Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khu dân cư số 5, phường thịnh đán, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.62 MB, 75 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------
TRIỆU THỊ LAN
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG, GiẢI PHÓNG MẶT BẰNG
CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG KHU DÂN CƢ SỐ 5,
PHƢỜNG THỊNH ĐÁN, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính Môi trƣờng
Khoa
: Quản lý Tài nguyên
Khóa học
: 2014 – 2018
Thái Nguyên, năm 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------
TRIỆU THỊ LAN
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG, GiẢI PHÓNG MẶT BẰNG
CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG KHU DÂN CƢ SỐ 5,
PHƢỜNG THỊNH ĐÁN, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Địa chính Môi trƣờng
Lớp
: K46 – ĐCMT– N01
Khoa
: Quản lý Tài nguyên
Khóa học
: 2014 – 2018
Giảng viên hƣớng dẫn : TS. Vũ Thị Thanh Thủy
Thái Nguyên, năm 2018
i
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là giai đoạn quan trọng nhất đối với sinh viên các trường
Đại học, Cao đẳng trên cả nước nói chung và trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên nói riêng. Đây là thời gian để mỗi sinh viên chúng ta sau quá trình học tập
và nghiên cứu tại trường củng cố và vận dụng kiến thức đã học vào thực tế.
Trong toàn bộ quá trình học tập tại trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
và thực hiện khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Địa chính Môi trường với đề tài:
“Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng cơ sở
hạ tầng khu dân cư số 5, phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái Nguyên” em đã nhận được sự giúp đỡ của nhiều tập thể, cá nhân trong và
ngoài trường.
Lời đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo trong khoa
Quản lý Tài nguyên, người đã giảng dạy và đào tạo hướng dẫn chúng em và đặc biệt
là cô giáo TS. Vũ Thị Thanh Thủy, người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em
trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo và cán bộ Ban bồi thường giải
phóng mặt bằng, Trung tâm phát triển Quỹ nhà - đất và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ
thuật tỉnh Thái Nguyên đã giúp đỡ em trong quá trình thực tập tốt nghiệp.
Trong quá trình thực hiện đề tài, mặc dù đã có cố gắng nhưng do thời gian,
năng lực và kiến thức của bản thân em còn hạn chế nên đề tài của em không thể
tránh khỏi những thiếu sót. Vì vây, em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp
của các thầy, cô giáo cùng toàn thể các bạn sinh viên để đề tài của em được hoàn
thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái nguyên, ngày…. tháng….năm 2018
Sinh viên
Triệu Thị Lan
ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1. Diện tích các loại đất phường Thịnh Đán năm 2015 ................................36
Bảng 4.2. Tổng hợp diện tích đất đã thu hồi .............................................................46
Bảng 4.3. Cơ cấu diện tích các loại đất thu hồi.........................................................47
Bảng 4.4 Tình hình bồi thường GPMB Khu dân cư số 5 .........................................48
Bảng 4.5. Kết quả bồi thường đất nông nghiệp ........................................................49
Bảng 4.6. Kết quả bồi thường tài sản ........................................................................51
Bảng 4.7. Kết quả bồi thường cây cối, hoa màu .......................................................52
Bảng 4.8. Các chính sách hỗ trợ của dự án ...............................................................52
Bảng 4.9. Tổng hợp nguồn kinh phí bồi thường, GPMB của dự án .........................53
Bảng 4.10. Bảng tổng hợp ý kiến các hộ dân trong khu vực GPMB ........................55
Bảng 4.11. Ảnh hưởng của dự án đến đời sống của người dân ................................57
Bảng 4.12. Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ trong dự án ........59
iii
DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT
Tên viết tắt
STT
Tên viết đầy đủ
1
BT&GPMB
Bồi thường và giải phóng mặt bằng
2
CNH - HĐH
Công nghiệp hóa, hiện đại hóa
3
GCNQSDD
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
4
GPMB
Giải phóng mặt bằng
5
HĐBT
Hội đồng bồi thường
6
HĐND
Hội đồng nhân dân
7
NĐ-CP
Nghị định - Chính phủ
8
TNMT
Tài nguyên Môi trường
9
TT
Thông tư
10
TTr
Tờ trình
11
QĐ-HĐND
Quyết định - Hội đồng nhân dân
12
UBND
Ủy ban nhân dân
iv
MỤC LỤC
Trang
TRANG BÌA PHỤ
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ i
DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT ............................................................. iii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iv
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ....................................................................................................1
1.1 Đặt vấn đề ............................................................................................................. 1
1.2 Mục đích nghiên cứu ............................................................................................. 2
1.3 Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................. 2
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .........................................................................3
2.1 Cơ sở khoa học của đề tài. .................................................................................... 3
2.1.1 Cơ sở lý luận. ..................................................................................................... 3
2.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài ................................................................................... 4
2.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài. .................................................................................... 5
2.2 Một số nội dung chính liên quan đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ..... 7
2.2.1 Một số khái niệm ................................................................................................ 7
2.2.2 Đặc điểm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ......................................... 8
2.2.3 Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ............. 9
2.2.4 Nguyên tắc và điều kiện được bồi thường ....................................................... 11
2.3. Khái quát công tác bồi thường giải phóng mặt bằng một số nước trên thế giới
và ở Việt Nam. .................................................................................................... 13
2.3.1. Công tác bồi thường và GPMB của một số nước trên thế giới ....................... 13
2.3.2. Công tác bồi thường và GPMB ở Việt Nam ................................................... 18
PHẦN 3. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG, PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .........32
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 32
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 32
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 32
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ...................................................................... 32
v
3.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 32
3.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 33
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu .......................................................................... 33
3.4.2. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu. ................................................... 33
3.4.3. Phương pháp chuyên gia. ................................................................................ 34
PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ................................................................35
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của phường Thịnh Đán. .............................. 35
4.1.1. Điều kiện tự nhiên. .......................................................................................... 35
4.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội ................................................................................. 37
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Thịnh Đán ... 41
4.1.4 Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại phường Thịnh Đán .................. 42
4.2. Đánh giá công tác bồi bồ thường và giải phhóng mặt bằng của dự án xây dựng
khu dân cư số 5, phường Thịnh Đán, TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ........... 43
4.2.1 Giới thiệu chung về dự án ................................................................................ 43
4.2.2 Quy mô dự án ................................................................................................... 44
4.2.3 Các căn cứ pháp lý của dự án ........................................................................... 44
4.2.4 Tình hình công tác thu hồi đất của dự án ......................................................... 45
4.2.5. Tình hình bồi thường, GPMB dự án Khu dân cư số 5 .................................... 48
4.2.6. Bồi thường đất nông nghiệp ............................................................................ 48
4.2.7. Kết quả bồi thường tài sản, cây cối, hoa màu trên đất .................................... 51
4.2.8. Đánh giá về chính sách hỗ trợ ......................................................................... 52
4.3. Đánh giá công tác BT & GPMB của dự án xây dựng khu dân cư số 5,
phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên thông qua ý kiến của người dân .. 54
4.3.1. Đánh giá công tác BTGPMB qua ý kiến người dân ....................................... 54
4.3.2. Đánh giá sự ảnh hưởng của dự án đến việc làm và thu nhập của người dân .. 57
4.3.3. Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân tại dự án.......... 59
4.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của công tác bồi thường GPMB của dự
án và đề xuất những phương án giải quyết ......................................................... 60
4.4.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường , GPMB ..... 60
vi
4.4.2. Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác BT và GPMB
của dự án ........................................................................................................ 61
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................63
5.1. Kết luận .............................................................................................................. 63
5.2. Kiến nghị ............................................................................................................ 63
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................64
PHỤ LỤC
1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn và vô cùng quý giá, có vị trí đặc biệt
quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân; là tư liệu sản xuất đặc
biệt; là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không
ngừng phát triển. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế
kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển
mạnh mẽ và một xu hướng tất yếu về nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm
đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ.
Đặc biệt những năm gần đây việc xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô
thị mới,... đã phát triển nhanh đáp ứng nhu cầu công nghiệp hóa - hiện đại hóa
(CNH - HĐH) đất nước với mục tiêu sớm đưa nước ta trở thành một nước công
nghiệp vào năm 2020.
Nước ta hiện nay là một trong những thị trường phát triển ổn định, với tốc độ
tăng trưởng kinh tế nhanh, chế độ chính trị ổn định. Các dự án đầu tư ngày một
tăng, kèm theo đó là tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên cả nước. Đó chính là cơ
sở thúc đẩy nền kinh tế - xã hội phát triển. Đất đai ngày càng có giá trị cao, nhu cầu
sử dụng đất ngày một tăng lên, để có mặt bằng thực hiện các dự án bắt buộc chúng
ta phải thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất đai. Vì vậy, công tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng (GPMB) là hết sức cần thiết, nó tác động mạnh mẽ đến công
tác quản lý Nhà nước về đất đai, là điều kiện ban đầu để triển khai dự án đầu tư. Nó
có thể là động lực thúc đẩy các dự án được triển khai nhanh, đúng tiến độ nhưng
ngược lại nó cũng có thể trở thành rào cản và luôn tiềm ẩn nhiều nguy cơ gây khiếu
kiện, mất ổn định an ninh vì khi thực hiện công tác này ảnh hưởng trực tiếp đến lợi
ích của tổ chức, cá nhân và hộ gia đình.
Xuất phát từ những vấn đề trên và nhận thức được tầm quan trọng của công
tác GPMB, được sự đồng ý và giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, cùng với sự giúp đỡ
2
của Trung tâm phát triển quỹ nhà - đất và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tỉnh
Thái Nguyên và sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo TS. Vũ Thị Thanh Thủy em
tiến hành nghiên cứu và thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng của dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khu dân cư số 5, phường
Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên”.
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá kết quả công tác BT&GPMB của dự án xây dựng cơ sở hạ tầng
khu dân cư số 5, phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
- Đánh giá ảnh hưởng của công tác GPMB đến đời sống của người dân trong
khu vực GPMB
- Tìm hiểu những thuận lợi và khó khăn còn tồn tại trong công tác bồi thường
giải phóng mặt bằng của dự án
- Đề xuất các phương án, giải pháp trên cơ sở các Nghị định, Quy định, kết
quả nghiên cứu phù hợp với thực tế của địa phương và mang tính khả thi
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa khoa học
- Nắm chắc các luật, chính sách có liên quan đến vấn đề GPMB để áp dụng
vào thực tế
- Việc hoàn thành đề tài là cơ sở cho sinh viên củng cố và hoàn thiện kiến
thức đã học, đồng thời là cơ sở để sinh viên bước đầu tiếp cận với công tác đền bù
GPMB
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Đánh giá được thực trạng sử dụng đất và xác định những vấn đề bất cập
còn tồn tại
- Tìm ra được những thuận lợi và khó khăn để từ đó đưa ra các giải pháp có
tính khả thi giúp cho công tác BT&GPMB ngày càng thực hiện một cách nhanh
chóng và hiệu quả cao
3
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận
Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau
đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi
ích của toàn xã hội. Công tác giải phóng mặt bằng kéo dài sẽ làm chậm tiến độ của
các dự án, làm ảnh hưởng tới cuộc sống của người dân trong khu vực dự án cũng
như đánh mất niềm tin cho các nhà đầu tư.
Bồi thường GPMB là khâu quan trọng mang tính chất đột phá trong quy
hoạch sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút nguồn lực đầu tư phát triển và
triển khai thực hiện công tác xây dựng cơ sở hạ tầng. Quá trình thực hiện công tác
bồi thường GPMB phải đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân bị thu hồi, lợi ích của
chủ đầu tư dự án và lợi ích của Nhà nước, được thực hiện theo tiêu chí giữ vững ổn
định và phát triển bền vững đất nước.
Luật Đất đai năm 1993 đã khẳng định đất là loại tài sản có giá và giá đó được
công nhận ở quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cũng là bước đầu mở
ra thị trường bất động sản tại Việt Nam. Luật Đất đai năm 2003 cũng đã có phần đổi
mới quan trọng trong việc thu hồi đất. Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực 1/7/2014
đã có những điểm đổi mới quan trọng trong việc thu hồi đất, xác định rõ và quy
định cụ thể những trường hợp mà Nhà nước phải thu hồi đất giúp cho hệ thống pháp
luật đất đai hoàn thiện hơn và giải quyết được những bất cập, hạn chế trong quá
trình thi hành Luật Đất đai 2003.
Theo Điều 74 Luật Đất Đai 2013 quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi
Nhà nước thu hồi đất.
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi
thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử
dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng
4
tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách
quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Điều 66: Thẩm quyền thu hồi đất.[10]
1.Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng
ngoại giao, trừ trường hợp quy định tại khoản b điểm 2 điều này
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã,phường,thị trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp
sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình cá nhân cộng đồng dân cư.
b) Thu hồi đất của người việt nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại
khoản 1 khoản 2 điều này thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc
ủy quyền cho ủy ban nhân dân cấp huyện thu hồi đất.
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Trong điều kiện hiện nay ở các địa phương nói chung thành phố Thái Nguyên
nói riêng, công tác bồi thường va GPMB được xác định là một trong những nhiệm vụ
quan trọng để góp phần đẩy mạnh công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước; góp phần
quan trọng trong chuyển dịch cơ cấu và phát triển kinh tế, xã hội cũng như sự tăng
trưởng GDP của địa phương. Tuy nhiên, đây là vấn đề lớn, phức tạp, liên quan trực tiếp
đến đại bộ phận nhân dân, dễ gây mất ổn định trật tự xã hội.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng được triển khai đúng tiến độ, đúng
kế hoạch, đúng quy hoạch đã đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự
án sẽ đạt dược hiệu quả. Ngược lại, công tác BT&GPMB kéo dài sẽ gây ảnh hưởng
lớn đến tiến độ thi công công trình cũng như chi phí cho dự án. Khi đền bù không
5
thỏa đáng sẽ dẫn đến tình trạng khiếu nại làm cho tình hình chính trị xã hội của địa
phương mất cân bằng và ổn định.
Thực tiễn cho thấy các ngành, các cấp phải quan tâm hơn nữa đến công tác
bồi thường giải phóng mặt bằng.
2.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài
2.1.3.1. Những văn bản pháp quy của nhà nước có liên quan đến công tác bồi
thường và GPMB
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc hội ban hành
luật đất đai.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường ban hành Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất.
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT Ngày 30 tháng 06 năm 2014 của Bộ tài
nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều
chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất
- Thông tư số: 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/1/2015 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và nghị
định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ
- Thông tư số 75/2015/TT-BTC ngày 15/05/2015 của Bộ Tài chính hướng
dẫn việc lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
6
2.1.3.2. Những văn bản của UBND tỉnh Thái Nguyên về công tác bồi thườngvà
GPMB
- Quyết định số: 31/2014/QĐ-UBND ngày 22/8/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 658/QĐ-HĐBT ngày 22/01/2015 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc thành lập tổ công tác giúp việc Hội đồng Bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư thành phố Thái Nguyên để thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên.
- Quyết định số: 582/QĐ-UBND ngày 22/01/2015 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc kiện toàn Hội đồng Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực hiện các
dự án trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
- Quyết định số: 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc phê duyệt bảng giá đất giai đoạn 2015-2019 trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 13/2015/QĐ-UBND ngày 15/06/2015 của UBND tỉnh Thái
Nguyên ban hành Quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất và thẩm định giá đất cụ
thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 110/QĐ-UBND ngày 15/01/2016 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ủy quyền thu hồi đất.
- Quyết định số: 56/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành Quy định về Đơn giá cây trồng, vật nuôi là thủy sản khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 06/2016/QĐ-UBND ngày 21/01/2016 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành Quy định về Đơn giá cây trồng, vật nuôi là thủy sản khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 01/2016/QĐ-UBND ngày 05/01/2016 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành Quy định về Đơn giá bồi thường nhà, các công trình kiến
trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
7
2.2. Một số nội dung chính liên quan đến công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng
2.2.1. Một số khái niệm
2.2.1.1. Khái niệm về thu hồi đất và giải phóng mặt bằng
Đất đai ngày càng có giá trị cao, nhu cầu sử dụng đất thì ngày càng tăng lên,
đồng thời nước ta đang trong giai đoạn công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và
phát triển cơ sở hạ tầng rất mạnh. Vì vậy, việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi.
-“Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định thu lại quyền sử dụng đất của
người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất
vi phạm pháp luật về đất đai”[10]
- Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất thu hồi cho người sử dụng.[10]
Khái niệm bồi thường này chỉ nói đến bồi thường đất,mà chúng ta còn phải
đề cập đến bồi thường về tài sản trên đất. Như vậy, theo nghĩa rộng thì “Bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất và tài
sản trên đất đối với diện tích đất bị thu hồi và tài sản có trên diện tích đất đó cho
người bị thu hồi đất”[11].
- Giải phóng mặt bằng là quá trình Nhà nước thu hồi đất của các đối tượng
sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân, tổ chức) chuyển giao cho chủ dự án, tổ chức di
dời các đối tượng như nhà ở, cấy cối, hoa màu, công trình xây dựng và một bộ phận
dân cư trả lại mặt bằng để thi công công trình trên cơ sở bồi thường thiệt hại, ổn
định cuộc sống cho các đối tượng phải di dời.
2.2.1.2. Khái niệm hỗ trợ, tái định cư
Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước trợ giúp cho người có đất
thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.[10]
Pháp luật đất đai chưa quy định khái niệm về tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất. Tuy nhiên, qua những nội dung quy định về tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất thì chúng ta có thể hiểu: “Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà
nước bố trí đất ở mới cho các hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất đang ở
để giao cho người khác sử dụng”.[11]
8
Hiện nay ở nước ta khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao đất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.
2.2.2. Đặc đi m công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Khi tiến hành thực thiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư luôn tồn
tại 3 mối quan hệ: Nhà nước, người bị thu hồi, nhà đầu tư. Tuy nhiên, có thể nhận
thấy một điều là cùng một lúc, cùng địa điểm nhưng quyền lợi, nghĩa vụ và trách
nhiệm, lợi ích lại khác nhau, vì vậy chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư phải
xây dựng sao cho phù hợp với mối quan hệ phức tạp này, đó là chính sách liên quan
đến lợi ích của mỗi bên.
Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có đặc điểm sau:
- Tính đa dạng
Mỗi công trình được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự
nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực đô thị, mật độ
dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình
thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng có những đặc trưng nhất
định. Đối với khu vực ven đô thị, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân
cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương
mại, buôn bán nhỏ... quá trình GPMB và giá đất tính bồi thường, hỗ trợ cũng có đặc
trưng riêng của nó. Còn đối với khu vực nông thôn, hoạt động sản xuất chủ yếu của
dân cư là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp. Do đó,
GPMB và giá đất tính bồi thường, hỗ trợ cũng được tiến hành với những đặc điểm
riêng biệt. [5]
- Tính phức tạp
Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội đối với mọi người dân. ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào
hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong
khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn
9
do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất
còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình
hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động người dân tham gia di chuyển
là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo
đời sống cho ngườidân sau này. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa
dạng, không được tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công tác định
giá bồi thường. Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của
người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Do yếu tố lịch sử để lại nên nguồn gốc sử dụng đất phức tạp và do cơ chế
chính sách chưa đáp ứng được với nhu cầu thực tế sử dụng đất nên chưa giải quyết
được các vướng mắc và tồn tại cũ.
+ Việc quản lý đất đai chưa chặt chẽ dẫn đến các hiện tượng lấn chiếm, xây
dựng nhà trái phép nhưng lại không được chính quyền địa phương xử lý dẫn đến
việc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phương án bồi thường gặp rất nhiều khó khăn.
+ Thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu
tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu.
+ Việc áp dụng giá đất ở để tính bồi thường giữa thực tế và quy định của nhà
nước có những khoảng cách khá xa cho nên việc triển khai thực hiện cũng không
được sự đồng thuận của những người dân [5].
Từ các điểm trên cho thấy mỗi Công trình khác nhau đều có những tính đặc
thù riêng biệt do đó công tác tổ chức thực hiện cũng khác nhau.
2.2.3. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Bồi thường và GPMB là hoạt động hết sức nhạy cảm và phức tạp do tác
động tương hỗ qua lại với nhiều yếu tố kinh tế, văn hoá, xã hội... Chính vì vậy, tiến
độ cũng như kết quả của quá trình bồi thường và GPMB phụ thuộc vào rất nhiều
yếu tố
- Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư của Nhà nước
10
Chính sách của Nhà nước về bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư quy
định về trình tự tiến hành GPMB, quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên có
liên quan, đồng thời cũng quy định cụ thể về mức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Do đó, chính sách có ảnh hưởng trực tiếp và xuyên suốt trong quá trình
BT&GPMB.
- Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của địa bàn
Quy mô, khối lượng GPMB, đặc điểm, tính chất, độ phức tạp trong công tác
BT&GPMB của từng dự án chịu tác động trực tiếp bởi điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của địa bàn
- Công tác quản lý Nhà nước về đất đai
Khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư thì việc lập hồ sơ
pháp lý về đất đai và tài sản là một yêu cầu không thể thiếu. Việc xác lập hồ sơ
không chỉ dựa vào đo vẽ, khảo sát thực tế mà còn dựa vào các loại hồ sơ lưu như:
GCNQSDĐ, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, biên bản
thống kê, kiểm kê đất đai... Do vậy, công tác quản lý Nhà nước về đất đai được thực
hiện đúng, đầy đủ, thường xuyên sẽ giúp cho việc xác lập hồ sơ đơn giản, nhanh
gọn, tránh sự tranh chấp giữa các bên và ngược lại.
- Tổ chức thực hiện
Đây là yếu tố quyết định đối với công tác bồi thường và GPMB. Trên cơ sở
các chính sách của Nhà nước, điều kiện thực tế của địa bàn và dự án, việc tổ chức
thực hiện được tiến hành một cách hợp lý và khoa học sẽ mang lại kết quả cao, đảm
bảo lợi ích các bên.
- Ngoài các yếu tố trên còn nhiều yếu tố khác cũng ảnh hưởng trực tiếp hoặc
gián tiếp đến công tác bồi thường và GPMB như:
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
+ Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về quản lý và sử
dụng đất tác động đến công tác BT&GPMB
+ Thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ quản lý và sử dụng đất
11
+ Nhận thức và thái độ của người dân bị thu hồi đất, công tác tuyên truyền,
vận động người dân thực hiện theo chính sách pháp luật Nhà nước
2.2.4. Nguyên tắc và điều kiện được bồi thường
* Nguyên tắc bồi thường
Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại
Điều 74, Luật Đất đai năm 2013 như sau:
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi
thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử
dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng
tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách
khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.[11]
* Điều kiện được bồi thường
Căn cứ Điều 75, Luật Đất đai năm 2013 [10] quy định Điều kiện được bồi
thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh; phát triển
kinh tế -xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê
đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)
hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được
cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp
12
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không
phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển
nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc
có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ
điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện
dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp. [11]
13
2.3. Khái quát công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng một số nƣớc trên thế
giới và ở Việt Nam.
2.3.1. Công tác bồi thường và GPMB của một số nước trên thế giới
Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan
trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước thu
hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống
kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những
không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng. Đặc biệt, ở những
nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp và đó là vấn
đề sống còn của họ.
2.3.1.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất của
Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)
Theo kinh nghiệm của các tổ chức Ngân hàng quốc tế thì “...chìa khoá dẫn
tời việc bồi thường tái định cư hợp lý là chấp nhận và thực hiện chính sách phát
triển mà con người là trung tâm chứ không phải là chính sách bồi thường vật
chất...” . Vì vậy, mục tiêu chính sách bồi thường tái định cư của Ngân hàng thế giới
(WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) là việc bồi thường tái định cư sẽ
được giảm thiểu càng nhiều càng tốt và đưa ra những biện pháp khôi phục để giúp
người bị ảnh hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ được mức sống, khả năng thu nhập
và mức độ sản xuất như trước khi có dự án. Các biện pháp phục hồi được cung cấp
là bồi thường theo giá trị thay thế nhà cửa và các kết cấu khác, bồi thường đất nông
nghiệp là lấy đất đai có cùng hiệu suất và phải thật gần với đất đã bị thu hồi, bồi
thường đất thổ cư có cùng diện tích được người bị ảnh hưởng chấp nhận, giao đất
tái định cư với thời hạn ngắn nhất. Đối với đất đai và tài sản được bồi thường chính
sách của WB và ADB là phải bồi thường theo giá xây dựng mới đối với tất cả các
công trình xây dựng và quy định thời hạn bồi thường tái định cư hoàn thành trước
một tháng khi dự án triển khai thực hiện. Về quyền được tư vấn và tham gia của các
hộ bị thu hồi đất, WB và ADB quy định các thông tin về dự án cũng như chính sách
bồi thường tái định cư của dự án phải thông đầy đủ, công khai để tham khảo ý kiến,
14
hợp tác và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình
lập kế hoạch bồi thường tái định cư cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch. Kế
hoạch giải toả đất được thực hiện sau khi đã hội ý với người bị thu hồi đất. Việc lập
kế hoạch cho công tác bồi thường tái định cư được WB và ADB coi là điều bắt buộc
trong quá trình thẩm định dự án. Mức độ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số
lượng người bị ảnh hưởng và mức độ cộng tác của dự án. Kế hoạch bồi thường tái
định cư phải được coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp đầy
đủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ bị ảnh hưởng. Ngoài ra còn phải áp dụng các
biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập được với cộng đồng mới. Để thực
hiện các biện pháp này, nguồn tài chính và vật chất cho việc di dân luôn được chuẩn
bị sẵn [2].
2.3.1.2. Công tác BT&GPMB ở Indonesia
Từ những năm 60 của thế kỷ XX ở Indonesia đã có luật về thu hồi đất và các
đối tượng có liên quan tới đất,đó là luật số 20 năm 1961 phản ánh thực thi quyền
lực thống trị của chính quyền. Mà đến những năm đầu của thập niên 70, theo luật cơ
bản về đất đai của Chính phủ có thể thu hồi đất phục vụ lợi ích chung nếu bồi
thường thoả đáng theo thủ tục do luật này qui định. Khả năng tái định cư đối với
những người bị mất nhà cửa, thu nhập, phương tiện sống do Luật số 20 qui định và
từ đó đến nay chính phủ Indonesia đã ban hành rất nhiều Nghị định về việc bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất và chế độ tái định cư cho những người bị
mất đất.[20]
Di dân tái định cư, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục
đích phát triển của xã hội từ trước đến nay vẫn bị coi là sự hy sinh mà một số người
phải chấp nhận vì lợi ích của số đông và lơi ích của cộng đồng. Vì vậy, khi Nhà
nước bồi thường và tái định cư cần phải có phương châm thực hiện để áp dụng khi
nhà nước thu hồi đất:
- Bồi thường tài sản thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập của người dân bị mất đất
15
- Hỗ trợ di chuyển trong đó có cấp và bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và
phương tiện phù hợp
- Trợ cấp, khôi phục để ít nhất người bị ảnh hưởng đạt hoặc gần đạt so với
mức sống trước đó
- Đối với các dự án có di dân tái định cư, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung
di dân là yếu tố không thể thể thiếu được ngay từ chu kỳ đầu tiên của việc lập dự án
đầu tư. Những nguyên tắc thực hiện là:
+ Nghiên cứu kỹ phương án của các dự án mang tính khả thi để giảm tới
mức tối đa việc di dân bắt buộc khi triển khai dự án
+ Người bị thu hồi đất phải được bồi thường và hỗ trợ để khôi phục cuộc
sống kinh tế ở mức cao nhất với thời điểm trước khi có dự án
+ Đất đai, nhà cửa, cơ sở hạ tầng thích hợp và các loại bồi thường khác
tương xứng phải được cấp cho người bị ảnh hưởng, chú trọng đến người dân bản
địa, dân tộc thiểu số, nông dân
+ Người bị ảnh hưởng phải thông báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến chi tiết
về các bồi thường và tái định cư, phải được hỗ trợ ở mức cao nhất trong việc hoà
nhập họ với dân cư địa phương, với cách thức tốt nhất là mở rộng lợi ích của dự án
đến cả cộng đồng dân cư địa phương.
+ Chú ý các đối tượng chính sách, người nghèo nhất, trích một phần hỗ trợ
cho những người không và chưa có những quyền lợi hợp pháp về đất đai, tài sản,
những gia đình phụ nữ làm chủ. Đồng thời, sớm có kế hoạch xác định quyền lợi hợp
pháp của họ, cố gắng hạn chế trường hợp coi lý do ngăn trở Bồi thường GPMB và
tái định cư là việc thiếu quyền sở hữu, quyền sử dụng đất hợp pháp.
+ Để không ngừng cải tiến hỗ trợ của các ngân hàng với các dự án trong lĩnh
vực nhạy cảm này, cần chính thức thông qua và thực hiện một số chính sách bồi
thường tái định cư bắt buộc. Chính sách này không thể thiếu trong việc nêu rõ các
mục tiêu, phương pháp, định ra các tiêu chuẩn trong hoạt động của các tổ chức ngân
hàng, mở ra một cách nhìn bao quát rõ ràng về các vấn đề đó và vận dụng thủ tục
chính thức để giải quyết có hệ thống những khía cạnh này trong các hoạt động của
các ngân hàng và các tổ chức khác. [2]
16
2.3.1.3. Công tác BT&GPMB ở Trung Quốc
Trung Quốc, có thể nói mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như
số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người
nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi đất được
thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ
cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp
tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây
rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được
tính theo giá cả hiện tại. Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo
nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc
quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa
phương đảm nhiệm. Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền
thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng. Để giải quyết nhà ở cho người dân khi
giải phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ
bằng cách tính ba khoản sau:
- Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và
nhà cũ;
- Hai là, giá đất tiêu chuẩn;
- Ba là, trợ cấp về giá cả.
Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở. Việc bồi thường nhà ở
cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác
nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn. Đối với nhà ở của người
dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường
bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá. Với
người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo
đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về
sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể [1].
17
2.3.1.4. Chính sách bồi thường và tái định cư ở Hàn Quốc
Ở Hàn Quốc, Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất trên cơ sở các nguyên tắc
sau: Thứ nhất, việc bồi thường do chủ dự án thực hiện. Thứ hai, chủ đầu tư phải
thực hiện bồi thường đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi tiến hành
xây dựng các công trình công cộng. Thứ ba, thực hiện bồi thường cho chủ đất phải
bằng tiền mặt, sau đó mới bằng đất hoặc nhà ở xã hội. Thứ tư, thực hiện bồi thường
áp dụng cho từng cá nhân.
Về thời điểm xác định giá bồi thường, đối với trường hợp thu hồi đất thông
qua hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên
đạt được thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường. Đối với trƣờng hợp thu
hồi đất thông qua hình thức cưỡng chế thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời
điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế. Việc xác định giá
bồi thường không phải do chủ dự án thực hiện mà giao cho ít nhất hai cơ quan định
giá độc lập (hoạt động theo hình thức doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần) thực
hiện. Trường hợp chủ đất yêu cầu xác định lại giá bồi thường thì chủ dự án lựa chọn
thêm một tổ chức tư vấn định giá đất thứ ba. Nếu giá trị định giá cao nhất và thấp
nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên gia định giá khác thực hiện
tiếp việc định giá, và từ đó, mức bồi thường sẽ được tính toán lại. Giá đất được lựa
chọn làm căn cứ xác định bồi thường là giá trung bình cộng của kết quả định giá
của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập được chủ thực hiện dự án
thuê định giá.
Đối với đất nông nghiệp, nếu bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu, giá trị
hoa màu đó sẽ được bồi thường. Khoản bồi thường được tính dựa trên số hoa màu
thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công bố và đủ để hỗ trợ người nông dân
phục hồi lại việc sản xuất của mình. Khoản bồi thường được tính bằng 2 lần tổng
thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp.[13]
