Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016 2018 (Luận văn thạc sĩ)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.17 MB, 110 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN TẤN THÀNH
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HÓA,
TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2016 – 2018
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên – năm 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN TẤN THÀNH
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HÓA,
TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2016 – 2018
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: D850103
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hoàng Văn Hùng
Thái Nguyên - năm 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công
trình nào khác.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Thanh Hóa, ngày
tháng
năm 2019
Tác giả luận văn
Nguyễn Tấn Thành
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn, tôi được sự giúp đỡ của nhiều tập thể, cá nhân. Qua
đây tôi xin được bày tỏ lời cảm ơn chân thành tới sự giúp đỡ, đóng góp của các cơ
quan, thầy cô, bạn bè, gia đình, người thân.
Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Hoàng Văn Hùng,
là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và
hoàn thiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy giáo,
cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Thanh Hóa, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thanh Hóa,
Phòng Thống kê thành phố Thanh Hóa, Văn phòng HĐND-UBND thành phố Thanh
Hóa đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Trân trọng cảm ơn đối tới tất cả tập thể, người thân trong gia đình, bạn bè,
đồng nghiệp đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thanh Hóa, ngày
tháng
năm 2019
Tác giả
Nguyễn Tấn Thành
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2 Mục tiêu của đề tài ................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa .................................................................................................................... 2
Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................................... 3
1.1 Cơ sở khoa học về đất đai và vai trò của đất đai đến phát triển kinh tế xã hội ............... 3
1.1.1 Đất đai đối với sự phát triển kinh tế, xã hội ....................................................... 3
1.1.2 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất .................................. 3
1.1.3 Khái quát chung về các tổ chức sử dụng đất ...................................................... 4
1.1.4 Ý nghĩa của việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế. ...................................... 6
1.2 Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức ................ 7
1.3 Tổng quan về tình hình quản lý sử dụng đất liên quan đến việc quản lý sử
dụng đất của các tổ chức trên thế giới và Việt Nam. ................................................ 10
1.3.1 Tình hình quản lý sử dụng đất của một số nước trên thế giới .......................... 10
1.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam ............................ 17
1.3.3 Tình hình sử dụng đất đai của tỉnh Thanh Hóa ................................................ 21
1.4 Nhận xét, đánh giá chung .................................................................................... 25
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................ 26
2.1 Đối tượng nghiên cứu.......................................................................................... 26
2.2 Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 26
2.3 Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 26
2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh
Hóa tác động đến nghiên cứu. ................................................................................... 26
2.3.2 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai, hiện trạng quản lý sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa. ................................................ 26
2.3.3 Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại thành
phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa. .............................................................................. 27
2.3.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa. ........................... 27
2.4 Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 27
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
iv
2.4.1 Phương pháp thu thập thông tin, tài liệu, số liệu ............................................. 27
2.4.2 Phương pháp tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu .............................................. 28
2.4.3 Phương pháp thống kê, so sánh ........................................................................ 28
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................................... 29
3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thanh Hóa ................................... 29
3.1.1 Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 29
3.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội .................................................................................. 31
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Thanh Hóa. ....... 36
3.2 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai, hiện trạng quản lý sử dụng đất đai
trên địa bàn thành phố Thanh Hóa. ........................................................................... 37
3.2.1 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai ............................................................ 37
3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa tính đến năm 2018....... 40
3.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý sử dụng đất đai ...................................... 45
3.3 Đánh giá hiện trạng quản lý sử dụng đất đai của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn thành phố Thanh Hóa. .................................................................................. 46
3.3.1 Các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố
Thanh Hóa. ................................................................................................................ 46
3.3.2 Hiện trạng sử dụng đất phân theo hình thức sử dụng của các tổ chức kinh
tế (từ năm 2016 dến năm 2018). ............................................................................... 48
3.3.3 Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ..................... 48
3.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hoá ............................ 69
3.4.1 Giải pháp về chính sách pháp luật ................................................................... 69
3.4.2 Giải pháp về kinh tế ......................................................................................... 70
3.4.3 Giải pháp về khoa học công nghệ .................................................................... 71
3.4.4 Các giải pháp khác ........................................................................................... 71
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ....................................................................................... 74
1. Kết luận ................................................................................................................. 74
2. Đề nghị .................................................................................................................. 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 76
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
v
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Viết đầy đủ
CNH - HĐH
: Công nghiệp hoá- Hiện đại hóa
GCN
: Giấy chứng nhận
HTX
: Hợp tác xã
KCN
: Khu công nghiệp
KDC
: Khu dân cư
KT-XH
: Kinh tế - xã hội
QHSDĐ
: Quy hoạch sử dụng đất
QLNN
: Quản lý Nhà nước
TNHH
: Trách nhiệm hữu hạn
UBND
: Ủy ban Nhân dân
WTO
: Tổ chức Thương Mại Thế giới
SX&TM
: Sản xuất và thương mại
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1. 1. Tình hình đất chưa sử dụng của các tổ chức sử dụng đất ở nước ta ........ 19
Bảng 3. 1. Một số chỉ tiêu về tăng trưởng kinh tế ..................................................... 31
Bảng 3. 2: Dân số, lao động, việc làm và thu nhập thành phố Thanh Hóa giai
đoạn 2016-2018 ....................................................................................... 33
Bảng 3. 3: Hệ thống giao thông thành phố Thanh Hóa............................................. 35
Bảng 3. 4: Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 của thành phố Thanh Hóa ................. 40
Bảng 3. 5: Diện tích, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2017 ............................ 41
Bảng 3. 6: Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2017 ...................... 44
Bảng 3. 7: Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị
hành chính ................................................................................................ 47
Bảng 3. 8: Phân loại các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa
(2016-2018) ............................................................................................. 48
Bảng 3. 9: Hiện trạng sử dụng đất phân theo hình thức sử dụng .............................. 48
Bảng 3. 10: Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức ..................................... 49
Bảng 3. 11: Tình hình quản lý sử dụng đất thuê của các tổ chức kinh tế ................. 51
Bảng 3. 12: Tình hình cho thuê, cho mượn không đúng mục đích của các tổ
chức kinh tế .............................................................................................. 52
Bảng 3. 13: Tình hình chuyển nhượng trái phép của các tổ chức kinh tế ................. 53
Bảng 3. 14: Tình hình sử dụng vào mục đích khác của các tổ chức kinh tế ............. 55
Bảng 3. 15: Các tổ chức kinh tế chưa đưa diện tích đất vào sử dụng ....................... 56
Bảng 3. 16: Các tổ chức kinh tế lấn chiếm đất tập thể ở thành phố Thanh Hóa ....... 61
Bảng 3. 17: Những nguyên nhân chính của các tổ chức kinh tế sử dụng đất
không đúng mục đích được thuê ở thành phố Thanh Hóa....................... 64
Bảng 3. 18: Tình hình sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế .............................................................................................. 67
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
vii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ
Hình 3. 1: Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2017 ở thành phố Thanh Hóa ........ 41
Hình 3. 2: Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng công tác quản lý tình hình
sử dụng đất của các tổ chức (PCA) ......................................................... 65
Hình 3. 3: Tỷ lệ đồng dạng các yếu tố ảnh hưởng tới công tác quản lý tình hình
sử dụng đất của các tổ chức ..................................................................... 66
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia. Sử dụng đất đai
có ý nghĩa quyết định tới sự thành bại về kinh tế và ổn định chính trị, phát triển xã
hội của cả trước mắt và lâu dài. Nguồn tài nguyên, nguồn lực đất đai vô cùng quý
giá, nhưng là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên này
vào việc phát triển kinh tế xã hội một cách khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao
là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn.
Ở nước ta, quỹ đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất là rất lớn. Theo kết quả thống kê đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường (2013)
diện tích này là khoảng 3.429.000 ha, chiếm hơn 10% diện tích tự nhiên của cả nước.
Tuy nhiên, hiện nay diện tích này quản lý chưa chặt chẽ, sử dụng chưa hiệu quả,
trong việc quản lý còn để xảy ra nhiều tiêu cực.
Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, Thủ tướng Chính phủ đã ban
hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về việc kiểm kê quỹ
đất đang quản lý sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
đến ngày 01 tháng 4 năm 2008. Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc
tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng
về đất đai nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng
nói riêng.
Thành phố Thanh Hóa có vị trí chiến lược rất quan trọng về chính trị, kinh tế,
văn hóa, xã hội của tỉnh Thanh Hóa. Nơi đây có các tuyến đường giao thông quan
trọng như đường sắt Bắc Nam, đường bộ, đường thuỷ, nối liền với các tỉnh trong cả
nước. Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy thành phố Thanh Hóa phát
triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội, là huyện đi đầu trong thực hiện
CNH-HĐH của tỉnh. Do yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng
gia tăng, quỹ đất dành cho công nghiệp được mở rộng và thu hút doanh nghiệp đầu
tư vào địa bàn huyện ngày một nhiều. Do đó công tác quản lý và sử dụng đất của
huyện có nhiều vướng mắc, trở ngại đang cần được khắc phục nhất là tình hình
quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện. Vậy hiệu quả sử
dụng đất của các tổ chức kinh tế đạt được như thế nào, nguyên nhân của việc quản
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
2
lý sử dụng đất còn vướng mắc là do đâu? Giải pháp thúc đẩy công tác quản lý ra
sao? v.v. là các câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp
trong giai đoạn tới. Xuất phát từ thực trạng đó, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài
"Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 20162018" với mong muốn đưa ra những giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng
cường vai trò quản lý chặt chẽ quỹ đất của Nhà nước.
2 Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý sử dụng quỹ đất của các tổ chức
kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa từ năm 2016 đến
năm 2018;
- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý sử dụng đất của
một số tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng quỹ đất
của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa.
3. Ý nghĩa
- Chỉ rõ được những thuận lợi, khó khăn, tồn tại về công tác quản lý sử dụng
quỹ đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao theo mục đích sử dụng.
- Các thông tin, số liệu, tài liệu điều tra phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế trên địa bàn nghiên cứu dựa trên cơ sở của Luật đất đai và
các Văn bản hướng dẫn thi hành.
- Đề xuất một số giải pháp thiết thực, phù hợp với đặc điểm của địa phương
nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn
nghiên cứu.
- Kết quả nghiên cứu đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
3
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở khoa học về đất đai và vai trò của đất đai đến phát triển kinh tế xã hội
1.1.1 Đất đai đối với sự phát triển kinh tế, xã hội
Đất đai có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng
và bảo vệ Tổ quốc. Điều đó đã được khẳng định trong Luật đất đai.
Ta đều biết rằng, không có đất thì không thể sản xuất, cũng như không
có sự tồn tại của con người. Đất là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện trước con
người và tồn tại ngoài ý muốn của con người. Đất tồn tại như một vật thể lịch
sử - tự nhiên.
Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế, xã hội, khi mức sống của con người
còn thấp, công năng chủ yếu của đất là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt
trong sản xuất nông nghiệp. Khi xã hội phát triển ở mức độ cao hơn, công năng của
đất được từng bước mở rộng, sử dụng đất cũng phức tạp hơn. Đất đai không chỉ
cung cấp cho con người các tư liệu vật chất để sinh tồn và phát triển mà còn cung
cấp các điều kiện cần thiết để hưởng thụ và đáp ứng nhu cầu cho cuộc sống nhân loại.
1.1.2 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất
1.1.2.1 Nhân tố điều kiện tự nhiên
Trong nhân tố điều kiện tự nhiên, điều kiện khí hậu là nhân tố hạn chế hàng
đầu của việc sử dụng đất đai, sau đó là điều kiện đất đai (chủ yếu là địa hình, thổ
nhưỡng) và các nhân tố khác.
- Điều kiện tự nhiên khí hậu: Các yếu tố khí hậu, thủy văn ảnh hưởng rất
lớn, trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp và điều kiện tự nhiên sinh hoạt của con người.
- Điều kiện đất đai (địa hình và thổ nhưỡng): Địa hình, địa mạo và độ dốc
ảnh hưởng đến phương thức sử dụng đất nông nghiệp, đặt ra yêu cầu quy hoạch,
xây dựng đồng ruộng để thủy lợi hóa và cơ giới hóa. Điều kiện thổ nhưỡng quyết
định rất lớn đến hiệu quả sản xuất nông nghiệp.
Đối với đất phi nông nghiệp, địa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng tới giá thành
xây dựng công trình và gây khó khăn cho việc đưa đất vào sử dụng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
4
Đặc thù của nhân tố điều kiện tự nhiên mang tính khu vực. Vị trí địa lý của
vùng với sự khác biệt về điều kiện tự nhiên ánh sáng, nhiệt độ nguồn nước và các
điều kiện tự nhiên khác sẽ quyết định khả năng, công dụng và hiệu quả sử dụng đất
đai. Vì vậy, trong thực tiễn sử dụng đất cần tuân thủ quy luật tự nhiên, tận dụng các
lợi thế nhằm đạt được hiệu ích cao nhất về xã hội, môi trường và kinh tế.
1.1.2.2 Nhân tố kinh tế - xã hội
Bao gồm các yếu tố như chế độ, dân số và lao động, thông tin và quản lý,
chính sách môi trường và chính sách đất đai, yêu cầu quốc phòng, sức sản xuất và
trình độ phát triển của kinh tế hàng hóa, cơ cấu kinh tế và phân bố sản xuất, các
điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương nghiệp, giao thông, vận tải, sự phát
triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, điều kiện và trang
thiết bị vật chất cho công tác phát triển nguồn nhân lực, đưa khoa học kỹ thuật vào
sản xuất...
Nhân tố kinh tế - xã hội thường có ý nghĩa quyết định, chủ đạo đối với việc
sử dụng đất đai.
1.1.2.3 Nhân tố không gian
Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất (như các ngành
nông nghiệp, công nghiệp, khai thác, xây dựng, mọi hoạt động kinh tế và hoạt động
xã hội) đều cần đến đất đai như điều kiện không gian để hoạt động. Không gian bao
gồm cả vị trí mặt bằng. Đặc tính cung cấp không gian của đất đai là yếu tố vĩnh
hằng của tự nhiên ban phát cho xã hội loài người. Vì vậy, không gian trở thành một
trong những nhân tố hạn chế cơ bản nhất của việc sử dụng đất.
Đối với đất xây dựng đô thị, đất dùng cho công nghiệp, xây dựng công trình,
nhà xưởng, giao thông... mặt bằng không gian và vị trí của đất đai có ý nghĩa đặc
biệt quan trọng và đem lại giá trị kinh tế.
1.1.3 Khái quát chung về các tổ chức sử dụng đất
Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 tại
Chương II Điều 18 quy định "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo
quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà
nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài". (Quốc hội, 1992)
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
5
Việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có
hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của
đất đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng
công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Theo Luật Đất đai năm 2003, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức
quản lý sử dụng đất được hiểu như sau: (Quốc hội, 2003)
Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng quyết
định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Người sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai năm 2003 liên quan đến tổ chức
như sau: (Quốc hội, 2003)
Các tổ chức trong nước bao gồm: cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp
công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau
đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền
sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
Tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà
nước Việt Nam cho thuê đất.
Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
ngày 02 tháng 8 năm 2007 hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây
dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, quỹ đất của các tổ chức trên địa bàn toàn quốc
được thống kê phân theo các loại: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
6
Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam định
cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất
trả tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác
xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp, dịch
vụ… nhà đầu tư được đầu tư để thành lập các tổ chức kinh tế sau đây: (Quốc hội, 2005)
a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp;
b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và các
tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật;
c) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở dịch
vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi;
d) Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật.
1.1.4 Ý nghĩa của việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế.
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt trong nông - lâm nghiệp, đồng thời cũng là nơi xây dựng các công trình, đáp
ứng nhu cầu về mặt bằng để phát triển kinh tế - xã hội, dân sinh, an ninh quốc phòng.
(Hiến pháp, 1992)
Cùng với sự phát triển của xã hội, dân số tăng lên, quá trình đô thị hóa diễn ra với
tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng. Có
nghĩa cung là cố định còn cầu luôn có xu hướng gia tăng. Điều này dẫn đến những mâu
thuẫn giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau. Vì vậy
để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp
bách và cần thiết. Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả
nước. Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ
thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Mặt khác, quản lý đất đai còn có
vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và
cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển. Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên
tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Do đó quản lý sử dụng
đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính
Nhà nước nói chung và quản lý sử dụng đất của các tổ chức nói riêng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
7
1.2 Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức
Trước đây nền kinh tế nước ta còn nghèo nàn, lạc hậu nhưng qua quá trình
phát triển nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng kể. Nền kinh tế tự
cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với định
hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các
thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa
số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể
thiếu trong nền kinh tế quốc dân.
Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện.
Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất
đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các
ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước
hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất
đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan qua các
thời kỳ. Cụ thể như:
- Luật Đất đai năm 1993 quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối
với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng
đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận. Hình thức cho thuê
đất đối với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có chức
năng ngoại giao.
- Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng
kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Luật Đất đai năm 2003, quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau:
tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần
và trả tiền hàng năm. Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, Điều
33, mục 3, chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập
trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
8
nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ
chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục
đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận.
- Luật đất đai năm 2013 quy định các đối tượng được giao đất có thu tiền sử
dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để
bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để
bán kết hợp cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang,
nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
Theo quy định tại Điều 56 Luật đất đai năm 2013 thì việc Nhà nước cho thuê
đất theo hai hình thức cho thuê thu tiền sử dụng đất hàng năm hoặc cho thuê thu tiền
sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê.
+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm trong các trường hợp
sau đây:
* Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh;
xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng
để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng,
làm đồ gốm.
* Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở
làm việc.
+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong
các trường hợp sau đây:
* Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê
đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
9
sản, làm muối, làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng kết
cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu
xây dựng, làm đồ gốm, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.
* Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở
làm việc.
Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ và các Bộ đã ban hành các văn
bản hướng dẫn cụ thể như sau:
- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy định
việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành
Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định việc
sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10
năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 142/2006/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2006 của Chính phủ
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ
quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm
2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2006/NĐ-CP ngày 14/11/2006 của
Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
10
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của luật đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định vè
giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
Để thực hiện các văn bản của Chính phủ, các bộ, UBND tỉnh Thanh Hóa cũng
ban hành Quyết định số 6383/QĐ-UBND ngày 04/12/2009 quy định, trình tự, thủ tục
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển hình thức sử
dụng đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa; Quyết định số
3162/QĐ-UBND ngày 26/09/2014 ban hành quy định một số trường hợp cụ thể về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các tổ
chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm,
chiếm dụng,…
Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ
tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang
quản lý sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mục
tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý sử dụng quỹ đất được nhà nước
giao đất, cho thuê đất; trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp quản lý sử dụng hiệu
quả hơn đối với quỹ đất này. (Chính phủ, 2007)
1.3 Tổng quan về tình hình quản lý sử dụng đất liên quan đến việc quản lý sử
dụng đất của các tổ chức trên thế giới và Việt Nam.
1.3.1 Tình hình quản lý sử dụng đất của một số nước trên thế giới
Hiện nay trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của
chính quyền nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai của
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
11
các quốc gia đang ngày càng được hoàn thiện. Trên cơ sở chế độ sở hữu về đất đai,
ở quốc gia nào cũng vậy, nhà nước đều có những chính sách, nguyên tắc nhất định
trong việc thống nhất chế độ quản lý sử dụng đất đai. Một trong những chính sách
lớn được thực hiện tại nhiều quốc gia là chính sách giao đất cho người sử dụng đất
nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị, tạo sự công
bằng trong xã hội, cụ thể tình hình quản lý sử dụng đất của một số nước trên thế
giới như sau:
* Liên bang Nga
Sau khi Liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành công cuộc
cải tổ sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai song song với sở hữu
Nhà nước. Giai đoạn cải tổ đất đai hiện nay ở Liên bang Nga gắn liền với kế hoạch
chuyển sang phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế. Với tiêu chí quản chặt quỹ đất
của Nhà nước, chính sách đất đai của liên bang Nga vẫn tồn tại việc giao đất không thu
tiền sử dụng đất với thời hạn "lâu dài" cho các Tổ chức dùng để xây dựng trụ sở cơ
quan, công trình sự nghiệp, các công trình công cộng, phúc lợi xã hội,...tuy nhiên hình
thức này hiện không được khuyến khích và gần như không tiếp tục thực hiện. Nhà
nước mở rộng cho thuê đất như là một hình thức sử dụng đất đặc biệt đối với đất ở đô thị.
* Trung Quốc
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân
nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất
kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở
Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để
họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một
cách không hiệu quả và lãng phí. Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với
quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế - xã hội cho nên chỉ phát huy được
hiệu lực trong một thời gian ngắn. Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi
đất đai như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung
Quốc. Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình
cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
12
hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này. Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường
khởi nguồn từ những cải cách trong hệ thống SDĐ cuối những năm 1980. Từ việc
cho thuê đất ở Thượng Hải dưới sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử
dụng đất (QSDĐ) đầu tiên ở Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa
nhân dân Trung Hoa năm 1988, hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và
không xác định thời hạn đã bị chấm dứt, đất đai chính thức được tham gia vào thị
trường như một loại hàng hóa. Luật Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã
quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và cho thuê có đền bù, từ đây đã tạo
nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai. Vào tháng 11/1987, Hội đồng
Nhà nước Trung Quốc đã ban hành quyết định cải cách đất đai ở một số thành
phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu... Đặc khu Kinh tế Thẩm
Quyến là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất
đai. Vào 01/12/1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá QSD đất 8.588 m 2 với thời
hạn 50 năm, 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có QSD đất và
người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ. Như vậy, tại Thẩm Quyến,
QSD đất tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử
Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao QSD đất của Nhà nước bằng
phương thức đấu thầu và đấu giá. Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốc hội nước này
đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng QSD đất theo quy
định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Cùng với việc sửa đổi
Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về
việc giao và chuyển nhượng QSD đất của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định
rõ rằng QSD đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá.
* Hàn Quốc
Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 km2 trong đó rừng chiếm 66%, đất nông
nghiệp 21,4%; 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8%. Quá trình đô
thị hóa ở Hàn Quốc diễn ra manh mẽ trong các thập niêm 60 đến 90 của thế kỷ XX.
Quá trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập trung về không gian.
Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những vấn đề
khó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt động đầu cơ đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
13
đai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào một nhóm chủ
đất giàu có, các mâu thuẫn xã hội chất chứa do đầu cơ đất đai sẽ không chỉ gây cản
trở cho phát triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá vỡ cơ cấu chính trị xã hội của quốc
gia. Tuy nhiên Hàn Quốc đã vượt qua được các khó khăn này một cách khá thành
công nhờ ban hành một loại các giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ đất đã được
Chính phủ ban hành gồm:
- Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một hệ
thống duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trường của lô đất và là
cơ sở để tính thuế lô đất đó.
- Thuế được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ sở hữu
(dù chúng ở các vị trí khác nhau). Thuế này gọi là thuế nắm giữ đất tổng hợp nhằm
nắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu giả về nắm giữ đất
(đầu cơ đất). Trên cơ sở đó sẽ đánh thuế lũy kế tiến lên những diện tích đầu cơ và
do đó khuyến khích họ bán đi các phần đất này làm tăng nguồn cung trên thị trường
đất đai
- Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm:
+ Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị: Đây là giải pháp bổ sung cho hệ
thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ đất bán số đất thừa ra.
Theo đạo luật thì không có hộ gia đình hay công ty nào được sở hữu đất dân cư vượt
quá 200 py-ôm (660 m2). Phần sở hữu vượt quá giới hạn này được đề nghị bán đi. Nếu
chủ đất không chịu bán thì phần đất dư sẽ bị đánh thuế “nắm giữ đất đai quá mức” với
mức chịu thuế cao khoản 7 - 11% trong giá trị thị trường của diện tích đất thừa đó. Số
thuế này sẽ được thu hàng năm cho đến khi chủ đất bán đi phần đất thừa đó.
+ Phí phát triển đất đai
Do phát triển đô thị hóa, đất nông nghiệp ở vùng ven đô bị các nhà đầu cơ đất
mua những vùng rộng lớn để hưởng lợi nhuận khổng lồ khi chuyển dịch. Vì vậy nhà
nước ban hành phí phát triển đất. Phí này đánh thuế lên những khu vực đất phát triển cho
mục đích cư trú, công nghiệp và giải trí sau khi đã được chính quyền cho phép. Nghĩa là
nó đánh lên tất cả các đề án phát triển (có diện tích lớn hơn 660 m2) trừ đề án của Chính
phủ. Các đề án do tập đoàn nhà nước đại diện cho chính quyền trung ương hay địa
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
14
phương được giảm 50 %.
+ Thuế lợi nhuận từ giá trị đất (thuế lợi nhận từ đất đai thừa ngoài tiêu chuẩn).
Đây là giải pháp gián tiếp cản trở các chủ đất nắm giữ đất với mục đích đầu
cơ. Mặc dù có những tranh cãi về thuế này đánh trên các lợi nhuận chưa được thu
vào, do đó vi phạm nguyên tắc đánh thuế 2 lần, tức đánh lên lợi nhuận thu được từ
việc bán đất nhưng đây là biện pháp cứng rắn của chính quyền nhằm đánh vào việc
tập trung tài sản quá mức vào một nhóm những người giàu có do đầu cơ đất đai
buộc họ bán ra, điều tiết lại nguồn cung để giảm giá đất đai, thúc đẩy thị trường bất
động sản phát triển.
* Hungary
Kể từ năm 1988, Chính phủ Hungary công bố một số luật mới liên quan đến
tổ chức và quyền sở hữu doanh nghiệp:
Luật VI năm 1998 mở rộng sự lựa chọn hình thức pháp lý của doanh nghiệp
và mở cửa cho các doanh nghiệp với quyền sở hữu tư nhân.
Luật Đầu tư nước ngoài XXIV/1988 tạo điều kiện thu hút đầu tư nước ngoài
thông qua việc miễn giảm thuế.
Luật V/1990 quy định tự do hóa doanh nghiệp tư nhân. Để tách biệt quyền
lực quản lý và quyền sở hữu nhà nước.
- Các hình thức sở hữu đất:
Đất đai được phân chia lại theo quyền sở hữu Nhà nước, tư nhân và hỗn hợp.
Nhà nước chủ yếu nắm quyền sở hữu về đất đai dùng cho mục đích công cộng, xã
hội và những vùng quan trọng. Quyền sở hữu đất công cộng được thực hiện trên các
vùng đất được sử dụng hoặc dự định được sử dụng phục vụ lợi ích của toàn xã hội
hoặc cộng đồng địa phương. Một số loại đất được xác định rõ quyền sở hữu nhà
nước như rừng, vùng lãnh thổ được bảo vệ, bảo tồn thiên nhiên, vườn quốc gia, khu
vực bờ sông, đất ngập nước, sông, hồ, suối, đường giao thông, các toà nhà công
cộng... Tư nhân chủ yếu nắm giữ quyền sở hữu đất cho sản xuất, đặc biệt là đất
nông nghiệp.
- Thời hạn sử dụng đất:
Thời hạn sử dụng đất cũng được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu: Đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
15
thuộc sở hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn; đất thuê của nhà nước có thời
hạn sử dụng tối đa là 99 năm và tối thiểu là 1 năm, tuy nhiên, từng đối tượng đất cụ
thể sẽ có thời hạn thuê khác nhau. Nhà nước cũng có quy đinh cụ thể về quyền và
nghĩa vụ của những sở hữu tư nhân khi cho thuê đất.
- Quyền và nghĩa vụ của việc sử dụng đất
Nhà nước quy định đất phải sử dụng đúng mục đích, đặc biệt là đất nông
nghiệp. Đất nông nghiệp chỉ có thể được sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp sau
khi được phòng đăng ký đất đai địa phương thông qua.
Các chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản của mình theo cách mình muốn, tuy
nhiên phải phù hợp với pháp luật và các quy định của nhà nước, không gây tổn hại
hoặc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên khác.
Công dân Hungary có thể được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập
doanh nghiệp
- Các phương thức bán đất, cho thuê đất:
+ Phương thức bán đất của nhà nước: Thực hiện theo phương thức bán đấu
giá công khai, mọi đối tượng điều có quyền tham gia đấu giá hoặc thông qua mua
cổ phiếu.
+ Phương thức cho thuê đất: Thực hiện theo giá thị trường. Đối tượng cho
thuê là các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, các cá nhân, tổ chức trong nước, cá
nhân và tổ chức nước ngoài.
* Úc
Tuy có những đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật, nhưng nhìn
chung Pháp luật đất đai của Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh.
Luật Anh không công nhận quan điểm về sở hữu tuyệt đối đối với đất đai. Luật này
đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ không phải là quyền sở hữu tuyệt đối.
- Các hình thức sở hữu đất:
Ở nước Úc quy định 03 hình thức sở hữu về đất: Sở hữu nhà nước; sở hữu đất
đai tư nhân và Quyền đất đai của người bản xứ.
Chế độ sở hữu nhà nước: Đất vương quyền theo luật Anh - Úc nghĩa là nhà
vua có toàn quyền về đất đai nên đất đai gọi là đất vương quyền. Trong khi lịch sử
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
16
phát triển luật BĐS ở Úc lại dựa trên giả định ngay từ ban ban đầu rằng đất đai sẽ là
đối tượng của sở hữu tư nhân, đất đai phải được sử dụng có hiệu quả nhất thông qua
thị trường và thực tế đã khẳng định xu hướng này.
Chế độ sở hữu đất đai tư nhân: Sở hữu tư nhân về đất đai được thiết lập tương
ứng với khái niệm về tài sản mà học thuyết về tài sản thì tài sản là khái niệm trừu
tượng được đặt giữa đất đai và người sử dụng đất. Như vậy nhiều người có thể có lợi
trên cùng một mảnh đất. Hơn nữa các lợi ích có thể phân theo thời gian và ứng với nó
có những loại tài sản khác nhau được thiết lập. Theo phương thức này thì chủ thể
được cấp đất được đảm bảo lợi ích tuyệt đối về đất còn Vương quyền chỉ là danh
nghĩa, tài sản không được thừa kế và các tài sản khác theo phương thức thuê.
Quyền đất đai của người bản xứ: Luật về quyền đất đai của người bản xứ ban
hành năm 1993 trên cơ sở quyết định của tòa án tối cao Úc tại Mabo công nhận
quyền của người bản xứ đối với đất đai phù hợp với pháp luật của họ như các quyền
cư trú trên đất, quyền bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên, quyền duy trì, sử dụng,
quản lý đất đai…
- Quyền của người sử dụng đất: Các chủ sở hữu về đất đai đều có quyền
chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại) và thế chấp, riêng quyền thừa kế chỉ áp dụng
đối với đất tư.
Úc đưa ra hệ thống Torrens nhằm đảm bảo cho những người tham gia các giao
dịch về đất đai hoàn toàn được bảo đảm và có thể tiếp cận được những thông tin đầy
đủ và chính xác.
Nhìn chung, việc quản lý sử dụng đất nói chung và đất của các tổ chức kinh tế
nói riêng ở các nước phát triển dựa trên cơ chế thị trường nhưng có sự điều tiết vĩ mô
của nhà nước, nhà nước chủ yếu thực hiện trao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất
thông qua bán đấu giá đất và cho thuê đất theo giá thị trường. Nhờ có giá đất sát giá
thị trường nhà nước mới có kết quả tính toán tài chính đúng liên quan đến đất đai và
qua đó dùng công cụ tài chính (đánh thuế) để điều khiển sự vận động lưu thông đất
đai theo kế hoạch vĩ mô của mình, người sử dụng đất có cơ sở để tính toán những bài
toán kinh tế của mình trên giá cả đất đai sát với giá thị trường. Nhờ đó đất đai được
vận động, tự động phân phối vào các quy trình khai thác hợp lý, có hiệu quả, sự vận
động này là sự vận động tự giác điều tiết qua cơ chế thị trường nhưng có sự điều
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
