(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án đường Hồ Núi Cốc đoạn qua xã Quyết Thắng và Phúc Xuân, thành phố Thái Nguyên
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.14 MB, 78 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
TRẦN TRỌNG ĐẠT
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN ĐƯỜNG HỒ NÚI CỐC ĐOẠN
QUA XÃ QUYẾT THẮNG VÀ PHÚC XUÂN,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
TRẦN TRỌNG ĐẠT
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN ĐƯỜNG HỒ NÚI CỐC ĐOẠN
QUA XÃ QUYẾT THẮNG VÀ PHÚC XUÂN,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng
Thái Nguyên - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, những số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được ghi rõ
nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày
tháng
năm 2019
Tác giả luận văn
Trần Trọng Đạt
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ
tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu
của tập thể, cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu
tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc GS.TS. Nguyễn Thế Đặng là người trực tiếp
hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận
văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của UBND xã Quyết Thắng và
Phúc Xuân và các cơ quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu
thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận
tình, quý báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày
tháng
năm 2019
Tác giả luận văn
Trần Trọng Đạt
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
PHỤ LỤC ....................................................................................................................v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................3
3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................3
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................4
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................5
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................5
1.1.1. Cơ sở lý luận .....................................................................................................5
1.1.2. Cơ sở pháp lý ..................................................................................................11
1.1.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................13
1.2. Một số kết quả nghiên cứu về giải phóng mặt bằng ..........................................28
1.2.1. Việc áp dụng, thực hiện chính sách bồi thường GPMB .................................28
1.2.2. Giá đất áp dụng trong bồi thường GPMB .......................................................29
1.2.3. Về tình hình đời sống việc làm của các hộ dân có đất bị thu hồi ...................29
1.3. Nhận xét chung về tổng quan các vấn đề nghiên cứu ........................................30
1.3.1. Nhận xét chung ...............................................................................................30
1.3.2. Kết luận chung về vấn đề nghiên cứu .............................................................31
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...........................32
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................32
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ......................................................................32
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
iv
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................32
2.3.1. Khái quát dự án, khu vực dự án và yêu cầu đối với giải phóng mặt bằng thu
hồi đất cho thực hiện dự án .......................................................................................32
2.3.2. Đánh giá kết quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của Dự án đường
Hồ Núi Cốc đoạn qua xã Quyết Thắng và Phúc Xuân..............................................32
2.3.3. Đánh giá tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống
của những người dân trong khu vực giải phóng mặt bằng ........................................32
2.3.4. Thành công, tồn tại và đề xuất phương án giải quyết, rút ra những bài học
kinh nghiệm trong công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng của dự án .............33
2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................33
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ..........................................................................33
2.4.2. Phương pháp chuyên gia .................................................................................34
2.4.3. Phương pháp thống kê phân tích, xử lý số liệu ...............................................34
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................35
3.1. Khái quát dự án, khu vực dự án và yêu cầu đối với giải phóng mặt bằng thu hồi
đất cho thực hiện dự án .............................................................................................35
3.1.1. Khái quát về dự án đường Hồ Núi Cốc và yêu cầu đối với giải phóng mặt
bằng thu hồi đất cho thực hiện dự án ........................................................................35
3.1.2. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khu vực dự án ...........................36
3.2. Đánh giá kết quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của Dự án đường
Hồ Núi Cốc đoạn qua xã Quyết Thắng và Phúc Xuân..............................................40
3.2.1. Kết quả công tác bồi thường về đất.................................................................40
3.2.2. Kết quả bồi thường về tài sản gắn liền với đất................................................46
3.2.3. Kết quả hỗ trợ tái định cư cho người dân trong vùng dự án ...........................48
3.2.4. Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ .............................................................50
3.3. Đánh giá tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống
của những người dân trong khu vực giải phóng mặt bằng ........................................52
3.3.1. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân sau khi thực hiện dự án........52
3.3.2. Đánh giá chung về tình trạng cuộc sống hiện tại so với trước khi có dự án ...55
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
v
3.3.3. Tác động đến việc phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 57
3.3.4. Tác động đến mối quan hệ trong gia đình .......................................................58
3.4. Thành công, tồn tại và đề xuất phương án giải quyết, rút ra những bài học kinh
nghiệm trong công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng của dự án .....................58
3.4.1. Những thành công ...........................................................................................58
3.4.2. Đánh giá những thuận lợi trong công tác GPMB ...........................................59
3.4.3. Đánh giá những khó khăn trong công tác GPMB ...........................................59
3.4.4. Đề xuất một số giải pháp .................................................................................60
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................62
1. Kết luận .................................................................................................................62
2. Kiến nghị ...............................................................................................................62
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................64
PHỤ LỤC
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT Ký hiệu
Các chữ viết tắt
1
BTHT
: Bồi thường, hỗ trợ
2
CP
: Chính Phủ
3
GPMB
: Giải phóng mặt bằng
4
HĐND
: Hội đồng nhân dân
5
NĐ
: Nghị định
6
QĐ
: Quyết định
7
TĐC
: Tái định cư
8
UBND
: Uỷ ban nhân dân
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất xã Quyết Thắng năm 2016 ..................................37
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất xã Phúc Xuân năm 2016 .....................................39
Bảng 3.3. Diện tích đất thu hồi của dự án đường Hồ Núi Cốc qua xã Quyết Thắng ...... 40
Bảng 3.4. Diện tích thu hồi đất của dự án đường Hồ Núi Cốc qua xã Phúc Xuân ..41
Bảng 3.5. Xác định đối tượng và điều kiện bồi thường của dự án tại xã Quyết Thắng ........ 42
Bảng 3.6. Xác định đối tượng và điều kiện bồi thường của dự án tại xã Phúc Xuân ...... 43
Bảng 3.7. Kết quả bồi thường, hỗ trợ về đất thuộc xã Quyết Thắng ........................44
Bảng 3.8. Kết quả bồi thường, hỗ trợ về đất thuộc xã Phúc Xuân............................45
Bảng 3.9. Kết quả bồi thường về tài sản gắn liền với đất thuộc xã Quyết Thắng ....47
Bảng 3.10. Kết quả bồi thường về tài sản gắn liền với đất thuộc xã Phúc Xuân ......47
Bảng 3.11. Tổng hợp kinh phí hỗ trợ cho người dân thuộc xã Quyết Thắng ...........48
Bảng 3.12. Tổng hợp kinh phí hỗ trợ cho người dân thuộc xã Phúc Xuân ..............49
Bảng 3.13. Tổng hợp kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đoạn qua xã
Quyết Thắng ............................................................................................50
Bảng 3.14. Tổng hợp kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đoạn qua xã
Phúc Xuân ................................................................................................51
Bảng 3.15. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân không bị mất đất nhưng
chịu ảnh hưởng của dự án ........................................................................52
Bảng 3.16. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân mất 50 - 70% đất .........53
Bảng 3.17. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân mất hết đất ...................54
Bảng 3.18. Đánh giá chung về tình trạng cuộc sống hiện tại so với trước khi có dự án .... 56
Bảng 3.19. Đánh giá về tình hình tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội của các hộ
dân sau khi bị thu hồi đất .........................................................................57
Bảng 3.20. Đánh giá về tác động của dự án đến mối quan hệ trong gia đình của các
hộ dân sau khi bị thu hồi đất ....................................................................58
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Sử dụng đất đai vào các mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng để thực hiện mục tiêu phát triển đất nước, đặc biệt là các dự án phát
triển đô thị, dự án sản xuất, kinh doanh phát triển kinh tế là một tất yếu khách quan
trong quá trình phát triển công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Để có mặt bằng
xây dựng các dự án, Nhà nước phải thu hồi đất của nhân dân và thực hiện việc bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư cho các hộ dân có đất bị thu hồi.
Thực tế hiện nay cho thấy, công tác thu hồi đất của người dân để phục vụ
phát triển các dự án đầu tư trong nước, nước ngoài và việc đền bù cho những người
bị thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm, đòi hỏi phải giải quyết công bằng, dứt
điểm. Giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền lợi của người dân có đất bị thu
hồi và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất để dẫn đến bùng phát khiếu kiện,
đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông người, sẽ trở thành vấn đề xã hội phức tạp,
ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội và phần
nào ảnh hưởng đến lòng tin của người dân đối với các chính sách của nhà nước. Nếu
việc thu hồi đất bị lạm dụng, quỹ đất nông nghiệp bị giảm dần, về lâu dài có thể ảnh
hưởng tới an ninh lương thực quốc gia.
Tại Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về việc
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã quy định cụ thể về các
mức bồi thường về đất, tài sản và các chính sách hỗ trợ, tái định cư. Giao nhiệm vụ
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các cơ quan chức năng như cấp huyện (quận,
thị xã, thành phố thuộc tỉnh), chức năng của cấp xã trong công tác giải phóng mặt
bằng. Cùng đó là trách nhiệm của các cơ quan chức năng có liên quan, nghĩa vụ và
quyền lợi của người bị thu hồi đất.
Tuy nhiên, vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng kéo dài vẫn đang là vấn
đề nổi cộm tại nhiều địa phương, ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất, đến người có
đất bị thu hồi và tác động xấu đến môi trường đầu tư của nước ta. Nguyên nhân gây
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
2
nên tình trạng này ngoài vấn đề về giá đất tính bồi thường chưa hợp lí, còn nhiều
nguyên nhân quan trọng là do chính sách, thủ tục về bồi thường đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng còn nhiều vướng mắc, bất cập. Mặt khác, một số địa phương đã
đơn giản trong việc thu hồi đất, chưa gắn công tác thu hồi đất với tái định cư, đặc
biệt là hỗ trợ việc làm, dạy nghề cho lao động; bồi thường cho hộ bị thu hồi đất chủ
yếu thực hiện dưới hình thức tiền tệ hóa, chưa có cơ chế, giải pháp kịp thời và hiệu
quả để hỗ trợ dạy nghề, tạo việc làm, ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất. Hơn
nữa, công tác tái định cư cũng chưa được chuẩn bị chu đáo, thiếu các điều kiện đảm
bảo cho người dân có điều kiện sinh hoạt bình thường tại nơi ở mới. Vì vậy, tình
trạng thất nghiệp và thiếu việc làm, không chuyển đổi được nghề nghiệp, khó khăn
trong cuộc sống sinh hoạt tại nơi tái định cư v.v.. hiện đang là vấn đề bức xúc diễn
ra khá phổ biến ở nhiều địa phương, gây ách tắc trong công tác giải phóng mặt bằng.
Thái Nguyên là tỉnh trung du miền núi, nằm ở phía Bắc thủ đô Hà Nội, là tỉnh
có nhiều di tích lịch sử - văn hoá có ý nghĩa lịch sử. Trong những năm qua, Ngành
Du lịch Thái Nguyên đã có sự phát triển vượt bậc. Tuy nhiên, sự phát triển du lịch
Thái Nguyên vẫn chưa tương xứng với tiềm năng và lợi thế, nhiều tài nguyên du
lịch có ý nghĩa đối với quốc gia và vùng vẫn chưa được khai thác xứng tầm như: Hồ
Núi Cốc, di tích lịch sử ATK, chè Tân Cương.... Chính vì vậy, ngày 18 tháng 11
năm 2016 Thủ tướng chính phủ có Quyết định số 2228/QĐ-TTg phê duyệt quy
hoạch tổng thể phát triển khu du lịch quốc gia Hồ Núi Cốc, tỉnh Thái Nguyên đến
năm 2025, định hướng đến năm 2030, Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt
Nam năm 2025, tầm nhìn đến năm 2030 là rất cần thiết, tạo cơ sở cho việc quản lý,
thu hút đầu tư, khai thác hiệu quả và phát huy tiềm năng du lịch của Hồ Núi Cốc
góp phần tích cực vào phát triển du lịch bền vững gắn chặt với việc bảo tồn và phát
huy các giá trị văn hóa dân tộc; giữ gìn cảnh quan, bảo vệ môi trường; bảo đảm an
ninh, quốc phòng, trật tự an toàn xã hội.
Để thực hiện kế hoạch trên, cuối năm 2016 thành phố Thái Nguyên đã bắt đầu
triển khai một hạng mục quan trọng đó là mở đường mới từ trung tâm thành phố vào
Khu du lịch Quốc gia Hồ Núi Cốc. Dự án đường Bắc Sơn kéo dài (đường Hồ Núi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
3
Cốc) có tổng chiều dài toàn tuyến là 9,5 km, điểm đầu giao với đường Lương Ngọc
Quyến, điểm cuối thuộc xóm Cao Trãng, xã Phúc Xuân. Toàn tuyến có khoảng 2,3
km đường có lộ giới 27 m và hơn 7 km có lộ giới 61 m. Tuyến đường đi qua 5
phường, xã. Sau khi hoàn thành sẽ là tuyến đường rộng nhất trên địa bàn và cũng là
tuyến đường huyết mạch kết nối trục Đông - Tây của thành phố Thái Nguyên, mở ra
cơ hội mới thúc đẩy sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội của cả vùng phía Tây thành
phố, đồng thời thúc đẩy phát triển tiềm năng thế mạnh Khu du lịch Hồ Núi Cốc.
Xuất phát từ thực tế trên, việc đánh giá việc bồi thường, giải phóng mặt bằng
và tác động của nó đến đời sống, việc làm của người dân bị thu hồi đất và kịp thời có
kiến nghị, đề xuất những giải pháp tích cực trong việc quản lý, sử dụng đất đai có
hiệu quả và giải quyết các vấn đề xã hội bức xúc hiện nay nhằm cải thiện, nâng cao
đời sống của người dân bị thu hồi đất và có thể nhân rộng, áp dụng rộng rãi tại một
số địa phương khác là mục tiêu của đề tài nghiên cứu: “Đánh giá công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng của Dự án đường Hồ Núi Cốc đoạn qua xã Quyết
Thắng và Phúc Xuân, thành phố Thái Nguyên”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Khái quát được dự án, khu vực dự án và yêu cầu đối với giải phóng mặt bằng
thu hồi đất cho thực hiện dự án.
Đánh giá kết quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của Dự án đường
Hồ Núi Cốc đoạn qua xã Quyết Thắng và Phúc Xuân.
Đánh giá tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống
của những người dân trong khu vực giải phóng mặt bằng.
Tổng kết được những kết quả đạt được, những thành công, tồn tại và đề xuất
phương án giải quyết, rút ra những bài học kinh nghiệm trong công tác bồi thường
và giải phóng mặt bằng của dự án.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở dữ liệu và là tài liệu tham khảo cho các
nghiên cứu về bồi thường, giải phóng mặt bằng và tác động của chúng đến xã hội.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
4
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án góp phần
giúp cho dự án được thực hiện nhanh gọn và có hiệu quả.
Kết quả đánh giá tác động của giải phóng mặt bằng của dự án đến đời sống
của người bị thu hồi đất giúp cho các cấp quản lý có những định hướng chính xác
cho phát triển xã hội.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
5
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1.1. Một số khái niệm
- Các luận điểm về bồi thường giải phóng mặt bằng
- Các khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Thu hồi
- Thu hồi đất là việc Nhà nước ban hành quyết định để thu lại quyền sử dụng đất của
người đang sử dụng, đất, tổ chức được giao quản lý (Nghị định 47/2014/NĐ-CP, 2014).
Bồi thường
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả cho người đang sử
dụng đất những thiệt hại về quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất do việc bị thu hồi đất gây ra (Nghị định 47/2014/NĐ-CP, 2014).
Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, hỗ trợ kinh phí để di dời đến
địa điểm mới (Nghị định 47/2014/NĐ-CP, 2014).
Tái định cư
Tái định cư là việc Nhà nước bồi thường thiệt hại bằng việc giao đất ở mới,
nhà ở tại khu TĐC hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất ở bị thu
hồi mà phải di chuyển chỗ ở mới, và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc
sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó (Nghị định 47/2014/NĐ-CP, 2014).
1.1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai
- Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
Để thực hiện tốt chức năng quản lý nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản
pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với
tình hình thực tế.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
6
Từ sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đời Nhà nước đã không ngừng xây dựng
khuôn khổ pháp lý để kịp thời tháo gỡ những khó khăn phát sinh từ thực tiễn để giải
quyết vấn đề vốn đã phức tạp và nhạy cảm của GPMB. Tuy nhiên, việc thực hiện
các quy định của Nhà nước trong thực tiễn vô cùng khó khăn, nhất là trong điều
kiện các chính sách về đất đai, nhà ở của Việt Nam còn nhiều tồn tại và bất cập, đặc
biệt là các chính sách về bồi thường GPMB, hỗ trợ, tái định cư. Để công tác này
được nhân dân đồng thuận, thì hệ thống pháp luật phải thống nhất, đồng bộ, ổn định
lâu dài và nhất là phải phù hợp với thực tế. Ngược lại, hệ thống pháp luật về đất đai,
cụ thể là các chính sách về bồi thường GPMB, hỗ trợ, tái định cư mà chồng chéo
không thống nhất thì sẽ dẫn đến khó khăn cho công tác này. Vì vậy, Nhà nước ngày
càng quan tâm hoàn thiện hơn nữa về chính sách đất đai nói chung và các chính
sách liên quan đến GPMB nói riêng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012). Thực
tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC.
Thực tế cho thấy từ cơ chế chính sách cho đến áp dụng thực hiện là một vấn
đề không đơn giản. Hiện nay, trên địa bàn thành phố việc quản lý tổ chức thực hiện
không đúng trình tự, không đồng bộ, phân công, phân cấp không rõ ràng …đã ảnh
hưởng rất lớn đến công tác BTHT, tái định cư GPMB của dự án và kết quả làm
chậm tiến độ. Mặt khác, đội ngũ những người làm công tác GPMB trình độ còn hạn
chế và yếu kém cả về chuyên môn lẫn nghiệp vụ cho nên dẫn đến quản lý tổ chức
còn lộn xộn, phức tạp và chưa hiệu quả. Việc lập các khu tái định cư, bố trí di dân
tái định cư chưa được quan tâm thích đáng. Việc giao đất và nhà tái định cư còn
chậm. Chính vì vậy mà công tác này cần xem lại thực hiện tốt để GPMB thuận lợi.
Phải đào tạo và bồi dưỡng đội ngũ làm công tác này để tránh những vướng mắc
không nên gặp trong công tác này (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005).
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một trong những công cụ
quan trọng trong quản lý của Nhà nước về đất đai. Nó giúp cho việc sử dụng đất đai
đúng mục đích, đạt hiệu quả cao và tiết kiệm, giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
7
đai, giúp cho người sử dụng đất có những biện pháp hữu hiệu và kết quả cao trong
quá trình sử dụng đất. Nói cách khác, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một
công tác rất quan trọng trong xây dựng và phát triển kinh tế nói chung và trong quản
lý đất đai nói riêng. Chính vì vậy, Đảng và Nhà nước ta luôn coi trọng công tác quy
hoạch, kế hoạch. Từ trước đến nay công tác này luôn được quan tâm và đẩy mạnh.
Kết quả đạt được của công tác quy hoạch, kế hoạch thể hiện ở nhiều công trình xây
dựng theo quy hoạch, kế hoạch đã được hoạt động và góp phần thay đổi bộ mặt của
đô thị cũng như sự phát triển của đô thị. Xong công tác này còn nhiều bất cập, nhiều
tồn tại yếu kém cả về chuyên môn lẫn nghiệp vụ. Chính vì vậy, khi làm công tác
này phải dựa vào thực tiễn, phải có tính khoa học và định hướng có hiệu quả, phải
tận dụng khai thác đất kém hiệu quả, đất chưa sử dụng, đất trống đồi núi trọc cho
xây dựng và hạn chế tối đa sử dụng vào đất nông nghiệp và đất khu dân cư đông
đúc để giảm bớt khó khăn trong vấn đề GPMB. Mặt khác, công tác quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai phải được công khai cho toàn dân được biết thì GPMB mới
diễn ra thuận lợi, nhanh chóng và không gặp những vướng mắc không đáng có.
Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho
quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch
sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược
điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang
đặt ra (Trương Phan, 1996).
- Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi
thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là
đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến
độ chậm, gây khó khăn cho công tác bồi thường GPMB. Làm tốt công tác đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ
thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng sẽ nhanh hơn.
Yếu tố về nhu cầu kế hoạch xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư
Trong thực tế, khi GPMB ảnh hưởng rất nhiều đến đời sống sản xuất, sinh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
8
hoạt, ăn ở của những người phải di dời. Một trong những vấn đề khó khăn cho họ
đó là việc ổn định chỗ ở. Có nhiều trường hợp được đền bù xong họ vẫn không đủ
điều kiện để ổn định một chỗ ở mới. Chính vì vậy, vấn đề tổ chức một khu tái định
cư cho những người di dời là một vấn đề cần làm. Xong trong thời gian vừa qua
Nhà nước ta chưa có một chính sách, chiến lược cụ thể về triển khai xây dựng các
khu tái định cư cũng như về cơ chế chính sách về đầu tư của các khu này. Mà như ta
đã biết, xây dựng các khu tái định cư là một trong những công tác của GPMB, giúp
cho khâu này thuận lợi để đẩy nhanh xây dựng các công trình của dự án. Vì vậy,
muốn thực hiện được GPMB thuận lợi cho dự án cho nên việc chuẩn bị quỹ đất, quỹ
nhà phục vụ cho tái định cư cần phải chủ động làm trước một bước cho tiến độ và
hiệu quả của dự án.
Yếu tố giá đất và định giá đất
Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định. Định giá được hiểu như là
một nghệ thuật hay khoa học trong việc ước lượng giá trị tài sản cho một mục tiêu
đặt ra. Ở đây có thể nhiều các tính chất của tài sản nhà đất được dùng cho các mục
đích khác nhau như: chỗ ở của dân cư, chỗ kinh doanh thương mại, chỗ sản xuất.
Tuy nhiên, thực tế có rất nhiều lý do đòi hỏi phải định giá nhà đất. Một trong những
lý do đó là định giá cho đền bù GPMB. Và định giá nhằm đưa ra giá đền bù (giá ép
buộc). Hiện nay, công tác định giá đất còn mới mẻ trong khi số lượng dự án đầu tư
xây dựng phát triển hạ tầng càng nhiều và nhiệm vụ đền bù thiệt hại tăng cho nên
công tác định giá đất có vị trí vô cùng quan trọng. Và việc xác định giá đền bù phải
phù hợp với giá thực tế là rất cần thiết để đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất
và cho tiến độ thi công của dự án.
Một trong những nguyên nhân làm chậm tiến độ thực hiện công tác bồi thường
GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Giá đất là số tiền tính
trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao
dịch về quyền sử dụng đất (Phạm Đức Phong, 2002). Theo quy định của pháp luật đất
đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
9
- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND
cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và và
khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01
tháng 01 hàng năm;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Vì vậy việc định giá đất sát với giá thị trường để bồi thường GPMB có vai
trò quan trọng trong việc đẩy nhanh tiến độ GPMB để triển khai dự án.
Thị trường bất động sản
Hiện nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu
trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp
vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong
tương lai. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu
cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi
đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua
Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới
giá đất tính bồi thường.
1.1.1.3. Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng đối với sự phát triển cơ sở hạ
tầng và đời sống xã hội
Sự phát triển cơ sở hạ tầng
Trong mỗi giai đoạn phát triển kinh tế xã hội có một sự phát triển thích ứng
của hạ tầng kinh tế xã hội. Với những phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ tầng kinh tế
xã hội lại trở thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự phát triển của nền kinh tế
xã hội mà trong đó GPMB là điều kiện tiên quyết để dự án xây dựng cơ sở hạ tầng
có được triển khai hay không.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
10
- Tiến độ hoàn thành dự án:
+ Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau
như: tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của những
người dân trong diện bị giải toả… nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian
tiến hành GPMB.
+ GPMB đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự
án có hiệu quả. Ngược lại, GPMB kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng của
các công trình, ảnh hưởng đến việc sử dụng lao động cũng như chi phí cho dự án, có
khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng.
- Tính kinh tế của dự án:
GPMB được thực hiện tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập trung vốn cho các
công trình khác. GPMB kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành
tiến độ dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư.
+ Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh do không đáp ứng được tiến
độ đầu tư vì vậy nhiều dự án mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.
+ Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ
thi công bị ngắt quãng, gây lãng phí rất lớn và ảnh hưởng tới chất lượng công trình.
Đặc biệt các nhà đầu tư trong nước có vốn đầu tư hạn hẹp thì việc quay vòng vốn là
cần thiết để đảm bảo cơ hội đấu thầu của các công trình khác. Thực tế trên địa bàn
cả nước nói chung, có khá nhiều dự án phải dừng lại do không giải phóng được mặt
bằng hoặc ngắt quãng. Một phần do không có sự đồng bộ về chính sách bồi thường
thiệt hại của các cấp chính quyền, mặt khác các dự án đó chưa được sự quan tâm
đúng mức của các cấp, các ngành trên địa bàn đó cũng như sự ủng hộ của người dân
sở tại gây ra sự trì trệ kéo dài. Đây cũng là một trở ngại lớn tác động tiêu cực đến
khả năng thu hút vốn đầu tư, công nghệ nước ngoài vào lĩnh vực xây dựng và phát
triển cơ sở hạ tầng ở nước ta.
Sự phát triển kinh tế - xã hội
Hạ tầng kinh tế xã hội là một khái niệm dùng để chỉ những phương tiện làm
cơ sở phục vụ cho hoạt động kinh tế, văn hoá, xã hội, quốc kế dân sinh như cung
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
11
cấp điện năng, giao thông vận tải, bưu chính, viễn thông, thuỷ lợi, đê điều, trạm xá,
trường học…
Sự phát triển cơ sở hạ tầng của một quốc gia phản ánh trình độ phát triển
kinh tế cũng như nền văn minh của quốc gia đó. Những năm gần đây, các cơ sở hạ
tầng kinh tế xã hội ở các thành phố lớn ở nước ta đã nhanh chóng được cải tạo, đầu
tư làm mới, phần nào đã bắt kịp với yêu cầu của sự chuyển đổi kinh tế và nâng cao
chất lượng cuộc sống đô thị, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và thay đổi bộ mặt một số
khu vực nông thôn. Đạt được kết quả này công tác GPMB đóng vai trò không nhỏ
để đưa các dự án đi vào triển khai đầu tư đúng tiến độ và phát huy hiệu quả.
1.1.2. Cơ sở pháp lý
1.1.2.1. Các văn bản pháp quy của Nhà nước có liên quan đến công tác bồi thường
giải phóng mặt bằng
- Luật Đất đai 2003 (công bố ngày 10 tháng 12 năm 2003 và có hiệu lực từ
ngày 01 tháng 7 năm 2004).
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về
bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP.
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều
của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai trong đó có Nghị định
197/2004/NĐ-CP cụ thể như sau: Sửa đổi, bổ sung Điểm b Khoản 1 Điều 3, sửa
đổi Điều 29, bổ sung Khoản 3 vào Điều 36, sửa đổi Khoản 2 Điều 48.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
12
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về
bồi thường tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 14/2008/TTLB – BTC – BTNMT ngày 31/1/2008 của Bộ Tài
Chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị
định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai.
1.1.2.2. Các văn bản pháp quy của địa phương có liên quan đến công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng
- Quyết định số 01/QĐ-UBND ngày 05/01/2010 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 28/QĐ-UBND ngày 20/6/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên
về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà, công trình kiến trúc gắn liền với đất khi
nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 15/QĐ-UBND ngày 11/7/2012 của UBND tỉnh Thái Nguyên
về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà, công trình kiến trúc gắn liền với đất khi
nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 36/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc phê duyệt giá đất trên đại bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014.
- Hướng dẫn số 1123/HDLS-TC-NN&PTNT của liên sở tài chính – nông
nghiệp & PTNT thực hiện Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND ngày 20/6/2011 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà, công trình kiến
trúc gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
13
1.1.3. Cơ sở thực tiễn
1.1.3.1. Sơ lược về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước trên
Thế giới
Thái Lan
Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá
trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị
trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do chính phủ quản lý, việc đền bù
được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang
tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường.
Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền
bù với mức cao hơn giá thị trường (Nguyễn Ánh Tuyết, 2002).
Hàn Quốc
Ở Hàn Quốc, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo
phương thức tham vấn và cưỡng chế. Phương thức tham vấn được thực hiện thông
qua việc các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án,
cách thức bồi thường. Trong trường hợp tham vấn bị thất bại, Nhà nước phải sử
dụng phương thức cưỡng chế. Theo thống kê của Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc,
ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo
phương thức tham vấn; chỉ có 15% các trường hợp thu hồi đất phải sử dụng phương
thức cưỡng chế.
Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất trên cơ sở các nguyên tắc sau: Thứ nhất,
việc bồi thường do chủ dự án thực hiện. Thứ hai, chủ đầu tư phải thực hiện bồi
thường đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi tiến hành xây dựng các
công trình công cộng. Thứ ba, thực hiện bồi thường cho chủ đất phải bằng tiền mặt,
sau đó mới bằng đất hoặc nhà ở xã hội. Thứ tư, thực hiện bồi thường áp dụng cho
từng cá nhân.
Vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các vùng
nông thôn vào đô thị, thủ đô Seoul đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất định cư
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
14
trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền
thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận. Việc đền bù được
thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua
căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư.
Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản lý,
được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km. Vào những
năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu hết các hộ có
quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiều
lần so với giá gốc.
Tổ chức Nhà ở Quốc gia (một tổ chức xã hội đứng ra bảo đảm trách nhiệm
cung cấp nhà ở tại đô thị, hoạt động như một nhà đầu tư độc lập) được phép thu hồi đất
theo quy hoạch để thực hiện các dự án xây nhà ở (Nguyễn Ánh Tuyết, 2002).
Singapore
Luật pháp Singapore quy định Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và người
dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất. Việc thu hồi đất được thực hiện
dựa trên quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt và tuân thủ các nguyên tắc chủ yếu
sau đây: Thu hồi đất bắt buộc để sử dụng đất vào mục đích công cộng; Hạn chế việc
thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân (chỉ thu hồi trong các trường hợp cần thiết); Việc
thu hồi đất phải được sự đồng ý của Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý
kiến của cộng đồng; Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chặt chẽ do
pháp luật quy định. Nhà nước thông báo cho người bị thu hồi đất biết trước từ 2 đến
3 năm trước khi ra quyết định thu hồi đất. Trường hợp người bị thu hồi đất không
thực hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế
hoặc bị phạt theo Luật xâm chiếm đất công.
Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Singapore có
những điểm đáng lưu ý sau đây:
- Về mức bồi thường thiệt hại, được xác định căn cứ vào giá trị thực tế bất
động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua
nguyên liệu xây dựng nhà ở mới; thuế nhà ở mới v.v. Trường hợp người bị thu hồi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
15
đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do nhà nước xác định, họ có
quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt
hại. Nhà nước trả tiền thuê định giá lại.
Việc xác định mức bồi thường được xác định là giá trị bất động sản do người
bị thu hồi đất đầu tư, không phải là giá trị thực tế của bất động sản. Phần giá trị tăng
thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường.
Điều này có nghĩa là nhà nước không bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà
bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu
tư cơ sở hạ tầng của nhà nước.
Bên cạnh đó, nhà nước cũng xem xét bồi thường cho người bị thu hồi đất các
thiệt hại sau đây: Trường hợp công trình công cộng đi ngang qua bất động sản gây
ảnh hưởng xấu đến lợi ích của người sử dụng đất như tiếng ồn, khói bụi, người đi
đường có thể nhìn vào nhà v.v; trường hợp công trình công cộng gây chia cắt manh
mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục đứng tên chủ sở hữu hoặc chủ
sử dụng đối với phần diện tích đất còn lại.
Nhà nước chi trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo
dỡ nhà ở. Phần giá trị bồi thường còn lại được thanh toán khi người bị thu hồi đất ở
hoàn tất việc di chuyển chỗ ở. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp bách
về chỗ ở sẽ được nhà nước cho thuê nhà ở với giá thuê phù hợp.
- Những yêu cầu sau đây của người bị thu hồi đất sẽ không được xem xét để
bồi thường: Yêu cầu thưởng cho việc di chuyển chỗ ở sớm hoặc cố tình không chịu
thực hiện quyết định thu hồi đất để đòi mức giá bồi thường cao hơn; Yêu cầu đòi
bồi thường phần chi phí đầu tư thêm vào ngôi nhà hoặc xây dựng nhà mới sau khi
nhà nước đã có quyết định thu hồi đất; Yêu cầu bồi thường theo giá mua bán,
chuyển nhượng đất đai thực tế; Trường hợp thu hồi bất động sản đối với hoạt động
kinh doanh không có giấy phép; Trường hợp người sử dụng đất không có căn cứ
pháp lý để bồi thường; Đất sử dụng bất hợp pháp …
- Khiếu nại và giải quyết khiếu nại về bồi thường khi thu hồi đất. Trường hợp
người bị thu hồi đất không nhất trí với mức giá bồi thường họ có quyền khiếu kiện
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
16
về giá trị bồi thường. Hội đồng bồi thường là người có thẩm quyền quyết định về
giá trị bồi thường và đưa ra câu trả lời đối với người khiếu kiện. Nếu người bị thu
hồi đất không đồng ý với câu trả lời của Hội đồng bồi thường thì có quyền khởi
kiện vụ việc ra Tòa Thượng thẩm.
Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của Singapore được tiến
hành thận trọng (đặc biệt đối với đất thuộc sở hữu tư nhân) trên cơ sở các quy định
chặt chẽ của pháp luật. Nguyên tắc công bằng, minh bạch được đề cao trong quá
trình thực hiện nên đã nhận được sự đồng thuận của người dân. Tỷ lệ cưỡng chế khi
thu hồi đất thấp (dưới 1% tổng số các trường hợp thu hồi đất).
- Vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi đất ở rất được Chính phủ Singapore
chú trọng thực hiện. Chính sách này được triển khai gắn với việc bố trí nhà ở do nhà
nước xây dựng (nhà ở công) và cung cấp với giá rẻ đi kèm với một số điều kiện.
Cục Phát triển nhà (HDB) được thành lập năm 1960 có nhiệm vụ cung cấp nhà ở
công cho người dân, trong đó chủ yếu phục vụ công tác tái định cư. Tính từ khi
thành lập đến nay, HDB đã cung cấp nhà ở cho 85% dân số; trong đó có 2% người
dân được thuê căn hộ.
Việc tái định cư được thực hiện trên cơ sở điều tra xã hội học một cách cẩn
thận, tỉ mỉ nhằm thu thập, xác minh các thông tin: Số lượng thành viên trong hộ gia
đình; nguồn thu nhập; nghề nghiệp; nơi làm việc; tình trạng pháp lý của bất động
sản... tạo căn cứ vững chắc cho quá trình thực hiện tái định cư chính xác, công bằng.
Người bị thu hồi đất ở muốn được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung
cấp phải được Cơ quan quản lý đất đai Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục
giới thiệu mua hoặc thuê nhà của Cục Phát triển nhà (HDB) với điều khoản ưu đãi;
được miễn thế chấp…Công dân Singapore được ưu tiên tái định cư. Trường hợp
người bị thu hồi đất ở không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ
trợ thêm một khoản tiền (khoảng 1.200 đô la Singapore).
Nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, Chính phủ có các ưu đãi, hỗ trợ
cho chương trình phát triển nhà ở của HDB, nhất là các chính sách về tài chính, huy
động vốn và hỗ trợ, tạo điều kiện cho người mua nhà. HDB cung cấp nhiều nhà ở
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
