Bài giảng Quản lý xây dựng: Chương 8 - TS. Nguyễn Duy Long

6/1/2010

Khái Niệm về Hợp Đồng Xây
Dựng
Introduction to Construction Contracts

©2010 của Nguyễn Duy Long, Tiến Sỹ

1

Nội dung






Trách nhiệm trong xây dựng
Khái niệm về hợp đồng
Các loại hợp đồng xây dựng và phương
thức thanh toán
Các mẫu hợp đồng trong xây dựng
Các loại bảo lãnh hợp đồng

©2010 của Nguyễn Duy Long, Tiến Sỹ

2

1

6/1/2010

Liability in the Construction Process

TRÁCH NHIỆM PHÁP LÝ
TRONG XÂY DỰNG

©2010 của Nguyễn Duy Long, Tiến Sỹ

3

Trách nhiệm pháp lý trong xây
dựng
Trách nhiệm về hợp đồng (contract
liability)
 Trách nhiệm về sai sót dân sự (tort
liability)
 Trách nhiệm pháp lý (statutory liability)


©2010 của Nguyễn Duy Long, Tiến Sỹ

4

2


6/1/2010

KHÁI NIỆM VỀ HỢP

ĐỒNG

©2010 của Nguyễn Duy Long, Tiến Sỹ

5

Cái gì tạo nên một hợp đồng
đồng?
?
1.
2
2.
3.

Sự chào hàng/sự đề nghị (offer)
Sự chấp nhận (acceptance)
Sự đền đáp (consideration)

o Hợp

đồng không được đi ngược với
pháp luật liên quan

©2010 của Nguyễn Duy Long, Tiến Sỹ

6

3

6/1/2010

Các tài liệu tạo nên hợp đồng









Tài liệu đấu thầu (Hồ sơ mời thầu, chỉ
dẫn cho các nhà đấu thầu, và hồ sơ dự
ự
thầu)
Các điều khoản chung của hợp đồng
Các điều khoản phụ thêm của hợp đồng
Qui định kỹ thuật (specifications)
Bản vẽ
Các báo cáo khảo sát điều kiện hiện
trường
v.v.
©2010 của Nguyễn Duy Long, Tiến Sỹ

7

Giai Đoạn Thi Công

CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG

©2010 của Nguyễn Duy Long, Tiến Sỹ

8

4


6/1/2010

Các loại hợp đồng (1/3)




Phương pháp tính toán chi phí cho nhà thầu thi
công có ảnh hưởng đến chi phí, thời gian của
d án
dự
á và
à mức
ứ độ liên
liê quan của
ủ chủ
hủ đầu
đầ tư/đơn
t /đ
vị thiết kế với dự án
Các hình thức hợp đồng:
◦ Hợp đồng giá cố định

 Hợp đồng trọn gói (hợp đồng khoán gọn)
 Hợp đồng theo đơn giá (hợp đồng theo giá
đơn vị)
◦ Hợp đồng bồi hoàn chi phí (hợp đồng thanh
toán theo thực chi)
©2010 của Nguyễn Duy Long, Tiến Sỹ

9

Các loại hợp đồng (2/3)
Loại hợp đồng
Giá cố định
(fixed price)

Bồi hoàn chi phí
(cost reimbursable)

Trọn gói
(lump sum)

Chi phí + phí cố định
(cost + fixed fee)

Đơn g
giá/Khối lượng
g
(unit price/bill of quantity)

Chi phí + % phí
(cost + % fee)

Giá cao nhất được đảm bảo
(guaranteed maximum price)

Dự toán mục tiêu
(target estimate)

©2010 của Nguyễn Duy Long, Tiến Sỹ

10

5


6/1/2010

Các loại hợp đồng (3/3)


Các câu hỏi cần xem xét:
◦
◦
◦
◦
◦
◦

Có hợp đồng không và ở mức nào?
Bao nhiêu gói?
Dùng loại hợp đồng nào?

Lộ trình thực hiện của các gói?
Quan hệ pháp lý giữa các bên
Chủ đầu tư nên cung cấp thiết bị hay dịch vụ
không?
◦ Sử dụng công nghệ có quyền sở hữu?
◦ Ai quản lý hợp đồng và quản lý công việc?
©2010 của Nguyễn Duy Long, Tiến Sỹ

Qui trình hợp đồng
Giá cố định
Hạn chế về
nhà thầu sẵn
có
Giá cố
định

Thương
lượng

11

Thi công xây
dựng
Chiến lược
hợp đồng

Bồi hoàn chi
phí

Kiểm nghiệm

chiến lược HĐ
Phân tích các lợi ích
Phân tích các trách
nhiệm chi phí

Bồi
hoàn
chi phí

Ngôn ngữ hợp
đồng
ồ
Lựa chọn nhà
thầu
Quản lý hợp đồng
©2010 của Nguyễn Duy Long, Tiến Sỹ

12

6


6/1/2010

Giá cố định





Bồi hoàn chi phí

Giá hợp lý dự trên qui mô
công việc cụ thể, thiết kế và
qui định kỹ thuật đầy đủ, và
điều kiện tự nhiên đã biết
Giám sát và nghiệm thu đầy
đủ từ các bên khác






Nhà thầu nhận tối đa rủi ro, và
có khích lệ để thực hiện một
cách kinh tế



Qui mô và chi phí của công
việc không định nghĩa đầy đủ
Các nhà thầu đủ năng lực
không sẵn sàng chấp nhận rủi
ợp đồng
gg
giá
ro tài chính của hợp
cố
ố định

Chủ đầu muốn kiểm soát
nhiều hơn, phát triển thiết kế
theo tiến triển của DA, hay
nhận chuyển giao công nghệ
từ nhà thầu
Đòi hỏi chủ đầu tư hơn trong
lựa chọn và giám sát nhà thầu
Chủ đầu
đầ tư
t chấp
hấ nhận
hậ nhiều
hiề
rủi ro hơn

Các điều kiện cơ bản của các
loại hợp đồng
©2010 của Nguyễn Duy Long, Tiến Sỹ

13

Thấp

Thấp

Trọn gói + hiệu chỉnh

Kiểm soát của CĐT

T

Linh động của CĐT

Bảng khối lượng (Bill of quantities)

Cao

Cao

Các loại hợp đồng và các yếu tố
khác
Trọn gói

Thấp
Ghi chú:
Cao
CĐT: Chủ đầu tư
Chắc
NT: Nhà thầu

Danh mục giá (Schedule of rates))

Chi phí + phí cố định
Chi phí + % phí

Rủi ro của CĐT
Khuyến khích NT thực hiện
Định nghĩa dự án của
CĐT

Cao

Thấp
Có thể thay
đổi

©2010 của Nguyễn Duy Long, Tiến Sỹ

14

7


6/1/2010

Thời gian dự án và loại hợp
đồng
Loại hợp đồng

5
4

Kỹ thuật cần để
thi công xây
dựng

Thi công

3
Bắt đầu thi
công

2
1

Hoàn
thành dự
án

Thời gian của dự án
1. Bồi hoàn chi phí + % phí
2. Bồi hoàn chi phí + phí cố định
4. Giá cao nhất được đảm bảo 5. Giá cố định trọn gói

3. Giá mục ti

©2010 của Nguyễn Duy Long, Tiến Sỹ

15

Các loại hợp đồng ở Việt Nam


Trong điều kiện Việt Nam (theo thông tư
06/2007/TT-BXD):
)
◦
◦
◦
◦



Hợp đồng trọn gói
Hợp đồng đơn giá cố định
Hợp đồng theo giá điều chỉnh
Hợp đồng kết hợp các loại giá trên

Tham khảo quản lý nhà nước về đấu
thầu của Bộ Kế Hoạch và Đầu Tư:

©2010 của Nguyễn Duy Long, Tiến Sỹ

16

8


6/1/2010

Sample forms of construction contracts

CÁC MẪU HỢP ĐỒNG
TRONG XÂY DỰNG

©2010 của Nguyễn Duy Long, Tiến Sỹ

17

Các mẫu hợp đồng trong xây
dựng
Mẫu tự tạo bởi các bên trong dự án

 FIDIC
 AIA
 AGC
 ASCE
…


©2010 của Nguyễn Duy Long, Tiến Sỹ

18

9


6/1/2010

Bonds

CÁC LOẠI BẢO LÃNH
HỢP ĐỒNG

©2010 của Nguyễn Duy Long, Tiến Sỹ

19

Các loại bảo lãnh hợp đồng
Bảo lãnh dự thầu
 Bảo lãnh thực hiện hợp đồng
 Bảo lãnh tạm ứng
 Bảo lãnh trả tiền nhân công và vật tư

…


©2010 của Nguyễn Duy Long, Tiến Sỹ

20

10