Hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh đông đô (luận vă thạc sĩ)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

NGUYỄN CHÍ TUÂN

HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐÁP ỨNG NHU CẦU NHÀ Ở
ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG TMCP
ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH ĐÔNG ĐƠ

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU

HÀ NỘI - 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

NGUYỄN CHÍ TUÂN

HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐÁP ỨNG NHU CẦU NHÀ Ở
ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG TMCP
ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH ĐÔNG ĐƠ
Chun ngành: Tài chính - Ngân hàng
Mã số: 60 34 02 01

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Phí Mạnh Hồng

HÀ NỘI - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Các số
liệu và trích dẫn trong Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng. Các
kết quả nghiên cứu của Luận văn không trùng với các cơng trình khoa học
khác đã cơng bố.
TÁC GIẢ

Nguyễn Chí Tuân


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và nghiên cứu, tôi đã nhận được rất nhiều sự
giúp đỡ quý báu của các tập thể và cá nhân để hoàn thiện đề tài luận văn này.
Trước hết tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cơ giảng viên Khoa Tài Chính –
Ngân hàng - Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, đặc biệt là
sự hướng dẫn của thầy giáo PGS. TS Phí Mạnh Hồng trong suốt q trình
thực hiện đề tài.
Tơi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ và tạo điều kiện của các đồng chí
lãnh đạo và đồng nghiệp tại Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam
chi nhánh Đông Đô đã góp ý và giúp đỡ tơi thực hiện đề tài luận văn này.
TÁC GIẢ

Nguyễn Chí Tuân


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................ ii

LỜI CẢM ƠN ................................................................................................. iii
DANH TỪ VIẾT TẮT ..................................................................................... i
DANH MỤC BẢNG BIỂU ............................................................................. ii
DANH MỤC SƠ ĐỒ ...................................................................................... iii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ .................................................................................. iv
LỜI MỞ ĐẦU .................................................................................................. 1
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ
LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐÁP ỨNG NHU CẦU NHÀ Ở ĐỐI
VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI .. 5
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu ................................................................ 5
1.1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu trước đây ............................................. 5
1.1.2. Kết quả của các cơng trình trước về vấn đề đang nghiên cứu. ............... 6
1.1.3. Khoảng trống nghiên cứu dành cho luận văn: ........................................ 7
1.2. Cơ sở lý luận .............................................................................................. 7
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của hoạt động vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối
với khách hàng cá nhân tại ngân hàng thương mại ........................................... 7
1.2.2. Các chỉ tiêu đánh giá sự phát triển trong hoạt động cho vay đáp ứng nhu
cầu nhà ở ......................................................................................................... 12
1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của hoạt động cho vay đáp
ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN của ngân hàng thương mại ....................... 15
CHƢƠNG 2 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................... 25
2.1. Quy trình nghiên cứu ............................................................................... 25
2.2. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 26
2.3. Thời gian và địa điểm nghiên cứu............................................................ 27


CHƢƠNG 3 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐÁP ỨNG
NHU CẦU NHÀ Ở ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN
HÀNG TMCP ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH
ĐÔNG ĐÔ ............................................................................................... 28

3.1 . Giới thiệu Tổng quan về Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt
Nam - Chi nhánh Đơng Đơ ............................................................................. 28
3.1.1. Sự hình thành, phát triển của BIDV và BIDV Đông Đô ...................... 28
3.1.2. Sơ đồ tổ chức và bộ máy điều hành của Chi nhánh Đơng Đơ .............. 30
Phịng khách hàng doanh nghiệp: Là phòng nghiệp vụ trực tiếp giao dịch với
đối tượng khách hàng là doanh nghiệp, tổ chức trong nghiệp vụ cấp tín dụng,
bảo lãnh ........................................................................................................... 31
3.1.3. Các lĩnh vực hoạt động ......................................................................... 33
3.1.4. Tình hình hoạt động của BIDV Chi nhánh Đông Đô trong những năm
gần đây ............................................................................................................ 34
3.2. Thực trạng hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách hàng
cá nhân tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh
Đông Đô .......................................................................................................... 44
3.2.1. Quy trình cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở tại BIDV – Chi nhánh
Đông Đô .......................................................................................................... 44
3.2.2. Đặc điểm của sản phẩm cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách
hàng cá nhân tại BIDV Đơng Đơ .................................................................... 49
3.2.3. Tình hình hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở tại BIDV Đông Đô.. 52
3.3. Đánh giá chung về hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với
khách hàng cá nhân tại BIDV Đông Đô thời gian qua: .................................. 63
3.3.1. Những kết quả đạt được ........................................................................ 63
3.3.2.Những biện pháp mà BIDV Đơng Đơ đã tiến hành để đạt được kết
quả đó .............................................................................................................. 65


3.3.3. Những hạn chế ...................................................................................... 67
3.3.4. Nguyên nhân của những hạn chế .......................................................... 68
CHƢƠNG 4 GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐÁP
ỨNG NHU CẦU NHÀ Ở ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI
BIDV ĐÔNG ĐÔ ........................................................................................... 74

4.1. Định hướng phát triển hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với
khách hàng cá nhân tại BIDV Đông Đô ......................................................... 74
4.1.1. Định hướng phát triển chung của BIDV – Chi nhánh Đông Đô trong
thời gian tới ..................................................................................................... 74
4.1.2. Định hướng cụ thể phát triển cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với
KHCN của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh
Đông Đô .......................................................................................................... 75
4.2. Giải pháp nhằm phát triển cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách
hàng cá nhân tại BIDV Đông Đô .................................................................... 75
4.2.1. Tiếp tục đẩy mạnh tăng trưởng cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với
KHCN theo đúng mục tiêu trong toàn hệ thống BIDV .................................. 76
4.2.2. Nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp, phong
cách phục vụ cũng như của cán bộ QLKH ..................................................... 78
4.2.3. Tăng cường cơng tác kiểm tra kiểm sốt trước trong và sau cho vay đối
với hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN: ...................... 79
4.3. Một số kiến nghị với cấp trên .................................................................. 80
4.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam ......... 80
4.3.2 .Một vài kiến nghị với Chính phủ .......................................................... 82
4.3.3 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước ...................................................... 83
4.3.3.1 Nâng cao chất lượng cung cấp thơng tin tín dụng .............................. 83
KẾT LUẬN .................................................................................................... 85
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 87


DANH TỪ VIẾT TẮT
Viết tắt

STT

Nguyên nghĩa

Bất động sản

1

BDS

2

BIDV Đông Đô

3

CVDUNCNO

Cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở

4

CVDUNCNO

Cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở

5

DN

Dư nợ

6

HĐQT

Hội đồng quản trị

7

KHCN

Khách hàng cá nhân

8

KHDN

Khách hàng doanh nghiệp

9

NHTM

Ngân hàng thương mại

10

NHNN

Ngân hàng nhà nước

11

CBQLKH

Cán bộ quản lý khách hàng

12

QLRR

Quản lý rủi ro

13

QTTD

Quản trị tín dụng

14

TCTD

Tổ chức tín dụng

15

TGTK

Tiền gửi tiết kiệm

16

TMCP

Thương mại cổ phần

Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt
Nam- chi nhánh Đông Đô

i


DANH MỤC BẢNG BIỂU

STT

Bảng

Nội dung

1

Bảng 3.1 Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2014 – 31/12/2017

2

Bảng 3.2

3

Bảng 3.3 Cơ cấu dư nợ tại BIDV Đông Đô 2014 đến 31/12/2017

4

Bảng 3.4

Tình hình huy động vốn và cơ cấu nguồn vốn tại BIDV Đông
Đô giai đoạn 2014-31/12/2017
Kết quả hoạt động dịch vụ BIDV Đông Đô 2014 đến
31/12/2017

Trang
35
37
40
43

Doanh số CVDUNCNO, doanh số thu nợ và dư nợ
5

Bảng 3.5 CVDUNCNO của KHCN từ 2014 – 31/12/2017 tại BIDV

53

Đông Đô
6

Bảng 3.6

7

Bảng 3.7

8

Bảng 3.8

Tỷ trọng cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở so với dư nợ vay của
BIDV Đông Đô
Cơ cấu sản phẩm CVDUNCNO đối với KHCN tại BIDV
Đông Đô
Nợ quá hạn/ Nợ xấu cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở của
KHCN tại BIDV Đông Đô từ 2014 – 31/12/2017

ii

55

56

60


DANH MỤC SƠ ĐỒ

STT

Sơ đồ

Nội dung

Trang

1

Sơ đồ3.1 Mơ hình tổ chức BIDV Đơng Đơ

30

2

Sơ đồ3.2 Quy trình cấp tín dụng bán lẻ tại BIDV

61

iii


DANH MỤC BIỂU ĐỒ

STT

Biểu đồ

1

Biểu đồ 3.1

2

Biểu đồ 3.2

Nội dung
Cơ cấu dư nợ theo nhóm nợ từ năm 2014 đến 31/12/2017
tại BIDV Đông Đô
Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu hoạt động cho vay đáp ứng
nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh qua các năm từ 2014- 2017

iv

Trang
42


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Khi đổi mới mở cửa hội nhập với thế giới, Việt Nam đã chứng kiến một
tốc độ đơ thị hóa nhanh chưa từng có. Các đơ thị mọc lên nhanh chóng, dịng
người di chuyển từ nông thôn ra thành thị diễn ra mạnh mẽ. Theo như thống
kê thì ở thành phố Hồ Chí Minh hiện nay mỗi năm dân số tăng cơ học là 150
nghìn người, cịn ở Hà Nội là 100 nghìn người nên sức ép nhu cầu về nhà ở
tại những khu vực này ngày càng tăng mạnh. Đáp ứng nhu cầu nhà ở của hơn
95 triệu dân, kết cấu dân số trẻ, cộng với chính sách tạo điều kiện phát triển
thị trường để phục vụ chiến lược nhà ở quốc gia của Chính phủ đã tạo cơ hội
cho thị trường nhà ở phát triển mạnh mẽ trong những năm gần đây. Đáp ứng
nhu cầu nhà ở là cấp thiết nhưng khơng phải ai cũng có đủ khả năng tài chính
để mua một căn nhà. Nắm bắt được xu hướng của người tiêu dùng nên các
ngân hàng trong những năm gần đây đã rất chú trọng đến thị trường bán lẻ,
đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay mua nhà, đất. Các ngân hàng đều đưa ra
những gói sản phẩm hấp dẫn, phù hợp với nhu cầu của người vay, do đó, hoạt
động cho vay mua nhà ở đã có sự phát triển mạnh mẽ. Sự hỗ trợ của ngân hàng
khi cho vay mua nhà đã đáp ứng được một phần nhu cầu của người dân, từ đó

góp phần vào quá trình ổn định xã hội và phát triển kinh tế của đất nước.
Một vài năm trở lại đây, cùng với xu thế chung của thế giới thì hoạt
động ngân hàng bán lẻ đã được các ngân hàng thương mại rất chú ý đến để
tập trung khai thác. Các ngân hàng lớn trước đây chỉ tập trung vào bán bn
thì nay đã chuyển hướng khá mạnh mẽ sang lĩnh vực bán lẻ để khai thác tiềm
năng của thị trường 95 triệu dân này. Theo trào lưu chung đó Ngân hàng
TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã có những chỉ đạo định
hướng hoạt động cụ thể cho toàn hệ thống đó là duy trì thị phần bán bn

1


đồng thời phải chú trọng đến phát triển hoạt động bán lẻ. Ban lãnh đạo BIDV
chi nhánh Đông Đô đã đưa ra những định hướng hoạt động tại chi nhánh theo
đúng định hướng của Hội sở chính BIDV. Cùng với sự vào cuộc kịp thời và
chỉ đạo sát sao của các cấp lãnh đạo, hoạt động bán lẻ của hệ thống BIDV đã
phát triển mạnh mẽ trong những năm qua. Trong lĩnh vực bán lẻ BIDV ln
được bình chọn là ngân hàng bán lẻ tốt nhất Việt Nam trong 4 năm vừa qua.
Tại BIDV chi nhánh Đông Đô, hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở
(CVDUNCNO) đối với khách hàng cá nhân (KHCN) luôn chiếm tỷ trọng cao
trong lĩnh vực cho vay bán lẻ .
Cùng với sự gia tăng của quy mô dư nợ(DN) cho vay đáp ứng nhu cầu
nhà ở đối với khách hàng cá nhân thì ln tiềm ẩn nhiều rủi ro tín dụng. Với
chỉ tiêu tín dụng đặt ra mỗi năm đều tăng cao so với năm trước, sự cạnh tranh
ngày càng khốc liệt trong lĩnh vực cho vay này đã tác động mạnh đến hoạt
động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở tại chi nhánh. Xuất phát từ những lý do
trên, làm thế nào để đẩy mạnh phát triển hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu
nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại chi nhánh với tỷ lệ rủi ro cho phép là
một bài tốn cấp thiết hiện nay
Hiện tại, tơi đang công tác trong lĩnh vực cho vay bán lẻ tại BIDV Chi

nhánh Đông Đô, với yêu cầu cấp thiết kể trên, để có thể đóng góp một phần
nhỏ vào hoạt động CVDUNCNO cho chi nhánh, tôi lựa chọn đề tài: “ Hoạt
động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại
Ngân hàng TMCP Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Đơng Đơ
” làm luận văn nghiên cứu của mình.
Câu hỏi nghiên cứu của luận văn là:
- Thực trạng hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách
hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi
nhánh Đông Đô bộc lộ như thế nào? Những hạn chế và nguyên nhân trong
hoạt động này.

2


- Các giải pháp nào Chi nhánh có thể áp dụng để thúc đẩy sự phát triển
của hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại
chi nhánh?
2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở nghiên cứu, phân tích thực trạng, phát hiện ra những khó
khăn vướng mắc trong hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở tại Chi
nhánh,Luận văn đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt
động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại Chi
nhánh trong thời gian tới
Để thực hiện mục tiêu nghiên cứu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của luận
văn là:
- Hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về hoạt động cho vay đáp
ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN tại các ngân hàng thương mại.
- Phân tích thực trạng hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối
với KHCN hiện nay tại BIDV Đông Đô, chỉ ra những hạn chế, bất cập cần
giải quyết.

- Đề xuất các giải pháp nhằm phát triển hoạt động cho vay đáp ứng nhu
cầu nhà ở đối với KHCN tại BIDV Đông Đô trong những năm tới.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là: Hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối
với khách hàng cá nhân của NHTM.
Phạm vi nghiên cứu của luận văn là:
- Về không gian: Tại BIDV chi nhánh Đông Đô, Quận Cầu Giấy, Hà nội
- Về thời gian: Luận văn tập trung nghiên cứu về hoạt động cho vay
đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN tại BIDV Đông Đô trong giai đoạn từ
1 tháng 1 năm 2014 đến 31/12/2017.

3


4. Đóng góp mới của luận văn
- Làm rõ thực trạng quản hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối
với KHCN tại BIDV Đông Đô trong thời gian qua để đưa ra các giải pháp
nhằm phát huy các ưu điểm đã đạt được và khắc phục các nhược điểm hạn
chế trong hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN.
- Từ kết quả của những nghiên cứu đưa ra các kiến nghị đối chính phủ,
NHNN, BIDV hội sở chính để làm sao lĩnh vực cho vay đáp ứng nhu cầu nhà
ở ngày càng thơng thống nhưng vẫn đảm bảo hiệu quả.
5. Bố cục luận văn:
Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, danh mục các tài liệu tham khảo, mục
lục và các bảng biểu, kết cấu của luận văn bao gồm 4 chương:
CHƢƠNG 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý luạn về hoạt
động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân của
ngân hàng thƣơng mại
CHƢƠNG 2: Quy trình và phƣơng pháp nghiên cứu
CHƢƠNG 3: Thực trạng hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối

với khách hàng cá nhân tại ngân hàng TMCP đầu tƣ và phát triển Việt
Nam chi nhánh Đông Đô
CHƢƠNG 4: Giải pháp phát triển hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu
nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại BIDV Đông Đô

4


CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ
LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐÁP ỨNG NHU CẦU NHÀ Ở ĐỐI
VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu
1.1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu trước đây
Thị trường Bất động sản (BDS) luôn là mối quan tâm của rất nhiều đối
tượng trong mọi ngành nghề của xã hội, cho nên việc cho vay mua, xây sửa
nhà đất luôn được chú ý và có tác động mạnh mẽ đến đời sống hàng ngày của
rất nhiều bộ phận dân cư. Trong thời gian gần đây, có khá nhiều các cơng
trình nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực cho vay tiêu dùng nói chung và cho
vay mua nhà, đất nói riêng theo nhiều cách tiếp cận nghiên cứu khác nhau. Có
thể kể đến một số cơng trình đã được cơng bố trong vài năm gần đây như sau:
Luận văn “Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân
hàngTMCP Hàng Hải Việt Nam Maritime Bank- Chi Nhánh Hà Nội”. Tác giả
: Nguyễn Thị Ánh Hồng (2014), Đại học Thăng Long . Đề tài đã đánh giá khá
kỹ về hoạt động cho vay của Ngân hàng hàng hải - Chi nhánh Hà nội. Đề tài
cũng đã đưa ra được những kiến nghị với nhà nước trong việc tháo gỡ khó
khăn trong giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng như: việc cấp sổ
đỏ,cần đổi mới hệ thống tài chính đất đai
Luận văn “ Phát triển cho vay tiêu dùng tại Sở giao dịch 1-Ngân hàng
Công thương Việt Nam”. Tác giả Nguyễn Hồng Minh (2013), Đại học
Thương mại. Đề tài đã tập trung vào phân tích những nguyên nhân của sự

kém phát triển cho vay tiêu dùng. Từ đó tác giả đã đưa ra kiến nghị là: “Chi
nhánh cần chú trọng mở rộng thêm các loại hình sản phẩm mới, cải thiện chất
lượng các sản phẩm cũ để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người tiêu dùng. Có
như vậy chi nhánh mới có thể thu hút thêm KH, tăng sức cạnh tranh giữa các
ngân hàng trong cùng địa bàn, phục vụ mục đích nâng cao chất lượng CVTD”
5


Luận văn “Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng thương
mại cổ phần phát triển nhà TP Hồ Chí Minh chi nhánh Hà Nội”, Tác giả : Cao
Thị Hồng Nhung (2013), Đại học Thăng Long . Nội dung của đề tài: tập trung
đi sâu vào vai trò của cho vay mua nhà đối với các NHTM và một số đặc
điểm cũng như quy trình của cho vay mua nhà tại các NHTM đồng thời cũng
đã đưa ra một số nhân tố tác động đến cho vay mua nhà bao gồm cả các nhân
tố khách quan và nhân tố chủ quan. Tác giả cũng đã chỉ ra được vai trị của tín
dụng bán lẻ với nền kinh tế nói chung” Trong khi đó, hoạt động cho vay này
khơng những có ý nghĩa to lớn với NHTM mà cịn có ý nghĩa lớn đối với xã
hội cũng như góp phần kích thích sự tăng trưởng của nền kinh tế nói chung
Luận văn: “Phân tích và đề xuất giải pháp mở rộng hoạt động bán lẻ tại
ngân hàng TMCP Quân đội” của tác giả Dương Văn Sỹ (2014), Đại học Bách
Khoa Hà nội. Với đề tài luận văn của tác giả Dương Văn Sỹ tập trung nhiều
về phân tích vai trò của quản trị đối với sự phát triển của cho vay tiêu dùng.
Đề tài đã đưa ra được một số giải pháp mở rộng hoạt động bán lẻ trong bối
cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt và hội nhập ngày càng sâu rộng.
Luận văn:” Cho vay tiêu dùng tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển
nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Mỹ Đức” của tác giả Ứng văn Tuấn
(2016), Trường Đại học thương mại. Luận văn đã quan tâm tới sự phát triển
của cho vay tiêu dùng, tác giả đã chỉ ra hoạt động cho vay tiêu dùng chưa phát
triển tương xứng với tiềm năng hiện có, từ đó đưa ra một số giải pháp cho sự
phát triển của lĩnh vực này.

1.1.2. Kết quả của các cơng trình trước về vấn đề đang nghiên cứu.
Sau khi nghiên cứu các cơng trình đã cơng bố của các tác giả trên thì ta
thấy mỗi cơng trình nghiên cứu đều đã thu được những kết quả nhất định về
vấn đề đang nghiên cứu cụ thể:
Về lý thuyết thì các tác giả đã nêu được khái niệm về Ngân hàng
thương mại, vai trò của Ngân hàng thương mại trong nền kinh tế. Các hoạt

6


động cơ bản của ngân hàng thương mại, tất cả luận văn trên đều tập trung sâu
nghiên cứu Nghiệp vụ cho vay mua nhà
Về điểm riêng thì mỗi tác giả lại thu được những kết quả nhất định của
từng luận văn của mình. Từ đó ta có cái nhìn khái quát trong hoạt động cho
vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN
1.1.3. Khoảng trống nghiên cứu dành cho luận văn:
Các tác giả cũng chưa đi sâu vào nghiên cứu những quy định của pháp
luật, văn bản chỉ đạo của chính phủ, của ngân hàng nhà nước trong giai đoạn
nghiên cứu có ảnh hưởng tác động mạnh mẽ đến việc cho vay của các ngân
hàng như thế nào.
Cùng với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thế giới, cũng như
của nền kinh tế Việt Nam. Sự phát triển công nghệ đã phục vụ ngày càng tốt
cho công việc của mọi lĩnh vực. Sự thay đổi trong chính sách kinh tế của Việt
Nam và nhiều nước trên thế giới. Những lý do đó cũng đã có những tác động
đến hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN của ngân hàng
Hiện tại cũng đã có nhiều đề tài nghiên cứu về lĩnh vực cho vay đáp
ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN của các ngân hàng thương mại. Tính đến
nay chưa có đề tài nào nghiên cứu về hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà
ở đối với KHCN tại BIDV Đông Đơ. Do đó tác giả đã quyết định lựa chọn đề
tài này.

1.2. Cơ sở lý luận
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của hoạt động vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối
với khách hàng cá nhân tại ngân hàng thương mại
1.2.1.1. Khái niệm hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách
hàng cá nhân của ngân hàng thương mại
Cho vay là một trong những dịch vụ ngân hàng ra đời sớm và lâu đời
nhất cho đến nay. Cho vay có thể kể đến là cho vay bán buôn và cho vay bán

7


lẻ. Cho vay bán lẻ là việc ngân hàng cho các cá nhân và hộ gia đình vay tiền
phục vụ mục đích khác nhau như cho vay mua nhà, mua ô tô, vay du học, du
lịch,….Trong các nghiệp vụ trên thì nghiệp vụ cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở
chiếm tỷ trọng lớn trong cho vay bán lẻ. Nghiệp vụ cho vay đáp ứng nhu cầu
nhà ở đối với KHCN có thể hiều như sau:
Cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN là một thỏa thuận giữa
ngân hàng và khách hàng cá nhân quy định rõ quyền và nghĩa vụ của mỗi bên.
Với vai trò là người cho vay, ngân hàng thương mại sẽ cấp cho người đi vay
vay một số tiền để thực hiện các mục đích về nhà ở như: mua nhà; mua đất;
xây dựng nhà ở; sửa chữa nhà ở… Khi đến hạn người đi vay phải có nghĩa vụ
hồn trả số vốn và tiền lãi cho ngân hàng.
Khái niệm về phát triển cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với
KHCN:
Theo quan điểm của triết học duy vật biện chứng thì: Phát triển là một
quá trình tiến lên từ thấp đến cao. Phát triển không chỉ đơn thuần là tăng lên
hay giảm đi về lượng mà còn biến đổi về chất của sự vật, hiện tượng. Phát
triển là khuynh hướng vận động tiến lên từ thấp đến cao, từ đơn giản đến
phức tạp, từ kém hoàn thiện đến hoàn thiện do việc giải quyết mâu thuẫn,
thực hiện bước nhảy về chất gây ra, và hướng theo xu thế của phủ định của

phủ định. Như vậy hiểu một cách đơn giản nhất thì phát triển là sự tăng lên về
số lượng và chất lượng.
Trong lĩnh vực ngân hàng:
Theo nghĩa hẹp: Phát triển cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với
KHCN là sự gia tăng về tỷ trọng dư nợ tín dụng cá nhân, hộ gia đình trong
lĩnh vực vay đáp ứng nhu cầu nhà ở (tăng về lượng).
Theo nghĩa rộng: Phát triển tín dụng cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở
đối với KHCN là sự gia tăng dư nợ tín dụng cá nhân đáp ứng nhu cầu nhà ở

8


trong cơ cấu khách hàng vay tại một ngân hàng, đồng thời tăng chất lượng tín
dụng bán lẻ (tăng cả về lượng và chất)
Hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN của các ngân
hàng nhằm đáp ứng 4 phân mảng nhu cầu sau của khách hàng:


Cho vay xây dựng nhà ở mới đối với KHCN



Cho vay phục vụ nhu cầu mua nhà ở, căn hộ mới cho KHCN



Cho vay sửa chữa, cải tạo nhà ở của KHCN



Cho vay nhu cầu mua đất ở

Trong các nhu cầu trên thì đều là những nhu cầu thiết yếu của người
dân để ổn định cuộc sống yên tâm công tác. Nắm bắt được cầu của người dân
thì các ngân hàng đã đưa ra sản phẩm cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở nhằm
góp phần giúp người dân an cư lạc nghiệp. Với mỗi thế mạnh khác nhau thì
từng ngân hàng đã đưa ra cách tiếp cận khách hàng ở từng nhu cầu khác nhau.
Có ngân hàng mạnh về cho vay dự án thì chuyên về cho vay đáp ứng nhu cầu
nhà ở là căn hộ chung cư, nhà liền kề. Ngân hàng mạnh về cho vay đất thổ cư
thì chuyên tập trung cho vay mua đất, nhà thổ cư.
1.2.1.2. Đặc điểm hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách
hàng cá nhân của ngân hàng thương mại
Cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở là một trong các loại hình cho vay của
lĩnh vực cho vay tiêu dùng bán lẻ, do đó nó cũng phải có đầy đủ của những
đặc điểm của cho vay bán lẻ như: đối tượng đi vay là cá nhân phải có đủ năng
lực hành vi dân sự, được pháp luật cho phép, có nơi ở rõ ràng, tình trạng nhân
thân hợp pháp…
Ngồi ra do đây là loại hình cho vay chiếm tỷ trọng lớn trong lĩnh vực
cho vay bán lẻ nên nó có những đặc trưng riêng so với các loại hình cho vay
cá nhân khác.
Giá trị khoản vay: Giá trị của các khoản CVDUNCNO đối với KHCN
theo hợp đồng tín dụng thường lớn hơn nhiều so với các khoản vay như mua
9


sắm đồ dùng, vay du học… Điều đó là do đối tượng tài trợ của các khoản vay
là để hỗ trợ một phần tiền trong việc mua căn hộ, nhà, đất, chi phí xây dựng
nhà cửa có giá trị lớn. Nhờ đặc điểm này nên cho vay mua nhà luôn đóng góp
tỷ trọng lớn trong lĩnh vực cho vay tiêu dùng cá nhân
Thời gian cho vay: Do đáp ứng nhu cầu của nhiều đối tượng cá nhân

khác nhau trong lĩnh vực đáp ứng nhu cầu nhà ở nên CVDUNCNO đối với
KHCN có nhiều loại kỳ hạn cho khách hàng lựa chọn. Hiện nay theo quy định
thì kỳ hạn vay có thể dao động từ 1 cho đến 20 năm đáp ứng được khả năng
cân đối thu nhập của người đi vay trong một khoảng thời gian nhất định.
Tài sản đảm bảo: Theo quy định khi đi vay đáp ứng nhu cầu nhà ở thì
KHCN bắt buộc phải có tài sản bảo đảm không giống như một số sản phẩm
vay khác có thể chỉ là tín chấp. Tài sản bảo đảm ở đây có thể là chính tài sản
mà khách hàng mua hoặc là một bất động sản khác của chính khách hàng
hoặc người thân khách hàng.
Rủi ro: Do có những đặc trưng riêng nên với một khoản CVDUNCNO
đối với KHCN thì ln chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn trong đó. Loại rủi ro
thể hiện trong việc khách hàng khơng trả được nợ gốc, lãi đúng hạn như trong
hợp đồng tín dụng đã ký với ngân hàng. Điều đó sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch
thu nợ của ngân hàng cũng như có khả năng gây mất vốn của ngân hàng. Rủi
ro nó có thể bắt nguồn từ nhiều lý do như: Lý do thứ nhất: lý do hay gặp nhất
đó là khả năng trả nợ của khách hàng, nó liên quan trực tiếp đến thu nhập
thường xuyên của khách hàng. Do thu nhập của khách hàng là một biến số
luôn thay đổi nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như tình hình kinh tế nói
chung cũng như đơn vị mà khách hàng làm việc để có thu nhập nói riêng,
cũng như khả năng lao động của khách hàng… Những nguyên do trên sẽ tác
động đến thu nhập của khách hàng. Nếu khách hàng nào khơng xoay sở tốt thì
ngay lập tức sẽ dẫn đến món vay bị quá hạn của ngân hàng, bởi trước khi trả

10


nợ ngân hàng thì khách hàng cần phải trang trải đủ chi phí cho những nhu cầu
thiết yếu hàng ngày của gia đình mình trước. Lý do thứ 2: Đặc thù của khoản
CNNCNO là thời gian cho vay thường kéo dài để giảm số tiền phải trả nợ
hàng tháng của khách hàng đảm bảo khả năng trả nợ của khách hàng theo tính

tốn. Khi thời gian kéo dài trong tương lai thì mọi biến cố đều có thể xảy ra
nên rủi ro có thể ngân hàng gặp phải là rất cao, mà khơng thể dự đốn trước.
Lý do thứ 3: Theo quy luật sự phát triển của thị trường bất động sản thường
mang tính chu kỳ. Mỗi giai đoạn khủng hoảng sẽ kéo dài nhiều năm dẫn đến
giá cả nhà ở có thể có biến động theo chiều hướng giảm. Trong khi đó tài sản
đảm bảo vay thường là chính ngôi nhà mà khách hàng vay mua hoặc một ngôi
nhà khách hàng đang ở . Khi đó nếu khách hàng khơng hợp tác thì ngân hàng
sẽ gặp khó khi mà phải phát mại tài sản để thu hồi nợ vay trong giai đoạn thị
trường bất động sản đóng băng. Bên cạnh đó, chất lượng thơng tin tín dụng ít,
khơng được công khai minh bạch. Các thông tin phục vụ quyết định cho vay
thu được chủ yếu là do khách hàng cung cấp nên họ có thể đưa ra các thơng
tin khơng chính xác. Ngồi ra với sự thẩm định khơng tốt của cán bộ ngân
hàng có thể dẫn đến quyết định cấp tín dụng sai.
Lãi suất khoản vay: Trong mỗi hợp đồng tín dụng thì lãi suất ln
được quan tâm hàng đầu của người đi vay. Lãi suất này do ngân hàng quy
định nó thường là cao và thả nổi theo từng năm phụ thuộc vào tình hình nền
kinh tế từng thời kỳ. Các ngân hàng thương mại sẽ quyết định điều chỉnh lãi
suất khoản vay từng năm để làm sao bù đắp chi phí hoạt động cao. Các chí
phí đó bao gồm chi phí huy động vốn trong dài hạn, chi phí thẩm định, chi phí
định giá tài sản đảm bảo và điều chỉnh kịp thời theo những biến động thị
trường, chi phí bù đắp rủi ro…
Phƣơng thức hồn trả: Do nguồn trả nợ chủ yếu là thu nhập thường
xuyên của khách hàng nên CVDUNCNO đối với KHCN được thực hiện theo

11


phương thức cho vay trả góp theo phương thức thu hồi vốn: gốc và lãi trả
hàng tháng hoặc lãi trả hàng tháng gốc trả theo định kì thường là dưới 12
tháng một kỳ. Trong CVDUNCNO đối với KHCN, ngân hàng thường yêu cầu

người đi vay trả trước một phần giá trị ngôi nhà thường là 30% giá trị của hợp
đồng mua bán, phần còn lại ngân hàng sẽ cho vay. Việc làm này của ngân
hàng có 2 mục đích. Thứ nhất: khi để khách hàng tham gia một phần vốn vào
tài sản, họ sẽ ý thức được đó là tài sản của chính họ và có ý thức trả nợ. Thứ
2: trong trường hợp không trả được nợ, ngân hàng thu hồi và phát mại tài sản
để trả nợ ngân hàng. Lúc đó, tài sản hình thành từ vốn vay đã qua sử dụng nên
giá trị tài sản đã bị giảm sút đi một phần. Phần giảm sút này sẽ được bù đắp
bằng số vốn tham gia của khách hàng nên ngân hàng đã thu được số gốc và lãi
đã cho vay, phần nào đã giảm rủi ro cho ngân hàng.
1.2.2. Các chỉ tiêu đánh giá sự phát triển trong hoạt động cho vay đáp ứng
nhu cầu nhà ở
Để có thể đánh giá về sự phát triển trong hoạt động CVDUNCNO
đang diễn ra tại một chi nhánh thì cần phải có những chỉ tiêu cụ thể, những
con số thể hiện các mặt của hoạt động cho vay này. Một số chỉ tiêu có thể
tính đến như:
1.2.2.1. Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ
Giá trị tăng trưởng
dư nợ tuyệt đối
(năm t+m)

Tổng dư nợ
=

CVDUNCNO
năm (t+m)

Tổng dư nợ
-

CVDUNCNO

năm t

Tổng dư nợ CVDUNCNO đối với KHCN là tổng số tiền mà ngân
hàng đã giải ngân cho khách hàng cá nhân vay đáp ứng nhu cầu nhà ở trong
kỳ. Chỉ tiêu này cho biết tổng dư nợ CVDUNCNO năm (t+m) so với năm t có
sự thay đổi về giá trị tuyệt đối là bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này khơng âm, nó sẽ
thể hiện dư nợ có sự tăng trưởng so với năm trước đó

12


Gía trị tăng trưởng dư nợ tuyệt đối x 100%

Tốc độ tăng trưởng
dư nợ ( năm t+m)

=

(năm t+m)
Tổng dư nợ CVDUNCNO năm t

Chỉ tiêu trên cho biết tốc độ tăng trưởng dư nợ CVDUNCNO năm
(t+m) so với năm t. Khi chỉ tiêu này tăng lên, nó thể hiện rằng dư nợ về
CVDUNCNO qua các năm của ngân hàng đã tăng lên tương đối so với một
mốc cố định. Qua chỉ tiêu này cũng có thể so sánh tốc độ tăng trưởng tín dụng
các năm với nhau. Sự tăng lên của chỉ tiêu này sẽ thể hiện sự tăng trưởng về
tín dụng CVDUNCNO của chi nhánh, cũng như sự mở rộng của loại hình tín
dụng này.
1.2.2.2.Tỷ lệ dự nợ cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở so với tỷ lệ dư nợ bán lẻ
Tổng dư nợ CVDUNCNO x 100%

Tỉ trọng

(%)

=
Tổng dư nợ cho vay KHCN của NH

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết dư nợ của hoạt động CVDUNCNO hiện
đang chiếm tỷ trọng bao nhiêu trong tổng dư nợ cho vay KHCN của ngân
hàng. Chỉ tiêu này sẽ phản ánh mức độ quan tâm của chi nhánh với lĩnh vực
cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở so với các lĩnh vực còn lại trong cho vay bán
lẻ, nếu chỉ tiêu này thấp chứng tỏ chi nhánh chưa tập trung vào lĩnh vực này
1.2.2.3. Một số chỉ tiêu phản ánh chất lượng trong cho vay đáp ứng nhu cầu
nhà ở


Nợ quá hạn là khoản nợ mà khách hàng không trả được gốc lãi khi

đến hạn theo đúng thỏa thuận được quy định trong hợp đồng tín dụng mà
khách hàng đã ký với ngân hàng. Nợ quá hạn có thể được chia làm 4 nhóm
nợ: nhóm 2 là nợ quá hạn dưới 10 ngày. Nợ xấu là nợ quá hạn trên 10 ngày
bao gồm nợ nhóm 3,4,5.

13




Tỷ lệ nợ quá hạn

Tỷ lệ nợ quá hạn

=

Nợ quá hạn CVDUNCNO

x

Tổng dư nợ CVDUNCNO

100%

Đến kỳ trả nợ nếu bên vay không trả được nợ mà khách hàng không
được ngân hàng cơ cấu lại nợ (điều chỉnh kỳ hạn trả nợ và/hoặc gia hạn nợ)
thì số nợ đó sẽ bị chuyển thành nợ quá hạn. Tỷ lệ nợ quá hạn thấp phản ánh
chất lượng cho vay của chi nhánh, và các ngân hàng ln cố gắng kiểm sốt
tỷ lệ nợ quá hạn xuống mức an toàn.


Tỷ lệ nợ xấu

Tỷ lệ nợ xấu =

Dư nợ xấu CVDUNCNO
Tổng dư nợ CVDUNCNO

x

100%

Nợ xấu của một chi nhánh thì chỉ ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động
tín dụng của một chi nhánh đó, nhưng với cả hệ thống ngân hàng thì nó cịn
ảnh hưởng đến cả nền kinh tế. Với vai trò quản lý tình hình hoạt động của hệ
thống ngân hàng thì NHNN ln quan tâm tới tình hình nợ xấu của các ngân
hàng thương mại. Ngày 6/7/2015, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN)
có văn bản số 5057/NHNN-TTGSNH yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh
ngân hàng nước ngồi (gọi chung là TCTD) thực hiện phân loại nợ theo
Thông tư 02/2013/TT-NHNN (Thông tư 02). Điểm đáng lưu ý nhất của
Thông tư 02 là dựa trên kết quả phân loại nhóm nợ đối với khách hàng do
Trung tâm thơng tin tín dụng của NHNN (CIC) cung cấp, toàn bộ số dư nợ và
giá trị các cam kết ngoại bảng của một khách hàng phải được phân loại vào cùng
một nhóm nợ và xếp vào nhóm có mức độ rủi ro cao hơn.
Nghĩa là, một cá nhân có nhiều khoản nợ tại một ngân hàng hoặc các ngân hàng
khác nhau, nếu 1 khoản nợ bất kì bị xếp vào nợ nhóm 5, thì tất cả các khoản nợ
tại ngân hàng đó hoặc các ngân hàng khác cũng bị xếp vào nợ nhóm 5. Từ đó nợ
xấu sẽ ảnh hưởng đến cả mức trích lập dự phòng rủi ro của chi nhánh.

14