khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn sapa, huyện sapa, tỉnh lào cai

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------------

NGUYỄN THỊ MAI HƯƠNG
Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN SAPA, HUYỆN SAPA, TỈNH LÀO CAI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý Đất đai

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2014 - 2018

Thái Nguyên - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------------

NGUYỄN THỊ MAI HƯƠNG
Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN SAPA, HUYỆN SAPA, TỈNH LÀO CAI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý Đất đai

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2014 - 2018

Lớp

: K46 – QLĐĐ N01

Giảng viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Quang Thi

Thái Nguyên - 2018


i

LỜI CẢM ƠN
Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa
Quản lý Tài nguyên, em đã về thực tập tại chi nhánh văn phòng Đăng ký đất
đai huyện SaPa - Tỉnh Lào Cai. Đến nay em đã hoàn thành quá trình thực tập
tốt nghiệp và khoá luận tốt nghiệp của mình.
Lời đầu tiên em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên
Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài
nguyên đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập.
Ban lãnh đạo và toàn thể các cán bộ công nhân viên của chi nhánh văn
phòng Đăng ký đất đai huyện SaPa, tỉnh Lào Cai đã tiếp nhận và tạo điều kiện
giúp đỡ em trong thời gian thực tập tại cơ sở.
Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ đạo tận tình của
thầy giáo hướng dẫn: TS. Nguyễn Quang Thi đã giúp đỡ em trong quá trình
thực hiện đề tài và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp.
Nhân dịp này em cũng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè
đã ủng hộ, động viên giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 15 tháng 05 năm 2018
Sinh viên

Nguyễn Thị Mai Hương

ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Sa Pa năm 2017 ............................. 35
Bảng 4.2: Giá đất ở do Nhà nước quy định tại một số tuyến đường chính tại
thị trấn SaPa .................................................................................................... 41
Bảng 4.3: Sự chênh lệch giữa giá đất ở do Nhà nước quy định với giá ......... 42
thị trường tại thị trấn Sa Pa năm 2017 ............................................................ 42
Bảng 4.4: Bảng giá giữa các trục giao thông theo quy định năm 2017 .......... 47
Bảng 4.5: Bảng giá cho thuê đất vị trí 1 trên thị trường năm 2017 ........... 48
Bảng 4.6: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá .................. 50
đất cùng vị trí 1 năm 2017............................................................................... 50


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.2: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên loại đường phố .................. 45


iv

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

CSHT

Cơ sở hạ tầng

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QL

Quốc lộ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất

VT

Vị trí

v

MỤC LỤC
PHẦN 1 MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .................................................................. 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ...................................... 2
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................... 3
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 4
2.1. Cơ sở khoa học ........................................................................................... 4
2.1.1. Khái niệm, đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất......................... 4
2.1.2. Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc, phương pháp định giá đất .... 8
2.2. Cơ sở pháp lý............................................................................................ 10
2.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 11
2.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai ............................................................ 11
2.3.2. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam................................... 18
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................... 23
3.1.1. Đối tượng .............................................................................................. 23
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 23
3.2 Thời gian và địa điểm thực tập tốt nghiệp................................................. 23
3.3 Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 23
3.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 23
3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ....................................... 23
3.4.3 Điều tra số liệu sơ cấp ............................................................................ 24
3.4.4 . Phương pháp phân tích, so sánh và xử lý số liệu .................................... 25

vi

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................... 26
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại Sa Pa.............................................. 26
4.1.1 Điều kiện tự nhiên ................................................................................... 26
4.1.2 Tài Nguyên đất ....................................................................................... 28
4.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội tại Sa Pa .......................................................... 29
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Sa Pa ............................... 30
4.2.1 Tình hình quản lý đất đai ......................................................................... 30
4.3. Đánh giá sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thực
tế trên thị trường chuyển nhượng ...................................................................... 41
4.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn Sa
Pa ..................................................................................................................... 44
4.4.1. Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất .............................. 44
4.4.2. Yếu tố thửa đất ...................................................................................... 45
4.4.3. Yếu tố cở sở hạ tầng .............................................................................. 46
4.4.4. Yếu tố điều kiện sinh lợi ....................................................................... 48
4.4.5. Yếu tố hình thể lô đất ............................................................................ 49
4.4.6. Các yếu tố khác ..................................................................................... 51
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................... 54
5.1. Kết luận .................................................................................................... 54
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 54
Phụ Lục ........................................................................................................... 57


1

PHẦN 1

MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của nhân loại nói chung và
của mỗi quốc gia, dân tộc nói riêng. Tất cả các hoạt động của con người đều
gắn liền với đất. Nhưng đất là tài nguyên có hạn, tổng diện tích tự nhiên của
một quốc gia là cố định hoặc nếu có thay đổi thì cũng là rất ít. Vì vậy con
người cần có biện pháp sử dụng đất một cách hợp lý và đạt hiệu quả cao.
Sử dụng đất là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia
đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất .v.v. Tất cả
mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát
triển v.v. Có thể nói không có đất không có sự tồn tại của xã hội loài người.
Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sản xuất như các loại hàng hoá khác bởi
những đặc trưng của nó đã làm cho đất đai ngày càng trở nên khan hiếm. Mà
đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày càng cao. Sự thực hiển nhiên đó giải
thích vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu của tất cả mọi người không
phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất.
Thực tế hiện nay giá đất cũng gây rất nhiều bức xúc. Những bất hợp lý
về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn. Vì vậy
xác định được sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng
sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên quan tới đất như thu thuế tiền sử dụng đất,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bồi
thường và giải phóng mặt bằng ...
Thị Trấn SaPa là địa bàn trung tâm của huyện SaPa, đây là địa bàn có
điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của huyện. Tốc độ đô thị hoá ngày càng
diễn ra nhanh, vấn đề quản lý nhà nước cề đất đai còn nhiều bất cập. Giá đất
là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn trong công tác bồi
thường thiệt hại khi nhà nước thu hối đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi


2

người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc
mắc đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính
sách, pháp luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của ban chủ nhiệm Khoa
Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, được sự
hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo TS. Nguyễn Quang Thi, em tiến hành thực
hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn Thị Trấn SaPa, Huyện SaPa, Tỉnh Lào Cai”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị
Trấn SaPa, Huyện SaPa, Tỉnh Lào Cai
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
+ Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Sa Pa
+ Tìm hiểu tình hình quản lý và sử dụng đất thị trấn Sa Pa
+ Tìm hiểu thực trạng thị trường nhà đất trên địa bàn thị trấn Sa Pa
+ Đánh gía sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất
thực tế trên thị trường chuyển nhượng
+ Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn
Sa Pa.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Giúp cho sinh viên nắm chắc những kiến thức đã được học trong nhà
trường và học hỏi những kinh nghiệm trong quá trình thực tập ở địa phương
để áp dụng thực tế sau này.
- Nâng cao khả năng tiếp cận, thu thập số liệu và sử lý thông tin của sinh
viên trong quá trình làm đề tài

3

1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Đề tài có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa ra sự chênh lệch và khả
năng tương đồng giữa giá đất do UBND tỉnh quy định.
- Là cơ sở để phục vụ cho quá trình xác định giá đất tại địa phương,
giúp cho việc xác định giá đất phù hợp với giá đất thực tiễn và giá đất do Nhà
nước đưa ra.
- Giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, đưa ra các chính sách
của địa phương thực hiện một cách hoàn thiện hơn.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học
2.1.1. Khái niệm, đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Khái niệm giá đất
Khoản 19 điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Trước đó, Luật đất đai
2003 cũng từng quy định về giá đất tại khoản 2 điều : “Giá quyền sử dụng đất
(giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dung đất.” Như vậy, Luật
đất đai 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước, phù hợp
hơn với sự phát triển đa dạng hiện nay.
Đặc điểm của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh
tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả

năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp…
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Giá cả được hình thành
dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá
cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân
loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất
phù hợp với từng thời điểm nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả
cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải
là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế
tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa


5

thông thường. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn
trong cung nhỏ, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo
hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận
bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất
có trạng thái tăng
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định
về vị trí nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình
thành thống nhất, trong cùng một thành phố vị trí của thửa đất khác nhau thì
giá đất cũng khác nhau.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Yếu tố nhân khẩu
- Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao thì nhu cầu đối với
đất tăng vì thế giá đất tăng lên.
- Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với

trình độ được giáo dục và tố chất văn hoá của nhân khẩu. Khu vực có tố chất
nhân khẩu cao thường là xã hội trậ tự ổn định môi trường tốt đẹo, do đó tạo
được ấn tượng tốt cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với lọai này
nên thúc đẩy giá đất tăng lên.
- Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do ảnh hưởng của quá trình đô thị
hoá, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình
sẽ làm thay đổi nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng. Nhu cầu về căn hộ
khép kín diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để
xây nhà ở tăng lên rõ ràng.
Yếu tố xã hội
- Trạng thái ổn định chính trị: Là trạng thái ổn định của cục diên chính
trị trong nước. Cục diện chính trị ổn định thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ
được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn
cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tưng


6

lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
- An ninh xã hội: Khi trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn,
vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên.
- Đầu cơ nhà đất: Là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dùng sự biến
động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận.
- Tiến trình đô thị hoá: Ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá
đất được biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở vực thành phố có mật độ nhân
khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; Hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến
trình đô thị hoá có tốc độ nhanh làm cho giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
Yếu tố kinh tế
- Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu để đánh giá
trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng là

trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc
làm, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến
giá đất tăng lên.
- Mức độ dự trữ và đầu tư: Dự trữ và đầu tư có mối tương quan thuận
với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Khi tỷ
lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp đó là thời kỳ nóng bỏng
về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt.
- Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ: Lượng cung cấp tiền mặt là biểu
hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng
là biệu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, dẫn đến tình trạng tranh mua
số ít hàng hoá, đặc biệt là việc mua nhà đất, làm cho nhu cầu vệ nhà đất tăng,
thúc đẩy giá đất tăng lên .
- Trình độ thu nhập và tiêu dùng dân cư: Sau khi giải quyết vấn đề ăn
no mặc ấm con người sẽ có nhu vầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu
cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai.
- Biến động vật giá: Biến động vật giá có tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của


7

thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao.
- Mức lãi xuất: Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có
khả năng chi tiêu ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc
đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay.
Yếu tố khu vực
- Vị trí: Là vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm
đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nhiệp hoặc
các trung tâm tập trung dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại
trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Chủ yếu bao gồm: Điện, trường học, công

viên, bệnh viện… Ngoài ta còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, mức độ đồng
bộ và khoảng cách xa gần.
- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất
chủ yếu bao gồm môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên.
- Yếu tố quy hoạch: Quy hoạch có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có tính
chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử
dụng đất.
Yếu tố cá biệt
- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng
đất, lớn quá hay nhỏ quá dều không dễ dang trong quá trình sử dụng và khả năng
tài chính cuả người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến
hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục
đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hường đến giá
đất.
- Chiều sâu: Trong trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với
mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử
dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất.


8

- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chứ nhật,
còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành… đều không thuận lợi
cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá
cao nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ
lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình
sử dụng đất. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [5].

2.1.2. Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc, phương pháp định giá đất
Khái niệm định giá đất
Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một
nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong
một thời điểm xác định.
Thông tin trong định giá đất
Định giá bất động sản (đất và công trình trên đất) cần dựa trên các thông
tin thu thập về BĐS đó. Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin
cậy thì định giá càng chính xác.
Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị BĐS,
thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của BĐS.
(Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013) [6].
Nguyên tắc định giá đất
-

Nguyên tắc thay thế: Là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể

với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều
kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời
điểm định giá thửa đất chủ thể.
-

Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Thông thường một thửa đất bao

giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn


9

nhất và trong khoản thời gian xác định, loại sử dụng đó lý thuyết định giá gọi
là sử dụng hiệu quả nhất. Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong các
nguyên tắc quan trọng nhất của đinh giá đất.
-

Nguyên tắc biến động: Nó là kết qủa tác đông lẫn nhau giữa các nhân

tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế
biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thảnh trong quá trình tác động
lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng
Phương pháp định giá đất
*

Phương pháp thu nhập: Là một trong những phương pháp định giá đất

thương dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai,
nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác.
Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định giá của thửa
đất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối
chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị
trường xảy ra trong thời gian gần. Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi là tắt
là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định giá đất quan
trọng nhất.
*

Phương pháp thặng dư: Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết hay

phương pháp tính ngược. Xét theo quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá trị
là do có thể phát triển, sử dụng xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập.
*

Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để

định giá trong những trường hợp sau.
-

Định giá bất động sản cho mục đích riêng biệt như bệnh viện, trường

học, nhà ở, thư viện, nhà máy điện… là các tài sản ít có chứng cứ thị trường.
-

Định giá cho các mục đích bảo hiểm

-

Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu.

*

Phương pháp phân tích hồi quy: Phương pháp này dựa trên cơ sở của

bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở của các giao dịch thu thập trên thị


10

trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản
để từ đó dự báo cho các bất động sản khác.
2.2. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 14/05/2014 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất; xây
dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
- Căn cứ Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày
08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính hướng dẫn xây
dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm
quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;
- Quyết định 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014, quyết định số
71/2015/QĐ-UBND ngày 31/12/2015 và quyết định số 110/2016/QĐ-UBND ngày
21/12/2016 của UBND tỉnh Lào Cai, về việc sửa đổi, bổ sung Quyết định số
91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014 của UBND tỉnh Lào Cai ban hành Quy định
về bảng giá các loại đất 05 năm (2015-2019) trên địa bàn tỉnh Lào Cai
- Quyết định số 4057/2015/QĐ-UBND ngày 09/11/2015 của UBND tỉnh
lào Cai, về việc phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để bồi thường khi nhà
nước thu hồi đất các dự án trên địa bàn huyện Sa Pa
- Quyết định số 1725/2016/QĐ-UBND ngày 08/06/2016 của UBND tỉnh Lào
Cai, về việc phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để bồi thường khi nhà nước thu
hồi đất các dự án trên địa bàn huyện Sa Pa
- Quyết định số 111/2016/QĐ-UBND ngày 21/12/2016 quy định hệ số điều
chỉnh giá đất năm 2017


11

- Quyết định số 497/2017/QĐ-UBND ngày 15/02/2017 của UBND tỉnh Lào
Cai, về việc phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để bồi thường và giá đất để giao đất
tái định cư khi nhà nước thu hồi đất các dự án trên địa bàn huyện Sa Pa.
- Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Sa Pa

2.3. Cơ sở thực tiễn
2.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai
Khái niệm về thị trường đất đai và đặc điểm thị trường đất đai
a) Khái niệm
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch bất động sản.
Thị trường đất đai được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng,
thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại
một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo
nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực
tiếp đến giao dịch đất đai.
b) Đặc điểm của thị trường đất đai
* Có sự tách biệt giữa hang hóa và địa điểm giao dịch
Đất có vị trí cố định, không thể di dời được, nên các chủ thể thị trường
cũng không thể đem đến địa điểm giao dịch. Thị trường đất đai là thị trường
mà người mua phải đến với đất đai thay vì đem đất đai về.
Đất đai có giá trị rất lớn nên quan hệ giao dịch đất đai thường có khả
năng kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà phải trải qua ít nhất ba khâu chủ
yếu: Đàm phán tại địa điểm giao dịch – kiểm tra thực địa – đăng ký pháp lý
và cần có tổ chức đứng ra làm cầu nối. Chính điều này làm cho quan hệ giao
dịch BĐS thường kéo dài.
* Thị trường đất đai mang tính khu vực
Do đặc điểm cố định vị trí của đất đai, đất đai gắn liền với những điều
kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội của từng vùng, từng khu vực. Các
quan hệ cung cầu, giá cả đất đai thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi từng


12

vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến
các vùng, địa phương khác. Vì vậy khi nghiên cứu, xem xét quan hệ cung cầu,

giá cả đất đai phải gắn với các điều kiện kinh tế - văn hóa – xã hội của một
vùng, khu vực cụ thể.
* Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo
Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo khi không thỏa mãn theo
các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế. Một thị trường
hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bán nắm được thông tin đầy
đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và
giá trị trao đổi là giống nhau. Khi không thoả mãn những điều kiện trên thì giá
trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo.
* Cung chậm co giãn khi giá cả thay đổi
Giống như các hang hóa khác, giá cả đất đai chịu ảnh hưởng bởi quan hệ
cung cầu. Khi xem xét thị trường đất đai cần chú ý:
- Những nhân tố làm tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá đất. Việc
chống các cơn sốt giá đất đai bằng các tăng cung là rất hạn chế.
- Đối với việc quản lý nhà nước cần phải có các chính sách ổn định dài
hạn thị trường BĐS và đặc biệt phải công khai các chính sách này một cách
rộng rãi.
* Hoạt động của thị trường đất đai chịu sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước.
Sự tham gia của Nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lý thống nhất
các hoạt động thị trường này. Để thị trường đất đai vận hành hiệu quả, Nhà
nước đảm bảo tính pháp lý cho hang hóa đất đai, đảm bảo thị trường hoạt động
lành mạnh. Nhà nước quản lý đất đai bằng việc quản lý, cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu, sử dụng…Đó là những điều kiện quan trọng để đất đai có thể
được giao dịch, mua bán một cách công khai minh bạch.
* Thị trường đất có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn


13

Mọi giao dịch liên quan đến đất đai thường cần một lượng vốn tương đối

lớn so với các giao dịch hang hóa thông thường khác. Thị trường đất đai chỉ có
thể phát triển khi nơi đó có một thị trường vốn lành mạnh, sôi động
Thị trường đất đai trên thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát
triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản
xuất hàng hoá. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi
nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi
trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị
trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát
triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp
quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã
được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất
không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ
đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các
quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp
đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây hình thành các
trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu
hoặc cũng có thể là người thuê đất.
Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu
tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và
các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế
hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho
phù hợp.
Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia
đang phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị
trường đất đai theo hướng tích cực. Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính


14

phủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế
quyền chuyển nhượng đất đai. Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở
hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến
năm 1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp. Những người đã nhận quyền
sử dụng đất nông nghiệp không được sử dụng trong vòng một năm thì đương
nhiên bị tước quyền sử dụng. Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không
được bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong
một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Ở
Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh
đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước. Nhiều nước thuộc Liên
Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là
hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950,
mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác
cộng với 1,35 ha đất ở; nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của chủ nghĩa tư bản đã bị giới
hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay
không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh
cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa
thị trường đất đai. Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng
nhiều là cho thuê đất đai. Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài
khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài.
Thị trường đất đai Việt Nam
Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta
thành các giai đoạn sau đây:
* Giai đoạn trước năm 1945
Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã hội
thực dân nửa phong kiến. Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu
như không tồn tại. Người dân ít nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán

15

nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng được quy đổi
thành tiền.
* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980
Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản
luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình
thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, trong
đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Các hoạt động
giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã
xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền
thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992
Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Tuy nhiên, những giao dịch
mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và
chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến
khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá. Theo kịp đòi hỏi của thực tế phát
triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm
bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử
dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”. Kể từ đây khái
niệm mua bán đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS
trên đất và quyền sử dụng đất (chuyển nhượng đất) gắn liền với BĐS đó.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến 2002
Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn
này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản

pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này. Luật đất đai


16

1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình,
cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai
1993). Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước
xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi
giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại
về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng
vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật đất đai 1993). Như vậy, từ khi
Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử
dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị
trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam. Từ
chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà
nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho
nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất
hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất
bắt đầu tăng lên. (Lê Phương Thảo, 2007) [8].
Đây cũng là thời điểm nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng
trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho
nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai.
Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư
mua bán đất đai – BĐS, thêm vào là đó nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài
chuyển về. Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền
sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Những nhân tố trên đã
tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai - BĐS và là nhân tố cơ bản khởi
đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995. Cơn sốt nhà đất được

bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan
rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước.
Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các


17

nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị
trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu
bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo
lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung
các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐCP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn:
+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn.
+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được
tham gia thị trường quyền sử dụng đất.
Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh
của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký
kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất
đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch
và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện
công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020
theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, mở mang đô thị. Đó là động lực thúc
đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón
trước quy hoạch, là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn

sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn. Cơn sốt thị
trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ 2001 kéo dài đến cuối năm 2003.
* Giai đoạn từ năm 2003 đến 2013
Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện