Quản lý dự án đầu tư xây dựng tại chi nhánh phát triển quỹ đất sóc sơn, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

--------o0o--------

NGUYỄN THỊ LIỄU HẠNH

QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
TẠI CHI NHÁNH PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT SÓC SƠN,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG

Hà Nội - 2017


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

--------o0o--------

NGUYỄN THỊ LIỄU HẠNH

QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
TẠI CHI NHÁNH PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT SÓC SƠN,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 60 34 04 10

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ

CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. HOÀNG THỊ BÍCH LOAN
XÁC NHẬN CỦA

XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HĐ

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

CHẤM LUẬN VĂN

PGS.TS. HOÀNG THỊ BÍCH LOAN

PGS.TS. PHẠM VĂN DŨNG

Hà Nội - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn “Quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Chi
nhánh phát triển quỹ đất Sóc Sơn, Thành phố Hà Nội” là công trình nghiên cứu
của riêng tôi. Và tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan này.
Các số liệu trong luận văn được sử dụng trung thực. Kết quả nghiên cứu
được trình bày trong luận văn này chưa từng được công bố tại các công trình nào
khác.


LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo và toàn thể cán bộ công
chức, viên chức thuộc Chi nhánh phát triển quỹ đất Sóc Sơn đã giúp đỡ tôi trong

quá trình hoàn thành kết quả nghiên cứu luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hoàng Thị Bích Loan, Học viện Chính
trị Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh và các thầy, cô trong khoa Kinh tế Chính trị,
trường Đại học Kinh tế-Đại học Quốc gia Hà Nội đã tận tình hướng dẫn tôi trong
suốt thời gian thực hiện kết quả nghiên cứu luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, lãnh đạo Viện đào tạo
sau đại học đã tạo điều kiện cho tôi được học tập tại trường. Xin cảm ơn các thầy cô
giáo các khoa, bộ môn đã tận tình giảng dạy và truyền đạt cho tôi những kiến thức
quý báu trong suốt thời gian tôi học tập và nghiên cứu luận văn.
Xin cảm ơn tất cả bạn bè đã giúp đỡ, động viên tôi trong quá trình học tập
cũng như trong quá trình nghiên cứu làm luận văn tốt nghiệp.
Sau cùng xin kính chúc các thầy cô trường Đại học Kinh tế-Đại học Quốc gia
Hà Nội và các đồng nghiệp tại Chi nhánh Phát triển quỹ đất Sóc Sơn lời chúc sức
khỏe và lời biết ơn sâu sắc.
Xin trân thành cảm ơn!


TÓM TẮT LUẬN VĂN
Tên luận văn: Quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Chi nhánh phát triển
quỹ đất Sóc Sơn, Thành phố Hà Nội
Tác giả: Nguyễn Thị Liễu Hạnh
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Bảo vệ năm: 2017
Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS Hoàng Thị Bích Loan
Luận văn luận giải những vấn đề lý luận và nghiên cứu kinh nghiệm của một
số đơn vị trong nước về quản lý dự án đầu tư xây dựng, qua đó phân tích, đánh giá
thực trạng quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Chi nhánh phát triển quỹ đất Sóc Sơn,
thành phố Hà Nội giai đoạn 2012-2016, chỉ rõ những kết quả đạt được, những hạn
chế và nguyên nhân chủ yếu, trên cơ sở đó đề xuất phương hướng, giải pháp tăng
cường quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Chi nhánh phát triển quỹ đất Sóc Sơn đến

năm 2025.
Để tiếp tục tăng cường công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Chi nhánh
phát triển quỹ đất huyện Sóc Sơn theo hướng chuyên nghiệp đến năm 2025, nhiệm
vụ của tác giả luận văn là nghiên cứu, hệ thống các giải pháp tăng cường công tác
quản lý dự án đầu tư xây dựng phù hợp với tình hình thực tế tại Chi nhánh phát
triển quỹ đất huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội trong điều kiện hiện nay. Cung cấp
thêm tư liệu, tài liệu tham khảo cho các cơ quan đơn vị có hoạt động dự án, hay đơn
vị có mô hình hoạt động tương tự.


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT

Ký hiệu

1

ĐTXD

Đầu tư xây dựng

2

GPMB

Giải phóng mặt bằng

3

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

4

QLCL

Quản lý chất lượng

5

QLDA

Quản lý dự án

6

PTQĐ

Phát triển quỹ đất

7

TMĐT

Tổng mức đầu tư

8

TVGS

Tư vấn giám sát

Nguyên nghĩa

6


DANH MỤC CÁC BẢNG
STT

Ký hiệu

Nội dung

Trang

1

Bảng 3.1

Tổng hợp tình hình nhân sự tại Chi nhánh
PTQĐ Sóc Sơn

47

2

Bảng 3.2

Tình hình đầu tư xây dựng của Chi nhánh
giai đoạn 2012-2016

51

3

Bảng 3.3

Tình hình thực hiện kế hoạch vốn đầu tư
giai đoạn 2012-2016

52

4

Bảng 3.4

Một số dự án thi công chậm tiến độ giai
đoạn 2012-2016

53

5

Bảng 3.5

Tổng hợp dự án điều chỉnh tổng mức đầu
tư giai đoạn 2012-2016

54

6

Bảng 3.6

Kết quả Kiểm toán kiến nghị giảm dự
toán các công trình

56

7

Bảng 3.7

Nguồn vốn ĐTXD được giao giai đoạn
2012-2016

57

8

Bảng 3.8

Kết quả giải ngân vốn ĐTXD giai đoạn
2012-2016

58

9

Bảng 3.9

Kết quả thực hiện các dự án
ĐTXD giai đoạn 2012-2016

59

10

Bảng 3.10

Nguồn nhân lực của Chi nhánh Phát triển
Quỹ đất Sóc Sơn

63

11

Bảng 3.11

Kết quả đấu thầu dự án theo hình thức
đấu thầu giai đoạn 2012-2016

64

12

Bảng 3.12

Một số gói thầu chậm tiến độ so kế hoạch
đầu thầu từ 2012-2016

65

7


DANH MỤC CÁC HÌNH
STT

Ký hiệu

Nội dung

1

Hình 1.1

Chu kỳ của một dự án đầu tư

11

2

Hình 1.2

Chi phí đầu tư xây dựng của dự án (TMĐT)

21

3

Hình 3.1

Sơ đồ tổ chức Trung tâm phát triển quỹ đất
Hà Nội

45

4

Hình 3.2

Sơ đồ tổ chức của Chi nhánh phát triển quỹ
đất Sóc Sơn

46

5

Hình 3.3

Mô hình chủ đầu tư trực tiếp QLDA

48

8

Trang

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nằm trong quy hoạch xây dựng thành đô thị vệ tinh phía Bắc Thành phố giai
đoạn 2020, định hướng 2030, phát triển đô thị Sóc Sơn trở thành đô thị gắn với bảo
tồn khu di tích đền Sóc, đô thị vệ tinh cửa ngõ phía Bắc Thành phố Hà Nội, khai
thác tiềm năng Cảng hàng không quốc tế Nội Bài, tuyến hành lang kinh tế Côn
Minh-Hà Nội-Quảng Ninh, Quốc Lộ 3 liên kết Hà Nội với các tỉnh Trung du và
miền núi Bắc Bộ. Sóc Sơn có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển thành đô thị
mang tính chất dịch vụ-sinh thái, tạo tiền đề phát triển thành phố vệ tinh trong
tương lai.
Trong những năm gần đây cùng với nguồn vốn được đầu tư mạnh mẽ vào
huyện Sóc Sơn, Chi nhánh Phát triển quý đất Sóc Sơn đã được giao nhiệm vụ thực
hiện đầu tư xây dựng và giải phóng mặt bằng nhiều dự án, trong đó phải kể đến các
dự án trọng điểm quốc gia như: Đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai, Đường Hà NộiThái Nguyên, Nhà ga T2-Cảng hàng không Quốc tế Nội Bài, Khu du lịch sinh thái
Sóc Sơn I, II, III... với nhiều công trình phụ trợ, công trình công cộng đi kèm. Các
dự án mà Chi nhánh làm chủ đầu tư, đại diện chủ đầu tư thường là các dự án có quy
mô, tổng mức đầu tư lớn, vốn đầu tư cho các dự án chiếm tỷ trọng lớn trong tổng
vốn đầu tư hàng năm trên địa bàn huyện. Tuy nhiên chất lượng hiệu quả quản lý dự
án đầu tư xây dựng tại Chi nhánh phát triển quỹ đất Sóc Sơn đạt được chưa cao,
việc vận dụng các văn bản pháp luật còn nhiều lúng túng, chất lượng cán bộ chưa
đáp ứng được yêu cầu do chuyên môn đặt ra, cơ chế kiểm tra, giám sát cũng như
mối quan hệ và trách nhiệm giữa các bên liên quan còn nhiều hạn chế...là những
nguyên nhân gây thất thoát, lãng phí, suy giảm chất lượng các công trình, dự án do
Chi nhánh phát triển quỹ đất Sóc Sơn quản lý.
Xuất phát từ những lý do trên, tác giả chọn đề tài: “Quản lý dự án đầu tư
xây dựng tại Chi nhánh phát triển quỹ đất Sóc Sơn, thành phố Hà Nội” làm đề
tài luận văn Thạc sỹ, chuyên ngành Quản lý kinh tế với mong muốn tiếp tục nghiên
cứu, tìm ra giải pháp hữu hiệu để tăng cường công tác quản lý dự án tại đơn vị.

Luận văn nhằm tìm ra đáp án thỏa đáng cho câu hỏi nghiên cứu: “ Làm thế nào để

9


tăng cường quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Chi nhánh phát triển quỹ đất Sóc
Sơn?”.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở nghiên cứu, làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn về quản lý
dự án đầu tư xây dựng, luận văn đã đánh giá thực trạng quản lý dự án đầu tư xây
dựng tại Chi nhánh phát triển quỹ đất Sóc Sơn, qua đó đề xuất các giải pháp tăng
cường công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Chi nhánh phát triển quỹ đất Sóc
Sơn, góp phần phát triển hoạt động đầu tư trên địa bàn huyện Sóc Sơn, thành phố
Hà Nội.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Luận giải những vấn đề lý luận về dự án đầu tư và quản lý dự án đầu tư xây
dựng.
- Nghiên cứu kinh nghiệm của một số đơn vị trong nước về quản lý dự án
đầu tư xây dựng.
- Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Chi nhánh
phát triển quỹ đất Sóc Sơn, thành phố Hà Nội, chỉ rõ những kết quả đạt được, những
hạn chế và nguyên nhân chủ yếu.
- Đề xuất phương hướng, giải pháp tăng cường quản lý dự án đầu tư xây
dựng tại Chi nhánh phát triển quỹ đất Sóc Sơn đến năm 2025
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu của luận văn: Quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Chi
nhánh phát triển quỹ đất Sóc Sơn, cụ thể tập trung phân tích các khâu trong quá
trình quản lý bao gồm công tác lập kế hoạch triển khai dự án, tổ chức thực hiện dự

án, công tác chỉ đạo lãnh đạo, kiểm tra, giám sát quá trình thực hiện dự án của bộ
phận QLDA thuộc Chi nhánh phát triển quỹ đất Sóc Sơn.
3.2. Phạm vi nghiên cứu

10


- Phạm vi không gian nghiên cứu: Luận văn được tiến hành nghiên cứu tại Chi
nhánh phát triển quỹ đất Sóc Sơn, thành phố Hà Nội
- Phạm vi thời gian nghiên cứu: Luận văn thu thập số liệu và dữ liệu nghiên
cứu chủ yếu trong 5 năm từ 2012-2016, định hướng nghiên cứu đến 2025.
- Phạm vi nội dung nghiên cứu:
+ Nghiên cứu và đánh giá hoạt động quản lý các dự án xây dựng tại Chi nhánh
phát triển quỹ đất Sóc Sơn từ năm 2012-2016, trong đó đi sâu nghiên cứu một số
nội dung chính: Quản lý tiến độ dự án; Quản lý hoạt động đấu thầu; Quản lý chi phí
và vốn của dự án; Quản lý chất lượng dự án; Quản lý nguồn nhân lực; Quản lý việc
giao nhận dự án hoàn thành.
+ Luận văn không đi sâu nghiên cứu lĩnh vực đầu tư xây dựng theo nghiệp vụ
hay kỹ thuật chuyên môn cụ thể.
4. Những đóng góp của luận văn
- Cung cấp hệ thống lý thuyết về dự án đầu tư, về quản lý dự án đầu tư xây
dựng.
- Luận văn xác định căn cứ thực tiễn về các dự án đầu tư xây dựng và đánh
giá thực trạng hoạt động quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Chi nhánh phát triển quỹ
đất huyện Sóc Sơn.
- Đề xuất phương hướng và hệ thống các giải pháp tăng cường công tác quản
lý dự án đầu tư xây dựng tại Chi nhánh phát triển quỹ đất huyện Sóc Sơn, thành phố
Hà Nội trong điều kiện hiện nay.
- Cung cấp thêm tư liệu, tài liệu tham khảo cho các cơ quan đơn vị có hoạt
động dự án, hay đơn vị có mô hình hoạt động tương tự.

5. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm có
4 chương:
Chương 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu, cơ sở lý luận và thực tiễn về quản
lý dự án đầu tư xây dựng.
Chương 2. Phương pháp nghiên cứu

11


Chương 3. Thực trạng quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Chi nhánh phát triển
quỹ đất Sóc Sơn, thành phố Hà Nội
Chương 4. Phương hướng và giải pháp tăng cường công tác quản lý dự án đầu
tư xây dựng tại Chi nhánh phát triển quỹ đất Sóc Sơn, thành phố Hà Nội.

12


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN
VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Hoạt động đầu tư xây dựng là mảng nghiên cứu tuy chưa đạt tới mức đồ sộ
nhưng cũng có khá nhiều bài viết thu hút sự quan tâm của giới nghiên cứu, các nhà
quản lý, nhà hoạch định chính sách và dư luận xã hội. Liên quan đến chủ đề đề tài
nghiên cứu đã có nhiều công trình nghiên cứu của các tác giả trong và ngoài n ước
nghiên cứu dưới dạng đề tài cấp bộ, cấp cơ sở, sách, báo, tạp chí…Tuy nhiên, do
giới hạn trong phạm vi một bài viết nên luận văn chỉ tiếp cận các công trình nghiên
cứu có liên quan trực tiếp, sát nhất với đề tài, vì vậy học viên đã lựa chọn một số

công trình tiêu biểu sau làm tài liệu nghiên cứu:
Luận án tiến sỹ luật học “Quản lý nhà nước trên lĩnh vực đầu tư xây dựng
trong cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa” của tác giả Hồ Hoàng Đức
(2005) [16]. Luận án đã hệ thống hoá những vấn đề lý luận, phân tích, làm rõ thực
trạng quản lý nhà nước bằng pháp luật đối với lĩnh vực đầu tư xây dựng, đưa ra các
giải pháp nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả công tác quản lý nhà nước trên lĩnh vực
đầu tư xây dựng, trong đó tập trung vào các giải pháp: Hoàn thiện các quy định
pháp luật về quản lý chủ thể đầu tư xây dựng, đấu thầu xây dựng, hợp đồng xây
dựng, quản lý chất lượng công trình xây dựng, quản lý vốn đầu tư; Xây dựng hoàn
thiện hệ thống chế tài áp dụng cho các trường hợp vi phạm pháp luật đầu tư xây
dựng; Nâng cao chất lượng công tác tổ chức thực hiện pháp luật đầu tư xây dựng.
Phạm vi và đối tượng nghiên cứu công trình này đã tập trung vào khía cạnh quản lý
nhà nước đối với hoạt động đầu tư xây dựng. Những phương hướng và giải pháp mà
tác giả nêu ra rất có giá trị, phù hợp với mục đích của đề tài luận văn, là tài liệu cần
thiết giúp học viên sử dụng tham khảo khi nghiên cứu các giải pháp nhằm tăng
cường công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Chi nhánh phát triển quỹ đất Sóc
Sơn.

13


Luận án tiến sĩ của Nguyễn Minh Đức (2012) “Nghiên cứu một số giải
pháp nâng cao chất lượng quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình sử dụng vốn
nhà nước”[17]. Luận án đã nghiên cứu tìm ra các giải pháp hữu hiệu và khả thi
nhằm nâng các chất lượng quản lý các dự án đầu tư xây dựng công trình sử dụng
vốn nhà nước chủ đầu tư dự án. Tác giả đã chỉ ra mối liên hệ giữa ba phương diện
cơ bản của một dự án và khẳng định: Để nâng cao chất lượng quản lý dự án đầu tư
xây dựng phải kết hợp giữa mục đích thực hiện dự án (kết quả đạt được), chi phí
nguồn lực hợp lý và tiến độ đúng kế hoạch.
Luận án tiến sĩ của Hoàng Văn Lương (2012) [25] “Hoạt động kiểm toán đối

với việc chống thất thoát, lãng phí và tiêu cực trong đầu tư xây dựng cơ bản”. Luận
án đi sâu đánh giá vai trò của kiểm toán, thực trạng hoạt động của kiểm toán từ đó
đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động kiểm toán trong việc
phòng chống thất thoát, lãng phí và tiêu cực trong đầu tư xây dựng.
Luận văn thạc sỹ năm 2013 của tác giả Nguyễn Trung Hiếu [18] "Nâng cao
năng lực quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình tại Ban quản lý dự án khí Đông
Nam Bộ". Luận văn nghiên cứu công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Ban
quản lý dự án khí Đông Nam Bộ. Đánh giá thực trạng và đề xuất 5 giải pháp nhằm
nâng cao năng lực quản lý dự án, nâng cao hiệu quả đối với các lĩnh vực của dự án
đầu tư xây dựng tại Ban quản lý dự án khí Đông Nam Bộ.
Lê Thành Đô [15], “Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư tại VNPT Hà
Nội”, Luận văn thạc sỹ năm 2014. Luận văn này tập trung nghiên cứu hiện trạng
công tác đầu tư và quản lý dự án đầu tư tại VNPT Hà Nội, đánh giá thực trạng công
tác quản lý dự án đầu tư tại VNPT Hà Nội, từ đó nêu giải pháp về đổi mới mô hình
quản lý dự án, giám sát quản lý thực hiện dự án.
Đề tài “Quản lý dự án đầu tư tại Công ty cổ phần đầu tư đô thị và khu công
nghiệp Sông Đà 7”, tác giả Nguyễn Tuấn Cường [14], Luận văn thạc sĩ chuyên
ngành Quản lý kinh tế năm 2015. Tác giả đã hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về
hoạt động đầu tư xây dựng, cơ chế quản lý dự án đầu tư xây dựng; phân tích, đánh
giá tình hình đầu tư, công tác quản lý dự án đầu tư tại Công ty cổ phần đầu tư đô thị
và khu công nghiệp Sông Đà 7 giai đoạn 2010-2014, từ đó đưa ra những giải pháp

14


nhằm hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả đầu tư của các dự
án do đơn vị thực hiện.
Tác giả Phạm Thành [32] có nghiên cứu đăng trên Tạp chí điện tử Pháp Lý
ngày 14/12/2012 về “Quản lý vốn đầu tư và chất lượng công trình xây dựng:
Những vấn đề pháp luật còn bỏ ngỏ”. Bài viết đã nêu lên những ra những vấn đề về

quản lý vốn và quản lý chi đầu tư xây dựng còn nhiều kẻ hở, hệ thống pháp luật
chưa hoàn thiện, thiếu những chế tài trong quản lý chất lượng công trình. Đồng thời
bài viết đã nêu kinh nghiệm quản lý của một số nước mà chúng ta có thể học hỏi
như Nhật Bản, Anh.
Một số tác giả khác đã nghiên cứu, phân tích và đi đến khẳng định: Để quản
lý tốt hoạt động ĐTXD nói chung phải nâng cao chất lượng QLDA từ chuẩn bị đầu
tư đến thực hiện dự án và khai thác sử dụng như nội dung cuốn “Quản lý dự án đầu
tư xây dựng” của tác giả Trịnh Quốc Thắng (2007) [31]. Tác giả tập trung làm rõ
các vấn đề cơ bản của DAĐT, nội dung QLDA, yêu cầu quản lý nhà nước về
ĐTXD. Nhưng tác giả chỉ phân tích dưới dạng cụ thể hóa các văn bản qui phạm
pháp luật, chưa đưa ra các kiến nghị cụ thể và không đề cập nhiều đến vấn đề quản
lý vốn và chi phí đầu tư của dự án.
Trong cuốn “Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình” của tác giả Bùi
Mạnh Hùng (2006) [19], tác giả tập trung làm rõ các vấn đề cơ bản của dự án đầu
tư, nội dung kinh tế của dự án đầu tư xây dựng, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội
của dự án đầu tư; phân tích tài chính dự án đầu tư; làm rõ các nội dung, quy trình
quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình: chuẩn bị, thực hiện, kết thúc dự án. Quản
lý nhà nước về xây dựng và dự án đầu tư xây dựng được đề cập dưới dạng cụ thể
hoá các văn bản quy phạm pháp luật. Tuy nhiên, công trình này không đề cập đến
khía cạnh quản lý vốn ngân sách nhà nước trong dự án đầu tư xây dựng.
Cuốn “Tổ chức quản lý thực hiện dự án xây dựng công trình” của tác giả Bùi
Ngọc Toàn (2006) [30] đề cập các vấn đề quản lý dự án xây dựng, phân tích, luận
giải khâu kế hoạch dự án, quản lý thời gian và tiến độ dự án xây dựng, giám sát việc
thực hiện dự án, làm rõ quản lý các nguồn lực của dự án, quản lý chi phí dự án.
Ngoài ra, còn đề cập tới dự toán chi đối với dự án đầu tư bao gồm các kế hoạch

15


phân phối nguồn quỹ, phân chia kinh phí theo các hoạt động, các khoản mục chi

phí, theo thời gian thực hiện... Nhìn chung, nghiên cứu này tập trung vào khía cạnh
lý thuyết quản trị dự án.
Trên đây là các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài luận văn. Nhìn
chung, các công trình nghiên cứu đã có những đóng góp quan trọng trong việc giải
quyết các vấn đề lý luận và thực tiễn về quản lý dự án đầu tư xây dựng trong các
giai đoạn nhất định, có giá trị tham khảo tốt đối với đề tài luận văn, có thể kế thừa
có chọn lọc trong quá trình nghiên cứu luận văn. Từ kết quả nghiên cứu thực tế các
tài liệu đã chỉ ra những tồn tại, hạn chế trong công tác quản lý dự án đầu tư xây
dựng và đề ra một số giải pháp tăng cường công tác quản lý dự án, nâng cao hiệu
quả của hoạt động đầu tư. Tuy nhiên phạm vi nghiên cứu các đề tài này khá rộng,
các nghiên cứu hoặc ở tầm vĩ mô, hoặc quá khái quát, hay trong những lĩnh vực
khác nên không cụ thể cho lĩnh vực quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Chi nhánh
phát triển quỹ đất Sóc Sơn. Để đem lại hiệu quả thiết thực nhất còn phải tiếp tục
nghiên cứu, phân tích cụ thể hơn về tình hình thực tế và bổ sung nhiều giải pháp
phù hợp cho công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Chi nhánh phát triển quỹ
đất Sóc Sơn.
Các công trình nghiên cứu về hoạt động quản lý dự án đầu tư xây dựng tại
các địa phương, đơn vị cụ thể khác nhau, dưới góc độ tiếp cận khác nhau. Tuy
nhiên, chưa có công trình nào trùng tên với đề tài nghiên cứu của luận văn.
1.2. Những vấn đề lý luận chung về dự án đầu tư xây dựng
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng
* Khái niệm
Theo Luật Xây dựng 2014 số 50/2014/QH13 Việt Nam ngày 18/06/2014, dự
án ĐTXD được hiểu như sau:
“Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc sử
dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công
trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản
phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu

16

tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây
dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng”[Điều 3, 76].
* Đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng
Sản phẩm của dự án đầu tư xây dựng có thể là: Xây dựng công trình mới;
Cải tạo, sửa chữa công trình cũ; Mở rộng, nâng cấp công trình cũ. Sản phẩm của dự
án đầu tư xây dựng là một sản phẩm đứng cố định và chiếm một diện tích nhất định.
Sản phẩm không đơn thuần là sự sở hữu của chủ đầu tư mà nó có ý nghĩa xã hội sâu
sắc. Sản phẩm dự án mang tính đơn chiếc.
Công trình xây dựng là sản phẩm của dự án đầu tư xây dựng, bao gồm: công
trình xây dựng công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi, năng
lượng và các công trình khác.
Ngoài ra, dự án ĐTXD còn có thêm các đặc điểm đó là: Dự án ĐTXD có
tính đa mục tiêu (kỹ, mỹ thuật, tài chính, tiến độ...), chịu sự ràng buộc đồng thời về
thời gian, chi phí, nguồn lực và liên quan đến nhiều bên (CĐT, các nhà thầu tư vấn,
thi công, cơ quan quản lý...); Dự án ĐTXD thời gian xây dựng thường dài, vốn đầu
tư lớn nên có thể bị thay đổi khi thực hiện do các nguyên nhân: Môi trường chính
trị, kinh tế, công nghệ, kỹ thuật xây dựng, nguồn lực…nên tiềm ẩn yếu tố rủi ro; Dự
án ĐTXD có tính đặc trưng riêng biệt vì mỗi dự án thực hiện trong những điều kiện
khác nhau về địa điểm, không gian, thời gian, môi trường, điều kiện địa chất...và
thường gắn liền với đất.
Điểm khác biệt giữa dự án đầu tư xây dựng công trình với các dự án khác là
dự án đầu tư xây dựng bắt buộc có liên quan đến xây dựng, dù tỷ trọng trong tổng
vốn đầu tư của phần xây dựng có rất nhỏ.
1.2.3. Phân loại dự án đầu tư xây dựng
* Theo quy mô, tính chất, loại công trình
Dự án đầu tư xây dựng được phân loại theo quy mô, tính chất, loại công
trình chính của dự án gồm:
- Dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội xem xét, quyết định về chủ trương

đầu tư.
- Các dự án còn lại được phân thành 3 nhóm A, B và C theo quy định của
pháp luật theo từng thời kỳ theo các tiêu chí quy định của pháp luật về đầu tư công,
hiện nay được quy định chi tiết tại Phụ lục I-Phân loại dự án đầu tư xây dựng công

17


trình, ban hành kèm theo Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính
phủ.
* Ttheo nguồn vốn sử dụng
- Dự án đầu tư xây dựng được phân loại theo loại nguồn vốn sử dụng gồm:
Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài ngân
sách và dự án sử dụng vốn khác.
Bên cạnh đó, những dự án đầu tư xây dựng công trình chỉ cần lập Báo cáo
kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng gồm:
- Công trình xây dựng sử dụng cho mục đích tôn giáo;
- Công trình xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp có tổng mức đầu tư
dưới 15 tỷ đồng (không bao gồm tiền sử dụng đất).
1.3. Quản lý dự án đầu tư xây dựng
1.3.1. Khái niệm quản lý dự án đầu tư xây dựng
Quản lý dự án là quá trình lập kế hoạch tổng thể, điều phối thời gian, nguồn
lực và giám sát quá trình phát triển của dự án từ khi bắt đầu đến khi kết thúc nhằm
đảm bảo cho dự án hoàn thành đúng thời hạn, trong phạm vi ngân sách được duyệt
và đạt được các yêu cầu đã định về kỹ thuật và chất lượng sản phẩm dịch vụ, bằng
những phương pháp và điều kiện tốt nhất cho phép.
Như vậy, QLDA là hoạt động suốt vòng đời dự án và nó không đơn thuần là
thực hiện khối lượng công việc có sẵn, mà phải thường xuyên đánh giá các hoạt
động đã thực hiện để dự báo và đề xuất các biện pháp ứng phó.
1.3.2. Nguyên tắc cơ bản của quản lý dự án đầu tư xây dựng

- Dự án đầu tư xây dựng được quản lý thực hiện theo kế hoạch, chủ trương
đầu tư, đáp ứng các yêu cầu theo quy định tại Điều 51 của Luật Xây dựng năm
2014 và phù hợp với quy định của pháp luật có liên quan.
- Quy định rõ trách nhiệm, quyền hạn của cơ quan quản lý nhà nước, của
người quyết định đầu tư, chủ đầu tư và các tổ chức, cá nhân có liên quan đến thực
hiện các hoạt động đầu tư xây dựng của dự án.
- Quản lý thực hiện dự án phù hợp với loại nguồn vốn sử dụng để đầu tư xây
dựng đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, dự án đầu tư theo hình thức
đối tác công tư PPP (Public - Private Partner) có cấu phần xây dựng, dự án sử dụng
vốn nhà nước ngoài ngân sách, dự án sử dụng vốn khác.
- Quản lý đối với các hoạt động đầu tư xây dựng của dự án theo các nguyên
tắc được quy định tại Điều 4 của Luật Xây dựng năm 2014.

18


1.3.3. Các hình thức tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng
Tổng quan các hình thức tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng theo Luật
Xây dựng số 50/2014/QH13 và Nghị định 59/2015/NĐ-CP, có các hình thức tổ chức
quản lý dự án đầu tư xây dựng, cụ thể:
1.3.3.1. Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng chuyên ngành, khu vực
Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh, cấp huyện, Chủ tịch Hội đồng quản trị tập đoàn kinh tế, tổng công ty nhà nước
quyết định thành lập Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng chuyên ngành, Ban quản lý
dự án đầu tư xây dựng khu vực để thực hiện chức năng chủ đầu tư và nhiệm vụ
quản lý đồng thời nhiều dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, dự án vốn nhà
nước ngoài ngân sách. Ban quản lý dự án chuyên ngành, Ban quản lý dự án khu vực
được thực hiện tư vấn quản lý dự án cho các dự án khác trên cơ sở bảo đảm hoàn
thành nhiệm vụ quản lý dự án được giao, có đủ điều kiện về năng lực thực hiện.
Ưu điểm: Giải quyết nhanh những vướng mắc trong quá trình thực hiện dự

án; Tính chuyên nghiệp cao vì là ban chuyên trách; Tiết kiệm chi phí do có thể cùng
lúc thực hiện nhiều dự án.
Hạn chế: Đối với dự án không cùng khu vực hoặc không cùng chuyên ngành
phải di chuyển nhiều, nếu địa điểm khác nhau và cơ cấu của Ban quản lý dự án
đông người (không dưới 20 người), đó là thách thức đối với các đơn vị hưởng lương
từ ngân sách.
1.3.3.2. Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng một dự án
Là hình thức chủ đầu tư quyết định thành lập Ban quản lý dự án đầu tư xây
dựng một dự án để quản lý thực hiện dự án: Dự án sử dụng vốn nhà nước quy mô
nhóm A có công trình cấp đặc biệt; Dự án có áp dụng công nghệ cao được Bộ
trưởng Bộ khoa học và Công nghệ xác nhận bằng văn bản; Dự án về Quốc phòng,
An ninh có yêu cầu bí mật Nhà nước; Dự án sử dụng vốn khác.
Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng một dự án là tổ chức sự nghiệp trực thuộc
chủ đầu tư, thực hiện các nhiệm vụ quản lý dự án được chủ đầu tư giao; chịu trách
nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư về hoạt động quản lý dự án của mình, và được
phép thuê tổ chức, cá nhân tư vấn có đủ điều kiện năng lực để thực hiện một số
công việc thuộc nhiệm vụ quản lý dự án của mình.
1.3.3.3. Thuê tư vấn quản lý dự án đầu tư xây dựng

19


Trường hợp Ban quản lý dự án chuyên ngành, Ban quản lý dự án khu vực,
các doanh nghiệp là thành viên của tập đoàn kinh tế, tổng công ty nhà nước không
đủ điều kiện năng lực để thực hiện một số công việc quản lý dự án đầu tư xây dựng
thì được thuê tổ chức, cá nhân tư vấn có đủ điều kiện năng lực hoạt động quản lý dự
án theo quy định của pháp luật để thực hiện.
Tổ chức tư vấn quản lý dự án có thể đảm nhận thực hiện một phần hoặc toàn
bộ các nội dung quản lý dự án theo hợp đồng ký kết với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có
trách nhiệm giám sát việc thực hiện hợp đồng tư vấn quản lý dự án, xử lý các vấn

đề có liên quan giữa tổ chức tư vấn quản lý dự án với các nhà thầu và chính quyền
địa phương trong quá trình thực hiện dự án.
Ưu điểm: Tính chuyên nghiệp, kinh nghiệm cao do được đúc kết qua nhiều
dự án; Chủ đầu tư chỉ ràng buộc với đơn vị tư vấn quản lý dự án qua hợp đồng kinh
tế nên tính độc lập lớn, giảm thiểu việc bổ sung bộ máy tổ chức, góp phần mở rộng
khả năng giám sát xã hội do không khép kín khi thực hiện dự án, thuận lợi trog việc
kiểm tra, kiểm định chất lượng dự án.
Hạn chế: Kinh phí quản lý dự án phải trả nhiều, khả năng giải quyết vướng
mắc, phát sinh không cao khi thực hiện.
1.3.3.4. Chủ đầu tư trực tiếp thực hiện quản lý dự án
Là hình thức chủ đầu tư sử dụng tư cách pháp nhân của mình và bộ máy
chuyên môn trực thuộc để trực tiếp quản lý đối với dự án: Dự án cải tạo, sửa chữa,
nâng cấp công trình xây dựng quy mô nhỏ có tổng mức đầu tư dưới 5 tỷ đồng; Dự
án có sự tham gia của cộng đồng; Dự án có tổng mức đầu tư dưới 2 tỷ đồng do Ủy
ban nhân dân cấp xã làm chủ đầu tư.
Cá nhân tham gia quản lý dự án làm việc theo chế độ kiêm nhiệm và phải có
chuyên môn nghiệp vụ phù hợp với công việc đảm nhận. Chủ đầu tư được thuê tổ
chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực để giám sát thi công và tham gia nghiệm thu
hạng mục, công trình hoàn thành. Chi phí thực hiện dự án được hạch toán riêng theo
quy định của pháp luật.
Ưu điểm: Quá trình thực hiện, giải quyết nhanh những vướng mắc mà không
cần thông qua tổ chức khác. Cơ cấu gọn nhẹ, linh hoạt, chi phí chi trả cho hoạt động
quản lý dự án không lớn.

20


Hạn chế: Tính chuyên nghiệp không cao vì hầu hết cán bộ kiêm nhiệm, nếu
có chuyên trách thì cũng không nhiều nên khó nắm vững hiều bộ môn (kết cấu, điện
nhẹ, điện lạnh, cấp nước, phòng cháy chữa cháy, thiết bị chuyên dụng khác....), các

trang thiết bị phục vụ cho hoạt động quản lý dự án (máy thí nghiệm, kiểm định...) bị
hạn chế.
1.3.3.5. Quản lý dự án của tổng thầu xây dựng
Tổng thầu là hình thức quản lý dự án mà nhà thầu chính (tổng thầu) tham gia
quản lý thực hiện một phần hoặc toàn bộ dự án theo thỏa thuận hợp đồng với chủ
đầu tư nếu có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng theo quy định của pháp
luật. Nhà thầu được giao tổng thầu phải lập Ban điều hành để tổ chức thực hiện theo
phạm vi ký hợp đồng với chủ đầu tư, thay mặt chủ đầu tư quản lý mặt bằng xây
dựng công trình, điều phối hoạt động của các nhà thầu phụ; Quản lý công tác thiết
kế xây dựng, gia công chế tạo và cung cấp vật tư, thiết bị, chuyển giao công nghệ,
đào tạo vận hành; Kiểm tra, giám sát chất lượng, bảo đảm an toàn, vệ sinh môi
trường; Quản lý tiến độ thực hiện, tổ chức nghiệm thu từ vật liệu đầu vào đến
nghiệm thu các hạng mục, công trình hoàn thành để bàn giao cho chủ đầu tư, quản
lý các hoạt động khác theo yêu cầu của chủ đầu tư. Tổng thầu xây dựng được hưởng
một phần chi phí quản lý dự án theo thỏa thuận với chủ đầu tư.
Ưu điểm: Giảm thiểu công việc quản lý đối với dự án vì đã có một đầu mối
thực hiện. Ban điều hành dự án của tổng thầu thực hiện luôn các công việc điều
phối, quản lý dự án thay chủ đầu tư, kết nối các khâu, đáp ứng yêu cầu và tiến độ
thực hiện của hợp đồng; Tận dụng vốn ứng trước của đơn vị tổng thầu trong điều
kiện nhà nước chưa cấp đủ kinh phí và có thể thi công một số hạng mục trong
trường hợp thiết kế chưa hoàn thiện; Giảm chi phí thực hiện dự án.
Hạn chế: Phụ thuộc nhiều vào trình độ, năng lực, kinh nghiệm của nhà thàu
hợp đồng EPC, nhà thầu chìa khóa trao tay sẽ quyết định thành công hay hiệu quả
của dự án; Chủ đầu tư sẽ chịu rủi ro hơn vì giảm quyền giám sát đối với các nhà
thầu khác do có một đầu mối chịu trách nhiệm toàn diện.
1.3.4. Nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng

21

Quản lý dự án là việc áp dụng các chức năng và hoạt động của quản lý vào
suốt vòng đời của dự án (lập kế hoạch, tổ chức và quản lý, giám sát quá trình phát
triển của dự án) để dự án đạt được các mục tiêu đã đề ra.
Quản lý dự án bao gồm hàng loạt các vấn đề như: quản lý kế hoạch, phạm vi,
thời gian, chi phí, chất lượng, đấu thầu, rủi ro… Quá trình quản lý được thực hiện
trong suốt các giai đoạn từ chuẩn bị đầu tư đến giai đoạn vận hành các kết quả của
dự án. Quản lý dự án ĐTXD có nhiều nội dung cần phải bàn, tuy nhiên luận văn chỉ
tập chung vào việc phân tích những nội dung quản lý có ảnh hưởng rõ nét nhất khi
nghiên cứu thực tế tại Chi nhánh phát triển quỹ đất Sóc Sơn, bao gồm:
1.3.4.1. Quản lý tiến độ của dự án
Quản lý tiến độ dự án (hay Quản lý thời gian dự án) là việc phải xây dựng
một bản tiến độ khả thi, sau đó tiến hành kiểm soát để đảm bảo rằng tiến độ này
được tuân thủ. Quá trình quản lý này bao gồm công việc:
- Lập kế hoạch tiến độ: Kế hoạch tiến độ thực hiện dự án là bản kế hoạch bao
gồm các bước: xác định các công việc, sắp xếp trình tự thực hiện các công việc, ước
lượng thời gian thực hiện từng công việc và xây dựng tiến độ của dự án.
- Tổ chức thực hiện: Căn cứ vào kế hoạch tiến độ thi công công trình rõ ràng
và cụ thể được lập nhà quản lý sẽ dễ dàng nắm được nhiệm vụ, chỉ tiêu, kế hoạch
làm việc của mình và trên cơ sở đó có thể theo dõi, kiểm soát, điều chỉnh tình hình
tiến độ thực hiện công việc thực tế ngoài công trường để đảm bảo dự án, công trình
được hoàn thành đúng thời hạn.
- Theo dõi, kiểm soát, quản lý tiến độ:
+ Theo dõi tiến độ: thu thập, ghi nhận và báo cáo thông tin liên quan đến tất
cả các khía cạnh của việc thực hiện tiến độ dự án mà các bên hữu quan quan tâm,
nhằm cung cấp cho tất cả các thành viên quan tâm đến dự án nguồn thông tin
thường xuyên, liên tục và định kì để kiểm soát tiến độ dự án một cách hữu hiệu.
+ Kiểm soát tiến độ: sử dụng thông tin do giám sát thu thập được để điều
chỉnh tình hình thực hiện phù hợp với kế hoạch đề ra.
+ Quản lý tiến độ: nhằm mục đích kiểm tra kết quả công việc, các điều kiện,
các yêu cầu để biết tiến độ đã thay đổi để từ đó kịp thời đưa ra hành động điều

chỉnh phù hợp.
Quản lý tiến độ dự án là hoạt động quản lý mang tính hệ thống nhằm đảm
bảo dự án hoàn thành đúng thiết kế, thời gian dự kiến trên cơ sở các biện pháp thi

22


công tuân thủ quy trình kỹ thuật và các tiêu chuẩn hiện hành, trong phạm vi tổng
mức đầu tư được duyệt.
Công trình xây dựng trước khi triển khai phải có tiến độ thi công xây dựng.
Tiến độ thi công xây dựng công trình do nhà thầu lập phải phù hợp với tiến độ tổng
thể của dự án được chủ đầu tư chấp thuận. Chủ đầu tư quản lý tiến độ dự án suốt
chu trình dự án, trong đó giai đoạn thực hiện dự án có khối lượng nhiều nhất và chịu
tác động bởi các nhân tố khách quan khó lường trước như điều kiện địa chất, thời
tiết…Vì thế điều chỉnh kế hoạch tiến độ một giai đoạn mà không ảnh hưỏng đến
tiến độ chung dự án là một năng lực của chủ đầu tư, đại diện chủ đầu tư.
1.3.4.2. Quản lý chi phí và vốn của dự án
* Quản lý chi phí của dự án ĐTXD: liên quan đến công tác dự toán chi phí
các nguồn lực trong đó có nhân lực, trang thiết bị, nguyên liệu, công tác phí và các
chi tiết hỗ trợ khác. Sau đó các nội dung chi phí được cấp ngân sách dự toán và
được giám sát chặt chẽ để đảm bảo rằng dự án sẽ chi tiêu trong ngân sách dự kiến
đó. Quy trình quản lý chi phí dự án bao gồm có:
- Lập kế hoạch quản lý chi phí: là việc thành lập các chính sách, thủ tục và
tài liệu cho việc lập kế hoạch, chi tiêu và kiểm soát chi phí dự án. Lợi ích của quy
trình này là cung cấp hướng dẫn và định hướng cho việc quản lý chi phí như thế nào
trong suốt dự án.
- Ước lượng chi phí: tính toán lượng tiền cần thiết để hoàn thành các hoạt
động của dự án. Quy trình này nhằm xác định chi phí cần thiết để hoàn thành công
việc dự án.
- Xác định ngân sách dự án: cộng dồn tất cả các chi phí đã ước lượng cho

các hoạt động riêng lẻ, sau đó tính dự phòng rủi ro để ra được cơ sở chi phí cho dự
án. Lợi ích của quy trình này là cung cấp cơ sở chi phí để làm cơ sở cho việc kiểm
tra giám sát sự án.
- Kiểm soát chi phí dự án: giám sát trạng thái dự án để cập nhật chi phí dự án
và quản lý các thay đổi so với cơ sở chi phí. Quy trình này cung cấp phương tiện để
nhận ra những sai biệt so với kế hoạch nhằm đưa ra hành động sửa sai và giảm thiểu
rủi ro.

23


Quản lý chi phí dự án ĐTXD chính là quản lý dự toán chi phi đầu tư xây
dựng để tạo ra dự án đó, là quản lý toàn bộ các phí tổn để tạo ra sản phẩm xây dựng
phù hợp với các mục tiêu dự án, đúng yêu cầu thiết kế, địa điểm xây dựng và mặt
bằng giá thị trường tại thời điểm lập dự toán, trong phạm vi tổng mức đầu tư được
duyệt. Nói các khác quản lý chi phi đầu tư xây dựng là quản lý tổng mức đầu tư và
quản lý dự toán xây dựng của dự án.
Quản lý tổng mức đầu tư xây dựng: Là quản lý toàn bộ chi phí đầu tư xây
dựng của dự án được xác định phù hợp với thiết kế cơ sở và các nội dung khác của
Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, do tổ chức tư vấn lập, chủ đầu tư chấp
thuận, các cơ quan quản lý Nhà nước thẩm định, người quyết định đầu tư phê duyệt
phê duyệt và phải tính đúng, đủ từ chuẩn bị đầu tư đến kết thúc dự án. Tổng mức
đầu tư được điều chỉnh khi biến động lớn của thị trường hoặc xuất hiện những yếu
tố có lợi hơn cho dự án. Nội dung tổng mức đầu tư xây dựng được mô tả như sau:
CHI
CHI PHÍ

PHÍ

KHÁC

CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƯ

CHI
PHÍ

CHI PHÍ ĐẦU TƯ XÂY
DỰNG CỦA DỰ ÁN

CHI
PHÍ

CHI
PHÍ

CHI

Hình 1.2. Chi phí đầu tư xây dựng của dự án (Tổng mức đầu tư)
(Nguồn: Nghị định 32/2015/NĐ-CP)
- Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: gồm chi phí bồi thường về đất,
PHÍ

nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất, trên mặt nước và chi phí bồi
thường khác theo quy định; các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí tái
định cư; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí sử dụng đất trong

24


thời gian xây dựng (nếu có); chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu

tư xây dựng (nếu có) và các chi phí có liên quan khác;
- Chi phí xây dựng: gồm chi phí phá dỡ các công trình xây dựng, chi phí san
lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, xây
dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công.
- Chi phí thiết bị: gồm chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công
nghệ; chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có); chi phí lắp đặt, thí
nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí, chi phí liên
quan khác.
- Chi phí quản lý dự án: gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc
quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa
công trình của dự án vào khai thác sử dụng.
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: gồm chi phí tư vấn khảo sát, lập Báo cáo
nghiên cứu tiền khả thi (nếu có), lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, lập Báo cáo kinh
tế - kỹ thuật, chi phí thiết kế, chi phí tư vấn giám sát xây dựng công trình và các chi
phí tư vấn khác liên quan.
- Chi phí khác: gồm chi phí hạng mục chung và các chi phí không thuộc các
nội dung trên. Chi phí hạng mục chung gồm chi phí xây dựng nhà tạm để ở và điều
hành thi công tại hiện trường, chi phí di chuyển thiết bị thi công và lực lượng lao
động đến và ra khỏi công trường, chi phí an toàn lao động, chi phí bảo đảm an toàn
giao thông phục vụ thi công (nếu có), chi phí bảo vệ môi trường cho người lao động
trên công trường và môi trường xung quanh, chi phí hoàn trả mặt bằng và hạ tầng
kỹ thuật do bị ảnh hưởng khi thi công công trình (nếu có), chi phí thí nghiệm vật
liệu của nhà thầu và một số chi phí có liên quan khác liên quan đến công trình.
- Chi phí dự phòng: gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát
sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án.
Quản lý dự toán xây dựng: Dự toán xây dựng là tài liệu gắn với thiết kế, cho
biết phí tổn khi thực hiện các sản phẩm xây dựng. Chủ đầu tư sử dụng dự toán xây
dựng để lập kế hoạch ngân sách hàng năm, lập kế hoạch đấu thầu, đàm phán ký hợp
đồng. Dự toán xây dựng bao gồm: Dự toán xây dựng công trình và dự toán gói
thầu. Nguyên tắc, phương pháp xác định hai dự toán này như nhau nhưng nội dung,

25