ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC: ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH LỤC TỈNH HÀ NAM

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

ĐỀ CƯƠNG NGHIÊN CỨU
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN BÌNH LỤC- TỈNH HÀ NAM

Nhóm sinh viên thực hiện

: Lại Thị Hải Yến
Đào Thị Hà Trang
Nguyễn Thị Như Quỳnh

Lớp

: ĐH4QĐ1

Giảng viên hướng dẫn

: Ths. Thái Thị Lan Anh

2017
LỜI CẢM ƠN


Để hoàn thành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất ở trên địa bàn huyện Bình Lục – Tỉnh Hà Nam”, trước hết chúng em xin cảm
ơn Ths. Thái Thị Lan Anh đã trực tiếp hướng dẫn trong lúc chúng em thực hiện đề tài.
Chúng em cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô

giáo khao Quản lý đất đai trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã tạo
điều kiện thuận lợi cho chúng em thực hiện đề tài.
Chúng em xin chân thành cảm ơn sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nam, phòng
Tài nguyên và Môi trường huyện Bình Lục đã giúp đỡ chúng em trong thời gian
nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Một lần nữa chúng em xin chân thành cảm ơn!

Nhóm sinh viên thực hiện


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU....................................................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu....................................................................1
1.2. Mục đích của đề tài...............................................................................................2
1.3. Yêu cầu..................................................................................................................2
CHƯƠNG I. TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU..............................3
1.1. Cơ sở lí luận........................................................................................................... 3
1.1.1. Khái niềm về giá đất............................................................................................3
1.1.2. Đặc điểm của giá đất...........................................................................................3
1.1.3. Cơ sở khoa học xác định giá đất........................................................................5
1.1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất...................................................................7
1.2. Cơ sở pháp lý.....................................................................................................11
1.2.1. Hệ thống văn bản quy định và công tác định giá đất.......................................11
1.2.2. Nguyên tắc định giá đất....................................................................................13
1.2.3. Các phương pháp định giá đất.........................................................................13
1.3. Cơ sở thực tiễn....................................................................................................16
1.3.1. Công tác định giá đất ở trên thế giới................................................................16
1.3.2. Công tác định giá đất ở Việt Nam.....................................................................21
1.3.3. Công tác xác định và quản lý giá đất tại tỉnh Hà Nam....................................22
CHƯƠNG II: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU. . .24

2.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................24
2.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................................24
2.3. Nội dung nghiên cứu...........................................................................................24
2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội của huyện..............................24
2.3.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Lục.....24
2.3.3. Đánh giá giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện
Bình Lục.....................................................................................................................24
2.3.4. Đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất
ở trên địa bàn huyện Bình Lục tỉnh Hà Nam............................................................24
2.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................................24
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu.............................................................24
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu...............................................................25
2.4.3. Phương pháp phân tích tổng hợp, đánh giá và so sánh..................................25


2.4.4 Phương pháp phân tích tương quan hồi quy....................................................25
CHƯƠNG III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..............................................................27
3.1. Điều kiện tự nhiên , kinh tế - xã hội...................................................................27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường...............................27
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội..............................................................33
3.1.3. Một số nhận định tổng quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và áp lực
đối với đất đai..............................................................................................................40
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai................................................................41
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai.................................................................................41
3.3. Công tác định giá đất ở tại huyện Bình Lục.....................................................50
3.4. Giá đất ở theo nhà nước quy định tại huyện Bình Lục, tỉnh Hà Nam............51
3.5. Giá đất giao dịch thực tế trên thị trường của huyện Bình Lục.......................59
3.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Lục – tỉnh Hà
Nam............................................................................................................................. 62
3.6.2. Yếu tố tình trạng pháp lý của thửa đất.............................................................63

3.6.3. Yếu tố vị trí thửa đất..........................................................................................63
3.6.4. Yếu tố điều kiện cơ sở hạ tầng..........................................................................65
3.6.5. Yếu tố điều kiện giao thông..............................................................................66
3.6.6. Yếu tố hình dáng thửa đất................................................................................67
3.6.7. Yếu tố số mặt tiền, chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất........................67
3.6.8. Yếu tố diện tích..................................................................................................68
3.7. Đánh giá chung về công tác định giá đất ở, các yếu tố chính ảnh hưởng đến
giá đất ở trên địa bàn huyện và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác định giá đất trên địa bàn huyện Bình Lục, Hà Nam.........................................68
3.7.1. Đánh giá chung về công tác định giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Lục, tỉnh
Hà Nam....................................................................................................................... 68
3.7.2. Đánh giá chung về các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
huyện Bình Lục, tỉnh Hà Nam...................................................................................69
3.7.3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa
bàn huyện Bình Lục, tỉnh Hà Nam............................................................................70
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................73
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................75
PHỤ LỤC


DANH MỤC BẢN

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Lục năm 2016......................................46
Bảng 3.2. Tổng hợp giá đất ở nhà nước quy định trên địa bàn huyện Bình Lục từ năm
2014 – 2016.................................................................................................................52
Bảng 3.3. Giá đất ở thị trường trên địa bàn huyện Bình Lục năm 2016......................60
Bảng 3.4. Bảng so sánh giá đất ở thị trường so với giá nhà nước trên địa bàn huyện
Bình Lục năm 2016....................................................................................................61

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Biểu đồ cơ cấu kinh tế huyện Bình Lục năm 2016.......................................34
Hình 3.2. Giá đất ở do nhà nước quy định tại vị trí 1 khu vưc I...................................53
Hình 3.3. Giá đất ở do nhà nước quy định tại các tuyến đường tại vị trí 2 khu vưc I...53
Hình 3.4. Giá đất ở do nhà nước quy định tại các tuyến đường tại vị trí 3 khu vưc I...54
Hình 3.5. Giá đất ở do nhà nước quy định tại các tuyến đường tại vị trí 4 khu vưc I...54
Hình 3.6. Giá đất ở do nhà nước quy định tại các tuyến đường vị trí 1 khu vưc II......56
Hình 3.7. Giá đất ở do nhà nước quy định tại các tuyến đường vị trí 2 khu vưc II......56
Hình 3.8. Giá đất ở do nhà nước quy định tại các tuyến đường vị trí 3 khu vưc II......57
Hình 3.9. Giá đất ở do nhà nước quy định tại các tuyến đường vị trí 1 khu vực III.....58
Hình 3.10. Giá đất ở do nhà nước quy định tại các tuyến đường vị trí 2 khu vực III...58


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Tên Viết Tắt

:

Nội dung

TNMT

:

Tài nguyên môi trường

QĐ – UB

:

Quyết định ủy ban

TT

:

Thông tư

QĐ

:

Quyết định

CP

:

Chính phủ

TTg

:

Thủ tướng

ĐĐ

:

Đất đai

QLĐĐ

:

Quản lý đất đai

KH

:

Kế hoạch

BĐS

:

Bất động sản

QH

:

Quy hoạch

TP

:

Thành phố

UBND

:

Ủy ban nhân dân

XHCN

:

Xã hội chủ nghĩa

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

KT - XH

:

Kinh tế xã hội

QH - KH

:

Quy hoạch kế hoạch

MT

:

Môi trường

ĐGĐ

:

Định giá đất

NQ

:

Nghị quyết

HĐND

:

Hội đồng nhân dân


MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai – thị trường – sự quản lý của nhà nước.

Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là một
công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng
thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai , để người sử
dụng đất thực hiện quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế và pháp luật. Cũng như các
loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “giá đất” được hình thành và vận động theo
các quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu,
quy luật cạnh tranh,…
Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác nhau
như yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế - xã hội, chính sách của
nhà nước về đất đai,..v.v..Chính các yếu tố tác động đó làm cho giá đất luôn có sự dao
động và chênh lệch lớn so với mức giá mà nhà nước ban hành.
Theo Đặng Hùng Võ (2007), sự khác biệt quá lớn giữa giá đất do Nhà nước
định và giá đất thực tế trên thị trường dưới sự tác động của nhiều nhân tố đã gây ra
nhiều hệ quả buồn, từ đấy phát sinh tham nhũng của người giao đất, đầu cơ của nhà
đầu tư, Nhà nước mất tiền, người bị thu hồi đất khiếu kiện,.v.v.. Những hệ lụy của sự
thiếu đồng nhất này không chỉ trong phạm vi tài chính, ngân sách, vốn, đầu tư mà đáng
ngại hơn là đã làm cho thiếu sự bền vững xã hội trong quá trình phát triển xã hội.
Bình Lục là một huyện của tỉnh Hà Nam, với diện tích tự nhiên 154,9 km 2, dân
số 152.800 người. Được sự chú trọng đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, kinh tế-xã hội,
huyện đang ngày càng thu hút với những dự án công nghiệp lớn. Với các tuyến đường
giao thông quan trọng Quốc lộ 21A, 21B, 38B, tuyến đường sắt Bắc-Nam chạy men
theo quốc lộ 21A,.. tạo nên sự thuận lợi giao lưu kinh tế - xã hội. Cùng với việc dân số
gia tăng mạnh mẽ, nhu cầu sử dụng đất tăng cao cùng các yếu tố khác làm cho giá đất
trên địa bàn thường xuyên biến động.
Xuất phát từ thực tiễn trên, dưới sự hướng dẫn của Thạc sĩ Thái Thị Lan Anh,
nhóm chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Lục – Tỉnh Hà Nam”.
1

1.2. Mục đích của đề tài
- Tìm hiểu cơ sở lý luận, cơ sở pháp lý, cơ sở thực tiễn về công tác định giá đất.
- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Lục,
tỉnh Hà Nam.
- Đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở
trên địa bàn huyện Bình Lục tỉnh Hà Nam.
1.3. Yêu cầu
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất.
- Các số liệu, tài liệu thu thập phải chính xác, đầy đủ.
- Các đề xuất, kiến nghị phải phù hợp tình hình thực tế, có tính khả thi.

2


CHƯƠNG I. TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lí luận
1.1.1. Khái niềm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó
là sự thu lợi trong quá trình mua bán.Lần đầu tiên khái niệm đất đai được chính thức
sử dụng khi Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành, Điều 12, Luật đất đai năm
1993 quy định rằng: “ Nhà nước xác định giá các loại đất, tính giá trị tài sản khi giao
đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại
đất đối với từng vùng và theo thời gian”.
Khoản 19, điều 3, Luật đất đai năm 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.
Nói cách khác, giá đất chính là giá bán quyền sử dụng đất, chính là mệnh giá
của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và theo thời gian.
1.1.2. Đặc điểm của giá đất
Do đất đai vốn có tính đặc thù không như các hàng hóa thông thường khác, vì

vậy giá cả đất đai so với vật giá thông thường là có những đặc tính tự thân:
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Các hàng hóa nhìn chung biểu
thị bằng giá cả. Nhưng giá đất, ngoài biểu thị bằng giá cả còn có thể biểu thị bằng tiền
thuê. Có nghịa là địa sản còn tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai
với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi
tức hoàn vốn là có thể từ khoản này để tính ra khoản kia.
- Không giống nhau về cơ sở giá cả: Hàng hóa thông thường có tính di động.
Nguồn gốc giá cả là giá trị bản thân hàng hóa; đất đai không có tính di động, cái có thể
chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là thu lợi và quyền lợi của đất đó. Cho
nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Hàng hóa thông thường có thể
tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh; mà chúng lại có một thị trường tương đối hoàn chỉnh, giá
cả hình thành dễ dàng trong thời gian ngắn; còn đất đai tính khác biệt cá thể lớn, lại
thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ
3


quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau, khi định
giá cần căn cứ đặc điểm về bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân
tích cụ thể.
- Giá cả đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao
thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai là vật tự nhiên, không phải
là sản vật lao động của con người, cho nên không có giá cả, cũng không có cái gì để
gọi là giá thành sản xuất. Cái chủ yếu mà giá cả đất đai phản ảnh là giá trị tài nguyên
và tài sản, cần phải nói rằng, nguyên nhân trực tiếp sản sinh ra giá đất là do tính lũng
đoạn quyền sử dụng hoặc quyền sử hữu đất tạo nên.
Trong thực tế khai phá đất đai là có giá thành, nên trong giá cả đất đai cần được
thể hiện. Nhưng phần giá cả khai thác đó chủ yếu là đầu tư, vào đất đai và thu lợi đầu
tư tương ứng, thực chất là phụ gia của đất đai.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về địa sản quyết định: Trong thị trường thông

thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu. Nhưng nói
chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được
là rất hạn chế, làm cho tính co giãn trong cung cấp kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do như
cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co giãn lại rất lớn, đó là mặt
chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí,
nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả thị trường của đất rất khó hình thành
thống nhất, mà có tính đặt trưng khu vực rõ ràng: ngoài ra, trong cùng một thành phố,
vị trí của đất khác nhau nên quyết định giá đất rất khó tiêu chuẩn hóa, tính cá biệt rất
rõ ràng, vì vậy mảnh đất khác nhau, cấp hạng khác nhau có giá cả khác nhau.
- Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ
tăng giá hàng hóa thông thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu
tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co giãn trong cung cầu nhỏ; mà đồng
thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về
đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng lộ rõ cụ thể tăng lên, thứ đến, do cấu
tạo hữu cơ của tư bản toàn bộ xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình
quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái
tăng lên.

4


- Không giống nhau về hiện tượng khấu hao: Hàng hóa nói chung có hiện
tượng khấu hao, có nghĩa là thời gian sử dụng càng lâu thì giá trị càng giảm; nhưng đất
không những không có hiện tiệng khấu hao, mà còn có hiện tượng tăng giá trị, nên giá
cả thường tăng lên tự nhiên theo sự phát triển kinh tế, xã hội. Nhưng, do trong thị
trường đất đai nước ta, cái được chuyển dịch là quyền sử dụng đất mà nói, thời hạn sử
dụng ngày càng giảm và giá cả quyền sử dụng đất ban đầu ngày càng tiêu hao thì giá
cả quyền sử dụng đất cũng sẽ hạ xuống.
1.1.3. Cơ sở khoa học xác định giá đất

1.1.3.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại
của chế độ tư hữu về ruộng đất. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá
trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông
nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa
chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ
nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những mảnh
ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị
trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Có hai
loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao
động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau. Điều
đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại, ngoài ra yếu tố vị trí của
thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này. Địa tô chênh lệch I nói chung
phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được không
phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự
nhiên tạo ra.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem
lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau
trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh lệch II cho thấy
khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác.
5


Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh
trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ
để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô
tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư

bản sáp nhập vào đất không ngừng tăng lên.
1.1.3.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể
thay đổi. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải
giảm đi, vì lúc này người mua sẽ đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất
để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải
tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng
lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng
lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt
phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu
hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người
bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó
phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài
để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể
nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như
vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá
đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
1.1.3.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết
định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao;
ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung
cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu. Nhưng
vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên
không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc
cung cầu riêng. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất
về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong 1 khu vực nhất định sẽ được xác
định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình
6

quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của
ngân hàng.
Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô
thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô
khác nhau trong cùng một đô thị. Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến
thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá
của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến
động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả
năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng.
1.1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
Dựa trên mối quan hệ đối với đất đai và phạm vi ảnh hưởng để phân chia các
nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai thành: Nhân tố thông thường, nhân tố khu vực và
nhân tố cá biệt.
1.1.4.1. Nhân tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong
điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể
cho các loại đất.
 Nhân tố hành chính:Chỉ sự can thiệp của Nhà nước vào giá cả đất đai. Xuất
phát từ lợi ích xã hội và sự phát triển kinh tế vĩ mô, nhà nước định ra chính sách để
thúc đẩy hoặc hạn chế việc chuyển dịch đất đai ở một loại đất nào đó để nâng cao cho
hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Đó là chính sách đất đai, nhà ở, quy hoạch đô thị, chính
sách về giá, thuế, quản lý giao thông, sự thay đổi về quản lý hành chính.
- Chế độ về đất: Chế độ đất bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất...
Chế độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
- Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch các quy định về công dụng, tỷ lệ dung tích
và mật độ xây dựng kiến trúc đều ảnh hưởng đến giá đất.
- Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của
giá cả đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới lỏng quản lý đối
với giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên; chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều

7


biện pháp để khống chế tăng giá của đất, từ đó làm cho mức giá đất hạ xuống hoặc
ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư
của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất cao thấp.
- Chính sách về thuế: mức thuế gánh chịu cao hay thấp của bất kể cá nhân hay tổ
chức đều ảnh hưởng đến giá đất. Thuế tăng thì tích lũy của cá nhân tổ chức giảm, nhu
cầu đất đai giảm nên giá cả đất đai giảm. Ngược lại, thuế giảm tích lũy tăng thì giá
tăng.

 Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh
tế, xã hội. ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với
mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
- Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì
thế giá đất tăng lên.
- Tố chất nhân khẩu thể hiện ở trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của
nhân khẩu. Khu nhà ở xây dựng cho nhân khẩu có tố chất cao, xã hội thường ổn định,
môi trường tốt đẹp tạo ấn tượng tốt đẹp cho người làm tăng nhu cầu đối với khu vực
này khiến giá đất tăng
- Cấu thành nhân khẩu gia đình: Hiện nay kiểu sống tam tứ đại đồng đường đã
được thay bằng quy mô gia đình nhỏ sẽ làm tăng nhu cầu về nhà ở khiến giá đất xây
dựng sẽ tăng lên.
 Nhân tố xã hội:Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá
đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định
chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
- Trạng thái ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định
của cục diện chính trị trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài
sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời
hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên.

Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
- An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất luận là
khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn,
vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên.
8


- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự
biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột
xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường.
-Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là
thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị
hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh
hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở
khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân
khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng
giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường.
 Nhân tố quốc tế:Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không
thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh
tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh
tế, chính trị trong nước.Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc
gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói
chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác.
Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên,
sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của
kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại lệ.
 Nhân tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng
đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia.
- Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá
trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là

trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật
giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội
tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.
- Mức độ dự trữ và đầu tư tương quan tỷ lệ thuận với nhau. Đây là tình huống
thống nhất giữ dự trữ và đầu tư. Qua mức dự trữ và đầu tư có thể thấy ảnh hưởng tới
giá đất. Tỷ lệ dự trữ cao liên tục đột nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng của thị
trường nhà đất, giá đất tăng vọt.
9


- Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc
gia. Lượng cung cấp tiền mặt biểu hiện bên ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ.
Lượng cung cấp gia tăng chứng tỏ tiền nhàn rỗi xã hội tăng, người ta sẽ mua bất động
sản để bảo tồn giá trị làm giá đất tăng.
- Mức lãi suất: Do thu nhập của nhà đầu tư không thể trả ngay một khoản lớn nên
phải vay vốn ngân hàng hoặc thể chấp tải sản để có khoản vay. Vì vậy nhà đầu tư và
nhân viên định giá phải luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện
hành, chính sách cho vay và đặc biệt tình hình mức lãi suất.
Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng có tính
toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những nhân tố
đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về mức giá đất. Còn sự
khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất,
lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt. Do đó cần phân tích thêm
một bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.
1.1.4.2. Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất,
những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng
quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.

 Nhân tố vị trí: Chủ yếu nói về vị trí kinh tế, khoảng cách đến trung tâm.

 Điều kiện giao thông:Ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao thông
của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của
mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng
và mật độ lưới giao thông...
 Điều kiện thiết bị hạ tầng: Ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm hai loại lớn là
thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt,
hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem
xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự li...
 Chất lượng môi trường:Ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm môi trường
tự nhiên và môi trường nhân văn. Các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa
thế, hướng gió, độ dốc, không khí, tiếng ồn,… Các điều kiện môi trường nhân văn
10


như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập,… ở khu
vực.
 Hạn chế quy hoạch: ảnh hưởng tới tính chất sử dụng đất, kết cấu sử dụng và
điều kiện sử dụng đất hạn chế trong khu vực.
1.1.4.3. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa
đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng
thửa đất.
 Vị trí đất: bao gồm hai vị trí ảnh hưởng đến giá đất vị trí tuyệt đối (địa điểm cụ
thể của thửa đất trong khu đất) và vị trí tương đối (vị trí của thửa đất so với các thửa
đất khác trong vùng lân cận).
 Kích thước: bao gồm diện tích, chiều rộng chiều sâu đều có ảnh hưởng đến giá
cả đất đai. Một diện tích tối ưu khi nó đáp ứng được nhu cầu của đại đa số đân cư
trong mỗi vùng.
 Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông và chữ nhật, còn các hình dáng khác đều
không thuận lợi cho việc sử dụng và thẩm mỹ nên cũng ảnh hưởng đến giá đất.

 Thời hạn sử dụng đất: nhân tố quyết định thời gian sử dụng đất và thu lời từ
thửa đất đó nên ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân,
2006)
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Hệ thống văn bản quy định và công tác định giá đất
1.2.1.1. Giai đoạn từ năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003.
Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 ngày 14/07/1993 đã đánh dấu bước
chuyển mình của thị trường nhà đất sang giai đoạn mới. Luật Đất đai 1993, lần đầu
tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng tại điều 12 quy định: “ Nhà nước xác
định giá của các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất
hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu
hồi.Chỉnh phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời
gian”
11


Nghị định số 87/CP ngày 17-08-1994 của Chính phủ quy định khung giá các
loại đất, hướng dẫn thi hành nghị định là có Thông tư số 94/TT/LB của Tổng cục Địa
chính-Bộ Tài chính-Bộ Xây dựng-Ban Vật giá Chính phủ.
1.2.1.2. Giai đoạn khi có Luật Đất đai 2003 ban hành.
Luật Đất đai 2003 ngày 26 tháng 11 năm 2003, có hiệu lực ngày 01/07/2004, tại
khoản 23 Điều 4 có quy định “ Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị
diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử
dụng đất. Giá đất được hình thành trong 3 trường hợp đó là : Do UBND tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương quy định giá; do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu
dự án có sử dụng đất; do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo đó hệ thống các văn bản được ban hành như: Nghị định số 188/2004/NĐCP ngày 26/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn

thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất; trong đó quy định phương pháp xác định giá đất theo
phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.Ngày 06/12/2007, Bộ Tài
chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các
loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
1.2.1.3. Giai đoạn khi có Luật Đất đai 2013 ban hành.
Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực ngày 01/07/2014 có quy
định rõ: “ Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích
đất.Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” ( Khoản 19- 20 điều 3)
Không như Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai 2013 có nhiều điểm đổi mới như:
- Khung giá đất được xây dựng 5 năm một lần
- Trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành, Bảng giá đất cũng được xây
dựng 5 năm một lần và được công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ thay
cho việc xây dựng hằng năm và công bố ngày 01/01 hằng năm.
12


- Bảng giá đât chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho
nhiều mục đích như quy định của Luật đất đai 2003.
Vào ngày 15/05/2014 Chính phủ ban hành nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá
đất. Hướng dẫn nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Bộ Tài Nguyên và Môi Trường có ban
hành thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiết phương pháp
định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất , định giá đất cụ thể, tư vấn xác định
giá đất.
1.2.2. Nguyên tắc định giá đất
Theo Điều 112 – Luật Đất đai 2013, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử
dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu
giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như
nhau.
1.2.3. Các phương pháp định giá đất
Hiện nay, có nhiều phương pháp khác nhau để định giá đất. Trong đó không có
phương pháp nào là “vạn năng” thích ứng cho mọi điều kiện mà người ta phải lựa
chọn phương pháp thích hợp nhất cho từng điều kiện cụ thể. Sau đây là 5phương pháp
định giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày
15 tháng 5 năm 2014 và quy định chi tiết tạithông tư số 36/2014/TT-BTNMT do Bộ
Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 30 tháng 6 năm 2014.
1.2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích định giá đất thông qua
việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích hình thể, tính pháp lý về quyền
sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng
đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. (Khoản
1, Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP)
13


 Trình tự tiến hành
- Khảo sát, thu thập thông tin
- Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất
so sánh với thửa đất cần định giá
Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất
so sánh với thửa đất cần định giá.

Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa
đất cần định giá
- Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh
giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với
thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính của
thửa đất cần định giá
theo từng thửa đất so

Mức điều chỉnh về giá

Giá đất của
=

sánh

từng thửa đất



so sánh

do các yếu tố khác biệt
của từng thửa đất so
sánh với thửa đất

- Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với
các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định

1.2.3.2. Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng
cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao
gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất. (Khoản 2, Điều 4, Nghị định số
44/2014/NĐ-CP)
 Trình tự tiến hành
- Khảo sát, thu thập thông tin
- Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so
sánh
14


Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác
định theo công thức sau:
Giá trị hiện tại của
tài sản gắn liền với
đất của bất động sản

Giá trị xây dựng mới
=

tại thời điểm định giá

-

Giá trị hao mòn

đất

so sánh

- Ước tính giá đất của bất động sản so sánh
Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
Giá trị đất của
bất động sản so

Giá trị bất
=

Giá trị hiện tại của tài sản gắn

động sản so

sánh

-

liền với đất của bất động sản so

sánh

sánh

Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
Giá đất của bất
động sản so sánh

=

Giá trị của bất động sản so sánh

Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

- Xác định giá đất của bất động sản cần định giá
1.2.3.3. Phương pháp thu nhập
Là phương pháp định giá đất bằng thương số giữa thu nhập ròng thu được bình
quân một năm trên một đỡn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân
một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại
ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi cao nhất trên địa bàn cấp
tỉnh. (Khoản 3, Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP).
 Trình tự tiến hành:
- Tính tổng thu nhập
- Tính tổng chi phí
- Xác định thu nhập ròng
- Xác định suất lợi tức hoàn vốn
- Xác định giá cả đất đai
15


1.2.3.4. Phương pháp thặng dư
Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất
để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng
doanh thu phát triển giả định của bất động sản. (Khoản 4, Điều 4, Nghị định số
44/2014/NĐ-CP).
 Trình tự tiến hành:
- Ðiều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá
- Xác định phương thức sử dụng phát triển đất đai tốt nhất
- Xác định tổng giá bất động sản sau khi phát triển
- Tính toán chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợitức, thuế, chi phí cho thuê và
lợi nhuận mà ngườiphát triển cần có...

- Tính toán và xác định mức giá
1.2.3.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân
(x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
(sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành (Khoản 5, Điều 4, Nghị định số
44/2014/NĐ-CP).
Tóm lại, phương pháp định giá đất khác nhau thì có đặc điểm và phạm vi ứng
dụng khác nhau, cũng có điều kiện hạn chế tương ứng nên lúc định giá các thửa đất
cần phải căn cứ vào đặc điểm của phương pháp định giá, sự hạn chế và phạm vị thích
hợp của nó để chọn ra phương pháp thích hợp.
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.1. Công tác định giá đất ở trên thế giới
- Mục đích của định giá đất: Với mục đích quản lý khác nhau thì các nước có
mục đích định giá đất khác nhau. Dưới đây là bảng xác định mục đích định giá đất của
một số nước:

16


Nước1

Mục đích định giá đất
- Xuất phát từ nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người
dân;

Úc

- Để xác định thuế, mức thuế nhà đất/bất động sản, thừa kế, thuế trước bạ,
hiến tặng, tiền đền bù…;
-Mục đích thương mại.

Hungari
Croatia

Để xác định giá nhằm tính toán giá đất cho các công trình công cộng như
đường giao thông, công trình công cộng khác.
Để làm cơ sở tính thuế đất.
Để xác định giá tiêu chuẩn cho các mục đích khách quan như: Thuế, cho

Tajikistan thuê, tạo điều kiện cho sử dụng hợp lý đất đai, bảo vệ và phát triển, tăng
năng suất của đất.
- Sử dụng cho hoạt động quốc phòng; hay đảm bảo an toàn công cộng; hay
đảm bảo sự an toàn của không khí, đất, nước.
Guinea

- Chính phủ hay Nhà nước hoặc đại diện của Nhà nước phải thực hiện công
việc trên đều bắt buộc phải mua lại theo một quá trình được quy định trong
luật này. Giá trị của đất sẽ gắn với mục đích sử dụng đất.

Malaysia Để tính thuế tài sản, đầu tư, mua bán, bảo hiểm tài sản.
Thụy Điển Mua bán, thế chấp, tính thuế, đền bù.
- Để xác định giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghiên cứu và đưa ra phương pháp định giá bất động sản phù hợp để tính;
Singapore - Để tính thuế và giá cho thuê đất;
- Để đánh giá tài sản chính cho các dự án tái phát triển
thực hiện quản lý bất động sản.
Như vậy, mục đích của định giá đất của các nước là: (i) Làm cơ sở để tính thuế
đất, thuế chuyển nhượng đất; (ii) Làm cơ sở để tiến hành bồi thường khi nhà nước thu
hồi hoặc chiếm đoạt đất cho các mục đích công; (iii) tiến hành các hoạt động cải tạo,
nâng cao giá trị của đất; (iv) Giải quyết các tranh chấp về đất đai.

1(Nguồn: Báo cáo tổng hợp “ Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất
đai”- Bộ Tài Nguyên và Môi trường, tháng 9/2012”.)
17


- Hình thức giá: Hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng giá thị trường làm
cơ sở để xác định giá của đất đai. Bảng dưới sẽ cho chúng ta thấy một số ví dụ về hình
thức giá của một số nước.
Nước2

Hình thức giá

Amenia Giá mua bán trên thị trường.
- Giá thị trường: giá đặc biệt do cho chủ nhà đất/bất động sản; giá bảo đảm;
Úc

giá bảo hiểm.
- Giá chế định trong luật: giá nguyên thủy; giá mặt bằng của vị trí đất; giá
vốn đầu tư; giá đất hàng năm.

Belize

- Thông qua khảo sát trên thị trường (giá thị trường làm cơ sở).

Hungari Giá mua bán trên thị trường.
Croatia Giá thị trường của bất động sản.
Phần Lan Giá đất hình thành do sự thỏa thuận giữa người mua và người bán.
Ireland

Theo giá thị trường của bất động sản ở thời điểm bán.

Maldiver Giá có thể được xác định theo giá thị trường.
Từ bảng trên, có thể thấy Úc là nước sử dụng rất nhiều loại giá đất khác nhau
tùy theo từng mục đích.

2
18