Thực tiễn thi hành pháp luật về quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện hoài đức, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGUYỄN MINH THÔNG

HÀ NỘI - 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
THỰC TIỄN PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGUYỄN MINH THÔNG

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGUYỄN XUÂN THU

HÀ NỘI - 2018

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi và có kế thừa
các công trình nghiên cứu trước đó có liên quan đến đề tài.
Các số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng
được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Hà Nội, ngày 24 tháng 10 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Minh Thông


LỜI CẢM ƠN
Trong gần bốn năm học tập, nghiên cứu chương trình cao học Luật Kinh tế
tại Viện Đại học Mở Hà Nội, tôi đã tiếp thu được nhiều kiến thức mới, những kinh
nghiệm quý báu, là hành trang cho chúng tiếp tục thực hiện tốt hơn nhiệm vụ của
mình.
Luận văn này là một phần kết quả quan trọng trong quá trình đào tạo cao
học. Với tất cả tình cảm của mình, tôi xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Ban giám hiệu
Viện Đại học Mở, các Thầy, Cô giáo trong và ngoài Viện Đại học Mở đã tận tình
giảng dạy, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình học tập và
nghiên cứu.
Tôi xin cảm ơn TS. Nguyễn Xuân Thu – người đã hướng dẫn tôi trong suốt
quá trình làm Luận văn. Thầy giáo đã cho tôi thêm nhiều kiến thức về khoa học,
cách tiếp cận và nghiên cứu về quy hoạch sử dụng đất cũng như giúp tôi rèn luyện
kỹ năng nghiên cứu khoa học.
Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn tới các cơ quan của UBND huyện Hoài
Đức, thành phố Hà Nội giúp đỡ để tôi có thể hoàn thành tốt nhiệm vụ học tập trong
suốt thời gian qua.
Mặc dù tôi đã có cố gắng trong quá trình làm luận văn, song không thể tránh

khỏi những hạn chế nhất định, rất mong nhận được sự chỉ dẫn, góp ý và giúp đỡ quý
báu của các Thầy, cô giáo và các bạn đồng nghiệp.
Hà Nội, tháng 10 năm 2018
Tác giả luận văn


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Nguyên nghĩa

Ký hiệu

1

Kế hoạch sử dụng đất

KHSDĐ

2

Kinh tế - xã hội

KT - XH

3

Quy hoạch sử dụng đất

QHSDĐ

4

Tài nguyên môi trường

TNMT

5

Ủy ban nhân dân

UBND


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
CHƯƠNG 1 ............................................................................................................ 8
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ....................... 8
1.1. Những vấn đề lý luận về quy hoạch sử dụng đất ........................................ 8
1.1.1. Khái niệm quy hoạch và quy hoạch sử dụng đất ..................................... 8
1.1.2. Ý nghĩa, mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất ....................................... 11
1.1.3. Phân loại quy hoạch sử dụng đất ......................................................... 13
1.1.4. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và các loại quy hoạch khác. 15
1.1.5. Nội dung điều chỉnh pháp luật về quy hoạch sử dụng đất ..................... 17
Kết luận Chương 1 ................................................................................................ 22
CHƯƠNG 2 .......................................................................................................... 23
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐÁNH
GIÁ TÌNH HÌNH THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI .......................... 23
2.1. Thực trạng pháp luật Việt Nam về quy hoạch sử dụng đất .......................... 23

2.1.1. Nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất ................................................ 23
2.1.2. Về hệ thống quy hoạch sử dụng đất ...................................................... 27
2.1.3. Thẩm quyền lập quy hoạch, thẩm định quy hoạch, quyết định quy hoạch
và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất ............................................................. 28
2.1.4. Về việc lấy ý kiến, công khai quy hoạch sử dụng đất ............................ 32
2.1.5. Về thực hiện quy hoạch sử dụng đất ..................................................... 33
2.2. Khái quát về huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội........................................ 36
2.3. Công tác ban hành quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành về quy hoạch sử
dụng đất của huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội .............................................. 40
2.3.1. Thực trạng lập quy hoạch sử dụng đất huyện Hoài Đức ....................... 42
2.3.2. Thực trạng điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất ...................................... 46
2.3.3. Thực trạng lấy ý kiến người dân về quy hoạch sử dụng đất và công bố
quy hoạch sử dụng đất ................................................................................... 48
2.3.4. Thực trạng triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất ........................ 50
2.3.5. Tình hình thực hiện một số nội dung khác về quản lý Nhà nước về đất
đai ................................................................................................................. 55
2.4. Kết quả đạt được, tồn tại, hạn chế và nguyên nhân trong thi hành pháp luật
về quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội ....... 56
2.4.1. Kết quả đạt được .................................................................................. 56
2.4.2. Tồn tại, hạn chế và nguyên nhân .......................................................... 58
Kết luận Chương 2 ................................................................................................ 63
CHƯƠNG 3 .......................................................................................................... 64
HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG
CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH
PHỐ HÀ NỘI ........................................................................................................ 64


3.1. Những yêu cầu của việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành
pháp luật về quy hoạch sử dụng đất ................................................................... 64
3.1.1. Những yêu cầu về việc hoàn thiện các quy định pháp luật về quy hoạch

sử dụng đất .................................................................................................... 64
3.1.2. Phương hướng hoàn thiện các quy định hướng dẫn đặc thù về quy hoạch
sử dụng đất cụ thể cho huyện Hoài Đức......................................................... 67
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất và nâng cao hiệu
quả thi hành trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội ............................ 68
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất ................... 68
3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành quy hoạch sử dụng đất trên địa
bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội ........................................................ 74
Kết luận Chương 3 ................................................................................................ 76
KẾT LUẬN ........................................................................................................... 77
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 79
PHỤ LỤC................................................................................................................ 1


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Đất đai được coi là nguồn tài nguyên của cải đặc biệt, nguồn lực quan trọng
thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội, giữ vững ổn định tình hình chính trị xã hội, đảm bảo an ninh, quốc phòng và là thành quả tạo lập, bảo vệ của nhiều thế
hệ con người. Việc sử dụng đất liên quan chặt chẽ đến mọi hoạt động của từng
ngành và từng lĩnh vực, quyết định đến hiệu quả sản xuất và sự sống còn của từng
người dân cũng như vận mệnh của cả quốc gia. Tuy nhiên, đất đai lại là tài nguyên
hạn chế của mỗi quốc gia, bị giới hạn bởi diện tích, địa hình, lãnh thổ. Đối với Việt
Nam, đất đai, ruộng đất càng là tài sản quí hiếm, có giá trị đặc biệt thiết yếu trong
quá trình xây dựng và phát triển đất nước. Việc sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay
chưa phát huy hết vai trò to lớn của đất đai do việc sử dụng đất chưa hợp lý, không
hiệu quả, ảnh hưởng đến quá trình phát triển kinh tế của toàn xã hội.
Công tác quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ) được đưa vào luật và bắt đầu được
triển khai chính thức từ Luật đất đai năm 1987. Từ đó đến nay, các quy định của
pháp luật về QHSDĐ không ngừng được bổ sung, hoàn thiện, tạo hành lang pháp lý
ngày càng đầy đủ hơn để triển khai thực hiện, phục vụ kịp thời những yêu cầu khác

nhau của từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Công tác QHSDĐ
đã có những bước tiến rõ rệt và đạt được những kết quả tích cực. QHSDĐ đã trở
thành công cụ quản lý nhà nước về đất đai hiệu quả và là một trong những giải pháp
lớn để sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và bảo vệ môi trường sinh thái,
thích ứng với biến đổi khí hậu. QHSDĐ có vai trò phân bổ quỹ đất cho các ngành,
lĩnh vực, làm cơ sở pháp lý cho việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển đổi mục đích sử dụng đất, góp phần làm giảm khiếu kiện kéo dài liên quan
đến đất đai. Mặc dù vậy, công tác QHSDĐ ở Việt Nam còn bộc lộ nhiều hạn chế:
Tính đồng bộ giữa Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội (QHPTKTXH), QHSDĐ,
quy hoạch xây dựng, quy hoạch các ngành chưa hợp lý, chưa đáp ứng được yêu cầu
dự báo lâu dài. Chất lượng QHSDĐ chưa phù hợp với thực tiễn, độ vênh giữa quy

1


hoạch được phê duyệt và thực hiện còn lớn dẫn đến quy hoạch treo, hoặc thay đổi,
điều chỉnh quy hoạch, làm giảm hiệu quả QHSDĐ. Do đó, tính định hướng, tính ổn
định của QHSDĐ còn hạn chế. Một trong những nguyên nhân cơ bản gây nên bất
cập trên là hoạt động QHSDĐ được điều chỉnh bằng các quy định mang tính tổng
thể, tính liên kết giữa quy hoạch theo ngành và quy hoạch theo lãnh thổ còn rời rạc.
Pháp luật về QHSDĐ hiện nay chưa thực sự là công cụ quản lý và sử dụng đất, các
quy định về QHSDĐ không phù hợp với thực tế, quá trình thực hiện pháp luật về
QHSDĐ thiếu tính thống nhất và đồng bộ với quy định pháp luật về các loại quy
hoạch khác.
Trước những bất cập nêu trên, việc nghiên cứu pháp luật về QHSDĐ, thực tiễn
thực hiện pháp luật về QHSDĐ ở Việt Nam nói chung và quá trình thực thi pháp
luật về QHSDĐ ở một địa phương nói riêng là phù hợp và có ý nghĩa về mặt lý luận
và thực tiễn.
Huyện Hoài Đức nằm về phía Tây trung tâm thành phố Hà Nội, cùng với các
huyện, thị khác của tỉnh Hà Tây cũ được sáp nhập vào Thành phố Hà Nội năm

2008. Theo kết quả kiểm kê đất năm 2015, huyện Hoài Đức có tổng diện tích tự
nhiên 8.246,3ha. Thực hiện công cuộc đổi mới, huyện Hoài Đức đang tích cực
chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phát triển theo hướng công nghiệp - dịch vụ - nông
nghiệp. Để sử dụng hợp lý, có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, QHSDĐ giữ vai
trò rất quan trọng, cung cấp các giải pháp sử dụng hiệu quả đất đai.
Thời gian qua, việc thực hiện pháp luật QHSDĐ tại huyện Hoài Đức đã từng
bước đưa công tác quản lý, sử dụng đất đi vào nề nếp, phục vụ kịp thời mục tiêu
phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, quá trình lập và thực hiện quy hoạch còn một
số yếu kém như hệ thống QHSDĐ chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn, nhiều dự án
thiếu tính khả thi, các văn bản hướng dẫn QHSDĐ còn thiếu đồng bộ, thường xuyên
thay đổi và ý thức chấp hành pháp luật về QHSDĐ của dân cư còn hạn chế, dẫn đến
vẫn vi phạm quy hoạch.

2


Từ những lý do nêu trên, tác giả chọn đề tài: “Thực tiễn thi hành pháp luật
về quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội” cho
Luận văn cao học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Những vấn đề pháp lý về QHSDĐ, hay còn được gọi là pháp luật về QHSDĐ
đã và đang thu hút sự quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu của giới luật học nước ta.
Một số nghiên cứu tiêu biểu về QHSDĐ được công bố như công trình: “Quy
hoạch sử dụng đất tại Việt Nam trong thời kỳ công nghiệp hóa và hội nhập” –
Nguyễn Gia Huyên (Hội khoa học đất Việt Nam, nguyên Tổng cục trưởng cục quản
lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường) đã chỉ ra rằng QHSDĐ là “công cụ” quan
trọng của người quản lý và cả của người sử dụng đất. Điều 18 Hiến pháp năm 1992
quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp
luật...”. Theo đó, quy hoạch là cơ sở quan trọng để quản lý nhà nước về đất đai, tuy
không phải là pháp luật nhưng lại mang tính pháp lý, gắn liền với nhiệm vụ quản lý

nhà nước. Vậy là quy hoạch hóa việc sử dụng đất không đơn thuần là một hoạt động
kinh tế - kỹ thuật mà còn là một hoạt động quản lý có ý nghĩa kinh tế - chính trị, thể
hiện ý chí của Nhà nước về phát triển trong tương lai mà mọi người đều phải chấp
hành. Theo tinh thần đó, Luật Đất đai, Luật Quy hoạch quy định cụ thể về đối tượng
và hành vi trong lĩnh vực này,... Tác giả của công trình nghiên cứu này cũng đưa ra
ý nghĩa, tầm quan trọng của QHSDĐ về các mặt: pháp lý, kỹ thuật, kinh tế, xã hội,
tái cơ cấu kinh tế, từ đó đã kiến nghị, đề xuất: “Do yêu cầu của hội nhập và hợp tác
quốc tế, quy hoạch sử dụng đất của Việt Nam còn cần nghiên cứu những kinh
nghiệm quốc tế trong lĩnh vực này để hoàn thiện quy trình và chính sách, tăng khả
năng thu hút đầu tư và thích nghi với những định hướng mới của cộng đồng quốc
tế”.
Đánh giá công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phục vụ phát triển kinh
tế - xã hội trong 25 năm (1987-2012) có công trình: “Hoàn thiện công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội” của Tiến sĩ

3


Nguyễn Đắc Nhẫn - Phó Cục trưởng Cục Quy hoạch đất đai - Tổng cục Quản lý đất
đai. Công trình đánh giá công tác QHSDĐ trong 25 năm và chỉ ra rằng các quy định
của pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (KHSDĐ) không ngừng được bổ
sung, hoàn thiện, tạo hành lang pháp lý ngày càng đầy đủ hơn để triển khai thực
hiện, phục vụ kịp thời những yêu cầu khác nhau của từng giai đoạn phát triển KTXH của đất nước. Những nội dung đổi mới trong công tác quy hoạch, KHSDĐ
trong pháp luật đất đai năm 2013 đã có những bước tiến rõ rệt và đạt được những
kết quả tích cực, khắc phục các mâu thuẫn, chồng chéo trong quy hoạch sử dụng các
loại đất của các ngành, cân đối việc sử dụng hợp lý quỹ đất quốc gia giữa các ngành
thông qua việc phân bổ hợp lý quỹ đất. Luật đất đai năm 2013 đã quy định một số
nội dung đổi mới, mang tính đột phá, như nguyên tắc, nội dung, kỳ kế hoạch, trình
tự thủ tục,... của QHSDĐ. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện cần có các nghiên
cứu, xem xét giữa lý luận và thực tiến để để công tác quy hoạch, KHSDĐ ngày

càng hoàn thiện hơn.
Cục quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá
(www.monre.gov.vn): Đến nay, việc lập, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
của các cấp đã dần đi vào nề nếp. Cơ cấu sử dụng đất được chuyển đổi phù hợp với
quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế, đã đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất
trong nông nghiệp, nông thôn phù hợp với nền kinh tế hàng hóa. Tuy nhiên, công
tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp đến nay vẫn chưa phủ kín lãnh thổ,
nhất là quy hoạch sử dụng đất cấp xã và cấp huyện. Dù việc dồn điền đổi thửa đã
thành công ở nhiều địa phương nhưng toàn quốc vẫn còn có tới 70 triệu thửa đất
nền, đất canh tác còn manh mún. Đất giao thông còn thiếu so với nhu cầu phát triển,
mật độ quốc lộ chỉ đạt 0,053 km/ km2 (thấp hơn so với Trung Quốc - 0,2 km/ km2
và Thái Lan - 0,11 km/ km2). Diện tích cho phát triển đô thị tăng nhanh trong khi
cơ cấu sử dụng đất đô thị nhìn chung chưa hợp lý. Mặt khác, đất chưa sử dụng dù
đã giảm mạnh nhưng hiện cả nước vẫn còn hơn 4 triệu ha. Trong đó đất bằng chưa
sử dụng còn trên 300.000 ha, phân bố rải rác ở các xã, nhất là các xã vùng ven sông,
ven biển. Đất đồi núi chưa sử dụng vẫn còn 3,8 triệu ha, phần lớn người dân bỏ
4


hoang hóa do đất dốc qua canh tác đã suy giảm chất lượng. Các đề xuất được đưa ra
là: “Tiếp tục đổi mới hoàn thiện chính sách đất đai tiến tới xây dựng Luật Quy
hoạch sử dụng đất trong Bộ luật đất đai, trong đó quy hoạch sử dụng đất phải được
quy định là quy hoạch của quy hoạch”.
Ngoài các công trình nêu trên, còn có một số công trình là luận văn thạc sỹ
nghiên cứu về pháp luật quy hoạch sử dụng đất như: Nguyễn Bích Huệ (2014),
Luận văn thạc sĩ Luật học “Pháp luật về quy hoạch sử dụng đất qua thực tiễn quận
Hà Đông, Thành phố Hà Nội”, Học viện Khoa học Xã hội; Lưu Thị Hảo (2016),
“Pháp luật về quy hoạch sử dụng đất qua thực tiễn huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà
Nội”, Viện Đại học Mở Hà Nội. Các công trình đều đưa ra cơ sở lý luận và phân
tích thực tiễn thi hành pháp luật về quy hoạch sử dụng đất qua đó đánh giá những

ưu điểm và hạn chế, nguyên nhân của các hạn chế đó, đồng thời đưa ra các giải
pháp khắc phục.
Như vậy, các công trình nghiên cứu trên chủ yếu đi sâu tìm hiểu, bình luận
những quy định về nguyên tắc, hệ thống, chỉ tiêu, nội dung, tính đồng bộ, liên kết,
quy trình thủ tục… của công tác QHSDĐ, nhưng chưa có công trình nào nghiên cứu
về thực tiễn thực hiện pháp luật về QHSDĐ trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành
phố Hà Nội. Trên cơ sở kế thừa những thành tựu nghiên cứu đã được công bố, Luận
văn đi sâu tìm hiểu về lý luận QHSDĐ và đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về
QHSDĐ tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
- Phân tích, đánh giá nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực trạng
pháp luật về QHSDĐ.
- Phân tích thực tiễn thực hiện các quy định của pháp luật QHSDĐ tại huyện
Hoài Đức, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về QHSDĐ và bảo đảm thực
hiện pháp luật QHSDĐ tại huyện Hoài Đức, Thành phố Hà Nội.
4. Câu hỏi nghiên cứu

5


- Những vấn đề lý luận của pháp luật QHSDĐ nói chung là gì? Quy định pháp
luật QHSDĐ đối với cấp huyện, cụ thể là huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội là gì?
- Thực trạng thực hiện pháp luật QHSDĐ ở huyện Hoài Đức, thành phố Hà
Nội như thể nào ?
- Tại sao phải cải thiện việc thực hiện pháp luật QHSDĐ ở huyện Hoài Đức,
thành phố Hà Nội?
- Làm thế nào để nâng cao việc thực hiện pháp luật QHSDĐ ở huyện Hoài
Đức, thành phố Hà Nội?
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu cơ sở lý luận về

QHSDĐ, hệ thống pháp luật về QHSDĐ, thực tiễn thực hiện pháp luật về QHSDĐ
tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Luận văn nghiên cứu pháp luật về QHSDĐ ở Việt Nam từ khi có Luật Đất đai
năm 2003 đến nay, có so sánh, đối chiếu với các quy định của Luật Đất đai năm 2013.
+ Nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật QHSDĐ tại huyện Hoài Đức,
Thành phố Hà Nội có tính đến các yếu tố đặc thù của địa phương ảnh hưởng đến
việc xây dựng và thực hiện QHSDĐ.
+ Luận văn chỉ giới hạn trong phạm vi không gian ở huyện Hoài Đức, thành
phố Hà Nội và không gian có ảnh hưởng tới QHSDĐ huyện Hoài Đức trong giai
đoạn quy hoạch từ năm 2010 đến nay (kỳ quy hoạch 10 năm).
6. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp nghiên cứu của chủ nghĩa Mác-Lênin: vận dụng phương pháp
luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử.
- Phương pháp điều tra: thu thập các tài liệu, số liệu tại các cơ quan nhà nước
ở Trung ương và địa phương, đơn vị tư vấn lập quy hoạch, khảo sát một số dự án,

6


khu dân cư tại 20 xã, thị trấn huyện Hoài Đức để nắm tình hình về xây dụng và thực
hiện QHSDĐ tại đây.
- Phương pháp thống kê: dùng để thống kê tình hình sử dụng đất trong kỳ quy
hoạch tình hình kinh tế - xã hội để hoạch định và phát triển quy hoạch trong kỳ tới.
- Phương pháp minh họa bằng bảng biểu: Các thông tin cần thiết về thực trạng
QHSDĐ được minh họa bổ sung dưới dạng bảng biểu hỗ trợ đánh giá trực quan.
7. Kết cấu của Luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn gồm 3
chương như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về quy hoạch sử dụng đất.

Chương 2: Thực trạng pháp luật về quy hoạch sử dụng đất và đánh giá tình
hình thi hành pháp luật về quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức,
thành phố Hà Nội.
Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất và nâng cao hiệu
quả thi hành trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.

7


CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUY HOẠCH SỬ
DỤNG ĐẤT
1.1.

Những vấn đề lý luận về quy hoạch sử dụng đất

1.1.1. Khái niệm quy hoạch và quy hoạch sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm quy hoạch
Có một số cách nhìn nhận về khái niệm quy hoạch như sau:
Theo từ điển “Từ và Ngữ” giải thích thì quy hoạch là: “sự trù tính một cách cụ
thể công việc sẽ tiến hành để đạt kết quả tốt nhất” [30].
Trong từ điển Luật học, quy hoạch được giải thích là: “việc phân bố, sắp xếp
các hoạt động và các yếu tố sản xuất, dịch vụ và đời sống trên một địa bàn lãnh thổ
(quốc gia, vùng, tỉnh, huyện) cho một mục đích nhất định trong một thời kỳ trung
hạn, dài hạn (có chia các giai đoạn) để cụ thể hóa chiến lược phát triển kinh tế - xã
hội trên lãnh thổ theo thời gian và là cơ sở để lập các kế hoạch phát triển” [29,
tr.643].
Như vậy, xét về thuật ngữ, quy hoạch nói chung được hiểu là “sự bố trí, sắp
xếp toàn bộ vấn đề theo một trình tự hợp lý trong từng thời gian, làm cơ sở cho việc
lập kế hoạch dài hạn” [30, tr.55].

Khái niệm quy hoạch đề cập đến hai yếu tố “bố trí” và “sắp xếp”. Đó là hai
hoạt động mang tính chủ ý của con người nhằm đạt được một trình tự nhất định
trong những lĩnh vực nhất định. Tuy nhiên, không chỉ đơn thuần như vậy, nói đến
quy hoạch, người ta thường đề cập đến sự tổng quát, tính định hướng, “tầm nhìn
chiến lược”… Vì vậy, không dễ dàng để được công nhận đó là một trình tự hợp lý.
Việc bố trí, sắp xếp đó đòi hỏi phải toàn diện và tùy thuộc vào từng thời điểm, hoàn
cảnh nhằm giải quyết các vấn đề đó một cách hợp lý và hiệu quả.
1.1.1.2. Khái niệm quy hoạch sử dụng đất
Theo các nghiên cứu về QHSDĐ có nhiều tài liệu định nghĩa về QHSDĐ:
8


Theo Từ điển Bách khoa Việt Nam thì QHSDĐ là “Việc bố trí, sắp xếp và sử
dụng các loại đất đai một cách hợp lý để sản xuất ra nhiều nông sản chất lượng
cao, hiệu quả kinh tế lớn. Quy hoạch đất đai chia làm hai loại: Quy hoạch đất đai
cho các vùng, các ngành và quy hoạch đất đai trong nội bộ xí nghiệp. Việc quy
hoạch giữa các vùng, các ngành phụ thuộc vào điều kiện và mối liên hệ chặt chẽ
của lực lượng sản xuất với phân vùng của cả nước. Việt Nam đã và đang thực hiện
quy hoạch đất đai trong nông nghiệp phục vụ cho yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh
tế, phát triển kinh tế hàng hóa, khắc phục tính chất tự cấp, tự túc tồn tại trước đây”
[28, tr.616].
Theo định nghĩa trên, QHSDĐ đã phản ánh khá đúng và đầy đủ ở vào thời
điểm lịch sử này, tuy nhiên việc QHSDĐ chỉ đáp ứng “sản xuất ra nhiều nông
sản”, QH chỉ tập trung vào “QH cho các vùng, các ngành và QH đất đai trong nội
bộ xí nghiệp” là chưa đủ vì đất đai cần quy hoạch không chỉ là đất nông nghiệp mà
còn nhiều loại đất khác nữa như đất ở nông thôn, đất ở đô thị, đất khu công nghiệp,
đất xây dựng công trình công cộng, an ninh, quốc phòng,...
Khi xem đất đai là địa điểm của quá trình sản xuất, là tư liệu gắn với lực lượng
sản xuất và tổ chức sản xuất xã hội thì QHSDĐ là “Một hệ thống các biện pháp của
Nhà nước về quản lý và tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, hiệu quả thông qua việc

phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng và định hướng tổ chức sử dụng đất nhằm
nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, thực hiện đường lối kinh tế của Nhà nước trên
cơ sở dự báo theo quan điểm sinh thái, bền vững” [7].
Một định nghĩa khác của Fresco và ctv., (1992), QHSDĐ như là “dạng hình
của quy hoạch vùng, trực tiếp cho thấy việc sử dụng tốt nhất về đất đai trên quan
điểm chấp nhận những mục tiêu, những cơ hội về môi trường, xã hội và những vấn
đề hạn chế khác” [24].
Có quan điểm lại cho rằng QHSDĐ là “Việc phân bố lại nguồn lực đất đai
quốc gia trong giới hạn không gian và thời gian xác định với mục tiêu nâng cao
hiệu quả kinh tế - xã hội - môi trường của đất đai, bảo vệ tốt hệ sinh thái và bền

9


vững của môi trường; Quy hoạch sử dụng đất cũng là hệ thống các giải pháp mang
tính kinh tế - kỹ thuật - pháp lý để quản lý tài nguyên và tài sản đất đai của quốc
gia.” [32].
QHSDĐ là một bản luận chứng khoa học về chủ trương phát triển và tổ chức
không gian lãnh thổ hợp lý trong quá trình sử dụng đất thông qua việc thực hiện các
biện pháp như điều tra, thu thập thông tin nhằm phân nguồn đất đai trên một địa
bàn, vùng lãnh thổ nhất định phù hợp với điều kiện tự nhiên, đặc tính thổ nhưỡng,
địa hình, địa chất, thủy văn, chế độ nước, nhiệt độ, ánh sáng… nhằm mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội. Theo tinh thần của Luật đất đai năm 2013, QHSDĐ còn nhằm
góp phần vào bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu, chống xói mòn
đất và nước biển dâng (Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường).
Khái niệm pháp lý về QHSDĐ lần đầu tiên được quy định tại Khoản 2 Điều 3
Luật Đất đai năm 2013 như sau: “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh
vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội,
quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở

tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng
kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”.
Từ đó có thể hiểu: Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế,
kỹ thuật và pháp lý của Nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp
lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bổ quỹ đất đai và tổ chức
sử dụng đất như tư liệu sản xuất, nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội, tạo
điều kiện bảo vệ đất đai và môi trường. Như vậy, thực chất QHSDĐ là quá trình
hình thành các quyết định để đưa đất đai vào sử dụng bền vững nhằm mang lại lợi
ích cao nhất, thực hiện đồng thời hai chức năng: điều chỉnh các mối quan hệ đất đai
và tổ chức sử dụng đất, hay nói cách khác, QHSDĐ là “công cụ” quan trọng của
người quản lý và người sử dụng đất. Các tính chất của QHSDĐ thể hiện ở các
phương diện sau đây:

10


- Về kinh tế: QHSDĐ là quá trình tối đa hóa giá trị của bất động sản; theo đó
việc sử dụng đất được quyết định trên cơ sở các động lực của thị trường – nghĩa là
mỗi thửa đất đều phải được sử dụng theo cách đảm bảo tổng số các thửa đất trong
cùng QH có giá trị tối đa theo các tiêu chuẩn của thị trường. Nói cách khác, mỗi thửa
đất phải được sử dụng sao cho có giá trị lớn nhất mà không gây ra sự giảm giá đồng
loạt những thửa đất còn lại trong vùng. QHSDĐ phải đảm bảo cho tổng giá trị đất đai
trong vùng được tăng cao.
- Về kỹ thuật: QHSDĐ là việc tổ chức sử dụng tài nguyên đất đai của một
vùng lãnh thổ cho những mục tiêu kinh tế - xã hội định trước, lấy đơn vị hành chính
nhà nước làm khung, nhưng không bị giới hạn của các đơn vị hành chính nhà nước
nội bộ (cấp dưới) để giải bài toán của phát triển. Với vốn đất đai và lao động xác
định, phải sắp xếp sao cho địa phương đó tiến lên với tốc độ hài hòa chung.
QHSDĐ phải chỉ ra được sự phối hợp sử dụng đất của các địa phương trong vùng
để đảm bảo sự đồng bộ trong phát triển.

- Về xã hội: QHSDĐ phải đảm bảo cân bằng nhu cầu đất đai cho các đối tượng
sử dụng đất, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống vật chất tinh thần của các
cộng đồng dân cư, thỏa mãn nhu cầu đa dạng hóa đối với đất đai của toàn xã hội.
- Về pháp lý: Quá trình lập QH và thực hiện QHSDĐ cũng là quá trình hoàn
thiện bộ máy quản lý nhà nước và thực hiện dân chủ hóa trong quản lý sử dụng tài
nguyên thiên nhiên và tài sản xã hội “Dự thảo QHSDĐ chi tiết phải được giới thiệu
đến từng tổ dân phố, thôn, xóm, buôn, ấp, làng, bản, phum, sóc và các điển dân cư
khác, đồn thời phải được niên yết công khai tại trụ sở UBND xã, phường thị trấn
nơi có đất...” (Điều 18, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thi hành
luật đất đai). Các quy định pháp luật về lập, xét duyệt và tổ chức thực hiện QHSDĐ
đã trở thành công cụ quản lý nhà nước đảm bảo cho sự phát triển đồng bộ, ổn định
và an toàn, được thể hiện ngay trong các nội dung của các đề án QHSDĐ.
1.1.2. Ý nghĩa, mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất
QHSDĐ luôn giữ vị trí quan trọng trong việc phát triển của nền kinh tế quốc
11


dân. Với nguyên tắc Hiến định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thì việc sử dụng đất
đai hợp lý, có hiệu quả và bền vững vì lợi ích chung của cộng đồng sẽ là mục tiêu
xuyên suốt quá trình sử dụng đất. QHSDĐ nhằm lựa chọn phương án sử dụng đất đạt
hiệu quả cao nhất về kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng, môi trường - sinh thái.
QHSDĐ có ý nghĩa to lớn về mọi mặt đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của
quốc gia, biểu hiện cụ thể như sau:
Thứ nhất, QHSDĐ là một trong những công cụ để quản lý đất đai được thống nhất.
Hoạt động quản lý đất đai không thể tách rời QHSDĐ, sau khi được phê duyệt
nó có hiệu lực thi hành, cơ quan có thẩm quyền quyết định hoạt động giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đều phải căn cứ vào QHSDĐ.
Thông qua QHSDĐ đã được phê duyệt, Nhà nước sắp xếp, bố trí đưa từng loại
đất vào sử dụng trong thực tế theo đúng mục tiêu đã đề ra. Nhờ đó, Nhà nước có thể

nắm bắt được tình hình đất đai để xây dựng chính sách quản lý và sử dụng đất đai
một cách hợp lý, hiệu quả và đồng bộ. Bên cạnh đó, Nhà nước còn dự tính được các
nguồn thu từ đất cho ngân sách Nhà nước, ngăn chặn kịp thời những hành vi tiêu
cực, đảm bảo đưa đất đai vào sử dụng đúng mục đích và hạn mức trên cơ sở những
biện pháp thích hợp. Do đó, Nhà nước có thể quản lý đất đai chủ động, thống nhất,
chặt chẽ mà vẫn linh hoạt.
Thứ hai, QHSDĐ là cơ sở để sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm.
QHSDĐ là biện pháp hữu hiệu để Nhà nước tổ chức lại việc sử dụng đất đai
trong cả nước. Cùng với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế đòi hỏi phải
phân bố hợp lý từng vùng cũng như trong cả nước. Trong đó phải giải quyết lại vấn
đề phân chia lãnh thổ, tổ chức lại sản xuất, bố trí lại mạng lưới điểm dân cư, tổ chức
lại các đơn vị sử dụng đất. Bên cạnh đó, QHSDĐ còn phải đáp ứng nhu cầu sử dụng
đất cho các ngành, các chủ thể sử dụng đất. Bằng QHSDĐ, Nhà nước tính toán đến
các điều kiện kinh tế, xã hội, đến nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển
của đất nước, tính toán đến quỹ đất của cả nước và từng địa phương để tìm ra
12


phương án sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm.
Thứ ba, thông qua QHSDĐ, Nhà nước sử dụng quyền định đoạt đối với đất đai.
Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Quy định này thể hiện rõ
Nhà nước có đủ ba quyền năng của chủ sở hữu là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
và quyền định đoạt. Tuy nhiên, đất đai là loại tài sản đặc biệt nên Nhà nước không
thể định đoạt đất đai như những tài sản thông thường khác mà định đoạt thông qua
hoạt động QHSDĐ và một số hoạt động khác sau khi QHSDĐ được phê duyệt như
quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, định giá đất và quyết định mục đích
sử dụng đất.
Thứ tư, QHSDĐ góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho cộng đồng.
QHSDĐ đáp ứng được các yêu cầu, mục tiêu mà Nhà nước đặt ra sẽ góp phần

nâng cao chất lượng cuộc sống cho cộng đồng. Ngoài chức năng là nguồn lực vật
chất, đất đai là địa bàn, là nơi phân bố dân cư và là nơi tổ chức mọi hoạt động sống
của con người. Nếu Nhà nước xây dựng QHSDĐ tốt, hợp lý sẽ thúc đẩy kinh tế - xã
hội phát triển và nâng cao chất lượng cuộc sống cho con người.
1.1.3. Phân loại quy hoạch sử dụng đất
Ở Việt Nam, pháp luật đất đai quy định QHSDĐ được tiến hành theo 2 loại:
theo lãnh thổ hành chính và theo ngành.
1.1.3.1. Quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành chính
QHSDĐ theo lãnh thổ hành chính với mục đích chung là đáp ứng nhu cầu đất
đai cho hiện tại và cho tương lai một cách tiết kiệm, khoa học, hợp lý và có hiệu quả
để phát triển ngành kinh tế quốc dân; Cụ thể hóa một bước QHSDĐ của các ngành
và các đơn vị hành chính cấp cao hơn; Làm căn cứ, cơ sở để các ngành cùng cấp và
các đơn vị hành chính cấp dưới triển khai QHSDĐ của ngành và địa phương mình;
Làm cơ sở lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm và hàng năm; Phục vụ cho công tác quản
lý nhà nước về đất đai.

13


Quy hoạch theo lãnh thổ hành chính có những dạng sau:
- QHSDĐ cả nước và các vùng kinh tế: QHSDĐ cả nước và các vùng kinh tế
là chỗ dựa của QHSDĐ cấp tỉnh, nó được xây dựng căn cứ vào nhu cầu của nền
kinh tế quốc dân, kế hoạch dài hạn phát triển kinh tế - xã hội, trong đó xác định
phương hướng, mục tiêu và nhiệm vụ sử dụng đất cả nước nhằm điều hòa quan hệ
sử dụng đất giữa các ngành, các tỉnh và các thành phố trực thuộc Trung ương; đề
xuất các chính sách, biện pháp, bước đi để khai thác, sử dụng, bảo vệ và nâng cao
hệ số sử dụng đất, điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và thực hiện quy hoạch.
- QHSDĐ cấp tỉnh: QHSDĐ cấp tỉnh xây dựng căn cứ vào QHSDĐ toàn quốc
và quy hoạch vùng. Cụ thể hóa các chỉ tiêu chủ yếu của quy hoạch toàn quốc kết
hợp với đặc điểm đất và yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong phạm vi tỉnh mình.

- QHSDĐ cấp huyện: Xây dựng trên cơ sở định hướng của QHSDĐ cấp tỉnh
nhằm giải quyết các mâu thuẫn về quan hệ đất đai căn cứ vào đặc tính nguồn tài
nguyên đất, mục tiêu dài hạn phát triển kinh tế - xã hội và các điều kiện cụ thể khác
của huyện; đề xuất các chỉ tiêu và phân bổ sử dụng các loại đất; xác định các chỉ
tiêu khống chế về đất đai đối với quy hoạch ngành và xã, thị trấn trên phạm vi của
huyện.
- QHSDĐ cấp xã: Trước khi Luật Đất đai năm 2013 được thông qua, QHSDĐ
cấp xã vẫn được quy hoạch vì nó là quy hoạch vi mô, là khâu cuối cùng của hệ
thống QHSDĐ, được xây dựng dựa trên khung chung các chỉ tiêu định hướng sử
dụng đất của huyện. Mặt khác, QHSDĐ cấp xã còn là cơ sở để chỉnh lý QHSDĐ
của cấp vĩ mô. Kết quả của QHSDĐ cấp xã là căn cứ để giao đất và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài, để tiến hành dồn điền đổi thửa nhằm thực hiện các phương án kinh doanh cũng
như các dự án cụ thể. Luật Đất đai năm 2013 đã bỏ QHSDĐ cấp xã, vì trên thực tế
khi xây thực hiện QHSDĐ cấp huyện, đã tổng hợp cơ bản quy hoạch từ cấp xã.
Mối quan hệ giữa QHSDĐ của các cấp:
QHSDĐ của các cấp được thực hiện theo nguyên tắc kết hợp xây dựng từ trên
14


xuống và từ dưới lên. Tuy nhiên, do yêu cầu của thực tiễn đôi khi phải thực hiện
độc lập, hoặc đồng thời sau đó sẽ chỉnh lý khi điều kiện cho phép. QHSDĐ toàn
quốc, cấp vùng và cấp tỉnh là quy hoạch chiến lược dùng để khống chế vĩ mô và
quản lý kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch cấp huyện phải phù hợp và hài hòa với
quy hoạch cấp tỉnh và là giao điểm giữa quy hoạch quản lý vĩ mô và vi mô. Do đã
bỏ QHSDĐ cấp xã nên trong QHSDĐ cấp huyện phải thể hiện chi tiết, khi thực hiện
cấp xã và huyện có sự phối hợp, giám sát chặt chẽ.
Theo quy định hiện nay, việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất được thực hiện từ
cấp trên xuống cấp dưới theo kỳ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Căn
cứ vào QHSDĐ của cấp quốc gia, cấp tỉnh, phân bổ chỉ tiêu cho cấp huyện, huyện

phân bổ cho cấp xã để xây dựng QHSDĐ theo kỳ và kế hoạch sử dụng đất hàng
năm. Việc phân bổ chỉ tiêu nhằm đảm bảo tính thống nhất đồng bộ giữa các cấp, tuy
nhiên việc xác định chỉ tiêu phân bổ nên được tính toán kỹ lưỡng và hợp lý.
1.1.3.2. Quy hoạch sử dụng đất theo ngành
QHSDĐ theo ngành bao gồm: QHSDĐ của Bộ Quốc phòng, QHSDĐ của Bộ
Công an, QHSDĐ nông nghiệp, QHSDĐ lâm nghiệp, QHSDĐ khu dân cư nông
thôn, QHSDĐ đô thị, QHSDĐ chuyên dùng (giao thông, thủy lợi, y tế, giáo dục…).
1.1.4. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và các loại quy hoạch khác
1.1.4.1. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh
tế - xã hội
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là tài liệu mang tính chiến lược
được luận chứng bằng nhiều phương án về phát triển kinh tế, xã hội và phân bố lực
lượng sản xuất theo không gian, có tính đến chuyên môn hóa và phát triển tổng hợp
sản xuất của các vùng và các đơn vị lãnh thổ cấp dưới.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là một trong những tiền đề cung
cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, trong
đó có đề cập đến dự kiến sử dụng đất ở mức độ phương hướng với một số nhiệm vụ

15


chủ yếu. Trong khi đó nhiệm vụ chủ yếu của QHSDĐ là căn cứ vào yêu cầu phát
triển kinh tế và các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội mà điều chỉnh cơ cấu,
phương hướng sử dụng đất, xây dựng phương án QHSDĐ sao cho thống nhất và
hợp lý.
Như vậy, QHSDĐ cụ thể hóa quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội và
nội dung của nó được điều hòa thống nhất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế
- xã hội.
1.1.4.2. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị
Căn cứ yêu cầu của kế hoạch dài hạn phát triển kinh tế - xã hội và phát triển

đô thị, quy hoạch đô thị sẽ định ra tính chất, quy mô, phương châm xây dựng đô thị,
các bộ phận hợp thành của đô thị, sắp xếp một cách hợp lý, toàn diện, đảm bảo cho
sự phát triển đô thị một cách có trật tự, hài hòa và có thẩm mỹ, làm công cụ để thực
hiện các mục tiêu phát triển xã hội, tạo điều kiện thuận lợi cho đời sống và sản xuất.
Tuy nhiên, trong quy hoạch đô thị cùng với việc bố trí cụ thể từng khoảnh đất dùng
cho các dự án sẽ giải quyết cả vấn đề tổ chức và sắp xếp lại các nội dung xây dựng.
QHSDĐ được tiến hành nhằm xác định chiến lược dài hạn về vị trí, quy mô và
cơ cấu sử dụng toàn bộ đất đai cũng như bố cục không gian trong khu vực quy
hoạch đô thị.
Quy hoạch đô thị và QHSDĐ có mối quan hệ diện và điểm, cục bộ và toàn bộ.
Sự bố cục, quy mô sử dụng đất, các chỉ tiêu chiếm đất xây dựng trong quy hoạch đô
thị sẽ được điều hòa với QHSDĐ. QHSDĐ sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho quy hoạch
xây dựng và phát triển đô thị.
1.1.4.3. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch các ngành
Mối quan hệ giữa QHSDĐ với quy hoạch phát triển nông nghiệp: Quy hoạch
phát triển nông nghiệp xuất phát từ nhu cầu của phát triển kinh tế - xã hội đối với
sản xuất nông nghiệp để xác định hướng đầu tư, biện pháp, bước đi về nhân lực, vật
lực đảm bảo cho ngành nông nghiệp phát triển đạt được các chỉ tiêu về đất đai, lao

16


động, giá trị sản phẩm. Quy hoạch phát triển nông nghiệp là một trong những căn
cứ sử dụng đất, song quy hoạch phát triển nông nghiệp lại phải tuân theo QHSDĐ,
đặc biệt là việc xác định cơ cấu sử dụng đất phải đảm bảo được việc chống suy
thoái, ô nhiễm đất và bảo vệ môi trường. QHSDĐ tuy dựa trên quy hoạch và dự báo
yêu cầu sử dụng đất của các ngành trong nông nghiệp, nhưng chỉ có tác dụng chỉ
đạo vĩ mô, khống chế và điều hòa quy hoạch phát triển nông nghiệp. Hai loại quy
hoạch này có mối quan hệ qua lại vô cùng cần thiết và không thể thay thế lẫn nhau.
Mối quan hệ giữa QHSDĐ với quy hoạch phát triển các ngành phi nông

nghiệp: Quan hệ giữa QHSDĐ với quy hoạch các ngành là quan hệ tương hỗ vừa
phát triển vừa hạn chế lẫn nhau. Quy hoạch các ngành là cơ sở và bộ phận hợp
thành của QHSDĐ, nhưng lại chịu sự chỉ đạo và khống chế của QHSDĐ. Quan hệ
giữa chúng là quan hệ cá thể và tổng thể, cục bộ và toàn bộ, không có sự sai khác về
quy hoạch theo không gian và thời gian ở cùng một khu vực cụ thể. Tuy nhiên,
chúng có sự khác nhau rất rõ về tư tưởng chỉ đạo và nội dung: một bên là sự sắp xếp
chiến thuật, cụ thể, cục bộ (quy hoạch ngành), một bên là sự định hướng chiến lược
có tính toàn diện và toàn cục (QHSDĐ).
1.1.5. Nội dung điều chỉnh pháp luật về quy hoạch sử dụng đất
Pháp luật về QHSDĐ chỉ điều chỉnh những quan hệ cơ bản phát sinh trong quá
trình xây dựng và thực hiện QHSDĐ để đảm bảo mục tiêu, vai trò, yêu cầu của
QHSDĐ và pháp luật về QHSDĐ. Nội dung pháp luật về QHSDĐ bao gồm các nội
dung sau:
1.1.5.1. Nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất
Nguyên tắc lập QHSDĐ sẽ giúp cho QHSDĐ được lập đảm bảo phù hợp với
chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; quy
hoạch được lập từ tổng thể đến chi tiết; QHSDĐ cấp dưới phải phù hợp với
QHSDĐ cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với QHSDĐ đã được phê
duyệt. QHSDĐ cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh
tế - xã hội; QHSDĐ cấp huyện phải thể hiện nội dung của QHSDĐ cấp xã; sử dụng
17


đất tiết kiệm và có hiệu quả; khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi
trường, thích ứng với biến đổi khi hậu; bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh
lam thắng cảnh; dân chủ và công khai; đảm bảo ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc
phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ
môi trường; Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất
phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được quyết định, phê
duyệt.

1.1.5.2. Hệ thống quy hoạch sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 36 Luật Đất đai năm 2013 về hệ thống QHSDĐ bao
gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; Quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất cấp tỉnh; Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện; Quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất quốc phòng; Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh.
1.1.5.3. Thẩm quyền lập quy hoạch, thẩm định quy hoạch và quyết định quy hoạch
và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất
Về trách nhiệm tổ chức lập QHSDĐ quy định tại Điều 42 Luật Đất đai năm
2013: Chính phủ tổ chức lập QHSDĐ cấp quốc gia; UBND cấp tỉnh tổ chức lập
QHSDĐ cấp tỉnh; UBND cấp huyện tổ chức lập QHSDĐ cấp huyện; Bộ Quốc
phòng tổ chức lập QHSDĐ quốc phòng; Bộ Công an tổ chức lập QHSDĐ an ninh.
Về thẩm định QHSDĐ được quy định tại Điều 44 Luật Đất đai năm 2013: Thủ
tướng Chính phủ thành lập Hội đồng thẩm định QHSDĐ cấp quốc gia; Bộ trưởng
Bộ Tài nguyên và Môi trường thành lập Hội đồng thẩm định QHSDĐ quốc phòng,
an ninh và QHSDĐ cấp tỉnh; Chủ tịch UBND cấp tỉnh thành lập Hội đồng thẩm
định QHSDĐ cấp huyện;
Hội đồng thẩm định sẽ thẩm định QHSDĐ bao gồm những nội dung: cơ sở
pháp lý, cơ sở khoa học của việc lập QHSDĐ; mức độ phù hợp của phương án
QHSDĐ với chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng,
an ninh của quốc gia và địa phương; quy hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; hiệu quả
kinh tế - xã hội, môi trường; Tính khả thi của phương án QHSDĐ.
18