Đánh Giá Công Tác Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Trên Địa Bàn Xã Hóa Trung , Huyện Đồng Hỷ

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM TRIỆU TUẤN
TÊN ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ HÓA TRUNG , HUYỆN ĐỒNG HỶ,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 – 2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành/ Ngành : Địa Chính Môi Trường
Khoa

: Quản lí tài nguyên

Khóa học

: 2014 – 2018

Thái Nguyên, năm 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM TRIỆU TUẤN

TÊN ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ HÓA TRUNG , HUYỆN ĐỒNG HỶ,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 – 2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành/ Ngành : Địa Chính Môi Trường
Lớp

: ĐCMT-K46-N03

Khoa

: Quản lí tài nguyên

Khóa học

: 2014 – 2018

Giảng viên hướng dẫn : Tiến Sĩ .Nguyễn Thị Lợi
Thái Nguyên, năm 2018


i

LỜI CẢM ƠN
Được sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa
Quản Lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên. Sau khi hoàn
thành khóa học ở trường, em đã tiến hành thực tập tốt nghiệp tại chi nhánh
văn phòng đăng kí đất đai , huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên với đề tài:
“Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Xã Hóa
Trung, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017”.
Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt nghiệp
của em đã hoàn thành. Vậy em xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới :
Cô giáo Nguyễn Thị Lợi, người đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em
hoàn thành báo cáo thực tập tốt nghiệp.
Ban lãnh đạo, tất cả các anh, chị, cô, chú cán bộ nhân viên trong chi
nhánh văn phòng đăng kí đất đai, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên đã tạo
điều kiện, quan tâm em trong suốt quá trình thực tập để em có thể thực hiện tốt bài
báo cáo thực tập tốt nghiệp.
Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho
em học tập và trau dồi kiến thức đã học vào thực tế.

Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2018

Sinh viên thực hiện

Phạm Triệu Tuấn


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của xã Hóa Trung ...................... 33
Bảng 4.2 Kết quả cấp GCNSD đất nông nghiệp giai đoạn 2015-2017 .......... 39
Bảng 4.3 Kết quả cấp GCNQSD đất ở giai đoạn 2015 - 2017 ....................... 41
Bảng 4.4 Kết quả cấp GCNQSD đất của xã Hóa Trung ..................................... 42
giai đoạn 2015 – 2017 ....................................................................................... 42
Bảng 4.5 Kết quả cấp GCNQSD đất của xã Hóa Trung năm 2015 ................ 43
Bảng 4.6 Kết quả cấp GCNQSD đất của xã Hóa Trung năm 2016 ................ 44
Bảng 4.7 Kết quả cấp GCNQSD đất của xã Hóa Trung năm 2017 ................ 45
Bảng 4.8 Tổng hợp những trường hợp chưa được cấp GCNQSD đất nông
nghiệp xã Hóa Trung giai đoạn 2015 – 2017 .................................................. 46
Bảng 4.9 Tổng hợp những trường hợp chưa được cấp GCNQSD đất ở giai
đoạn 2015 – 2017 ............................................................................................ 47


iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐĐC

Bản đồ địa chính

CP

Chính phủ

CT – TTg

Chỉ thị thủ tướng

CV

Công văn

DT

Diện tích

DVT

Đơn vị tính

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

GDTX

Giáo dục thường xuyên

KH-PTNMT

Kế hoạch – Phòng tài nguyên môi
trường

NĐ

Nghị định

NQ

Nghị quyết

Th.S

Thạc sĩ

THCS

Trung học cơ sở

TN&MT

Tài Nguyên và Môi Trường

TT

Thông tư

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

STT

Số thứ tự

VPĐKQSD

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng


iv

MỤC LỤC
PHẦN 1 MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................... 2
1.3 Ý nghĩa của đề tài ........................................................................................ 3
1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học. ..................................... 3
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................... 4
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 5
2.1.Cở sở khoa học của đề tài ........................................................................... 5
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 5
2.1.2.Khái quát những vấn đề liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ............................................................................................. 8
2.1.2.1. Các khái niệm liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .
………………………………………………………………………………...8
2.1.2.2. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ........................................ 11
2.1.2.3. Các quy định liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . 13

2.1.2.4. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................... 24
2.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả nước, Đồng Hỷ
và Thái Nguyên……………………………………………………………25
2.2.1. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả nước .......... 25
2.2.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tỉnh Thái Nguyên .... 25
2.2.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ ....... 26
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28
3.1 Đối tượng , phạm vi nghiên cứu ............................................................... 28
3.1.1 Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 28
3.1.2 Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 28
3.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................. 28
3.2.1 Địa điểm nghiên cứu .............................................................................. 28


v

3.2.2 Thời gian nghiên cứu. ............................................................................ 28
3.2.3 Nội dung nghiên cứu xã Hóa Trung, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên ....... 28
3.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 30
PHẦN 4 KẾT QỦA NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................... 31
4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Sông Cầu ....................... 27
4.1.1 Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 27
4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội..................................................... 28
4.1.3 Tình hình quản lý đất đai ....................................................................... 34
4.2 Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất xã Hóa Trung giai đoạn 2015- 2017
......................................................................................................................... 38
4.2.1 Đánh giá tình hình cấp GCNSD đất theo loại đất .................................. 38
4.2.2 Đánh giá tình hình cấp GCNQSD đất theo thời gian............................. 42
4.2.3. Tổng hợp các trường hợp chưa được cấp GCNQSD đất xã Hóa Trung
giai đoạn 2015 – 2017 ..................................................................................... 45

4.3 Những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục nhằm đẩy mạnh công
tác cấp GCNQSD đất xã Hóa Trung trong thời gian tới ................................. 47
4.3.1 Thuận lợi ................................................................................................ 47
4.3.2. Khó khăn ............................................................................................... 47
4.4.3 Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ công tác đăng ký,cấp GCNQSD đất
trên địa bàn xã Hóa Trung- huyện Đồng Hỷ- tỉnh Thái Nguyên .................... 50
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .............................................................. 51
5.1. Kết luận .................................................................................................... 51
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 51
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 53


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm tự nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, cung cấp nguồn nguyên vật liệu và khoáng sản, là không gian của sự
sống đồng thời bảo tồn sự sống. Đất đai là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng
các công trình văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng.
Trong nhiều thế hệ, cha ông ta đã có công gây dựng đất nước bằng mồ
hôi và xương máu để có được vốn đất đai như ngày hôm nay. Để tiếp tục sự
nghiệp khai thác và bảo vệ tốt hơn có hiệu quả hơn, Đảng và nhà nước ta đã
ban hành văn bản luật phục vụ công tác quản lý có hiệu quả.
Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã nêu rõ:
“ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch,
kế hoạch và pháp luật đảm bảo sử dụng tiết kiệm, đúng mục đích và hiệu quả”.
Hiện nay nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng nhiều do dân số tăng, kinh

tế phát triển, đặc biệt là quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước đang
diễn ra mạnh mẽ mà đất đai thì có hạn về diện tích. Chính những điều này làm
cho việc phân bổ đất đai vào các mục đích khác nhau trở nên khó khăn, các
quan hệ đất đai càng thay đổi với tốc độ chóng mặt ngày càng phức tạp.
Để khắc phục tình trạng trên thì công tác cấp GCNQSD đất có vai trò
hết sức quan trọng, nhằm thiết lập mối quan hệ giữa nhà nước với người sử
dụng đất trên cơ sở đó Nhà nước nắm chắc và quản chặt toàn bộ đất đai theo
pháp luật. Từ đó chế độ sở hữu toàn đân đối với đất đai, quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử đất được bảo vệ và phát huy, đảm bảo đất đai được sử
dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Mặt khác, nó còn tạo điều kiện thuận
lợi cho người sử dụng đất ổn định lâu dài đạt hiệu quả kinh tế cao nhất, điều


2

đó góp phần ổn định kinh tế, chính trị, xã hội, người dân yên tâm sản xuất đầu
tư, tạo niềm tin cho nhân dân vào Đảng và Nhà nước ta.
Trên thực tế hiện nay thì công tác cấp GCN ở một số địa phương diễn ra
rất chậm, hiệu quả công việc chưa cao, tình trạng quản lý lỏng lẻo, tài liệu chưa
chuẩn xác, việc chuyển nhượng cho thuê đất diễn ra ngầm chưa thông qua cơ
quan Nhà nước, tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất đai vẫn còn xẩy ra nhiều.
Nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của vấn đề, đồng thời để khắc
phục những tồn tại trên thì việc làm cần thiết là thực hiện tốt công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy chủ cho các thửa đất để quản lý và
sử dụng đất đai có hiệu quả và đúng theo pháp luật. Được sự hướng dẫn của
cô giáo – TS. Nguyễn Thị Lợi – Khoa Quản lý tài nguyên –Trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, em tiến hành nghiên cứu đề tài:“ Đánh giá công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Hóa Trung, huyện
Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 .Mục tiêu tổng quát
- Tìm hiểu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng trên địa bàn
xã Hóa Trung- huyện Đồng Hỷ- tỉnh Thái Nguyên
- Đánh giá hiệu quả và hạn chế trong công tác cấp giấy chứng nhận, tìm
ra những nguyên nhân, và biện pháp đẩy nhanh tốc độ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, với mong muốn đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận
tại xã Hóa Trung- huyện Đồng Hỷ tốt hơn trong hiện tại cũng như trong
tương lai.
1.2.2.Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu và đánh giá thực trạng cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại xã Hóa Trung- huyện Đồng Hỷ- tỉnh Thái
Nguyên


3

- Xác định và đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong quá trình triển
khai thống kê, kiểm kê, kết quả cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất của xã Hóa Trung- huyện Đồng Hỷ- tỉnh Thái nguyên.
- Đề xuất những phương án và giải pháp khắc phục để nâng cao chất
lượng công tác cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của xã Hóa Trung- huyện Đồng Hỷ- tỉnh Thái Nguyên.
1.3 Ý nghĩa của đề tài
* Đối với học tập
- Việc hoàn thiện đề tài sẽ là cơ hội cho sinh viên củng cố kiến thức đã
học trong nhà trường, đồng thời là cơ hội để sinh viên bước đầu tiếp cận với
thực tế nghề nghiệp trong tương lai.
- Cần nắm vững những quy định của pháp luật về cấp GCNQSDĐ theo
luật đất đai 2003, và luật đất đai mới ban hành 2013 hệ thống các văn bản
dưới luật về đất đai của trung ương và địa phương trong công tác cấp

GCNQSDĐ.
* Đối với thực tiễn
-Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải
pháp phù hợp để công tác cấp GCNQSDĐ nói riêng và công tác quản lý nhà
nước về đất đai nói chung được tốt hơn.
- Đề tài có ý nghĩa góp phần đẩy nhanh công tác cấp GCNQSDĐ ở xã
Hóa Trung - huyện Đồng Hỷ trong giai đoạn tới.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học.
- Có cơ hội học hỏi và rút ra được nhiều kiến thức thực tế, nhất là trong
công tác cấp GCNQSD đất, từ đó đưa ra được những đánh giá và nhận định
riêng về công tác này trong giai đoạn hiện nay.


4

- Nắm vững những quy định của Luật đất đai năm 2013 và những văn
bản dưới luật về đất đai của trung ương và ở địa phương trong công tác cấp
GCNQSD đất.
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Đưa ra các kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền để đề ra
những giải pháp phù hợp để công tác cấp GCNQSD đất nói riêng và công tác
quản lý nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.


5

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1.Cở sở khoa học của đề tài

2.1.1. Khái quát những vấn đề liên quan đến công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
2.1.2.1. Các khái niệm liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất
1: Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai
- Quản lý là sự tác động định hướng bất kỳ lên một hệ thống nào đó,
trật tự hóa nó và hướng nó phát triển phù hợp với những quy luật nhất định.
- Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền thức hiện bảo vệ quyền sở hữu nhà nước về đất
đai, cũng như bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Nhà
nước đã nghiên cứu quỹ đất của toàn vùng từng địa phương trên cơ sở các
đơn vị hành chính để nắm chắc hơn cả về số lượng và chất lượng, để từ đó có
thể đưa ra các giải pháp và các phương án quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất
để phân bố hợp lý các nguồn tài nguyên đất đai đảm bảo đất được giao đúng
đối tượng, sử dụng đất đúng mục đích phù hợp với quy hoạch, sử dụng đất
hiệu quả và bền vững trong tương lai tránh hiện tượng phân tán và đất bị bỏ
hoang hóa.


6

2 : Vai trò quản lý của nhà nước về đất đai
Quản lý nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triển
kinh tế xã hội và đời sống nhân dân, cụ thể là:
- Thông qua hoạch định chiến lược , quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ
đất đai có cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế, xã hội và đất
nước. Bảo đảm sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao. Giúp cho
nhà nước quản lý chặt chẽ về đất đai, giúp cho người sử dụng đất có các biện
pháp để bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả hơn.
- Thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, Nhà nước quản lý toàn

bộ về đất đai về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biện pháp, bảo
vệ và sử dụng đất đai hiệu quả hơn.
- Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai tạo cơ
sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng cử các tổ chức kinh tế, các doanh
nghiệp, cá nhân trong những quan hệ về đất đai.
- Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai
như chính sách giá, chính sách thuế, chính sách đầu tư... Nhà nước kích thích
các tổ chức kinh tế, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý,
tiết kiệm đất đai nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất, góp phần thực hiện
mục tiêu kinh tế- xã hội và bảo vệ mội trường.
3: khái niệm về quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức , hộ gia đình, các nhân
được nhà nước giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất để sử dụng
vào mục đích theo quy định của pháp luật.
Đăng ký quyền sử dụng đất : Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực
hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất;


7

b) Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;
c) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;
d) Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng
đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;
e) Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân

dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh
chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
4:Lập và quản lý hồ sơ địa chính
a) Hồ sơ địa chính bao gồm:
- Bản đồ địa chính;
- Sổ địa chính;
- Sổ mục kê đất đai;
- Sổ theo dõi biến động đất đai.
b) Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:
- Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí;
- Người sử dụng thửa đất;
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất;
- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực
hiện và chưa thực hiện;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và những hạn chế về
quyền của người sử dụng đất;
- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan.
c) Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính, hướng
dẫn việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính.


8

2.1.2.2 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
- Quyền của người sử dụng đất
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ,
cải tạo đất nông nghiệp.

4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp
pháp về đất đai của mình.
6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
- Nghĩa vụ của người sử dụng đất
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định
về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công
trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật
có liên quan.
2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến
lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.


9

7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời
hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn
sử dụng.
- Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử
dụng đất theo quy định của Luật này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các
quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và
nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của
Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức
kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế
theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân
chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của
nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì
phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của
Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không
phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền
và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.


10

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền
của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công
chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại
điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham
gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng
hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp
luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng,
việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
2.1.2.3. Các quy định liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
* Luật Đất đai 2003
1. GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo mẫu thống nhất
trong cả nước đối với mọi loại đất.
Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên
GCNQSD, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy
định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
2. GCNQSD đất do bộ Tài Nguyên và Môi trường phát hành
3. GCNQSD đất được cấp theo từng thửa đất


11

Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ
và chồng thì GCNQSD đất phải ghi cả họ tên vợ và chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử
dụng thì GCNQSD đất được cấp cho từng cá nhân, hộ gia đình, từng tổ chức
đồng quyền sử dụng.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư

thì GCNQSD đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện
hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì
GCNQSD đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm
cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.
4. Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp GCNQSD đất, chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại đô thị thì không phải đổi
giấy chứng nhận đó sang GCNQSD đất theo quy định của luật này. Khi
chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng đất đó được cấp
GCNQSD đất theo quy định của luật này.
* Luật Đất đai 2013
Luật đất đai 2013 bổ sung thêm :
- Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng được cấp theo quy định của
pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật xây dựng trước ngày 10
tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang GCNQSD
đất, trường hợp cấp giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có
nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của luật này.


12

I - Mục đích, yêu cầu, đối tượng, điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
* Mục đích của ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đạt được các mục
đích sau:

Đối với Nhà nước: Vừa xác lập cơ sở pháp lý cho việc tiến hành các
biện pháp quản lý, vừa nắm chắc tài nguyên đất đai.
Đối với người sử dụng đất: Yên tâm chủ động khai thác tốt nhất mọi
tiềm năng của khu đất được giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất
đai.giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thủ pháp lý xác nhận mối
quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước – người quản lý chủ sở hữu đất đai với
người được nhà nước giao đất để sử dụng. Quá trình tổ chức việc cấp GCN là
quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai
theo đúng pháp luật. Vì vậy người được cấp GCN phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn
và điều kiện theo quy định của pháp luật.
* Yêu cầu của ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Việc cấp GCNQSDĐ là công việc hết sức quan trọng, nó phải được
tiến hành lần lượt từng bước vững chắc không nóng vội ồ ạt theo phong trào,
đủ điều kiện đến đâu cấp GCN đến đó. Chưa đủ điều kiện thì để lại đưa vào
trường hợp xét cấp và có kế hoạch xử lý những trường hợp đó bằng tài chính
để cấp GCN cho họ, chứ không thể bỏ lại được, làm như vậy sẽ không bao
giờ cấp được. Phải chủ động tạo điều kiện để mọi người sử dụng đất thuộc
mọi đại phương đều lần lượt được cấp GCNQSDĐ. Đồng thời phải được sự
lãnh đạo, chỉ đạo chặt chẽ của cấp Uỷ Đảng và chính quyền các cấp.


13

* Đối tượng của ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền vơi đất.
Nhà nước cấp GCNQSDĐ cho những trường hợp sau:
a) Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất trừ trường hợp thuê đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
b) Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10

năm 1993 đến trước ngày luật đất đai này có hiệu lực thi hành mà chưa được
cấp GCNQSDĐ.
c) Người đang sử dụng đất được quy định tại điều 50 và điều 51 của
luật đất đai năm 2003 mà chưa được cấp GCNQSDĐ.
d) Người được chuyển đổi chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất để thu hồi nợ, tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do
các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
e) Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước đã được thi hành.
f) Người trúng đấu giá sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
h) Người sử dụng đất theo quy định tại điều 90, 91 và 92 luât đất đai 2003.
g) Người mua nhà ở gắn liền với đất.
i) Người được nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất.
* Điều kiện được ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, quền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.


14

II - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư đang sử dụng đất:
* Luật Đất đai 2003
1. Hộ gia đình , cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã,
phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy
tờ sau đây thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất
đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời

cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam.
b) GCNQSDĐ tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc
có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài
sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền
với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được UBND xã, phường, thị
trấn xác nhận là đã sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
e) Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định
của pháp luật.
f) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử
dụng đất.
2. Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
quy định tại khoản 1 trên đây mà trên đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ
về chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan, nhưng đến
trước ngày luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã, phương, thị


15

trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ và không
phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trược tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối tại vùng có điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội khó ở miền núi hay
hải đảo được UBND xã nơi có đất xác nhận là người đang sử dụng đất ổn
định, không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sư
dụng đất.

4. Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 trên đây nhưng đất đã sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10
năm 1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh
chấp, phù hợp với QHSDĐ thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử
dụng đất.
5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
tòa án nhân dân, quyết định giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đã được thi hành thì được cấp GCNQSDĐ sau khi thực hiện nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật.
6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 trên đây nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm
1993 đến trước ngày luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, nay được UBND
xã, phường, thị trấn xác nhận là không có tranh chấp phù hợp với QHSDĐ đã
được xét duyệt với nơi đã có QHSDĐ thì được cấp GCNQSDĐ và phải nộp
tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho
thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày luật đất đai năm 2003
có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCNQSDĐ; trường hợp chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.


16

8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu,
am, từ đường, nhà thờ họ được cấp GCNQSDĐ khi có các điều kiện sau đây:
a) Có đơn đề nghị xin cấp GCNQSDĐ.
b) Được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất dùng
chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
* Luật Đất đai 2013
Luật đất đai 2013 bổ sung thêm :

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản
công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải
thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản
công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải
thực hiện theo quy định của pháp luật.
III - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cơ sở tôn giáo
đang sử dụng đất:
* Luật Đất đai 2003
1. Tổ chức đang sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ đối với phần diện
tích đất sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả.


17

2. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp
GCNQSDĐ được giải quyết như sau:
a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không
đúng mục đích, không hiệu quả.
b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất cho UBND
huyện , quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để quản lý, trường hợp doanh
nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm

muối đã được nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân
sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở thì phải bố trí lại diện tích đất ở thành
khu dân cư trình UBND tỉnh thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất xét
duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.
3. Đối với tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức thuê đất thì cơ quan quản
lý đất đai của tỉnh thành phố trực thuộc trung ương làm thủ tục ký hợp đồng
thuê đất trước khi cấp GCNQSDĐ.
4. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ khi có các điều
kiện sau đây:
a) Cơ sở tôn giáo được nhà nước cho phép hoạt động.
b) Có đề nghị bằng văn bản của tổ chức tôn giáo có cơ sở tôn giáo đó.
c) Có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu
sử dụng đất của cơ sở tôn giáo đó.
* Luật Đất đai 2013
Luật đất đai 2013 bổ sung thêm :
- Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các
điều kiện sau đây:
a) Được Nhà nước cho phép hoạt động;
b) Không có tranh chấp;


18

c) Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01
tháng 7 năm 2004.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
IV - Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Căn cứ vào bộ luật đất đai năm 2003, luật đất đai 2013với các điều luật
đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, tại mục 5 của luật đất đai 2003, với các điều 46, 47, 48, 49, 50,
51, 52; và tại mục 2 của luật đất đai 2013, với các điều 97, 98, 99, 100, 101, 102.
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
của chủ sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng
đất và thực hiện các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.
Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ được quy định rõ tại điều 48 luật đất
đai 2003 như sau:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng
đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.
Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở
hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi
trường phát hành.
3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử
dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng
hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng.