Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại xã Nghĩa Thuận - thị xã Thái Hòa - tỉnh Nghệ An giai đoạn 2011-2013

1

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ VÀ SƠ ĐỒ
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của chuyên đề 1
2. Mục tiêu nghiên cứu 2
3. Yêu cầu 2
CHƯƠNG I
3
TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
3
1.1. Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
3
1.1.2. Khái niệm về Quyền sử dụng đất
5
1.1.3. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
5
1.1.4. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 6
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
10
1.2.1. Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất
10
1.2.2. Quy định chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
12
1.3. Cơ sở thực tiễn công tác cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
23
1.3.1. Tình hình công tác cấp GCN ở Việt Nam
23
1.3.2. Tình hình công tác cấp GCN ở thị xã Thái Hòa
24
CHƯƠNG II
26
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
26
2.1. Đối tượng nghiên cứu
26
2.2. Phạm vi nghiên cứu 26
2.3. Nội dung nghiên cứu26
2.4. Phương pháp nghiên cứu 26
2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu
26
2.4.2. Phuơng pháp kế thừa
26
2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu
26
2.4.4. Phương pháp so sánh
27
2.4.5. Phương pháp đánh giá 27

2

CHƯƠNG III
28
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28
3.1. Điều kiện tự nhiên xã Nghĩa Thuận
28
3.1.1. Vị trí địa lý 28
3.1.2. Đặc điểm địa hình 28
3.1.3. Đặc điểm khí hậu 28
3.1.4. Thuỷ văn
29
3.1.5. Các nguồn tài nguyên
30
3.1.6. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên 31
3.2. Điều kiện kinh tế xã hội xã Nghĩa Thuận
31
3.2.1. Dân số
31
3.2.2. Lao động
32
3.2.3. Cơ cấu kinh tế
33
3.2.4. Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật
37
3.3. Hiện trạng sử dụng đất
46
3.3.1. Cơ cấu loại đất và số lượng thửa đất 46

3.3.3. Đánh giá tình hình biến động đất đai xã Nghĩa Thuận năm 2011 – 2013
51
3.4. Hiện trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn xã Nghĩa Thuận.
54
3.4.1. Trình tự, thủ tục công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại xã Nghĩa Thuận.
54
3.4.2. Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn xã Nghĩa Thuận.
59
3.5. Đánh giá chung về công tác cấp GCN trên địa bàn xã Nghĩa Thuận.
69
3.5.1. Kết quả đạt được 69
3.5.2. Thuận lợi 69
3.5.3. Khó khăn, vướng mắc
69
3.6. Một số giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác cấp GCN trên địa bàn xã
Nghĩa Thuận.
71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73
1. Kết luận 73
2. Kiến nghị
74
TÀI LIỆU THAM KHẢO
75


3

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
GCN

Chữ viết đầy đủ

Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

BTNMT

Bộ Tài nguyên Môi trường

CT

Chỉ thị

CP

Chính phủ

CV

Công Văn

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

TCĐC

Tổng Cục Địa Chính

TT

Thông tư

TTg

Thủ tướng chính phủ

TW

Trung ương

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

HĐND

Hội đồng nhân dân

UBMTTQ

Uỷ ban mặt trận tôt quốc

ĐKĐĐ

Đăng kí đất đai


4

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng dân số xã Nghĩa Thuận năm 2013
Bảng 3.2. Tổng hợp hiện trạng kinh tế năm 2013
Bảng 3.3. Diện tích, năng suất và sản lượng các cây trồng chính năm 2013
Bảng 3.4. Một số cơ sở sản xuất kinh doanh trên địa bàn xã
Bảng 3.5. Nhà văn hóa các xóm trên địa bàn xã
Bảng 3.6. Sân thể thao các thôn xóm
Bảng 3.7. Hệ thống kênh mương trên địa bàn xã Nghĩa Thuận
Bảng 3.8. Hệ thống trạm điện trên địa bàn xã Nghĩa Thuận
Bảng 3.9. Hiện trạng sử dụng đất xã Nghĩa Thuận năm 2013
Bảng 3.10 Thống kê số thửa đất xã Nghĩa Thuận
Bảng 3.11. Biến động diện tích theo mục đích sự dụng năm 2013 so với năm
2012 và năm 2011
Bảng 3.12 Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình cá nhân đối với các loại đất

chính trên địa xã Nghĩa Thuận đến ngày 31/12/2013
Bảng 3.13 Thống kê tình hình cấp GCN sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình
cá nhân tính đến ngày 31/12/2013
Bảng 3.14 Thống kê tình hình cấp GCN lâm nghiệp cho hộ gia đình cá nhân
tính đến ngày 31/12/2013
Bảng 3.15 Thống kê kết quả cấp GCN ở cho hộ gia đình cá nhân đến ngày
31/12/2013
Bảng 3.16 Thống kê các trường hợp tồn đọng, chưa cấp GCN cho hộ gia đình
cá nhân đến ngày 31/12 2013


5

Bảng 3.17 Kết quả cấp giấy GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn xã
Nghĩa Thuận qua 3 năm 2011-2013
Bảng 3.18 Kết quả cấp GCN cho tổ chức đối với các loại đất trên địa xã Nghĩa
Thuận đến ngày 31/12/2013
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ VÀ SƠ ĐỒ
Biểu đồ 3.1. Cơ cấu các ngành kinh tế xã Nghĩa Thuận năm 2013
Biểu đồ 3.2. Cơ cấu sự dụng đất xã Nghĩa Thuận
Sơ đồ 1.1 trình tự, thủ tục cấp GCN
Sơ đồ 3.1 trình tự, thủ tục cấp GCN đất xã Nghĩa Thuận


6

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của chuyên đề
Đất đai là tài nguyên vô giá của mỗi quốc gia, đó không chỉ đơn thuần là nơi
sinh sống, sản xuất của con người mà nó còn là nơi diễn ra các hoạt động giao lưu

văn hóa, trao đổi thông tin, làm phong phú cuộc sống của con người, tạo nên nét
văn hóa riêng của từng quốc gia, từng dân tộc.
Đất đai là nguồn gốc của mọi tài sản vật chất của con người. Qua quá trình sản
xuất, khai thác từ nguồn lợi của đất, con người đã tạo ra lương thực, thực phẩm,
trang phục, nơi làm việc… Tuy nhiên, quỹ đất có hạn nó không thể sinh ra thêm do
đó cần phải quản lý tốt quỹ đất hiện có. Vấn đề quản lý việc sử dụng đất đai ngày
càng trở lên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ dân số, hiện đại hóa, công nghiệp
hóa, tài nguyên ngày càng cạn kiệt như ngày nay. Vì vậy công tác quản lý đất đai
ngày càng được chính phủ chú trọng quan tâm để quản lý chặt chẽ những biến động
cả về chủ sử dụng và bản thân đất đai thì Nhà nước phải thực hiện công tác đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính. Các quốc gia trên
thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng để quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, tiết
kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai từ Nhà nước đã ban hành một loạt các văn
bản pháp luật về đất đai.
Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992 quy định :” đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý ”
Các Luật Đất đai năm 1988, 1993, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Đất đai năm 1998, 2001, Luật Đất đai 2003, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật Đất đai năm 2009 cùng với các văn bản pháp luật có liên quan đang từng bước
đi vào thực tế.
Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung 2009 đã quy định 13 nội dung quản lý
Nhà nước về đất đai trong đó trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng


7

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ
sơ địa chính. Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống
hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở
để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý

đất theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất
đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Nghĩa Thuận thuộc xã cửa ngõ phía Đông Nam Thị xã Thái Hòa, Tỉnh Nghệ
An, có tổng diện tích là 3.095,28 ha. Xã Nghĩa Thuận được đánh giá là địa phương
có điều kiện thuận lợi trong việc phát trển kinh tế xã hội trong giai đoạn hội nhập và
phái triển hiển nay.
Để đảm bảo quản lý Nhà nước về đất đai một cách hợp lý, hiệu quả đến từng
thửa đất, từng đối tượng sử dụng, xã Nghĩa Thuận đã xác định đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là nội dung quan trọng để nâng cao trách nhiệm quản lý và bảo vệ quyền lợi cho
người sử dụng. Thực tế thời gian xã đã chú trọng công tác tuyên truyền, vận động
và tạo điều kiện để người dân thực hiện các thủ tục hoàn thành cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên
do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn
còn nhiều tồn tại và gặp nhiều khó khăn.
Từ thực tế cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của công tác
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất cùng với sự nhận thức ở trên, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai
- Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, dưới sự hướng dẫn trực tiếp
của thầy giáo Th.S Nguyễn Ngọc Hồng tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá
thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất tại xã Nghĩa Thuận - thị xã Thái Hòa - tỉnh Nghệ An


8

giai đoạn 2011 - 2013”.

2. Mục tiêu nghiên cứu
- Tìm hiểu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất.
- Đánh giá thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Đề xuất phương pháp giải quyết khó khăn trong công tác cấp GCN trên địa
bàn xã Nghĩa Thuận.
3. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững chính sách pháp luật đất đai, chính sách cấp GCN.
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập được phảu có độ tin cậy, chính xác,
phản ánh đúng quá trình thực hiện chính sách cấp GCN trên địa bàn xã .
- Nắm vững các kiến thức cơ bản đã học để phân tích, đánh giá được các số
liệu đã thu thập dược một cách chính xác, trung thực và khách quan.
- Tiếp thu được toàn bộ công việc, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và tiếp cận với thực tế công việc để học hỏi và rèn luyện.
- Đề xuất một số biện pháp có tính khả thi, phù hợp với điều kiện của địa
phương liên quan đến công tác cấp GCN


9

CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho
con người. Quy mô đất đai của Thế giới và của mỗi quốc gia một số hữu hạn.
Tài nguyên đất là nguồn có giới hạn về số lượng, được phân bố cố định trong
không gian, không thể di chuyển theo ý chí chủ quan của con người. Trong quá

trình phát triển của xã hội, con người luôn gắn chặt với đất đai, luôn tìm cách sử
dụng đất đai có hiệu quả cao phục vụ cho cuộc sống của mình và bảo vệ tốt nhất
nguồn tài nguyên đất. Trong quá trình sử dụng, đất đai luôn biến động để đáp
ứng nhu cầu sử dụng đất của con người và phù hợp với sự phát triển kinh tế xã
hội trong tương lai. Vì thế, quản lý nhà nước về đất đai là công việc hết sức quan
trọng và cần thiết đối vói mỗi quốc gia, mỗi vùng lãnh thổ, mỗi thời đại.
Quản lý Nhà nước về đất đai thực chất là quản lý mối quan hệ giữa con
người với con người trong quá trình sử dụng đất, trong đó một trong những nội
dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai là đăng ký đất đai, cấp GCN,
lập và quản lý hồ sơ địa chính. Cho nên, Nhà nước muốn tồn tại và phát triển
được thì phải nắm chắc, quản lý chặt nguồn tài nguyên đất đai theo quy hoạch và
pháp luật để hướng đất đai phục vụ yêu cầu phát triển của nền kinh tế quốc dân
cũng như bảo vệ an ninh quốc phòng của quốc gia đó.
Trước đây, do nền kinh tế xã hội chia phát triển nên công tác quản lý đất
đai chưa thực sự được quan tâm. Ngày nay, do công cuộc đổi mới kinh tế cùng
với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường đã gây sức ép không nhỏ
đến quỹ đất vốn có hạn của chúng ta. Sự đa dạng của nền kinh tế làm cho mối
quan hệ đất đai ngày càng phức tạp hơn. Từ thực tế đó, đòi hỏi nhà nước cần
thực hiện việc đăng ký đất đai, cấp GCN, để giải quyết các quan hệ phát sinh
trong quá trình sử dụng đất, để việc sử dụng đất trở nên hợp lý, hiệu quả và tiết
kiệm.


10

1.1.1. Đăng ký đất đai
1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và
cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ
pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt

chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
1.1.1.2. Vai trò của công tác đăng ký đất đai
- Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng
đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành
cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tố nhất. Nhà nước
biết được chác để quản lý chung qua việc dung công cụ đăng ký đất đai để quản lý.
Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ
người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích dầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao
dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai.
- Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu
Nhà nước Nhà nước chia cho dân sử dụng trên bề mặt, không được khai thác trong
lòng đất và trên không, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước. Bảo vệ hợp
pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để đảm bảo lợi ích chung của
toàn xã hội. Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai
sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý.
- Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài
nguyên đất. Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ địa
chính, hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh,
thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi trong quá trình
sử dụng và quản lý của những thay đổi này.
1.1.2.3. Hình thức đăng ký đất đai
Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc. Theo quy
mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời kỳ đăng ký đất


11

được chia thành 2 giai đoạn:
- Giai đoạn 1 : đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm
vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện.
- Giai đoạn 2 : đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã
hoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của
hồ sơ địa chính đã thiết lập
1.1.2. Khái niệm về Quyền sử dụng đất
Chúng ta đều biết quyền sở hữu bao gồm các quyền sau:
- Quyền chiếm hữu: là quyền năm giữ một tài sản nào đó và là quyền loại
trừ người khác tham gia sử dụng tài sản đó.
- Quyền sử dụng: là quyền được lợi dụng các tính năng của tài sản để phục
vụ cho các lợi ích kinh tế và đời sống của con người.
- Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận pháp lý của tài sản.
Như vậy, quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai là quyền sở hữu và
quyền sử dụng được áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất đai. Đối với
nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thông nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với
người đang sử dụng đất ôn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất. Như vậy, Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu đất đai, còn các tổ
chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất đai chứ không có quyền
định đoạt đất đai.
1.1.3. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất, sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận (GCN ) là chứng thư pháp lý
xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đâu


12

tư, cải lạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử

dụng đất theo pháp luật. Do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, GCN chính
là cơ sở pháp lý đê Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử
dụng. GCN có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định
về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các
thấm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài
chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất
đai.
1.1.4. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý. Nhà nước giao cho các tố chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất.
Đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất
trong các trường họp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất
hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký. Chúng ta phải thực
hiện việc đăng ký và cấp GCN bởi vì:
- GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử
dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong
việc sử dụng đất. Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự
ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử
dụng đát đai trong việc châp hành luật đát đai. Đông thời, việc đăng ký và cáp
GCN sẽ cung cáp thông tin đây đủ nhát và làm cơ sở pháp lý đê Nhà nước xác
định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra
tranh chấp, xâm phạm ... đất đai.

13

- GCN là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản ly chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
trong phạm vi lãnh thô. đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý,tiếtt
kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trong phạm
vi lãnh thổ các cấp hành chính. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với toàn bộ
đất đai, thì trước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất đai theo yêu cầu
của quản lý. Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:
Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần có các thông tin sau:
tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất,
mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những
thay đổi trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý.
Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí, hình
thể, diện tích, loại đất.
Tất cả các thông tin trên phải được thế hiện chi tiết tới từng thửa đất. Thửa
đất chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã
hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.
- GCN đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, góp
phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản
Từ trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một
cách tự phát (chủ yếu là thị trường ngầm). Sự quản lý của Nhà nước đối với thị
trường này hầu như chưa tương xứng. Việc quản lý thị trường này còn nhiều khó
khăn do thiếu thông tin. Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp GCN sẽ tạo ra một hệ
thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ra trên thị
trường, đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa các lợi ích. Từ đó góp phần mở rộng và
thúc đẩy sự phát triển của thị trường này.
- Cấp GCN là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai.

14

Việc xây dựng các văn bản pháp quy về quản lý, sử dụng đất phải dựa trên
thực tế của các hoạt động quản lý sử dụng đất, trong đó việc cấp GCN là một cơ
sở quan trọng. Ngược lại, các văn bản pháp quy lại là cơ sở pháp lý cho việc cấp
GCN đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất. Đối
với công tác điều tra đo đạc: Kết quả điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc
xác định vị trí, hình thế, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế
để phục vụ yêu cầu tổ chức cấp GCN.
Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Trước hết kết quả của
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác cấp GCN
thông qua việc giao đất. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chính là căn cứ cho
việc giao đất, mặt khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng ảnh hưởng trực
tiếp đến việc cấp GCN vì nó cung cấp thông tin cho việc xác minh những mảnh
đất có nguồn gốc không rõ ràng.
Công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất cho thuê đất của Chính
phủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định
quyên họp pháp của người sử dụng đát khi đăng ký.
Công tác phân hạng đất và định giá đất: Dựa trên két quả phân hạng và
định giá đất để xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đát trước và
sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời nó là cơ sở
xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất của họ.
Đối với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất: Nó giúp việc xác định
đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại do lịch sử để lại, tránh
được tình trạng sử dụng đất ngoài sự quản lý của Nhà nước.
Như vậy, việc đăng ký và cấp GCN nằm trong nội dung chi phối của quản
lý Nhà nước về đất đai. Thực hiện tốt việc cấp GCN sẽ giúp cho việc thực hiện
tốt các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai.

15

1.2. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1. Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất
- Luật đất đai 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009.
- Chỉ thị số 299/1980/TTg-CP ngày 10/11/1980 của Chính phủ về công tác đo
đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất;
- Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993, quy định về giao đất cho các hộ gia đình,
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích nông nghiệp;
- Nghị định 02/CP ngày 5/01/1994 của Chính phủ quy định về giao đất lâm
nghiệp cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích
sản xuất lâm nghiệp;
- Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính Phủ về việc mua bán kinh
doanh nhà thuộc sở hữu Nhà nước;
- Nghị định 88/CP ngày 7/8/1994 của Chính phủ quy định về quản lý sử dụng
đất đô thị;
- Chỉ thị số 10/1998/TTg-CP ngày 20/2/1998 của Chính phủ về việc đẩy mạnh
và hoàn thành việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ quy định về thủ
tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất và
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;
- Chỉ thị số 05/2004/TTg-CP ngày 9/2/2004 của Chính phủ về việc triển khai
thi hành Luật đất đai 2003, trong đó có chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn
thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2005;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật đất đai

16

- Thông tư số 29/2004/TT-BTN&MT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn
sửa đổi bổ sung Thông tư số 117/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất;
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 8/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ
hiện trạng sử dụng đất;
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 8/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai;
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 2/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/NĐ-CP;
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2009 về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.ư


17

- Quyết định số 10/2013/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nghệ An ngày 22 tháng
01 năm 2013, Quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên
địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết định số 05/2012/QĐ-UBND của UBND thị xã Thái Hòa ngày
09/10/2012, Quy định về công nhận lại quyền sử dụng đất, tách thửa, chuyển mục
đích sử dụng đất, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn thị xã Thái Hoà
- Quy trình số 420/TNMT-ĐKTK của Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Nghệ
An ngày 04/03/2008 về Quy trình tổ chức kê khai đăng ký, lập hồ sơ địa chính, cấp
đổi giấy chứng nhận quyền sự dụng đất sau chuyển đổi ruộng đất.
1.2.2. Quy định chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.2.1. Một số nguyên tắc cấp GCN
Cấp GCN là bước xác lập mối quan hệ pháp lý chặt chẽ, đầy đủ giữa Nhà
nước và người sử dụng; đất, từ đó người sử dụng đất được thực hiện tốt nhất các
quyền và lợi ích tối đa của mình được pháp luật cho phép. Cấp GCN lần đầu
được thực hiện đối với đất đai trên phạm vi cả nước và được thực hiện từ cơ sở
cấp xã, phường, thị trấn.
Khi người sử dụng đất hoàn tất việc kê khai đăng ký đất đai ban đầu theo
đúng trình tự thủ tục pháp luật và được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt, người sử dụng đất sẽ được cấp Giây chứng nhận quyền sử dụng đất.
UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm tổ chức việc đăng ký đất đai cho
người sử dụng đất, xét duyệt và chuẩn bị hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền

cấp GCN đối với đất thuộc phạm vi quản lý của địa phương.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài Nguyên và Môi
trường - là cơ quan dịch vụ công có chức năng tố chức thực hiện đăng ký sử


18

dụng đất và biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính và thực hiện thủ
tục hành chính về quản lý, sử dụng đất.
Điều 3 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính Phủ nêu rõ:
1. GCN được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất. Trường hợp người
sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trông cây hàng năm, đất
nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu
câu thì được cấp một GCN chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất thì GCN được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
3. GCN được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa
vụ tài chính liên quan đến cấp GCN, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được
miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước cho
thuê đất thì GCN được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và
đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đông đã ký.
1.2.2.2. Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất
GCN là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho
người sử dụng đất nhằm mục đích bảo đảm quyền của người sử dụng đất hợp
pháp và quản lý chặt chẽ được quỹ đất.
Từ ngày 19/10/2009 theo quy định của Nghị định 88/2009/NĐ-CP được gọi
là GCN, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Trình tự, thủ

tục cấp GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định
và hướng dãn cụ thể tại Nghị định 88/CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ.
Tại Điều 6 - Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính Phủ
quy định nội dung về cấp GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, quy định như sau:


19

1. Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận "Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất";
2. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
3. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
4. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
5. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.
Tổng cục Quản lý đất đai tổ chức việc in ấn, phát hành phôi GCNQSD đất
cho Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường; Lập và
quản lý sổ theo dõi việc phát hành phôi GCN; trường hợp phát hành cho Phòng
Tài nguyên và Môi trường thì phải gửi thông báo số lượng phôi GCN và số sêri
đã phát hành cho Sở Tài nguyên và Môi trường; Hướng dẫn, kiểm tra việc quản
lý, sử dụng phôi GCN ở các địa phương.

1.2.2.3. Đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo quy định tại Điều 49 của Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung năm
2009) Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:


20

1. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông
nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993
đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
3. Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này
mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất;
4. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới
được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp
đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
6. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
7. Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật này;
8. Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;
9. Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
10. Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.
1.2.2.4. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo quy định tại Điều 50, Điều 51 của Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ
sung năm 2009). Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
* Điều 50. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử
dụng đất

21

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau
đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của
Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp
luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng
đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ
về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị
trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp
tiền sử dụng đất.

22

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương
và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban
nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh
chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10
năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có
tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có
quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường,
thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã
được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải
nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.
7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà

chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở


23

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài
chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu,
am, từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử
dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
* Điều 51. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất
1. Tổ chức đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử
dụng đúng mục đích, có hiệu quả.
2. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
được giải quyết như sau:
a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng
mục đích, sử dụng không hiệu quả;
b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Uỷ ban nhân
dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để quản lý; trường hợp doanh nghiệp
nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đã được
Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần
quỹ đất làm đất ở thì phải bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Uỷ ban

nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất xét duyệt trước khi bàn
giao cho địa phương quản lý.
3. Đối với tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức thuê đất thì cơ quan quản lý đất
đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất


24

trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
4. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có các điều kiện sau
đây:
a) Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động;
b) Có đề nghị bằng văn bản của tổ chức tôn giáo có cơ sở tôn giáo đó;
c) Có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu
cầu sử dụng đất của cơ sở tôn giáo đó.
1.2.2.5. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Luật Đất đai quy định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó có thẩm quyền cấp GCN.
Thẩm quyền cấp GCN theo quy định tại Điều 52 của Luật Đất đai 2003( sủa
đổi,bổ sung năm 2009) và Điều 56 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
a) UBND cấp tỉnh cấp GCN đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài tổ chức, cá nhân nước ngoài.
b) UBND cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
ở.
c) UBND cấp tỉnh uy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN
cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá

nhân nước ngoài trong các trường hợp sau:
- Cấp GCN cho người sử dụng đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà chưa được cấp GCN; có quyết định
giao lại đất hoặc hợp đồng thuê đất của Ban quản lý khu công nghệ cao, Ban
quản lý khu kinh tế, có văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
phù hợp với pháp luật, có kết quả hóa giải tranh chấp đất đai được UBND cấp


25

tỉnh công nhận, có quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền về việc chia
tích hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật, có thỏa thuận về xử lý
quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh để thu hồi nợ theo quy định của pháp
luật; có quyết định hành chính về việc giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố
cáo về đất đai, có bản án hoặc quyết định của Toa án nhân dân, quyết định của
cơ quan thi hành án đã được thi hành;
- Cấp GCN cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động về sử dụng
đất khi hợp thửa, tách thửa mà thửa đất trước khi hợp thửa, tách thửa đã được
cấp GCN;
- Cấp đổi GCN đã bị ố, nhòe, rách, hư hại hoặc cấp lại GCN do bị mất;
- Cấp đổi GCN đối với các loại GCN đã cấp theo pháp luật về đất đai trước
ngày 01 tháng 7 năm 2004
1.2.2.6. Trình tự, thủ tục công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trình tự, thủ tục cấp GCN theo điều 135 nghị định 181/2004/NĐ-CP, ngày
29/10/2004.
1. Hộ gia đình, cá nhân nộp tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất một
(01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2

và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);
c) Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).
2. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa
đất; trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy
định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì thẩm tra, xác nhận về
nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất,