Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai trên địa bàn phường đội cung thành phố vinh – tỉnh nghệ an

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và rèn luyện tại Học Viện Nông nghiệp Việt
Nam em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ và chỉ bảo tận tình của
các thầy cô giáo trong trường, đặc biệt là các thầy cô trong khoa Quản lý đất
đai đã truyền đạt, trang bị cho em những kiến thức cơ bản về chuyên ngành
quản lý đất đai làm hành trang cho em vững bước về sau này. Với lòng cảm
ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong trường nói chung và
trong khoa Quản lý đất đai nói riêng.
Đặc biệt, để hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp em còn nhận được sự
quan tâm giúp đỡ hết sức nhiệt tình của thầy giáo KS Bùi Nguyên Hạnh –
giảng viên bộ môn quản lý đất đai – khoa Quản lý đất đai - Học Viện Nông
nghiệp Việt Nam và các anh các chị thuộc công ty cổ phần đầu tư và tư vấn
Phương Bắc. Bên cạnh sự nỗ lực học hỏi không ngừng của bản thân thì sự
động viên của gia đình và bạn bè đã là một nguồn động lực lớn để em hoàn
thành tốt khóa luận tốt nghiệp.
Em mong sẽ nhận được sự chỉ bảo, đóng góp của thầy cô giáo cùng các
bạn sinh viên để em có thể hoàn thiện hơn nữa về chuyên môn và nghiệp vụ.
Em xin chân thành cảm ơn và kính chúc các thầy cô giáo, các anh các
chị thuộc công ty cổ phần đầu tư và tư vấn Phương Bắc, gia đình, bạn bè luôn
mạnh khỏe, hạnh phúc và thành công trong công việc, cuộc sống.
Hà nội, ngày 5 tháng 1 năm 2015
Sinh viên

Tạ Văn Văn

i


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN....................................................................................................i
MỤC LỤC.........................................................................................................ii

DANH MỤC BẢNG.........................................................................................v
DANH MỤC HÌNH.........................................................................................vi
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT..........................................................................vii
ĐẶT VẤN ĐỀ..................................................................................................1
Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU..........................3
1.1. Giá đất........................................................................................................3
1.1.1. Khái niệm về giá đất................................................................................3
1.1.2. Đặc điểm của giá đất...............................................................................3
1.1.3. Các loại giá đất........................................................................................5
1.1.4. Cơ sở khoa học xác định giá đất.............................................................9
1.1.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất.......................................................19
1.2. Cơ sở dữ liệu đất đai.................................................................................27
1.2.1. Tổng quan về hệ thống thông tin địa lý (GIS).......................................27
1.2.2. Khái niệm GIS.......................................................................................28
1.2.3. Các thành phần hệ thống thông tin địa lý..............................................30
1.2.4. Chức năng hệ thống thông tin địa lý.....................................................34
1.3. Công tác quản lý tài chính đất đai ở Việt Nam và một số nước trên thế
giới...................................................................................................................35
1.3.1. Công tác quản lý tài chính đất đai ở Việt Nam......................................35
1.3.2. Công tác quản lý tài chính đất đai của một số nước trên thế giới.........39
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU...............................................................................................44
2.1. Đối tượng nghiên cứu...............................................................................44
2.2. Phạm vi nghiên cứu..................................................................................44
ii


2.2.1. Phạm vi không gian...............................................................................44
2.2.5. Phạm vi thời gian..................................................................................44
2.3. Nội dung nghiên cứu................................................................................44

2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Đội Cung.........................44
2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất..........................................................................44
2.3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất..............................................................44
2.3.4. Ứng dụng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính đất
đai trên địa bàn nghiên cứu.............................................................................44
2.4. Phương pháp nghiên cứu..........................................................................44
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp...................................................44
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp.....................................................45
2.4.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu.....................................................45
2.4.4. Phương pháp phân tích, thống kê, xử lý số liệu....................................45
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU........................................................46
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Đội Cung............................46
3.2. Hiện trạng quản lý sử dụng đất................................................................47
3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất.................................................................49
3.3.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian......................................................49
3.3.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính cho thửa đất....................................50
3.3. Ứng dụng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai
trên địa bàn nghiên cứu...................................................................................52
3.3.1. Tra cứu thông tin về trạng thái tài chính của một thửa đất....................52
3.3.2. Tra cứu, tổng hợp dữ liệu về tài chính đất đai.......................................53
3.3.3. Hỗ trợ kê khai và tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.....................54
3.3.4. Hỗ trợ xác định và thủ tục kê khai các khoản thu tài chính đất đai khi có
giao dịch..........................................................................................................55
3.3.5. Các chức năng khác của Cơ sở dữ liệu giá đất......................................56
3.4. Cập nhật thông tin cho hệ thống...............................................................58
iii


3.5. Đánh giá ưu nhược điểm của phần mềm xây dựng CSDL giá đất...........58
3.5.1. Ưu điểm.................................................................................................58

3.5.2. Nhược điểm...........................................................................................59
3.5.3. Khả năng ứng dụng thực tế...................................................................59
3.5.4. Những vấn đề cần nghiên cứu thêm khi xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất.....60
KẾT LUẬN....................................................................................................61
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................63

iv


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất phường Đội Cung năm 2014......................49
Bảng 3.2: Cấu trúc cơ sở dữ liệu thuộc tính....................................................51

v


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình...............17
Hình 1.2: Sự thay đổi về cầu..........................................................................17
Hình 1.3: Sự thay đổi về cung........................................................................19
Hình 3.1: Cơ cấu sử dụng đất phường Đội Cung năm 2014..........................50
Hình 3.2: Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý
tài chính về đất đai.........................................................................50
Hình 3.3: Cơ sở dữ liệu không gian phường Đội Cung trên nền ArcGIS......51
Hình 3.4: Cơ sở dữ liệu thuộc tính được xây dựng bằng ArcGIS..................53
Hình 3.5: Thửa đất và thuộc tính của thửa đất số 10.....................................54
Hình 3.6: Kết quả tìm kiếm các thửa đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính......55
Hình 3.7: Thông tin về nghĩa vụ tài chính mà ông Trần Đình Toàn phải nộp......56
Hình 3.8: Hình ảnh cho phương án mở rộng đường và dữ liệu diện tích mất
đất, số tiền bồi thường....................................................................57

Hình 3.9: Bản đồ giá đất phường Đội Cung năm 2014.................................58
Hình 3.10: Cập nhật thông tin tài chính của thửa đất 16.................................59

vi


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

1: CHDCND

: Cộng hòa dân chử nhân dân

2: CP

: Chính Phủ

3: CSDL

: Cơ sở dữ liệu

4: DBMS

: Hệ quản trị cơ sở dữ liệu

5: FAO

: Tổ chức Liên Hợp Quốc về lương thực và Nông Nghiệp

6: GIS

: Hệ thống thông tin địa lý

7: GPS

: Hệ thống định vị toàn cầu

8: HTTT

: Hệ thống thông tin

9: QL8

: Quốc lộ 8

10: QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

11: RS

: Viễn thám

12: TNCN

: Thu nhập cá nhân

13: UBND

: Ủy ban nhân dân

vii


ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một tài sản có giá trị với mỗi cá nhân nói riêng và nền kinh tế
nói chung. Nguồn tài chính trong thị trường đất đai chiếm một tỷ trọng lớn
trong tổng lượng tài chính lưu thông trong nền kinh tế quốc dân, vì vậy, khi
Chính phủ quản lý tốt thị trường này thì sẽ góp phần quan trọng trong việc
nâng cao sức mạnh của nền kinh tế, đáp ứng tốt hơn nhu cầu về bất động sản
của nhân dân.
Đề quản lý tốt và nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường đất đai
Chính phủ và các tổ chức kinh tế hoạt động trong thị trường đất đai cần phải
có được một hệ thống thông tin giá đất. HTTT giá đất càng được xây dựng chi
tiết thì việc quản lý, vận hành thị trường, kiểm soát nguồn cung đất đai càng
hiệu quả. Một trong những điểm yếu của thị trường bất động sản Việt Nam là
thông tin thiếu cập nhật chuẩn xác, thiếu minh bạch dẫn đến việc bên cung
thao túng thị trường nhằm tối ưu hóa lợi nhuận. Để việc điều tiết thị trường
bằng công cụ tài chính thực sự hiệu quả, trước tiên các nhà hoạch định chính
sách cần xây dựng cơ sở dữ liệu cơ bản về thị trường.
Đội Cung là một phường nằm về phía Tây Bắc thành phố Vinh - tỉnh
Nghệ An, là một phường có nền kinh tế, văn hóa, xã hội phát triển. Hiện nay,
thị trường bất động sản ở đây cũng đang diễn ra mạnh mẽ tuy nhiên việc quản
lý thị trường đất đai và nhất là công tác quản lý tài chính về đất đai ở địa
phương còn gặp nhiều khó khăn do thiếu hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về
giá đất. Vì vậy việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất ở địa phương vào
lúc này là rất cần thiết. Vì lí do đó tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Xây
dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai trên
địa bàn phường Đội Cung - Thành Phố Vinh – Tỉnh Nghệ An.”
Mục đích

1


- Xây dựng hệ thống thông tin giá đất hỗ trợ công tác quản lý tài chính
về đất đai trên địa bàn phường Đội Cung – Thành Phố Vinh - Tỉnh Nghệ An
bao gồm:
+ Dữ liệu không gian: Bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, ….
+ Dữ liệu thuộc tính: Thông tin về chủ sử dụng đất và thông tin về thửa
đất, tài chính đất đai… và các thông tin khác.
- Quản lý và cung cấp thông tin về giá đất phục vụ quản lý tài chính đất đai.
Yêu cầu
- Cấu trúc hệ thống thông tin giá đất phải đầy đủ, hợp lý, có tổ chức và
đáp ứng được mục đích sử dụng.
- Phải có sự liên kết tốt giữa dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính.
- Hệ thống thông tin giá đất phải đảm bảo thống nhất khi chia sẻ cho
các đối tượng sử dụng hoặc hiệu chỉnh từ các nguồn khác nhau.
- Hệ thống có thể cung cấp thông tin dưới dạng sản phẩm, dưới dạng dữ
liệu thuộc tính, dữ liệu không gian và có thể trao đổi dữ liệu với các hệ thống
thông tin khác.
- Hệ thống phải đảm bảo được đưa vào thực tiễn một cách hiệu quả và
đáp ứng được yêu cầu cụ thể của địa phương.
- Hệ thống phải sử dụng đơn giản, thuận tiện, dễ dàng nhưng không
kém phần khoa học, hiện đại.

2


Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Giá đất

1.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó,
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi
đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Hầu hết
những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiều là biểu hiện mặt giá
trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán
quyền sở hữu đất đai chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong
không gian và thời gian xác định.
1.1.2. Đặc điểm của giá đất
1.1.2.1. Không giống nhau về phương thức biểu thị:
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả
tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho
thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương
thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử
dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường
cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan
hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra
giá đất.

3


1.1.2.2. Không giống nhau về thời gian hình thành:
Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn
chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến

tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau, khi định giá
cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành
phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định.
1.1.2.3. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả
cao hay thấp không phải do giá thành sảm xuất quyết định.
Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không
có giá thành sảm xuất. Thực tế trong tường hợp con người khai phá đất đai,
chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí đầu
tư trực tiếp vào đất. Tuy nhiên, các khoản chi phí khác khó phân bổ để hoạch
toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị, các khoản chi phí trực
tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước… có
thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác
có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh
viện, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống,
phần nào đẩy giá đất khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất
đó dược.
1.1.2.4. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng
cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa
thông thường.
Sở dĩ có hiện tượng trên là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu
tiên là do tính khan hiến của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng
thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu
cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do
cấu tạo của tư bản toàn xã hội được năng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình
quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có
4


trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh
hưởng của bản thân đôi bên cung cầu. Nhưng nói chung, cung của đất là do tự

nhiên cung cấp, đât đai mà con người sử dụng được là rất hạn chế, làm cho
tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại
thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu
ảnh hưởng đến giá đất.
1.1.2.5. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt:
Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực,
giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ
ràng. Trong cùng một thành phố, vị trí của thử đất khác nhau thì giá đất cũng
khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng. Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc
vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng. Vì vậy thửa
đất khác nhau có giá cả rất khác nhau.
1.1.3. Các loại giá đất
1.1.3.1. Giá cả, giá cả thị trường
Giá trị là lượng têu hao lao động nói chung kết tinh trong hàng hóa. Số
lượng lao động đó lớn hay nhỏ không thể thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong
điều kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng
tiền tệ. Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi. Do đó, giá
cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu quyết định. Mặc dù
giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa , nhưng không có nghĩa là giá cả
và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp cùng nhất trí với nhau. Trong thực tế
giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn không nhất trí với nhau
là thường xuyên. Lý do là giá cả ngoài quyết định giá trị , còn chịu ảnh hưởng
của giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu. Trên thị trường, khi cung của một loại
hàng hóa, cơ bản đáp ứng được cầu thì giá cả phù hợp với giá trị. Tuy nhiên
trường hợp này ít khi xảy ra. Nếu cung thấp hơn cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị.
Ngược lại, nếu cung vượt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị.
5


Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: Giá trị của bản

thân hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng) và quan hệ cung cầu về hàng hóa.
Giá cả được quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới sự tác động của quy
luật kinh tế tự phát, trước hết là quy luật giá trị. Trong nền sảm xuất hàng hóa giản
đơn, giá cả biến động xoay quanh giá trị, còn trong điều kiện của chủ nghĩa tư
bản, giá cả biến động xoay quanh giá cả sảm xuất. Giá cả thị trường xoay
quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường).
Giá cả thị trường, giá cả hàng hóa và dịch vụ được hình thành trên thị
trường; nó biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự tác động
của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung-cầu. Giá cả thị trường lên
xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn hoặc thấp
hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung-cầu chung và quan hệ cung cầu của từng
loại hàng hóa, từng lúc, từng nơi. Giá trị của hàng hóa và dịch vụ là cơ sở
khách quan của giá cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trường
mới hình thành giá cả và mới có thể xác định được tương đối sát đúng giá trị
của chúng. Giá cả thị trương là tìn hiệu của thị trường, tín hiệu của mối quan
hệ (cân đối hay không cân đối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung, giữa
cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất định, trong một thời gian và ở
một địa điểm nhất định. Hơn nữa, đó không phải là tín hiệu của bất cứ loại
cầu nào, như nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lý mà là tín hiệu của cầu có khả
năng thanh toán của xã hội đối với sản phẩm. Giá cả thị trường có tac dụng
hướng dẫn người sảm xuất, kích thích cải tiến kỹ thuật, cải tiến quản lý nhằm
tăng năng suất lao động, cải tiến quản lý lưu thông, nâng cao chất lượng hàng
hóa, dịch vu, phục vụ tốt người tiêu dung và thu lợi nhuận cao.
Khi mua một thửa đất, thực chất là người mua đã mua quyền có được
thu nhập từ thửa đất ấy. Trong nền sảm xuất hàng hóa, đất đai trên thực tế là
đối tượng mua bán, cho thuê, đấu thầu, cho nên nó có giá cả. Giá cả đất đai
được quy định bởi hai yếu tố: Lượng địa tô mà hàng năm ruộng đất đem lại và
6

lợi tức mà ngân hàng trả cho người gửi tiền. Cụ thể là giá cả ruộng đất bằng
số lượng tiền mà nếu đem gửi tiết kiệm ngân hàng thì hàng năm sẽ đem lại
một lượng lợi tức bằng lượng địa tô của thửa đất ấy đem lại.
1.1.3.2. Giá trị thị trường
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai
và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường
quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số
lượng hạn chế người mua người bán.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán
và bên mua thỏa thuận tại một thời điểm mà hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy
đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường
trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự
nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất của
thửa đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong
những điều kiện thị trường xác định. Trên thực tế, việc mua bán diễn ra sòng
phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị
trường và tài sản, nên giá trị thị trường không phải chịu tác động của bất kỳ
sự kích động quá mức nào.
Giá trị thị trường của đất đai được xác định dựa trên cơ sở các yếu tố sau:
- Sự thỏa thuận, nhất trí giữa người bán và người mua;
- Mục đích của người mua và bán đất;
- Nhu cầu về đất đai của thị trường;
- Tác động của môi trường sống và xã hội;
- Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt.
Lưu ý trong khi điều tra giá trị thị trường của đất đai trong những
trường hợp mua bán đặc biệt như: ép giá, mua bán trong gia đình…

7

1.1.3.3. Giá trị sử dụng
Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thử đất có thể được sử
dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng
phải xác định một mục đích sử dụng chính – gọi là mục đích sử dụng xác
định. Mục đích sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó được xác định
căn cứ vào mục đích đầu tư của người sử dụng đất. Ở Việt Nam, mục đích sử
dụng chính của mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất được ghi nhận trong
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong quyết định giao đất của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền. Các mục đích sử dụng khác của thửa đất đó do các
yếu tố khách quan tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng. Trong lý
thuyết kinh tế, các nhà kinh tế vẫn thường gọi chúng là giá trị tiềm năng.
1.1.3.4.Giá trị trao đổi
Trên thị trường mở và cạnh tranh, giá trị trao đổi của một mảnh đất và
giá trị thị trường của mảnh đất đó là một. Thông thường, giá trị trao đổi được
xác định căn cứ vào giá cho thuê của một thửa đất chủ thể hoặc giá bán, giá
cho thuê một mảnh đất khác có đặc điểm và các tiện ích tương tự như thửa đất
chủ thể.
1.1.3.5. Giá trị bảo hiểm
Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất đó
do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận. Giá trị bảo hiểm
cao thấp phụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa chủ
sở hữu thửa đất (người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm.
1.1.3.6. Giá trị thế chấp
Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của
thửa đất. Tùy theo các thửa đất mà chúng có giá trị thế chấp hoặc không có
giá trị thế chấp. Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế
chấp. Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do rằng buộc nào
đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp.
8

1.1.3.7. Giá cho thuê
Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ
đất trong suốt thời gian thuê đất. Tùy theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho
thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm.
Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lãi suất
mà người chủ sử dụng đất yêu cầu.
1.1.4. Cơ sở khoa học xác định giá đất
1.1.4.1 Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sảm xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ,
địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế
độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn còn tồn tại địa tô. Về thực
chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi
nhận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa
tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh
doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư
bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn tư
bản của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô
tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch,
song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác với địa tô chênh lệch dưới chủ
nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở
nhưng ruộng đât có điều kiện sảm xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ
màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư

9


thêm có hiệu suất cao hơn, là độ chênh lệch giữa giá cả sảm xuất xã hội và giá
cả sảm xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại
vừa có thể thu được một khoảng lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa
giá cả sảm xuất xã hội và giá cả sảm xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu
của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình
thức địa tô chênh lệch. Như vậy, địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền
kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả
trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới
hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh
lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được
trên những rộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị
trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư,
thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở
hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm,
còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên
thửa đất đó.
Sự khác nhau giữa giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải
thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ
bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng
đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi
của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yế tố chất đất và
điều kiện địa hình có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đo thị hay vùng
nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu
được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa
tô cho tường thửa đất nông nghiệp, trước hết căn cứ vào vùng va loại đất định
ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với

đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô

10


khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất, điều kiện tưới tiêu nước,
điều kiện khí hậu, điều kiện địa hình và vị trí của thửa đất. Đó lá cơ sở để
định giá đất.
1.1.4.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suât ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có
thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh
hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số
tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi
hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số
tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp,
họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào
ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy
nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá
trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi xuất có xu hướng giảm do đó giá đất
ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào
lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi
suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để
loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong pham vi nền kinh tế quốc dân có
thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay
thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung,
chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính
rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà
không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai không có những lo

ngại về sự rủi ro có thể xảy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến
các điều luật không nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động
như các nhà kinh doanh bình thương khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng
đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:
11


Tiền thuê đất+chi phí cho lãi suất+chi phí sử dụng đất

thu nhập do

đất mang lại.
Hay tiền thuê đất

thu nhập do đất mang lại – chi phí cho lãi suất – chi

phi sử dụng đất.
Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang
lại – chi phí sử dụng đất – chi phí cho lãi suất – Et.
Trong đó, Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Công thức
này được giải thích như sau: Nhà kinh doanh coi tiền thuê đất là một khoản
chi phí. Để có khoản này anh ta phai vay ngân hàng với lãi suất nào đó. Do
vậy, khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải được xem như một khoản chi phí.
Ngoài ra để cho miếng đất đó có thể sinh lời anh ta phải đầu tư thêm các chi
phí làm nhằm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũng được xem
như một chi phí nữa. nếu Et càng lớn thì người kinh doanh đất đai sẵn sang
trả tiền thuê cao hơn.
Trong hội thảo về thị trương đất do tổ chức Nông nghiệp và Lương
thực thế giới (FAO) phối hợp với Ủy ban kế hoạch Nhà nước tổ chức tại Hà
Nội tháng 1 – 1993 trong khuân khổ dự án TCP/VIE/2252, giáo sư Nhật Bản

Juriohayami giới thiệu công thức tính giá cho thuê đất căn cứ thu nhập từ sử
dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng:
Giá đất =
Trường hợp thu nhập không có thuế:

= R*

-C

Trong đó:
Y: Thu nhập trên 1 ha trong năm (còn gọi là “thu nhập kỳ vọng”)
R: Giá sản phẩm thời điểm t
Q: Sản lượng thu hoạch (sản lượng đầu ra) trong năm
C: Chi phí bỏ ra trong năm

12


t: Thời gian
i: Lãi suất ngân hàng
Tuy nhiên, do đặc điểm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cả các
quốc gia đều đánh thuế đất (thuế sử dụng đất) và như vậy, thuế đất sẽ ảnh hưởng
trực tiếp tới giá đất, trong trường hợp thuế đất do người thuê đất tức người sử
dụng đất đóng thì thu nhập của họ được điều chỉnh như sau

= R*Q - C - T và

lúc đó giá trị của đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê đất là:
G=
Qua đó ta thấy thuế đất sẽ giảm thu nhập của người sử dụng đất và làm

giá đất hay nói cách khác giá đất được làm căn cứ xác định giá cho thuê đất.
Nếu ta coi đất như một tài sản thì giá đất được tính như sau:
PL =

(t = 1,

Trong đó PL là giá đất tính như giá trị của một loại tài sản
PLt: Là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t xác định
Nhân tố ảnh hưởng tới hoa lợi của đất và cũng có ảnh hưởng tới thu
nhập thuần của đất, đó là khoảng cách tới thị trương trung tâm và độ màu mỡ
của đất.
Ở công thức trên ngụ ý hoa lợi là không thay đổi trong chu kỳ sống của
tài sản. Nói chung điều này không hoàn toàn đúng. Luồng hoa lợi PLt hoàn
toàn biến động theo thời gian, bởi thế chúng ta nên viết P L

như là một hàm

của thời gian. Sự thay đổi trong kỹ thuật, trong giá sản phẩm và giá đầu vào,
giá các yếu tố sảm xuất và nó sẽ làm thay đổi giá trị của tài sản và hoa lợi

13


trong năm cụ thể. Ngay cả lãi suất cũng biến đổi qua thời gian. Bởi thế công
thức trên được viết như sau:

PL =

(t = 1,

Do đó, nếu dự kiến luồng hoa lợi hay địa tô trong tương lai sẽ tăng lên
thì cũng sẽ tăng giá trị của tài sản và ngược lại, nếu dự đoán luồng địa tô
trong tương lai giảm đi, nó sẽ làm giảm giá trị tài sản. Hoa lợi trong giai doạn
đầu cao hơn sẽ làm tăng giá nhiều hơn là giai đoạn sau. Lãi suất tăng sẽ làm
giảm giá trị của đất và ngược lại. Sự dự đoán tăng trong tương lai xa sẽ ảnh
hưởng ít đến giá trị tài sản.
1.1.4.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao; ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là: Người cung cấp và
người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất; Những hàng
hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả. Đất
đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu. Nhưng
vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân
văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà
hình thành nguyên tắc cung cầu riêng.
Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa
lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối
mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng
cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai
không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm
của giá cả.
14


(1) Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có
thông tin về cung hoặc cầu.
(2) Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở
thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính

thay thế nhau cũng có giới hạn.
Vì vậy, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết
định giá cả. Nhất là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước
thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong
một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế,
nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá
đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai. Ngoài ra khi
tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động
thái. Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình
trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt
trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất
trong 1 khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư;
mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương;
khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất
nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành
phố được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này
sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà
tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá
đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về
15


kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều
hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng
là các thửa đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng

đất trống là những căn nhà cho hộ gia đình.
Trước đây, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông
chưa phát triển, thị trường đất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương
mại - dịch vụ gần trung tâm. Điều đó, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá quá
lớn giữa đất đai ở vị trí trung tâm với đất đai vùng ngoại vi đô thị. Ngày nay,
hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông phát triển. Thời gian để
từ ngoại ô vào trung tâm đô thị đã rút ngắn. Vì vậy, nhu cầu đối với đất đai
vùng ngoại ô tăng lên nhanh chóng và lượng cung cũng tăng lên đáng kể. Sự
chênh lệch giá giữa đất đai ở trung tâm và đất đai vùng ngoại ô thành phố
cũng theo đó được rút ngắn lại. Tuy nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu về đất
thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên
tục.
Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu
vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa
những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Không một hàng hoá
nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một mặt
hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng.
Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá
thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm
những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng.
* Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu:
Giá đất
D

S

G1
E
16

G
Số lượng đất
L1

L

L2

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình
Hình 1.1 minh hoạ sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển
hình. Giá đất đai được xác định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao
nhau (điểm E). Điểm E được gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số
lượng đất đai (L). Nếu giá được cố định ở (G1), thì số lượng cầu (D) sẽ giảm
xuống (L1) nhưng những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2)
ở giá đó. Tình huống này sẽ không ổn định. Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư
thừa hay cung quá mức và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến
khi giá G được thiết lập. Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao
hơn, thì Nhà nước có thể phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố
định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá
Nhà nước quy định. Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được
cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số
lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng.
D
Giá

D1

S

G
G1

A
B
Số lượng đất
L1 L
Hình 1.2: Sự thay đổi về cầu
17


Hình 1.2 minh hoạ sự thay đổi về nhu cầu. Điểm cắt nhau giữa đồ thị
cung (S) và đồ thị cầu (D) tại điểm E cho thấy giá cân bằng là G và số lượng
đất đai được bán là L. Đồ thị cầu (D1) là đồ thị cầu mới đã giảm sút. Số lượng
cầu về đất đai nhỏ hơn so với số lượng đất đai được đòi hỏi ở từng mức giá.
Sự chuyển dịch này có thể xảy ra do một trong năm yếu tố tác động đến cầu
đã thay đổi: như thu nhập của những người mua có tiềm lực đã giảm sút; hoặc
những người tiêu dùng có tiềm lực tin rằng giá đất sắp tới sẽ giảm và đã quyết
định hoãn mua sắm. Sự cân bằng mới được lập tại điểm B. Giá mới sẽ là G1
và số lượng mới được bán sẽ là L1.
Hình 1.3 minh hoạ những tác động của sự tăng lên về cung. Sự tăng lên
đó có thể do đổi mới công nghệ hiện đại hoặc do tỉ lệ lãi tiền vay giảm làm
cho việc xây dựng nhà mới rẻ hơn. Những người sản xuất sẽ đồng ý cung cấp
một số lượng lớn hơn ở từng mức giá. Kết quả là đồ thị cung mới (S1) và một
cân bằng mới được xác lập tại điểm B. Trong một nền kinh tế nói chung nếu
không có sự đổi mới công nghệ mang tính nhẩy vọt, thì giá cả của hàng hoá
tương ứng với sự giao cắt giữa cung và cầu sẽ được hình thành nhanh chóng
và tương đối ổn định. Giá sẽ ở trạng thái cân bằng bởi vì sự tác động của
cung, cầu là bằng nhau. Trong thị trường đất đai, các các yếu tố nội tại từ phía
cầu (không phải là giá đất đai) như thu nhập hoặc trì hoãn mua sắm... làm cho

cầu thay đổi thường xuyên tạo ra những chuyển dịch trong đồ thị cầu.
Giá

D

S

G

E

G1

E1

18

S1