(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NÔNG ANH TÚ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NÔNG ANH TÚ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI
Ngành : Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ QUÝ

Thái Nguyên - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng được sử
dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Thái nguyên, ngày

tháng

năm 2019

Tác giả luận văn
Nông Anh Tú

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự hướng dẫn trực tiếp và quý báu của cô giáo
TS. Vũ Thị Quý, cùng các thầy cô giáo trong Khoa Quản lý Tài Nguyên, phòng
đào tạo trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá
trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Yên Bình, tập thể lãnh
đạo, cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất tỉnh Yên Bái, cán bộ
Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Bình, cán bộ Văn phòng Đăng ký đất
đai và Phát triển quỹ đất huyện Yên Bình, cán bộ Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài
sản tỉnh Yên Bái, cán bộ UBND xã Bảo Ái, cán bộ UBND xã Cảm Ân, cán bộ
UBND xã Yên Bình đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực
hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành
luận văn./.
Thái nguyên, ngày

tháng

năm 2019

Tác giả luận văn
Nông Anh Tú

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................................ii
MỤC LỤC ............................................................................................................................iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH...................................................................................................viii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................................... 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ..................................................................................... 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ................................................................................................. 3
3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI ................................................................................................... 3
Chương 1 ............................................................................................................................... 4
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ............................................................................ 4
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ..................... 4
1.1.1. Khái niệm giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất ......................................................... 4
1.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản ......................................................................... 6
1.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................... 10
1.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất......................................................................................... 16
1.2. ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI ................... 22
1.2.1. Trung Quốc ................................................................................................................ 22
1.2.2. Nhật Bản .................................................................................................................... 22
1.2.3. Mỹ .............................................................................................................................. 23
1.2.4. Một số nước ASEAN ................................................................................................. 24
1.3. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM .................................................. 25
1.3.1. Sơ lược về tình hình đấu giá đất ................................................................................ 25
1.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội ........................................................ 26
1.3.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng ..................................................... 27
1.3.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh .............................................. 28
1.3.5. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Yên Bái ................................................................ 29
1.4. ĐÁNH GIÁ CHUNG ĐỊNH HƯỚNG CHO NGHIÊN CỨU ..................................... 33

Chương 2 ............................................................................................................................. 35
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.................................... 35
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU............................................................. 35
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iv
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................................ 35
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................... 35
2.2. ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN NGHIÊN CỨU .............................................................. 35
2.2.1. Địa điểm nghiên cứu .................................................................................................. 35
2.2.2. Thời gian nghiên cứu ................................................................................................. 35
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ......................................................................................... 35
2.3.1. Giới thiệu về 03 dự án nghiên cứu và tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn
huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái ............................................................................................. 35
2.3.2. Đánh giá quy trình và hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên
Bình, tỉnh Yên Bái ............................................................................................................... 35
2.3.3. Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Yên
Bình, tỉnh Yên Bái ............................................................................................................... 36
2.3.4. Đánh giá khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá
QSDĐ trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái ............................................................. 36
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................ 36
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ........................................................................ 36
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ......................................................................... 36
2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu ......................... 38
2.4.4. Phương pháp đánh giá theo tiêu chí ........................................................................... 38
Chương 3 ............................................................................................................................. 39
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................................................... 39

3.1. GIỚI THIỆU VỀ 03 DỰ ÁN NGHIÊN CỨU VÀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI ............................ 39
3.1.1. Đặc điểm của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh
Yên Bái ................................................................................................................................ 39
3.1.2. Tình hình quản lý đất đai của huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái ................................... 42
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Bình năm 2017 ................................................... 47
3.2. ĐÁNH GIÁ QUY TRÌNH VÀ HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI .................................................. 48
3.2.1. Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Bình .............................. 48
3.2.2. Đánh giá chung về hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Yên Bình............................................................................................................................... 55

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




v
3.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDĐ TẠI 03 DỰ ÁN NGHIÊN CỨU TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI ............................................................. 56
3.3.1. Kết quả của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất ...................................................... 56
3.3.2. Kết quả đánh giá cán bộ và người tham gia đấu giá về công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại 3 dự án .............................................................................................................. 59
3.3.3. Hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án ...................................................... 67
3.4. ĐÁNH GIÁ KHÓ KHĂN, TỒN TẠI VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ ĐẤU GIÁ QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI .......... 73
3.4.1. Khó khăn, tồn tại trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên
Bình, tỉnh Yên Bái ............................................................................................................... 73
3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Yên
Bình, tỉnh Yên Bái ............................................................................................................... 74

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................................. 77
1. KẾT LUẬN...................................................................................................................... 77
2. KIẾN NGHỊ ..................................................................................................................... 77
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................... 79

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CNH

Công nghiệp hoá

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

ĐVT

Đơn vị tính

GCN

Giấy chứng nhận

HĐH

Hiện đại hoá

KDC

Khu dân cư

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

PTQĐ

Phát triển quỹ đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

UBKT

Ủy ban kiểm tra

VNĐ

Việt Nam đồng

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1 Tổng hợp giá khởi điểm của 03 dự án đấu giá QSDĐ .................................41
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái .............47

Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả đấu giá trên địa bàn huyện Yên Bình từ ........................55
Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất ........................58
Bảng 3.5. Đánh giá của cán bộ trong công tác đấu giá ................................................61
Bảng 3.6. Đánh giá của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ...........................62
Bảng 3.7. Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực
hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án .................................................64
Bảng 3.8. Tính minh bạch các thông tin liên quan đến thửa đất..................................65
Bảng 3.9. Các tác nhân gây khó khăn trong quá trình đấu giá ....................................66
Bảng 3.10. Đánh giá của người dân sau khi trúng đấu giá...........................................67
Bảng 3.11. Chênh lệch giữa giá quy định với giá trúng đấu giá ..................................68

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng đất năm 2017 Huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái .......................... 48
Hình 3.2. Quy trình đấu giá QSDĐ của tỉnh Yên Bái ........................................................ 49

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




1
MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá mà con người được

thiên nhiên ban tặng, là thành phần quan trọng không thể thiếu được của môi trường
sống. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không tư liệu sản xuất nào có thể sánh
được, có vị trí cố định và hạn chế về diện tích, là địa bàn phân bố điểm dân cư và là
nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng.
Đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu cho sự phát triển kinh tế
và xã hội, đặc biệt là quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đang diễn ra mạnh
mẽ, dân số ngày càng tăng nhanh việc sử dụng đất hợp lý là vô cùng quan trọng của
con người. Chính điều này làm cho việc phân bổ đất đai vào các mục đích khác
nhau ngày càng trở lên khó khăn và đất đai càng trở lên quý giá. Cùng với sự phát
triển của nền kinh tế đất nước, sự hoàn thiện cơ chế pháp lý về đất đai trong việc
mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau
nhưng chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước. Để phát huy nguồn nội lực từ đất
đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993, Thủ
tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng. Thực tế hình thức này đã đạt được một số thành quả làm đổi
mới bộ mặt của nhiều địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện còn tồn tại việc
giá đất không cụ thể, thanh toán tiền không chặt chẽ. Để khắc phục những tồn tại
đó, Nhà nước đã thay đổi dùng cơ chế lấy quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất.
Có thể khẳng định việc đấu giá quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường
đã đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước
ta trong những năm qua. Với vai trò đó, cùng với Hiến pháp năm 2013 khẳng định:
“Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất
nước, được quản lý theo pháp luật” (khoản 1 Điều 54), “Quyền sử dụng đất được
Nhà nước bảo hộ” (khoản 2 Điều 54).(Quốc hội, 2013). Điều đó thể hiện rõ quan
điểm nhất quán của Nhà nước là bảo vệ quyền sử dụng đất của công dân vừa tạo cơ
sở pháp lý vững chắc để phòng chống và xử lý nghiêm minh các trường hợp sai
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

2
phạm trong việc thực hiện pháp luật về đất đai. Mặt khác, thị trường bất động sản,
mà trong đó phần quan trọng nhất là thị trường đất đai, là yếu tố không thể thiếu của
nền kinh tế thị trường. Để việc đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng đi vào nền nếp,
đảm bảo sự công khai, minh bạch trong chính sách tài chính; tránh gây thất thoát
nguồn thu ngân sách nhà nước, tạo nguồn thu ổn định, bền vững từ khai thác có
hiệu quả nguồn lực từ đất đai và tài sản nhà nước, đòi hỏi phải có một quy trình đấu
giá chặt chẽ, đảm bảo thống nhất. Ngày 17/11/2016 Luật đấu giá tài sản đã được
Quốc hội ban hành, trong đó quy định rõ và thể hiện cụ thể về nguyên tắc, trình tự,
thủ tục đấu giá tài sản; đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản; thù lao dịch vụ đấu giá,
chi phí đấu giá tài sản; xử lý vi phạm, hủy kết quả đấu giá tài sản, bồi thường thiệt
hại; quản lý nhà nước về đấu giá tài sản. Tạo hành lang pháp lý vững chắc cho công
cuộc đổi mới toàn diện đất nước trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế, xây dựng
đất nước Việt Nam xã hội chủ nghĩa hướng đến mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân
chủ, công bằng, văn minh.
Huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái là một trong những địa phương trên cả nước
áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong giao đất, cho thuê đất. Công
tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện trong những năm qua đã đem lại
một số lợi ích phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội và quản lý nhà
nước về đất đai trên địa bàn huyện. Lợi ích của việc đấu giá QSDĐ mang lại về
mặt kinh tế, xã hội và quản lý Nhà nước về đất đai là các yếu tố được nói tới qua
thực tiễn đấu giá QSDĐ. Trên cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn việc
nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất là rất cần thiết góp phần hoàn thiện quy
trình, cơ chế, tăng cường hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, phát huy
nguồn nội lực từ đất đai trong quá trình CNH - HĐH đất nước. Vì vậy, Tôi tiến hành
nghiên cứu và thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
một số dự án trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái”. Nhằm đánh giá một cách
trung thực, khách quan về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên

địa bàn huyện.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá quy trình và hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái.
- Phân tích, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án cụ
thể của huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái.
- Đề xuất một số giải pháp khắc phục khó khăn, tồn tại nhằm nâng cao hiệu
quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Yên Bình.
3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
- Ý nghĩa khoa học: Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công
tác đấu giá quyền sử dụng đất, những yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá quyền
sử dụng đất của khu đất được đấu giá.
- Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng
đất qua các dự án khác nhau, với các phương án đấu giá khác nhau để có thể đề
xuất, rút ra những quy định, xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để đem
lại hiệu quả cao.
Luận văn có thể sử dụng để làm tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên,
nghiên cứu sinh về công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.1. Khái niệm giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm về giá đất
Theo Khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ.
Theo Điều 55 Luật Đất đai quy định: Giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Quốc hội, 2003).
Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất
tính trên một đơn vị diện tích đất, và giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.(Quốc hội, 2013).
Theo quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013 nguyên tắc, phương pháp
định giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định
giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại
đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng
đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng
đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả
năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như
nhau.(Quốc hội, 2013). Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh
tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường.

Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành định
kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện mà
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




5
giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20%
trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp.(Quốc hội, 2013).
Giá đất thị trường là giá bán QSDĐ một thửa đất nào đó có thể thực hiện
được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác
động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền
do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảo thuận
với nhau tại một thời điểm xác định.
Trên thực tế giá đất có hai loại: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị
trường. Giá đất do Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó
giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước, là người đại diện chủ
sở hữu quy định ra giá đất, Nhà nước sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người
quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn
cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai.
Giá đất do Nhà nước quy định nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất
giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao
đất hoặc cho thuê đất. Trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất,
thế chấp, bảo lãnh…Giữa các chủ sử dụng đất thì không áp dụng giá này. Ngược
lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử
dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá
này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp)
giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Qua đó,
để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có

hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
1.1.1.2. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Theo từ điển kinh tế học hiện đại: “Đấu giá là phương pháp bán hàng hóa và
dịch vụ bằng cách xướng giá tối thiểu, sau đó để cho mọi người trả giá, người nào
trả giá cao nhất sẽ mua được hàng. Thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức,
trong đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo sự dịch chuyển của cung và cầu. Đặc
điểm cơ bản của thị trường đấu giá là có sản phẩm tiêu chuẩn hóa, không có sự gặp
gỡ trực tiếp giữa người mua và người bán, có đủ số người để đảm bảo hành vi của
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




6
họ mang tính cạnh tranh. Đây là mô hình tuyệt vời về cung ứng hàng hóa và tính
cạnh tranh”.(Nguyễn Văn Ngọc, 2006).
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán
công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham
gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người
mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán
tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt
động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được
chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực
hiện việc bán đấu giá.(Nguyễn Thị Minh, 2010).
1.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản
Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và
lưu thông hàng hóa. Một thì trường phát triển phải có đủ 3 yếu tố: Chủ thể, khách
thể và giới trung gian.
Thị trường bất động sản (BĐS) được hiểu là nơi mà người bán BĐS và người
mua BĐS giao dịch với nhau. Người bán và người mua có thể ở cùng một địa điểm,

có thể liên hệ thông qua trung gian (người môi giới) hoặc thông qua phương tiện
thông tin liên lạc khác, thông qua đó giá cả bất động sản được xác định.
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường
định hướng XHCN ở nước ta. Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó không tồn tại thị trường
chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai với
ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.(Quốc hội, 2013).
1.1.2.1. Bất động sản
Hiện nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo Luật cổ La
mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản". Như vậy bất động
sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra
do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như công trình xây dựng...Và tất
cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7
(chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và
công năng được xác định.
Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản là các tài
sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn
liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp
luật". (Quốc hội, 2015).
Không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS. Nhiều
BĐS không phải là BĐS hàng hoá. Thí dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất
công cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật về chế độ sở hữu ở
nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có

quyền sử dụng đất mới là hàng hoá trong thị trường BĐS.
1.1.2.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh
tế. Thị trường bất động sản có liên quan đến lượng tài sản rất lớn trong nền kinh tế
của một nước. Việc phát triển thị trường bất động sản tạo ra những kích thích cho
đầu tư vào đất đai. Sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các ngành, các vùng
lãnh thổ; Chuyển bất động sản thành tài sản chính để thu hút và huy động các nguồn
lực tài chính cho nền kinh tế.
Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS.
Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS. Có nhiều
cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một điểm
chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được
thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc trưng của hàng
hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ
hoạt động của thị trường BĐS.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua
bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển
dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan
hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên
quan đến BĐS.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8
Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau:
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các
quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường

được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng
của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao
dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần chỉ địa
điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao
dịch về bất động sản diễn ra. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.2.3. Thị trường quyền sử dụng đất
Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị
trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị
trường sơ cấp. Thứ hai, là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người
sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường người ta đặt tên cho
loại hình này là thị trường thứ cấp.
Trước đây, hoạt động của thị trường sơ cấp chỉ là những quyết định hành
chính mang tính bao cấp, xin - cho về đất. Theo Luật Đất đai năm 2003, thị trường
sơ cấp có cơ chế hoạt động phù hợp với kinh tế thị trường như đấu giá quyền sử
dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất thay mặt cho
Nhà nước chuyển quỹ đất đã thu hồi theo quy hoạch vào thị trường thứ cấp phù hợp
với cơ chế thị trường, thu hẹp diện Nhà nước thu hồi đất, khi thu hồi đất Nhà nước
bồi thường theo giá đất được quy định sát với giá thị trường, mở rộng diện nhà đầu
tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng, thuê, nhận
góp vốn để có đất thực hiện dự án...

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

9
Hoạt động của thị trường thứ cấp luôn phản ánh đầy đủ tính chất của hoạt
động theo cơ chế thị trường. Trước đây, Nhà nước còn có những can thiệp không
cần thiết gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển nhượng của người
đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước. Nay theo Luật
Đất đai năm 2013, Nhà nước không can thiệp vào hoạt động của thị trường, Nhà
nước chỉ quản lý mục đích sử dụng đất đối với các loại đất quan trọng gồm đất nông
nghiệp, đất chuyên trồng lúa, đất có rừng, đất phi nông nghiệp giao không thu tiền
sử dụng đất, đất phi nông nghiệp giao có thu tiền sử dụng đất, đất ở.
Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của đất
đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng giá đất sau
đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Như vậy, đất đai là một yếu tố
không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất không thể tách
rời khỏi bất động sản, thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao gồm thị trường
nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất động sản nông
nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình công cộng…Xét về
hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển nhượng; thị trường cho thuê;
thị trường xây dựng - kinh doanh - chuyển giao. Thị trường quyền sử dụng đất có
đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị trường bất động sản, trong mỗi hình thức
kinh doanh bất động sản.
Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua một giai đoạn hơn 10 năm
1993 - 2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà nước
quy định chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường, có nơi có lúc chỉ bằng 20% tới
40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị trường tại thời điểm năm
2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ 50 lần tới 100 lần. Cơ chế "xin - cho" về đất là
đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ đó hiện tượng tham nhũng trong
quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ tiền tiết kiệm trong dân vào bất động sản xảy
ra ngày càng phổ biến. Đến năm 2004 khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi
hành, luật pháp về đất đai đã xóa bỏ cơ chế "xin - cho" về đất, giá đất trên thị trường

chững lại và có xu hướng giảm. Từ đó hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm
nhiều, hiện tượng đầu cơ về đất và hiện tượng cất trữ tiền tiết kiệm trong BĐS gần
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




10
như không còn. Thị trường BĐS đã "hiện nguyên hình", cung thật và cầu thật đã
nhìn thấy nhau nhưng chưa gặp nhau vì giá cung còn cao hơn khả năng thanh toán
của cầu. (Phùng Ngọc Phương và cộng sự, 2011). Và hiện nay khi Luật Đất đai
2003 được thay thế bằng Luật Đất đai 2013 thì với việc xác định giá đất cụ thể và
chính xác hơn thì nhu cầu về BĐS ngày cảng giảm mạnh.
Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý luận
và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất" hay "thị
trường đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất đai còn có
khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết
bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi
mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia
cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch. Cơ chế
thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng
được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn
đất đai. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hàm lượng
khoa học còn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát
triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp. Hệ thống các cơ
quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm
trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai.
1.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định

188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ và
phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Phương pháp hệ số điều chỉnh
giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày
15/05/2014 của Chính Phủ.
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




11
dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,
hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất,
loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương
số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so
với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất)
của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng
giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống
có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử
dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát
triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng

cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Phương pháp này
được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính
giá trị quyền sử dụng đất mà thửa đất (khu đất) của dự án có giá trị không lớn; xác
định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp dự án có
các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập
từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Việc bổ sung phương pháp này đáp ứng được
yêu cầu thực tiễn trong công tác định giá đất, bởi trong cơ chế kinh tế thị trường
hiện nay mỗi giao dịch diễn ra trong nền kinh tế luôn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu
tố khách quan, chủ quan, thậm chí dẫn tới không thể kiểm soát được giá thị trường.
Trong trường hợp đó, việc bổ sung giá đất lựa chọn để so sánh còn là giá trúng đấu
giá quyền sử dụng đất được đảm bảo bằng cơ chế kiểm soát theo hoạt động đấu giá
quyền sử dụng đất, vì thế giá đất lựa chọn để so sánh đảm bảo minh bạch và phù
hợp với thị trường. Ngoài ra, việc sửa đổi như vậy về giá đất lựa chọn để so sánh,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




12
định giá còn mang lại cơ hội cho việc định giá đất đồng loạt với những thửa đất ở
nơi ít có giao dịch hoặc không có giao dịch, đáp ứng nhu cầu định giá đất với số
lượng thửa đất còn lớn như hiện nay bổ sung sự khiếm khuyết về năng lực của đội
ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế.(Phùng Ngọc Phương, 2011).
1.1.3.2. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu
- Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều không có quy định về giá đất
trong đấu giá quyền sử dụng đất.
- Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày
16/3/2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt
động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê

đất. Quy định về nguyên tắc xác định giá khởi điểm như sau: Giá khởi điểm quyền
sử dụng đất đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực
tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan nhà nước có
thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới của
thửa đất đấu giá; không được thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh ban hành theo quy định pháp luật (sau đây gọi tắt là giá đất do Uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh quy định).
- Tại Mục 1 Khoản 2 Điều 1 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015
sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn việc xác
dịnh giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất
để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Xác định giá khởi điểm để
đấu giá quyền sử dụng đất như sau:
Giá khởi điểm đấu giá quyền
sử dụng đất (đồng)

=

Diện tích đất
(m2)

x

Giá đất cụ thể
(đồng/m2)

Trong đó: Diện tích đất là diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; Giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định.
- Mục 1 khoản 4 Điều 1 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 quy
định về thẩm quyền xác định giá khởi điểm như sau:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




13
+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm đấu giá
quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
+ Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp
huyện quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo thẩm quyền.
a. Các văn bản qui định giá đất theo Luật Đất đai 2003
- Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban
hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số
114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các
loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ chức
mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất
theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày
30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số 05/2004/NĐ-CP, Nghị định số
17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.
- Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về thẩm
định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-BTC về hướng
dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định số
24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam;

Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam. Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều
kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn về giá đất. Thông tư
số 03/2012/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn mức
thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệ phí
cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản. Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16
tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




14
độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất.
b. Các văn bản xác định giá khởi điểm theo Luật Đất đai 2013
- Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban hành
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định
về giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư
số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định
chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ
thể và tư vấn xác định giá đất.
- Đến năm 2015 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đã ban hành
Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4 tháng 4 năm 2015 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá
quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Bộ Tài
chính ban hành Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2015 của Bộ Tài
chính về việc sửa đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16
tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài

chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất;
- Đến năm 2016 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đã ban hành
Thông tư liên tịch số số 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT của Bộ Tài chính – Bộ Tài
nguyên và Môi trường ngày 22/6/2016 về việc hướng dẫn việc thẩm định dự thảo
bảng giá đất của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định phương án giá đất của
Hội đồng thẩm định giá đất.
1.1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSDĐ
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc
xác định giá đất, vị trí đóng vai trò quan trọng trong hoạt động sản xuất, kinh doanh
(ví dụ: Vị trí thuận lợi về giao thông, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi đối với khu
vực xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ...) hay giữ vai trò quan trọng trong
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




15
sinh hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi trường và các sự thuận lợi
của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (ví dụ: Các vị trí ở khu trung tâm văn hóa,
kinh tế - xã hội, thương mại... Sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng vị trí
mặt tiền). Tóm lại, vị trí của khu đất có tác động rất lớn đến giá trị sử dụng và giá
của khu đất.
- Mục đích sử dụng đất: Giá trị sử dụng của khu đất tùy thuộc vào mục đích
sử dụng của khu đất đó, đối với mỗi khu đất sẽ có nhiều sự lựa chọn mục đích sử
dụng khác nhau, tuy nhiên mục đích nào đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất thì sẽ
làm tăng lên giá trị của khu đất và khẳng định tầm quan trọng của vị trí khu đất đối
với mục đích sử dụng đó.
- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như

hệ thống giao thông hoàn chỉnh đến mức độ nào? Hệ thống cấp thoát nước tốt được
xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang bị hiện đại đến thế
nào? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt ở quy mô như thế nào...
Đây là một trong những yếu tố làm tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ:
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho thương mại, văn
phòng, các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ thu hút các trung tâm khác
đến đây kinh doanh, buôn bán, mở các cửa hàng dịch vụ sẽ làm cho giá đất thực tế ở
đây tăng lên.
- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có
ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên
đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì vậy giá
trúng sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005).
Như vậy, các yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ là
những yếu tố liên quan đến BĐS đó, tác động và ảnh hưởng đến BĐS nhằm thay
đổi giá trị của BĐS đó trong tương lai, từ đó nâng cao giá trị của BĐS và thu hút
những người có nhu cầu.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN