Phát triển hoạt động Marketing trực tiếp tại công ty cổ phẩn đầu tư kinh doanh địa ốc Life Space

TÓM LƯỢC
Sau một thời gian thực tập và nghiên cứu tại Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh
địa ốc Life Space, em đã hoàn thành khóa luận với đề tài: “Phát triển hoạt động
Marketing trực tiếp tại công ty cổ phẩn đầu tư & kinh doanh địa ốc Life Space” Và dưới
đây là tóm lược một số vấn đề cơ bản trong bài khóa luận:
Phần mở đầu: Nêu tổng quan về đề tài nghiên cứu bao gồm các vấn đề: tính cấp
thiết của đề tài, tổng quan tình hình nghiên cứu, xác lập các vấn đề nghiên cứu, các mục
tiêu nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu của đề tài.
Chương I: Một số vấn đề lý luận cơ bản về phát triển hoạt động marketing trực
tiếp cho một sản phẩm của công ty kinh doanh. Ở chương này, em đã nêu những lý
thuyết cần thiết có liên quan đến đề tài nghiên cứu. Lý thuyết bao gồm một số định
nghĩa, khái niệm cơ bản về marketing trực tiếp, nội dung phát triển hoạt động marketing
trực tiếp cho sản phẩm của công ty kinh doanh, các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển
hoạt động marketing trực tiếp.
Chương II: Giới thiệu tổng quan về Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh địa ốc
Life Space. Sử dụng các phương pháp thu thập và xử lý dữ liệu để nghiên cứu về
marketing trực tiếp. Phân tích các phương pháp marketing trực tiếp, quy trình định giá
của công ty. Thực trạng triển khai hoạt động marketing trực tiếp cho sản phẩm Anland
Premium của công ty cổ phẩn đầu tư và kinh doanh địa ốc Life Space. Qua đó đánh giá
các yếu tố, thực trạng phát triển hoạt động marketing trực tiếp của công ty.
Chương III: Trên cơ sở lý thuyết và thưc trạng triển khai các hoạt động marketing
trực tiếp của công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh địa ốc Life Space, đưa ra những
thành công, một số tồn tại, nguyên nhân của tồn tại. Dựa vào các phương hướng và mục
tiêu của công ty, đề ra các giải pháp nhằm phát triển hoạt động Marketing trực tiếp tại
công ty.

1


LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, em xin trân trọng cảm ơn các thầy, cô Bộ môn quản trị Marketing,

Khoa Marketing trường Đại học Thương Mại đã trang bị và truyền thụ kiến thức trong
suốt quá trình nghiên cứu, học tập tại trường.
Đặc biệt, em xin được bày tỏ lòng biết ơn đến cô Vũ Phương Anh đã tận tình, chu
đáo giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập và hoàn thành bài thực tập khóa luận tốt
nghiệp này.
Đồng thời, em xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Công ty cổ phần đầu tư và
kinh doanh địa ốc Life Space cùng tập thể anh chị cán bộ nhân viên trong công ty đặc
biệt là chị Trần Thị Hằng – trưởng bộ phận Marketing và anh chị trong bộ phận Kinh
doanh của công ty đã nhiệt tình giúp đỡ và tạo điều kiện cho em hoàn thành tốt kỳ thực
tập.
Bên cạnh đó, với thời gian tiếp xúc thực tế chưa nhiều nên đề tài không tránh được
những sai sát. Em rất mong nhận được sự góp ý của thầy cô giáo và các anh chị trong
công ty để đề tài nghiên cứu được hoàn thiện tốt hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày tháng năm 2019
Sinh viên

2


MỤC LỤC
TÓM LƯỢC.................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN.................................................................................................................ii
MỤC LỤC..................................................................................................................... iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT........................................................................................vi
PHẦN MỞ ĐẦU.............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài.............................................................................................1
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu...............................................................................2
3. Câu hỏi nghiên cứu trong đề tài................................................................................2
4. Các mục tiêu nghiên cứu............................................................................................3

5. Phạm vi nghiên cứu....................................................................................................3
6. Phương pháp nghiên cứu...........................................................................................3
7. Kết cấu khoá luận.......................................................................................................6
CHƯƠNG I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÁT TRIỂN HOẠT
ĐỘNG MARKETING TRỰC TIẾP CHO MỘT SẢN PHẨM CỦA CÔNG TY
KINH DOANH...............................................................................................................7
1.1 Một số khái quát về phát triển hoạt động Marketing trực tiếp cho một sản
phẩm của công ty kinh doanh........................................................................................7
1.1.1 Khái niệm MKT trực tiếp, vai trò của MKT trực tiếp............................................7
1.1.2 Khái niệm về sản phẩm bất động sản....................................................................8
1.1.3 Khái niệm các loại hình MKT trực tiếp.................................................................8
1.2 Phân định nội dung phát triển hoạt động marketing trực tiếp cho sản phẩm của
công ty kinh doanh.........................................................................................................9
1.2.1 Xác định mục tiêu của hoạt động marketing trực tiếp..........................................9
1.2.2 Xác định khách hàng mục tiêu............................................................................10
1.2.3 Lựa chọn chiến lược chào hàng..........................................................................10
1.2.4 Thử nghiệm các yếu tố marketing trực tiếp.........................................................12
1.2.5 Đánh giá kết quả của hoạt động marketing trực tiếp..........................................12
1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển hoạt động marketing trực tiếp.............12
1.3.1 Môi trường vĩ mô..................................................................................................12

3


1.3.2 Môi trường ngành...............................................................................................13
1.3.3 Môi trường nội tại doanh nghiệp.........................................................................14
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MARKETING TRỰC TIẾP CHO
DỰ ÁN ANLAND PREMIUM CỦA CÔNG TY LIFE SPACE................................15
2.1 Khái quát tình hình kinh doanh và phân tích yếu tố nội bộ của Life Space......15
2.1.1 Khái quát tình hình kinh doanh của công ty Life Space.....................................15

2.1.2 Tình hình các yếu tố nội bộ công ty.....................................................................17
2.2 Ảnh hưởng của nhân tố môi trường đến việc phát triển hoạt động marketing
trực tiếp tại công ty cổ phần đầu tư & kinh doanh địa ốc Life Space......................17
2.2.1 Môi trường vĩ mô..................................................................................................17
2.2.2 Môi trường vi mô..................................................................................................19
2.3 Kết quả phân tích thực trạng phát triển hoạt động Marketing trực tiếp cho sản
phẩm căn hộ chung cư dự án Anland Premium của công ty Life Space..................21
2.3.1 Mô tả sản phẩm căn hộ chung cư dự án Anland Premium và thị trường doanh
nghiệp............................................................................................................................ 21
2.3.2 Thực trạng xác định mục tiêu của công ty Life Space.......................................22
2.3.3 Thực trạng xác định khách hàng mục tiêu của công ty Life Space....................22
2.3.4 Thực trạng lựa chọn chiến lược chào hàng của công ty Life Space..................23
2.3.5 Thực trạng nhân lực cho marketing trực tiếp của công ty Life Space................29
2.4 Đánh giá chung về phát triển hoạt động marketing trực tiếp của công ty.........31
2.4.1 Thành công...........................................................................................................31
2.4.2 Hạn chế và nguyên nhân.....................................................................................32
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ VỀ PHÁT TRIỂN
HOẠT ĐỘNG MARKETING TRỰC TIẾP TẠI CÔNG TY LIFE SPACE............33
3.1.1 Dự báo triển vọng của các yếu tố môi trường, thị trường của công ty Life Space
....................................................................................................................................... 33
3.1.2 Phương hướng hoạt động của công ty Life Space trong thời gian tới................33
3.2 Một số giải pháp phát triển hoạt động marketing trực tiếp cho dự án của công
ty Life Space.................................................................................................................. 34
3.2.1 Phát triển công tác xác định mục tiêu marketing trực tiếp.................................34
3.2.2 Phát triển công tác xác định khách hàng mục tiêu.............................................35

4


3.2.3 Phát triển công tác lựa chọn chiến lược chào hàng............................................36

3.2.4 Phát triển nhân lực cho marketing trực tiếp tại công ty Life Space...................38
3.2.5 Phát triển cơ sở dữ liệu........................................................................................39
3.3 Các kiến nghị chủ yếu đối với việc phát triển hoạt động marketing trực tiếp với
sản phẩm Anland Premium của công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh địa ốc Life
Space.............................................................................................................................. 39

5


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
GS.TS

Giáo sư. Tiến sĩ

TS

Tiến sĩ

NXB

NHÀ XUẤT BẢN

6


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở luôn là nhu cầu thiết yêu của tất cả mọi người trong xã hội. Thị trường bất
động sản Hà Nội năm 2018 có khoảng 33.000 căn hộ mới chào hàng, phân khúc chung
cư, đất nền vẫn là phân khúc có lượng giao dịch và lượng người tìm kiếm nhiều nhất. Dự

báo năm 2019 theo bà Lê Vũ Thanh Tâm – chuyên gia từ Viện Kinh Tế, kinh tế vĩ mô
Việt Nam năm 2019 dự báo khả quan theo đà tăng trưởng tích cực với tốc độ tăng trưởng
kinh tế ước vào khoảng 6.8% chênh lệch không nhiều so với tốc độ tăng trưởng 7.08%
của năm 2018. Điều này giúp thị trường bẩt động sản hoạt động ổn định, không xáo trộn
gì lớn. Việc giải quyết được vấn đề nhà ở được mọi người coi như là điều kiện đầu tiên để
thành công và phát triển sự nghiệp, là một việc lớn trong đời của một người. Theo Chi cục
Dân số và Kế hoạch hoá gia đình Hà Nội, trung bình mỗi năm dân số của thành phố Hà
Nội tăng lên khoảng 200.000 người. Điều này càng thể hiện rõ nhu cầu nhà ở tại Hà Nội
càng ngày càng tăng lên và theo khảo sát thì tập trung chính ở các quận Thanh Xuân, Hai
Bà Trưng, Cầu Giấy… Chính điều này tạo ra sự cạnh tranh gay gắt giữa các công ty kinh
doanh bất động sản trong việc tìm kiếm và thu hút khách hàng. Trong môi trường đó, sự
tồn tại và phát triển của doanh nghiệp sẽ phụ thuộc không nhỏ vào các hoạt động
Marketing mà công ty thực tiện, đặc biệt là hoạt động Marketing trực tiếp.
Marketing là quá trình làm việc với thị trường để thực hiện các cuộc trao đổi nhằm
thỏa mãn những nhu cầu và mong muốn của con người. Do đó việc tìm kiếm và thu hút
khách hàng hầu hết đều đến từ việc triển khai hoạt động marketing trực tiếp. Đây là
nguồn chính mang lại khách hàng cho công ty, từ đó có được thông tin khách hàng và
chuyển thông tin khách hàng đến bộ phận kinh doanh chăm sóc khách hàng. Từ đó, kí
kết hợp đồng mua bán sản phẩm và đem lại lợi nhuận cho công ty.
Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh địa ốc Life Space chính thức tham gia vào
thị trường bất động sản Việt Nam từ tháng 9 năm 2015. Từ năm 2015 đến 2017 công ty
kinh doanh chủ yếu các sản phẩm căn hộ chung cư cao cấp của tập đoàn Vingroup như
Vinhomes Gardenia, Vinhomes Thăng Long…Từ giữa năm 2017, Life Space mở rộng
chiến lược cung cấp thêm các loại hình bất động sản khác như biệt thự, liền kề,
condotel, bất động sản đại chúng… Qua một thời gian tìm hiểu, nghiên cứu và chứng
kiến tại doanh nghiệp, bản thân em nhận thấy hoạt động marketing trực tiếp của công ty
chưa được tối ưu, chưa khai thác hết các chiến lượng chào hàng để tìm kiếm được khách
hàng. Do đó, công ty cần phải phát triển hoạt động Marketing trực tiếp để tìm kiếm
thêm được khách hàng từ nhiều phía và đảm bảo được doanh số cũng như lợi nhuận.
Ngoài ra, việc chọn đề tài liên quan đến phát triển hoạt động Marketing trực tiếp

1


nằm trong bộ môn Quản trị Marketing, thuộc chuyên ngành Marketing Thương Mại.
Dựa vào những kiến thức được thầy cô giảng dạy, và thực trạng của công ty cổ phần
Life Space nên em chọn đề tài: “Phát triển hoạt động Marketing trực tiếp tại công ty
cổ phẩn đầu tư & kinh doanh địa ốc Life Space” với sản phẩm căn hộ chung cư dự án
AnLand Premium, chủ đầu tư tập đoàn Nam Cường.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu
Trên thực tế, đã có khá nhiều các đề tài viết về Marketing trực tiếp cho doanh
nghiệp. Đây là đề tài không mới, nhưng tầm quan trọng của Marketing trực tiếp khiến
những nhà marketer cần có sự nghiên cứu và phát triển. Một số đề tài kể đến như:
 Đề tài: “Đánh giá phát triển vọng và xu hướng phát triển Marketing trực tiếp tại
Việt Nam” _ đề tài tham khảo tại luanvan.co
Đề tài trên, tác giả chỉ ra những ưu điểm, nhược điểm của doanh nghiệp khi triển
khai hoạt động Marketing trực tiếp và từ đó đưa ra những giải pháp tăng cường ứng
dụng Marketing trực tiếp. Cụ thể là giải pháp cho doanh nghiệp: đào tạo nguồn nhân lực
có kiến thức, có kinh nghiệm, thực hiện tối ưu các công cụ chào hàng để tìm kiếm được
khách hàng. Qua đó, em tham khảo được những giải pháp tăng cường Marketing trực
tiếp.
 Đề tài tiểu luận: “Marketing trực tiếp” _ đề tài tham khảo tại luanvan.co
Đề tài trên, tác giả chỉ ra những lợi thế của Marketing trực tiếp, các phương thức
Marketing trực tiếp, các yếu tố quyết định thành công của Marketing trực tiếp. Qua đó,
em tham khảo phần những yếu tố quyết định sự thành công của Marketing trực tiếp
 Đề tài : “Phát triển Marketing điện tử tại công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh
địa ốc Life Space” _ đề tài thực tập của thực tập sinh Vũ Ngọc Diễm, Học Viện Bưu
Chính Viễn Thông năm 2018
Đề tài trên, tác giả đã chỉ ra thực trạng và đưa ra những giải pháp Marketing điện
tử. Điểm yếu, điểm mạnh của công ty trong việc tìm kiếm khách hàng thông qua Online
Marketing. Qua đó, em tham khảo được phần Online Marketing.

3. Câu hỏi nghiên cứu trong đề tài
- Thực trạng đặc điểm khách hàng mục tiêu của công ty với sản phẩm căn hộ
AnLand Premium là ai?
- Công ty sử dụng những phương thức chào hàng nào? Còn phương thức nào chưa
được sử dụng để khai thác khách hàng không?
- Với việc sử dụng chiến lược chào hàng của công ty có hiệu quả tối đa chưa?
- Kết quả điểm mạnh, điểm yếu của phương thức chào hàng đã sử dụng là gì?
- Với mỗi tập khách hàng khác nhau có triển khai chào hàng giống nhau hay
không?
2


- Quá trình kiểm tra, đánh giá hoạt động marketing trực tiếp với sản phẩm căn hộ
chung cư như thế nào?
- Tối ưu và phát triển những yếu điểm còn tồn tại trong việc triển khai marketing
trực tiếp cho sản phẩm căn hộ chung cư AnLand Premium của công ty cổ phẩn đầu tư và
kinh doanh địa ốc Life Space trên địa bàn Hà Nội nhằm đạt được kết quả tốt hơn?
4. Các mục tiêu nghiên cứu
*Mục tiêu chung của nghiên cứu đề tài là đề xuất giải pháp phát triển hoạt động
marketing trực tiếp của công ty Life Space với sản phẩm căn hộ chung cư dự án AnLand
Premium.
+Mục tiêu chi tiết:
- Hệ thống hóa một số vấn đề lý luận về phát triển hoạt động marketing trực tiếp
cho sản phẩm của công ty kinh doanh
- Phân tích thực trạng hoạt động marketing trực tiếp của công ty Life Space từ đó
tìm ra các điểm cần hoàn thiện và phát triển trong cách thức áp dụng marketing trực
tiếp.
- Đề xuất các giải pháp phát triển hoạt động marketing của công ty cổ phần Life
Space nhằm đạt mục tiêu đã đề ra.
5. Phạm vi nghiên cứu

Do còn hạn chế về thời gian và năng lực bản thân, khóa luận được giới hạn phạm
vi nghiên cứu như sau:
Phạm vi nội dung: Nghiên cứu bài khóa luận tập trung nghiên cứu, phân tích thực
trạng hoạt động Marketing trực tiếp của công ty kinh doanh
Phạm vi đối tượng nghiên cứu: Dự án AnLand Premiem: vị trí, tiện ích…
Phạm vi không gian: Nghiên cứu trên thị trường Hà Nội
Phạm vi thời gian: Nghiên cứu các thông tin, tài liệu nội dung, báo cáo kết quả
kinh doanh của công ty từ năm 2015 – 2018, phục vụ cho việc tìm hiểu thực trạng triển
khai hoạt động marketing trực tiếp và đề xuất giải pháp định hướng áp dụng cho đến
năm 2020.
6. Phương pháp nghiên cứu
6.1 Phương pháp luận
- Duy vật biện chứng: theo Ph.Ăngghen cho rằng: “Phép biện chứng… là môn
khoa học về những quy luật phổ biến của sự vận động và sự phát triển của tự nhiên, của
xã hội loài người và của tư duy”.
- Duy vật lịch sử là hệ thống quan điểm duy vật biện chứng về xã hội, là kết quả
của sự vận dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và phép biện
chứng duy vật vào việc nghiên cứu đời sống xã hội và lịch sử nhân loại.
3


- Phương pháp phân tích hệ thống: là quá trình nghiên cứu một thủ tục hoặc kinh
doanh để xác định mục tiêu và mục đích của nó và tạo ra các hệ thống và thủ tục để đạt
được chúng một cách hiệu quả hơn
6.2 Phương pháp nghiên cứu cụ thể
6.2.1 Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp
- Thông tin cần thu thập: Những thông tin cần thu thập liên quan đến hoạt động
kinh doanh, kế hoạch và phương hướng phát triển của công ty, mục tiêu của công ty.
Các thông tin về sản phẩm căn hộ chung cư AnLand Nam Cường.
- Nguồn thông tin tìm kiếm: từ hai nguồn bên trong và bên ngoài công ty

Nguồn bên trong công ty: thông tin được cung cấp bởi các phòng ban trong công
ty, đặc biệt là phòng marketing cung cấp thông tin về sản phẩm, thông tin về chiến lược
chào hàng trên các kênh quảng cáo, ngân sách quảng cáo. Các quyết định triển khai hoạt
động marketing trực tiếp được phòng marketing lên kế hoạch và đưa lên giám đốc công
ty Life Space kiểm tra, đánh giá và đồng ý thực hiện.
Nguồn thông tin bên ngoài công ty:
+ Các tin tức, bài báo trên mạng về sản phẩm AnLand Premium:
- Căn hộ AnLand Premium Hà Đông – Cafeland.vn
Nguồn: ( />- Giao dịch sôi động trong Lễ Khai trương căn hộ mẫu dự án AnLand Premium –
dantri.com.vn
Nguồn:
( />+ Thông tin về chính sách, giá, chương trình ưu đãi, từ các đối thủ cạnh tranh: An
Phát Land, Đất Xanh Miền Bắc…
6.2.2 Phương pháp thu thập và xử lý dữ liệu sơ cấp
Dữ liệu thứ cấp thu thâp được là những dữ liệu về kết quả hoạt động của công ty
Life Space trong những năm gần đây, chỉ sử dụng dữ liệu thứ cấp như trên là chưa đủ
hoàn thành đề tài nghiên cứu. Vì vậy cần thu thập thêm các dữ liệu sơ cấp.
Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp được tiến hành qua 2 phương pháp là phát
phiếu điều tra và phỏng vấn trực tiếp cá nhân:
Phương pháp phỏng vấn trực tiếp cá nhân: người phỏng vấn và người được phỏng
vấn sẽ gặp gỡ trực tiếp. Phương pháp này có tính linh hoạt cao hơn so với các loại
phỏng vấn khác (có thể phỏng vấn tại nơi công cộng, phỏng vấn nhóm tập trung, phỏng
vấn qua điện thoại, phỏng vấn qua thư), quá trình phỏng vấn làm rõ hơn nữa những
thông tin cho quá trình điều tra làm rõ những vướng mắc của vấn đề mà ở phiếu điều tra
còn chưa khai thác được. Đối tượng tiếp cận và chọn phỏng vấn là nhà lãnh đạo công ty,
4


trưởng các bộ phận, phòng ban (Ông Trần Hồng Thắng – giám đốc công ty, Bà Trần Thị
Hằng – trưởng phòng marketing). Phỏng vấn các câu hỏi về chiến lược chào hàng được

áp dụng như chiến lược chào hàng sẽ được triển khai qua các kênh nào? Catalog, Mail
trực tiếp, Tiếp thị từ xa hay Online Marketing hay kết hợp nhiều công cụ? Với mỗi
nhóm khách hàng khác nhau có triển khai cùng chiến lược chào hàng chung cho toàn bộ
không hay tách riêng chiến lược cho từng nhóm khách hàng. Qua phỏng vấn trực tiếp sẽ
nắm rõ được những hoạt động marketing trực tiếp đã triển khai và phương hướng phát
triển.
Phương pháp phát phiếu điều tra:
- Đối tượng: khách hàng của công ty là những người trực tiếp mua sản phẩm căn
hộ AnLand Premium
- Quy mô mẫu: 50
Lập bảng câu hỏi chi tiết, phiếu điều tra nhằm khai thác thông tin khách hàng của
công ty để có được dữ liệu sơ cấp về cách thức khách hàng tiếp nhận được thông tin,
hình thức khách hàng biết đến thông tin sản phẩm của công ty. Từ đó biết được hình
thức tiếp cận khách hàng nào phù hợp nhất, tiếp cận thu hút khách hàng nhiều nhất?
Toàn bộ phiếu điều tra sẽ được thu thập trực tiếp và lấy ý kiến của khách hàng.
 Phương pháp phân tích dữ liệu:
- Phương pháp tổng hợp thống kê: Là phương pháp đánh giá phân tích dựa vào sự
kết hợp của cả việc thu thập thông tin từ bảng hỏi và phiếu điều tra việc khai thác thông
tin chi tiết từ việc phỏng vấn, các kết quả hoạt động marketing trực tiếp của công ty cổ
phần Life Space. Từ đó có cái nhìn sâu hơn, cụ thể và chính xác hơn về đề tài đang
nghiên cứu. Mục đích của việc phân tích tổng hợp là có những nhận xét nhiều chiều về
vấn đề nghiên cứu, từ đó có cái nhìn khách quan về vấn đề đó.
Đối tượng của việc phân tích tổng hợp là tất cả những kết quả thu thập được từ
phiếu điều tra cùng những ý kiến chuyên gia qua phương pháp phỏng vấn trực tiếp và
các dữ liệu thứ cấp để đánh giá được những tồn tại, những thành công đã đạt được để từ
đó có những giải pháp đề xuất một cách khách quan.
- Dữ liệu thu thập từ điều tra khách hàng: sau khi thu thập được 50 phiếu điều tra từ
khách hàng sẽ tiến hành tổng hợp và thu thập dữ liệu. Kết quả trả về cần có là số câu trả lời
tuyệt đối và tỷ lệ % của các yếu tố liên quan đến giá của sản phẩm. Các thao tác sẽ được
thực hiện trên phần mềm Microsoft Excel, theo đó số liệu sẽ được đưa vào ghi nhớ.

- Dữ liệu thu thập từ phỏng vấn trực tiếp: Những thông tin được cung cấp bởi giám
đốc và các trưởng phòng ban của công ty sẽ cung cấp các thông tin cần thiết cho hoạt
động nghiên cứu. Dựa vào những thông tin đó đưa ra các giải pháp phù hợp với doanh
nghiệp.
5


7. Kết cấu khoá luận
Khoá luận bao gồm phần mở đầu và 3 chương
Phần mở đầu: Tổng quan nghiên cứu hoạt động marketing trực tiếp sản phẩm căn
hộ chung cư dự án AnLand Premium của công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh địa ốc
Life Space
Chương 1: Một số vấn đề lý luận cơ bản về phát triển hoạt động Marketing trực
tiếp cho một sản phẩm của công ty kinh doanh
Chương 2: Thực trạng hoạt động Marketing trực tiếp cho dự án AnLand Premium
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị về phát triển hoạt động
Marketing trực tiếp tại Life Space

6


CHƯƠNG I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÁT TRIỂN HOẠT
ĐỘNG MARKETING TRỰC TIẾP CHO MỘT SẢN PHẨM CỦA CÔNG TY
KINH DOANH
1.1 Một số khái quát về phát triển hoạt động Marketing trực tiếp cho một sản
phẩm của công ty kinh doanh
1.1.1 Khái niệm MKT trực tiếp, vai trò của MKT trực tiếp
*Khái niệm marketing trực tiếp:
Có nhiều cách hiểu khác nhau về marketing trực tiếp. Đối với nhiều công ty và tổ
chức, marketing trực tiếp trở thành cầu nối để đến được với khách hàng.

Thuật ngữ marketing trực tiếp (direct marketing) lần đầu được sử dụng vào năm
1967 trong một bài diễn văn của Lester Wunderman, ông là người đi tiên phong trong
việc sử dụng các kỹ thuật marketing trực tiếp. Trải qua nhiều năm thuật ngữ marketing
trực tiếp đã được hiểu theo những nghĩa mới. Marketing trực tiếp chỉ là hình thức
marketing trong đó sản phẩm hay dịch vụ được chuyển từ người sản xuất đến người tiêu
dùng mà không sử dụng một trung gian nào, theo nghĩa này, những công ty sử dụng
nhân viên bán hàng để bán được trực tiếp cho người tiêu dùng cuối cùng hay tổ chức và
cửa hàng bán lẻ đều sử dụng marketing trực tiếp…
Theo giáo trình marketing căn bản của trường Đại học Kinh tế Quốc dân:
“Marketing trực tiếp là chiến thuật thương mại được đặc trưng bởi sự tiếp cận khách
hàng không thông qua trung gian, được cá nhân hoá và không phụ thuộc vào khoảng
cách”.
Theo định nghĩa của Hiệp hội Marketing Hoa Kỳ: “Marketing trực tiếp là hệ thống
tương tác của marketing, có sử dụng một hay nhiều phương thức quảng cáo, để tác động
đến một phản ứng đáp lại đo lường được ở bất cứ mọi nơi”.
Theo Philip Kotler: “Marketing là quá trình quản lý mang tính xã hội nhờ đó mà cá
nhân và tập thể có được những gì mà họ cần và mong muốn thông qua việc tạo ra, chào
hàng và trao đổi những sản phẩm có giá trị với người khác”.
*Vai trò của marketing trực tiếp:
Marketing trực tiếp đã trở thành một bộ phận quan trọng trong chương trình
marketing tích hợp của rất nhiều công ty. Hoạt động marketing trực tiếp thực sự đã hỗ
trợ cũng như được hỗ trợ bởi tất cả các thành phần khác nhau của xúc tiến hỗn hợp.
Kết hợp với hoạt động quảng cáo: rõ ràng marketing trực tiếp là một dạng quảng
cáo. Những hình thức thư điện tử, in ấn hay truyền hình có yêu cầu phản hồi trực tiếp là
một quảng cáo, tuy nhiên những quảng cáo đó thường kèm theo số điện thoại miễn phí
hoặc một dạng yêu cầu thông tin qua thư. Thỉnh thoảng quảng cáo cũng hỗ trợ cho nỗ
lực bán hàng trực tiếp.
7

Kết hợp với hoạt động quan hệ công chúc: công ty tư nhân có thể sử dụng hoạt
động telemarketing để kêu gọi quỹ từ thiện hoặc đồng tài trợ cho hoạt động từ thiện
hoặc sử dụng kỹ thuật phản hồi trực tiếp khác cho các hoạt động từ thiện. Các doanh
nghiệp hoặc các tổ chức tham gia hoạt động quan hệ công chúng có thể đăng các số điện
thoại miễn phí hoặc tên website trong quảng cáo hoặc các chương trình xúc tiến của họ.
Kết hợp với bán hàng cá nhân: Telemarketing và bán hàng trực tiếp là hai phương
pháp mà bán hàng cá nhân thường sử dụng để đạt được mục tiêu bán hàng. Những bức
thư trực tiếp cũng được gửi cho khách hàng tiềm năng để mời họ đến với công ty.
Kết hợp marketing trực tiếp với xúc tiến bán: việc nhận được một bức thư về
chương trình khuyến mại hoặc một sự kiện hoặc là thư mời tham gia một cuộc thi hoặc
chương trình rút thăm trúng thưởng đã trở nên quen thuộc với nhiều người tiêu dùng.
1.1.2 Khái niệm về sản phẩm bất động sản
Theo sự tìm hiểu cũng như nghiên cứu của bản thân bất động sản hay còn gọi là
địa ốc, nhà đất. Sản phẩm bất động sản là những sản phẩm bao gồm đất đai, nhà cửa.
1.1.3 Khái niệm các loại hình MKT trực tiếp
Theo giáo trình truyền thông marketing tích hợp (IMC) của trường Đại học Kinh tế
Quốc dân thì marketing trực tiếp có các phương tiện: phương tiện thư trực tiếp và
catalogue, phương tiện phát sóng, phương tiện in ấn, telemarketing và một số phương
tiện khác.
1.1.3.1 Phương tiện thư trực tiếp và catalogue
Thư trực tiếp là thư gửi đến trực tiếp cho các cá nhân khách hàng hoặc hộ gia đình.
Số tiền chi cho thư trực tiếp thường nhiều hơn là chi cho những trung gian quảng cáo.
Năm 2009 ước tính tiền chi cho thư trực tiếp là 44 tỷ đôla. Những công ty lớn, những tổ
chức tài chính bán lẻ và đơn vị hoạt động trong lĩnh vực gây quỹ thì thường thuê trung
gian để thực hiện hoạt động này. Các công ty nhỏ cũng chi rất nhiều cho thư trực tiếp
trong công cuộc tìm kiếm cơ hội kinh doanh. Nhiều người than phiên về thư trực tiếp và
gọi nó là thư rác vì đó là những bức thư mà họ không mong nhận được.
Chìa khoá để thành công trong hoạt động thư trực tiếp đó chính là danh sách người
nhận thư được lấy từ cơ sở dữ liệu thậm chí có thể dùng để phân đoạn thị trường và có
thể gửi chào hàng. Thông thường người ta hay sử dụng danh sách những cá nhân thực

sự sẵn sàng mua sản phẩm qua thư trực tiếp.
1.1.3.2 Phương tiện phát sóng
Có hai phương tiện phát sóng hay được các nhà marketing trực tiếp sử dụng đó là
đài truyền hình (tivi) và đài phát thanh (radio). Mặc dù phương tiện phát sóng truyền
hình phát triển đã chiếm lượng lớn khán thính giả nhưng vẫn có nhiều doanh nghiệp
quan tâm đến việc marketing trực tiếp trên radio. Trong ngành phát thanh và truyền hình
8


thì marketing trực tiếp bao gồm cả quảng cáo phản hồi trực tiếp và quảng cáo hỗ trợ.
1.1.3.3 Phương tiện in ấn
Tạp chí và báo là hai phương tiện truyền thông khác thường được marketing trực
tiếp sử dụng. Những quảng cáo trên hai phương tiện này không được ưa chuộng như
những quảng cáo khác do chi phí mua khoảng trống trên báo khá đắt, tỷ lệ phản hồi và
lợi nhuận lại thấp hơn các phương tiện truyền thông khác. Tuy nhiên, có thể khai thác
nhiều lợi ích đặc biệt ở những đầu báo tài chính hoặc báo thể thao, giới tính, hay tạp chí
giải trí.
1.1.3.4 Telemarketing
Marketing qua điện thoại hay bán hàng qua điện thoại tăng trưởng mạnh mẽ trong
khoảng những năm 2000 – 2005, nhưng hiện nay tốc độ tăng trưởng bắt đầu chững lại.
Cả doanh nghiệp kinh doanh hay tổ chức từ thiện đều sử dụng phương thức này một
cách hiệu quả với cả phương thức tiếp cận 1 bước hay 2 bước.
Trong những năm gần đây, ngành marketing qua điện thoại đã bắt đầu sụt giảm.
Vấn đề khiến telemarketing suy giảm là do nó tiềm ẩn sự gian lận và lừa dối đồng thời
nó gây phiền nhiễu và quấy rầy khách hàng và bị công chúng chỉ trích. Chính vì những
lý do đó nên danh sách khách hàng đăng ký không nhận cuộc gọi telemarketing ngày
càng tăng đối với cả điện thoại cố định và điện thoại di động.
1.1.3.5 Phương tiện khác
Sự phát triển của những số điện thoại miễn phí kết hợp với sự sử dụng rộng rãi của
thẻ tín dụng đã làm cho số lượng người mua hàng qua tivi trên các kênh truyền hình

mua sắm tăng nhanh chóng. Sự thành công của mạng lưới mua sắm tại nhà đã dẫn đến
sự phát triển như vũ bão của các kênh bán hàng trên truyền hình. Các kênh bán hàng
cũng phân loại khách hàng theo tiêu chí nhân khẩu học và tiếp tục nâng cấp dịch vụ và
sản phẩm chào bán.
1.2 Phân định nội dung phát triển hoạt động marketing trực tiếp cho sản
phẩm của công ty kinh doanh
1.2.1 Xác định mục tiêu của hoạt động marketing trực tiếp
Mục tiêu của marketing trực tiếp là làm sao cho khách hàng tiềm năng có phản ứng
đáp lại nhanh chóng; cụ thể là hành vi mua hàng. Bên cạnh đó, marketing trực tiếp còn
có khả năng lập được danh sách khách hàng triển vọng cho lực lượng bán hàng, cung
cấp thông tin để củng cố hình ảnh của thương hiệu/ uy tín của doanh nghiệp. Nhà quản
trị phải xác định rõ ràng các mục tiêu cụ thể cho chiến dịch marketing trực tiếp như
lượng bán hoặc số lượng khách hàng mới…
Một số mục tiêu có thể có như:
- Mục tiêu doanh số thu về từ marketing trực tiếp
9


- Mục tiêu thị phần
- Mục tiêu về số người tiếp cận
- Mục tiêu về mức độ tương tác với công ty
- Mục tiêu số đơn bán hàng
1.2.2 Xác định khách hàng mục tiêu
Doanh nghiệp phải xác định những đặc điểm của những khách hàng hiện có và
tiềm năng, mong muốn và sẵn sàng mua sản phẩm nhất, từ đó đánh giá và tuyển chọn
được danh sách khách hàng triển vọng. Nhà quản trị có thể phát hiện những khách hàng
triển vọng căn cứ vào các biến số như tuổi, giới tính, trình độ học vấn, lý do mua, hành
vi mua trước đây… Sau khi xác định thị trường mục tiêu, doanh nghiệp cần lập danh
sách cụ thể tên, địa chỉ cùng các thông tin về nhân khẩu học và tâm lý học của khách
hàng để làm cơ sở cho chiến lược chào hàng.

1.2.3 Lựa chọn chiến lược chào hàng
Lựa chọn chiến lược chào hàng là việc căn cứ vào từng nhóm khách hàng mục tiêu
đã xác định lựa chọn chiến lược chào hàng cho từng đối tượng căn cứ vào đặc điểm và
nhu cầu. Có những chiến lược marketing trực tiếp như sau:
*Marketing trực tiếp qua thư
Là hình thức là một hình thức mà người marketing sử dụng email, sách điện tử...
để gửi đến cho khách hàng, thúc đẩy và đưa khách hàng đến quyết định thực hiện việc
mua các sản phẩm của họ thông qua thư fax, voice mail, doanh nghiệp giao tiếp và thực
hiện các hoạt động marketing như gửi thư kèm theo sản phẩm, phiếu giảm giá…
*Marketing bằng catalog
Đây là một trong những thay đổi của marketing hiện đại so với truyền thống là khả
năng các công ty đưa thông tin các sản phẩm mẫu lên mạng, đó là tất cả cả những sản
phẩm của công ty đưa ra thị trường.
Qua đó, khách hàng có thể tìm hiểu được thông tin về các sản phẩm mà khách
hàng đang có nhu cầu mua. Nhờ đó các nhà marketing tiết kiệm được một số chi phí về
giới thiệu sản phẩm với khách hàng.
*Marketing qua điện thoại
Là hình thức gọi điện thoại trực tiếp qua việc nhận đặt đơn hàng từ khách hàng, ưu
điểm vì điện thoại phương tiện giao tiếp phổ biến, nhanh chóng tiện lợi giúp tiếp cận
khách hàng nhanh hơn bất kể không gian, thời gian, thời tiết.
*Marketing online
Các hình thức bán hàng và quảng bá sản phẩm qua mạng, liên quan tới internet
marketing và E-commerce.
- Marketing qua công cụ tìm kiếm (Search Engine Marketing-SEM)
10


Công cụ marketing trực tuyến thông qua sức mạnh tìm kiếm, nâng cao thứ hạng và
vị trí của trang web thông qua các search engines, đặt quảng cáo thu hút người xem hay
việc xuất hiện trên kết quả tìm kiếm thứ nhất nhờ việc chạy quảng cáo google adwords.

Công cụ marketing trực tuyến thông qua social media tạo và chia sẻ thông tin sản
phẩm đến người dùng thông qua fanpage facebook. Từ đó chạy quảng cáo facebook
adwords để tiếp cận khách hàng mục tiêu
Bên cạnh lựa chọn cách thức marketing trực tiếp thì công ty cũng phải chú ý đến
cách thực hiện chiến lược chào hàng qua việc phối hợp 5 yếu tố: sản phẩm, chào
hàng,phương tiện truyền thông, phương pháp phân phối, chiến lược sáng tạo.
*Sản phẩm
Sản phẩm bất động sản là những sản phẩm bao gồm đất đai, nhà cửa. Sản phẩm
loại hình bất động sản có đầu tư xây dựng:
Sản phẩm chung cư hay khu chung cư là những khu nhà bao gồm nhiều hộ dân
sinh sống bên trong các căn hộ, có hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung. Chung cư
thường xuất hiện nhiều ở các đô thị
Sản phẩm biệt thự là loại hình nhà ở được thiết kế và xây dựng trên một không
gian tương đối hoàn thiện và biệt lập tương đối với không gian xây dựng chung. Thông
thường, biệt thự được hiểu là nhà ở riêng lẻ có sân vườn, có tường rào và lối ra vào
riêng biệt. Việc thiết kế biệt thự đòi hỏi phải có nghệ thuật thẩm mĩ cao.
*Chào hàng
Các doanh nghiệp sử dụng nhiều phương pháp chào hàng trực tiếp thông qua các
hình như mời đến dự lễ tham quan căn hộ mẫu, lễ cất nóc căn hộ hay qua thư điện tử,
điện thoại đến khách hàng, gặp mặt trực tiếp… nhưng hiện nay tiêu biểu nhất là phương
thức chào hàng trực tiếp qua việc gặp mặt trực tiếp trao đổi giữa khách hàng và nhân
viên doanh nghiệp. Sau khi có được những thông tin nhu cầu, thắc mắc băn khoăn của
khách hàng thì việc gặp mặt trực tiếp trao đổi sẽ giúp giải đáp thắc mắc của khách hàng
một cách chặt chẽ, tường tận và có được niềm tin của khách hàng vào doanh nghiệp
*Phương tiện truyền thông
Việc quảng cáo sản phẩm kinh doanh được doanh nghiệp triển khai bằng nhiều
hình thức khác nhau như: truyền miệng, báo chí, internet nhưng kênh quảng cáo hiệu
quả nhất của doanh nghiệp bất động sản hiện nay đến khách hàng là quảng cáo trên
mạng internet thông qua website,fanpage của doanh nghiệp; tiếp đến là quảng cáo trên
các tờ báo lớn và cuối cùng là quảng cáo qua các banner, áp phích được đặt ở những nơi

tập trung đông người.
*Phương pháp phân phối
Các chủ đầu tư bất động sản áp dụng phương pháp phân phối đa phần là phân phối
11


sản phẩm qua các đại lý trung gian cấp 1, cấp 2, cấp 3 để tìm kiếm khách hàng. Phương
thức này đem lại hiệu quả cao cho doanh nghiệp vì có được nhiều nhà phân phối tìm
kiếm khách hàng hơn là một mình. Đồng thời sẽ giúp được việc quảng bá thương hiệu,
quảng bá sản phẩm đến nhiều khách hàng hơn.
*Chiến lược sáng tạo
Từ việc xác định mục tiêu, thu thập các thông tin, phân tích thông tin để nắm bắt
được tâm lý của khách hàng đặc biệt là nhóm khách hàng mục tiêu để doanh nghiệp dựa
vào đó đưa ra những chiến lược mới hấp dẫn nhằm thu hút khách và đạt được hiệu quả
kinh doanh.
Mỗi công cụ marketing trực tiếp có những quy tắc riêng và sử dụng giúp hiệu quả
được đảm bảo. Thư chào hàng hoặc thông điệp chào hàng phải được thiết kế hợp lý để
tăng sự hấp dẫn và tương tác tại của khách hàng. Hiệu quả của online marketing phụ
thuộc vào độ uy tín của doanh nghiệp thông qua website, fanpage…
1.2.4 Thử nghiệm các yếu tố marketing trực tiếp
Người làm marketing trực tiếp cần thử nghiệm các yếu tố của chiến lược chào
hàng trên thị trường để từ đó đánh giá được hiệu quả trước khi áp dụng cho toàn bộ thị
trường. Họ có thể thử nghiệp các yếu tố của sản phẩm, giá cả, thông điệp truyền thông,
phương tiện truyền thông…
1.2.5 Đánh giá kết quả của hoạt động marketing trực tiếp
Người làm marketing trực tiếp cần đánh giá kết quả của chiến dịch marketing qua
chi phí, ngân sách và kết quả mua hàng của khách hàng. Tất nhiên, kết quả của chiến
dịch marketing trực tiếp không chỉ được đánh giá bằng kết quả kinh doanh trực tiếp mà
còn phải đánh giá qua khả năng liên kết của doanh nghiệp với khách hàng.
Một số chỉ tiêu doanh nghiệp thường dùng để đánh giá là:

- Tỷ lệ thị phần
- Tỷ lệ về số người tiếp cận/ tổng số cuộc gọi
- Mức độ tương tác của khách hàng với công ty qua các công cụ
- Thái độ phục vụ khách hàng và đáp ứng nhu cầu của khách hàng
- Tỷ lệ đơn hàng/ tổng số thư gửi trực tiếp qua email…
1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển hoạt động marketing trực tiếp
1.3.1 Môi trường vĩ mô
1.3.1.1 Môi trường kinh tế
Môi trường kinh tế là một tập hợp gồm nhiều yếu tố có ảnh hưởng sâu rộng theo
những chiều hướng khác nhau đến hoạt động kinh doanh của mỗi doanh nghiệp. Các
yếu tố kinh tế chủ yếu gồm: tốc độ tăng trưởng nền kinh tế (GDP), kim ngạch suất nhập
khẩu, tình trạng lạm phát, thất nghiệp, tỷ giá, lãi suất, tốc độ đầu tư, thu nhập bình quân
12


đầu người và cơ cấu chi tiêu, sự chia hóa thu nhập giữa các tầng lớp dân cư, thu chi
ngân sách nhà nước…
1.3.1.2 Môi trường chính trị - pháp luật
Môi trường chính trị, bao gồm: mức độ ổn định chính trị; các đường lối, chính sách
của chính phủ, cấu trúc chính trị, hệ thống quản lý hành chính và môi trường luật pháp
bao gồm các bộ luật quy định; hoạt động của các tổ chức bảo vệ người tiêu dùng;… có
thể cản trở hoặc tạo đièu kiện thuận lợi cho các hoạt động marketing. Môi trường luật
pháp và chính trị có thể tác động theo một số hướng.
1.3.1.3 Môi trường văn hóa – xã hội
Hoạt động marketing trên một khu vực thị trường trong phạm vi một xã hội nhất
định với những giá trị văn hóa tương ứng. Môi trường văn hóa bao gồm thể chế xã hội,
giá trị xã hội, truyền thống, dân tộc, tôn giáo, đức tin và thái độ của xã hội, cách sống,
lối sống… Văn hóa gồm tất cả mọi thứ gắn liền với xu thế hành vi của con người.
1.3.1.4 Môi trường công nghệ
Một lực lượng quan trọng nhất, định hình cuộc sống của con người là công nghệ.

Hiện nay, công nghệ khoa học đang ngày càng phát triển, xu hướng toàn cầu đang
hướng đến công nghệ số. Nắm bắt được xu hướng phát triển của công nghệ sẽ giúp công
ty đáp ứng được những nhu cầu mới của khách hàng. Bên cạnh đó, yếu tố công nghệ
phát triển giúp doanh nghiệp dễ dàng cạnh tranh với các đối thủ và không ngừng đảm
bảo sự phát triển bền vững của doanh nghiệp. Việc áp dụng các công cụ hiện đại vào
hoạt động marketing trực tiếp góp phần giúp công ty nâng cao hiệu quả kinh doanh.
1.3.2 Môi trường ngành
1.3.2.1 Đối thủ cạnh tranh
Trong sự phát triển của xã hội cũng như nền kinh tế thì doanh nghiệp càng ngày
càng có nhiều đối thủ cạnh tranh . Chính điều này đã ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động
marketing trực tiếp của doanh nghiệp
Do có nhiều đối thủ cạnh tranh trong ngành nên doanh nghiệp luôn phải chú trọng
đầu tư cho hoạt động marketing trực tiếp của mình nhằm đem lại hiệu quả cao hơn và
thu hút được nhiều khách hàng hơn.
1.3.2.2 Khách hàng
Khách hàng là nguồn nuôi sống toàn bộ hệ thống doanh nghiệp. Khách hàng có rất
nhiều mong muốn nhu cầu khác nhau nên sẽ tác động trực tiếp đến hoạt động marketing
trực tiếp của doanh nghiệp. Để đưa ra được những chiến lược hoạt động marketing trực
tiếp hiệu quả công ty cần tiến hành nghiên cứu nhu cầu khách hàng để từ đó triển khai
các chiến lược marketing tương ứng.

13


1.3.3 Môi trường nội tại doanh nghiệp
1.3.3.1 Khả năng tài chính
Khả năng tài hính là yếu tố quan trọng đối với hoạt động marketing trực tiếp của
doanh ngiệp. Việc thực hiện chiến lược marketing trược tiếp mới, muốn được hiệu quả
thì chi phí phải tương ứng để khai thác dược nhu cầu cũng như tâm lý chung của khách
hàng.

Khả năng tài chính của doanh nghiệp tốt thì chi phí dành cho hoạt động marketing
trực tiếp được đầu tư nhiều hơn và ngược lại nếu doanh nghiệp tài chính còn hạn hẹp thì
việc đầu tư cho hoạt động marketing trực tiếp sẽ ít hơn từ đó dẫn đến hiệu quả kinh
doanh chưa tốt hơn.
1.3.3.2 Nguồn nhân lực
Nguồn nhân lực là yếu tốt ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động marketing trực tiếp
của doanh nghiệp vì hoạt động marketing trực tiếp chủ yếu là tiếp xúc trực tiếp giữa
nhân viên và khách hàng. Nhân lực tốt góp phần quyết định lớn đến doanh thu cũng
như hình ảnh của doanh nghiệp trong mắt khách hàng.
Nếu doanh nghiệp có nguồn nhân lực tốt, trình độ chuyên môn cao, được đào tạo
bài bản thì hiệu quả hoạt động marketing trực tiếp sẽ tốt hơn và thu hút được nhiều
khách hơn. Và ngược lại, nếu như trình độ của nhân viên còn yếu kém, nghiệp vụ chưa
chuyên nghiệp sẽ ảnh hưởng lớn đến doanh thu lợi nhuận và hình ảnh của doanh nghiệp.
1.3.3.3 Trình độ hoạt động marketing
Mỗi doanh nghiệp đều cần có một đội ngũ nhân viên kinh đoanh, đội ngũ nhân
marketing để thuận tiện trong công việc. Doanh nghiệp có đội ngũ nhân viên marketing
chất lượng, có kiến thức chuyên môn cao thì sẽ góp phần thuận lợi trong việc nghiên
cứu và phát triển thị trường thu hút khách hàng.
Chính vì vậy, hoạt động marketing là một yếu tốt quan trọng với doanh nghiệp, đòi
hỏi sự chuyên nghiệp và độ nhạy bén của đội ngũ nhân viên. Nhận thấy được tầm quan
trọng nên doanh nghiệp tập trung đầu tư vào đội ngũ nhân viên của doanh nghiệp đặc
biệt là đội ngũ bộ phận marketing.

14


CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MARKETING TRỰC TIẾP CHO
DỰ ÁN ANLAND PREMIUM CỦA CÔNG TY LIFE SPACE
2.1 Khái quát tình hình kinh doanh và phân tích yếu tố nội bộ của Life Space
2.1.1 Khái quát tình hình kinh doanh của công ty Life Space

 Lịch sử hình thành và phát triển:
Tháng 9 năm 2015, Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh địa ốc Life Space
được thành lập.
Năm 2016 được coi là một điểm mốc quan trọng, đánh dấu sự chuyển mình mạnh
mẽ của công ty với quy mô mở rộng. Từ một văn phòng nhỏ tại Hà Nội chỉ với chục
nhân viên, công ty đã có thêm gần 80 cán bộ - nhân viên tại 3 chi nhánh khác nhau. Nhờ
sự nỗ lực hết mình của lãnh đạo – nhân viên, công ty đã khẳng định được vị thế trên thị
trường, trở thành đối tác chính thức phân phối các sản phẩm BĐS mang thương hiệu
Vinhomes của Tập đoàn Vingroup và các bất động sản đại chúng khác.
Năm 2017, 2018 Life Space Land phát triển thần tốc và vững mạnh hơn. Công ty
mở rộng quy mô, tuyển dụng thêm 100 nhân viên, mười trưởng nhóm kinh doanh BĐS
và tăng cường đào tạo nhân lực để phân phối các dự án lớn của Vingroup và các tập
đoàn khác như Vinaconex, tập đoàn Nam Cường…
Năm 2019, Life Space Land đặt mục tiêu trở thành một trong những đại lý đạt
doanh thu cao nhất của Vinhomes, Vinaconex, Nam Cường…
 Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh địa ốc Life Space (Life Space Land) là
doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản. Với phương
châm hoạt động “sự hài lòng và quyền lợi của khách hàng là số 1”, tập thể lãnh đạo,
nhân viên công ty đang nỗ lực không ngừng, từng bước khẳng định thương hiệu, vị thế
và giá trị của mình trong lĩnh vực kinh doanh lựa chọn
Đội ngũ nhân viên của Life Space Land: là những người trẻ trung, năng động, tâm
huyết, chuyên nghiệp trong tổ chức hoạt động, có sự am hiểu sâu sắc về thị trường bất
động sản (BĐS) cũng như am hiểu tâm lý khách hàng. Chính vì vậy, Life Space Land
luôn khẳng định những giá trị vượt trội trong dịch vụ mình cung cấp, không chỉ giúp
khách hàng hài lòng vì đã tiếp cận và làm chủ được những BĐS cao cấp, chất lượng
dịch vụ tốt nhất mà còn khiến khách hàng hết sức ghi nhớ sự tận tình, hỗ trợ hết mình
của nhân viên Life Space Land đối với mỗi dự án.
Khi nói đến đội ngũ nhân viên của mình, bà Nguyễn Thị Thu Trang, Tổng Giám
đốc công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh địa ốc Life Space (Life Space Land) chia sẻ:
“kim chỉ nam trong việc điều hành nhân viên và từ đó định hướng cho các bạn trẻ đó là

đạo đức với nghề: trung thực, nhiệt thành và tận tâm.”
+ Văn hóa công ty: LifeSpace Land là nơi tập trung những người có tư tưởng và

15


hành động kỷ luật, có tài năng và bản lĩnh, có lòng yêu nước và tự tôn dân tộc, hướng
thiện và có tinh thần làm việc quyết liệt, triệt để vì những mục đích tốt đẹp.
Mỗi thành viên của Life Space Land luôn chủ động, nỗ lực học hỏi, phấn đấu
không ngừng để hoàn thiện bản thân, luôn lấy văn hóa của công ty và 3 giá trị cốt lõi
của công ty làm kim chỉ nam để điều chỉnh mọi hành vi của mình
Tại Life Space Land, mỗi thành viên đều xác định và coi nơi đây là ngôi nhà thứ 2,
nơi mình gắn bó và dành phần lớn thời gian hàng ngày để sống và làm việc.
 Các nội quy, quy định được áp dụng tại Công ty




Đi làm đúng giờ
Vui vẻ niềm nở khi tới công ty
Mặc trang phục trắng đen vào thứ 2 và thứ 6 hàng tuần.

 Phương châm kinh doanh của công ty:
Đối với khách hàng:
 Luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết.


Luôn đặt mình vào vị trí của khách hàng để làm việc.



Luôn luôn lắng nghe khách hàng nói và thấu hiểu những điều khách hàng cần.

Đối với nhân viên:
 Đánh giá đúng năng lực của từng nhân viên.


Biết cách động viên, khuyến khích, khơi gợi tiềm năng và động lực làm việc

cho từng nhân viên
 Tạo môi trường làm việc năng động, tự do có kỷ luật
 Thông tin giao dịch:


Tên đầy đủ: Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh địa ốc Life Space



Tên tiếng anh: Life Space Land



Ý nghĩa tên gọi: “Life Space” là đem đến một không gian sống hoàn hảo cho

khách hàng.
 Mã số doanh nghiệp: Số 0106997257 do Phòng Đăng ký kinh doanh Sở Kế
hoạch đầu tư Tp Hà Nội cấp ngày 18/09/2015.
 Địa chỉ trụ sở: Số 50 phố Yên Hòa, Quận Cầu Giấy, Tp Hà Nội.


Địa chỉ liên hệ/nhận thông báo: Tầng 5, Tòa nhà báo Nông thôn ngày nay,

Dương Đình Nghệ, Cầu Giấy, Hà Nội.
 Hotline: 0941 85 8888


Fax: 0432 363 555



Email nhận thông báo:



Website: />16




Logo :

Hình 2.1: Logo chính thức Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh địa ốc Life Space
(Nguồn: Website công ty: />2.1.2 Tình hình các yếu tố nội bộ công ty
Đối với cơ sở vật chất: Công ty liên tục cải tiến, nâng cấp, áp dụng các công nghệ
vào hoạt động kinh doanh. Một doanh nghiệp được trang bị cơ sở vật chất hiện đại như
phòng họp riêng, máy chiếu, máy tính cao cấp… là một lợi thế so với các đối thủ cạnh
tranh khi tiến hành hoạt động marketing điện tử giúp tiếp cận khách hàng nhanh hơn,
hiệu quả hơn.
Đối với cán bộ nhân viên: các phòng ban, nhân viên luôn luôn hỗ trợ lẫn nhau,
giúp nhau hoàn thành các nhiệm vụ. Công ty bố trí công việc và chỗ ngồi phù hợp để

các phòng ban có sự liên kết chặt chẽ giúp các cán bộ nhân viên làm việc đạt hiệu quả
tối đa.
Nguồn lực tài chính: Với công ty có quy mô vừa, nguồn lực tài chính trung bình
nên việc phát triển, hoạt động tìm kiếm khách hàng trên đa kênh vẫn chưa được đạt
được hiệu quả tốt nhất. Do đó, các nhà quản trị cần đưa ra kế hoạch để điều tiết chi phối
ngân sách một cách hiệu quả nhất.
2.2 Ảnh hưởng của nhân tố môi trường đến việc phát triển hoạt động
marketing trực tiếp tại công ty cổ phần đầu tư & kinh doanh địa ốc Life Space
2.2.1 Môi trường vĩ mô
2.2.1.1 Môi trường kinh tế
Môi trường kinh tế là một nhân tố quan trọng, tác động trực tiếp đến hoạt động
kinh doanh của công ty. Chỉ tiêu thể hiện mức độ tăng trưởng kinh tế có tác động đến
hoạt động kinh doanh:
Tổng sản phẩm quốc nội GDP: theo tổng cục thống kê vừa công bố báo cáo kinh tế
năm 2018, GDP cả năm 2018 tăng 7,08%, là mức tăng cao nhất kể từ năm 2008 trở về
đây. GDP bình quân đầu người ước tính đạt khoảng 2.540 USD/người, tăng 6,3% so với
năm 2017.
 GDP là yếu tố tác động đến nhu cầu của các hộ gia đình, doanh nghiệp. GDP
tăng lên là điều kiện kéo theo sự tăng lên về nhu cầu, về số lượng sản phẩm hàng hóa,
17


dịch vụ, tăng lên về chủng loại, chất lượng, thị hiếu … dẫn đến tăng lên quy mô thị
trường. Từ đó tác động trực tiếp đến xu hướng kinh doanh của các doanh nghiệp, trong
đó có công ty cổ phần đầu tư & kinh doanh địa ốc Life Space
2.2.1.2 Môi trường dân cư
Hà Nội là trung tâm văn hóa - kinh tế - chính trị, thành phố phát triển thứ 2 trên cả
nước mật độ dân số trung bình là 2.279 người/km2, dân cư phân bố không đều, tốc độ
đô thị hóa phát triển tương đối nhanh, mật độ dân số tập trung tại các quận Hoàng Mai,
Thanh Xuân, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm… Chi cục Dân số và Kế hoạch hóa gia đình

Hà Nội cho biết, trung bình mỗi năm dân số Thủ đô dự kiến tăng thêm khoảng 200.000
người, tương đương một huyện lớn.
Từ điều trên chúng ta có thể thấy được rằng số người học tập và làm việc tại Hà
Nội ngày càng tăng lên nhanh qua từng năm. Chính điều này khẳng định thị trường nhu
cầu nhà ở tại Hà Nội vẫn đang là thị trường tiềm năng với lượng nhu cầu lớn. Đây chính
là cơ hội lớn để công ty khai thác các sản phẩm phù hợp để cung ứng vào thị trường.
2.2.1.3 Môi trường chính trị - pháp luật
Những quyết định Marketing chịu tác động mạnh mẽ của những diễn biến trong
môi trường chính trị. Môi trường chính trị bao gồm hệ thống luật và các văn bản dưới
luật, các công cụ, chính sách nhà nước, các cơ quan pháp luật, các cơ chế điều hành của
Nhà nước…
 Các yếu tố trong môi trường chính trị ảnh hưởng đến Marketing tại Việt Nam


Hệ thống pháp luật điều tiết các hoạt động của doanh nghiệp ở Việt Nam như:

Luật doanh nghiệp, Luật đầu tư nước ngoài, Luật hải quan, Luật chống độc quyền,
Luật Doanh nghiệp nhà nước, Luật Bưu chính, Luật Viễn thông, Nghị định về quản lý
Internet, Nghị định về quảng cáo¼ đang được soạn thảo, bổ sung và hoàn chỉnh. Các
văn bản pháp luật này nêu rõ lĩnh vực mà doanh nghiệp được phép kinh doanh và lĩnh
vực cấm không được kinh doanh cũng như nghĩa vụ và quyền lợi đối với doanh nghiệp.
Các nhà quản trị Marketing cần nắm vững luật pháp để tránh vi phạm sai lầm. Mặt khác,
kinh doanh trong một môi trường pháp luật hoàn chỉnh giúp cho doanh nghiệp hoạt
động an toàn, bình đẳng. Hội nhập quốc tế, tham gia kinh doanh trên thị trường toàn cầu
đòi hỏi các doanh nghiệp Việt Nam phải hiểu biết luật pháp quốc tế để tránh xảy ra
những sai lầm đáng tiếc.
 Hệ thống các công cụ chính sách Nhà nước có tác động lớn đến các hoạt động
kinh doanh của doanh nghiệp. Đó là:
Chính sách tài chính, tiền tệ, Chính sách thu nhập, Chính sách xuất nhập khẩu,
Chính sách đa dạng hoá sở hữu, Chính sách khuyến khích đầu tư nước ngoài, Chính

sách phát triển nông thôn, miền núi¼ Nghị quyết Hội nghị 3, Ban Chấp hành TW khoá
18


IX về tăng cường tính tự chủ cho các doanh nghiệp nhà nước cũng đang được thể chế
hoá thành các chính sách cụ thể để đi vào cuộc sống. Đảng và Nhà nước ta đang thực
hiện đường lối chủ động hội nhập khu vực và quốc tế theo tinh thần "Hội nhập để phát
triển". Chủ trương đường lối này cũng đang được thực thi bằng các lộ trình hội nhập của
các ngành kinh tế Việt Nam đến năm 2020.
 Cơ chế điều hành của Chính phủ quyết định trực tiếp đến tính hiệu lực của
pháp luật và đường lối, chính sách kinh tế của Nhà nước
Do vậy đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Một Chính phủ mạnh, trong
sạch sẽ khuyến khích thúc đẩy kinh doanh lành mạnh, khuyến khích kinh tế phát triển.
Việt Nam đang đẩy mạnh cải cách hành chính Nhà nước, thông qua đạo luật chống tham
nhũng, thành lập Cục chống tham nhũng¼ nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước,
tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp phát triển, thu hút vốn đầu tư trong và
ngoài nước. Ngược lại, một Chính phủ tham nhũng sẽ làm méo mó các chính sách, luật
pháp, làm giảm hiệu quả đầu tư, làm thui chột các nỗ lực phát triển của xã hội.
Tuy nhiên, Việt Nam là một nước có môi trường chính trị ổn định do một đảng
điều hành. Điều này giúp cho việc kinh doanh và phát triển của công ty gặp nhiều điều
thuận lợi, ít chịu nhiều áp lực từ các quốc gia khác trong khu vực.
2.2.1.4 Môi trường văn hoá – xã hội
Do xã hội ngày càng phát triển kéo theo đó là xu hướng toàn cầu. Những giá trị
truyền thống của bản sắc dân tộc Việt luôn được quan tâm và coi trọng. Bên cạnh đó,
nhận thức của người dân từ xưa đến nay là an cư lập nghiệp. Nghĩa là phải ổn định được
nơi ăn chốn ở rồi mới nghĩ đến chuyện lập nghiệp. Chính vì vậy, những hoạt động của
doanh nghiệp cần phù hợp, tương đồng với nét văn hóa và nhận thức của người dân.
2.2.1.5 Môi trường công nghệ
Công nghệ ngày càng thay đổi nhanh chóng, mang lại cho con người nhiều điều kỳ
diệu, nhưng cũng đặt ra các thách thức mới cho các doanh nghiệp. Doanh nghiệp muốn

có được hiệu quả cao cần chú ý theo dõi những xu hướng trong công nghệ. Quy trình
thu thập thông tin khách hàng qua công nghệ vừa đem lại tính chính xác cao, vừa tiết
kiệm thời gian. Bên cạnh đó, có thêm công nghệ cũng giúp doanh nghiệp tiết kiệm được
chi phí. Do đó, công ty cần áp dụng những công nghệ vào hoạt động marketing trực tiếp
để khai thác tối đa thông tin khách hàng từ đó đem lại nguồn doanh thu cho doanh
nghiệp.
2.2.2 Môi trường vi mô
2.2.2.1 Khách hàng
Trên thị trường có nhiều sản phẩm căn hộ trong cùng phần khúc, trong cùng tầm
giá, nhiều nhà phân phối nên khách hàng có nhiều sự lựa chọn. Người mua luôn cần
19