ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TẠI QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGUYỄN ANH DŨNG

HÀ NỘI, NĂM 2018


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TẠI QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH

: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ NGÀNH

: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHẠM ANH TUẤN.

HÀ NỘI, NĂM 2018


CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

Cán bộ hướng dẫn chính : TS. Phạm Anh Tuấn
Cán bộ chấm phản biện 1: PGS.TS Nguyễn Quang Học
Cán bộ chấm phản biện 2: TS. Vũ Thị Thanh Thủy

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:
HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Ngày 19 tháng 01 năm 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng năm 2018
Tác giả

Nguyễn Anh Dũng


LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai – Trường
Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình
giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Phạm Anh Tuấn là người trực tiếp
hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn, UBND quận Hoàng Mai, Phòng Tài nguyên và Môi
trường quận Hoàng Mai, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội – Chi nhánh quận Hoàng
Mai, UBND phường và cán bộ địa chính của các phường trên địa bàn quận Hoàng Mai
đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ
trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân
trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên
cứu để hoàn thành luận văn này.


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC HÌNH
MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ...........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu..................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................2
3.1. Ý nghĩa khoa học ......................................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn .......................................................................................................2
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ THỰC HIỆN CÁC
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ..............................................................................................3
1.1. Cơ sở lý luận ............................................................................................................3

1.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội ...........3
1.1.2 Hệ thống pháp luật đất đai ....................................................................................4
1.1.3 Các quyền về đất đai .............................................................................................5
1.2 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam .........................7
1.2.1. Qúa trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam .........................7
1.2.2 Cơ sở pháp lý thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam .............................13
1.3. Cơ sở thực tiễn.......................................................................................................17
1.3.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới .....................................17
1.3.2. Tổng quan việc thực hiện một số quyền sử dụng đất ở Việt Nam .....................24
1.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất tại một số tỉnh thành ở Việt Nam .28
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI PHƯƠNG PHÁP, NỘI DUNG NGHIÊN
CỨU

..........................................................................................................................32

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................32
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..........................................................................................32
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................32
2.2. Nội dung nghiên cứu.............................................................................................32


2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hoàng Mai ...................32
2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại quận Hoàng Mai .......................................32
2.2.3. Đánh giá việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn quận Hoàng Mai .....................32
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp đối với việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa
bàn quận Hoàng Mai .....................................................................................................32
2.3. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................33
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu thứ cấp ...................................................33
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...................................................................33
2.3.3. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp .....................................................34

2.3.4. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu ...................................................................34
2.3.5. Phương pháp chuyên gia .....................................................................................35
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................................36
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai .......................................36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..............................................................................................36
3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội ....................................................................40
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội ...................................42
3.2. Hiện trạng quản lý và sử dụng đất ......................................................................43
3.2.1. Tình hình công tác quản ý nhà nước và đất đai ..................................................43
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ........................................................................................48
3.2.3 Đánh giá chung tình hình quản lý, sử dụng đất đai tại quận Hoàng Mai ...........51
3.3 Đánh giá tình hình việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn quận Hoàng Mai ...........................................................................52
3.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng sử dụng đất ......................................52
3.3.2: Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất .......................................54
3.3.3: Tình hình thực hiền quyền tặng cho quyền sử dụng đất .....................................56
3.3.4: Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ......................................58
3.3.5: Tổng hợp và phân tích kết quả điều tra thực tế ..................................................60
3.3.6 Tổng hợp kết quả điều tra ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các
quyền sử dụng đất ..........................................................................................................66
3.3.7 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ..........................68
3.4 Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao quyền của người sử dụng đất tại


quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội. .........................................................................70
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .....................................................................................74
TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................76
PHỤ LỤC
NHẬN XÉT PHẢN BIỆN
KẾT LUẬN HỘI ĐỒNG

GIẢI TRÌNH SỬA CHỮA


Thông tin luậnvăn:
Nội dung được trình bày gồm:
+ Họ và tên học viên: Nguyễn Anh Dũng
+ Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã ngành: 8850103
+ Cán bộ hướng dẫn: TS. Phạm Anh Tuấn
+ Tên đề tài: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực
hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại quận Hoàng Mai, thành phố
Hà Nội
+ Thông tin luận văn: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại quận Hoàng Mai,
thành phố Hà Nội


DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1. Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất quận Hoàng Mai năm 2017 ........................49
Bảng 3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đấttrên địa bàn
quận Hoàng Mai từ năm 2015 - 2017 ............................................................................53
Bảng 3.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trênđịa bàn quận
Hoàng Mai từ năm 2015 – 2017 ....................................................................................54
Bảng 3.4. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên56địa bàn quận
Hoàng Mai từ năm 2015 – 2017 ....................................................................................56
Bảng 3.5 Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Hoàng Mai từ năm 2015 – 2017 ....................................................................................58
Bảng 3.6. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đấttrên địa bàn
quận Hoàng Mai giai đoạn 2015-2017 ..........................................................................60

Bảng 3.7. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSD đất...............62
Bảng 3.8. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho QSD đất. ............63
Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp QSD đất. ............65
Bảng 3.10. Tổng hợp đối tượng nhận thế chấp .............................................................66
Bảng 3.11. Tổng hợp lý do thế chấp .............................................................................66
Bảng 3.12 . Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các QSDĐ từ
năm 2015 đến năm 2017……………………………………………………………….67


DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu 3.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2015 -2017 ................52
Biểu 3.2. Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất từ năm 2015-2017 ..............................55
Biểu 3.3. Tình hình cho tặng quyền sử dụng đất từ năm 2015-2017 ............................57
Biểu 3.4. Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất năm 2015-2017 ...............................59


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

: Bất động sản

CP

: Chính phủ

CHXHCNVN

: Cộng Hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

CNH

: Công nghiệp hóa

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCN

: Giấy chứng nhận

GTSX

: Giá trị sản xuất

HĐH

: Hiện đại hóa

KCN

: Khu công nghiệp

KTXH

: Kinh tế xã hội

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TTCN

: Tiểu thủ công nghiệp

UBND

: Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi quá
trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống. Đất đai còn là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng; là yếu tố không thể thiếu trong tiến trình phát triển
của đất nước, có vai trò cực kỳ quan trọng đối với đời sống xã hội. Việc sử dụng hiệu
quả và tiết kiệm đất đai không chỉ có ý nghĩa kinh tế mà còn là sự đảm bảo cho mục
tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Do đất đai là một yếu tố đầu vào của nền
kinh tế xã hội cho nên Nhà nước phải quản lý chặt chẽ để tạo nên môi trường pháp lý

đảm bảo việc điều tiết quan hệ thị trường lành mạnh trong việc sử dụng đất.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường
đã từng bước được hình thành. Các thành phần kinh tế phát triển mạnh đã hình thành
nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất
đai. Thị trường đất đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và
từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Đại hội Đảng
lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường quyền sử dụng đất. Luật Đất
đai 2003 có những quy định về việc giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ
dàng thực hiện các quyền của quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực
hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết
như: Những quy định pháp luật chồng chéo đã ảnh hưởng lớn đến việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất; Hiện tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng
trốn tránh thực hiện nghĩa vụ tài chính bằng cách thông qua hợp đồng ủy quyền diễn ra
ở nhiều địa phương; Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ xây
dựng các khu công nghiệp, đô thị mới, cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan Nhà nước, trường
học, bệnh viện, v.v... dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định tỏ ra còn nhiều bất
cập (chưa phù hợp thực tế và thiếu tính minh bạch). Giải phóng mặt bằng chậm trễ
luôn luôn là yếu tố cản trở tiến độ đầu tư của hầu hết các công trình.
Quận Hoàng Mai là một quận mới của thành phố Hà Nội. Quận được thành lập
theo Nghị định số 132/2003/NĐ-CP 06/01/2003 của Chính phủ Việt Nam và chính
thức hoạt động có hiệu lực từ ngày 28/12/2003. Là một quận mới của Thủ đô Hà Nội


2

nên Hoàng Mai có vị trí thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội;
đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, diện tích đất nông nghiệp đang dần được thay thế bằng hạ
tầng đô thị phát triển, nhiều khu đô thị được xây dựng đã thu hút một lượng lớn dân cư
về đây sinh sống. Kinh tế - xã hội phát triển, cơ sở hạ tầng được đầu tư khiến nhu cầu

về quyền sử dụng đất cho các hoạt động thực hiện quyền của người sử dụng đất có xu
hướng ngày càng gia tăng. Chính tốc độ đô thị hoá nhanh chóng đó đã kéo theo rất
nhiều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất
trên địa bàn Quận. Thực trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Những giải
pháp để giải quyết tình trạng này là gì? là các câu hỏi cần phải được làm rõ nhằm đưa
ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Vì vậy, việc thực hiện đề tài:
“ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐÂT CỦA HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI – THÀNH PHỐ HÀ NỘI” là cần thiết trong
thời điểm hiện nay.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân tại quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng
đất trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Làm rõ cơ sở khoa học về quyền của người sử dụng đất. Kết quả nghiên cứu của
đề tài phụ thuộc vào nhu cầu thực hiện các quyền của hộ gia đình, cá nhân tại quận
Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Giúp địa phương nắm rõ được những thuận lợi và bất cập trong việc thực hiện
quyền của hộ gia đình, cá nhân, từ đó địa phương có những giải pháp nâng cao hiệu
quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất đề xuất chính sách quản lý công tác này
được chặt chẽ hơn.
- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho học
viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất.

3

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ
VỀ THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận

1.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai
- Trong phạm vi nghiên cứu về sử dụng đất, đất đai được nhìn nhận là một nhân
tố sinh thái [29]. Với khái niệm này, đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và
tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử
dụng đất. Đất theo nghĩa đất đai bao gồm: khí hậu; dáng đất, địa hình; thổ nhưỡng;
thủy văn; thảm thực vật tự nhiên; cỏ dại trên đồng ruộng; động vật tự nhiên; những
biến đổi của đất do hoạt động của con người.
Đất đai là tài sản của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử
phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trò quyết
định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có đất đai thì rõ ràng
không có bất k một ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn tại của loài
người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người, điều
kiện sống cho động vật, thực vật và con người trên trái đất.
1.1.1.2. Vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là
địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp, giao thông,
thuỷ lợi và các công trình thuỷ lợi khác.
Luật Đất đai năm 1993 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi:
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta
đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày
nay!”.

Tuy nhiên, vai trò của đất đai đối với từng ngành rất khác nhau :
Trong các ngành phi nông nghiệp: Đất đai giữ vai trò thụ động với chức năng là
cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là kho tàng dự trữ trong


4

lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản). Quá trình sản xuất và sản phẩm được tạo ra
không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất lượng thảm thực vật và các
tính chất tự nhiên có sẵn trong đất.
Trong các ngành nông-lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của quá trình sản
xuất, là điều kiện vật chất – cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng lao động (luôn
chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, xới xáo….) và công cụ hay
phương tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi…). Quá trình sản xuất nônglâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu quá trình sinh học tự nhiên của
đất.
Thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội loài người, sự hình thành và
phát triển của mọi nền văn minh vật chất - văn minh tinh thần, các thành tựu k thuật
vật chất - văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản - sử dụng đất.
Mục đích sử dụng đất nêu trên biểu lộ rõ nét trong các khu vực kinh tế xã hội
phát triển mạnh,cùng với sự tăng dân số nhanh đã làm cho mối quan hệ giữa người và
đất ngày càng căng thẳng những sai lầm liên tục của con người trong quá trình sử dụng
đất đã dẫn đến huỷ hoại môi trường đất, một số công năng nào đó của đất đai bị yếu đi,
vấn đề sử dụng đất đai càng trở nên quan trọng và mang tính toàn cầu [30].
1.1.2 Hệ thống pháp luật đất đai
* Hệ thống pháp luật
Theo giáo sư Ulf Jensel (Lund University): Theo sự phân chia truyền thống dựa
trên cơ sở mô hình luật (Legand Model) các nước trên thế giới áp dụng 2 hệ thống
pháp luật chủ yếu là: Luật chung (Common Law) như Anh, M và các nước thuộc địa
cũ của Anh; Luật lục địa (Continental Law) như Pháp, Tây Ban Nha và các nước thuộc
địa cũ của 2 nước này (Nhánh La Mã), Đức và Bắc u (Nhánh Đức), Liên Xô và Đông

u cũ ( Nhánh xã hội chủ nghĩa). Tuy nhiên, Luật bất động sản của Đức, c, M không
mang tính toàn liên bang và chỉ trong phạm vi từng bang. Vì vậy, Luật M được hiểu
theo nghĩa chung và nguồn gốc chung của Luậtkhông nhất thiết dẫn đến các quy định
tương đồng về bất động sản [3].
* Hình thức văn bản pháp luật về đất đai
Khung pháp lý về đất đai được quy định trong các loại văn bản pháp luật như
sau: Hiến Pháp;


5

Bộ Luật: Ví dụ Bộ Luật đất đai Thụy Điển (1970);
Luật: Ví dụ Luật đất đai Việt Nam (1987, 1993, 2003, 2013) Pháp lệnh: Ví dụ
pháp lệnh Nhà ở Việt Nam (1991)
* Phạm vi điều tiết của pháp luật đất đai
Pháp luật đất đai điều tiết các nội dung chủ yếu như sau:
- Các quyền về đất đai;
- Phạm vi giao dịch đất đai;
- Quản lý nhà nước về đất đai;
- Các nghĩa vụ của chủ sử dụng, chủ sở hữu đất đai;
- Các dịch vụ hỗ trợ quản lý đất đai [3].
1.1.3 Các quyền về đất đai
1.1.3.1 Quyền sở hữu
a) Khái niệm: Theo điều 158 của Bộ Luật dân sự 2015: Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật” [19].
b) Các hình thức sở hữu về đất đai bất động sản gồm:
- Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước);
- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể, cộng đồng);
- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân).

c) Quyền của chủ sở hữu đất đai bất động sản: Chủ sở hữu có quyền thực hiện
bất cứ hoạt động nào mà không trái quy định pháp luật, không xâm phạm quyền lợi và
lợi ích của người khác bao gồm: Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển
nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản.
d) Xác lập quyền của chủ sở hữu đất đai bất động sản: Quyền sở hữu đất đai, bất
động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sửdụng hợp
pháp do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế hoặc theo phán quyết của tòa án.
e) Chấm dứt quyền sở hữu đất đai, bất động sản: Quyền sở hữu đất đai, bất động
sản chấm dứt khi: Chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản hoặc đất đai, bất động
sản bị thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo phán
quyết của Tòa án.


6

1.1.3.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau nhưng suy cho
cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có Nhà nước, sở hữu đất đai cũng
chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong
một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu
công hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể đan xen cả hai chế độ sở
hữu đó.
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo
những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình
thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịnh sử. Chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam
đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên,
quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được khẳng định một cách tuyệt đối từ Hiến pháp
1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp năm 1992 [2].
Điều 53, Hiến pháp 2013 khẳng định: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên
khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài

sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Luật Đất đai 1993 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hóa
các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai 1993 quy định các nguyên tắc
quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản
lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo
vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững [15].
Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ Sở hữu đất đai” (Điều 4),
Nội dung Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22), Nhà nước thực hiện việc thống nhất
quản lý về đất đai trong cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người
sử dụng [18].
1.1.3.3 Quyền sử dụng đất.
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất
đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế
hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó,


7

cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện
cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế.
Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập
pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể
phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình. Để người dân
có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và
đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai
trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Khái niệm quyền sử dụng
đất” của người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn
nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân

[20]. Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gần liền với đất (GCN), quyền được pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi
ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và
một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử
dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử
dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất baogồm:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.2 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.2.1. Qúa trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.2.1.1 Thời kỳ trước năm 1986
- Hiến pháp 1946 đã quy định về quyền sở hữu tài sản, trong đó có quy định về
quyền sở hữu ruộng đất.
- Luật cải cách ruộng đất năm 1953 đã đánh dấu Pháp luật đầu tiên về đất đai của
Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa.
1.2.1.2 Thời kỳ đổi mới từ năm 1986 đến nay
a) Giai đoạn 1986-1993
Ngày 29/12/1987, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh
các quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hóa đường lối, chính sách


8

của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban
hành đúng vào thời k đất nước ta bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời k
này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai năm 1987 là:

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao
đất chỉ được hưởng kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai
dưới mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất
đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử
dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích
khác, làm hủy hoại đất đai”[13].
Theo Nguyễn Thị Mai, (2002): Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho
thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập đó là người sử dụng đất thực sự không có
quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng. Họ chỉ
được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập
đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp
và cá thể thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi ngườiđược giao đất
chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử
dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được
QSDĐ ở có ngôi nhà đó sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở
hữu đối với nhà ở. Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó chưa đáp ứng được
nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng
mua bán đất trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán , nhưng thực chất
là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý
về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt
kinh tế đối với đất đai [10].
b) Giai đoạn 1993-2003
Hiến pháp 1992 quy định: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền
chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” [14].
Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10 06 1993 của Ban chấp hành Trung ương
khóa VII: Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho
người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp QSDĐ”.

9

Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực
ngày 15/10/1993 cho phép người sử dụng được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra những quy định theo
xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế
QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức
do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của kinh tế, xã hội qua thực tế cuộc
sống với tác động của cơ chế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở lên phức tạp,
nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất
đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung.
Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá
trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiềnthuê đất đã trả
trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thế chấp,
góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất
hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với QSDĐ[16].
Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để
đồng bộ với một số Luật và Quốc hội mới thông qua trong thời gian thực hiện như
Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thì Luật
Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương trình xây dựng
Luật, pháp lệnh của Quốc hội, ủy ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại
được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngày 29 /6/ 2001 Quốc hội khóa X, k
họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai; Luật lần
này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:
- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp,
đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với
đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng

thủy sản nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo
quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu


10

của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại
các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh Ngân hàng nước ngoài hoạt
động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài.
c) Giai đoạn từ 2003 đến nay
Trong thời k đẩy mạnh công nghiệp hóa – hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử
dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những
thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ
sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc
trong công tác quản lý, sử dụng đất, đảm bảo tính ổn định của pháp luật, đồng thời thể
chế hóa kịp thời đường lối, chủ trường, chính sách của Đảng về đấtđai trong thời k
mới. Luật Đất đai 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
khóa XI k họp thứ 4 thông qua ngày 26 /11/ 2003 và có hiệu lực từ ngày 01 /7 /2004.
Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định
của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình,
cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi
thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ nông nghiệp trồng
cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử
dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng
của Nhà nước. Cụ thể Điều 106, Luật Đất đai 2003 quy định
Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền
được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” [18].

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam:
Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhận nước ngoài thuê đất có các quyền tương
ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.
Tuy nhiên, để quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả và tốt hơn, ngày 29/
11/ 2013, tại k họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai năm 2013.
Luật Đất đai năm 2013 đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng
nêu trong Nghị quyết số 19-NQ TW Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung Ương


11

Đảng đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá
trình thi hành Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai năm 2013 được hoàn thiện theo hướng
quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất (cơ quan, tổ chức
Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân...) phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các
quyền của người sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2013 có một số những điểm mới sau:
- Bổ sung quy định quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung
quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 167) [20]. Nhóm người sử dụng đất gồm: hộ gia
đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá
nhân. Trường hợp trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa
vụ của tổ chức kinh tế. Trường hợp QSDĐ phân chia được theo phần cho từng thành
viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện chuyển đổi với phần
QSDĐ của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định và làm thủ tục cấp
GCN và thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định. Trường
hợp không phân chia được theo từng phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực
hiện.

+ Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được quy định tại
Điều 179. Nội dung Điều này kế thừa các quy định Điều 113 của Luật Đất đai năm
2003, đồng thời có các sửa đổi, bổ sung các nội dung sau đây:
- Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà
nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho, nhận thừa kế, đất giao có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử
dụng đất và đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; trường hợp đất thuộc diện thu
hồi để đầu tư xây dựng dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng kinh
doanh nhà ở thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho thuê QSDĐ, góp vốn QSDĐ.
- Quy định quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê
đất thu tiền thuê đất hàng năm
- Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu


12

công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
+ Về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước
ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất.
Nội dung mục này bổ sung một số nội dung sau:
ở Quy định quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định
cưnước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Người nước ngoài hoặc người Việt
Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với đất ở tại
Việt Nam. Nội dung điều này kế thừa quy định tại Điều 2 Luật số 34 2009 QH12 và
luật hóa Điều 13 của Nghị định 84 2007 NĐ-CP (Điều 186).
- Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư thuê đất để xây dựng công trình ngầm (Điều 187)
[20].
+ Về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đây là một mục mới

quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, cụ thể:
- Điều 188 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn
bằng QSDĐ. Cụ thể: người sử dụng đất được thực hiện các quyền nêu trên khi có Giấy
chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm
thi hành án và phải ở trong thời hạn sử dụng đất; khi thực hiện các quyền thì phải đăng
ký tại Văn phòng đăng ký (VPĐK) và giao dịch thực hiện có hiệu lực kể từ ngày đăng
ký vào sổ địa chính.
- Điều 189 quy định về điều kiện thực hiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà
nước cho thuê trả tiền đất hàng năm. Tài sản gắn liền với đất thuê phải được tạo lập
hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy
hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận. Người mua tài
sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có
ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm các quy định của
pháp Luật Đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực
hiện dự án trước đó.
- Điều 190 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Quyền này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà


13

nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất
nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khácđể thuận lợi
cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền
sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
- Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất. Theo quy định này, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp
sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng

đất trồng lúa. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu
bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh
sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
- Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng
cho QSDĐ có điều kiện. Theo quy định này, Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen
kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc
dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời k cho thấy, Luật đang dần dần
đưa ra những quy định cho phù hợp với cuộc sống hơn, giúp người sử dụng đất ổn
định sử dụng, đầu tư vào đất đai, phát huy nguồn nội lực đất đai góp phần quan trọng
trong ổn định và phát triển kinh tế - xã hội, giải quyết được nhiều vấn đề cấp thiết
trong đời sống.
1.2.2 Cơ sở pháp lý thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.2.2.1 Các văn bản Luật
- Hiến pháp 1992 do Quốc hội ban hành ngày 15 tháng 04 năm 1992;
- Luật Đất đai năm 1993 do Quốc hội ban hành ngày 14 tháng 7 năm 1993;
- Luật Thuế chuyển QSDĐ năm 1994 do Quốc hội ban hành ngày 22 tháng 06
năm 1994;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 do Quốc hội ban
hành ngày 02 tháng 12 năm 1998;