luận văn thạc sĩ hoàn thiện thẩm định giá trị bất động sản là tài sản đảm bảo tại ngân hàng TMCP đại chúng việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO

TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM

Ngành: Tài chính – Ngân hàng

HỌ TÊN HỌC VIÊN: LƯU THÀNH TRUNG

HÀ NỘI - 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO

TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM

Ngành: Tài Chính – Ngân Hàng
Mã số: 8340201

Họ và tên học viên: Lưu Thành Trung

Người hướng dẫn: PGS.TS. ĐÀO THỊ THU GIANG

HÀ NỘI - 2019


LỜI CAM ĐOAN

Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi
cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này này do tôi tự thực hiện và không
vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật. Những số liệu trong các bảng
biểu, biểu đồ, sơ đồ phục vụ cho việc phân tích, đánh giá, nhận xét được chính tác
giả thu thập từ các nguồn và có ghi trong phần tài liệu tham khảo. Bên cạnh đó, một
số thông tin, nhận xét, đánh giá, số liệu của các tác giả và các tổ chức khác được sử
dụng trong đề tài cũng được thể hiện trong phần danh mục tài liệu tham khảo.

Nếu có bất kì gian lận nào, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước Hội đồng
về kết quả luận văn của mình.

Tác giả luận văn

Lưu Thành Trung


LỜI CẢM ƠN

Tác giả xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo trường Đại học Ngoại Thương,
tập thể lãnh đạo và các thầy, cô giáo Khoa Sau đại học
Tác giả đặc biệt gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến cô giáo PGS, TS Đào Thị Thu
Giang đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tác giả trong quá trình nghiên cứu và hoàn
thành luận văn.
Tác giả xin trân trọng cảm ơn các đồng nghiệp tại các ngân hàng TMCP Đại

Chúng Việt Nam đã tạo điều kiện cho tác giả phỏng vấn chuyên môn góp phần hoàn
thiện công trình nghiên cứu của tác giả.
Tác giả luận văn

Lưu Thành Trung


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................
LỜI CẢM ƠN..............................................................................................................
MỤC LỤC....................................................................................................................
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
.........................................................................
DANH MỤC CÁC BẢNG ..........................................................................................
DANH MỤC HÌNH VẼ ..............................................................................................
TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN ...............................................
LỜI MỞ ĐẦU.......................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ
TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI........................1
1.1 Bất động sản và bất động sản là tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng
thương mại.................................................................................................... 1
1.1.1 Khái quát về bất động sản................................................................... 1
1.1.2 Bất động sản là tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng thương mại..........5
1.2 Thẩm định giá trị bất động sản là tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng
thương mại.................................................................................................... 6
1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm
bảo tại Ngân hàng thương mại.............................................................................. 6
1.2.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản......................................... 9

1.2.3 Quy trình thẩm định giá bất động sản................................................ 11
1.2.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản...................................14
1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm
bảo tại các Ngân hàng thương mại........................................................... 29
1.3.1 Các nhân tố chủ quan........................................................................ 29
1.3.2 Các nhân tố khách quan..................................................................... 31
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ

BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI

SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẠI CHÚNG
VIỆT NAM............................................................................................................ 34
2.1 Tổng quan về Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam.............................34
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Đại Chúng
Việt Nam............................................................................................................. 34
2.1.2 Sơ lược về Phòng thẩm định giá tài sản của PVcomBank.................43
2.2 Thực trạng thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại ngân hàng
TMCP Đại Chúng Việt Nam...................................................................... 45
2.2.1 Quy định của PVcomBank về bất động sản là tài sản đảm bảo.........45
2.2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản tại PVcomBank......................49
2.2.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP
Đại Chúng Việt Nam........................................................................................... 54
2.2.4 Quy định một số trường hợp cụ thể khi thẩm định giá bất động sản .. 56


2.3 Thực trạng thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại
PVcomBank giai đoạn 2016-2018............................................................. 62
2.3.1 Tình hình bảo đảm tiền vay bằng các loại tài sản tại PVcomBank giai
đoạn 2016-2018.................................................................................................. 63
2.3.2 Tình hình thẩm định giá bất động sản và phê duyệt hồ sơ thẩm định

giá tại PVcomBank giai đoạn 2016-2018............................................................ 65
2.4 Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại
PVcomBank................................................................................................ 73
2.4.1 Những kết quả đạt được trong thẩm định giá bất động sản là tài sản
đảm bảo tại PVcomBank..................................................................................... 73
2.4.2 Những khó khăn và hạn chế trong thẩm định giá bất động sản là tài
sản đảm bảo tại PVcomBank.............................................................................. 74
2.4.3 Nguyên nhân..................................................................................... 78
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI
CHÚNG VIỆT NAM............................................................................................. 83
3.1 Định hướng phát triển của Ngân hàng và quan điểm hoàn thiện thẩm
định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Đại
Chúng Việt Nam......................................................................................... 83
3.1.1 Định hướng phát triển của Ngân hàng và hoạt động cho vay thế chấp
tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam........................................................ 83
3.1.2 Quan điểm hoàn thiện thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo
tại Ngân hàng...................................................................................................... 84


3.2 Giải pháp hoàn thiện thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại
Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam.................................................. 86
3.2.1 Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản..............................86
3.2.2. Sử dụng linh hoạt các phương pháp thẩm định giá bất động sản......88
3.2.3 Hoàn thiện công tác thu thập, xử lý và phân tích thông tin................89
3.2.4 Hoàn thiện phần mềm thẩm định giá PVcomBank............................90
3.2.5 Giải pháp về nhân sự......................................................................... 91
3.2.6 Tăng cường sự kết hợp giữa bộ phận tín dụng và bộ phận thẩm định giá
...........................................................................................................................94

3.2.7 Một số giải pháp hoàn thiện khác...................................................... 94
3.3 Một số kiến nghị............................................................................................ 95
KẾT LUẬN............................................................................................................ 98
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................. 99


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu
BĐS

Ý nghĩa
Bất động sản

CTXD

Công trình xây dựng

KHCN

Khách hàng cá nhân

KHDN

Khách hàng doanh nghiệp

NHTM

NHTM

PVcomBank

Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam

QSD

Quyền sử dụng

QSH

Quyền sở hữu

TĐG

Thẩm định giá

TMCP

Thương mại cổ phần

TSĐB

Tài sản đảm bảo

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1 Mạng lưới chi nhánh, điểm giao dịch của PVCOMBANK trên toàn quốc

35
Bảng 2.2 Tình hình huy động – cho vay của PVcomBank giai đoạn 2016-2018.....41
Bảng 2.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của PVcomBank giai đoạn 2016-2018....42
Bảng 2.3 Điều kiện và tỷ lệ cấp tín dụng với BĐS là tài sản đảm bảo tại
PVcomBank............................................................................................................ 46
Bảng 2.4 Tình hình dư nợ tại PVcomBank giai đoạn 2016-2018............................64
Bảng 2.5 Tình hình số lượng hồ sơ thẩm định giá giai đoạn 2016-2018.................66
Bảng 2.6 Tình hình nợ quá hạn đảm bảo bằng bất động sản giai đoạn 2016-2018 .. 67


DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 2.1 Cơ cấu tổ chức của PVcomBank tại Hội sở.............................................. 38
Hình 2.2: Sơ đồ tổ chức tại Phòng thẩm định giá tài sản PVcomBank....................43


TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN
Luận văn bao gồm 03 chương:
Chương I: TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ
TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI.
Chương II: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI
SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẠI CHÚNG
VIỆT NAM.
Chương III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI CHÚNG
VIỆT NAM.
Bằng phương pháp phân tích và tổng hợp lý thuyết kết hợp tổng kết kinh
nghiệm, luận văn về cơ bản đã thể hiện được những nội dung sau:
- Thể hiện rõ nội dung của thẩm định giá trị bất động sản là tài sản đảm bảo tại
các ngân hàng thương mại
- Thực trạng thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân Hàng

Thương Mại Cổ Phần Đại Chúng Việt Nam, nêu rõ được những vấn đề còn tồn
đọng trong quá trình thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo.
- Liên hệ với tình hình thực tế đối với hoạt động thẩm định giá bất động sản,
từ đó đưa ra các khuyến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định giá
bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân Hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam.


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Dựa trên quan điểm chung của các Ngân hàng về giá trị bất động sản: giá bất
động sản có thể mua bán, chuyển nhượng trên thị trường nên việc thẩm định giá trị
bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng cũng chính là hoạt động định giá bất
động sản trên thị trường. Hoạt động tín dụng luôn tiềm ẩn rủi ro và khó lường vậy
nên một trong những mối quan tâm hàng đầu của các Ngân hàng TMCP hiện nay đó
là việc xác định giá trị bất động sản tài sản đảm bảo trong cho vay. Việc xác định giá
trị bất động sản là tài sản đảm bảo một mặt giúp cho ngân hàng xác định được mức
cho vay hợp lý trên cơ sở tính toán và dự báo được các rủi ro có thể xảy ra, đồng
thời tăng tính cạnh tranh của các NHTM trong việc tạo lập uy tín và thu hút khách
hàng, nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng của các NHTM. Mặt khác, việc xác
định chính xác giá trị bất động sản là tài sản đảm bảo tạo điều kiện cho khách hàng
hoạt động thuận lợi hơn, đồng thời tạo niềm tin cho khách hàng vào chất lượng hoạt
động của các NHTM. Như vậy, việc thẩm định giá trị hay thẩm định giá bất động
sản là tài sản đảm bảo không chỉ giúp cho hoạt động tín dụng an toàn, là “sợi dây
bảo hiểm” của ngân hàng đề phòng khi khách hàng xảy ra rủi ro, mà nó còn nâng
cao ý thức trách nhiệm sử dụng vốn vay có hiệu quả, ý thức trả nợ đúng hạn của
người vay. Tuy nhiên, một phần nguyên nhân do thị trường Bất động sản tại Việt
Nam đang trong giai đoạn chưa ổn định và còn kém minh bạch trong một số trường
hợp, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng thẩm định giá gây khó khăn trong việc xây

dựng một quy trình và một phương pháp chung trong việc thẩm định giá bất động
sản là tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng TMCP. Việc xác định giá trị bất động sản
là tài sản đảm bảo hợp lý, sát giá thị trường là một vấn đề quan trọng. Nếu định giá
cao Ngân hàng sẽ gặp nhiều rủi ro trong thanh khoản tài sản nếu khách hàng mất
khả năng thanh toán nợ vay, tuy nhiên nếu định giá tài sản thấp, hoạt động tín dụng
ngân hàng sẽ gặp nhiều hạn chế do không đáp ứng đúng, đủ nhu cầu của khách
hàng.


2

Nhận thấy tầm quan trọng của hoạt động thẩm định giá bất động sản là tài sản
đảm bảo tại Việt Nam nói chung, tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam nói
riêng, tôi quyết định chọn đề tài “Hoàn thiện thẩm định giá trị bất động sản là tài
sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam” nhằm nghiên cứu hoạt
động thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo, phân tích và đề xuất giải pháp
góp phần hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại
Ngân hàng.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu
Hình thành từ những năm 1940, công tác thẩm định giá từng bước được thừa
nhận là một nghiệp vụ không thể thiếu của ngành tài chính vì nó có thể khắc phục,
giải quyết những những khó khăn, vướng mắc mà nghề kế toán hay kiểm toán
không thể thực hiện được khi cần phải xác định giá trị của cải trong xã hội không
trên cơ sở số học đơn thuần theo tài liệu, sổ sách mà trên cơ sở thông tin thị trường
tại thời điểm cần xác định. Công tác thẩm định giá là công tác duy nhất trong các
ngành tài chính được chấp nhận là “nghệ thuật” khi phải đưa ra các giả định có tính
chủ quan của người làm thẩm định để lấp các chỗ trống trong công thức, thuật toán
kinh tế mang tính số học khô khan. Mức độ chính xác, tin cậy của kết quả thẩm định
giá được thể hiện ở khả năng tiếp cận thị trường và khả năng, trình độ lập luận phân
tích của thẩm định viên để thuyết phục được các đối tượng liên quan chấp nhận một

giá trị của tài sản có tính độc lập, khách quan nhất. Hiện nay, việc nghiên cứu các
giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản nói chung và thẩm định
giá bất động sản nói riêng nhận được sự quan tâm của rất nhiều nhà khoa học.
Nhiều công trình khoa học ở những phạm vi và mục đích tiếp cận khác nhau đã đề
cập đến cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá, đánh giá thực trạng công tác thẩm
định giá tại một Ngân hàng cụ thể, từ đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện
công tác thẩm định giá. Tiêu biểu là:
-

Ngô Thị Phương Thảo (2011), Định giá bất động sản thế chấp trong Ngân

hàng TMCP Việt Nam hiện nay, Luận văn tiến sĩ, trường Đại học Kinh tế quốc dân,
Hà Nội.


3

- Nguyễn Đình Nam (2008), Định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại
ngân hàng phát triển Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, trường Đại học Kinh tế quốc dân,
Hà Nội
Ngoài ra cũng có nhiều bài báo, tạp chí đưa ra những phân tích, nhận định
chuyên sâu về công tác thẩm định giá trong doanh nghiệp và đóng góp những ý kiến
quý báu từ việc cung cấp cơ sở thông tin, dữ liệu phục vụ cho việc phân tích cho
đến những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá.
Đề tài luận văn tác giả lựa chọn “Hoàn thiện thẩm định giá trị bất động sản là
tài sản đảm bảo tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Chúng Việt Nam” là đề tài
đầu tiên nghiên cứu về công tác thẩm định giá tại Ngân hàng Thương mại cổ phần
Đại Chúng Việt Nam, luận văn đã kế thừa những đánh giá, nhận định của các tác giả
trong các công trình nghiên cứu tại nhiều doanh nghiệp khác nhau, từ thực trạng
công tác thẩm định giá tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Chúng Việt Nam,

tác giả đã đưa ra những ý kiến đánh giá và các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện
công tác thẩm định giá tại Ngân hàng.
3. Mục tiêu nghiên cứu
- Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại các Ngân
hàng thương mại cổ phần.
- Phân tích, đánh giá thực trạng thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo
tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam.
- Trên cơ sở lý luận và thực tiễn đã nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp nhằm
hoàn thiện thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Đại
Chúng Việt Nam.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại
Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam.


4

- Phạm vi nghiên cứu: Thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân
hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam giai đoạn 2016-2018.
5. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu những cơ sở lý luận về hoạt động thẩm định giá.
-

Nghiên cứu, phân tích thực tiễn hoạt động thẩm định giá bất động sản là

TSĐB tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam.
-

Đề xuất các biện pháp hợp lý nhằm Hoàn thiện thẩm định giá trị bất động sản

là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Chúng Việt Nam.
6. Phương pháp nghiên cứu
6.1. Cách tiếp cận và quy trình
Từ việc nghiên cứu giáo trình và các công trình nghiên cứu đã có trước đó, tác
giả tìm ra cơ sở lý thuyết cho phân tích thực trạng. Dựa vào đó, tác giả sẽ phân tích
công tác thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo hiện tại của Ngân hàng
TMCP Đại Chúng Việt Nam, kết hợp tham khảo các thông tin bên ngoài để tìm ra
những điểm bất ổn đang tồn tại. Từ đó, tác giả đóng góp ý kiến về các giải pháp để
hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng
TMCP Đại Chúng Việt Nam.
6.2. Các dữ liệu cần thu thập và nguồn thu thập
Luận văn sử dụng các dữ liệu thứ cấp được thu thập từ các tài liệu bên ngoài
và tài liệu do PVcomBank phát hành:
Tài liệu bên ngoài:
- Lý thuyết về thẩm định giá bất động sản trong các giáo trình, luận văn;
- Các dữ liệu trên các trang thông tin điện tử, các bài báo, tạp chí;
- Các văn bản pháp luật, các chính sách của Nhà nước.
Tài liệu thu thập tại PVcomBank:


5

- Báo cáo tài chính của PvcomBank;
- Website chính thức của PVcomBank;
- Các tài liệu khác liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản.
6.3. Phương pháp thu thập dữ liệu
Nghiên cứu các giáo trình, luận văn từ đó hệ thống hóa lại các nội dung theo
quan điểm của bản thân tác giả. Các dữ liệu khác bên ngoài Ngân hàng, tác giả thu
thập qua mạng internet. Dữ liệu bên trong Ngân hàng do các phòng ban cung cấp.
6.4 Cách thức xử lý và phân tích dữ liệu

- Kiểm tra lại về độ chính xác và tin cậy của dữ liệu thu thập được trước khi
phân tích, trình bày và đưa ra các nhận xét.
- Phân loại một số đánh giá của tác giả khác theo các nội dung phân tích để dễ
dàng tra cứu và sử dụng trong quá trình nghiên cứu.
7. Giới hạn của đề tài
- Không gian: Tập trung nghiên cứu thực trạng thẩm định giá bất động sản là
tài sản đảm bảo tại ngân hàng mà không đi sâu vào các lĩnh vực khác của nền kinh
tế.
- Thời gian: Từ khi Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank)
được thành lập năm 2013 đến nay.
8. Những đóng góp mới về mặt khoa học, thực tiễn của luận án
- Về khoa học: Đề tài nghiên cứu đã góp phần xây dựng cơ sở khoa học cho
việc thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam
- Về thực tiễn: Là công trình nghiên cứu có hệ thống và logic từ đánh giá hiện
trạng thẩm định giá bất động sản và phân tích tồn tại, hạn chế của công tác thẩm
định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng TMCP. Đề tài luận văn
là tài liệu có giá trị tham khảo cho các cơ quan có thẩm quyền.


6

9. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, danh muc
các chữ viết tắt và các phụ lục, luận văn được kết cấu thành 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về thẩm định giá trị bất động sản là tài sản đảm bảo tại
các Ngân hàng thương mại
Chương 2: Thực trạng thẩm định giá trị bất động sản là tài sản đảm bảo tại
Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện thẩm định giá trị bất động sản là tài
sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam

10. Điểm mới của Luận văn
Nghiên cứu đã làm rõ một số vấn đề lý luận và thực tiễn của hoạt động thẩm
định giá bất động sản trên cơ sở tổng quan có chọn lọc một số quan điểm cơ bản của
các nhà kinh tế học trên thế giới và một số Tổ chức quốc tế, kết hợp đúc rút thực
tiễn tại Việt Nam tác giả đã đề xuất quan niệm về thẩm định giá bất động sản nói
chung và thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng Thương mại
cổ phần Đại Chúng Việt Nam nói riêng.
Thay vì chỉ nêu ra các khái quát chung về thẩm định giá, Luận văn đưa ra phân
tích cụ thể những tồn tại, hạn chế trong hoạt động thẩm định giá bất động sản là tài
sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt nam để từ đó tìm ra điều kiện
cần và khuyến nghị để hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản.


1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ
TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1 Bất động sản và bất động sản là tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng thương
mại
1.1.1 Khái quát về bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm
Theo Bộ Luật dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã
hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 24/11/2015 thì “Bất động sản là các tài
sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác
gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp
luật”.
Theo tiêu chuẩn TĐG quốc tế: “Bất động sản là đất đai và những công trình
do con người tạo nên gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình cùng với những tài
sản nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất”.
Theo Essentials of real estate economics / Dennis J. McKenzie, Richard M.
Betts. 1996.trang 3: “Bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản không di dời

được được quy định bởi pháp luật”.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 07 (Thông tư 28/2015/TT-BTC) Phân loại tài sản trong thẩm định giá (Ký hiệu: TĐGVN 07): “Bất động sản là các
tài sản không di dời được; Bất động sản có đặc điểm là gắn cố định với một không
gian, vị trí nhất định, không di dời được, bao gồm:
- Đất đai;
- Công trình xây dựng trên đất gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
-

Các tài sản khác theo quy định của pháp luật”.


2
Từ những khái niệm trên có thể định nghĩa Bất động sản như sau:
- Thứ nhất, Bất động sản là tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai
không di dời được, do vậy Bất động sản có tính cố định về vị trí. Từng vị trí cụ thể
của Bất động sản quyết định giá trị và lợi ích của nó. Yếu tố vị trí được đánh giá chủ
yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các công trình công cộng như thương mại,
y tế, giáo dục, văn hóa và khả năng tiếp cận. Đồng thời cũng do đặc điểm trên, mà
yếu tố vùng và khu vực tác động đến lợi ích mang lại của Bất động sản.
- Thứ hai, Bất động sản là một tài sản nhưng khác các tài sản khác là không thể di
dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Từ đó có thể cho rằng Bất động sản là đất đai, tài

sản gắn liền với đất, nhà cửa, công trình kiến trúc; các tài sản gắn liền với đất là là
Bất động sản khi chúng tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định, chức năng
này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi đất đai.
- Thứ ba, Bất động sản cũng là một tài sản đặc biệt, mang tính cá biệt do sự
khác nhau về vị trí, kiến trúc, hướng, ngoại cảnh...
- Thứ tư, Bất động sản có giới hạn về quy mô diện tích bề mặt do giới hạn về

diện tích đất đai và do yếu tố vị trí quyết định, điều này dẫn đến sự khan hiếm về
Bất động sản. Thêm vào đó, cung về Bất động sản luôn nhỏ hơn cầu về Bất động
sản, do đó trong thời gian dài giá trị Bất động sản luôn có xu hướng tăng đặc biệt là
ở những khu vực đang phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển.
- Thứ năm, Bất động sản chịu ảnh hưởng và tác động mạnh của các Bất động
sản liền kề và các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan.
1.1.1.2 Các thuộc tính của bất động sản
a. Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của Bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của
đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính
khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu
vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và


3
không di dời được của đất đai nên hàng hoá Bất động sản có tính cá biệt. Trong
cùng một khu vực nhỏ kể cả hai Bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không
giống nhau. Trên thị trường Bất động sản khó tồn tại hai Bất động sản hoàn toàn
giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau
và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có
hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều
quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn
sở thích cá nhân v.v...
b. Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem
như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật
kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian
sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì
vậy, tính bền lâu của Bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây
dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của Bất động sản.

- Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động
bình thường mà chi phí sử dụng Bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ
BĐS đó.
- Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết
cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng,
không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến
hành cải tạo, nâng cấp Bất động sản thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng
mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế.

- Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có
liên quan đến tính chất sử dụng của Bất động sản đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của
nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công
nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính chất lâu bền của hàng


4
hoá Bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình
sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá Bất động
sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
c. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
- Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một Bất động
sản này có thể bị tác động của Bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà
nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo
giá trị sử dụng của Bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng Bất
động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của Bất động sản khác là hiện
tượng khá phổ biến.
d. Các tính chất khác:
- Tính thích ứng: Lợi ích của Bất động sản được sinh ra trong quá trình sử
dụng. Bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ
được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của

người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các
hoạt động khác.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá Bất động sản đòi hỏi khả
năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư
xây dựng Bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, Bất động sản
đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá Bất động
sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác.
Nhu cầu về Bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau,
phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã
hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và
hình thức Bất động sản.
(Nguồn: tham khảo tư liệu của Cục Quản lý nhà – BỘ XÂY DỰNG)
1.1.1.3 Đặc trưng của bất động sản


5
- Cung Bất động sản co giãn kém: cung đối với Bất động sản co giãn tương
đối kém. Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định, cung ứng đất đai phù hợp với các
mục đích riêng biệt là có giới hạn. Đất đai phải tuân thủ quy hoạch không thể tùy
tiện chuyển đổi mục đích sử dụng trong từng thời kỳ.
- Thời gian giao dịch dài, chi phí cao: do Bất động sản là tài sản quan trọng và
có giá trị cao do vậy việc mua, bán Bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn
đến thời gian mua, bán giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn
đến chi phí giao dịch cao.
- Kém linh hoạt trong khả năng chuyển hóa thành tiền mặt: Bất động sản là
một hàng hóa quan trọng có giá trị cao, mang lại lợi nhuận lớn, do đó kém linh hoạt
trong việc chuyển hóa thành tiền mặt.
- Sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước: chính vì Bất động sản có tầm quan trọng
đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước đã có những

quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng BĐS.
(Nguồn: )
1.1.2 Bất động sản là tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng thương mại
Bất động sản là tài sản đảm bảo: Bất động sản thế chấp là tài sản mà người đi
vay dùng để bảo đảm cho khoản vay của mình tại ngân hàng bằng cách giao cho
ngân hàng giấy tờ sở hữu tài sản và xác nhận khi không trả được nợ thì ngân hàng
có quyền phát mại tài sản.
Bất động sản luôn là tài sản đảm bảo quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn trong
tổng số tài sản thế chấp của các Ngân hàng thương mại, thường bao gồm các tài sản
chủ yếu như: đất đai, nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,
các tài sản gắn liền với công trình xây dựng. Đó có thể là các tài sản hiện có, cũng
có thể là các tài sản hình thành trong tương lai (tức là các tài sản hình thành trong và
sau thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp) như lợi tức thu được từ sử dụng Bất động
sản, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng trong tương lai…


6
Để Bất động sản trở thành tài sản đảm bảo cần phải có các điều kiện sau:
- Bất động sản là tài sản thuộc quyền sử dụng hoặc thuộc quyền sở hữu, quản
lý của khách hàng vay hay bên bảo lãnh.
- Bất động sản được phép giao dịch, tức là được pháp luật cho phép hoặc
không cấm mua, bán, cầm cố, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, bảo lãnh, thế
chấp và các giao dịch khác. Đối với các NHTM thì yêu cầu về tính thanh khoản của
tài sản đảm bảo là hết sức quan trọng bởi nó còn liên quan đến việc xử lý tài sản khi
khách hàng không trả được nợ.
- Bất động sản không có tranh chấp về quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu,
quản lý của khách hàng vay tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, không bị người
thứ ba khiếu nại tại Tòa án hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khách hàng vay
phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc Bất động sản thế chấp không có tranh
chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình.

- Trong thời hạn bảo đảm tiền vay, Bất động sản là tài sản mà pháp luật quy
định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản.
- Hoa lợi, lợi tức, các quyền phát sinh từ Bất động sản là tài sản đảm bảo thuộc
tài sản thế chấp hay không là do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.
(Tài liệu tham khảo: Nghị định Chính phủ số 163/2006/NĐ-CP ban hành ngày
29 tháng 12 năm 2006 về giao dịch bảo đảm)
1.2 Thẩm định giá trị bất động sản là tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng
thương mại
1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại
Ngân hàng thương mại
1.2.1.1 Khái niệm
Trước khi tìm hiều khái niệm về thẩm định giá Bất động sản là tài sản đảm bảo
tại các Ngân hàng thương mại, ta cần hiểu thế nào là thẩm định giá. Có nhiều định
nghĩa khác nhau về thẩm định giá trên thế giới:


7
Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một
vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh
doanh”.
Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:
“Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
Theo giáo sư Lim Lan Yuan – Singapore (You and your property 1985):
“Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục
đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những
đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị
trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.
Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing (Hiệp hội định giá
Austraylia) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ định giá tại Thành phố Hồ Chí

Minh ngày 25/05/1999: “Định giá là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời
điểm, có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của đinh giá. Do vậy, đinh giá là
áp dụng các dữ kiện thi trường so sánh mù hạn thu thập được và phân tích, sau đó
so sánh với tài sản dược định giá dê hình thành giá tri của chúng”.
Ở

Việt Nam, Luật giá 2012 cho rằng: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức

có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy
định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất
định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”. Do vậy,
chúng ta có thể hiểu thẩm định giá theo quy định của pháp luật Việt Nam: Thẩm
định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng
tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường
tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu
chuẩn thẩm định giá.