Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện bình liêu, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2015 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG VĂN CÔNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH LIÊU,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG VĂN CÔNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH LIÊU,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thu Thùy

Thái Nguyên - 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng kết quả nghiên cứu trong luận văn này do tôi trực tiếp
nghiên cứu dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Thu Thùy, nguồn gốc tài liệu trích
dẫn là trung thực, khách quan và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào từ
trước tới nay.
Thái Nguyên, ngày 01 tháng 06 năm 2019
Tác giả luận văn

Hoàng Văn Công

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ii

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian học tập tại trường và làm đề tài nghiên cứu tại cơ sở tôi đã
nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của Ban giám hiệu, Khoa Quản lý Tài nguyên và

các thầy, cô giáo của Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên; sự giúp đỡ và tạo
điều kiện của cán bộ chuyên môn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm
phát triển quỹ đất huyện Bình Liêu đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn nghiên cứu
của mình.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các thầy, cô giáo và các giảng viên
của Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giảng dạy, giúp đỡ tôi
trong thời gian học tập tại trường, đặc biệt là sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của cô
giáo TS. Nguyễn Thu Thùy đã trực tiếp giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên
cứu, thực hiện và hoàn thành luận văn này.
Bản thân tôi cũng xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp
đã thường xuyên giúp đỡ, tạo điều kiện và dành cho tôi sự động viên quý báu trong
suốt quá trình học tập, nghiên cứu của mình.
Một lần nữa tôi xin bày tỏ lòng biết ơn, lời cảm ơn chân thành tới những tập
thể, cá nhân đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi hoàn thành chương trình học tập.
Thái Nguyên, ngày 01 tháng 06 năm 2019
Tác giả luận văn

Hoàng Văn Công

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài........................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................ 2

Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU ....................................................................... 3
1.1. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất .................................................... 3
1.1.1. Một số khái niệm ............................................................................................... 3
1.1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất ....................................................... 5
1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................................ 9
1.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số quốc gia trên thế giới ................. 16
1.2.1. Australia .......................................................................................................... 16
1.2.2.Trung Quốc ...................................................................................................... 16
1.2.3. Mỹ ................................................................................................................... 17
1.2.4. Nhật Bản .......................................................................................................... 18
1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................................... 19
1.3.1. Sơ lược tình hình đấu giá đất .......................................................................... 19
1.3.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh ................ 23
1.4. Đánh giá chung về tổng quan nghiên cứu .......................................................... 23
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 23
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 23
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 23
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 24
2.2. Địa điểm và thời gian thực hiện nghiên cứu ...................................................... 24
2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 24
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Liêu, tỉnh Quảng
Ninh. .......................................................................................................................... 24
2.3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn
huyện Bình Liêu, tỉnh Quảng Ninh ........................................................................... 24
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iv

2.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn huyện Bình
Liêu............................................................................................................................ 25
2.3.4. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ................................ 25
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá đất ................................... 25
2.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 25
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 25
2.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ................................................. 25
2.4.3. Phương pháp chuyên gia ................................................................................. 26
2.4.4. Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu và xử lý số liệu điều tra . 26
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 28
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất
huyện Bình Liêu ........................................................................................................ 28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 28
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Bình Liêu .................................. 30
3.1.3. Tình hình sử dụng đất ..................................................................................... 34
Biểu đồ 3.1. Biểu cơ cấu đất đai huyện Bình Liêu năm 2017 .................................. 36
3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện
Bình Liêu, tỉnh Quảng Ninh ...................................................................................... 36
3.2.1. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Bình Liêu, tỉnh Quảng Ninh . 36
3.2.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Bình Liêu,

giai

đoạn 2015 – 2017 ...................................................................................................... 42
3.2.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án cụ thể trên địa bàn huyện
Bình Liêu, giai đoạn 2015 – 2017 ............................................................................. 42
3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án đấu
giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Liêu ................................................ 49
3.3.1. Hiệu quả kinh tế .............................................................................................. 49

3.3.2. Hiệu quả xã hội .............................................................................................. 51
3.4. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất .................................. 52
3.4.1 Đối với công tác tổ chức ................................................................................. 52
3.4.2. Đối với người tham gia đấu giá....................................................................... 53
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




v
3.5. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá đất ...................................... 54
3.5.1. Giải pháp về chính sách .................................................................................. 54
3.5.2. Giải pháp về tổ chức ....................................................................................... 55
3.5.3. Phương thức đấu giá....................................................................................... 56
3.5.4. Giải pháp về cơ chế tài chính .......................................................................... 57
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 58
1. Kết luận ................................................................................................................. 58
2. Kiến nghị ............................................................................................................... 58
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 60

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vi

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1. Các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của huyện Bình Liêu năm 2017 ..................33
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Liêu năm 2017 ..........................34

Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2015 – 2017 ......42
Bảng 3.4. Quỹ đất tổ chức đấu giá của các dự án giai đoạn 2015- 2017 ..................43
Bảng 3.5. Bảng tổng hợp kết quả trúng đấu giá tại thị trấn Bình Liêu .....................43
Bảng 3.6. Bảng tổng hợp kết quả trúng đấu giá QSDĐ xã Hoành Mô .....................45
Bảng 3.7. Bảng tổng hợp kết quả trúng đấu giá QSDĐ xã Đồng Tâm .....................45
Bảng 3.8. Bảng tổng hợp kết quả đấu giá QSDĐ xã Lục Hồn .................................46
Bảng 3.9. Kết quả điều tra người dân tham gia đấu giá QSD đất .............................47
Bảng 3.10. Kết quả điều tra cán bộ làm công tác đấu giá QSD đất ..........................48
Bảng 3.11. Hiệu quả kinh tế từ việc đấu giá QSD đất tại 04 dự án trên địa bàn huyện
Bình Liêu ...................................................................................................................50

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

KT-XH

Kinh tế - xã hội

HQKT

Hiệu quả kinh tế

CSHT

Cơ sở hạ tầng

GPMB

Giải phóng mặt bằng

TTPTQĐ

Trung tâm phát triển quỹ đất

BQLDA

Ban quản lý dự án

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

HĐND

Hội đồng nhân dân

QH

Quy hoạch

VNĐ

Việt Nam đồng

QĐ-UBND

Quyết định của ủy ban nhân dân

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

QĐ-TTg

Quyết định của Thủ tướng Chính phủ

TTLT

Thông tư liên tịch

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN





1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta hiện nay đang trong quá trình phát triển công nghiệp hóa, hiện đại
hóa vấn đề đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trong các tỉnh thành trên cả nước. Trong quá
trình đổi mới nền KT-XH ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình
thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và hình thành xu hướng mọi yếu tố
nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có
đất đai. Khi đất đai trở thành hàng hóa trên thị trường đã hình thành các giao dịch
“ngầm“ về đất đai và các giao dịch này đẩy giá đất lên khá cao so với giá đất nhà
nước đã ban hành theo khung giá quy định, việc giao đất lúc này đã không còn phù
hợp với giá trị thực của đất, nhà nước không kiểm soát được các giao dịch về đất đai
khiến các nguồn thu từ đất đại bị hạn chế, gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước, hệ
thống quản lý đất đai không cập nhập kịp thời những thông tin biến động về đất
đai,tình trạng thửa đất, gây khó khăn trong công tác quản lý ... Vì vậy, chuyển sang
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất cho phù hợp với giá trị thị trường, phản ánh đúng

giá trị thực có của đất là tất yếu.
Huyện Bình liêu, tỉnh Quảng Ninh, là một huyện đang phát triển kinh tế theo
hướng công nghiệp hóa, kéo theo đó là quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên toàn
tỉnh. Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển KT-XH rất lớn. Trong những
năm gần đây nhà nước đã có cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền
sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản của huyện.
Giá trị thực của đất trên thị trường được phản ánh thông qua việc đấu giá quyền sử
dụng đất.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn
bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng
được tiến độ, không đủ số lượng người tham gia đấu giá, một số chủ đầu tư lúng túng
khi triển khai hoàn thiện thủ tục, tiến độ xây dựng công trình sau khi trúng đấu giá...
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời góp phần đẩy mạnh công tác đấu
giá quyền sử dụng đất phục vụ việc quản lý, khai thác và sử dụng quỹ đất có hiệu
quả, được sự hướng dẫn của cô giáo TS. Nguyễn Thu Thùy - Giảng viên khoa Quản
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




2

lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và được sự đồng ý của Phòng
Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất - Ủy ban nhân dân huyện
Bình Liêu tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng
đất của một số dự án trên địa bàn huyện Bình liêu, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 2017”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Đánh giá thực trạng và hiệu quả đấu giá quyền SDĐ tại một số dự án trên địa
bàn huyện Bình Liêu, tỉnh Quảng Ninh.

Đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền SDĐ để góp phần hoàn
thiện trong công tác đấu giá quyền SDĐ ở địa phương.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Ý nghĩa khoa học: Thông qua việc nghiên cứu chính sách pháp luật của nhà
nước quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để đưa ra giá đất của nhà nước sát với
giá thị trường, các giao dịch thành công sẽ là những tài liệu, góp phần đóng góp vào
cơ sở khoa học cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá đất
thông qua các dự án khác nhau, với các phương án đấu giá khác nhau để có thể đề
xuất, rút ra những quy định chung nhất cho việc xây dựng quy trình đấu giá quyền sử
dụng đất hoàn thiện, đem lại hiệu quả cao.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Một số khái niệm
1.1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản được chia thành hai loại bất động sản và động
sản, mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất
BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau
về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị trường
như Mỹ, các nước EU, Nhật Bản, một số nước ASEAN, Malaixia, Singapo quy định
BĐS (đất đai) hoặc BĐS (đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên

thị trường BĐS, ởTrung Quốc BĐS (đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch
trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu nhà nước không được mua bán mà
chỉ được chuyển quyền sử dụng đất.
Ở nước ta cũng vậy, tuy nhiên không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia
vào thị trường BĐS, nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá, như các công trình hạ
tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung. Đất đai là BĐS nhưng không phải là
hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng một số loại đất
và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong
thị trường BĐS.
Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị
quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. Trong đó,
thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các quyền sử dụng đất: Chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn (Hồ
Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006) , (Nguyễn Văn Xa, 2004).
1.1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ
kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị
trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường.Thị
trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4

trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực
địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, nó không chỉ bao gồm các
hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tư vấn phát triển bất động
sản. Hiểu theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan

trực tiếp đến giao dịch mua bán, chuyển nhượng,... BĐS (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn
Văn Quân (2006).
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật
giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với ba yếu
tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả (Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Phạm vi hoạt động của thị trường bất động sản do hệ thống pháp luật của mỗi
nước quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy định không
hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐSvà tất cả các loại đất,BĐS đều được
mua, bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm
chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà (Nguyễn Đình Bồng (2005).
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với
nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật cung cầu,
phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
1.1.1.3. Đấu giá tài sản
Từ “đấu giá” (auction) bắt nguồn từ tiếng Latin (auction) với hai nghĩa chính
là “tăng lên” hoặc “bổ sung”. Đến nay trên thế giới có hai hình thức đấu giá chính:
Đấu tăng giá - theo kiểu phổ quát trên khắp thế giới và đấu giảm giá theo kiểu không
phổ quát và có thành tựu nhất tại Hà Lan (Nguyễn Thị Minh (2011).
Tại phương Đông, các hình thức của đấu giá đã hiện diện ở những chợ phiên
bộ lạc từ thời chưa có các nhà nước phong kiến nguyên thủy. Theo ghi chép trong các
sử liệu xưa, cách đây khoảng 5.000 năm, các phiên đấu giá có tính chất “đổi chác”
nô lệ, vật nuôi, bông vải, thực phẩm, vật trang điểm... đã diễn ra tại nhiều nơi. Ở các
bộ lạc sống bằng nghề chăn nuôi, phổ biến nhất là việc trao đổi gia súc để lấy lương
thực, vũ khí, áo quần...
Tại phương Tây, các phiên đấu giá cũng có một lịch sử lâu đời, theo ghi chép
của Herodotu xứ sở Babylon thì vào khoảng năm 500 trước công nguyên, việc đấu
giá đã được tổ chức công khai hàng năm.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

5
Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán
công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia
trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua
được tài sản”.
1.1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.1.2.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó, đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp
quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền
lợi của đất đai đến đâu thì có khả năng thu lời đến đó từ đất và cũng có giá cả tương
ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả
quyền thế chấp. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là
biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất
là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong
không gian và thời gian xác định (Đỗ Thị Lan (2012) .
1.1.2.2. Cơ sở khoa học xác đinh giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
chú trọng của nhiều ngành, chính vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân
tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất
là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn
tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng
và quan hệ cung cầu (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006).
* Địa tô:
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại
của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động

của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong
kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị vua chúa phong kiến
chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông
nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô.Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




6

trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông
nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp:
Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong
chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư
hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối
và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở
hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản
(Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006).
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn,
có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn.
Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người
kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận
bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho
địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy, địa tô chênh lệch gắn liền với sự
độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả
trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức

thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần
dưới hình thức thu nhập của nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh
lệch 1 và địa tô chênh lệch 2. Địa tô chênh lệch 1 là địa tô chênh lệch thu được trên
những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu
thụ. Địa tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa
đất đó. Địa tô chênh lệch 1 sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được
chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch 2 sẽ thuộc
về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn
Văn Quân (2006).
*Lãi suất ngân hàng:
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7
tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu
tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm
đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô.
Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do
người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu
nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người
bán mới chấp nhận. Chính vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải
xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm
do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán quyền sử
dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải
là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại
trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất

ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh thì cũng
không đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ
không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn
Văn Quân (2006).
* Quan hệ cung cầu:
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng
cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng
cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết
định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên,
nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình
thành nguyên tắc cung cầu riêng. Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về
vị trí địa lý, không sinh ra và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng
khu vực mang tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía
cầu. Cung và cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung
cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Giá của đất trong một khu vực nhất định
phụ thuộc các yếu tố như mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế khu vực;việc làm
và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao
thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8

lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể
tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể
thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một
huyện được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang

mục đích làm khu dân cư đô thị. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm
chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng
liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một
nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng
là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống
là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất
thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục.
Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị
khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Đất
đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường
khác.
Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng
vào mục đích sản xuất nông nghiệp chủ yếu đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao
động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chủ yếu sử dụng lại là đất đồi núi, đất các
vùng ven biển. đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được, luật
đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều
ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư
xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch cũng mở ra khả năng thu hút lực
lượng lao động từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt
Nam bình quân khoảng 2,5 - 3% năm, đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu
tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động. Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng
đến quan hệ cung cầu về đất đai, đó là đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng
hoá. Luật Đất đai cho phép các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền:
Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất. Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần
thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà
để ở. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

9
1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Khái niệm
Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền lựa chọn
chủ đầu tư là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để giao quyền sử
dụng đất (hoặc cho thuê đất) bằng hình thức đấu giá công khai, nhằm mục đích huy
động nguồn vốn để đầu tư xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng trên địa bàn các
quận, huyện.
1.1.3.2. Cơ sở pháp lý
Hội nghị Trung ương VII đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hoá đặc
biệt, quyền sử dụng đất là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS, quan điểm
đổi mới của Đảng “... là điều kiện để xây dựng hành lang pháp luật của thị trường
BĐS, đưa thị trường này phát triển lành mạnh, đúng hướng, hạn chế những biến động
tiêu cực, trong đó có những biến động về giá đất.
Quá trình xây dựng Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan
đến lĩnh vực đất đai, chúng ta đã đạt được những thành tựu rất lớn, góp phần ổn định
xã hội, phát triển kinh tế đất nước, công tác quản lý nhà nước về đất đai đang có chiều
hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều nhược điểm tồn tại được Bộ Tài nguyên
Môi trường đánh giá “... Quá trình liên tục đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai
đã tạo ra số lượng văn bản quá cồng kềnh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một số
mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa được điều chỉnh hoặc chưa đủ
quy định để điều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở”.
Thực hiện Nghị quyết Trung ương VII (Phần 2) về đổi mới và hoàn thiện chính
sách pháp luật đất đai. Dự án Luật đất đai (Sửa đổi) đã đề cập tương đối toàn diện
những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dựng một số chế định
mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất đai những năm vừa
qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hoá - hiện
đại hoá đất nước. Một trong những nội dung là chế định đấu giá quyền sử dụng đất

và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Chế định này theo Luật đất đai 1988, 1993, Luật
sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998, 2001 và các văn bản quy phạm
pháp luật trước đây chưa quy định, chỉ có một số Nghị định, Thông tư đề cập đến một
số nội dung liên quan:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




10

* Luật đất đai 1988 quy định rất hạn chế về quyền của người sử dụng đất,
người sử dụng đất chỉ “... được quyền chuyển nhượng bán nhà ở, vật kiến trúc khác,
cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao”,
được nhà nước đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác khi đất đang sử dụng bị
thu hồi.
* Từ khi có Luật đất đai 1993 đến nay, quan điểm chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai được khẳng định, trong đó nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nội dung quan
trọng nhất là quyền của người sử dụng đất được Đảng và nhà nước mở rộng trong
điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể. Sau khi sửa đổi bổ sung
năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, một lần nữa được
quan tâm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ích của nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ích của
người sử dụng đất, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trường BĐS hoạt động trong đó
có thị trường quyền sử dụng đất, nhà cửa gắn liền quyền sử dụng đất.
* Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003:
Tại kỳ họp thứ IV, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai 2003 thay thế
Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Tại Luật này quản
lý tài chính về đất đai và thị trường BĐS đã được quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7
của Chương II.
Căn cứ Luật đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua,

Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật
đất đai. Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị trường BĐS, các
hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường
BĐS và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất. Điều 61 qui
định các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ. Điều 62 quy định cụ thể về
trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất
được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
* Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013:
Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ VI Quốc hội Việt Nam khóa XIII đã thông
qua Luật đất đai năm 2013 (có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014). Đấu giá quyền sử dụng
đất được quy định tại các Điều 117, Điều 118, Điều 119 Luật đất đai 2013. So với
Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 đã khắc phục, giải quyết được những
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




11
tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Theo Luật
đất đai 2013, chỉ thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê
đất khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất cũng tăng các trường hợp quy định như:
Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; sử dụng đất thương mại, dịch vụ; giao
đất, cho thuê đất đối với đất nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ
sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc
sở hữu nhà nước; giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân.... Việc
giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất đã đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất nhưng
không thành cũng được quy định cụ thể hơn, theo Luật đất đai 2013 quy định, ngoài
các trường hợp được phép giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất đã đưa ra đấu

giá nhưng không thành quy định tại Luật đất đai 2003 như: Các trường hợp đất đưa
ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc trường hợp đấu giá ít nhất 02 lần nhưng
không thành thì Luật đất đai 2013 còn quy định đối với trường hợp đất đưa ra đấu giá
mà chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá đã tháo gỡ được vướng mắc trong quá
trình xem xét giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp trên bởi theoquy
định tại Khoản1 Điều 37của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính
phủ về bán đấu giá tài sản: Việc bán đấu giá tài sản trong trường hợp chỉ có một người
tham gia đấu giá không áp dụng đối với tài sản là quyền sử dụng đất trong trường hợp
nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Mà thực tế có nhiều ô
đất đưa ra đấu giá qua nhiều phiên đấu giá khác nhau, thậm chí tất cả các phiên đấu
giá đều chỉ có một người tham gia đấu giá (theo Luật đất đai 2003, trường hợp các ô
đất này sẽ không giao được cho người sử dụng đất, gây lãng phí đất, thất thu ngân
sách nhà nước).
Đấu giá QSDĐ được tiến hành công khai, dân chủ, người dân có thể nắm được
tất cả thông tin của thửa đất cần đấu giá giúp cho mối quan hệ cung cầu trên thị trường
đất đai được diễn ra thuận lợi, nhanh chóng, không bị ảnh hưởng của nhiều chiều
thông tin sai lệch, không phải thông qua nhiều cầu nối mới đến được với nhau. Ngoài
ra, đấu giá quyền sử dụng đất là một giải pháp hữu hiệu nhất khắc phục những khó
khăn về vốn đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




12

của đất nước. Hình thức này đã và đang được nhân rộng trên phạm vi cả nước. Tuy
còn nhiều vướng mắc nhưng không thể phủ nhận những ý nghĩa thực tiễn của nó.
Đấu giá QSDĐ tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường BĐS nói riêng và nền
kinh tế thị trường nói chung

Đấu giá QSDĐ là phương thức huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo
vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nông thôn mới
Đấu giá QSDĐ là cơ sở, căn cứ để nhà nước thực hiện định giá đất
Đấu giá QSDĐ tạo ra mặt bằng giá cả, góp phần ổn định giá đất
Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất,
từ khi có Luật đất đai 2013 đến nay, Quốc hội, Chính Phủ, các Bộ ngành có liên quan
đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đất .
1.1.3.3.Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Luật đất đai năm 2013
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về hướng dẫn
thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất
Nghi định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu
tiền sử dụng đất
Thông tư 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04 tháng 04 năm 2015 của Bộ
Tài nguyên Môi Trường và bộ tư pháp quy định về tổ chức thực hiện đấu gía quyền
sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thê.
Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 về sửa đổi, bổ sung thông tư
48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài
chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất.
Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của chính phủ sủa đổi, bổ sung
một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số
điều của các thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai.
Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiêt xác định
giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 quy định chi tiết nghị định số
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

13
01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017.
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính
Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định về hồ sơ giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của bộ tài chính hướng dẫn một
số điều của nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ;
Thông tư số 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT ngày 30/6/2014 của liên bộ: Tài
chính, Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn dự thảo bảng giá đất, thẩm định phương
án giá đất của hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định phương án giá đất của hội
đồng thẩm định giá đất;
Thông tư số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của liên bộ: Tài
chính, Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận,
luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất;
Căn cứ Quyết định số 2779/2014/QĐ-UBND ngày 24 tháng 11 năm 2014 của
UBND tỉnh Quảng Ninh “Ban hành Quy định về việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục,
thời gian các bước thực hiện thủ tục về việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn
tỉnh Quảng Ninh”;
Căn cứ Quyết định số 1714/QĐ-UBND ngày 17 tháng 6 năm 2015 của UBND
tỉnh Quảng Ninh về việc áp dụng giá để giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp đấu
giá không thành; quyết định số 1715/QĐ-UBND ngày 17/6/2015 của UBND tỉnh
Quảng Ninh về việc ủy quyền quyết định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng
đất; quyết định số 4482/QĐ-UBND ngày 15/11/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh về

việc ủy quyền phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng
đất.
1.1.3.4. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




14

và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng
sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác
nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố
sau:
Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác
định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở
những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các
vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại ... sẽ có giá cao hơn các
vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng
vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự
nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải
xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh có làm ảnh hưởng đến giá đất.
Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định
giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao
thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh
hoạt, điện sản xuất qui mô lớn .... sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến
giá đất.

Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ.
Khu vực có điều kiện KT-XH phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại,
văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút
dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu
là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy xí nghiệp, khu công nghiệp, khu
chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít
dẫn đến giá đất giảm.
Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau.
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất của nó
cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như
những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn
về không gian và vô thời hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




15
nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư
không hoàn toàn bất biến.
1.1.3.5. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Theo nghị định 44/2014/2014/NĐ-CP có các phương pháp định giá đất như sau:
* Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả
năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử
dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng
đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
* Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng
giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

* Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa
mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với
lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại
tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất
tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
* Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển
mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước
tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
* Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách
sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh) ban hành.
Việc xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ tuỳ từng địa phương mà lựa chọn
phương pháp cho thích hợp hoặc có thể vận dụng kết hợp các phương pháp sao cho
việc định giá đạt được kết quả cao nhất.
1.1.3.6. Cơ sở thực tiễn
Trong điều kiện hiện nay ở địa bàn tỉnh Quảng Ninh nói chung và huyện Bình
Liêu nói riêng, công tác đấu giá quyền sử dụng đất được xác định là một trong những
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN