Thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại xã Nhạo Sơn, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2018 (Khóa luận tốt nghiệp)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.56 MB, 79 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN QUỐC TUẤN
Tên đề tài:
THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TẠI THÔN NGỌC SƠN, XÃ NHẠO SƠN, HUYỆN SÔNG LÔ,
TỈNH VĨNH PHÚC NĂM 2017
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Quản lý đất đai
Khoa
: Quản lý Tài nguyên
Khóa học
: 2014 – 2018
Thái Nguyên, năm 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN QUỐC TUẤN
Tên đề tài:
THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TẠI THÔN NGỌC SƠN, XÃ NHẠO SƠN, HUYỆN SÔNG LÔ,
TỈNH VĨNH PHÚC NĂM 2017
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Quản lý đất đai
Lớp
: K46 - QLĐĐ - N02
Khoa
: Quản lý Tài nguyên
Khóa học
: 2014 – 2018
Giảng viên hướng dẫn : TS. Vũ Thị Thanh Thủy
Thái Nguyên, năm 2018
i
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài thực tập tốt nghiệp này trước hết em xin gửi đến quý
thầy, cô trong khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
lời cảm ơn chân thành.
Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến cô TS. Vũ Thị Thanh Thủy, người đã
tận tình giúp đỡ, trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn em trong suốt quá trình thực hiện đề
tài. Trong thời gian làm việc với cô, em không ngừng tiếp thu thêm nhiều kiến thức
bổ ích mà còn học tập được tinh thần làm việc, thái độ nghiên cứu khoa học
nghiêm túc, hiệu quả.
Đồng thời em xin chân thành cảm ơn các cô, các chú, các anh, các chị
trong Công ty cổ phần Trắc địa Địa chính và Xây dựng Thăng Long. Đã tạo
điều kiện giúp đỡ em trong việc cung cấp thông tin cũng như đóng góp ý
kiến có liên quan đến việc nghiên cứu, học tập, giúp em hoàn thành tốt đề
tài tốt nghiệp của mình.
Sau cùng em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới gia đình, bạn bè đã động
viên, đóng góp ý kiến và là chỗ dựa tinh thần vững chắc cho em trong quá trình
học tập, nghiên cứu và hoàn thành đề tài.
Với thời gian và khả năng còn hạn chế, đề tài không thể tránh khỏi những
thiếu sót. Em mong nhận được sự góp ý chân tình từ các thầy cô và các bạn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng năm 2018
Sinh viên
Nguyễn Quốc Tuấn
ii
DANH MỤC BẢNG BIỂU
BẢNG BIỂU
STT
Bảng 2.1
Bảng 4.1
Bảng 4.2
Bảng 4.3
Bảng 4.4
Bảng 4.5
Bảng 4.6
Bảng 4.7
Bảng 4.8
TRANG
Kết quả thực hiện công tác quản lý đất đai, cấp giấy
CNQSDĐ đến năm 2015 trên phạm vi toàn quốc
Hiện trạng sử dụng đất đai của xã Nhạo Sơn năm 2017
28
38
Tình hình thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ ở xã Nhạo
Sơn từ năm 2014 đến nay
41
Quy trình thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn
xã Nhạo Sơn, huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2017
43
Kết quả tiếp nhận hồ sơ cấp GCNQSDĐ tại thôn Ngọc Sơn
44
năm 2017
Tổng hợp hồ sơ đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ của thôn
Ngọc Sơn năm 2017
45
Tổng hợp hồ sơ đăng ký, kê khai không đủ điều kiện cấp
GCNQSDĐ của thôn Ngọc Sơn năm 2017
Một số trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ
47
48
Tổng hợp kết quả hồ sơ được cấp GCNQSDĐ trên địa
bàn xã Nhạo Sơn năm 2017
49
DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ
STT
Biểu đồ
4.1
TÊN HÌNH, SƠ ĐỒ
TRANG
Cơ cấu phần trăm giữa diện tích đất được cấp GCNQSDĐ
và diện tích đất không được cấp GCNQSDĐ trên địa bàn
thôn Ngọc Sơn năm 2017
50
iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu, các từ viết tắt
Nghĩa đầy đủ
BTNMT
Bộ Tài nguyên và môi trường
GCN
Giấy chứng nhận
GCNQSD
Giấy chứng nhận quyền sử dụng
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HTX NLN
Hợp tác xã Nông Lâm nghiệp
NĐ-CP
Nghị định chính phủ
UBND
Uỷ ban nhân dân
VPĐK
Văn phòng đăng ký
iv
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................ i
DANH MỤC BẢNG BIỂU .................................................................................. ii
DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ ............................................................................ ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ...................................................................... iii
MỤC LỤC ............................................................................................................ iv
PHẦN 1: MỞ ĐẦU .............................................................................................. 1
1.1.Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................. 1
1.2. Mục tiêu thực hiện.......................................................................................... 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ........................................................................................... 2
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học........................................... 2
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn................................................................................ 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU................................................................... 4
2.1. Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ....................................................... 4
2.1.1. Đăng ký đất đai ........................................................................................... 4
2.1.2. Quyền sử dụng đất....................................................................................... 5
2.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................. 6
2.1.4. Giấy chứng nhận chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất .................................................................................. 8
2.1.5. Hồ sơ địa chính.......................................................................................... 12
2.1.6. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta .......................... 13
2.2. Khái quát công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................... 17
2.2.1. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................ 17
2.2.2. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................. 19
2.2.3. Trình tự, thủ tục, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............. 21
v
2.2.4. Thẩm quyền trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...... 25
2.4. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..................................... 27
2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận của một số nước trên thế giới ................. 27
2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam ........................................... 27
2.3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận tại tỉnh Vĩnh Phúc .................................. 29
2.3.4. Tình hình cấp giấy chứng nhận tại địa bàn huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc
............................................................................................................................. 32
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN 33
3.1. Đối tượng, phạm vi thực hiện ...................................................................... 33
3.1.1. Đối tượng................................................................................................... 33
3.1.2. Phạm vi thực hiện ...................................................................................... 33
3.2. Thời gian thực hiện ...................................................................................... 33
3.3. Nội dung thực hiện ....................................................................................... 33
3.2.1. Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại xã Nhạo Sơn, huyện
Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc ..................................................................................... 33
3.2.2. Tình hình sử dụng đất đai của tại xã Nhạo Sơn năm 2017 ....................... 33
3.2.3. Thực hiện công tác cấp GCNQSD đất của xã Nhạo Sơn năm 2017 ......... 33
3.2.4. Những thuận lợi, khó khăn và đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
cấp GCNQSD đất tại xã Nhạo Sơn ..................................................................... 33
3.4. Phương pháp thực hiện................................................................................. 33
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ....................................................... 33
3.4.2. Phương pháp lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......... 334
3.4.3. Phương pháp phân tích, so sánh. ............................................................... 34
PHẦN 4: KẾT QUẢ THỰC HIỆN.................................................................. 35
4.1. Khái quát về điều kiên tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Nhạo Sơn, huyện
Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc. .................................................................................... 35
4.1.1. Điều kiện tự nhiên. .................................................................................... 35
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................ 36
vi
4.2. Tình hình sử dụng đất đai của tại xã Nhạo Sơn ........................................... 38
4.3. Thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Nhạo Sơn, huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2017. ...................................... 40
4.3.1. Tình hình thực hiện công tác quản lý đất đai, cấp GCNQSDĐ ở xã Nhạo
Sơn. ...................................................................................................................... 40
4.3.2. Quy trình thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn xã Nhạo Sơn, huyện sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2017. ..................... 42
4.3.3. Kết quả cấp GCNQSD trên địa bàn thôn Ngọc Sơn, xã Nhạo Sơn, huyện
Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2017. ................................................................... 44
4.4. Những thuận lợi, khó khăn trong công tác cấp GCNQSD đất tại xã Nhạo
Sơn ....................................................................................................................... 50
4.4.1. Những thuận lợi......................................................................................... 50
4.4.2. Những khó khăn, hạn chế.......................................................................... 51
4.5. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSD đất tại xã Nhạo Sơn. ...... 52
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................... 53
5.1. Kết luận ........................................................................................................ 53
5.2. Kiến nghị ...................................................................................................... 53
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 55
PHỤ LỤC
1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại
và phát triển của con người và các sinh vật khác trên Trái Đất. Đó là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng.
Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi
diện tích, ranh giới, vị trí. Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thực
hiện theo quy định của Nhà nước, tuân thủ luật đất đai và những văn bản pháp lý
có liên quan.
Luật đất đai năm 2013 ra đời đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
do nhà nước thống nhất quản lý. Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác
quản lý đất đai thì công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
phải được thực hiện nghiêm túc. Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất
quản lý mà còn bảo đảm các quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng, giúp cho
người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, xây dựng các công trình... Hiện nay
vấn đề về đất đai là vấn đề được nhiều người quan tâm, tranh chấp, khiếu nại,
lấn chiếm đất đai thường xuyên xảy ra và việc giải quyết vấn đề này cực kỳ nan
giải do thiếu giấy tờ pháp lý.
Cùng với quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước như ngày nay
đã làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động, trong đó đất đai là hàng hoá
chủ yếu của thị trường này. Nhưng thực tế trong thị trường này thị trường ngầm
phát triển rất mạnh mẽ. Đó là vấn đề đáng lo ngại nhất hiện nay. Để đảm bảo
cho thị trường này hoạt động công khai, minh bạch thì yêu cầu công tác đăng ký
cấp giấy chứng nhận phải được tiến hành. Ngoài ra một vấn đề quan trọng của
2
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giúp cho nhà nước có cơ sở pháp
lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước. Có thể
thấy rằng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta vẫn còn
chậm, thiếu sự đồng đều, ở các vùng khác nhau thì tiến độ cũng khác nhau do
nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan ở từng địa phương. Trên địa bàn
tỉnh Vĩnh Phúc công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã và đang thực
hiện tốt.
Được sự nhất trí của ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên,
sự phân công của khoa Quản lý Tài nguyên - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và
dưới sự hướng dẫn của: TS. Vũ Thị Thanh Thủy. Em tiến hành thực hiện đề tài
"Thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất tại xã Nhạo Sơn, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2018".
1.2. Mục tiêu thực hiện
- Nắm được điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của địa phương và mối liên
hệ của chúng đến công tác cấp GCNQSDĐ.
- Thực hiện cấp GCNQSDĐ cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thôn
Ngọc Sơn của xã Nhạo Sơn.
- Đánh giá tìm ra những thuận lợi, khó khăn trong khi thực hiện công tác
cấp GCNQSDĐ.
- Rút ra bài học kinh nghiệm cho bản thân, đưa ra những đề xuất, các giải
pháp có tính khả thi khi thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân.
Đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác cấp
GCNQSDĐ trong thực tế. Nắm vững những quy định của Luật Đất đai 2013 và
3
các văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về cấp
GCNQSDĐ.
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Việc thực hiện hoàn thành cấp GCNQSDĐ tại thôn Ngọc Sơn Xã Nhạo
Sơn sẽ là cơ sở pháp lý quan trọng vững chắc cho các cấp chính quyền địa
phương ở Vính Phúc nói chung và ở Nhạo Sơn nói riêng giải quyết có hiệu quả
và hiệu lực những vấn đề xảy ra trong quản lý đất đai; và có cơ sở để tiến hành
các quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tốt hơn cả trước mắt cũng như lâu dài
góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế xã hội, củng cố khối đoàn kết toàn dân,
Việc làm này cũng tạo những điều kiện đẩy mạnh thực hiện các giải pháp
chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động theo hướng công nghiệp hóa, tích tụ
và tập trung ruộng đất trong nông nghiệp. giảm thiểu những phức tạp và vi phạm
pháp luật về quản lý và sử dụng đất.
Cũng qua việc hoàn thành cấp GCNQSDĐ sẽ giúp cho các hộ gia đình và
cá nhân ở đây thấy rõ trách nhiệm xã hội và trách nhiệm cá nhân của mình; yên
tâm tiến hành sản xuất kinh doanh, đầu tư, xây dựng các công trình kiến trúc dân
dụng trên phần đất đai hợp pháp của mình; giảm thiểu những tranh chấp, kiện
tụng về đất đai.
Qua thực tế thực hiện cấp GCNQSDĐ bản thân cũng thấy được những
phức tạp trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, thấy được những việc đã
làm được và chưa làm được trong ở thực tế của công tác này do đó mà cũng có
được những kinh nghiệm nhất định giúp ích cho công tác sau này.
4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2.1.1. Đăng ký đất đai
* Khái niệm đăng kí đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm hoàn thiện thông tin về đất
đai trên hồ sơ địa chính và cấp GCN về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
trên đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất hợp pháp, nhằm xác
lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, chủ sở hữu
tài sản trên đất làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo
pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài
sản trên đất. [4]
* Khái niệm đăng ký nhà ở, tài sản gắn liền với đất
Đăng ký nhà ở, tài sản gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình
trạng pháp lý về quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa
chính và cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở, tài sản gắn liền với thửa đất đó, qua
đó xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất.
* Vai trò của công tác đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước,
cộng
đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến
hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất.
Nhà nước biết được cách để quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất
đai để quản lý. Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ
quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích dầu tư cá
nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai.
5
Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu
Nhà nước, Nhà nước chia cho dân sử dụng trên bề mặt, không được khai thác
trong lòng đất và trên không, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước. Bảo
vệ hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để đảm bảo lợi
ích chung của toàn xã hội. Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống
thông tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý.
Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài
nguyên đất. Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ
địa chính, hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể,
góc cạnh, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi
trong quá trình sử dụng và quản lý của những thay đổi này.
2.1.2. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá
nhân được Nhà nước giao đất sử dụng.
“Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác
được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng
đất” theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự 2015 [7].
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc
sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà
bình, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng
như toàn thể nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân
về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có
quyền của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà
nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp
nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992
(Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của
6
Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử
dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định
rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của
người sử dụng đất.
Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất
cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho các
chủ sử dụng đất. Giấy chứng nhận là chứng thư có giá trị pháp lý cao nhất thể
hiện quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước
và người sử dụng đất. Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được
hưởng quyền lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước
trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do
nhà nước đặt ra. Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của
người sử dụng đất.
2.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan
trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội.
Quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm
quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của
nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định
số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,...).
Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà
ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao
một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của
mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là
khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn
giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng
nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên.
7
Ở Việt Nam ta nếu như đối với đất đai được quy định chỉ có duy nhất hình
thái sở hữu toàn dân, thì với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá
các hình thái sở hữu nhà ở.
Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ
vốn ngân sách của Nhà nước.
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo
quy định của pháp luật.
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền
góp của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp
nhưng chưa trả hết tiền.
Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực
tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng.
+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.
Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp.
+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây
dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình
thức hợp pháp khác.
Nhà nước công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo
hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu. Hiện nay, Nhà nước công nhận
quyền sở hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu. Giấy chứng nhận là
chứng thư có tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của
chủ sở hữu về nhà ở và là căn cư pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước.
8
2.1.4. Giấy chứng nhận chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
a. Khái niệm
Theo quy định tại Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013: [6] “Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
b. Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận
- Đối với Nhà nước: Giúp thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến từng
thửa đất trong phạm vi từng xã, phường, thị trấn trong cả nước. Điều đó có ý
nghĩa rất quan trọng, nó vừa là phương thức, vừa là công cụ để Nhà nước nắm
chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt việc sử dụng đất
theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng đầy đủ,
hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Cấp GCN là điều kiện để Nhà nước
thực hiện các biện pháp, các hoạt động về quản lý nhằm lập lại trật tự trong sử
dụng đất hiện nay.
- Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: Người
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được Nhà nước bảo vệ quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp đối với các thửa đất, tài sản
đã được đăng ký, cấp GCN. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản yên tâm
chủ động khai thác tốt mọi tiềm năng của khu đất được giao, hiểu và chấp
hành tốt pháp luật về đất đai.
- Việc cấp GCN là công việc hết sức quan trọng, nó phải được tiến hành lần
lượt từng bước vững chắc, phải chủ động tạo điều kiện để mọi người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đều được cấp GCN.
c. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
9
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý. Điều 53 Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 2013
đã nêu rõ [5]: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở
vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước
đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý”, Nhà nước không phải là người trực tiếp sử dụng
đất mà Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định
tại Điều 4 và Điều 17 Luật Đất đai năm 2013. [6]
Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định [6]: “Đăng ký đất đai là một yêu
cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng
ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu
của chủ sở hữu” trong các trường hợp như: thửa đất được giao, cho thuê để sử
dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà
chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký; thay đổi mục
đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung
quyền sử dụng đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp GCN
bởi vì:
- GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Bảo vệ
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng
theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng
đất. Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự ràng buộc về
trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đất đai
trong việc chấp hành luật đất đai. Đồng thời, việc đăng ký và cấp GCN sẽ cung
cấp thông tin đầy đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nước xác định quyền và
nghĩa vụ của nười sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm
phạm … đất đai.
10
- GCN là điều kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
trong phạm vi lãnhthổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trong phạm
vi lãnh thổ các cấp hành chính. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với toàn
bộ đất đai, thì trước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất đai theo
yêu cầu của quản lý. Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai
bao gồm:
Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần có các thông tin sau:
tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất,
mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những
thay đổi trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý.
Đối với đất chưa được giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí,
hình thể, diện tích, loại đất.
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết đến từng thửa đất. Thửa đất
chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và
pháp lý của đất đai theo yêu cầu của quản lý Nhà nước về đất đai.
- GCN đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, góp
phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản.
Từ trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một
cách tự phát (chủ yếu là thị trường ngầm). Sự quản lý của Nhà nước đối với thị
trường này hầu như chưa tương xứng. Việc quản lý thị trường này còn nhiều khó
khăn do thiếu thông tin. Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp GCN sẽ tạo ra một hệ
thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ra trên thị
trường, đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa các lợi ích. Từ đó góp phần mở rộng và
thúc đẩy sự phát triển của thị trường này.
- Cấp GCN là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai.
11
Việc xây dựng các văn bản pháp quy về quản lý, sử dụng đất phải dựa
trên thực tế của các hoạt động quản lý sử dụng đất, trong đó việc cấp GCN là
một cơ sở quan trọng. Ngược lại, các văn bản pháp quy lại là cơ sở pháp lý cho
việc cấp GCN đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng
đất. Đối với công tác điều tra đo đạc: Kết quả điều tra đo đạc là cơ sở khoa học
cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử
dụng thực tế để phục vụ yêu cầu tổ chức cấp GCN.
Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Trước hết kết quả
của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác cấp
GCN thông qua việc giao đất. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chính là căn
cứ cho việc giao đất, mặt khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng ảnh
hưởng trực tiếp đến việc cấp GCN vì nó cung cấp thông tin cho việc xác định
những mảnh đất có nguồn gốc không rõ ràng.
Công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của
Chính phủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao nhất để xác
định quyền họp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký.
Công tác phân hạng đất và định giá đất: Dựa trên kết quả phân hạng đất
và định giá đất để xá định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và
sau khi đăng ký cấp GCNQSDĐ, đồng thời nó là cơ sở xác định trách nhiệm
của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất của họ.
Đối với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất: Nó giúp việc xác
định đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại do lịch sử để
lại, tránh được tình trạng sử dụng đất ngoài sự quản lý của Nhà nước.
Như vậy, việc đăng ký và cấp GCN nằm trong nội dung chi phối của quản
lý Nhà nước về đất đai. Thực hiện tốt việc cấp GCN sẽ giúp cho việc thực hiện
tốt các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai.
12
2.1.5. Hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, bản đồ, số sách…chứa đựng những
thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai được
thiết lập trong quá trình đo đạc bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu và đăng ký
biến động đất đai, cấp GCN.
Hồ sơ địa chính được lập thành một bản gốc và hai bản sao từ bản gốc. Hồ
sơ địa chính do văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và
Môi trường lập, chỉnh lý, quản lý đồng thời sao gửi hồ sơ cho văn phòng đăng
ký đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND xã, phường, thị trấn để
phục vụ nhiệm vụ quản lý đất đai của địa phương. Theo quy định hiện hành hồ
sơ địa chính có hai dạng là hồ sơ địa chính dạng giấy và hồ sơ địa chính dạng số.
Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính:
Lập hồ sơ địa chính thực hiện theo đơn vị hành chính xã, thịtrấn.
Lập và chỉnh lý biến động cho từng thửa đất theo đúng trình tự thủ tục quy
định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Hồ sơ địa chính phải đảm bảo chính xác,thống nhất giữa các tài liệu.
+ Giữa bản đồ, sổ địa chính, sổ mục kê.
+ Giữa bản đồ gốc và các bản sao của hồ sơ địa chính.
+ Giữa HSĐC với GCN và hiện trạng sử dụng đất.
Nội dung của HSĐC bao gồm thông tin về thửa đất như sau:
- Số liệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí của thửađất.
- Người sử dụng đất.
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất.
- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện
và chưa thực hiện.
- GCN, quyền và những hạn chế về sử dụng đất.
- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có lien quan.
13
Việc cung cấp thông tin đất đai từ HSĐC được Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau: [1]
+ Tra cứu, xem thông tin.
+ Xin trích lục Bản đồ địa chính (đối với từng thửa đất).
+ Xin trích sao Hồ sơ địa chính (đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử
dụng đất).
+ Trích sao sổ Mục kê đất đai (đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử
dụng đất).
+ Xin tổng hợp thông tin đất đai.
+ Xin sao thông tin HSĐC vào thiết bị máy tính.
HSĐC gồm 2 dạng: HSĐC dạng giấy và HSĐC dạng số (cơ sở dữ liệu địa
chính).
Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy phạm, tiêu chuẩn kỹ thuật,
định mức kinh tế đối với việc lập HSĐC trên giấy và HSĐC dạng số; hướng dẫn
việc lập, chỉnh lý và quản lý HSĐC trên giấy và HSĐC dạng số; quy định tiến
trình thay thế hệ thống HSĐC trên giấy bằng hệ thống HSĐC dạng số (Thông tư
34/2014/TT-BTNMT)
2.1.6. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta
Công tác cấp GCNQSDĐ là một công tác không thể thiếu trong công tác
quản lý Nhà nước về đất đai, đây là một nội dung đã được xác định trong luật
đất đai. Để thực hiện tốt công tác này trước hết phải bảo đảm thực hiện đúng
những quy định của xã hội về các quan hệ đất đai, đó chính là luật đất đai và
những văn bản pháp luật do các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước về quản lý
đất đai ban hành.
Về luật đất đai, do tầm quan trọng đặc biệt của đất đai và khi xã hội ngày
càng phát triển thì cũng phát sinh nhiều mối quan hệ đất đai giữa các thực thể xã
hội khác nhau, những quan hệ đó cũng càng trở nên phức tạp: quan hệ giữa nhà
14
nước với người dân, giữa người dân với nhau, giữa các tổ chức với nhau và giữa
tổ chức với cá nhân, giữa quốc gia này với quốc gia khác, và ngay cả quan hệ
giữa những người thân trong một gia đình. Để giải quyết được những mối quan
hệ phức tạp đó đòi hỏi phải có những chế tài mới phù hợp và đáp ứng được đòi
hỏi của thực tế, chính từ yêu cầu này mà nhà nước ta cũng như nhiều quốc gia
khác đã không ngừng đổi mới, xây dựng và sửa đổi hệ thống pháp luật về đất
đai. Để phát huy hiệu lực của hệ thống pháp luật về đất đai và áp dụng vào thực
tiền thì các cơ quan hành pháp có thẩm quyền của nhà nước phải nghiên cứu ban
hành những văn bản dưới luật nhằm cụ thể hóa việc thực hiện; đó chính là
nghiên cứu ban hành những thông tư, nghị định, chỉ thị về thực hiện luật đất đai.
Do đó việc cấp GCNQSDĐ ở bất kỳ địa phương nào đều không thể làm một
cách tùy tiện mà trước hết phải dựa trên những quy định của pháp luật, đó là căn
cứ vào luật đất đai do Quốc hội ban hành và những văn bản pháp luật do các cơ
quan quản lý nhà nước có thẩm quyền ban hành như những thông tư của bộ chủ
quản hoặc thông tư liên bộ, các nghị định của chính phủ, chỉ thị của thủ tướng
chính phủ về quản lý đất đai… Tuy nhiên hệ thống pháp luật về quản lý đất đai
là những phạm trù mang tính xã hội, chính trị điển hình nên nó cũng mang tính
lịch sử xã hội và thời kỳ, ở nước ta cũng vậy.
* Thời kỳ từ năm 2003 đến trước khi luật đất đai 2013 ra đời:
Giải quyết những vấn đề về quản lý đất đai, cấp GCNQSDĐ ở thời kỳ
này dựa trên những cơ sở pháp lý sau:
- Luật đất đai 2003 thông qua ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội
khóa XI, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004.
- Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng chính phủ về
việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trong năm 2005.
- Quyết định 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên môi
trường ban hành quy định về GCN.
15
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng
dẫn thi hành luật đất đai 2003.
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền sử
dụng đất khi cấp GCN.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Thủ tướng chính
phủ về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ tài chính hướng dẫn
các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
- Thông tư 09/2006/TT-BTNMT ngày 25/09/2006 hướng dẫn việc chuyển
hợp đồng thuê đất và cấp GCN khi chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ
phần hóa; trong đó hướng dẫn cấp GCN cho công ty đã cổ phần hóa.
- Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn về việc thống
kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên môi
trường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại về đất đai.
- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên môi
trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
16
* Thời kỳ từ khi luật đất đai 2013 ra đời đến nay:
Cho tới trước năm 2013 tình hình kinh tế xã hội ở nước ta cũng như trên
thế giới có nhiều biến động. Luật đất đai năm 2003 qua một thập kỷ thực hiện đã
có nhiều điều bất cập không còn đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn, những mối
quan hệ phức tạp về đất đai đòi hỏi phải có những cách xử sự, điều chỉnh phù
hợp với yêu cầu mới nếu không thay đổi cách xử sự, điều chỉnh sẽ cản trở sự
phát triển, thậm chí gây nên những rối loạn trong xã hội ảnh hưởng nghiêm
trọng đến phát triển nền kinh tế thị trường theo nghĩa đầy đủ. Do đó ngày
29/11/2013 quốc hội đã ban hành luật đất đai sửa đổi và chính thức có hiệu lực
thi hành từ ngày 01/07/2014. Chùng ta gọi đó là luật đất đai năm 2013, đương
nhiên kể từ 01/07/2014 các quan hệ về đất đai sẽ phải được điều chỉnh theo luật
này. Do đó việc cấp GCNQSDĐ cũng như các nội dung quản lý nhà nước về đất
đai phải bảo đảm tuân thủ những quy định theo luật hiện hành, cụ thể phải dựa
trên những văn bản quy phạm pháp luật sau:
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013.
- Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền thuê đất. thuê mặt nước.
- Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấy chứng
nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ địa chính.
17
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống kê,
kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
Theo những văn bản quy phạm pháp luật nói trên thì công tác cấp
GCNQSDĐ đặc biệt phải lưu ý quán triệt các thông tư số 23, thông tư số 24 ban
hành ngày 19/5/2014 của Bộ tài nguyên môi trường.
2.2. Khái quát công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.1. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định như
sau: [6]
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất
đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà
có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của
những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các
chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao
cho người đại diện.
3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn,
