Dự án xây dựng khu nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khoẻ người cao tuổi.DOC

LỜI MỞ ĐẦU
Đời sống kinh tế - xã hội Việt Nam ngày càng phát triển. Trong những
năm gần đây, nước ta đã giảm nhanh được tình trạng nghèo đói, bước đầu
xây dựng nền kinh tế công nghiệp hóa, đạt được tốc độ tăng trưởng kinh tế
cao đi đôi với sự công bằng tương đối trong xã hội. Mức sống của người dân
ngày càng được cải thiện, tuổi thọ trung bình và tỷ lệ người cao tuổi ở Việt
Nam và đặc biệt ở các thành phố lớn ngày một tăng, nhu cầu được nghỉ ngơi
trong môi trường không khí trong lành ngày càng được chú trọng, đặc biệt là
nhu cầu nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khoẻ người cao tuổi. Trong cuộc sống
hiện đại, xu hướng người cao tuổi đến các khu nghỉ dưỡng trong lành và
chăm sóc sức khoẻ sẽ trở thành một xu hướng tất yếu trong tương lai.
Qua nghiên cứu và phân tích, chúng tôi thấy rằng xây dựng khu nghỉ
dưỡng hiện đại đạt tiêu chuẩn dành cho người cao tuổi là giải pháp tốt nhất
cho những gia đình có điều kiện kinh tế nhưng không có thời gian. Chúng
tôi xin đề xuất “Dự án xây dựng Khu nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khoẻ
người cao tuổi” với mong muốn đáp ứng nhu cầu về sức khoẻ và an dưỡng
của người cao tuổi trên địa bàn thành phố Hà Nội, góp phần thực hiện chính
sách và mục tiêu phát triển của nước ta về chăm sóc sức khoẻ người cao tuổi
và phát triển cơ sở hạ tầng đô thị. Bên cạnh đó, dự án này cũng góp phần tạo
điều kiện công ăn việc làm cho lao động dư thừa trên địa bàn.
Trong quá trình nghiên cứu và xây dựng dự án, chúng tôi không tránh
khỏi những hạn chế và thiếu sót. Chúng tôi mong nhận được những đóng
góp và phê bình để dự án được hoàn thiện hơn.
- 1 -
I Tổng quan chung về dự án
1, Lý do lựa chọn dự án
Xã hội ngày càng phát triển cùng với những nhu cầu về du lịch, dịch vụ
con người cũng quan tâm hơn tới việc chăm sóc sức khỏe.
Đặc biệt nhu cầu về nghỉ dưỡng chăm sóc sức khỏe cho người già ngày
càng tăng. Trong khi đó ở VN hiện nay những dịch vụ chăm sóc sức khỏe
cho người già còn rất ít, chất lượng chưa đáp ứng nhu cầu.

Kinh tế phát triển cuộc sống hiện đại, con cái dù muốn hay không đều
không có đủ thời gian để chăm sóc ông bà cha mẹ một cách chu đáo được.
xu thế đưa người già đến các khu nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe là xu
thế tất yếu trong tương lai.
Hiện nay quan niệm xã hội người phương đông nói chung và Việt Nam
nói riêng việc đưa ông bà cha mẹ ra ở riêng, đến các Viện dưỡng lão là bất
hiếu nên họ vẫn còn rụt rè.
Đứng trước thực trạng đó, ban quản lí dự án xây dựng khu nghỉ dưỡng
và chăm sóc sức khỏe người cao tuổi đề ra giải pháp:
+ Xây dựng khu nghỉ dưỡng hiện đại, y tế tốt, có phòng sinh hoạt chung,
văn nghệ cho người già để làm giàu đời sống tinh thần cho người cao tuổi.
Điều đó giúp cho con cái có thể yên tâm gửi cha mẹ ông bà mình đến đó.
+ Không sử dụng tên gọi Viện Dưỡng Lão để giảm nhẹ sự kì thị và được
mọi người chấp nhận dễ chấp nhận hơn.
+ Xây dựng tiện đường giao thông để con cái có thể đến thăm người cao
tuổi dễ dàng hơn.
Với mục tiêu khai thác được tối đa nguồn cầu của thị trường.Dự án được
thiết kế để có thể đáp ứng được nhu cầu của tất cả các khách hàng mục tiêu.
Trong khu nghỉ dưỡng sẽ có nhiều phòng với mức chi phí khác nhau, dịch
vụ khác nhau để khách hàng có thể lựa chọn.
- 2 -
Thị trường có ba đối thủ cạnh tranh. Như vậy số đối thủ cạnh tranh là
không nhiều, ít tính cạnh tranh vì số đối thủ cạnh tranh là không nhiều bên
cạnh đó khu nghỉ chủ yếu để phục vụ những người có thu nhập khá. Những
người có thu nhập cao thì chưa hài lòng với cơ sở vật chất hiện có ở các
Viện Dưỡng Lão này.
Đây là một thị trường hấp dẫn, vì vậy dự án hứa hẹn nhiều thành công.
2, Mô tả sản phẩm của dự án
Dự án sau khi hoàn thành sẽ cung cấp các dịch vụ chính như sau:
- Dịch vụ lưu trú nghỉ dưỡng kết hợp khám chữa bệnh và chăm sóc sức

khỏe cho người cao tuổi
+ Khu y tế: gồm các phòng khám chữa bệnh và phục hồi chức năng.
Trong mỗi phòng đều có các trang thiêt bị tiên tiến với sự chăm sóc của đội
ngũ bác sỹ nhân viên có chuyên môn cao.
+ Khu nghỉ dưỡng: gồm nhiều dãy nhà khác nhau, mỗi dãy nhà đều có
nhiều phòng với trang thiết bị tiện nghi phù hợp nhằm tạo ra sự thoải mái và
thuận lợi cho việc chăm sóc sức khỏe người cao tuổi. Các dãy nhà được xây
trong các khuôn viên thoáng đãng có nhiều cây xanh tạo nên không gian
sống tốt nhất phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi dài ngày. Ngoài ra còn có khu nhà
khách phục vụ nhu cầu của các đối tượng là người nhà lên thăm.
+ Dịch vụ du lịch sinh thái: tổ chức các chuyến tham quan dã ngoại cho
người cao tuổi tới các khu du lịch sinh thái gần đó như:Ao Vua,Khoang
Xanh - Suối Tiên,...các chuyến picnic nhỏ ở ngay trong khu vực của dự án
như đi bộ leo núi.
+ Tổ chức các hoạt động văn hóa mang tính truyền thống và chứa đựng
màu sắc dân gian.Tổ chức các cuộc thi thể thao nhằm nâng cao sức khỏe cho
người cao tuổi.
- 3 -
3, Quy mô dự án
Với tính chất của một khu du lịch nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe cho
người cao tuổi quy mô quốc gia, đòi hỏi trang thiết bị tiên tiến hiện đại công
nghệ cao nhằm phục cụ công tác khám chữa bệnh. Đồng thời việc tạo các
cảnh quan môi trường đòi hỏi tính quy hoạch cao, hợp lý.Vì vậy,vốn đầu tư
cho dự án ước tính khoảng gần 200000 triệu đồng.
4, Địa điểm dự án
-Dự án được đặt tại Ba Vì ,Hà Nội.Đây là một khu đất bên trong có đồi
núi thấp và có suối.Tổng diện tích dự án là 60 ha
-Vị trí địa lí: phía Bắc giáp khu vực dân cư,các phía còn lại đều là đồi
núi

5, Mô hình doanh nghiệp
Công ty vốn góp cổ phần gồm 1 tổng giám đốc, 2 giám đốc: Giám đốc
phụ trách khu vui chơi nhà nghỉ và viện trưởng chăm sóc sức khoẻ. Công ty
gồm hơn 300 nhân viên, 5 phòng ban chính: phòng kĩ thuật, phòng tài chính,
phòng kế hoạch, phòng kinh doanh, phòng nhân sự và khu chăm sóc người
già bao gồm các phòng ban nhỏ và có chức năng đặc biệt hơn.
- 4 -
II,Phân tích dự án
1. Phân tích kinh tế- xã hội của dự án
1.1. Môi trường kinh tế
Tổng sản phẩm trong nước (GDP) năm 2008 theo giá so sánh 1994 ước
tính tăng 6,23% so với năm 2007, trong đó khu vực nông, lâm nghiệp và
thuỷ sản tăng 3,79%; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 6,33%; khu vực
dịch vụ tăng 7,2%.
GDP tính theo giá thực tế năm 2008 tăng cao; với mức tăng trưởng và
tăng giá khác nhau ở ba khu vực nên cơ cấu kinh tế năm 2008 tăng ở khu
vực nông, lâm nghiệp và thuỷ sản và giảm ở khu vực công nghiệp, xây
dựng. Tuy nhiên, xu hướng này chỉ là tạm thời trong bối cảnh đặc biệt của
năm 2008 với sự tăng chậm lại của khu vực công nghiệp, xây dựng và giá
nông lâm thuỷ sản tăng cao. Tỷ trọng khu vực nông, lâm nghiệp và thuỷ sản
chiếm 21,99% GDP; khu vực công nghiệp và xây dựng chiếm 39,91%; khu
vực dịch vụ chiếm 38,1%.
Vốn đầu tư toàn xã hội thực hiện năm 2008 theo giá thực tế ước tính đạt
637,3 nghìn tỷ đồng, bằng 43,1% GDP và tăng 22,2% so với năm 2007, bao
gồm vốn khu vực Nhà nước 184,4 nghìn tỷ đồng, chiếm 28,9% tổng vốn và
giảm 11,4%; khu vực ngoài Nhà nước 263 nghìn tỷ đồng, chiếm 41,3% và
tăng 42,7%; khu vực có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài 189,9 nghìn tỷ
đồng, chiếm 29,8% và tăng 46,9%.
Năm 2008 là năm kinh tế-xã hội nước ta phải đối mặt với nhiều khó
khăn, thách thức, nhất là khủng hoảng tài chính toàn cầu, lạm phát tăng cao,

thiên tai, dịch bệnh liên tiếp xảy ra trong nước. Tuy nhiên, Đảng, Chính phủ
đã kịp thời đề ra 8 nhóm giải pháp nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế
vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội và tăng trưởng bền vững; đồng thời chỉ đạo
- 5 -
quyết liệt các cấp, các ngành, các địa phương thực hiện nghiêm và đồng bộ
các nhóm giải pháp đó.
Tuy nhiên, những kết quả đạt được trong năm qua chưa thật vững chắc,
cơ cấu kinh tế chuyển dịch chậm; cân đối vĩ mô chưa hợp lý; đời sống dân
cư chưa được cải thiện nhiều, giá cả tăng và đứng ở mức cao nên đời sống
bộ phận dân cư thu nhập thấp, vùng sâu, vùng xa, vùng thiên tai đang gặp
nhiều khó khăn. Nền kinh tế nước ta đang phát triển nhanh theo hướng mở,
do đó dễ bị tác động trong điều kiện khủng hoảng tài chính thế giới hiện
chưa kết thúc
Theo đánh giá chung của Bộ Kế hoạch Đầu tư (MPI), tình hình kinh tế
nước ta 6 tháng đầu năm 2009 tiếp tục có chuyển biến tích cực với tốc độ
tăng trưởng GDP đạt 3,9%. Những tháng cuối năm 2009 và đầu năm 2010,
theo dự báo, tình hình kinh tế bắt đầu trở lại ổn định.
Môi trường kinh tế vĩ mô ngày càng ổn định và duy trì được mức tăng
trưởng là điều kiện thuận lợi cho thấy triển vọng đạt hiệu quả của dự án.
1.2. Môi trường văn hoá xã hội
- Theo số liệu của Tổng cục thống kê:
Dân số trung bình cả nước năm 2008 ước tính 86,16 triệu người, bao
gồm nam 42,35 triệu người, chiếm 49,1% tổng dân số; nữ 43,81 triệu người,
chiếm 50,9%.
Trong tổng dân số cả nước, dân số khu vực thành thị là 24 triệu người,
tăng 2,85% so với năm trước, chiếm 27,9% tổng dân số; dân số khu vực
nông thôn là 62,1 triệu người, tăng 0,55% và chiếm 72,1%.
Tổng số lao động đang làm việc trong các ngành kinh tế năm 2008 ước
tính 45 triệu người, tăng 2% so với năm 2007, trong đó lao động khu vực
nhà nước 4,1 triệu người, tăng 2,5%, lao động ngoài nhà nước 39,1 triệu

- 6 -
người, tăng 1,2%, lao động khu vực đầu tư nước ngoài 1,8 triệu người, tăng
18,9%. Tỷ lệ thất nghiệp của lao động trong độ tuổi khu vực thành thị ước
tính 4,65%.
- Trên địa bàn Thành phố Hà Nội nói riêng, sau khi hợp nhất tỉnh Hà Tây
cũ, huyện Mê Linh (Vĩnh Phúc) và 4 xã của huyện Lương Sơn (Hòa Bình),
tính đến tháng 10-2008, dân số Hà Nội đã có trên 6,5 triệu người.
Qua tổng kiểm tra định kỳ hộ khẩu cũng xác định, mật độ dân số bình
quân của toàn thành phố là 1.948 người/km2 với thành phần dân cư đa dạng;
trong đó có 63.423 nhân khẩu là người dân tộc ít người (chiếm 1% dân số),
gồm các dân tộc Mường, Tày, Dao, Nùng và các dân tộc khác.
Kết quả kiểm tra định kỳ hộ khẩu cũng cho thấy dân số ở các quận,
huyện cũ của thành phố Hà Nội tiếp tục tăng. So với năm 2007, dân số của
14 quận, huyện cũ tăng 66.089 hộ (8%) và 155.385 nhân khẩu (4%); trong
đó địa bàn quận Đống Đa có mật độ dân số cao nhất (36.724 người/km2),
gấp 60 lần so với huyện Ba Vì (613 nguời/km2).
Tỷ lệ người cao tuổi từ 60 trở lên và tuổi thọ trung bình của người Việt
Nam ngày càng tăng. Theo dự báo năm 2010 là 9,9% ( 61182 người), năm
2020 là 12,6% (77868 người).

1.3. Môi trường tự nhiên
Huyện Ba Vì nằm ở phía Tây Bắc của thành phố Hà nội, với diện tích
42803 km2 và dân số 250000 người. Ba Vì là vùng bán sơn địa, đất đai
không có giá trị nông nghiệp cao. Khí hậu mát mẻ trong lành, khu vườn tây
sông đà nhìn ra sông Đà rất đẹp là địa điểm lý tưởng cho nghỉ dưỡng chăm
sóc sức khỏe và du lịch.
- 7 -
Ba Vì nằm trong địa phận Hà Tây cũ, đã được nhiều người biết đến tiềm
năng du lịch lớn và là nơi tập trung nhiều địa điểm nổi tiếng như vườn quốc
gia Ba Vì, hồ Suối Hai, Quán Sơn, Thiên sơn suối ngà, Ao Vua…

Ba Vì nối liền các tỉnh và thủ đô Hà Nội bằng các trục đường chính như:
quốc lộ 32, tỉnh lộ 89A,… và các tuyến đường thủy qua sông Hồng, sông Đà
có tổng chiều dài 70 km, cách trung tâm Hà Nội 50 km có tuyến đường
chính là đường quốc lộ nên rất dễ dàng cho đi lại.
Ngoài ra, dự án còn phù hợp với Quy hoạch phát triển vùng ngoại thành
nhằm giảm khoảng cách phát triển giữa nội thành và ngoại thành và phù hợp
với Quy hoạch phát triển du lịch là ngành mũi nhọn của Hà Tây cũ.
Dự án ngoài việc khả thi về mặt tài chính, mang lại lợi nhuận cao cho
các bên liên doanh tham gia đầu tư còn mang lại hiệu quả kinh tế xã hội to
lớn:
- Thoả mãn nhu cầu về nghỉ ngơi, nâng cao sức khoẻ, giao lưu, làm
giàu thêm đời sống tinh thần cho người cao tuổi.
- Giúp cho con cái có nhiều thời gian hơn tập chung cho công việc. Họ
cũng có thể nâng cao sức khoẻ qua những lần đến thăm ông bà cha mẹ mình
và đi du lịch ở quanh đó. Như vậy sẽ làm tăng năng suất lao động và hiệu
quả công việc.
- Góp phần tạo thêm nhiều việc làm cho người dân địa phương: việc
làm trực tiếp cho dự án và việc làm gián tiếp trong các hoạt động của các
ngành có liên quan đến dự án. Số lao động có việc làm trực tiếp từ dự án :
trung bình một năm khi dự án vào hoạt động đạt công suất dự kiến là 200 lao
động. Phần lớn sử dụng lao động trong địa phương. số lao động gián tiếp có
việc làm trực tiếp trên một đơn vị vốn đầu tư: 0,5 (100/200 tỷ đồng = 0,5).
Cứ một tỷ đồng vốn đầu tư trực tiếp của dự án tạo ra việc làm mới trực tiếp
cho 0,5 người.
- 8 -
- Góp phần xoá đói giảm nghèo bằng cách tạo ra thu nhập cho người lao
động địa phương, đóng góp vào ngân sách của tỉnh thông qua thuế, tạo điều
kiện để địa phương xây dựng các công trình phúc lợi công cộng phục vụ
nhân dân.
- Đóng góp hàng năm cho ngân sách địa phương thông qua thuế thu

nhập doanh nghiệp.
- Bảo vệ và khai thác có hiêu quả các di tích lịch sử, danh thắng trong
vùng.
- Bảo vệ môi trường, góp phần tăng ý thức cho người dân.
- Tác động tích cực đến kết cấu hạ tầng địa phương. Thúc đấy sự phát
triển của các ngành liên quan như du lịch, giao thông vận tải, dịch vụ… do
đó góp phần phát triển kinh tế địa phương.
- Góp phần tạo nên môi trường đầu tư hấp dẫn hơn cho tỉnh, thu hút các
nhà đầu tư trong và ngoài nước đến đầu tư.
- Ứng dụng công nghệ tiến bộ vào trong y học.
- Góp phần chăm sóc sức khỏe người cao tuổi.
- Chia sẻ lợi ích đến người dân địa phương: phân phối thu nhập từ
thành thị tới nông thôn do tạo ra công ăn việc làm cho người dân địa phương
và thực hiện các dịch vụ phụ trợ. Khuyến khích người dân địa phương tham
gia vào các hoạt động kinh tế. Tác động tích cực đến phân phối thu nhập và
công bằng xã hội. Khi dự án đi vào hoạt động, hàng năm sẽ phân phối thu
nhập cho người lao động, lợi nhuận cho chủ đầu tư, thu ngân sách, tạo thu
nhập cho các đối tượng khác có liên quan. Đặc biệt mang lại thu nhập cho
địa phương, cải thiện tình hình kinh tế xã hội của Hà Tây cũ (nay thuộc Hà
Nội).
- Phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch không gian
của địa phương.
- 9 -
Qua phân tích, chúng tôi thấy đây là nơi đáp ứng được các điều kiện về
môi trường, vị trí địa lý để xây dựng Khu nghỉ dưỡng dành cho người cao
tuổi.
2. Phân tích thị trường dự án
2.1. Phân tích đánh giá khái quát thị trường tổng thể về sản phẩm của dự
án.
Hiện tại ở Việt Nam, số lượng Viện dưỡng lão còn khá khiêm tốn (12

Viện dưỡng lão). Riêng ở Hà Nội, có 3 Viện dưỡng lão lớn, đó là:
- Trung tâm chăm sóc sức khoẻ người cao tuổi, Minh Khai, Tây Tựu,
huyện Từ Liêm, đáp ứng được 145 cụ.
- Trung tâm chăm sóc người cao tuổi và hưu trí Phù Đổng, Gia Lâm, đáp
ứng được 50 cụ.
- Nhà tuổi vàng, Bắc Linh Đàm, đáp ứng được 15 cụ.
Số lượng Viện dưỡng lão còn ít, quy mô nhỏ. Nguồn cung viện dưỡng
lão ở Hà Nội chưa đáp ứng đủ như cầu cho người cao tuổi về dịch vụ chăm
sóc sức khoẻ, nghỉ dưỡng trong khi nhu cầu ngày càng tăng do mức sống
người dân và tỷ lệ người cao tuổi có xu hướng tăng.
2.2. Phân đoạn thị trường và xác định thị trường mục tiêu.
Dự án xác định thị trường mục tiêu bao gồm hai nhóm khách hàng là
người có thu nhập khá và cao. Vì những gia đình này có công việc bận rộn
hoặc có hoàn cảnh đặc biệt nên không thể trực tiếp chăm sóc ông bà cha mẹ
mình. Mà họ lại là những người có khả năng chi trả kinh phí cho ông bà cha
mẹ mình ở khu nghỉ dưỡng.
Dự án được thiết kế để có thể đáp ứng được nhu cầu của tất cả các khách
hàng mục tiêu. Trong khu nghỉ dưỡng sẽ có nhiều phòng với mức chi phí
- 10 -
khác nhau, dịch vụ khác nhau để khách hàng có thể lựa chọn, qua đó khai
thác được tối đa nhu cầu của thị trường.
Số đối thủ cạnh tranh là không nhiều, ít tính cạnh tranh. Bên cạnh đó khu
nghỉ chủ yếu để phục vụ những người có thu nhập khá. Những người có thu
nhập cao thì chưa hài lòng với cơ sở vật chất hiện có ở các Viện Dưỡng Lão
này.

2.3. Xác định sản phẩm của dự án.
Thiết kể sản phẩm đạt tiêu chuẩn quốc tế. Sản phẩm dự án phù hợp với
nhu cầu của khách hàng mục tiêu về khả năng tài chính. Đặc biệt khu nghỉ
dưỡng được xây dựng ở địa điểm du lịch, người già có thể ngắm cảnh, tận

hưởng không khí trong lành và cùng con cháu đi dạo, tham gia vào hoạt
động của khu duc lịch quanh đó.
Việc thiết kế tên sản phẩm là khu nghỉ dưỡng sẽ giúp tránh định kiến
của khách hàng. Sản phẩm đạt tiêu chuẩn quốc tế: có cơ sở vật chất hiện đại,
đội ngũ cán bộ bác sĩ, y tá và nhân viên chăm sóc nhiệt tình, có tinh thần
trách nhiệm và trình độ chuyên môn cao.
2.4. Dự báo cung cầu về sản phẩm của dự án.
Vì hoạt động đầu tư phát triển là hoạt động mang tính chất lâu dài nen
cần phân tích cung cầu sản phẩm trong tương lai. Xác định mức chênh lệch
giữa cung và cầu. Từ đó xác định được quy mô của dự án để có thể chiếm
được thị trường và có chiến lược cạnh tranh tiếp thị phù hợp.
- Dự báo cầu thị trường về sản phẩm của dự án: Tỷ lệ người cao tuổi từ
60 trở lên và tuổi thọ trung bình của người Việt Nam ngày càng tăng.
+ Năm 2008 là 9.22%.
+ Theo dự báo năm 2010 là 9,9%
- 11 -
+ Theo dự báo năm2020 là 12,6%
Nhu cầu nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe của những người trong độ tuổi
này lớn. Như vậy nhu cầu về Viện dưỡng lão rất nhiều và ngày càng tăng.
- Dự báo cung về sản phẩm dự án: Dựa vào số lượng các Viện dưỡng lão
ở HHà Nội qua các năm, sử dụng phương pháp ngoại suy thống kê theo
phương pháp thay đổi tuyến tính, ta có được bảng dự báo sau:
STT Năm Lượng cung (người)
1 2001 90
2 2002 100
3 2003 120
4 2004 175
5 2005 200
6 2006 225.5
7 2007 255

8 2008 284.5
9 2009 314
10 2010 343.5
11 2011 373
12 2012 402.5
13 2013 432
14 2014 461.5
Bảng 1: Dự báo cầu thị trường
- 12 -
2.5. Nghiên cứu khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường.
Nhu cầu về khu nghỉ dưỡng dành cho người cao tuổi ngày càng tăng. Vì
vậy tuổi thọ dự án là lâu dài.
Nhà cạnh tranh chính là 3 Viện dưỡng lão ở Hà Nội. Những Viện dưỡng
lão này quy mô còn nhỏ, chất lượng trung bình nhưng giá thành cao.
Khu nghỉ dưỡng này có tính cạnh tranh cao và chiến lược cạnh tranh là
sự khác biệt hoá về sản phẩm và chiến lược cạnh tranh về giá.
Thị phần của dự án: Dự án xác định quy mô là 500 chỗ.
Trong năm 2010 là:
500
* 100% = 59,27%
843,5
3. Phân tích tài chính dự án
- Tỉ suất của dự án là 11%/năm ( dựa vào chi phí cơ hội của vốn tự có,
được xác định bằng lãi suất gửi tiết kiệm dài hạn)
- Thời điểm tính toán là khi dự án bắt đầu đi vào hoạt động.
3.1. Dự tính tổng mức đầu tư và nguồn vốn huy động của dự án
Dự tính tổng mức đầu tư:
Cơ sở để tính tổng mức đầu tư:
+ Các văn bản pháp lí đầu tư và xây dựng hiện hành của Bộ xây dựng,
Bộ tài chính, UBND thành phố Hà Nội.

+ Công văn số 1601/BXD-VP về việc công bố chỉ số giá xây dựng.
+ Công văn số 1600/BXD-VP về việc công bố Suất vốn đầu tư xây dựng
công trình( năm 2007).
- 13 -
+ Thông tư số 76/2003/TT-BTC ngày 4/8/2003 của Bộ Tài chính hướng
dẫn về bảo hiểm trong đầu tư và xây dựng.
+ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại.
Dự tính nguồn vốn huy động của dự án: Chủ đầu tư và các cổ đông:
187.000 triệu đồng
Dòng tiền của dự án:
- Đời của dự án là 50 năm.
- Lợi nhuận cứ sau 10 năm dự kiến tăng 10%.
3.2. Các chỉ tiêu cơ bản phản ánh hiệu quả tài chính của dự án.
- Giá trị hiện tại của thu nhập thuần (NPV) : 120.000 triệu đồng.
- Tỉ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) : 24%.
- Thời gian thu hồi vốn đầu tư ban đầu của dự án (T) : 12 năm.
Bảng 2: Bảng thể hiện
- 14 -
III, Chiến lược kinh doanh
1, Tầm nhìn- Sứ mệnh:
Tầm nhìn: Trở thành nơi nghỉ dưỡng cho người già lý tưởng nhất Việt
Nam
Sứ mệnh: Phục vụ người già với thái độ Tận tuỵ- Chân thành sao cho
mỗi người già coi nơi đây như nhà của mình.
2, Chiến lược kinh doanh trong vòng 10 năm đầu tiên
Trong 10 năm đầu cần kinh doanh sao cho vừa thu hồi được vốn vừa thu
hút được ngày càng nhiều người đến nơi đây nghỉ dưỡng. Ngoài ra sau 10
năm cần xây dựng được một thương hiệu chăm sóc sức khoẻ cho người già
tốt nhất Việt Nam. Mỗi năm phục vụ khoảng 3000 lượt người tới nghỉ

dưỡng dài ngày và ngắn ngày. Hàng năm cần có kế hoạch tu sửa, mua sắm,
hoặc thay mới các thiết bị hỏng, cũ, sửa sang tôn tạo lại cơ sở vật chất. Có
kế hoạch bồi dưỡng đào tạo cho đội ngũ y bác sĩ, hộ lý với các kiến thức
mới nhất được cập nhật bằng cách cử đi học hoặc mời các chuyên gia đầu
ngành về giảng dạy. Chế độ đãi ngộ, lương thưởng với cán bộ công nhân
viên trong công ty cần được minh bạch, hợp lý. Các kế hoạch maketting cần
rõ ràng hướng tới thị trường khách hàng mục tiêu, đa dạng hoá các hoạt
động maketting.
- 15 -
IV, Rủi ro và giải pháp khắc phục
1, Môi trường vĩ mô :
Kinh tế : kinh tế nước ta đang trên đà phát triển nhanh chóng nhưng chưa
ổn định, phụ thuộc vào nhiều yếu tố . khi bất kì 1 yếu tố nào thay đổi theo
chiều hướng xấu sé dẫn dến sự biến đổi của nền kinh tế và điều đó ảnh
hưởng trực tiếp đến khả năng thành công của các dự án kinh doanh:
- Lãi suất có thể tăng khiến chi phí đầu tư gia tăng, chi phí thường nhật
cũng tăng, việc xây dựng sẽ trở nên khó khăn. Việt Nam hiện đang là 1 trong
những nước có tỉ lệ lạm phát cao nhất trong khu vực, nền kinh tế rơi vào khó
khăn và khủng hoảng, thu nhập của người dân cũng giảm, kèm theo đó là sự
gia tăng thất nghiệp, khi không có công ăn việc làm, người dân có thể ở nhà
tự chăm sóc cho người thân của mình, hoặc thuê người thất nghiệp với đồng
lương rẻ mạt về nhà chăm sóc cho họ. Lượng người tham gia vào khu nghỉ
dưỡng bị hạn chế ảnh hưởng trực tiếp tới kế hoạch của dự án. Họ không thể
đủ khả năng tài chính để chi trả cho dịch vụ. Giải pháp: chia nhỏ các dịch
vụ, thực hiện các gói dịch vụ khác nhau phù hợp với điều kiện của từng gia
đình.
- Giá các nguyên vật liệu cơ bản ( điện, nước, xăng, dầu…) có thể tăng
cao trong các thời kỳ sẽ gây khó khăn ko chỉ trong giai đoạn xây dựng mà cả
trong thời gian thu hồi vốn. Giải pháp: hợp đồng với khách hàng ko nên quá
dài, cần có khoản chi phí dự trữ ...

- Thị trường bất động sản luôn biến động, đặc biệt là ở những khu du
lịch và gần trung tâm Hà Nội như Ba vì tạo khó khăn trong giai đoạn đầu
của dự án.
Môi trường văn hóa xã hội
- Hiện nay quan niệm xã hội người phương đông nói chung và Việt Nam
nói riêng việc đưa ông bà cha mẹ ra ở riêng, đến các Viện dưỡng lão là bất
- 16 -
hiếu nên họ vẫn còn rụt rè. Giải pháp: Xây dựng khu nghỉ dưỡng hiện đại, y
tế tốt, có phòng sinh hoạt chung, văn nghệ cho người già để làm giàu đời
sống tinh thần cho người cao tuổi, mặt khác giúp cho con cái có thể yên tâm
gửi cha mẹ ông bà mình đến đó. Không sử dụng tên gọi Viện Dưỡng Lão để
giảm nhẹ sự kì thị và được mọi người chấp nhận dễ chấp nhận hơn.
- Nếu xảy ra 1 loại bệnh hay dịch nào đó trong độ tuổi từ 60 trở nên, tỉ lệ
người cao tuổi sẽ giảm và xu thế chung là các gia đình sẽ muốn tự chăm sóc
người thân của họ. Giải pháp: liên kết với các cơ sở y tế thường xuyên kiểm
tra sức khỏe cho mọi người, và hợp tác với các viện vệ sinh môi
trường...nhằm kiểm soát dịch bệnh kịp thời.
Môi trường khoa học công nghệ:
- Sự phát triển vượt bậc của khoa học công nghệ có thể chế tạo ra các
loại máy móc thay thế con người trong nhiều việc, vì vậy việc chăm sóc
những người già cũng trở nên dễ dàng hơn, nhiều gia đình sẽ lựa chọn việc
chăm sóc tại gia. Giải pháp: thái độ phục vụ tận tình chu đáo, hiểu tâm lí của
người già chính là sự khác biệt giữa con người và máy móc
Môi trường tự nhiên
- Thời gian thi công trong thời gian dài có thể chịu tác độngcủa thời tiết
xấu bất chợt ảnh hưởng tới chất lượng cũng như tiến độ thi công công trình.
Giải pháp: giám sát chặt chẽ quá trình thi công, sự biến động của thời tiết để
có thể đối phó phòng tránh hạn chế tổn thất một cách tốt nhất)
2, Môi trường vi mô:
Đối thủ cạnh tranh:

Hiện tại đã có 3 khu nghỉ dưỡng hoạt động có kinh nghiệm và đang
chuẩn bị mở rộng quy mô nên việc thu hút người dân tham gia vào khu mới
xây dựng còn gặp nhiều khó khăn. Hiện nay xã hội phát triển, có nhiều hình
- 17 -