Thực hiện công tác cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã biên sơn, huyện lục ngạn, tỉnh bắc giang năm 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

CÔNG THỊ HÀ TRANG
Tên đề tài:
“THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP MỚI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ BIÊN SƠN, HUYỆN LỤC NGẠN,
TỈNH BẮC GIANG NĂM 2018”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành : Địa chính Môi trường
Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2015 - 2019

Thái Nguyên, năm 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

CÔNG THỊ HÀ TRANG

Tên đề tài:
“THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP MỚI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ BIÊN SƠN, HUYỆN LỤC NGẠN,
TỈNH BẮC GIANG NĂM 2018”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính Môi trường

Lớp

: K47 - ĐCMT

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2015 - 2019

Giảng viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Thu Thùy

Thái Nguyên, năm 2019

i

LỜI CẢM ƠN
Qua quá trình học tập và rèn luyện tại Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, được sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy, các cô trong trường nói
chung và các thầy các cô trong Khoa Quản lý Tài Nguyên nói riêng, em đã
được trang bị những kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống, tạo
cho mình hành trang vững chắc cho công tác sau này
Trước tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc tới các thầy, cô
giáo trong Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên nói chung, các thầy cô
giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên nói riêng đã tận tình giảng dạy dỗ em
trong thời gian qua.
Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến cô TS. Nguyễn Thu Thùy, cô đã
tận tình giúp đỡ, trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn em trong suốt quá trình thực
hiện đề tài. Trong thời gian làm việc với cô, em không ngừng tiếp thu thêm
nhiều kiến thức bổ ích mà còn học tập được tinh thần làm việc, thái độ nghiên
cứu khoa học nghiêm túc, hiệu quả, đây là nền tảng cho tương lai của em.
Đồng thời em xin chân thành cảm ơn các cô, các chú, các anh, các chị
trong Công ty Cổ phần Tài nguyên Môi trường Phương Bắc. Đã tạo điều kiện
giúp đỡ em trong việc cung cấp thông tin cũng như đóng góp ý kiến có liên
quan đến việc nghiên cứu, giúp em hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp của mình.
Sau cùng em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới gia đình, bạn bè đã động
viên, đóng góp ý kiến và là chỗ dựa tinh thần vững chắc cho em trong quá
trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành đề tài.
Với thời gian và khả năng còn hạn chế, đề tài không thể tránh khỏi
những thiếu sót. Em mong nhận được sự góp ý chân tình từ các thầy cô và các
bạn.Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 02 tháng 06 năm 2019
Sinh viên

Công Thị Hà Trang


ii

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
MỤC LỤC ......................................................................................................... ii
DANH MỤC BẢNG BIỂU .............................................................................. v
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................ vii
Phần 1. MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
1.2. Mục tiêu đề tài ............................................................................................ 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ...................................... 2
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................... 2
Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 4
2.1. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất .................................. 4
2.1.1. Đăng kí đất đai ........................................................................................ 4
2.1.2. Quyền sử dụng đất .................................................................................. 5
2.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.............................. 6
2.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất ......................................................................................... 7
2.1.5. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................... 8
2.2. Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................... 9
2.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 11

2.3.1. Tình hình cấp GCNQSDĐ cả nước ...................................................... 11


iii

2.3.2. Tình hình cấp GCNQSDĐ ở một số tỉnh .............................................. 12
2.4. Quy trình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh Bắc Giang .......................... 15
2.5. Những quy định chung về giấy chứng nhận ............................................ 21
2.5.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất ............................................................................ 21
2.5.2. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................. 21
2.5.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................................................... 22
2.5.4. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................. 23
2.5.5. Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................. 27
2.5.6. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................. 28
2.5.7. Mẫu GCN .............................................................................................. 30
Phần 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...32
3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 32
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 32
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 32
3.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................... 32
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 32
3.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại xã Biên Sơn, huyện
Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang ............................................................................... 32
3.3.2. Tình hình sử dụng đất đai của tại xã Biên Sơn ..................................... 32

3.3.3. Thực hiện công tác cấp mới GCNQSD đất tại xã Biên Sơn năm 2018 32


iv

3.3.4. Những thuận lợi, khó khăn và đưa ra một số giải pháp để nâng cao hiệu
quả công tác cấp mới GCNQSD đất tại xã Biên Sơn ..................................... 32
3.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 32
3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ........................................ 32
3.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ...................................... 33
3.4.3. Phương pháp thống kê........................................................................... 33
3.4.4. Phương pháp so sánh............................................................................. 33
3.4.5. Phương pháp phân tích, đánh giá .......................................................... 33
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................. 34
4.1. Khái quát về điều kiên tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Biên Sơn, huyện
Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang ............................................................................... 34
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 34
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 37
4.2. Tình hình sử dụng đất đai tại xã Biên Sơn ............................................... 39
4.3. Kết quả quá trình thực hiện công tác cấp mới GCNQSDĐ tại một số thôn trên
địa bàn xã Biên Sơn, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang năm 2018 ..................... 41
4.4. Những thuận lợi, khó khăn và giải pháp trong công tác cấp mới
GCNQSD đất tại xã Biên Sơn ......................................................................... 48
4.4.1. Những thuận lợi..................................................................................... 48
4.4.2. Những khó khăn .................................................................................... 49
4.4.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp mới GCNQSDĐ tại xã Biên Sơn ..50
Phần 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................ 52
5.1. Kết luận .................................................................................................... 52
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 52
TÀI LIỆU THAM KHẢO

v

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất đai của xã Biên Sơn năm 2018 ................. 39
Bảng 4.2. Bảng tổng hợp số liệu các hộ gia đình, cá nhân tham gia kê khai cấp
mới GCNQSDĐ ở một số thôn thuộc xã Biên Sơn năm 2018 ...... 42
Bảng 4.3. Tổng hợp số thửa đất đủ điều kiện cấp mới GCNQSDĐ ............... 44
Bảng 4.4. Tổng hợp số thửa đất không đủ điều kiện cấp mới GCNQSDĐ .... 45
Bảng 4.5. Một số ví dụ về trường hợp không đủ điều kiện cấp mới GCNQSDĐ ..46
Bảng 4.6. Tổng hợp số bộ hồ sơ cấp mới GCNQSD tại một số thôn thuộc xã
Biên Sơn năm 2018 ......................................................................... 47


vi

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................................... 31


vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu, các từ viết tắt

Nghĩa đầy đủ

BTNMT

Bộ Tài nguyên và môi trường

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HTX NLN

Hợp tác xã Nông Lâm nghiệp

NĐ-CP

Nghị định chính phủ

UBND

Uỷ ban nhân dân


1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn
tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đó là tư liệu

sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh
quốc phòng. Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được
giới hạn bởi diện tích, ranh giới, vị trí...Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai
này được thực hiện theo quy định của nhà nước, tuân thủ luật đất đai và
những văn bản pháp lý có liên quan. Luật đất đai năm 2013 ra đời đã xác định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước thống nhất quản lý. Để đảm bảo
tính thống nhất trong công tác quản lý đất đai thì công tác đăng ký và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện nghiêm túc. Công tác này
không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn bảo đảm các quyền lợi và
nghĩa vụ cho người sử dụng, giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản
xuất, xây dựng các công trình…
Hiện nay vấn đề về đất đai là vấn đề được nhiều người quan tâm, tranh
chấp, khiếu nại, lấn chiếm đất đai thường xuyên xảy ra và việc giải quyết vấn
đề này cực kỳ nan giải do thiếu giấy tờ pháp lý. Cùng với quá trình công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước như ngày nay đã làm cho thị trường bất
động sản trở nên sôi động, trong đó đất đai là hàng hoá chủ yếu của thị trường
này. Nhưng thực tế trong thị trường này thị trường ngầm phát triển rất mạnh
mẽ. Đó là vấn đề đáng lo ngại nhất hiện nay. Để đảm bảo cho thị trường này
hoạt động công khai, minh bạch thì yêu cầu công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận phải được tiến hành. Ngoài ra một vấn đề quan trọng của việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là giúp cho nhà nước có cơ sở pháp lý trong


2

việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước. Có thể thấy
rằng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta vẫn còn
chậm, thiếu sự đồng đều, ở các vùng khác nhau thì tiến độ cũng khác nhau do
nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan ở từng địa phương. Trên địa bàn

tỉnh Bắc Giang công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã và đang
thực hiện tốt.
Được sự nhất trí của ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, sự phân công của khoa Quản lý Tài nguyên và dưới sự hướng dẫn
của: TS. Nguyễn Thu Thùy. Em tiến hành thực hiện đề tài "Thực hiện công
tác cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Biên Sơn,
huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang năm 2018".
1.2. Mục tiêu đề tài
- Đánh giá được tình hình cơ bản của xã Biên Sơn, điều kiện tự nhiên,
kinh tế - xã hội của khu vực.
- Điều tra tình hình sử dụng đất tại xã Biên Sơn năm 2018.
- Tìm hiểu công tác kê khai cấp mới GCNQSDĐ cụ thể tại một số thôn
thuộc xã Biên Sơn, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang.
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đưa ra một số giải pháp để
nâng cao hiệu quả công tác cấp mới GCNQSD đất tại xã Biên Sơn.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản
thân. Đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công
tác cấp mới GCNQSD đất đai trong thực tế. Nắm vững những quy định của
Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa
phương về cấp mới GCNQSDĐ.
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn


3

Qua quá trình nghiên cứu cấp mới GCNQSDĐ sẽ thấy được những việc
đã làm được và chưa làm được trong quá trình thực hiện, từ đó rút ra những
kinh nghiệm và tìm những giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm thúc

đẩy công tác thực hiện cấp mới GCNQSDĐ nói riêng và công tác quản lý nhà
nước về đất đai nói chung được tốt hơn.


4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
2.1.1. Đăng kí đất đai
* Khái niệm đăng kí đất đai:
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý
giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được
Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản
lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý
của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội [6].
* Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở:
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn
thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để
làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định của pháp luật [6].
* Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:
Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là
việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với
một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa
đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất [6].
* Vai trò của công tác đăng ký đất đai:

Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng
đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến


5

hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Nhà
nước biết được cách để quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất đai để
quản lý. Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và
bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích dầu tư cá nhân, hỗ
trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai [6].
* Hình thức đăng ký đất đai:
Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc.
Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời
kỳ đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn [6]:
- Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên
phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện.
- Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương
đã hoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội
dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập.
2.1.2. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá
nhân được Nhà nước giao đất sử dụng.
"Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác
được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử
dụng đất" (theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự).
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và
việc sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn

định hoà bình, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi
quốc gia cũng như toàn thể nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn


6

dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng
và có quyền của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ
này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó
là Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19),
Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ
sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sở
hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà
nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất
và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất.
2.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan
trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội.
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn
cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo
Điều 181 Luật dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và
quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền
chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở
để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số
phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,...).
Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu
nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển
giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở
của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định,

đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia
quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một
quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên.


7

2.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
* Khái niệm.
Theo quy định tại Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013: “Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” [7].
* Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận.
- Đối với Nhà nước: Giúp thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến
từng thửa đất trong phạm vi từng xã, phường, thị trấn trong cả nước. Điều đó
có ý nghĩa rất quan trọng, nó vừa là phương thức, vừa là công cụ để Nhà nước
nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt việc sử
dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo cho quỹ đất được sử
dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Cấp GCN là điều kiện
để Nhà nước thực hiện các biện pháp, các hoạt động về quản lý nhằm lập lại
trật tự trong sử dụng đất hiện nay [7].
- Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: Người
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được Nhà nước bảo vệ quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp đối với các thửa đất, tài sản đã
được đăng ký, cấp GCN. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản yên tâm chủ
động khai thác tốt mọi tiềm năng của khu đất được giao, hiểu và chấp hành tốt
pháp luật về đất đai [7].

- Việc cấp GCN là công việc hết sức quan trọng, nó phải được tiến
hành lần lượt từng bước vững chắc, phải chủ động tạo điều kiện để mọi người
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đều được cấp GCN.


8

2.1.5. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là một yêu
cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý;
đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo
yêu cầu của chủ sở hữu” trong các trường hợp như: thửa đất được giao, cho
thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao
để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng
ký; thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi
những nội dung quyền sử dụng đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng
ký và cấp GCN bởi vì [7]:
- GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Bảo
vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng
đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong
việc sử dụng đất. Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một
sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người
sử dụng đất đai trong việc chấp hành luật đất đai. Đồng thời, việc đăng ký và
cấp GCN sẽ cung cấp thông tin đây đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nước
xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi
xảy ra tranh chấp, xâm phạm đất đai.
- GCN là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
trong phạm vi lãnh thổ. Đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết

kiệm và có hiệu quả cao nhất [7].


9

2.2. Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Công tác cấp GCN là một công tác không thể thiếu trong công tác quản
lý Nhà nước về đất đai. Do đó việc ban hành các văn bản pháp lý phục vụ
công tác cấp GCN là điều cần thiết:
* Thời kỳ từ luật đất đai 2003 đến trước khi luật đất đai 2013 ra đời:
Luật đất đai 2003 thông qua ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội
khóa XI, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004.
Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng chính phủ
về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trong năm 2005.
Quyết định 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên môi
trường ban hành quy định về GCN.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng
dẫn thi hành luật đất đai 2003.
Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền
sử dụng đất khi cấp GCN.
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Thủ tướng
chính phủ về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ tài chính hướng
dẫn các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
Thông tư 09/2006/TT-BTNMT ngày 25/09/2006 hướng dẫn việc chuyển
hợp đồng thuê đất và cấp GCN khi chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ
phần hóa; trong đó hướng dẫn cấp GCN cho công ty đã cổ phần hóa.

Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn về việc
thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.


10

Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên môi
trường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.
Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên môi
trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
* Từ khi luật đất đai 2013 ra đời đến nay:
- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành ngày
1/7/2014 của Quốc hội ban hành.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất.

- Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền thuê đất. thuê mặt nước.
- Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.


11

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấy
chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ
địa chính.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ
địa chính.
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống
kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
2.3. Cơ sở thực tiễn
2.3.1. Tình hình cấp GCNQSDĐ cả nước
Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận là hết sức quan trọng.
Nó chỉ thực hiện đạt kết quả khi tiến hành trong những điều kiện nhất định.
Khi người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận sẽ tạo điều kiện cho Nhà
nước nắm chắc và quản lý chặt quỹ đất trong cả nước [3].
Chính phủ Việt Nam đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để công khai
công tác quản lý nhà nước về đất đai. Các văn bản luật luôn thay đổi để phù
hợp với tình hình của đất nước. Cùng với những quy định của Luật đất đai
2013 các văn bản luật chi tiết hướng dẫn luật đất đai có những bước cải cách
quan trọng để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận. Đồng thời việc cấp
gíấy chứng nhận là một trong nhiệm vụ mà các địa phương sẽ nỗ lực thực
hiện và hoàn thành. Xã hội càng phát triển thì vai trò của đất đai càng to lớn,
đất đai càng phát huy giá trị của nó. Nó thực sự là động lực cho phát triển

kinh tế xã hội. Vì vậy, việc quản lý và sử dụng tốt đất đai là nhiệm vụ không
chỉ của riêng ai mà là của tất cả chúng ta [3].
Theo báo cáo mới nhất của Tổng cục Quản lý đất đai về tiến độ cấp
giấy chứng nhận thì công tác đăng ký đất đai, cấp GCN đất trong phạm vi cả
nước đã đạt kết quả như sau [3]:


12

Cả nước đã cấp được 42,3 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9
triệu ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp giấy chứng
nhận (diện tích cần cấp); trong đó 5 loại đất chính (đất ở đô thị, đất ở nông
thôn, đất chuyên dùng, đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp) của cả nước
đã cấp được 40,7 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt
94,6% diện tích sử dụng cần cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất
để đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Tiếp tục xây dựng cơ sở dữ liệu quốc
gia về đất đai phục vụ đa mục tiêu, trong đó đã xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai
tại 447/7.907 xã, phường, thị trấn; hoàn thành và tích hợp vào cơ sở dữ liệu
đất đai cấp huyện 231 xã, phường, thị trấn, đạt 51,7%; một số tỉnh, huyện đã
cơ bản hoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng, phát huy hiệu quả tích cực
cho quản lý đất đai, điển hình là tỉnh Đồng Nai (toàn tỉnh), Vĩnh Long (70
xã), Long An (38 xã), An Giang (32 xã), Thừa Thiên Huế (27 xã) [3].
Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc cấp GCN lần đầu nhưng
xét riêng từng loại đất vẫn còn một số loại đạt thấp dưới 85% như: Đất
chuyên dùng còn 29 địa phương; đất ở đô thị còn 15 địa phương; đất sản xuất
nông nghiệp còn 11 địa phương; các loại đất ở nông thôn và đất lâm nghiệp
còn 12 địa phương; một số địa phương có loại đất chính đạt kết quả cấp GCN
lần đầu thấp dưới 70% gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum, TP. Hồ
Chí Minh, Kiên Giang, Ninh Thuận và Hải Dương [3].
2.3.2. Tình hình cấp GCNQSDĐ ở một số tỉnh

2.3.2.1. Tình hình cấp GCNQSDĐ ở tỉnh Bình Thuận
Hiện nay, tỉnh Bình Thuận có tổng diện tích tự nhiên là 781.281,93 ha,
với 10 đơn vị hành chính, gồm: 08 huyện (Đức Linh, Tánh Linh, Hàm Tân,
Hàm Thuận Nam, Hàm Thuận Bắc, Tuy Phong, Bắc Bình, Phú Quý), 01 thị
xã (thị xã La Gi) và 01 thành phố (thành phố Phan Thiết), trong đó diện tích
đất ở đô thị là 2.292,75 ha. Bên cạnh đó, trên địa bàn tỉnh chỉ có 02 dãy nhà


13

chung cư tại thành phố Phan Thiết do Nhà nước quản lý, ngoài ra không có
dãy nhà chung cư nào khác do các tổ chức kinh tế đầu tư, nên không có
trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đối với nhà ở chung cư
cũng như giải pháp giải quyết các trường hợp dự án xây dựng không đúng
quy hoạch, thiết kế được duyệt, xây dựng không đúng giấy phép, chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính.
Tính đến 30/6/2015, toàn tỉnh Bình Thuận đã cấp được 694.673,26
ha/707.288,65 ha, đạt 98,22% diện tích các loại đất cần cấp, trong đó cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở tại đô thị là
2.091,34 ha/2.292,75 ha, đạt 91,22%.
Ngoài những kết quả đã đạt được nêu trên, trong quá trình thực hiện
còn một số những tồn tại như: chính sách pháp luật về đất đai, xây dựng và
nhà ở thường xuyên có sự thay đổi qua từng thời kỳ, do đó việc triển khai
thực hiện của địa phương cũng gặp nhiều khó khăn; công tác phổ biến, tuyên
truyền về Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn
dưới luật đến với người dân của các cấp chính quyền từ cấp tỉnh, cấp huyện
và cấp xã còn hạn chế; việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị
trước đây chủ yếu sử dụng bản đồ giải thửa đo đạc từ năm 1990, 1992, bản đồ
đo đạc theo Nghị định số 60/CP đo đạc năm 1996, 1997, chất lượng bản đồ
chưa cao, độ chính xác thấp nên dễ dẫn đến phát sinh tranh chấp, khiếu nại;

cơ quan quản lý nhà nước cũng gặp rất nhiều khó khăn trong quản lý, chỉnh lý
biến động về đất đai, nhà ở.
2.3.2.2. Tình hình cấp GCNQSDĐ ở tỉnh Sơn La
Thực hiện chỉ thị 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 và Chỉ thị số 05/CTTTg ngày 4/4/2013 của Thủ tướng chính phủ, Sở TN&MT Sơn La đã tham
mưu cho UBND tỉnh Sơn La ban hành Quyết định số 972/QĐ-UBND ngày
17/5/2013, về việc giao chỉ tiêu cấp GCN lần đầu cho các tổ chức, hộ gia


14

đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Sơn La năm 2013; quyết định 1550/QĐUBND ngày 25/7/2013 đẩy mạnh công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn tỉnh.
Theo đó, đến nay, tỉnh Sơn La đã cấp được 489.965 giấy chứng nhận
với tổng diện tích 1.149.641 ha, đạt 93,12%. Cơ bản đạt được mục tiêu theo
chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ. Trong đó, đất sản xuất nông nghiệp đã cấp
giấy cho 230.663 ha, đạt 89%. Đất lâm nghiệp 905.693 ha, đạt 99%. Đất ở
nông thôn 5.890 ha, đạt 88%. Đất ở đô thị 695 ha, đạt 95%. Đất chuyên dùng
6.700 ha, đạt 94,6%.
Tại các huyện Yên Châu, Phù Yên, về cơ bản đã hoàn thành công tác
cấp GCN. Song bên cạnh đó, 5 huyện Thuận Châu, Mai Sơn, Bắc Yên, Sốp
Cộp, tiến độ cấp còn chậm và thấp. Hiện nay, Sở TN&MT Sơn La, Phòng
TN&MT các huyện, thành phố đang tiếp tục hoàn thiện hồ sơ cấp GCN lần
đầu cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh. (Sở tài nguyên và
Môi trường tỉnh Sơn La, Báo cáo thống kê đất đai năm 2015 của tỉnh sơn la).
2.3.2.3. Tình hình cấp GCNQSDĐ tại tỉnh Tuyên Quang
Trong những năm qua, công tác quản lý nhà nước về đất đai được
thành phố Tuyên Quang quan tâm, chú trọng tổ chức thực hiện theo quy định
của pháp luật. Công tác quản lý đất đai được từng bước đi vào nề nếp góp
phần giúp thành phố sử dụng quỹ đất hợp lý trong phát triển đô thị hiện đại.

Chi cục Thuế thành phố tăng cường kiểm tra các trường hợp chuyển
quyền sử dụng đất đối với đất phi nông nghiệp, nếu người sử dụng đất chưa
thực hiện nghĩa vụ thuế sử dụng đất hàng năm thì phải thực hiện nghĩa vụ
thuế đất hàng năm đối với nhà nước. Phòng Tài nguyên và Môi trường phối
hợp với đơn vị có liên quan đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Đến hết năm 2013, thành phố cơ bản hoàn thành việc cấp giấy


15

chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư trên địa bàn với 38.578/41.387 giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, đạt 93,2%; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 34 điểm
trường/13 trường mầm non; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo Dự án
672 tại phường Nông Tiến và 5 xã trên địa bàn.
Từ đầu năm đến hết tháng 9-2015, thành phố đã giải quyết hồ sơ cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho 234 trường hợp. Cùng với đó,
thành phố cũng giải quyết 1.039 hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế
quyền sử dụng đất; xác nhận đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất cho 1.592
trường hợp và xóa thế chấp cho 1.592 trường hợp.
Đồng thời, thành phố tiếp tục hoàn thành lập đồ án điều chỉnh quy
hoạch chung; đồ án điều chỉnh quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội;
quy hoạch mạng lưới giao thông; quy hoạch cấp nước, thoát nước và xử lý
nước thải thành phố đến năm 2020, định hướng phát triển đến năm 2030... Từ
đó, góp phần giúp thành phố thực hiện hiệu quả công tác quản lý, sử dụng đất
đai theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị bảo đảm sử
dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.
Kết quả cấp GCNQSD đất trên đây đã tạo cơ sở cho người sử dụng đất
quản lý và sử dụng đất ổn định theo pháp luật, có hiệu quả. Các giao dịch về
quyền sử dụng đất được thực hiện trên GCNQSD đất theo quy định của pháp

luật, đảm bảo quyền lợi cho mọi người dân, hạn chế được các tranh chấp,
khiếu kiện về sử dụng đất đai.
2.4. Quy trình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh Bắc Giang
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ họp xét
Trưởng Ban chỉ đạo cấp giấy chứng nhận cấp xã căn cứ vào tình hình
thực tế và tiến độ triển khai tại cơ sở: Xây dựng lịch họp, xét cho từng thôn,
xóm, tổ dân phố; chỉ đạo cán bộ địa chính xã và thành viên Ban chỉ đạo xã


16

chủ trì phối hợp với thành viên Ban chỉ đạo cấp giấy chứng nhận cấp huyện,
cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường (hoặc cán bộ Văn phòng Đăng ký
QSDĐ) được phân công phụ trách địa bàn và Tổ cấp giấy chứng nhận của
thôn, bản, tổ dân phố chuẩn bị hồ sơ phục vụ cho việc họp, xét cấp giấy
chứng nhận. Công việc cụ thể gồm:
- Kiểm tra về tính đầy đủ của các tài liệu và nội dung kê khai trong hồ
sơ đăng ký đất đai của từng chủ sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ kê khai còn
thiếu tài liệu hoặc kê khai thiếu nội dung phục vụ cho việc họp xét thì Tổ cấp
giấy chứng nhận tại thôn, bản, tổ dân phố có trách nhiệm bổ sung hoàn chỉnh
theo đúng Hướng dẫn số 206/HD-TNMT ngày 28/3/2013 của Sở Tài nguyên
và Môi trường.
- Căn cứ các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận, nội dung
kê khai của các hộ (ghi tại mục 3.2 của Tờ kê khai, đăng ký đất đai) và kết
quả kiểm tra tại bước 4 Hướng dẫn số 206/HD-TNMT ngày 28/3/2013 của Sở
Tài nguyên và Môi trường: Tiến hành xem xét cụ thể đối với từng thửa đất
chưa được cấp Giấy chứng nhận lần đầu, dự kiến các trường hợp đủ điều kiện,
chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nghĩa vụ tài
chính (nếu có); lập các biểu số liệu và biên bản phục vụ việc họp xét của Ban
chỉ đạo cấp xã theo mẫu kèm theo văn bản này, cụ thể:

+ Biểu tổng hợp thông tin kê khai và dự kiến xét cấp cấp giấy chứng
nhận Ban chỉ đạo cấp xã phục vụ cho Ban chỉ đạo hợp xét;
+ Dự kiến Danh sách các trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận;
+ Dự kiến Danh sách các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận;
+ Dự thảo biên bản họp xét cấp giấy chứng nhân của ban chỉ đạo cấp xã.
Cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường (hoặc cán bộ Văn phòng
Đăng ký QSDĐ) phụ trách địa bàn có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và nội dung
dự kiến họp xét nêu trên; ghi phiếu ý kiến kiểm tra hồ sơ dự kiến xét, cấp giấy
chứng nhận theo mẫu ban hành kèm theo văn bản này.