Tăng cường quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH

TRẦN THỊ MINH TUYẾT

TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI
DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ, KHU DÂN CƯ
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ THEO ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG
NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ

THÁI NGUYÊN - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH

TRẦN THỊ MINH TUYẾT

TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI
DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ, KHU DÂN CƯ
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN
Ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 8.34.04.10

LUẬN VĂN THẠC SĨ THEO ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG

Người hướng dẫn khoa học: TS. PHẠM QUỐC CHÍNH

THÁI NGUYÊN - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




i

LỜI CAM ĐOAN
Sau quá trình nghiên cứu và tìm hiểu thực trạng đầu tư xây dựng khu đô
thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên, tôi đã nghiên cứu và tập hợp
các tài liệu dưới sự hướng dẫn tận tình của TS. Phạm Quốc Chính cùng các
thầy cơ trong Khoa Quản lý kinh tế của trường Đại học Kinh tế và Quản trị
Kinh doanh để hoàn thành Luận văn: “Tăng cường quản lý Nhà nước đối với
dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên”.
Tôi xin cam đoan Luận văn này là cơng trình khoa học do chính tơi
nghiên cứu và làm ra, các số liệu trong báo cáo là hoàn tồn trung thực./.
Tác giả

Trần Thị Minh Tuyết

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ii
LỜI CẢM ƠN

Để có thể hồn thành được luận văn này, tôi xin trân trọng gửi lời cảm
ơn chân thành và sâu sắc đến:
Các thầy, cô giáo Viện đào tạo sau đại học nói chung, Khoa Quản lý
kinh tế của trường Đại học Kinh tế và Quản trị Kinh doanh nói riêng và đặc
biệt là TS. Phạm Quốc Chính - người đã trực tiếp hướng dẫn tơi hồn thiện
luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các cơ quan chức năng của tỉnh Thái Nguyên:
UBND tỉnh, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng...; các phịng chun mơn,
nghiệp vụ của các cơ quan như: Phòng Đăng ký Kinh doanh, Văn phịng Một
cửa liên thơng - Sở Kế hoạch và Đầu tư; Phòng Quản lý Kiến trúc Quy hoạch,
Phòng Phát triển đầu tư và hạ tầng kỹ thuật - Sở Xây dựng; Phòng Quy hoạch
và Xây dựng, Phòng Tổng hợp, Phịng Hành chính - Tổ chức thuộc Văn
phịng UBND tỉnh Thái Nguyên... cùng toàn thể các bạn đồng nghiệp nơi tôi
đang công tác đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi về mọi mặt để tơi hồn thành luận
văn này.
Cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã động viên giúp đỡ tôi trong
suốt thời gian qua.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các thầy giáo, cơ
giáo và các q vị. Xin kính chúc các thầy cô giáo, các quý vị sức khỏe, hạnh
phúc và thành đạt.
Xin trân trọng cảm ơn!
Học viên

TRẦN THỊ MINH TUYẾT

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN

3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH TỪ VIẾT TẮT...............................................................................................vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu .......................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài ..........................................................2
4.
Ý
nghĩa
khoa
học,
thực
....................................................................2

tiễn

của

đề

tài

5. Bố cục của luận văn ................................................................................................3
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ

NƯỚC CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ, KHU DÂN CƯ ...........................4
1.1. Cơ sở lý luận về dự án đầu tư Khu đô thị, Khu dân cư, quản lý Nhà nước
về dự án đầu tư Khu đô thị, Khu dân cư .....................................................................4
1.1.1.
Dự
án
đầu
......................................................................................................4
1.1.2.
Dự
án
đầu
tư
khu
.................................................................8

đô

thị,

tư

khu

dân

cư

1.1.3. Quản lý Nhà nước đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư.....................10
1.1.4. Nội dung quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư ......13

1.2. Cơ sở thực tiến về quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu
dân cư
mà một số tỉnh, thành phố và kinh nghiệm rút ra cho tỉnh Thái
Nguyên........................23
1.2.1. Tình hình quản lý nhà nước của một số tỉnh, thành phố trong nước ..............23
1.2.2. Kinh nghiệm rút ra cho tỉnh Thái Nguyên ......................................................25
Chương 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................................28
2.1. Câu hỏi nghiên cứu ............................................................................................28
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




4

2.2. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................28
2.2.1. Phương pháp thu thập thông tin ......................................................................28
2.2.2. Phương pháp tổng hợp và xử lý thông tin......................................................29

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




4

2.2.3. Phương pháp phân tích thơng tin ....................................................................29
2.3. Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu .............................................................................30
Chương 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI DỰ
ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ KHU DÂN CƯ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI

NGUYÊN ......................................................................................................32
3.1. Khái quát đặc điểm địa bàn nghiên cứu .............................................................32
3.1.1. Đặc điểm tự nhiên ...........................................................................................32
3.1.2. Vị trí địa lý ......................................................................................................33
3.1.3. Điều kiện, đặc điểm kinh tế - xã hội ...............................................................33
3.2. Thực trạng quản lý nhà nước đối với các dự án đầu tư khu đô thị, khu dân
cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên..............................................................................39
3.2.1. Nội dung quản lý Nhà nước đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư: ....39
3.2.2. Xây dựng và ban hành cơ chế chính sách phục vụ cơng tác quản lý nhà
nước đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên..............................................................................................................40
3.2.3. Công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch đối với dự án đầu tư xây dựng
khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên..............................................43
3.2.4. Công tác thẩm định và phê duyệt các dự án đầu tư đối với dự án đầu tư
xây dựng khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên..............................45
3.2.5. Công tác đôn đốc, kiểm tra, giám sát thực hiện các dự án đầu tư đối với
dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ........49
3.2.6. Về công tác thanh kiểm tra, xử lý vi phạm, giải quyết khiếu nại, tố cáo
đối với dự án xây dựng khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên .......58
3.3. Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước đối với các dự án
đầu tư khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ..................................60
3.4. Đánh giá chung ..................................................................................................70
Chương 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU
ĐÔ THỊ, KHU DÂN CƯ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN..................79
4.1. Quan điểm, định hướng công tác quản lý Nhà nước đối với dự án đầu tư xây
dựng khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên trong thời gian tới
...........79
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

5

4.2. Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với dự
án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Ngun..............80
4.2.1. Về hồn thiện cơ chế, chính sách pháp luật ....................................................80
4.2.2. Công tác quy hoạch và tuân thủ việc triển khai thực hiện theo quy hoạch
và lựa chọn Chủ đầu tư .............................................................................................82
4.2.3. Đổi mới công tác thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư và quản lý giám sát
quá trình thực hiện dự án, tiến độ thực hiện dự án....................................................84
4.2.4. Thực hiện tốt cơng tác giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch cho nhà
đầu tư ........................................................................................................................90
4.2.5. Tăng cường công tác thu nộp tiền sử dụng đất ...............................................91
4.2.6. Kế hoạch thực hiện công tác thanh kiểm tra, giám sát việc triển khai thực
hiện các dự án và chế tài xử lý ..................................................................................93
KẾT LUẬN ..............................................................................................................98
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................99

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN




6

DANH TỪ VIẾT TẮT
- Hội đồng nhân dân

: HĐND

- Ủy ban nhân dân

: UBND

- Quản lý nhà nước

: QLNN

- Quản lý dự án

: QLDA

- Dự án đầu tư

: DAĐT

- Bất động sản

: BĐS

- Khu đô thị

: KĐT

- Khu dân cư

: KDC

- Hạ tầng kỹ thuật

: HTKT

- Giải phóng mặt bằng

: GPMB

- Thủ tục hành chính

: TTHC

- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam

: QCXDVN

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Những chỉ tiêu chung về tỉnh Thái Nguyên được chi tiết ở Bảng............34
Bảng 3.2. Lượng dự án khu dân cư, khu đô thị từ 2014 - 2018 phân theo địa bàn ..50
Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả triển khai các dự án đầu tư khu đơ thị, khu dân cư
tính từ 2014-2018...................................................................................50
Bảng 3.4. Tổng hợp tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính các dự án xây dựng khu
dân cư, khu đô thị và khu tái định cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên...........
57

Bảng 3.5. Tổng hợp danh sách các Dự án Khu dân cư, Khu đô thị, nhà ở trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2008 - 2018 .................................67
Bảng 3.6. Tổng hợp danh sách các Dự án nhà ở, nhà ở xã hội, Khu dân cư, Khu
đô thị trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2018 ................69

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đơ thị hố là một q trình tất yếu của bất kỳ quốc gia nào, trong đó có Việt
Nam. Tuy nhiên, q trình đơ thị hố tự phát, thiếu quy hoạch khoa học sẽ làm nảy
sinh và để lại nhiều hậu quả tiêu cực và lâu dài, cản trở sự phát triển của đất nước.
Nằm trong bối cảnh chung của sự phát triển đơ thị tồn quốc, việc phát triển hệ
thống đô thị tỉnh Thái Nguyên cũng nhằm mục tiêu phát triển bền vững, bảo đảm
chất lượng môi trường sống và đơ thị có vai trị hạt nhân phát triển của các vùng
kinh tế - dân cư, tuân thủ những định hướng chung của quy hoạch tổng thể phát
triển đô thị của cả nước. Hiện nay, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên các khu đô thị,
khu dân cư đã và đang được đầu tư xây dựng mới hoặc chỉnh trang dựa trên những
khu dân cư hình thành tự nhiên theo sự phát triển của xã hội. Việc thực hiện quản lý
các dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh được áp dụng tại Quyết
định số 2186/2007/QĐ-UBND ngày 10/10/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về
ban hành quy chế khu dân cư mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Tuy nhiên, nội
dung của văn bản này đến nay đã lạc hậu, thiếu toàn diện nên trong quá trình áp
dụng gây ra sự thiếu thống nhất, khó khăn khi triển khai thực hiện. Trong quá trình
phát triển các khu đơ thị mới cịn nảy sinh nhiều vấn đề bất cập, tồn tại cần phải tập

trung tăng cường công tác quản lý Nhà nước nhằm khắc phục và giải quyết các tồn
tại, bất cập, cụ thể: vấn đề ô nhiễm môi trường, tiến độ thi công các dự án chậm làm
nảy sinh các vấn đề kinh tế xã hội, cơng tác quản lý Nhà nước nhiều mặt cịn hạn
chế như: công tác thẩm định phê duyệt dự án đầu tư, công tác lựa chọn chủ đầu tư
thực hiện dự án, cơng tác tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng để giao đất sạch
cho nhà đầu tư, công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch, cịn tình trạng thực hiện
điều chỉnh quy hoạch, trách nhiệm của từng cơ quan, từng doanh nghiệp trong quá
trình quản lý thực hiện dự án chưa được quy định cụ thể, rõ ràng...
Nhận thức được tầm quan trọng nêu trên, tôi đã lựa chọn đề tài: “Tăng
cường quản lý Nhà nước đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư trên địa
bàn tỉnh Thái Nguyên” để làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình. Việc nghiên cứu đề

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




2

tài sẽ có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn, góp phần giải quyết những vấn đề cịn
tồn tại nêu trên.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung
Trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác quản lý Nhà nước đối với các dự án
đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên trong giai
đoạn vừa qua để đưa ra những giải pháp chủ yếu nhằm tăng cường công tác quản lý
Nhà nước đối với các dự án này trong thời gian tới.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về đô thị và quản lý nhà nước
đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư tại địa phương.

- Đánh giá thực trạng công tác quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư xây
dựng khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn vừa qua.
- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm tăng cường công tác quản lý nhà
nước đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên trong thời gian tới.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Công tác quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu
dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi nội dung: Công tác quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư xây
dựng khu đô thị, khu dân cư đang được triển khai thực hiện trên địa bàn tỉnh.
- Phạm vi về thời gian: Các số liệu, tài liệu phục vụ cho nghiên cứu đề tài từ
năm 2008-2018 nhưng tập trung chủ yếu trong thời gian 5 năm (2014-2018).
- Phạm vi về không gian: Các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư
đang được triển khai thực hiện trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
4. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài
Thông qua việc nghiên cứu, phân tích, làm sáng tỏ trong luận văn những vấn
đề lý luận về công tác quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư xây dựng khu đơ thị,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3

khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; vận dụng những lý luận cơ bản về kinh
tế đầu tư vào giải quyết các vấn đề tồn tại trong thực tế của công tác quản lý nhà
nước đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư. Đề xuất một số giải
pháp với chính quyền tỉnh Thái Nguyên để tăng cường công tác quản lý nhà nước

đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư. Bên cạnh đó, luận văn cịn
có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo trong công tác giảng dạy, nghiên cứu
khoa học về lĩnh vực tài nguyên môi trường, quy hoạch đô thị đồng thời góp phần
giúp các nhà đầu tư khi thực hiện đầu tư xây dựng dự án trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên nghiên cứu, tham khảo.
5. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu
thành 4 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nước các dự án đầu tư
khu đô thị, khu dân cư.
Chương 2: Phương pháp nghiên cứu.
Chương 3: Thực trạng công tác quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư khu
đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Chương 4: Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước
đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4

Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ, KHU DÂN CƯ
1.1. Cơ sở lý luận về dự án đầu tư Khu đô thị, Khu dân cư, quản lý Nhà nước
về dự án đầu tư Khu đô thị, Khu dân cư
1.1.1. Dự án đầu tư
Theo Đại bách khoa toàn thư, từ “Dự án (Project) được hiểu là điều có ý

định làm” hay “Đặt kế hoạch cho một ý đồ, q trình hành động”.
Như vậy, dự án có khái niệm vừa là ý tướng, ý đồ, nhu cầu vừa có ý năng
động, chuyển động hành động. Chính vì lẽ đó mà có khá nhiều khái niệm về thuật
ngữ này, cụ thế như:
Theo Tổ chức điều hành dự án – VIM: Dự án là việc thực hiện một mục đích
hay nhiệm vụ cơng việc nào đó dưới sự ràng buộc về yêu cầu và nguồn lực đã định.
Thông qua việc thực hiện dự án để cuối cùng đạt được mục tiêu nhất định đã đề ra
và kết quá của nó có thể là một sản phẩm hay một dịch vụ mà bạn mong muốn.
Theo trường Đại học Quàn lý Henley: Dự án là một quá trình mang đặc thù
riêng bao gồm một loạt các hoạt động được phối hợp và kiểm sốt, có định ngày
khởi đầu và kết thúc, được thực hiện với những hạn chế về thời gian, chi phí và
nguồn lực nhằm đạt được mục tiêu phù hợp với những yêu cầu cụ thể.
Theo nghĩa hiểu thông thường: Dự án là “điều mà người ta có dự định
làm”.
Theo Cẩm nang các kiến thức cơ bản về QLDA của Viện nghiên cứu QLDA
quốc tế: “Dự án là một nỗ lực tạm thời được thực hiện để tạo ra một sản phẩm
hoặc dịch vụ độc nhất”.
- Theo Khoản 2 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2014: “Dự án đầu tư là tập hợp đề
xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh
trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”. [18]

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




5

Về mặt lý thuyết, dự án được hiểu là một cơng việc với các đặc tính sau: Cần
tới nguồn lực (con người, máy móc, vật tư và tiền vốn); có mục tiêu cụ thể; phải

được hoàn thành với thời gian và chất lượng định trước; có thời điểm khởi đầu và

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




6

kết thúc rõ ràng; có khối lượng cơng việc cần thực hiện cụ thể; có ngân sách hạn
chế và sự kết nối hợp lý của nhiều phần việc lại với nhau.
Tóm lại: Dự án là một nhiệm vụ mang tính chất một lần, có mục tiêu rõ ràng
(trong đó bao gồm chức năng, số lượng và tiêu chuẩn chất lượng), yêu cầu phải
được hoàn thành trong một khoảng thời gian quy định, có dự tốn tài chính từ trước
và nói chung khơng được vuợt qua dự tốn đó.
Như vậy, Dự án là đối tượng của quản lý và là tập hợp của những hoạt động
khác nhau có liên quan với nhau theo một logic, một trật tự xác định nhằm vào
những mục tiêu xác định, được thực hiện bằng những nguồn lực nhất định trong
những khoảng thời gian xác định. Dự án bao gồm dự án đầu tư và dự án khơng có
tính chất đầu tư.
- Về mặt hình thức: Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách
chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được
những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
- Xét trên góc độ quản lý: Dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng
vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời
gian dài.
- Trên góc độ kế hoạch hóa: Dự án đầu tư là một cơng cụ thể hiện kế hoạch
chi tiết của một công cuôc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội, làm
tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ. Xét theo góc độ này dự án đầu tư là một
hoạt động kinh tế riêng biệt nhỏ nhất trong cơng tác kế hoạch hóa nền kinh tế nói

chung (một đơn vị sản xuất kinh doanh cùng một thời kỳ có thể thực hiện nhiều dự
án).
- Xét về mặt nội dung: Dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần
thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định
để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện
những mục tiêu nhất định trong tương lai. Như vậy, một dự án đầu tư bao gồm 4
thành phần chính:
- Mục tiêu của dự án được thể hiện ở hai mức:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




7

+ Mục tiêu phát triển thể hiện sự đóng góp của dự án vào việc thực hiện các
mục tiêu chung của một quốc gia. Mục tiêu này được thực hiện thơng qua những lợi
ích dự án mang lại cho nền kinh tế xã hội.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8

+ Mục tiêu trực tiếp của chủ đầu tư: Đó là các mục tiêu cụ thể cần đạt được
của việc thực hiện dự án. Mục tiêu này được thực hiện thơng qua những lợi ích tài
chính mà chủ đầu tư thu được từ dự án.

- Các kết quả: Đó là những kết quả cụ thể, có thể định lượng được tạo ra từ
các hoạt động khác nhau của dự án. Đây là điều kiện cần thiết để thực hiện được các
mục tiêu của dự án.
- Các hoạt động: Là những nhiệm vụ hoặc hành động được thực hiện trong
dự án để tạo ra các kết quả nhất định. Những nhiệm vụ hoặc hành động này cùng
với một lịch biểu và sự phân công trách nhiệm cụ thể của các bộ phận thực hiện sẽ
tạo thành kế hoạch làm việc của dự án.
- Các nguồn lực: Về vật chất, tài chính và con người cần thiết để tiến hành
các hoạt động của dự án. Giá trị hoặc chi phí của các nguồn lực này chính là vốn
đầu tư cần cho dự án.
1.1.1.1. Đặc điểm, nội dung của dự án đầu tư
* Đặc điểm của dự án đầu tư:
- Dự án đầu tư có mục đích, kết quả xác định. Tất cả các dự án đều phải có
kết quả được xác định rõ. Mỗi dự án lại bao gồm một tập hợp nhiều nhiệm vụ cần
được thực hiện. Mỗi nhiệm vụ cụ thể lại có một kết quả riêng, độc lập. Tập hợp các
kết quả cụ thể cảu các nhiệm vụ hình thành nên kết quả chung của dự án. Nói cách
khác, dự án là một hệ thống phức tạp, được phân chia thành nhiều bộ phận, phân hệ
khác nhau để thực hiện và quản lý nhưng đều phải thống nhất đảm bảo các mục tiêu
chung về thời gian, chi phí và việc hồn thành với chất lượng cao.
- Dự án có chu kì phát triển riêng và có thời gian tồn tại hữu hạn. Dự án là
một sự sáng tạo. Giống như các thực thể sống, dự án cũng trải qua các giai đoạn:
hình thành, phát triển, có thời điểm bắt đầu và kết thúc… Dự án không kéo dài mãi
mãi. Khi dự án kết thúc, kết quả dự án được trao cho bộ phận quản lý vận hành.
- Sản phẩm của dự án mang tính đơn chiếc, độc đáo. Khác với quá trình sản
xuất liên tục và gián đoạn, kết quả của dự án không phải là sản phẩm sản xuất hàng
loạt, mà có tính khác biệt cao. Sản phẩm và dịch vụ do dự án đem lại là duy nhất,
hầu như không lặp lại. Tuy nhiên ở nhiều dự án tính duy nhất ít rõ ràng hơn và bị
che đậy bởi tính tương tự giữa chúng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

9

- Dự án liên quan đến nhiều bên và có sự tương tác phức tạp giữa các bộ
phận quản lý chức năng với quản lý dự án. Dự án nào cũng có sự tham gia của
nhiều bên hữu quan như chủ đầu tư, người hưởng thụ dự án, các nhà tư vấn, nhà
thầu, các cơ quan quản lý nhà nước. Tùy theo tính chất của dự án và yêu cầu của
chủ đầu tư mà sự tham gia của các thành phần trên cũng khác nhau. Giữa các bộ
phận quản lý chức năng và bộ phận quản lý dự án thường xuyên có quan hệ với
nhau và cùng phối hợp thực hiện nhiệm vụ nhưng mức độ tham gia của các bộ phận
không giống nhau. Để thực hiện thành công mục tiêu của dự án, các nhà quản lý dự
án cần duy trì thường xuyên mối quan hệ với các bộ phận quản lý khác.
- Môi trường hoạt động “va chạm”. Quan hệ giữa các dự án là quan hệ chia
nhau cùng một nguồn lực khan hiếm của tổ chức. Dự án “cạnh tranh” lẫn nhau và
với các hoạt động tổ chức sản xuất khác về tiền vốn, nhân lực, thiết bị… Trong
quản lý, nhiều trường hợp, các thành viên ban quản lý dự án lại có “hai thủ trưởng”
nên khơng biết phải thực hiện mệnh lệnh của cấp trên trực tiếp nào nếu hai mệnh
lệnh mâu thuẫn nhau… Do đó, mơi trường quản lý dự án có nhiều quan hệ phức tạp
nhưng năng động.
- Tính bất định và độ rủi ro cao. Hầu hết các dự án đòi hỏi qui mô tiền vốn,
vật tư và lao động rất lớn để thực hiện trong một khoảng thời gian nhất định. Mặt
khác, thời gian đầu tư và vận hành kéo dài nên các dự án đầu tư phát triển thường
cáo độ rủi ro cao.
1.1.1.2. Nội dung của dự án đầu tư
- Quá trình hình thành và thực hiện một dự án đầu tư được trải qua ba giai
đoạn: chuẩn bị đầu tư; thực hiện đầu tư; kết thúc xây dựng đưa dự án vào khai thác
sử dụng. Lập dự án đầu tư chỉ là một phần việc của quá trình chuẩn bị đầu tư. Quá
trình này bao gồm các nội dung: lập Báo cáo đầu tư xây dựng cơng trình và xin

phép đầu tư hoặc Lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình hoặc lập Báo cáo kinh tế –
kỹ thuật xây dựng cơng trình.
- Các dự án quan trọng quốc gia phải Báo cáo đầu tư xây dựng cơng trình để
trình Quốc hội thơng qua chủ trương và cho phép đầu tư; các dự án nhóm A khơng
phân biệt nguồn vốn phải lập Báo cáo đầu tư xây dựng công trình để trình Thủ
tướng Chính phủ cho phép đầu tư.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN




10

- Khi đầu tư xây dựng cơng trình, chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án để làm rõ
về sự cần thiết phải đầu tư và hiệu quả đầu tư xây dựng cơng trình, trừ trường hợp
cơng trình chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng cơng trình và các
cơng trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ của dân.
- Chủ đầu tư không phải lập dự án mà chỉ lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây
dựng cơng trình để trình người quyết định đầu tư phê duyệt đối với các trường hợp
sau:
+ Cơng trình xây dựng cho mục đích tơn giáo;
+ Cơng tình cải tạo, sửa chữa, nâng cấp, xây dựng mới trụ sở cơ quan có tổng
mức đầu tư dưới ba tỷ đồng;
+ Các dự án hạ tầng xã hội có tổng mức đầu tư dưới bẩy tỷ đồng sử dụng vốn
ngân sách khơng nhằm mục đích kinh doanh, phù hợp với quy hoạch phát triển kinh
tế - xã hội, quy hoạch xây dựng và đã có chủ trương đầu tư hoặc đã được bố trí
trong kế hoạch đầu tư hàng năm.
1.1.2. Dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư
1.1.2.1. Khái niệm
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị: Khu đô thị mới là

một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội và nhà ở. [15]
Theo quy định tại Khoản 9 Điều 2 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày
14/01/2013 của Chính phủ về Quản lý đầu tư phát triển đô thị: Dự án đầu tư xây
dựng khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mới một khu đô thị trên khu đất được
chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị. [4]
Theo QCXDVN 01:2008/BXD về quy hoạch xây dựng Việt Nam Điều 1.2
Chương I quy định: Khu đô thị là khu vực xây dựng một hay nhiều khu chức năng
của đô thị, được giới hạn bởi các ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân tạo hoặc các
đường chính đơ thị. Khu đơ thị bao gồm: các đơn vị ở; các cơng trình dịch vụ cho
bản thân khu đơ thị đó; có thể có các cơng trình dịch vụ chung của tồn đơ thị hoặc
cấp vùng”; trong đó đơn vị ở là khu chức năng bao gồm các nhóm nhà ở; các cơng
trình dịch vụ cấp đơn vị; vườn hoa, sân chơi trong đơn vị ở; đất đường giao thông
nội bộ và bãi đỗ xe phục vụ trong đơn vị ở...[20]

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




11

Dự án dân cư, khu đô thị mới trên thực tế có nhiều quy mơ khác nhau từ vài
héc ta đến hàng trăm héc ta (thậm chí hàng nghìn héc ta) và là một loại hình của dự
án đầu tư phát triển diện tích đất ở, có tính chất đa dạng thuộc phạm vi điều chỉnh
của nhiều lĩnh vực quản lý nhà nước.
Hiện nay, chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào quy định cụ thể về quy
mô của khu đơ thị, khu đơ thị mới. Do đó, Sở Kế hoạch và Đầu tư cần nghiên cứu
các quy định của pháp luật có liên quan và tham khảo ý kiến của cơ quan quản lý
nhà nước về đất đai làm cơ sở để thực hiện thu hồi đất triển khai dự án.

Bộ Xây dựng đang xây dựng dự án Luật Quản lý phát triển đơ thị trình Chính
phủ để trình Quốc hội xem xét ban hành. Trong quá trình thực hiện, Bộ Xây dựng
sẽ nghiên cứu, quy định cụ thể nội dung này.
1.1.2.2. Mục tiêu, vai trò của việc thực hiện đầu tư khu đô thị, khu dân cư.
- Đối với Nhà nước: Dự án đầu tư là cơ sở để cơ quan quản lý Nhà nước xem
xét, phê duyệt cấp vốn và cấp giấy phép đầu tư. Vốn ngân sách Nhà nước sử dụng
để đầu tư phát triển theo kế hoạch thông qua các dự án các công trình, kết cấu hạ
tầng kinh tế – xã hội, hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp Nhà nước, các dự án đầu tư
quan trọng của quốc gia trong từng thời kỳ. Dự án sẽ được phê duyệt, cấp giấy phép
đầu tư khi mục tiêu của dự án phù hợp với đường lối, chính sách phát triển kinh tế,
xã hội của đất nước, khi hoạt động của dự án không gây ảnh hưỏng đến môi trường
và mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội. Dự án được phê duyệt thì các bên liên quan
đến dự án phải tuân theo nội dung, yêu cầu của dự án. Nếu nảy sinh mâu thuẫn,
tranh chấp giữa các bên liên quan thì dự án là một trong những cơ sở pháp lý để giải
quyết.
- Đối với chủ đầu tư: Dự án là căn cứ quan trọng để quyết định sự bỏ vốn
đầu tư. Dự án đầu tư được soạn thảo theo một quy trình chặt chẽ trên cơ sở nghiên
cứu đầy đủ về các mặt tài chính, thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý. Do đó, chủ
đầu tư sẽ yên tâm hơn trong việc bỏ vốn ra để thực hiện dự án vì có khả năng mang
lại lợi nhuận và ít rủi ro. Mặt khác, vốn đầu tư của một dự án thường rất lớn, chính
vì vậy ngồi phần vốn tự có các nhà đầu tư còn cần đến phần vốn vay ngân hàng.
Dự án là một phương tiện rất quan trọng giúp chủ đầu tư thuyết phục ngân hàng
hoặc các tổ chức tín dụng xem xét tài trợ cho vay vốn. Dự án đầu tư cũng là cơ sở
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




12

để chủ đầu tư xây dựng kế hoạch đầu tư, theo dõi, đơn đốc và kiểm tra q trình
thực hiện đầu tư. Quá trình này là những kế hoạch mua sắm máy móc thiết bị, kế
hoạch thi cơng, xây lắp, kế hoạch sản xuất kinh doanh. Ngoài ra, dự án còn là căn
cứ để đánh giá và điều chỉnh kịp thời những tồn đọng vướng mắc trong quá trình
thực hiện đầu tư, khai thác cơng trình.
- Đối với nhà tài trợ: Khi tiếp nhận dự án xin tài trợ vốn của chủ đầu tư thì họ
sẽ xem xét các nội dung cụ thể của dự án đặc biệt về mặt kinh tế tài chính, để đi đến
quyết định có đầu tư hay không. Dự án chỉ được đầu tư vốn nếu có tính khả thi theo
quan điểm của nhà tài trợ. Ngược lại khi chấp nhận đầu tư thì dự án là cơ sở để các
tổ chức này lập kế hoạch cấp vốn hoặc cho vay theo mức độ hoàn thành kế hoạch
đầu tư đồng thời lập kế hoạch thu hồi vốn.
* Vai trị:
Đơ thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt
động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh
tế, văn hố hoặc chun ngành, có vai trị thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của
quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành
của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.
Đô thị mới là đô thị dự kiến hình thành trong tương lai theo định hướng quy
hoạch tổng thể hệ thống đô thị quốc gia, được đầu tư xây dựng từng bước đạt các
tiêu chí của đơ thị theo quy định của pháp luật.
Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng
bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở.
Sự phát triển khu đô thị, khu dân cư có ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển
của nền sản xuất xã hội, dịch vụ nhu cầu xã hội và việc nâng cao hiệu quả của nó.
Với sự phát triển của dân số, xu hướng đơ thị hố diễn ra mạnh mẽ thì vai trị của
đầu tư khu đô thị, khu dân cư sẽ không ngừng tăng lên, trở thành một trong những
nhân tố quyết định cho sự hoạt động, vận hành của một đô thị.
1.1.3. Quản lý Nhà nước đối với dự án đầu tư khu đơ thị, khu dân cư
1.1.3.1. Khái niệm

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




13

Là sự tác động có mục đích của chủ thể vào các đối tượng quản lý nhằm đạt
được mục tiêu quản lý đã đề ra. Hiện nay, có rất nhiều cách hiểu về hoạt động quản
lý

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




14

đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư: Có thể hiểu sơ lược “là sự tác động liên
tục, có tổ chức, định hướng rõ mục tiêu vào quá trình quản lý đầu tư và các yếu tố
có liên quan đến hoạt động đầu tư bằng một hệ thống các biện pháp quản lý bằng
văn bản chính sách pháp luật (Luật, Nghị định, Thông tư,... và các quy định hướng
dẫn thực hiện) nhằm mục đích đem lại hiệu quả tốt nhất trong quá trình quản lý”
[32].
Quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư là một trong
những lĩnh vực có yếu tố đặc biệt quan trọng góp phần hồn thiện các quy định
quản lý hoạt động đầu tư về xây dựng trong thực tế; Hoạt động quản lý nhà nước
đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư cịn là một trong những vấn đề quan
trọng có sự tác động không nhỏ thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; vì
vậy, hoạt động quản lý nhà nước đối với dự án khu đô thị, khu dân cư luôn được

chú trọng, sửa đổi, bổ sung để dần đầy đủ, hoàn thiện hơn.
Quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư cũng có thể
hiểu là q trình nhà nước sử dụng quyền lực của mình tác động có tổ chức và điều
chỉnh các quan hệ nảy sinh trong hoạt động quản lý nhằm đảm bảo cho dự án đầu tư
khu đô thị, khu dân cư diễn ra theo đúng quy định của pháp luật, đúng mục tiêu đầu
tư và đúng định hướng. Quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư khu đơ thị, khu dân
cư cịn là một quá trình xem xét, hoạch định và xây dựng, ban hành các văn bản quy
phạm pháp luật có nội dung liên quan đến định hướng quy hoạch, quy hoạch, kết
hợp quản lý, kiểm tra, tuyên truyền, phổ biến, chế độ, chính sách pháp luật; tổ chức
thực hiện cũng như thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật về hoạt động đầu tư
xây dựng và tổ chức thực hiện của dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư.
Việc quản lý nhà nước về dự án đầu tư khu đơ thị, khu dân cư sẽ có ảnh
hưởng quan trọng đến sự phát triển của kinh tế - xã hội nước ta, nhất là trong lĩnh
vực xây dựng nói chung. Trong quan hệ pháp luật về đối với dự án đầu tư khu đô
thị, khu dân cư hiện nay thuộc lĩnh vực xây dựng đã xây dựng các quy phạm pháp
luật quy định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong bảo đảm hoạt
động này; điều kiện hoạt động trong xây dựng. Với các quy định như trên thì hoạt
động quản lý nhà nước về đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư đã điều chỉnh
một cách tương đối hợp lý các vấn đề liên quan đến việc áp dụng những quy định về
xây dựng cơ bản từ lý luận đến thực tiễn. Tạo ra nền tảng pháp lý cơ sở cho các hoạt
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




15

động có liên quan đến đầu tư xây dựng ở nước ta trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế.
1.1.3.2. Vai trò
Quản lý nhà nước về các dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư thông qua việc

thực hiện chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng đô thị;
phát triển các doanh nghiệp nhà nước xây dựng và kinh doanh nhà ở. Khuyến khích
các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn
và quản lý của nhà nước. Có thể nói, đây là một chủ trương lớn và có tầm chiến
lược quan trọng mà Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII đã xác định. Ta khẳng
định được điều trên trước hết là vì đầu tư dự án khu dân cư, khu đô thị mới, khu
nhà ở “dự án thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản” là một trong những ngành
kinh tế mũi nhọn góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng
sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia. Quan trọng hơn, nhà ở còn là một tài sản
của mỗi quốc gia, chiếm 20% - 50% tài sản, nhờ đó mà tạo ra động lực to lớn thúc
đẩy q trình tích luỹ của các hộ gia đình và cá nhân. Thị trường bất động sản
(BĐS) phát triển đó là nhân tố đẩy mạnh sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước và
nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư nhờ phát triển nhu cầu kinh doanh, cung
- cầu nhà ở,... nó là tiêu chí phản ánh tình trạng phát triển của mỗi quốc gia, mỗi
vùng. Trên cơ sở quy luật vận hành của nền kinh tế thị trường thì nguồn hàng hố
BĐS ngày càng phong phú, đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằm đáp ứng
nhu cầu ngày một tăng của kinh doanh và nhu cầu của nền kinh tế quốc dân, tiêu
dùng của dân cư; đặc trưng của hàng hoá giao lưu trao đổi trên thị trường BĐS (chủ
yếu là nhà, đất và kết cấu hạ tầng) chúng hàm chứa nhiều ý nghĩa như: Về mặt kinh
tế: Nó là tài sản quan trọng nhất của mỗi gia đình và xã hội; Về giá trị sử dụng: Nó
là nơi diễn ra những hoạt động ở, làm việc, nghỉ ngơi giải trí, giao tiếp,... của con
người; Về mặt mơi trường: Nó là một thành phần chủ yếu tạo nên hình ảnh khơng
gian, mỹ quan và cảnh quan mơi trường đơ thị... Ngồi ra, thị trường BĐS là bộ
phận trong hệ thống các thị trường. Bởi vậy, sự hình thành và phát triển thị trường
BĐS góp phần hình thành các loại thị trường, kích thích các ngành cơng nghiệp vật
liệu xây dựng, thị trường vốn, thị trường lao động,... cùng phát triển. Trên cơ sở đó,
cơ chế thị trường mới được vận hành và phát huy tác dụng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN