Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Phân tích hiện trạng và biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 – 2010 phục vụ quy hoạch phát triển thành phố Thái Bình đến năm 2020

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

  TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
­­­­­­­­­­­­­­­­­­

PHẠM THỊ LAN

PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG VÀ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT GIAI 
ĐOẠN 2000 – 2010 PHỤC VỤ QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN 
THÀNH PHỐ THÁI BÌNH ĐẾN NĂM 2020

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội ­ 2010


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình phát triển, định hướng đúng đắn là cơ sở  quan trọng. Định  
hướng được thể  hiện thông qua các chiến lược quy hoạch phát triển. Mục tiêu 
hướng tới cao nhất là sử  dụng hiệu quả, tiết kiệm và bền vững các nguồn tài 
nguyên. Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt. Mọi hoạt động của con người đều  
trực tiếp hoặc gián tiếp cần tới đất đai. Do đó trong tiến trình phát triển, nhu cầu 
về đất luôn có xu hướng tăng mà nguồn cung tự nhiên của đất là không đổi. Điều  
này dẫn tới những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử  dụng đất, giữa các 
mục đích sử  dụng đất. Quy hoạch sử  dụng đất là công tác có ý nghĩa rất quan 
trọng trong việc quản lý và sử dụng đất đai, góp phần tích cực trong việc điều hòa 
các mâu thuẫn phát sinh. Chất lượng của hệ thống quy hoạch sử dụng đất có ảnh  
hưởng mạnh mẽ tới mọi mặt của đời sống xã hội và tới sự phát triển của toàn bộ 
nền kinh tế quốc dân. Vì vậy việc định hướng, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng  
đất là nội dung quan trọng được quan tâm hàng đầu  ở  mọi quốc gia. Để  đưa ra  

được phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý thì việc phân tích hiện  
trạng, đánh giá biến động sử  dụng đất nhằm làm rõ những mặt tích cực và hạn 
chế trong sử dụng đất là rất cần thiết.

2


Thành phố Thái Bình là trung tâm văn hóa, chính trị, kinh tế ­ xã hội và khoa 
học kỹ  thuật của tỉnh Thái Bình. Thành phố  Thái Bình được thành lập vào năm  
2004 theo Nghị  định 117/NĐ­CP của Chính phủ  trên cơ  sở  diện tích tự  nhiên  
(4.330,53 ha) và dân số của thị xã Thái Bình [19]. Năm 2007 thành phố Thái Bình 
mở  rộng địa giới hành chính thêm 5 xã  theo Nghị  định số  181/2007/NĐ­CP của 
Thủ  tướng Chính phủ. Năm 2009 thành lập phường Hoàng Diệu trên cơ sở  diện 
tích tự  nhiên và dân số  của xã Hoàng Diệu.   Thành phố  Thái Bình sau khi điều 
chỉnh địa giới hành chính có diện tích tự nhiên 6.770,85 ha, chiếm 4,32% diện tích 
tự  nhiên toàn tỉnh, có 19 đơn vị  hành chính trực thuộc, bao gồm 10 phường: Lê 
Hồng Phong, Đề Thám, Quang Trung, Bồ Xuyên, Kỳ  Bá, Phú Khánh, Trần Hưng 
Đạo, Trần Lãm, Tiền Phong, Hoàng Diệu và 9 xã: Đông Hòa, Phú Xuân, Vũ Chính, 
Vũ Phúc, Đông Thọ, Đông Mỹ, Vũ Lạc, Vũ Đông, Tân Bình [23]. Thành phố Thái 
Bình là vùng đất bằng phẳng, có cao độ 2,6m, có sông Trà Lý chảy qua với chiều  
dài 6,7km, có hệ  thống sông đào đã được nâng cấp, kè bờ. Chất đất  ở  đây có 
nguồn gốc phát sinh từ  các cồn và bãi cát biển nhưng được bồi đắp phù sa nên  
rất thích hợp cho việc gieo trồng lúa nước và cây rau màu. Nơi đây cũng rất  ổn  
định về  địa chất, phù hợp với việc phát triển các ngành công nghiệp hay xây 
dựng những công trình cao tầng. Trong những năm gần đây thành phố có tốc độ 
đô thị hóa nhanh dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất, nhất là việc chuyển 
mục đích từ đất nông nghiệp, chủ yếu là đất lúa sang mục đích phi nông nghiệp.

3

Để  phát huy tiềm năng sẵn có nhất là tiềm năng đất đai, đồng thời thực  
hiện mục tiêu kinh tế ­ xã hội của thành phố  đã đề  ra trong những năm tới, cần  
phân tích hiện trạng và biến động sử dụng đất để đưa ra phương án định hướng 
sử dụng đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả nhằm hạn chế sự chồng  
chéo và giải quyết các mâu thuẫn về  quan hệ  đất đai, làm cơ  sở  để  tiến hành  
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu phát triển 
kinh tế  ­ xã hội và đảm bảo môi trường sinh thái. Do đó học viên chọn đề  tài: 
"Phân tích hiện trạng và biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 – 2010 phục  
vụ quy hoạch phát triển thành phố Thái Bình đến năm 2020".
2. Mục tiêu nghiên cứu
­ Trên cơ sở phân tích hiện trạng sử dụng đất của thành phố  Thái Bình các 
năm 2000 và 2010 tiến hành đánh giá biến động sử  dụng đất giai đoạn 2000 ­ 
2010. Từ  đó đề  xuất các định hướng sử  dụng đất của thành phố  đến năm 2020  
góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất của thành phố Thái Bình.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
     ­ Điều tra, thu thập tài liệu, số  liệu, bản đồ  có liên quan đến khu vực  
nghiên cứu.
­ Thu thập tài liệu, số liệu về hiện trạng sử dụng đất năm 2000, 2010 của 
thành phố Thái Bình.
­ Đánh giá biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 ­ 2010.
­ Phân tích quan hệ giữa hoạt động kinh tế ­ xã hội và biến động sử dụng  
đất trong khu vực.
­ Dự  báo xu thế  biến động sử  dụng đất của thành phố  Thái Bình đến 
2020.
­ Đề  xuất định hướng sử dụng đất phục vụ  phát triển kinh tế  ­ xã hội và 
bảo vệ môi trường thành phố Thái Bình đến 2020.
­ Xây dựng bản đồ định hướng sử dụng đất thành phố Thái Bình đến năm  
2020.

4


4. Phương pháp nghiên cứu
­ Phương pháp điều tra, khảo sát
Đây là phương pháp dùng để điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về điều 
kiện tự  nhiên, kinh tế  ­ xã hội, các số  liệu thống kê, kiểm kê về  diện tích các 
loại đất ở thời điểm hiện trạng để phục vụ cho việc quy hoạch phát triển thành  
phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình đến năm 2020.
­ Phương pháp kế thừa 
Kế thừa các tài liệu, số liệu, bản đồ  đã có để  làm cơ  sở  cho việc nghiên 
cứu đề tài.
­ Phương pháp thống kê, so sánh
Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành thống kê, so sánh 
số liệu qua các năm để thấy được sự biến động, thay đổi về cơ cấu các loại đất. 
Do tiêu chí thống kê đất đai năm 2000, năm 2005 và năm 2010 khác nhau. Vì vậy cần 
quy đổi chỉ  tiêu thống kê về  cùng một hệ  thống chỉ  tiêu thống nhất phục vụ  cho 
việc so sánh, phân tích, đánh giá được chuẩn xác.
- Ph¬ng ph¸p phân tích, đánh giá tổng hợp: dùng để phân tích và đưa ra 
đánh giá về  tình hình sử  dụng đất, biến động sử  dụng đất của thành phố  Thái  
Bình.
­ Phương pháp bản đồ: dùng để thể hiện bản đồ  hiện trạng sử dụng đất 
và xây dựng bản đồ định hướng sử dụng đất thành phố Thái Bình.
5. Cấu trúc luận văn:
Ngoài  phần  mở   đầu  và   kết  luận,   nội  dung  của   đề   tài  luận  văn  gồm   3 
chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về sử dụng đất đô thị.
Chương 2: Hiện trạng sử  dụng đất và biến động sử  dụng đất thành phố 
Thái Bình giai đoạn 2000 ­ 2010. 
Chương 3: Đề xuất định hướng sử dụng đất thành phố  Thái Bình đến năm 

2020.

5


Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ
1.1. Vấn đề sử dụng đất đô thị
1.1.1 Khái niệm về đô thị và đất đô thị 
1.1.1.1. Khái niệm về đô thị
Đô thị được định nghĩa là một khu dân cư tập trung thoả mãn 2 điều kiện:
­  Về  cấp quản lý:  Đô thị  là thành phố, thị  xã, thị  trấn được cơ  quan Nhà 
nước có thẩm quyền quyết định thành lập.
­ Về trình độ phát triển: Đô thị phải đạt những tiêu chuẩn sau:
Thứ nhất, đô thị có chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên  
ngành, cấp quốc gia, cấp vùng liên tỉnh, cấp tỉnh, cấp huyện hoặc là một trung  
tâm của vùng trong tỉnh; có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế ­ xã hội của cả 
nước hoặc một vùng lãnh thổ nhất định.
Thứ hai, đối với khu vực nội thành phố, nội thị xã, thị trấn yêu cầu:
+ Tỷ  lệ  lao động phi nông nghiệp được tính trong phạm vi ranh giới nội  
thành, nội thị, khu vực xây dựng tập trung phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số 
lao động.
+  Hệ  thống công trình hạ  tầng đô thị  được xây dựng đồng bộ  (hệ  thống  
công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội) đã được đầu tư xây dựng đạt 70% 
yêu cầu của đồ án quy hoạch xây dựng theo từng giai đoạn; đạt quy chuẩn, tiêu  
chuẩn kỹ thuật và các quy định khác có liên quan.
+ Quy mô dân số toàn đô thị tối thiểu phải đạt 4.000 người trở lên.
+ Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại  
đô thị  và được tính trong phạm vi nội thành, nội thị  và khu phố  xây dựng tập 
trung của thị trấn [24].

Căn cứ vào các nội dung yêu cầu trên có thể định nghĩa một cách khái quát 
về đô thị như sau: “Đô thị là điểm dân cư tập trung với mật độ  cao, chủ yếu là  
lao động phi nông nghiệp (trên 65% ­ xét  ở  khu vực nội thị), là trung tâm tổng  

6


hợp hay chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế ­ xã hội của một  
vùng lãnh thổ  (có thể  là cả  nước, hoặc một tỉnh, một huyện), có cơ  sở  hạ  tầng  
thích hợp và dân số nội thị tối thiểu là 4000 người (đối với miền núi tối thiểu là  
2800 người). Đô thị  gồm các loại: thành phố, thị  xã và thị  trấn. Đô thị  bao gồm  
các khu chức năng đô thị” [17].
1.1.1.2. Khái niệm đất đô thị
Đất đô thị  đượ c định nghĩa là đất nội thành, nội thị  xã, thị  trấn sử  dụng  
để  xây dựng nhà  ở, trụ  sở  cơ  quan, tổ chức, c ơ s ở t ổ ch ức kinh doanh, c ơ s ở 
hạ  tầng phục vụ  lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và vào các mục đích 
khác   nhằm  phát  triển   kinh  tế   xã   hội  cho  một   vùng  lãnh  thổ.   Ngoài  ra,   đất 
ngoại thành, ngoại thị  nếu đã có quy hoạch đượ c cơ  quan nhà nướ c có thẩm  
quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng đượ c quản lý như đất đô thị  [29].
Phân vùng chức năng đất đô thị:
Căn cứ  vào mục đích sử  dụng chủ  yếu, đất đô thị  bao gồm: Đất sử  dụng 
vào mục đích xây dựng các công trình công cộng; Đất ở; Đất khu công nghiệp và  
kho tàng; Đất cây xanh; Đất xây dựng mạng lưới giao thông và kỹ thuật hạ tầng; 
Đất vùng ngoại ô [29].
1.1.2.  Vấn đề sử dụng đất hiện nay ở nước ta
Việt Nam có diện tích tự nhiên 33.105.135 ha, đứng thứ 55/200 quốc gia, là 
nước   có   quy   mô   diện   tích   thuộc   loại  trung   bình;   có   dân  số   đông   86.210.800 
người, đứng thứ  12/200 quốc gia, vì vậy bình quân diện tích đất trên đầu người  
vào loại thấp 3.840 m2/người (0,3 – 0,4 ha/người), đứng thứ  120/200 quốc gia 
trên thế giới ­ bằng mức 1/6 bình quân thế giới.

Trước đây, khi dân số thế giới còn ít hơn ngày nay rất nhiều, đa số các cộng  
đồng xã hội đã sinh sống một cách hài hoà với môi trường tự  nhiên, trong đó có  
tài nguyên đất đai là nguồn cung cấp dồi dào cho nhu cầu tồn tại của con người.  
Một vài thế  kỷ  gần đây, dân số  thế  giới tăng nhanh đã thúc đẩy nhu cầu về 
lương thực, thực phẩm. Song trong đó, nhịp độ  phát triển nhanh chóng của các  

7


cuộc cách mạng về  kinh tế  và kỹ  thuật,... là nguyên nhân dẫn đến việc tàn phá 
môi trường tự  nhiên và khai thác triệt để  các nguồn tài nguyên, đặc biệt là tài 
nguyên đất đai.
Hơn nhiều thập kỷ qua, không ngoài quy luật, đó tình trạng sử dụng đất ở 
nước ta cũng bị ảnh hưởng nặng nề bởi sự gia tăng dân số ­ nhu cầu lương thực  
­ và các yêu cầu thiết yếu khác. Nhiều khu vực tài nguyên đất đai bị  suy thoái  
một cách nghiêm trọng bởi việc phá rừng và khai thác bừa bãi các tài nguyên rừng  
và tài nguyên khoáng sản, hoặc tình trạng đô thị hoá nhanh chóng gia tăng.
Đánh giá tình hình sử dụng đất giai đoạn 2000 ­ 2010 ta nhận thấy rằng bên  
cạnh những mặt tích cực đã đạt được thì việc sử  dụng đất vẫn có những biểu 
hiện thiếu bền vững như sau:
­ Đối với khu vực đất nông nghiệp: Mặc dù đã tập trung thực hiện việc dồn  
điền đổi thửa thành công  ở  nhiều nơi nhưng nhìn chung thửa đất nông nghiệp  
vẫn còn quá nhỏ, toàn quốc còn tới 70 triệu thửa đất nông nghiệp, bình quân mỗi 
hộ có từ 3 – 15 thửa, do đó canh tác manh mún, chưa tạo thuận lợi để thực hiện 
công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp và nông thôn.
Chưa có sự  đầu tư  để  sử  dụng đạt hiệu quả  cao đối với 1.168.529 ha đất 
nương rẫy, việc sử dụng đất chưa trở thành động lực để xoá đói, giảm nghèo và 
tiến tới phát triển bền vững kinh tế ­ xã hội miền núi, vùng sâu, vùng xa.
Việc chuyển một bộ  phận đất chuyên trồng lúa cho mục đích phát triển  
công nghiệp và dịch vụ  chưa được cân nhắc một cách tổng thể  đang là vấn đề 

cần chấn chỉnh. Cần cân nhắc hiệu quả  đầu tư  cả  về  hiệu quả  kinh tế  lẫn xã 
hội và môi trường, khuyến khích đầu tư  hạ  tầng cơ  sở   để  chuyển đất nông 
nghiệp kém hiệu quả sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, hạn chế việc  
tận dụng hạ tầng hiện có tại các vùng đất nông nghiệp có năng xuất cao để đầu  
tư phát triển công nghiệp và dịch vụ.
Mặc dù diện tích rừng tăng nhưng rừng tự nhiên vẫn tiếp tục bị tàn phá và 
suy giảm chất lượng  ở nhiều nơi, mức độ  phục hồi chậm; nơi có nhiều đất có 

8


thể trồng rừng thì mật độ dân cư thưa, hạ tầng quá thấp kém. Trong thời gian 4 
năm 2001 ­ 2004, diện tích rừng bị cháy, bị chặt phá là 34.821 ha, trong đó rừng bị 
cháy là 23.500 ha (tập trung ở Đồng Bằng sông Cửu Long với 12.844 ha, Tây Bắc 
và   Đông  Bắc   với  5.524  ha),   rừng  bị   chặt  phá   là   11.320  ha   (tập  trung  ở   Tây  
Nguyên với 4.206 ha, Đông Nam Bộ với 2.348 ha).
Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thực hiện các dự án đầu 
tư  phi nông nghiệp chưa giải quyết được quyền lợi, việc làm,  ổn định tại khu 
vực nông thôn. Nhiều nơi trao cho người nông dân tiền bồi thường, hỗ trợ về đất  
khá cao nhưng không định hướng được phương thức sử  dụng nên đã dẫn đến 
tình trạng tiêu cực trong sử dụng.
­ Đối với khu đất phi nông nghiệp: Đất dành cho đầu tư  hạ  tầng kỹ  thuật  
chưa thực sự được chú ý trong quy hoạch dài hạn. Đặc biệt, đầu tư hạ tầng cho  
khu vực nông thôn còn thiếu nên chưa bảo đảm điều kiện để giải quyết xoá đói,  
giảm nghèo thực sự cho người nông dân.
Vấn đề  đất  ở, nhà  ở  đang là khâu yếu và có nhiều vướng mắc hiện nay,  
đặc biệt là nạn đầu cơ đất ở, đất dự  án nhà ở  kéo dài trong nhiều năm, mặc dù 
gần đây đã được chấn chỉnh nhưng hậu quả để  lại khá nặng nề, nhất là giá đất  
vẫn còn ở mức cao làm hạn chế những cố gắng về nhà ở, đất ở.
Nhiều tỉnh thuộc vùng Đồng Bằng sông Cửu Long và Đông Nam Bộ còn có  

tình trạng đất  ở, đất nghĩa địa, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chưa  
được quy hoạch, vẫn phân bố  rải rác, xen kẽ  giữa các cánh đồng và trong khu  
dân cư, ảnh hưởng đến vệ  sinh môi trường, khó nâng cấp đời sống người nông 
dân trong khu dân cư nông thôn với hạ tầng đồng bộ.
Quỹ đất dành cho xã hội hoá các lĩnh vực giáo dục ­ đào tạo, y tế, văn hoá, 
thể dục ­ thể thao chưa được quy hoạch đầy đủ, chưa thực hiện đúng các chính  
sách ưu đãi về đất cho các nhà đầu tư thuộc các lĩnh vực này.
Đến nay cả  nước đã và đang xây dựng khoảng 249 khu công nghiệp, khu 
chế xuất tập trung nhưng vẫn đang ở trạng thái bị  động vì thiếu các nhà đầu tư 

9


có tiềm lực lớn; sử dụng đất còn lãng phí do chưa có quy hoạch đồng bộ; nhiều 
khu công nghiệp đã hoàn thành nhưng mức độ  lấp đầy rất thấp; còn nhiều nhà  
đầu tư  được bàn giao đất nhưng không sử  dụng hoặc sử  dụng không đúng tiến 
độ, thiếu hiệu quả; giá thuê đất gắn với hạ tầng ở nhiều nơi còn quá cao, chưa 
thu hút nhà đầu tư  sản xuất vào khu công nghiệp; vấn đề  bảo vệ  môi trường  
chưa được chú trọng ngay từ đầu nên đang phát sinh nhiều hậu quả xấu về môi 
trường, khó khắc phục.
Về đối tượng sử dụng đất ngoài hộ gia đình, cá nhân, phần lớn là do các tổ 
chức trong nước sử  dụng, diện tích đất do tổ  chức nước ngoài, cá nhân nước  
ngoài sử dụng chiếm tỷ trọng không đáng kể (toàn quốc chỉ có 43.364 ha đất do  
các tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng, chỉ chiếm 0,13% tổng diện  
tích đất tự nhiên).
Chất lượng quy hoạch, kế  hoạch sử  dụng  đất không cao, thiếu tính hệ 
thống, chưa có được lời giải tốt về hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường, chưa  
bảo đảm tính liên thông giữa cả nước với các tỉnh.
Sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất nói chung đã bảo đảm tính phù hợp với 
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng hiệu quả chưa cao. Hiện tượng chuyển  

đổi mục đích sử  dụng đất tự  phát, chạy theo lợi ích riêng vẫn chưa được khắc  
phục. Nhiều tỉnh để dự trữ quỹ đất phi nông nghiệp nhiều hơn khả năng đầu tư 
nên dẫn tới tình trạng hoặc là “quy hoạch treo” do không triển khai được hoặc là 
trình trạng “dự án treo” do giao đất cho chủ đầu tư thiếu năng lực. Việc chuyển  
mục đích sử dụng  ồ  ạt từ đất lúa sang đất nuôi tôm tại một số  tỉnh ven biển đã 
dẫn đến ô nhiễm môi trường, mặn hoá diện tích trồng lúa, người nông dân không  
còn đất để sản xuất nông nghiệp mà nuôi tôm lại bị dịch bệnh, thua lỗ.
Như  vậy, để  ngăn chặn tình trạng sử  dụng lãng phí tài nguyên đất do sự 
thiếu hiểu biết cũng như  do chạy theo lợi ích trước mắt của người dân gây ra, 
Nhà nước cần có những quyết định hướng dẫn cụ thể về sử dụng đất và quản lý  
đất đai, sao cho nguồn tài nguyên này có thể được khai thác tốt nhất cho nhu cầu  

10


của con người hiện tại và trong tương lai phục vụ phát triển kinh tế ­ xã hội một 
cách có hiệu quả. 
1.1.3. Vấn đề sử dụng đất đô thị 
Nếu Cổ  Loa được xem là đô thành đầu tiên được xây dựng vào năm 255 
trước công nguyên, thì đô thị  nước ta đã hình thành và phát triển trên 2000 năm. 
Theo quy luật thì sự tác động các yếu tố kinh tế và xã hội trong đó yếu tố  công 
nghiệp và giao thông có vai trò quan trọng đối với sự hình thành và phát triển đô 
thị. Riêng đối với nước ta bao cuộc xâm lăng của nước ngoài và các cuộc chiến  
tranh giữ nước cũng có vai trò khá quan trọng.
Nhìn chung công nghiệp chậm phát triển nhưng dân số  tăng nhanh, đặc 
biệt các đô thị miền Nam, việc sử dụng đất đô thị chưa hợp lý, phát triển thiếu  
sự cân đối cần thiết theo các chức năng đô thị. Công tác quản lý đất đô thị chưa 
thật sự  chặt chẽ, kỷ  cương. Hiện tượng lấn chiếm, mua bán chuyển nhượng 
trái phép còn khá phổ biến, nhất là các đô thị lớn. Một trong những chỉ tiêu định 
hướng quan trọng nhất để đánh giá mức độ  đô thị  hoá là dân số đô thị. Ở  nước  

ta sự  tăng dân số  toàn quốc  ảnh hưởng không tương xứng với mức đô thị  hoá  
đồng thời cũng thể hiện trình độ kinh tế còn quá chậm.
­ Mật độ dân số đô thị
Mật độ dân số đô thị là một chỉ tiêu quan trọng đánh giá hiện trạng sử dụng  
đất  ở các nước phát triển. Mật độ  dân số  càng tăng thì quá trình đô thị  hóa càng 
diễn ra không cân đối. Nguyên nhân chính là do sự  bùng nổ  dân số, tỷ  lệ  dân  
nhập cư lớn hơn di cư, sự mâu thuẫn sâu sắc giữa nông thôn và đô thị, quan trọng  
là kết cấu hạ tầng đô thị không theo kịp tốc độ  tăng dân số đô thị, điều đó đồng 
nghĩa với sự mất cân bằng sinh thái đô thị.
Mật độ dân số đô thị các vùng sinh thái rất khác nhau và ngay trong một đô 
thị đất vùng trung tâm, các phố cũ mật độ dân số có thể gấp 2­3 lần mật độ dân  
số  trung bình đô thị  đó. Mật độ  dân số  đô thị  năm 2009 TP.Hồ  Chí Minh trung 
bình 35.662 người/km2, một số  phường trên 40.000 người/km2, Hà Nội 13.090 

11


người/km2,  các   đô   thị   vùng  Đồng  bằng  sông  Cửu  Long  khoảng  4000  –  5000  
người/km2.  Nhìn chung mật độ dân số đô thị ở nước ta tương đối lớn, trong điều  
kiện hiện nay thì mật độ dân số như vậy là thiếu cân đối.
­ Đất ở đô thị
Đất ở đô thị phụ thuộc vào địa hình, khí hậu, kinh tế ­ xã hội và số tầng cao 
trung bình các đô thị. Trong 30 năm qua, mặc dù thời gian đầu gặp nhiều khó  
khăn nhưng hàng năm Nhà nước đã rất quan tâm đến việc đầu tư  cho xây dựng  
nhà ở và các cơ sở hạ tầng tại các đô thị. Trong những năm gần đây với cơ chế 
mới, đất ở đô thị cũng tăng lên nhanh chóng do Nhà nước cấp đất và mở rộng thị 
trường bất động sản cho người dân tự  do mua bán nhưng đồng thời thấy rõ quỹ 
đất đô thị đã ngày càng bị thu hẹp.
­ Đất cây xanh, công viên đô thị
Tiêu chuẩn diện tích cây xanh/người dân đô thị  (m2/người) rất quan trọng để 

đánh giá môi trường sinh thái đô thị. Nhìn chung đô thị  nước ta diện tích cây xanh  
trên đầu người rất thấp mặc dù nước ta rất thuận lợi cho cây xanh sinh trưởng và 
phát triển.
Chưa có một công trình nào nghiên cứu sự  hợp lý đất cây xanh theo quan 
điểm sinh thái đô thị và phát triển lâu bền. Tuy nhiên, theo quy phạm thiết kế quy 
hoạch đô thị  đã bước đầu đề  xuất diện tích cây xanh trung bình trên đầu người 
như bảng 1.
Tiêu chuẩn này là thấp so với một số nước phát triển ở  châu Âu, cây xanh 
rất được coi trọng, bảo vệ cây xanh đã thấm vào máu thịt của mỗi người dân nên 
diện   tích   cây   xanh   trên   đầu   người   rất   cao   như   Pari   10   m2/người,   Berlin   15 
m2/người, Maxcơva 40 m2/người. Các đô thị   ở  Việt Nam diện tích cây xanh rất 
thấp, nhất là đồng bằng sông Cửu Long rồi đến các đô thị  Đông Nam Bộ, Nam  
Trung Bộ dưới 1 m2/người. Các đô thị miền Bắc có khá hơn nhưng đều dưới 1,5 
m2/người.
Bảng 01: Chỉ tiêu đất cây xanh đô thị [15]

12


Loại đô thị

Diện tích cây xanh 

Diện tích cây xanh sử dụng công cộng 

toàn đô thị 

(m2/người)

(m2/người)

Toàn khu dân dụng

Khu ở

I,II

10­15

5­8

3­4

III, IV

7­10

7­8

3­4

V

7­10

12­14

3­4

(Nguồn: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ­ 1997)

Đối với đô thị nghỉ mát, diện tích cây xanh toàn đô thị  tối thiểu phải là 30 ­  
40 m2/người.
­ Đất giao thông đô thị
Giao thông đô thị là một yếu tố quan trọng quyết định hình thành cơ cấu đô 
thị  và sự  phát triển kinh tế  ­ xã hội đô thị, là yếu tố  tác động trực tiếp với đời  
sống thường nhật của người dân đô thị. Tuy một số  năm gần đây Nhà nước ta  
quan tâm đến việc phát triển đất giao thông đô thị  nhưng đất giao thông đô thị 
hiện nay còn ở mức thấp chỉ chiếm trên dưới 10% đất đô thị. Trong khi đó ở các  
nước phát triển không tính tới điều kiện phương tiện giao thông hiện đại thì tỷ 
lệ  đất giao thông đô thị  chiếm trung bình 35 ­ 40% diện tích đô thị. Toàn thành  
phố Pari diện tích đất là 10.500 ha thì tổng số diện tích hệ thống đường xá kiên 
lộ   là   4.500   ha   chiếm   42%.   Các   nước   Đông   Nam   Á   như   Singapo,   Malaixia,  
Indonexia tỷ lệ đất giao thông đô thị cũng rất lớn.
Theo dự báo, tỷ lệ đất giao thông đô thị  ở nước ta trong tương lai phải đạt  
15­20% diện tích đô thị, bình quân diện tích giao thông đầu người là khoảng 15­
20 m2. Nhưng hiện nay  ở  Hà Nội và nhiều đô thị  bình quân diện tích đất giao 
thông trên đầu người thấp nên là một trong những nguyên nhân gây ra hiện tượng  
tắc nghẽn giao thông thường xuyên tại các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố 
Hồ Chí Minh,...
­ Các loại đất đô thị khác
Bao gồm đất cơ quan trường đại học, dạy nghề, viện nghiên cứu, đất quốc  
phòng trong đô thị, đất công nghiệp kho tàng,... nhìn chung chiếm diện tích tương 

13


đối lớn so với nhu cầu nên sử dụng còn lãng phí, nhiều nơi sử dụng không đúng  
mục đích. Một số năm trước, tình trạng các cơ quan xí nghiệp chia hoặc bán cho 
cán bộ  công nhân viên làm nhà  ở  khá phổ  biến. Riêng đất quốc phòng đặc biệt 
đối với các đô thị  miền Nam là sự tiếp quản đất quân sự  của chế độ  cũ nên đất 

quốc phòng trong đô thị  rất lớn, nhiều nơi bỏ trống hoặc cho thuê, chia đất cho 
cán bộ quân đội làm nhà ở không theo quy hoạch đô thị gây nên sử dụng đất lộn  
xộn sai mục đích và lãng phí.
1.2 Mối quan hệ giữa biến động sử dụng đất và phát triển đô thị 
1.2.1 Biến động đất đai
Biến động là bản chất của mọi sự vật, hiện tượng. Mọi sự vật, hiện tượng  
không bao giờ bất biến mà luôn luôn biến động không ngừng, động lực của mọi  
sự biến động đó là quan hệ tương tác giữa các thành phần của tự nhiên và xã hội. 
Như  vậy để  khai thác tài nguyên đất đai của một khu vực có hiệu quả, bảo vệ 
nguồn tài nguyên quý giá này và không làm suy thoái môi trường tự nhiên thì nhất 
thiết phải nghiên cứu biến động của đất đai. Sự biến động đất đai do con người  
sử dụng vào các mục đích kinh tế ­ xã hội có thể phù hợp hay không phù hợp với 
quy luật của tự nhiên, cần phải nghiên cứu để tránh việc sử dụng đất đai có tác  
động xấu tới môi trường sinh thái.
Nghiên cứu biến động đất đai là xem xét quá trình thay đổi của diện tích đất  
đai thông qua thông tin thu thập được theo thời gian để tìm ra quy luật và những  
nguyên nhân thay đổi từ đó có biện pháp sử dụng đúng đắn với nguồn tài nguyên 
này. Biến động sử dụng đất đai bao gồm các đặc trưng sau:
­ Quy mô biến động:
+ Biến động về diện tích sử dụng đất nói chung
+ Biến động về diện tích của từng loại hình sử dụng đất
+ Biến động về đặc điểm của những loại đất chính.
­ Mức độ biến động:

14


+ Mức độ  biến động thể  hiện qua số lượng diện tích tăng hoặc giảm của 
các loại hình sử dụng đất giữa đầu thời kỳ và cuối thời kỳ nghiên cứu.
+ Mức độ biến động được xác định thông qua việc xác định diện tích tăng, 

giảm và số phần trăm tăng, giảm của từng loại hình sử dụng đất đai giữa cuối và  
đầu thời kỳ đánh giá.
­ Xu hướng biến động: Xu hướng biến động thể hiện theo hướng tăng hoặc 
giảm của các loại hình sử  dụng đất; xu hướng biến động theo hướng tích cực 
hay tiêu cực.
­ Những nhân tố gây nên biến động sử dụng đất đai
+ Các yếu tố tự nhiên của địa phương là cơ sở quyết định cơ  cấu sử dụng  
đất đai vào các mục đích kinh tế ­ xã hội, bao gồm các yếu tố sau: vị trí địa lý, địa  
hình, khí hậu, thuỷ văn, thảm thực vật.
+ Các yếu tố  kinh tế ­ xã hội của địa phương có tác động lớn đến sự  thay 
đổi diện tích của các loại hình sử  dụng đất đai, bao gồm các yếu tố: sự  phát 
triển của các ngành kinh tế  (dịch vụ, xây dựng, giao thông và các ngành kinh tế 
khác,...); sự  gia tăng dân số; các dự  án phát triển kinh tế  của địa phương; thị 
trường tiêu thụ các sản phẩm hàng hoá,...
1.2.2 Đô thị hoá và sử dụng đất
“Đô thị  hóa là một quá trình diễn thế  kinh tế  ­ xã hội ­ văn hoá ­ không 
gian gắn liền với những tiến bộ khoa học kỹ thuật, trong đó diễn ra sự phát triển  
các nghề  nghiệp mới, sự  chuyển dịch cơ  cấu lao động, sự  phát triển đời sống 
văn hoá, sự  chuyển đổi lối sống và sự  mở  rộng không gian thành đô thị, song  
song với việc tổ  chức bộ  máy hành chính và quân sự”. Theo quan điểm này thì 
quá trình đô thị hóa cũng bao gồm sự thay đổi toàn diện về các mặt: cơ cấu kinh  
tế, dân cư lối sống, không gian đô thị, cơ cấu lao động,… [30]. 
Chiến lược phát triển đô thị  quốc gia là một bộ  phận khăng khít, hữu cơ 
trong chiến lược  ổn định và phát triển kinh tế ­ xã hội của đất nước ta. Theo dự 
báo, trong vài thập kỷ tới khoảng từ năm 2020 trở đi, khi các vùng tăng trưởng kinh  

15


tế (TP Hồ Chí Minh ­ Biên Hoà ­ Vũng Tàu, Hà Nội ­ Hải Phòng ­ Quảng Ninh, Đà  

Nẵng ­ Huế ­ Nha Trang) đã mạnh và sẽ không có lợi nếu tiếp tục “tăng sức ép”  
phát triển tại các vùng tăng trưởng, thì việc phát triển các hệ thống trung bình, nhỏ 
(các thị xã, thị trấn) trong toàn quốc trở nên cấp bách và rất quan trọng.
Như vậy, trên góc độ toàn quốc, quá trình đô thị hoá và phát triển đô thị như 
là một sức ép mang tính quy luật trong quá trình phát triển kinh tế ­ xã hội quốc 
gia. Trong quá trình đó tài nguyên đất là một yếu tố  quan trọng và quyết định 
hàng đầu.
Trong những năm qua, dưới tác động của nền kinh tế thị trường đất đai đã, 
đang và sẽ là một thành phần to lớn trong kinh doanh, sản xuất, thương mại nói 
chung và thị  trường bất động sản nói riêng. Và điều đó rõ ràng là một bộ  phận 
quỹ tài nguyên đất, đặc biệt là đất nông nghiệp và lâm nghiệp được chuyển sang  
dùng cho xây dựng và phát triển đô thị. Đây là vấn đề  đang được quan tâm cho  
mọi quốc gia đặc biệt là các nước mà nền sản xuất nông nghiệp đang đóng góp 
một tỷ trọng đáng kể cho nền kinh tế quốc dân.
1.2.3 Ý nghĩa thực tiễn của việc đánh giá biến động sử dụng đất đai
Đánh giá biến động sử dụng đất đai có ý nghĩa rất lớn đối với việc sử dụng 
đất đai: Việc đánh giá biến động của các loại hình sử dụng đất là cơ sở phục vụ 
cho việc khai thác tài nguyên đất đai đáp  ứng phát triển kinh tế ­ xã hội và bảo  
vệ môi trường sinh thái.
Mặt khác, khi đánh giá biến động sử dụng đất đai cho ta biết được nhu cầu 
sử dụng đất đai giữa các ngành kinh tế ­ xã hội, an ninh, quốc phòng. Dựa vào vị 
trí địa lý, diện tích tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên của khu vực nghiên cứu, từ 
đó biết được sự phân bố giữa các ngành, các lĩnh vực kinh tế và biết được những 
điều kiện thuận lợi khó khăn đối với nền kinh tế  ­ xã hội và biết được đất đai  
biến động theo chiều hướng tích cực hay tiêu cực nhằm đưa ra phương hướng 
phát triển đúng đắn cho nền kinh tế  và các biện pháp sử  dụng hợp lý nguồn tài 
nguyên đất đai, bảo vệ môi trường sinh thái.

16

Do đó đánh giá biến động sử dụng đất có ý nghĩa hết sức quan trọng, là tiền 
đề, cơ  sở  đầu tư  và thu hút nguồn vốn đầu tư  từ  bên ngoài, để  phát triển đúng  
hướng, ổn định trên tất cả các lĩnh vực kinh tế ­ xã hội và sử dụng hợp lý nguồn  
tài nguyên quý giá của quốc gia.
1.3 Cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất đô thị
1.3.1 Quy hoạch sử dụng đất đai nói chung
Quy hoạch sử  dụng đất đai là hệ  thống các biện pháp kinh tế, kỹ  thuật và 
pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý,  
khoa học và có hiệu quả  cao nhất thông qua việc phân bổ  quỹ  đất đai (khoanh 
định các mục đích và các ngành) và tổ  chức sử  dụng đất như  tư  liệu sản xuất  
(các giải pháp sử dụng cụ thể) nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội, tạo 
điều kiện bảo vệ đất bảo vệ môi trường [34].
Căn cứ pháp lý của việc lập quy hoạch sử dụng đất đai
Xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của đất đai nêu trên, Đảng và Nhà  
nước ta đã đưa những quan điểm về  sử  dụng và bảo vệ  đất như  sau: Đất đai,  
rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, 
thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư  vào các xí 
nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học,  
kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy 
định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân. 
Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ  đất đai theo quy hoạch và pháp luật, 
bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả [33].
Điều 6 của Luật Đất đai năm 2003 xác định một trong những nội dung quản 
lý Nhà nước về đất đai là quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất [33].
Điều 31 của Luật Đất đai năm 2003 đã quy định căn cứ  để quyết định giao 
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

17

­ Quy ho ạch, k ế  ho ạch s ử  d ụng đấ t hoặ c quy hoạch xây dự ng đô thị ,  
quy   ho ạch   điểm   dân   c ư   nông   thôn   đã   đượ c   cơ   quan   Nhà   nướ c   có   thẩ m  
quy ền xét duy ệt.
­ Nhu cầu sử  dụng đất thể  hiện trong dự  án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê 
đất, chuyển mục đích sử dụng đất [33].
Các quy định cụ thể về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai được thể hiện  
tại Mục 2, chương II Luật Đất đai 2003 bao gồm 10 điều (Điều 21, 22, 23,..., 30) 
bao gồm các quy định về  nguyên tắc, căn cứ  để  lập quy hoạch, kế  hoạch sử 
dụng đất; nội dung quy hoạch và kế  hoạch sử  dụng đất; trách nhiệm lập quy 
hoạch, kế  hoạch sử  dụng đất và thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, 
kế hoạch sử dụng đất. 
­ Ngoài ra còn có các văn bản pháp luật (Thông tư, Nghị  quyết,...) có liên 
quan đến đất đai khác.
1.3.2 Quy hoạch sử dụng đất đô thị
1.3.2.1. Khái niệm
Quy hoạch sử dụng đất đô thị  là tổng thể  các biện pháp kinh tế, kỹ  thuật, 
sinh thái và pháp chế để tổ chức sử dụng hợp lý đất đô thị. Nó là quá trình căn cứ 
vào yêu cầu đối với đất cho sự phát triển các ngành kinh tế, các doanh nghiệp và 
chất lượng, tính thích nghi của bản thân đất, tiến hành phân phối đất cho các 
ngành, các doanh nghiệp, điều chỉnh quan hệ  đất, xác định công dụng kinh tế 
khác nhau của các loại đất, sắp xếp hợp lý đất đô thị và sắp xếp tương ứng các 
tư liệu sản xuất khác và sức lao động có quan hệ với sử dụng đất [29].
1.3.2.2. Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất đô thị
Trong đô thị mức độ hợp lý của việc sử dụng đất đô thị  có ảnh hưởng tất  
yếu đối với mức độ  của hiệu suất sử  dụng đất và hiệu quả  lao động. Vì vậy 
nhiệm vụ  cơ  bản của quy hoạch sử dụng đất đô thị  là tổ  chức sử  dụng hợp lý 
đất đô thị với các nội dung sau:

18

­ Điều tra, nghiên cứu, phân tích tổng hợp điều kiện tự  nhiên kinh tế  ­ xã  
hội, thực trạng sử dụng đất.
­ Nắm rõ số  lượng và chất lượng đất đai làm căn cứ  chuẩn xác để  tiến  
hành phân phối và điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất. Muốn làm tốt điều này trước 
hết cần tổ chức tốt việc đăng ký sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất, cung cấp những số  liệu gốc cho việc xây dựng hệ  thống bản đồ  sổ 
sách làm cơ sở pháp lý cho việc quản lý sử  dụng đất đô thị  và giám sát sự  biến  
động sử dụng đất đô thị.
­ Phân phối hợp lý quỹ đất đô thị cho các nhu cầu sử dụng đất phù hợp với  
trình độ  phát triển của lực lượng sản xuất và các tư  liệu sản xuất khác. Ngoài 
mục đích tăng trưởng kinh tế, còn phải chú ý phòng ngừa hậu quả  của việc sử 
dụng không tốt các loại đất, gây ra cho môi trường sinh thái.
1.3.2.3. Nguyên tắc cơ bản trong quy hoạch sử dụng đất đô thị
Quy hoạch sử  dụng đất đô thị  tuân theo tất cả  các nguyên tắc trong quy 
hoạch, kế hoạch sử dụng đất nói chung. Ngoài ra nó cũng có các nguyên tắc riêng 
trong sử dụng đất đô thị. Đó là:
a, Nguyên tắc phân công khu vực của việc quy hoạch sử dụng đất đô thị:
Căn cứ vào tính chất tự nhiên và vị trí của các mảnh đất khác nhau trong đô  
thị,   tuỳ   theo   tình   hình   cụ   thể   của   từng   nơi   mà   xây   dựng   phương   hướng   và  
phương thức sử dụng của mỗi mảnh đất. Căn cứ vào nguyên tắc lợi thế so sánh 
phân công khu vực của sử dụng đất đô thị phân ra 3 nguyên tắc cụ thể:
+ Nguyên tắc phân công có lợi tuyệt đối: Đó là ưu thế tuyệt đối trên mảnh  
đất nào đó của đô thị  với những lợi thế  mà các mảnh đất khác không có được. 
Dựa vào những  ưu thế  đó mà phát triển thành các ngành tương  ứng nhằm thu 
được hiệu quả  kinh tế ­ xã hội cao nhất (ví dụ: khu đô thị  ven biển thì nên phát  
triển hải cảng, bãi tắm, làm muối...).

19

+ Nguyên tắc phân công có lợi tương đối: tức là lựa chọn mảnh đất có công 
dụng thích hợp nhất trong số những mảnh đất có thể  thích hợp cho mục đích sử 
dụng. Vì vậy ở trung tâm đô thị thường xây dựng cửa hàng hơn là xây dựng nhà ở.
+ Nguyên tắc phân công ưu thế tối đa và ưu thế  tối thiểu: bố trí các mảnh  
đất có các  ưu điểm, nhược điểm sao cho chúng có thể  trao đổi sản phẩm với  
nhau với giá thành thấp nhất. Điều đó sẽ  làm tăng ưu thế  của mảnh đất này tới  
tối đa, giảm nhược điểm của mảnh đất kia tới tối thiểu.
b, Nguyên tắc lựa chọn vị trí khu vực:
Lựa chọn vị trí khu đất đô thị cụ thể bao gồm lựa chọn vị trí khu vực công 
nghiệp, lựa chọn vị  trí khu vực thương nghiệp, lựa chọn vị  trí khu vực dân cư,  
lựa chọn vị trí khu vực ngoại thành. Để lựa chọn hợp lý vị trí khu vực đất đô thị, 
cần tiến hành phân tích những nhân tố ảnh hưởng đến chúng cụ thể như sau:
­ Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực công nghiệp:  cần chú ý đến các nhân 
tố: Nhân tố tự nhiên (đất đai, khoáng sản, nhiên liệu,...); nhân tố thị trường (quy 
mô, cơ  cấu, sức chứa của thị  trường); nhân tố  giao thông vận tải (đường sá,  
phương tiện, trình độ  tổ  chức quản lý, điều hành các hoạt động giao thông vận 
tải), nhân tố xã hội (dân số, việc làm, thu nhập); nhân tố hành vi (trạng thái, tâm  
lý, lối sống đạo đức)
­ Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực thương nghiệp chủ yếu: Quy mô và cơ 
cấu dân cư đô thị; khoảng cách giữa các trung tâm thương nghiệp trong khu vực;  
nhu cầu, thị hiếu của dân cư đô thị và vùng lân cận.
­ Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực dân cư:  cần quan tâm đến mức thu 
nhập của dân cư  đô thị; vị  trí địa chỉ  các ngôi nhà trong khu dân cư; tố  chất của  
vùng phụ cận dân cư đô thị.
­ Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực ngoại ô là: cần quan tâm đến khoảng 
cách nơi sản xuất nông sản, thực phẩm đến thị  trường trung tâm đô thị; sự khác  
nhau về diện tích đất cần thiết cho việc sản xuất nông sản của các đơn vị  sản 
xuất; giá thành vận chuyển nông sản thực phẩm từ ngoại ô và nội thành, nội thị.

20


c, Nguyên tắc quy mô thích hợp của việc sử  dụng đất đô thị:  Quy mô sử 
dụng đất đô thị được quyết định bởi tính chất đô thị. Quy mô sử dụng đất đô thị 
là có sự  kết hợp hài hoà giữa phát triển kinh tế  và dân số  đô thị  theo một tỷ  lệ 
nhất định. Sự kết hợp chặt chẽ này sẽ đem lại hiệu quả cao trong việc sử dụng  
đất đô thị.
d, Nguyên tắc hiệu quả tổng hợp của sử dụng đất đô thị:
Sự vận hành của  kinh tế đô thị  cần phục tùng mục đích sản xuất của Nhà 
nước, điều này đòi hỏi sử  dụng đất đô thị  phải tuân theo nguyên tắc hiệu quả 
tổng hợp của các lĩnh vực kinh tế, xã hội và sinh thái.
Vì vậy, khi xác định quy hoạch sử dụng đất đô thị cần phải tuân theo tất cả 
các nguyên tắc trên. Phương án quy hoạch sử dụng đất đô thị có tính khả thi là một  
phương án nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế, hiệu quả sinh thái, đảm bảo mục tiêu 
chiến lược phát triển của đô thị, là phương án tối ưu hoá hiệu quả xã hội.
1.3.2.5. Nội dung chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất đô thị
Quy hoạch sử dụng đất đô thị  thực chất là quá trình xác định vị  trí, quy mô  
đất đai cho từng chức năng của đô thị. Quá trình này cần phải dựa trên yêu cầu 
cụ thể đối với từng chức năng như sau:
­ Đất khu đất công nghiệp: Đây là những khu vực sản xuất chính của đô thị.  
Quy mô diện tích khu công nghiệp tuỳ  thuộc theo vị trí và khả  năng có thể  phát  
triển ở đô thị đó. Thông thường các khu công nghiệp được tổ chức ở ngoài khu dân  
dụng thành phố. Trong trường hợp mà các khu công nghiệp được bố trí trong đô thị 
thì phải đảm bảo những yêu cầu chung như: tạo thuận lợi cho hoạt động sản xuất  
và lao động của người dân; tạo thuận lợi cho việc đi lại và vận tải; tránh được  
ảnh hưởng độc hại của sản xuất đến điều kiện vệ sinh môi trường và an toàn của  
người dân.  Quy hoạch xây dựng khu công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch 
tổng thể phát triển khu công nghiệp quốc gia [18].

­ Đất kho tàng: Chủ yếu bố trí ở ngoài khu dân dụng thành phố. Đất kho tàng 
là nơi dự  trữ  hàng hoá, vật tư, nhiên liệu phục vụ  trực tiếp cho sản xuất và sinh  

21


hoạt hàng ngày của đô thị. Trừ  một số  kho tàng mang tính chiến lược và dự  trữ 
Quốc gia được bố trí ở  những vị  trí đặc biệt theo yêu cầu riêng, các khu vực kho 
tàng khác của đô thị đều nằm trong cơ cấu quy hoạch phát triển đô thị. Nói chung 
các kho tàng được bố trí gần các đầu mối giao thông và các khu công nghiệp.
­ Đất xây dựng các khu ở: Bao gồm đất xây dựng các khu nhà ở mới và cũ  
trong thành phố  thường được bố  trí tập trung xung quanh các khu trung tâm của  
đô thị, phục vụ nhu cầu về nhà ở, nghỉ ngơi của dân cư đô thị. Trong đó bộ phận 
đất đai xây dựng nhà  ở  là bộ  phận chiếm diện tích lớn nhất trong khu đất dân  
dụng, trên đó giải quyết nhu cầu về  nhà  ở, về  sinh hoạt văn hoá, giáo dục và  
những yêu cầu khác liên quan đến sinh hoạt hàng ngày của người dân.
Thông thường khu đất  ở  được giới hạn bởi hệ  thống đường nội bộ, các 
tuyến đường phố phân chia khu ở thành các lô đất có quy mô vừa và đủ để  đảm 
bảo cuộc sống an toàn thoải mái và ổn định lâu dài.
­ Khu trung tâm các công trình công cộng: Bao gồm khu vực trung tâm chính 
trị của đô thị và toàn bộ hệ thống trung tâm phụ khác ở các đơn vị đô thị thấp hơn  
như quận, phường, các trung tâm văn hoá, giáo dục đào tạo, nghiên cứu khoa học,
… phục vụ  những nhu cầu thiết yếu của dân cư  đô thị. Đất trung tâm thường 
được bố  trí  ở  các khu vực có bộ  mặt cảnh quan đẹp nhất và nằm ở  vị  trí trung  
tâm của thành phố  và các khu vực chức năng khác của thành phố, quận hay  
phường.
­ Đất cây xanh và thể  dục thể  thao: Bao gồm đất xây dựng các công viên 
văn hoá, nghỉ  ngơi, các khu thể  dục thể  thao thành phố, các vườn cây đặc biệt 
khác như công viên bách thú, bách thảo, công viên rừng,… Đây vừa là một chức 
năng của đô thị  vừa là nơi cải tạo điều kiện vi khí hậu và làm cho môi trường 

trong sạch. Các vườn cây, mặt hồ còn có chức năng gắn liền con người với thiên 
nhiên, tạo mối liên hệ giữa các công trình nhân tạo với môi trường tự nhiên. Hệ 
thống cây xanh và mặt nước góp phần làm cho sinh thái đô thị  gần với sinh thái 
tự nhiên.

22


­ Mạng lưới giao thông và kỹ thuật hạ tầng: 
Mạng lưới giao thông đô thị  có chức năng cho phép vận tải hàng hoá và 
hành khách liên hệ giữa các khu chức năng của đô thị (giao thông đối nội) và giữa  
đô thị với vùng lân cận (giao thông đối ngoại).
­ Đất vùng ngoại ô: Bao gồm đất dự trữ phát triển đô thị, các khu xây dựng 
các công trình đô thị  đặc biệt về  cơ  sở hạ  tầng kỹ  thuật như  trạm xử lý nước,  
trạm bơm nước, lọc nước,… các khu quân sự  bảo vệ  đô thị, các khu quân sự 
khác không trực thuộc thành phố, các khu di tích, khu nghĩa trang, khu rừng bảo  
vệ,… Các khu đất này được bố trí ngoài thành phố  nhưng có quan hệ  mật thiết  
với mọi hoạt động bên trong thành phố. Tất cả các khu trên được bố  trí hài hoà  
với nhau trong cơ cấu tổ chức đất đai toàn thành phố.
1.4 Cơ  sở  xác định quy mô đất đai trong việc lập quy hoạch sử  dụng 
đất đô thị
Trong thiết kế lập quy hoạch sử dụng đất cần thiết phải xác định được các  
yếu tố cơ bản quyết định đến sự hình thành và phát triển đô thị. Đó là:

1.4.1 Vấn đề xác định tính chất đô thị
Mỗi đô thị  có một tính chất riêng. Tính chất đó nói lên vai trò và nhiệm vụ 
của đô thị  trong sự  phát triển kinh tế  ­ xã hội của một vùng lãnh thổ  nhất định.  
Đồng thời tính chất đô thị  cũng  ảnh hưởng lớn đến cơ  cấu nhân khẩu, bố  cục 
đất đai, tổ chức hệ thống giao thông và công trình phục vụ công cộng,… Do vậy 
việc xác định đúng đắn tính chất đô thị  sẽ  tạo điều kiện xác định đúng phương  

hướng phát triển phải có của đô thị, từ  đó làm nền tảng cho việc định vị  đúng 
hướng quy hoạch hợp lý cho đô thị.
Để  xác định được tính chất của đô thị, cần tiến hành phân tích một cách  
khoa học những yếu tố sau:

23


­ Phương hướng phát triển kinh tế  ­ xã hội: Xác định nhiệm vụ  kinh tế cụ 
thể  cho đô thị. Từ  đó căn cứ  vào các chỉ  tiêu kế  hoạch cụ  thể đối với đô thị  để 
xác định tính chất của đô thị.
­ Vị trí của đô thị  trong quy hoạch vùng lãnh thổ: quy hoạch vùng lãnh thổ 
xác định mối quan hệ  qua lại giữa đô thị  với các vùng lân cận. Chính mối quan 
hệ về kinh tế, sản xuất, văn hoá, xã hội xác định vai trò của đô thị đối với vùng.
­ Điều kiện tự nhiên của đô thị: Trên cơ sở đánh giá những khả năng về tài 
nguyên thiên nhiên, điều kiện địa hình, điều kiện cảnh quan,… có thể  xác định 
được yếu tố  thuận lợi nhất  ảnh hưởng đến phương hướng hoạt động về  mọi 
mặt của đô thị, ảnh hưởng đến sự hình thành và phát triển đô thị.
1.4.2 Vấn đề xác định quy mô dân số đô thị
Quy mô dân số là yếu tố quan trọng để làm cơ sở tính toán dự kiến quy mô  
đất đai cũng như bố trí các thành phần đất đai của đô thị. Do đó việc xác định quy 
mô dân số là một trong những nhiệm vụ  cơ bản nhất khi thiết kế quy hoạch đô 
thị  hay quy hoạch sử dụng đất đô thị. Việc tính toán quy mô dân số  chủ  yếu là 
theo phương pháp dự báo.
Để xác định quy mô dân số đô thị, trước tiên phải xác định được thành phần 
nhân khẩu, cơ cấu dân cư của đô thị đó:

­ Xác định cơ cấu dân cư đô thị: 
+ Xác định cơ  cấu dân cư  theo giới tính và lứa tuổi: nhằm để  nghiên cứu  
khả năng tái sản xuất của dân cư tạo điều kiện để tính toán cơ cấu dân cư trong  

tương lai. Cơ cấu dân cư theo giới tính và lứa tuổi thường được tính theo độ tuổi 
lao động.
+ Xác định cơ cấu dân cư theo lao động xã hội ở đô thị: thông qua việc phân  
dân cư đô thị thành các loại:
Nhân khẩu lao động: bao gồm: 

24


Nhân khẩu cơ  bản: là những người lao động  ở  các cơ  sở  sản xuất mang 
tính chất cấu tạo nên đô thị  như  cán bộ  công nhân viên các cơ  sở  sản xuất công 
nghiệp, các cơ quan hành chính, kinh tế, viện nghiên cứu,…
Nhân khẩu phục vụ: là những người lao động thuộc các xí nghiệp và các cơ 
sở mang tính chất phục vụ riêng cho thành phố.
Nhân khẩu lệ thuộc: là những người không tham gia lao động, ngoài tuổi lao 
động: người già, trẻ em dưới 18 tuổi, người tàn tật…
Cách phân loại trên được sử dụng để xác định quy mô dân số đô thị ở nhiều  
nước trên thế  giới thông qua con đường thống kê, dự  báo và cân bằng lao động  
xã hội.
Nghiên cứu thành phần dân cư  đô thị  là một vấn đề  phức tạp vì nó luôn 
biến động. Việc nghiên cứu và đánh giá đúng sự diễn biến dân số về tất cả các  
mặt tạo tiền đề vững chắc cho việc quy hoạch xây dựng đô thị một cách hợp lý.
­ Dự báo quy mô dân số đô thị:
Dựa vào số liệu thống kê hiện trạng về dân số trong một khoảng thời gian  
nhất định, tính tiếp quy mô dân số theo phương pháp ngoại suy. Qua nghiên cứu 
ta thấy sự gia tăng dân số đô thị là sự tổng hợp tăng trưởng của nhiều thành phần 
khác nhau. Đó là sự  tăng tự  nhiên, tăng cơ  học, tăng hỗn hợp và tăng do nhiều  
thành phần khác nữa.
Trong trường hợp đơn giản có thể tính sự tăng dân số tổng hợp như sau:
Pt = [(P01 + P02) . (1 + α ­ β + w ­ r )].t .(1 + r) 

Trong đó: 
­ Pt: Số dân dự báo trong khoảng thời gian t
­ P01: dân số nội thành nội thị
­ P02: dân số vùng lân cận sát nhập vào đô thị
­ α : tỷ lệ sinh
­ β : tỷ lệ tử
­ w : tỷ lệ nhập cư, di cư

25