Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố hạ long tỉnh quảng ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––––

PHAN THỊ DUYÊN

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ
HẠ LONG TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––––

PHAN THỊ DUYÊN

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ
HẠ LONG TỈNH QUẢNG NINH
Ngành: Quản lý đất
đai
Mã ngành:
8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình
Binh


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên là: Phan Thị Duyên – Học viên lớp Quản lý đất đai K25 C xin cam
đoan công trình nghiên cứu này là của chính tôi. Các số liệu nghiên cứu và kết quả
nêu trong Luận văn này là trung thực và chưa từng được người khác công bố trong
bất kì công trình hoặc Luận văn nào khác.
Tôi xin được cam đoan các căn cứ, thông tin trích dẫn trong Luận văn này đều
đã được chỉ rõ nguồn gốc tại các tài liệu có tính pháp lý./.

Tác giả luận văn

Phan Thị Duyên


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ,
những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo Phòng đào tạo
(Bộ phận sau đại học), Khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên.
Để có được kết quả nghiên cứu ngày hôm nay, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của
bản thân tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS. Phan Đình
Binh là người thầy hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và
viết luận văn.

Cùng với đó tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Phòng Thống
kê, Phòng Tài nguyên và Môi Trường, các Phòng, Ban của UBND thành phố Hạ
Long và nhân dân các phường Hồng Gai, Hồng Hà và Bãi Cháy của thành phố Hạ
Long, các anh, chị, em và bạn đồng nghiệp.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin trân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu của tất
cả mọi người.
Tác giả luận văn

Phan Thị Duyên


3

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. ii
MỤC LỤC.................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................ viii
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ...........................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ...................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn..................................................................................2
CHƯƠNG
1.
TỔNG
...................................................................3

QUAN

TÀI

LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học......................................................................................................3
1.1.1. Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất...............................6
1.1.2.
Các
yếu
tố
ảnh
....................................................................10

hưởng

đến

giá

đất

1.2. Cơ sở pháp lý ......................................................................................................15
1.2.1. Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định giá
đất ...............................................................................................................................1
5
1.2.2. Các nguyên tắc và phương pháp định giá đất ..................................................16
1.3. Công tác định giá đất trên thế giới và ở Việt Nam .............................................20
1.3.1. Định giá đất trên thế giới..................................................................................20

1.3.2. Định giá đất tại Việt Nam ................................................................................21
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU........24
2.1. Đối tượng nghiên cứu..........................................................................................24
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ..........................................................................24
2.2.1. Địa điểm ...........................................................................................................24


4

2.2.2. Thời gian nghiên cứu .......................................................................................24
2.3.
Nội
dung
nghiên
...........................................................................................24

cứu

2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hạ Long .............................24


5

2.3.2. Tình hình sử dụng đất đai của TP Hạ Long giai đoạn 2015 - 2018 .................24
2.3.3. Giá đất ở theo quy định trên địa bàn TP Hạ Long giai đoạn 2015 - 2018 .......24
2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Hạ
Long ...........................................................................................................................24
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất .................25
2.4. Phương pháp nghiên cứu.....................................................................................25

2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .................................................25
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu điều tra và thu thập số liệu sơ cấp .........25
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu .........................................26
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...............................27
3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hạ Long................27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên ..................................................27
Vịnh Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh................................................................................29
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội .................................................................................29
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của thành phố Hạ Long giai đoạn 2015 2018............................................................................................................................34
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hạ Long ..............................................34
3.2.2. Công tác khảo sát, đánh giá và phân hạng đất .................................................41
3.2.3. Công tác quản lý tài chính về đất đai ...............................................................44
3.3. Giá đất ở theo quy định một số khu vực đại diện trên địa bàn thành phố Hạ
Long ...........................................................................................................................44
3.3.1. Giá đất ở theo quy định chung trong phạm vi cả nước ....................................44
3.3.2. Giá đất ở theo quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh .....................................45
3.4. Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. ................................................................45
3.4.1. Giá đất ở quy định tại một số khu vực đại diện trên địa bàn nghiên cứu ........45
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hạ Long) ..............................48
3.4.2. Giá đất ở trao đổi trên thị trường của một số khu vực đại diện trên địa bàn
nghiên cứu ..................................................................................................................49
3.4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực nghiên cứu..........................66


6

3.5. Đề xuất một số giải pháp để giá đất ở quy định của Nhà nước tại thành phố
Hạ Long phù hợp với giá đất ở trên thị trường ..........................................................70
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................72

1. Kết luận..................................................................................................................72
2. Kiến nghị ................................................................................................................73
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................74


7

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐĐC

: Bản đồ địa chính

BĐS

: Bất động sản

ĐGĐ

: Định giá đất

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

KT

: Kinh tế

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TN

: Tự nhiên

TP

: Thành phố

UBND

: Uỷ ban nhân dân

VPĐK

: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

XH

: Xã hội


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp.........................................................34
Bảng 3.2. Bảng hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp ..........................................37
Bảng 3.3. Khung giá đất ở tại đô thị .........................................................................44
Bảng 3.4. Khung giá đất ở tại nông thôn ..................................................................45
Bảng 3.5. Giá đất ở thuộc Nhóm I theo quy định từ năm 2015 đến 2018 ................45
Bảng 3.6. Giá đất ở thuộc Nhóm II theo quy định từ năm 2015 đến 2018...............47
Bảng 3.7. Giá đất ở thuộc Nhóm III theo quy định từ năm 2015 đến 2018 .............48
Bảng 3.8. Giá đất thị trường và giá đất ở Nhóm 1 quy định tại khu vực I, II, III qua
các năm (2015-2018).................................................................................................53
Bảng 3.9. Giá đất thị trường và giá đất ở Nhóm 2 quy định tại khu vực I, II, III qua
các năm (2015-2018).................................................................................................59
Bảng 3.10. Giá đất thị trường và giá đất ở Nhóm 3 quy định tại khu vực I, II, III qua
các năm (2015-2018).................................................................................................64
Bảng 3.11. Ảnh hưởng của yếu tố địa lý đến đất ở...................................................67


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí, đơn vị hành chính thành phố Hạ Long..................................28
Hình 3.2. Sơ đồ cơ cấu kinh tế TP Hạ Long năm 2016 ............................................30
Hình 3.3. Tàu khách tham quan vịnh Hạ Long .........................................................32

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc
biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc
phòng. Từ ngàn xưa, con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển. Đất
đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con
người.
Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi Hiến
pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Tuy nhiên, giao dịch mua bán vẫn diễn
ra ngầm, chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người
bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992). Lần
đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất,
tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” (Hiến pháp
nước CHXHCN Việt Nam, 1992). Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển
công khai của thị trường bất động sản (BĐS) gắn với nó là các hình thức mua bán,
chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng
cao Luật Đất đai 1993 đã ra đời, tiếp theo nó là lần lượt các Luật Đất đai sửa đổi,
Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà
nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan
trọng nhất của đất nước. Từ đó, đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá.
Giá đất là một phạm trù kinh tế tồn tại khách quan trong hoạt động kinh tế - xã
hội, giá đất cũng là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận

với cơ chế thị trường. Đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong sự
phân phối đất để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều
chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật.
Thành phố Hạ Long là trung tâm chính trị của tỉnh Quảng Ninh nên có tốc độ
đô thị hóa rất nhanh; vấn đề quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn xuất hiện một


2

số bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng
mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các


3

dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền của người sử dụng
đất... Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân kéo
dài, thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, thực thi chính sách pháp luật về
đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc Quản lý nhà nước về đất đai
tại địa phương và càng có ý nghĩa quan trọng và cấp bách nhằm góp vào sự thành
công của công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ trong công tác định giá
đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, Tôi thực hiện đề tài:
“Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh”
2. Mục tiêu của đề tài
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế theo thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định
trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh;
- Phân tích chỉ ra các yếu tố chi phối đến giá đất ở.

- Đề xuất một số giải pháp để giá đất ở quy định của Nhà nước tại thành phố
Hạ Long phù hợp với giá đất ở trên thị trường.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng
thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác định giá đất
trong thực tế.
- Giúp học viên hiểu được một cách cặn kẽ, sâu sắc và nắm chắc quy trình,
nguyên tắc phân vùng đất, xác định vị trí đất. Và áp dụng xác định giá các loại đất.
- Giúp nắm vững những quy định của pháp Luật Đất đai 2003, 2013; hệ thống
các văn bản dưới Luật về Đất đai của Trung ương và địa phương về công tác định
giá đất tại địa phương.
- Đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải pháp phù hợp để công
tác định giá đất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung được
tốt hơn.


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức,
hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Giá đất
được quy định là giá quyền sử dụng đất.
Đặc điểm của đất đai
Đất đai vừa là tài nguyên đồng thời vừa là tài sản nên khi nghiên cứu các khái
niệm liên quan đến giá đất, định giá đất, cần có sự thống nhất trong cách đặt vấn đề
cũng như về phạm vi, đối tượng nghiên cứu.
Khi nghiên cứu các khái niệm về giá đất và định giá đất tức là nghiên cứu đất
đai trong mối quan hệ về kinh tế, thị trường, pháp luật, dân sự. Trong mối quan hệ

đó, đất đai được xem xét với tư cách là một loại tài sản, có giá trị và giá trị sử dụng.
Khi đất đai được lưu thông trên thị trường, nó trở thành hàng hóa và cũng như bao
loại hàng hóa khác, khi hàng hóa đất đai được bán trên thị trường thì cũng là lúc giá
trị của đất đai được thực hiện. Để bảo đảm tính nhất quán khi nghiên cứu về giá đất,
định giá đất, những vấn đề thuộc phạm trù phi tài sản hay nói một cách khác, những
vấn đề liên quan đến đất đai với tư cách là tài nguyên sẽ không thuộc phạm vi, đối
tượng nghiên cứu của chuyên đề này.
Như trên đã trình bày, đất đai là loại tài sản đặt biệt, tính đặc biệt của tài sản đất
đai được thể hiện bởi những đặc điểm sau đây:
- Là tài sản không thể di dời được
Đặc tính không thể di dời được của đất đai là tiêu chí chủ yếu để phân biệt sự
khác nhau cơ bản giữa tài sản đất đai và tài sản khác hay còn gọi là tài sản thông
thường. Do đặc tính không thể di dời được của tài sản đất đai nên trong quan hệ dân
sự, kinh tế, xã hội, tài sản đất đai còn được gọi là bất động sản và đối lập với bất
động sản là các loại động sản.
Là một loại tài sản, đất đai được con người đưa vào sử dụng với nhiều mục đích
khác nhau, hình thành các công năng của đất. Thông thường, khi thực hiện một loại


5

công năng nào đó của đất đai thì ngoài đất, còn phải có một số loại tài sản nhất định
gắn liền với tài sản đất đai; những tài sản này cũng được gọi là bất động sản và khi
thực hiện công năng, cũng như để phát huy công năng của mình, còn cần sự hỗ trợ
của một số loại tài sản khác gắn liền với nó, chúng tuy có đặc điểm và công năng
riêng so với tài sản gắn liền với đất và khác so với tài sản đất đai, nhưng vì chúng là
một bộ phận cấu thành nên tài sản gắn liền với đất đai nên cũng được gọi là bất động
sản. Tính “bất động” của các loại tài sản gắn liền với đất cũng như tính bất động của
các loại tài sản gắn liền với đất trong nhiều trường hợp cũng chỉ mang tính tương
đối.

Ví dụ: Máy điều hoà nhiệt độ khí (một loại tài sản) được để trong kho của một
nhà hàng kinh doanh điện máy thì nó là một loại động sản. Nhưng cũng chiếc máy
điều hòa đó, khi được gắn lên tường của một tòa nhà (tài sản gắn liền với một tài sản
là tòa nhà) để thực hiện công năng điều hòa không khí cho toà nhà (tòa nhà là tài sản
gắn liền với tài sản đất đai) thì máy điều hóa không khí là một thành phần cấu thành
nên tòa nhà đó và nó cũng được xem là một loại bất động sản. Xét về giá trị, khi định
giá bất động sản thì trong tổng giá trị của bất động sản, có phần giá trị của tòa nhà và
có phần giá trị của chiếc máy điều hòa tham gia.
Vấn đề nêu trên có ý nghĩa rất quan trọng trong quá trình định giá tài sản đất
đai và bất động sản khác, nó giúp cho người định giá nhận biết được đầy đủ, toàn
diện về các bất động sản cần định giá trước khi lựa chọn một phương pháp định giá
phù hợp.
- Vị trí của mỗi thửa đất là độc nhất vô nhị
Đất đai trong quá trình sử dụng được chia thành các thửa đất và được xác định
bởi đường ranh giới khép kín. Các thửa đất có thể giống nhau về diện tích, hình thể,
kích thước, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nhưng chúng không thể trên cùng
một vị trí. Do vậy, mỗi thửa đất chiếm cứ một vị trí đặc thù và cố định. Người ta gọi
vị trí đặc thù đó của đất đai là “độc nhất vô nhị”. Tính “độc nhất vô nhị” về vị trí
của mỗi thửa đất là ổn định và tồn tại khách quan trong không gian, thời gian và là
nguồn gốc tạo ra “địa tô chênh lệch 1”. Vì vậy, trong quá trình điều tra, khảo sát giá
đất trên thị trường phải đặc biệt quan tâm tới yếu tố vị trí của thửa đất, phải mô tả
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




6

chi tiết những lợi thế và bất lợi thế của vị trí của từng thửa đất để làm cơ sở cho việc
phân tích mức độ tác động của yếu tố vị trí tới giá bán của thửa đất đó trên thị

trường.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7

- Trên mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích khác nhau có
thể
lựa chọn để sử dụng
Mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích sử dụng khác nhau
có thể lựa chọn để phục vụ các lợi ích khác nhau của một người, nhiều người hoặc
toàn xã hội. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến các xung đột về sử dụng đất giữa
người này với người khác, giữa nhóm người này với nhóm người khác, giữa các cá
nhân, nhóm người với toàn xã hội.
Để hóa giải sự xung đột này, về phía Nhà nước - với tư cách là đại diện cho lợi
ích của toàn xã hội - Nhà nước lựa chọn và quyết định công năng của từng khu vực
đất, từng diện tích đất xác định. Kết quả là các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và ban hành.
Về phía các thể nhân và pháp nhân - với tư cách là người chủ đất - họ lựa chọn
và tự quyết định mục đích sử dụng đất nào mà nó đem lại lợi ích lớn nhất cho chính
họ và tất nhiên để đảm bảo các lợi ích đem lại là khả thi thì các mục đích sử dụng
đất mà người chủ đất lựa chọn phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng đã được Nhà nước phê duyệt.
Quyền sở hữu về đất đai
Về nguyên tắc, quyền sở hữu đất đai thuộc về chủ sở hữu đất đai nhưng trên
thực tế và trong nhiều trường hợp, quyền sở hữu đất đai được phân chia, cắt lớp
thành nhiều quyền; trong đó, một hoặc một số quyền được chủ sở hữu đất đai giữ lại,

một hoặc một số quyền còn lại được chủ sở hữu đất đai trao cho người khác. Việc
giữ hoặc trao các quyền cụ thể về đất đai của chủ sở hữu cho người khác được thực
hiện trên nguyên tắc thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Điều đó chứng tỏ quan
niệm về sự tuyệt đối hóa quyền sở hữu và quan niệm về nội dung quyền sở hữu với 3
quyền năng như trước đây đã trở nên lỗi thời. Tuy các xu hướng mới, quan niệm mới
về quyền sở hữu không bác bỏ hoặc thay thế bất cứ một quyền năng nào trong 3
quyền năng của quyền sở hữu nhưng quyền sử dụng ngày càng được tuyệt đối hóa từ
chính những người chủ sở hữu: hệ quả là quyền sử dụng tài sản của người không
phải là chủ sở hữu tài sản ngày càng được xác lập một cách sâu rộng, trên cơ sở sự
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8

trao quyền của chủ sở hữu và quy định của pháp luật, đồng thời phân chia lại các
quyền năng thuộc quyền sở hữu cho các chủ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




9

thể khác nhau nhằm đảm bảo các quyền năng đó được thực hiện trên thực tế, đem
lại lợi ích cho chủ sở hữu.
1.1.1. Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được

biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho
một mục đích sử dụng nhất định trên một đơn vị diện tích. Hầu hết những nước có
nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu
đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không
phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính
tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng
hoá khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù có được
định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ước tính tại một
thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối
quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng đất là số tiền
tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong
giao dịch về quyền sử dụng đất”.
Tại Khoản 4 Điều 5 tại luật này, Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng
năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất
không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước
bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành
vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Sau khi được ban hành và có hiệu lực, tại khoản 19, 20 Điều 3 Luật Đất đai
2013 nêu rõ: “ Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích
đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

10

Tại điều 113 Luật Đất đai 2013 nêu rõ “Chính phủ ban hành khung giá đất
định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực
hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá
tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính
phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.”
Khái niệm định giá đất: Định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối
với đất của Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản
lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng
quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người
quản lý và người sử dụng. Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và người sử
dụng đất có quyền chuyển nhượng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê... và Nhà nước có
quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức thống nhất các công
trình xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu cầu phát triển kinh
tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với người sử dụng đáp ứng
được nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá xã hội chủ
nghĩa. Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các
nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản lý và người sử dụng đất, giữa
người sử dụng đất với nhau. Đồng thời đất là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng
giống như việc định giá các tài sản thông thường, bên cạnh đó đất là một tài sản đặc
biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó
còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Như đã nêu, định giá chỉ có thể là sự
ước tính về giá trị, với định giá đất thì khó tính đúng, tính đủ như định giá các tài
sản thông thường khác. Với các đặc điểm nêu trên, bước đầu Tôi tạm đưa ra khái
niệm về định giá đất sau đây: Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của
quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác
định, tại một thời điểm xác định.
Cơ sở khoa học của định giá đất: Cơ sở hình thành giá đất là một vấn đề có

vai trò hết sức quan trọng trong việc định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình
thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




11

con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do
các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
- Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô
là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Ở
chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong
kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong
nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh
lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất
thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ
sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ. Tuy vậy, địa
tô chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và về bản chất khác
với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh
ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn
v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm:
địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu được trên những ruộng đất có độ màu
mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có gần thị trường tiêu thụ. Nó thuộc về người có

quyền sở hữu đất đai và được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm.
- Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên
thửa đất đó. Nó thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có
hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công
thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất khác biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra
ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá
cả sản xuất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




12

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của
địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất
lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự
phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên. [19]
- Lãi xuất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng
của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược
lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá trình phát
triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng,
việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng
làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi

suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn.
Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết
định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. [19]
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và
đưa ra công thức xác định giá đất:
Giá đất

=

Địa tô
Lãi suất ngân hàng

- Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng
cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung
cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết
định. Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên,
nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình
thành nguyên tắc cung cầu riêng. [19]

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




13

Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi

và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục bộ,
lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung
cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố
định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ
thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các
loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử
dụng ở ngoại vi một huyện được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn
diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ
thế mà tăng lên. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của
một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các
ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về
đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên
tục. Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng
đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô
thị. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá
thông thường khác. [19]
1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Nhóm các yếu tổ về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý - xã hội và môi
trường gắn với thửa đất
- Yếu tố tự nhiên:
+ Vị trí thửa đất: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa đất mang lại càng cao,
thì giá của thửa đất đó càng lớn. Mỗi thửa đất luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị
trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói
trên đều có vai trò ngang nhau trong việc tham gia đóng góp lên giá trị thửa đất.
Tuy nhiên, trong những trường hợp cụ thể, sự đóng góp vào giá trị chung của thửa
đất có thể khác nhau giữa 2 loại vị trí. Điều đó giải thích tại sao những thửa đất khu
vực trung tâm đô thị hay một vùng nào đó có giá trị lớn hơn so với những thửa đất
cùng loại nhưng lại ở những khu vực, những vùng ven trung tâm và cũng giải thích
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

14

tại sao những thửa đất tại các vị trí giao nhau của các tuyến giao thông hay đường
phố lại có giá trị cao hơn so với giá trị những thửa đất tương tự trong cùng khu vực,
từng vùng nhưng lại ở những vị trí không phải ngã ba, ngã tư. Việc xem xét đánh
giá ưu thế về vị trí thửa đất là cực kỳ quan trọng, đặc biệt đối với hoạt động định
giá. Kinh nhiệm định giá của nhiều nước cho thấy, một đánh giá chính xác, khách
quan về mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí chỉ có thể đạt được trên cơ sở giá trị thị
trường và ngược lại.
+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất: Một số đo về kích thước và diện
tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đại đa số dân cư
trong vùng. Ví dụ tại phường Bạch Đằng, thành phố Hạ Long, với loại nhu cầu để
ở, thì số đo kích thước, diện tích thửa đất tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m đến 5 m
và chiều sâu thửa đất đạt từ 10m đến 15m;
+ Địa hình thửa đất tọa lạc: Địa hình nơi thửa đất toạ lạc cao hay thấp so với
các thửa đất khác trong vùng lân cận có quan hệ trực tiếp tới giá của thửa đất đó.
Tuy nhiên, sự tác động nhiều hay ít của yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm
của vùng lân cận thửa đất là vùng dân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương
mại - dịch vụ. Nếu vùng lân cận là dân cư, có dịch vụ cấp, thoát nước tốt thì địa
hình thửa đất cao hơn sẽ làm tăng giá trị của thửa đất và ngược lại; nếu vùng lân cận
là khu vực sản xuất công nghiệp (xi măng, nhiệt điện,...) thì thửa đất có vị trí cao,
đầu gió thì giá đất sẽ ít chịu ảnh hưởng so với những thửa đất có vị trí thấp, cuối gió.
+ Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ phì của đất, tính chất vật lý của
tầng đất mặt): Mức độ ảnh hưởng của những yếu tố nói trên đến giá đất tuỳ thuộc
vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ dầy và tính chất thổ nhưỡng của lớp đất bề mặt
có ảnh hướng lớn đến giá trị đất nếu đất đó được sử dụng vào mục đích nông

nghiệp, lâm nghiệp nhưng sẽ ít ảnh hưởng hơn nếu đất đó được sử dụng vào mục
đích xây dựng - loại công năng liên quan nhiều đến tính chất cơ học của lớp đất mặt;
+ Kiến trúc của các công trình gắn liền với đất đối với thửa đất có nhà ở hoặc
công trình xây dựng (sau đây gọi chung là bất động sản): Kiến trúc của bất động sản
ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị của bất động sản đó. Nếu 2 bất động sản có vị trí như

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN