Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện bình chánh, thành phố hồ chí minh giai đoạn 2015 2017
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (979.57 KB, 90 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
TRẦN VŨ PHÚC
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH
THÀNH PHỐ HÔ CHI MINH
GIAI ĐOẠN 2015 - 2017
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN - 2019
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
TRẦN VŨ PHÚC
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH
THÀNH PHỐ HÔ CHI MINH
GIAI ĐOẠN 2015 - 2017
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 8.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận
THÁI NGUYÊN - 2019
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, Luận văn về đề tài: “Đánh giá công tác chuyển
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí
Minh giai đoạn 2015-2017” do tôi viết trên cơ sở nghiên cứu các tài liệu
tham khảo, giáo trình hướng dẫn, thực tiễn thực tập tại Chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai huyện Bình Chánh và được sự hướng dẫn khoa học của
PGS.TS. Đàm Xuân Vận. Tôi đã hoàn thành Luận văn và chịu trách nhiệm
với những vấn đề tôi viết.
Người cam đoan
Trần Vũ Phúc
ii
LỜI CẢM ƠN
Trường Đại học Nông Lâm thuộc Đại học Thái Nguyên là nơi đào tạo
tin cậy, có uy tín đối với học viên, đội ngũ cán bộ, công chức các cấp, các
ngành trong lĩnh vực đào tạo trình độ thạc sĩ các chuyên ngành về Nông Lâm
- Nông nghiệp, trong đó có ngành Quản lý đất đai. Trong 2 năm học ở trường
là khoảng thời gian mà mỗi học viên được tiếp nhận vốn tri thức cơ bản về
Quản lý đất đai. Có được kết quả như ngày hôm nay cũng như hoàn thành tốt
luận văn tốt nghiệp này, tôi xin gửi lời cảm ơn và lời chúc sức khoẻ chân
thành đến:
- Lãnh đạo Trường Đại học Nông Lâm thuộc Đại học Thái Nguyên
cùng các thầy, cô tại trường đã tận tình giảng dạy, dành nhiều thời gian để tôi
trau dồi tri thức, đạo đức.
- PGS.TS. Đàm Xuân Vận – Giáo viên hướng dẫn khoa học đã hướng
dẫn nhiệt tình cho tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành đúng tiến
độ luận văn này.
- Các cán bộ, công chức của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
huyện Bình Chánh đã nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi, có những góp ý thiết
thực, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho tôi hoàn thành tốt luận văn.
- Gia đình, các anh chị và bạn bè cùng khóa đã luôn động viên, giúp đỡ
tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả
Trần Vũ Phúc
3
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
MỤC LỤC........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài.......................................................................................... 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..................... 4
1.1. Cơ sở lý luận và pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất ............ 4
1.1.1. Cơ sở lý luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất ........................... 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất .......................... 8
1.2. Khái quát về công tác chuyển quyền sử dụng đất.................................... 10
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................. 11
1.2.2. Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ..................................... 13
1.3. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam và thành
phố Hồ Chí Minh ............................................................................................ 24
1.3.1. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam.................... 24
1.3.2. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh...
24
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU............................................................................................... 25
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 25
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 25
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 25
4
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 25
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 25
2.3.1. Khái quát về điều kiện, tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý
và sử dụng đất tại huyện Bình Chánh ............................................................. 25
2.3.2. Đánh giá kết quả việc chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Bình
Chánh trong giai đoạn 2015 – 2017 ................................................................ 25
2.3.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người
dân và cán bộ quản lý...................................................................................... 26
2.3.4. Những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp cho việc thực
hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh.................... 26
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 26
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp..................................... 26
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................... 26
2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp, so sánh ............................ 27
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.................... 28
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý và
sử dụng đất tại huyện Bình Chánh .................................................................. 28
3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên huyện Bình Chánh.................................. 28
3.1.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Bình Chánh .................... 37
3.1.2.1. Tình hình quản lý đất đai của huyện Bình Chánh.............................. 37
3.1.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Chánh ................................. 46
3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình
Chánh giai đoạn 2015 - 2017 .......................................................................... 48
3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất qua các hình thức
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh............................ 48
3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh giai đoạn 2015 – 2017 theo đơn vị hành chính........................... 53
5
3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh giai đoạn 2015 – 2017 theo các đối tượng sử dụng đất .............. 54
3.2.4. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh giai đoạn 2015 – 2017 theo loại đất............................................ 54
3.2.5. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh giai đoạn 2015 – 2017 theo thời gian ......................................... 55
3.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình
Chánh giai đoạn 2015 – 2017 qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lý. . 55
3.3.1. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến cán bộ làm công tác
chuyển QSDĐ ................................................................................................. 56
3.3.2. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến các hộ dân đã thực
hiện công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Bình Chánh........................ 58
3.4. Những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp khắc phục trong
công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh. ............ 64
3.4.1. Khó khăn, tồn tại. .................................................................................. 64
3.4.2. Đề xuất một số nhóm giải pháp nâng cao việc thực hiện chuyển
quyền sử dụng đất tại huyện Bình Chánh. ...................................................... 66
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 69
1. Kết luận ....................................................................................................... 69
2. Đề nghị ........................................................................................................ 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 71
6
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
UBND
: Ủy ban nhân dân
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
SDĐ
: Sử dụng đất
TP.HCM
: Thành phố Hồ Chí Minh
HĐND
: Hội đồng nhân dân
VPĐKĐĐ
: Văn phòng đăng ký đất đai
GCN
: Giấy chứng nhận
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Chánh năm 2017 ................47
Bảng 3.2: Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 ...................................496
Bảng 3.3: Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 .......................................................507
Bảng 3.4: Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017...........................................518
Bảng 3.5: Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 .......................................................529
Bảng 3.6: Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 theo đơn vị hành chính .............60
Bảng 3.7: Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 theo đối tượng sử dụng .............61
Bảng 3.8: Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 theo loại đất ...............................542
Bảng 3.9: Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 theo thời gian ..............................55
Bảng 3.10. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến cán bộ thực hiện
công tác chuyển quyền sử dụng đất .......................................................57
Bảng 3.11: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiếncác hộ
dân qua phiếu điều tra tại khu vực 1......................................................58
Bảng 3.12: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến các
hộ dân qua phiếu điều tra tại khu vực 2 ................................................60
Bảng 3.13. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến các
hộ dân qua phiếu điều tra tại khu vực 3 ................................................71
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong tất cả các điều kiện cần thiết để quá trình sản xuất được thực
hiện, tạo ra của cải vật chất, cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài
người thì đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Các Mác từng nói: “Đất là
mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”. Chính vì vậy, quá
trình khai thác sử dụng đất đai phải luôn gắn liền với sự phát triển của xã hội.
Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng tăng
trong khi đất đai thì hữu hạn, cả về chất lẫn về lượng. Trong thời kỳ đổi mới
như hiện nay, nền kinh tế nước ta là nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần
vận hành theo cơ chế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước; phát triển theo
hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cùng với việc gia nhập WTO
thì nhu cầu SDĐ để phục vụ cho phát triển nền kinh tế xã hội, An ninh - Quốc
phòng là điều tất yếu.
Chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ
xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến Luật
đát đai năm 1993, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một các có
hệ thống. Tiếp đó là Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 tiếp tục hoàn
thiện về quy định của các hình thức chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với
nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Huyện Bình Chánh có một lợi thế là đất rộng người đông mà dân cư tập
trung chủ yếu là dân nhập cư từ các tỉnh thành khác, những năm gần đây nền
kinh tế phát triển theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hóa nên nhu cầu sử
dụng đất tăng nhanh. Trong báo cáo về tình hình kinh tế tại địa phương 3 năm
gần đây, hầu như doanh thu của các ngành đều tăng vượt chỉ tiêu. Để đáp ứng
yêu cầu của quá trình đô thị hoá Nhà nước không ngừngđầu tư về cơ sở hạ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
2
tầng, nâng cấp và mở rộng hệ thống giao thông đã đẩy giá đất lên cao đem lại
nguồn sinh lợi lớn từ đất đai và nhà ở người sử dụng đất ở gần đó cũng được
hưởng lợi thông qua việc chuyển nhượng trong khi Nhà nước chưa có quy
định cụ thể để điều tiết thuế từ những khu vực này.
Bên cạnh đó việc chuyển nhượng trên cũng gây nên những điều bất cập
như: tạo nên những cơn sốt đất, giá đất tăng cao, tình trạng đầu cơ tích lũy
đất,… dẫn đến đất đai tập trung vào một số người sử dụng không hiệu quả.
Họ muốn thu được lợi nhuận thông qua việc chuyển nhượng cho người khác.
Chính những thực trạng trên tạo ra những khó khăn trong việc Quản lý nhà
nước về đất đai.
Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên và được sự đồng ý của ban giám
hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Quản lý đào tạo Sau đại
học, sự giúp đỡ của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Bình Chánh
và dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS. Đàm Xuân Vận, tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài:“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015-2017”. Để
có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phát huy
ưu điểm, hạn chế những nhược điểm và khắc phục những tồn tại trong công
tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình
Chánh, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2015 đến năm
2017.
- Xác định thuận lợi và hạn chế tồn tại khi thực hiện các chính sách
pháp luật đất đai trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
3
3. Ý nghĩa của đề tài
Làm rõ hơn về công tác chuyển quyền sử dụng đất đai tại đại phương,
từ đó đưa ra giải pháp khả thi nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện trong thời gian tiếp theo.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận và pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất
1.1.1. Cơ sở lý luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất
Luận văn là công trình nghiên cứu khoa học về hệ thống các chính
sách, pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất;
nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất, từ đó đề
xuất các giải pháp, kiến nghị để nâng cao hiệu quả của công tác chuyển quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh.
Luật Đất đai năm 2013 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản
lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất
đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Mọi tổ
chức, cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước
giao đất và quyền sử dụng đất để sử dụng đất ổn định lâu dài. Trong thời gian
sử dụng đất do pháp luật quy định người sử dụng đất được chuyển các quyền
và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác.
Luật Đất đai năm 2013 quy định: tại điều 3 khoản 10: "Chuyển quyền
sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người
khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất"; tại khoản 20: "Giá trị
quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện
tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định".
Giá tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất là giá cao nhất trong 03 trường hợp: giá do UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định; giá do đấu giá quyền sử
dụng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
5
đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; giá thực tế do người sử dụng đất thoả
thuận với những người có liên quan khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
Chương IX, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất; trong đó tại điều 167 quy định người sử dụng đất được
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn
quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có
các điều kiện sau đây (Điều 188, Luật Đất đai năm 2013):
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186
và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai
năm 2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại
các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đainăm 2013.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể
từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất: Luật đất đai năm 2013 quy
định có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất:
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Hình thức này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất”
giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất
cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đaihiện nay.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
6
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của
việc chuyển quyền sử dụng đất. Đây là hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ
người này cho người khác trên cơ sở có giá trị.Trong trường hợp này người
được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc
hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và
tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
- Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng
đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng
không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình
cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tuy nhiên,
để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể
những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế thu nhập
cá nhân, lệ phí trước bạ và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
- Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết đểlại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theophápluật.
Quan hệ thừa kế là mộ dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa văn háo,
xã hội.
Nếu người chết để lại di chúc và di chúc là hợp pháp thì chia theo di
chúc; trường hợp người chết không để lại di chúc thì chia theo thoả thuận phân
chia của các hàng thừa kế; nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử
dụng đất của người đã chết mà không tự thoả thuận được thì phân chia theo
pháp luật.
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp
với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này được thực
hiện theo thoả thuận giữa 2 hay nhiều đối tác, các đối tác có thể góp đất, góp
tiền, hoặc góp tài sản khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... Qui định
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
7
này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển, các đối tác có thể phát huy
các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao
hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.
- Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất được quy định chi tiết tại điều 79, Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số
điều của Luật Đất đai năm 2013.
Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai (bao gồm cả
chuyển quyền sử dụng đất) được quy định cụ thể tại điều 61, Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số
điều của Luật Đất đai năm 2013.
Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất được quy định tại điều 64, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất
đai năm 2013 như sau:
- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng
nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có
văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các
chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.
Phần thứ 5, Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định cụ thể về chuyển quyền
sử dụng đất như: hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền
sử dụng đất; nguyên tắc chuyển quyền; nghĩa vụ các bên chuyển quyền.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
8
1.1.2. Cơ sở pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất
- Hiến pháp1992.
- Luật Đất đai1993.
- Luật Đất đai 2003, ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu
tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai 2003.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Bộ luật Dân Sự 2005.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005
của Bộ Tư pháp và Bộ Tài Nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký
thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường
về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003.
- Thông tư số 23/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xác
định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có
nguồn gốc ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ tư pháp và
Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ tư
pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
9
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006
của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm
2011của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng
ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Luật Đất đai 2013, ngày 29/11/2013 được Quốc hội thông qua.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ về quy định giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ về quy định thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
tài nguyên và Môi trường về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ
hiện trạng sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
10
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
- Thông tư số 92/2015/TT-BTC, ngày 15/6/2014 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối cới cá
nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung
sửa đổi, bổ sung về thuế cá nhân quy định tại luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của các luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP
ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của các luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các
nghị định về thuế.
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính Phủ sửa đổi,
bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
- Thông tư số 23/2006/TT-BTC ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính
hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước theo quy định của Chính phủ
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng
dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 15 tháng 10 năm 2014 của
UBND thành phố Hồ Chí Minh Quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa.
1.2. Khái quát về công tác chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất
từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng
đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
11
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
12
Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối
với thửa đất xác định.
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2013 quy định chuyển quyền sử dụng đất có 7 hình thức:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất:
* Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất sử dụng đất là phương thức đơn giản
nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi
đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại
sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất hiện nay.
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của
việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất
phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng
với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí
đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
* Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong
một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì
việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước
trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm
việc này.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
13
* Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã
hội
* Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng
đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không
thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm
huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng
đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để
tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể
những trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những
trường hợp nào thi được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền
hoặc thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này
* Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng
đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá
nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa
trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế
chấp là chuyển quyền nửa vời
* Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc
biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có
thể xảy ra
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
14
giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp
tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc,... theo thỏa
thuận.
1.2.2. Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2013 quy định tại Điều 167, quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn
quyền sử dụng đất được quy định như sau:
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử
dụng đất theo quy định của Luật này.
- Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các
quyền và nghĩa vụ như sau:
+ Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và
nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của
Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức
kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế
theo quy định của Luật này;
+ Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia
được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của
nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì
phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định
của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không
phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền
và nghĩa vụ của nhóm người sử dụngđất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
15
- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền
của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng
hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b
khoản này;
+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham
gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng
hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
+Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp
luật về dân sự;
+ Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng,
việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
* Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân.
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất
trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và
đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông
nghiệp đượ cáp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
- Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối:
+ Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông
Cửu Long;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
16
+ Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương còn lại.
- Đất trồng cây lâunăm:
+ Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
+ Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du,
miền núi.
- Đất rừng sản xuất là rừng trồng:
+ Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
+ Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du,
miền núi.
- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao
đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy
định của Chính phủ.
* Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ
gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa”.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau
bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất
nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời
gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi
trường.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án
trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp
xã tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án
được duyệt.
- Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh
lý bản đồ địachính.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
