Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường quốc lộ 1A, thành phố Thanh Hóa (Luận văn thạc sĩ)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.62 MB, 91 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN THỊ VÂN ANH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT HAI BÊN
ĐƯỜNG QUỐC LỘ 1A, THÀNH PHỐ THANH HÓA
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------------------------
NGUYỄN THỊ VÂN ANH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN
XÂY DỰNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT HAI BÊN ĐƯỜNG
QUỐC LỘ 1A, THÀNH PHỐ THANH HÓA
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Thị Thu Hằng
Thái Nguyên - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng
dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Thanh Hóa, ngày
tháng
năm 2019
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Vân Anh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc tới TS. Phan Thị Thu Hằng đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công
sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực
hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới thầy, cô giáo trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và
hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Trung tâm Phát
triển quỹ đất thành phố Thanh Hóa đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá
trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành
luận văn./.
Thanh Hóa, ngày tháng năm 2019
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Vân Anh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................... 4
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất....... 4
1.1.1. Khái niệm chung ..................................................................................... 4
1.1.2. Trình tự thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ........... 6
1.1.3. Đặc điểm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư............................ 9
1.1.4. Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất .... 10
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất....................................................................... 12
1.2.1. Một số yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về đất đai .................. 12
1.2.2. Yếu tố giá đất và định giá đất............................................................... 13
1.2.3. Thị trường bất động sản ........................................................................ 14
1.3. Những bài học kinh nghiệm rút ra trong quá trình thực hiện bồi
thường, giải phóng mặt bằng ................................................................ 15
1.3.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới .......................................... 15
1.3.2. Kinh nghiệm từ thực tế công tác bồi thường, GPMB tại Việt Nam ..... 17
1.3.3. Nhận xét, đánh giá chung ...................................................................... 18
1.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
tại Việt Nam .......................................................................................... 20
1.4.1. Cơ sở pháp lý qua các thời kỳ ............................................................... 20
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
iv
1.4.2. Cơ sở pháp lý hiện hành về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất......................................................... 26
1.4.3. Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam ........................................................ 26
1.5. Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất tại Thành phố Thanh Hoá .................................. 29
1.5.1. Thuận lợi ............................................................................................... 29
1.5.2. Tồn tại, khó khăn, vướng mắc ............................................................... 30
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ...................................................................................... 31
2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 31
2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 31
2.3 Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 31
2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thanh Hoá .... 31
2.3.2. Thực trạng triển khai các dự án trên địa bàn thành phố Thanh Hóa
giai đoạn 2015-2018.............................................................................. 31
2.3.3. Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Dự án xây dựng
hạ tầng kỹ thuật hai bên đường Quốc lộ 1A, thành phố Thanh Hóa ........... 31
2.3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường
GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa .. 32
2.4. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................... 32
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp...................................... 32
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .................................................... 32
2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu ............... 33
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 34
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thanh Hoá....... 34
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................ 34
3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội ...................................................................... 37
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất .......................................................................... 41
3.1.4. Đánh giá tiềm năng phát triển của thành phố Thanh Hoá ................... 42
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
v
3.2. Thực trạng triển khai các dự án trên địa bàn thành phố Thanh Hoá
giai đoạn 2015 - 2018............................................................................ 44
3.2.1. Tình hình triển khai các dự án trên địa bàn thành phố Thanh Hóa....... 44
3.2.2. Những khó khăn vướng mắc trong công tác BT - GPMB trên địa
bàn thành phố Thanh Hóa ..................................................................... 47
3.3. Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tác định cư dự án xây dựng hạ
tầng kỹ thuật hai bên đường quốc lộ 1A, thành phố Thanh Hoá .......... 48
3.3.1. Giới thiệu khái quát về dự án .................................................................. 48
3.3.2. Tình hình thực hiện dự án ....................................................................... 49
3.4. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường GPMB khi nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa............................. 71
3.4.1. Tồn tại, hạn chế ..................................................................................... 71
3.4.2. Một số giải pháp .................................................................................... 72
Chương 4. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................... 75
1. Kết luận ....................................................................................................... 75
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 78
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
Nghĩa tiếng Việt
BĐS
Bất động sản
CNH - HĐH
Công nghiệp hóa - hiện đại hóa
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB
Giải phóng mặt Bằng
KT - XH
Kinh tế - Xã hội
NN
Nông nghiệp
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
TĐC
Tái định cư
UBND
Ủy ban nhân dân
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1.
Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thanh Hóa năm 2017 ...................... 42
Bảng 3.2.
Một số dự án thu hồi đất tại thành phố Thanh Hóa trong giai đoạn
2015 - 2018 ............................................................................................ 45
Bảng 3.3.
Tổng quan về dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường quốc
lộ 1A, thành phố Thanh Hoá ................................................................. 49
Bảng 3.4.
Kết quả bồi thường cho các hộ gia đình, cá nhân ................................. 50
Bảng 3.5.
Kết quả bồi thường cho các hộ gia đình, cá nhân có đất bị ảnh
hưởng bởi dự án tại phường Nam Ngạn ................................................ 51
Bảng 3.6.
Kết quả bồi thường cho các hộ gia đình, cá nhân có đất bị ảnh
hưởng bởi dự án tại phường Hàm Rồng ................................................ 51
Bảng 3.7.
Tổng hợp bảng giá bồi thường về đất theo 2 giai đoạn của dự án
xây dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường quốc lộ 1A qua thành phố
Thanh Hóa ............................................................................................. 54
Bảng 3.8.
Chính sách hỗ trợ của dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên
đường quốc lộ 1A qua thành phố Thanh Hóa trước và sau khi Luật
Đất đai 2013 có hiệu lực ........................................................................ 57
Bảng 3.9.
Tổng hợp chính sách hỗ trợ cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất
của dự án xây dựng HTKT hai bên đường quốc lộ 1A, thành phố
Thanh Hóa ............................................................................................. 59
Bảng 3.10. Danh sách các hộ dân được bố trí tái định cư ......................................... 61
Bảng 3.11. Dự toán bồi thường theo 2 Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013
đối với các hộ dân có diện tích đất nông nghiệp cao hơn 2.580,0m2 .... 64
Bảng 3.12. Dự toán bồi thường theo 2 Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013
đối với các hộ dân có diện tích đất nông nghiệp thấp hơn 2.580,0m2... 66
Bảng 3.14. Ý kiến của các hộ dân về tính công bằng, dân chủ, công khai trong
quá trình thực hiện của dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên
đường quốc lộ 1A, thành phố Thanh Hóa ............................................. 70
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1.
Cơ cấu kinh tế theo GDP của thành phố Thanh Hóa năm 2015 và 2018.... 38
Hình 3.2.
Ý kiến của hộ dân về công tác đo đạc đất đai, kiểm kê tài sản trên đất ...... 53
Hình 3.3.
Đánh giá của người dân về giá bồi thường đất của dự án xây dựng
xây dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường quốc lộ 1A, thành phố
Thanh Hóa ............................................................................................. 55
Hình 3.4.
Ý kiến của người dân về chính sách hỗ trợ của dự án xây dựng hạ
tầng kỹ thuật hai bên đường quốc lộ 1A, thành phố Thanh Hóa .......... 60
Hình 3.4.
Ý kiến của hộ dân về cơ sở hạ tầng khu TĐC của dự án xây dựng
hạ tầng kỹ thuật hai bên đường quốc lộ 1A, thành phố Thanh Hóa ...... 63
Hình 3.5.
Ý kiến của hộ dân về tiến độ thực hiện của dự án xây dựng hạ tầng kỹ
thuật hai bên đường quốc lộ 1A, thành phố Thanh Hóa........................... 69
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình hội nhập và phát triển với nền kinh tế toàn cầu, đất nước ta
đang phát triển mạnh mẽ theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhiều dự án
đầu tư phát triển như: Khu công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch, các khu kinh
tế mở, khu dân cư, hệ thống đường giao thông…, đã và đang được triển khai xây
dựng một cách mạnh mẽ. Để thực hiện được các dự án trên thì mặt bằng đất đai là
một trong những nhân tố quan trọng, nó quyết định đến hiệu quả trong công tác đầu
tư và ảnh hưởng đến cả tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước.
Bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề
hết sức nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội của
nhiều người, của cả cộng đồng dân cư. Công tác bồi thường GPMB là điều kiện ban
đầu và tiên quyết để triển khai thực hiện các dự án. Việc làm này còn ảnh hưởng
trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, ảnh hưởng đến đời sống vật
chất, tinh thần của người bị thu hồi đất, góp phần thu hút vốn cho đầu tư phát triển.
Trong những năm gần đây Nhà nước đã từng bước hoàn thiện pháp luật
về đất đai và ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện về công tác bồi
thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư nhằm khắc phục những khó khăn, vướng
mắc trong quá trình triển khai thực hiện chính sách đền bù, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án vì lợi ích quốc gia công cộng, kinh
tế và an ninh quốc phòng.
Tuy nhiên việc thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất của người đang sử
dụng đất để giao đất cho các nhà đầu tư vẫn đang gây nhiều bức xúc trong thực tế
triển khai, nhất là những bức xúc của người bị thu hồi đất về phương thức thực
hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Không nằm ngoài những khó khăn, thách
thức chung của cả nước. Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất để thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố Thanh Hoá trong những
năm qua cũng gặp không ít khó khăn, vướng mắc.
Quốc lộ 1A hay Quốc lộ 1, còn được coi là Con đường xuyên Việt hay
tuyến đường huyết mạch là tuyến đường giao thông xuyên suốt Việt Nam. Quốc
2
lộ bắt đầu (km 0) tại cửa khẩu Hữu Nghị trên biên giới giữa Việt Nam và Trung
Quốc, nằm tại thị trấn Đồng Đăng thuộc huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn và kết
thúc tại Đất Mũi nằm trong địa phận huyện Ngọc Hiển, tỉnh Cà Mau với tổng
chiều dài 2.360km. Đây là tuyến đường quan trọng hàng đầu Việt Nam, nó đi
qua trung tâm của một nửa số tỉnh thành Việt Nam, nối liền 4 thành phố lớn: Hà
Nội, Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh và Cần Thơ. Quốc lộ 1A đoạn đi qua tỉnh
Thanh Hóa với chiều dài 98,8 km từ thị xã Bỉm Sơn đi huyện Tĩnh Gia, đoạn đi
qua thành phố Thanh Hóa dài gần 20 km là con đường huyết mạch nối liền các
huyện, thị xã và với các tỉnh, thành phố khác.
Năm 2010, thực hiện Quyết định số 3264/QĐ-UB ngày 09/8/2010 của
Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Thanh Hóa về việc phê duyệt dự án: Xây
dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường Quốc lộ 1A, thành phố Thanh Hóa đoạn từ
cầu Hoàng Long đến tượng đài Thanh niên xung phong. Đây là dự án được thực
hiện chậm tiến độ so với kế hoạch ban đầu là 4 năm và việc thực hiện với 2 Luật
đất đai 2003 và Luật đất đai 2013, do vậy làm tăng kinh phí của dự án ảnh hưởng
lớn đến quy hoạch chung của thành phố và đời sống người dân. Rất nhiều
nguyên nhân được đưa ra, tuy nhiên nguyên nhân chủ yếu vẫn là do quá trình
giải phóng mặt bằng không đáp ứng đúng tiến độ.
Xuất phát từ thực tiễn đó, được sự đồng ý của Trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên và dưới sự hướng dẫn trực tiếp của TS. Phan Thị Thu Hằng tôi tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường
quốc lộ 1A, thành phố Thanh Hóa”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại
dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường quốc lộ 1A, thành phố Thanh Hóa.
- Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư để giải quyết những tồn tại, khó khăn, đẩy nhanh tiến độ giải
phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự án trên địa bàn thành
phố Thanh Hoá.
3
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Góp phần xây dựng hoàn chỉnh công tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng hỗ trợ, tái định cư.
- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở để đưa ra các giải
pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng cho các dự án.
4
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.1. Khái niệm chung
1.1.1.1. Nhà nước thu hồi đất
Nhà nước thu hồi đất: “là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử sụng
đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người
sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai” (Luật Đất đai, 2013).
1.1.1.2. Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng với
giá trị hoặc công lao (Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa Việt Nam, 1998).
Theo Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Bồi thường về đất là việc Nhà nước
trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (Quốc
hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử
dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng
tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
tại thời điểm quyết định thu hồi đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
Giải phóng mặt bằng (GPMB) là quá trình tổ chức thực hiện các công
việc liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên
phần đất nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng
một công trình mới trên đó.
Trong thực tế có thể thấy quá trình bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
đất để GPMB nhằm phục vụ thực hiện các dự án đầu tư đó là quá trình giải quyết
mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và các chủ thể được Nhà nước giao đất với các
hình thức bồi thường có thể bằng tiền hoặc các vật chất khác tùy theo điều kiện
hoàn cảnh cụ thể nhằm bù đắp lại những lợi ích đã bị mất mát trong quá trình thu
hồi đất và quá trình này phải được thực hiện dựa trên những chính sách, quy định
pháp luật của Nhà nước.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
5
Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được bắt đầu từ khi thành lập Hội
đồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư.
1.1.1.3. Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào (Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa Việt
Nam, 1998).
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất
thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam, 2013).
Có 4 loại hỗ trợ, cụ thể:
- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp
thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu
hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển
chỗ ở;
- Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
- Hỗ trợ khác.
Như vậy, khác với bồi thường là việc chi trả lại một cách tương xứng những
giá trị bị thiệt hại, thì hỗ trợ mang tính chính sách, trợ giúp thêm của nhà nước đối
vợi sự mất mất của người dân phải chịu khi bị thu hồi đất thực hiện những lợi ích
chung của đất nước, cộng đồng.
1.1.1.4. Tái định cư
TĐC là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và
làm ăn. TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi
hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di
chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập,
cơ sở vật chất, tinh thần tại đó. Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác
động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát
triển chung.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
6
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao đất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở (Luật Đất đai, 2003).
TĐC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong
chính sách GPMB. Các dự án TĐC cũng được coi là các dự án phát triển và phải
được thực hiện như các dự án phát triển khác (Viện Nghiên cứu Địa chính, 2008).
1.1.2. Trình tự thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Bước 1. Thông báo thu hồi đất
Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông
nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi
đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
Bước 2. Thu hồi đất
Về cơ bản, thẩm quyền thu hồi đất được quy định trong Luật đất đai 2013 trên
cơ sở kế thừa quy định của Luật đất đai 2003. Theo đó, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền
thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; đối với tổ
chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Đối với đất của hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
sở hữu nhà ở tại Việt Nam thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện.
Trong thời hạn không quá 03 (ba) ngày, kể từ ngày hết thời hạn thông báo
thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai năm 2013, Phòng Tài
nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất và
quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một
ngày, chuyển cho Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Ủy ban nhân dân cấp
xã nơi có đất và các tổ chức, cá nhân có liên quan để tổ chức thực hiện.
Bước 3. Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất
- Sau khi có quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền, UBND cấp xã có
trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng
triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
7
- Thời gian thực hiện đo đạc, kiểm kê đất đai, tài sản, xác nhận nguồn gốc sử
dụng đất:
a) Không quá 60 ngày, kể từ ngày có thông báo thu hồi đất đối với dự án có
quy mô diện tích nhỏ hơn 10ha hoặc ít hơn 50 hộ có đất ở.
b) Không quá 90 ngày, kể từ ngày có thông báo thu hồi đất đối với dự án có
quy mô diện tích từ 10ha đến 50ha hoặc từ 50 đến 100 hộ có đất ở.
c) Không quá 120 (một trăm hai mươi) ngày, kể từ ngày có thông báo thu hồi
đất đối với dự án có quy mô diện tích lớn hơn 50ha đến 100ha hoặc trên 100 hộ đến
150 hộ có đất ở.
d) Không quá 180 (một trăm tám mươi) ngày, kể từ ngày có thông báo thu
hồi đất đối với dự án có quy mô diện tích lớn hơn 100ha hoặc trên 150 hộ có đất ở.
- Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp
với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo
sát, đo đạc, kiểm đếm thì UBND cấp xã, Ủy ban MTTQVN cấp xã nơi có đất thu
hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động,
thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện.
- Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người
sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng
mặt bằng thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc.
Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc đã được niêm yết
công khai tại trụ sở UBND cấp xã, tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư
nơi có đất thu hồi. Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định
cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì UBND cấp xã lập
biên bản.
Bước 4. Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với từng tổ chức, cá nhân, hộ gia định
bị thu hồi đất, trên cơ sở tổng hợp số liệu kiểm kê, xử lý các thông tin liên quan của
từng trường hợp; áp giá tính giá trị bồi thường về đất, tài sản trên đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
8
Bước 5. Niêm yết công khai phương án, lấy ý kiến của nhân dân
Sau khi phương án chi tiết được lập, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải
phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ
chức lấy ý kiến của nhân dân, nhất là các đối tượng bị thu hồi đất.
Thời gian tổ chức lấy ý kiến, niêm yết và tiếp nhận ý kiến đóng góp về
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ít nhất là 20 (hai mươi) ngày, kể từ ngày
niêm yết.
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng
hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến
không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư; phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường
hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn
chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền.
Bước 6. Thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Trên cơ sở ý kiến góp ý của các đối tượng có đất bị thu hồi, đại diện chính
quyền, đoàn thể ở cơ sở, tổ chức bồi thường tiếp thu, hoàn chỉnh phương án chi tiết
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình cơ quan chuyên môn thẩm định và trình cấp có
thẩm quyền phê duyệt.
Bước 7. Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức triển khai thực hiện
Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau: UBND cấp có thẩm quyền quy
định tại Điều 66 của Luật đất đai năm 2013 quyết định thu hồi đất, quyết định phê
duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày.
Bước 8. Tổ chức chi trả bồi thường
Theo quy định tại Điều 93 Luật đất đai 2013, trong thời hạn 30 ngày kể từ
ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi
hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ
trợ cho người có đất thu hồi.
Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi
thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
9
hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê
duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức
tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời
gian chậm trả.
Bước 9. Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất
Trong thời hạn 20 (hai mươi) ngày, kể từ ngày Hội đồng bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư thanh toán xong tiền bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất theo
phương án đã được phê duyệt thì người có đất bị thu hồi phải bàn giao đất cho Hội
đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Việc bàn giao đất phải được lập thành biên
bản có chữ ký của đại diện Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, người có đất
bị thu hồi và đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Trường hợp người có đất bị thu hồi không bàn giao mặt bằng thì bị cưỡng
chế thu hồi đất theo quy định tại Điều 71 Luật Đất đai 2013.
1.1.3. Đặc điểm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.3.1. Tính đa dạng
Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên
kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành
nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung
dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công
nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt
động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp.
Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến
hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực
và từng dự án cụ thể.
1.1.3.2. Tính phức tạp
Đất đai là tài sản có giá trị, có vai trò quan trọng trong đời sống KT-XH đối
với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt
động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi
trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn, do
đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
10
được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng,
vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham
gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn. Bởi vậy, để đảm bảo ổn định đời sống
dân cư cần thiết phải thực hiện tốt việc hỗ trợ, chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân.
- Đối với đất ở phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của
người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc với chế độ quản lý khác nhau qua nhiều thời kỳ, cơ chế chính sách
không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai, xây nhà trái phép.
+ Thiếu quỹ đất để xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái
định cư thấp chưa đáp ứng được yêu cầu của người dân.
+ Ở một số vùng, người dân sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống
bám sát vào các trục đường giao thông, nay chuyển đến ở khu vực mới thì
điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển (Nguyễn Thị
Hồng Nhung, 2014).
1.1.4. Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.4.1. Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
a. Về đất
Theo Điều 74, Luật Đất đai 2013 nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước
thu hồi đất được quy định như sau:
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi
thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử
dụng với loại đất bị thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường
bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách
quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. Nguyên tắc trên
thể hiện khi Nhà nước lấy đi phần lợi ích của người dân mà người dân có đủ điều kiện
được bồi thường thì Nhà nước phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người có
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
11
đất bị thu hồi. Quy định trên rất phù hợp với nguyên tắc được quy định theo Bộ luật
Dân sự 2005. Đó là khi Nhà nước thu hồi đất thì bồi thường đất cùng loại, nếu không
có đất cùng loại thì bồi thường bằng tiền với giá trị tương đương.
b. Về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất
Theo Điều 88, Luật Đất đai 2013 nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản,
ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất:
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất
bị thiệt hại tài sản thì được bồi thường.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản
xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại. Đây là một trong
những điểm mới của Luật Đất đai 2013 khi đã bắt đầu xem xét bồi thường về đất
không chỉ với tư cách là tài sản mà còn là tài nguyên và tư liệu sản xuất.
Đất đai là tư liệu sản xuất của người bị thu hồi đất nên nhà đầu tư ngoài việc
bồi thường giá trị như một tài sản còn phải bồi thường về thu nhập, sinh kế cho
người bị thu hồi đất. Theo nguyên tắc này, nhà đầu tư cần nghiên cứu rất kỹ lưỡng
đất đai trong bài toán đầu tư để chi phí ít nhất, chính quyền địa phương cũng khó
đánh đổi mọi giá cho sự pháp triển, như vậy chắc chắn sẽ giảm được tham nhũng từ
đất đai và bảo vệ được nguồn lực đất đai.
1.1.4.2. Nguyên tắc về hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Theo Khoản 1, Điều 83, Luật Đất đai 2013 nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất được quy định như sau:
a. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường
theo quy định của Luật này còn được nhà nước xem xét hỗ trợ;
b. Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và
đúng quy định của pháp luật.
Theo Khoản 2, Điều 83, Luật Đất đai 2013 các khoản hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất bao gồm:
a. Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
12
b. Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp
thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu
hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển
chỗ ở;
c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá
nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
d) Hỗ trợ khác.
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất
1.2.1. Một số yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về đất đai
1.2.1.1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai
đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định
cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên chính sách về đất đai cũng không ngừng
được sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai đã được ra đời vào các năm 1987, 1993, 2003,
2013 và các văn bản dưới Luật đi kèm nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đất nước trong từng thời kỳ. Theo đó, chính sách BTHT cũng luôn được
Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển
khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác bồi thường
GPMB đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu về
mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên, hệ thống chính sách
pháp luật đất đai vẫn còn tồn tại một số vướng mắc trong thực tế. Số lượng các
văn bản quy phạm pháp luật về đất đai nhiều, nhưng thiếu đồng bộ, thiếu ổn định.
Một số văn bản quy phạm pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền địa phương ban
hành còn chậm, nội dung hướng dẫn chưa rõ ràng, gây khó khăn cho việc thực
hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai. Đó chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
13
đến sự chậm trễ, ách tắc trong công tác giải quyết các mối quan hệ đất đai nói
chung và giải phóng mặt bằng nói riêng. Vì vậy chúng ta cần phải quan tâm hơn
nữa đến việc ban hành văn bản và tổ chức hướng dẫn thực hiện các văn bản pháp
luật về quản lý và sử dụng đất.
1.2.1.2. Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ), lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người
sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc
thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan
tới quyền sử dụng đất.
Trong công tác bồi thường, GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi
thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt
là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
vẫn chưa hoàn tất.
Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn.
Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì
công tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
1.2.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB
hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật
đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh)
quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất do
Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
14
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những
hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính
toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia
trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước
tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã
được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá đất người định giá phải căn
cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương
pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử
dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là
phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường, GPMB không được làm
tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm
tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
1.2.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường, GPMB trên một
số nội dung chủ yếu sau:
- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động sản
trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị trường
bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do
người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường);
đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất
thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thường.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
15
1.3. Những bài học kinh nghiệm rút ra trong quá trình thực hiện bồi thường,
giải phóng mặt bằng
1.3.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới
Đối với bất kỳ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng
nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước thu hồi đất
phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của
hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về
số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng. Đặc biệt ở những nước đang phát
triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp đó là vấn đề sống còn của họ.
Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần
nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB.
1.3.1.1. Trung Quốc
Pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật đất
đai của Việt Nam. Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp luật của người
Trung Quốc rất cao. Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà
nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai. Do vậy thị
trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa.
Về bồi thườ ng thiệ t hại về đất đai, do đất đai thuộc sở hữu nhà nư ớc
nê n khôn g có chính sách bồi thư ờng thiệ t hại. Khi nhà nư ớc thu hồi đất, kể cả
đất nôn g nghiệ p, tuỳ trườ ng hợp cụ thể, nhà nướ c sẽ cấp đất mới cho các chủ
sử dụng bị thu hồi đất.
Về phư o ̛n g thức bồi thư ờng thiệ t hại, Nhà nư ớc thô ng báo cho ngư ời sử
dụng đất biết trướ c việ c sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một nă m. Ngườ i dâ n
có quyền lựa chọn các hình thức bồi thư ờng bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở
mới. Tại thủ đô Bắc kinh và thành phố Thượ ng Hải, ngư ời dân thư ờng lựa
chọn bồi thư ờng thiệ t hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với côn g
việc , nơ i làm việc của mình.
Về tái định cư, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ
và kịp thời, thường xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền quan tâm
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
