LV Thạc sỹ_hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần đông nam á – chi nhánh láng hạ

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, luận văn thạc sỹ kinh tế “Hoàn thiện công tác thẩm
định dự án đầu tư Bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đông Nam
Á – chi nhánh Láng Hạ” là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Những số liệu và tài liệu sử dụng được chỉ rõ nguồn trích dẫn trong danh
mục tài liệu tham khảo. Kết quả nghiên cứu này chưa được công bố trong bất kỳ
công trình nghiên cứu nào từ trước tới nay.


MỤC LỤC
Lời cam đoan
Danh mục các chữ viết tắt
Danh mục bảng, hình
Tóm tắt luận văn

MỞ ĐẦU..................................................................................................................1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI.......................4
1.1. Thẩm định dự án trong các ngân hàng thương mại.............................................4
1.1.1. Sự cần thiết phải thẩm định dự án....................................................................4
1.1.2. Căn cứ thẩm định dự án đầu tư........................................................................4
1.1.3. Quy trình tổ chức thẩm định dự án đầu tư.......................................................8
1.1.4. Nội dung thẩm định dự án đầu tư....................................................................8
1.1.5. Phương pháp thẩm định.................................................................................15
1.2. Thẩm định dự án đầu tư bất động sản...............................................................18
1.2.1. Vai trò và phân loại dự án đầu tư bất động sản..............................................18
1.2.2. Đặc điểm của các dự án bất động sản và yêu cầu đối với công tác thẩm định
dự án đầu tư bất động sản........................................................................................19
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản......22
Trong quá trình phân tích đánh giá các Dự án bất động sản, có những nhân tố ảnh

hưởng tới chất lượng thẩm định. Cụ thể:.................................................................22
1.3.1. Nhân tố chủ quan...........................................................................................22
1.3.2. Nhân tố khách quan.......................................................................................24
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐÔNG NAM Á – CHI NHÁNH LÁNG HẠ..27
2.1. Giới thiệu về Ngân hàng TMCP Đông Nam Á chi nhánh Láng Hạ..................27
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Đông Nam Á chi
nhánh Láng Hạ........................................................................................................27
2.1.2. Tổng quan về hoạt động kinh doanh của Ngân hàng....................................31
2.2. Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đông
Nam Á chi nhánh Láng Hạ......................................................................................35
2.2.1. Tổng quan về hoạt động cho vay các dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng
Thương mại cổ phần Đông Nam Á chi nhánh Láng Hạ...........................................35
2.2.2. Căn cứ thẩm định dự án đầu tư bất động sản.................................................37
2.2.3. Quy trình thẩm định.......................................................................................38
2.2.4. Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản..............................................41
2.2.5. Phương pháp thẩm định.................................................................................53


2.3. Ví dụ minh họa về công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng
TMCP Đông Nam Á - chi nhánh Láng Hạ..............................................................55
2.3.1. Nội dung và kết quả thẩm định......................................................................55
2.3.2. Đánh giá tổng quát và đề xuất tín dụng.........................................................74
2.3.2. Đánh giá về công tác thẩm định dự án “Khu đô thị mới Cầu Bươu”.............75
2.4. Đánh giá công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đông
Nam Á chi nhánh Láng Hạ......................................................................................76
2.4.1. Những kết quả đạt được.................................................................................76
2.4.2. Hạn chế và nguyên nhân................................................................................79
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐÔNG NAM Á - CHI

NHÁNH LÁNG HẠ...............................................................................................84
3.1. Định hướng phát triển của ngân hàng TMCP Đông Nam Á giai đoạn 2011 –
2015......................................................................................................................... 84
3.1.1 Định hướng phát triển tổng thể.......................................................................84
3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động tín dụng......................................................84
3.1.3 Định hướng phát triển hoạt động tín dụng bất động sản.................................84
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại
Ngân hàng Đông Nam Á chi nhánh Láng Hạ..........................................................88
3.2.1 Nâng cao nhận thức về công tác thẩm định....................................................88
3.2.2 Giải pháp hoàn thiện nội dung thẩm định.......................................................89
3.2.3. Giải pháp nâng cao trình độ chuyên môn của cán bộ thẩm định....................91
3.2.4. Cải thiện môi trường làm việc và đổi mới công nghệ....................................93
3.2.5. Nâng cao chất lượng thông tin.......................................................................94
3.2.6. Một số giải pháp khác....................................................................................96
3.3. Một số kiến nghị...............................................................................................97
3.3.1 Kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nước......................................................97
3.3.2 Kiến nghị với ngân hàng Nhà nước Việt Nam................................................99
3.3.3. Kiến nghị với ngân hàng TMCP Đông Nam Á............................................100
3.3.4. Kiến nghị với các ngân hàng, TCTD tham gia đồng tài trợ.........................100
3.3.5. Yêu cầu với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản.....................................100
KẾT LUẬN..........................................................................................................101
TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................103


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

1. BĐS

: Bất động sản

2. CBTĐ

: Cán bộ thẩm định

3. NHTM

: Ngân hàng thương mại

4. TMCP

: Thương mại cổ phần

5. NHTMCP

: Ngân hàng thương mại cổ phần

6. TSĐB

: Tài sản đảm bảo

7. HSTD

: Hồ sơ tín dụng

8. TCTD

: Tổ chức tín dụng

9. NHNN

: Ngân hàng Nhà nước


DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ

Danh mục bảng biểu:
Bảng 2.1: Kết quả kinh doanh của Ngân hàng TMCP Đông Nam Á Chi nhánh
Láng Hạ................................................................................................................... 32
Bảng 2.2: Tỷ trọng dư nợ các nhóm ngành tại Ngân hàng TMCP Đông Nam Á Chi
nhánh Láng Hạ giai đoạn 2008-2010......................................................................36
Bảng 2.3: Tình hình thẩm định dự án đầu tư BĐS giai đoạn 2008 -2010..............37
Bảng 2.4: Các dự án Công ty CP kinh doanh phát triển nhà và.............................56
đô thị Hà nội đã và đang thực hiện.........................................................................56
Bảng 2.5: Quan hệ tín dụng giữa Công ty CP kinh doanh phát triển nhà đô thị Hà
nội với tổ chức tín dụng..........................................................................................57
Bảng 2.6: Quan hệ giao dịch giữa Công ty CP kinh doanh phát triển nhà đô thị Hà
nội với NHTMCP Đông Nam Á chi nhánh Láng Hạ.............................................58
Bảng 2.7: Tổng hợp nguồn thu từ việc bán các lô biệt thự của dự án....................70
Bảng 2.8: Dòng tiền của dự án Khu đô thị mới Cầu Biêu giai đoạn 2008-2010....71

Danh mục hình vẽ:
Hình 1.1: Quy trình thẩm định dự án tại các NHTM.................................................8
Hình 2.1: Bộ máy tổ chức của NHTMCP Đông Nam Á..........................................29
Hình 2.2: Quy trình thẩm định tín dụng tại NHTMCP Đông Nam Á – Chi nhánh
Láng Hạ................................................................................................................... 40


i

LỜI MỞ ĐẦU

Ngân hàng TMCP Đông Nam Á là một trong những ngân hàng TMCP ra đời
sớm nhất và hiện tại nằm trong Top 10 ngân hàng TMCP lớn nhất Việt Nam. Trong
đó, hoạt động tín dụng là một trong những hoạt động chính của Ngân hàng. Do đó,
Ngân hàng TMCP Đông Nam Á luôn quan tâm tới công tác thẩm định nói chung và
thẩm định dự án đầu tư Bất động sản nói riêng để giúp Ngân hàng có thể lựa chọn
được những dự án đầu tư hiệu quả và độ an toàn cao.
Với ý nghĩa trên, đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư Bất
động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đông Nam Á – chi nhánh Láng
Hạ” có tính cấp thiết cả về lý luận và thực tiễn. Đề tài chủ yếu tập trung, đi sâu vào
phân tích công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản để từ đó có những cái nhìn
cụ thể hơn về thẩm định dự án, nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản, cũng
như đưa ra một số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án
tại Ngân hàng TMCP Đông Nam Á
Luận văn nghiên cứu với mục đích: Dựa trên cơ sở lý luận về công tác thẩm
định dự án, tác giả đánh giá những kết quả và những hạn chế trong hoạt động thẩm
định tại Ngân hàng TMCP Đông Nam Á từ đó đề xuất biện pháp hoàn thiện tốt công
tác thẩm định dự án. Đối tượng nghiên cứu: công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS
lấy thực tiễn tại ngân hàng TMCP Đông Nam Á chi nhánh Láng Hạ. Phạm vi
nghiên cứu: nghiên cứu các dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng Đông Nam Á
chi nhánh Láng Hạ từ năm 2006 - 2010.
Luận văn sử dụng hai phương pháp chủ yếu là phương pháp phân tích và
tổng hợp, phương pháp thống kê số liệu trong suốt quá trình nghiên cứu.
Ngoài phần mở đầu và phần kết luận thì luận văn gồm 03 chương:


ii

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH
DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Trong chương này tác giả nêu lên được những vấn đề cơ bản liên quan đến
thẩm định dự án đầu tư tại các Ngân hàng thương mại nói chung và thẩm định dự án
đầu tư Bất động sản nói riêng. Nội dung chủ yếu bao gồm: Thẩm định dự án trong
các ngân hàng thương mại, vai trò và phân loại dự án đầu tư Bất động sản, đặc điểm
của các dự án Bất động sản và yêu cầu đối với công tác thẩm định, các nhân tố ảnh
hưởng đến công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản. Từ những lý luận trên đã
tạo cơ sở cho tác giả phân tích và đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu
tư Bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đông Nam Á – chi nhánh Láng Hạ
Trong phần cơ sở lý luận này, tác giả cũng đề cấp chi tiết với một số phương
pháp thẩm định dự án bao gồm: Phương pháp thẩm định theo trình tư, phương pháp
so sánh đối chiếu, phương pháp phân tích độ nhạy, phương pháp dự báo... Các
phương pháp này đều được tác giả nêu cụ thể về cách thức vận dụng, ý nghĩa, và
phạm vi ứng dụng nhằm phân tích công tác thẩm định trong Ngân hàng. Mỗi
phương pháp có những ưu điểm và nhược điểm riêng. Do đó, đối với Ngân hàng thì
việc sử dụng nhiều phương pháp phân tích rủi ro trên rất được quan tâm, chú trọng.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐÔNG NAM Á – CHI NHÁNH LÁNG HẠ
Trong chương này, tác giả trình bày 3 nội dung chính bao gồm: khái quát về
Ngân hàng TMCP Đông Nam Á – chi nhánh Láng Hạ, thực trạng thẩm định dự án
đầu tư Bất động sản và đánh giá công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản tại
NHTMCP Đông Nam Á chi nhánh Láng Hạ.
Tác giả đã làm sáng tỏ thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động
sản tại Ngân hàng. Luận văn đã phân tích cụ thể từ tình hình hoạt động nói chung và


iii

công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS nói riêng tại Ngân hàng TMCP Đông Nam Á.
Đánh giá quy trình, nội dung, phương pháp áp dụng trong công tác thẩm định để từ

đó đánh giá công tác thẩm định, những điểm được và chưa được của công tác trên.
Từ kết quả đạt được và những hạn chế, tồn tại để có những đề xuất cho công tác
thẩm định tại NHTMCP Đông Nam Á.
Trước tiên, tác giả khái quát quá trình hình thành và phát triển của Ngân
hàng TMCP Đông Nam Á trong 5 năm hoạt động. Sau khi có cái nhìn tổng quan về
NHTMCP Đông Nam Á, tác giả đưa ra tổng quan về hoạt động thẩm định dự án đầu
tư Bất động sản. Đây là một trong những lĩnh vực chiếm tỷ trọng tương đối. Từ
tổng quan về hoạt động và kết quả thẩm định dự án đầu tư BĐS này, tác giả đưa ra
đánh giá cụ thể về thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS.
Thứ nhất, Công tác tổ chức điều hành quá trình thẩm định dự án đầu tư đã
được thực hiện một cách nghiêm túc. Thông thường với các dự án của các ngành
khác nếu quy mô khoản vay thuộc thẩm quyền phê duyệt của Chi nhánh thì Giám
đốc chi nhánh sẽ trực tiếp phê duyệt. Riêng các dự án kinh doanh BĐS bất kể là
khoản vay nào cũng phải được trình lên Hội sở để tiến hành Tái thẩm định và lấy ý
kiến phê duyệt của lãnh đạo Hội sở. Điều này giúp nâng cao độ an toàn của công tác
thẩm định các dự án kinh doanh BĐS.
Thứ hai, Với các dự án kinh doanh BĐS, quy trình thẩm định cũng tuân theo
quy trình chung của toàn hệ thống. Quy trình này luôn luôn được sửa đổi hoàn thiện
nhằm tối giản hơn nữa các khâu cho vay, giúp khách hàng tiết kiệm được thời gian
và chi phí mà vẫn đảm bảo tính logic và chặt chẽ giữa các khâu.
Thứ ba, Trong quá trình thẩm định, về cơ bản các dự án kinh doanh BĐS đã đề
cập được đầy đủ nội dung bao gồm các nội dung về khía cạnh pháp lý, thị trường,
kỹ thuật, quản lý tổ chức, hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế xã hội…Đặc biệt, việc
so sánh dự án đang thẩm định với các dự án đã thực hiện ở giai đoạn trước đã giúp
cho quá trình phân tích dự án của các cán bộ thẩm định được hoàn thiện hơn và
tránh được những rủi ro thực tế có thể xảy ra.


iv

Bên cạnh những kết quả đạt được thì NHTMCP Đông Nam Á vẫn còn tồn tại
một số hạn chế trong công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản như: Các
chuyên viên thẩm định của NHTMCP Đông Nam Á đã tiến hành thẩm định đầy đủ
các nội dung của hồ sơ vay vốn nhưng không phải là tất cả các nội dung đều được
đề cập một cách chi tiết, tỉ mỉ. Phương pháp thẩm định dự án vẫn chủ yếu dựa vào
trình độ và kinh nghiệm của chuyên viên thẩm định. Phương pháp được sử dụng
chủ yếu vẫn là phương pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp so sánh, phương
pháp phỏng vấn trực tiếp và phương pháp dự báo…và vẫn còn mang tính chất đơn
giản, truyền thống.

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC
THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG
TMCP ĐÔNG NAM Á – CHI NHÁNH LÁNG HẠ
Từ định hướng phát triển hoạt động tín dụng Bất động sản tại NHTMCP
Đông Nam Á giai đoạn 2011-2015 và những hạn chế còn tồn tại trong công tác
thẩm định dự án đầu tư Bất động sản tại Ngân hàng thì tác giả đưa ra một số kiến
nghị về giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án tại Ngân hàng nói riêng và
một số kiến nghị tới cơ quan Nhà nước, các ban ngành liên quan về hoạt động đầu
tư Bất động sản nói chung.
Thứ nhất, tác giả đưa ra một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự
án đầu tư Bất động sản như sau:
- Ngân hàng cần nâng cao nhận thức về công tác thẩm định cho cán bộ thẩm
định.
- Hoàn thiện các nội dung thẩm định.
- Nâng cao trình độ chuyên môn của cán bộ thẩm định.
- Cải thiện môi trường làm việc và đổi mới công nghệ
- Nâng cao chất lượng thông tin phục vụ cho công tác thẩm định.
- Tăng kinh phí cho công tác thẩm định.
- Tăng cường công tác kiểm tra tín dụng với khách hàng

v

- Kiểm tra, kiểm soát nội bộ trong ngân hàng một cách thường xuyên
Thứ hai, một số kiến nghị tới cơ quan quản lý Nhà Nước. Trong phần này,
luận văn đã đưa ra một số kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nước trong việc hoàn
thiện hệ thống pháp luật ngân hàng, hoàn thiện hệ thống công cụ quản lý Nhà nước
nhằm điều tiết hiệu quả thị trường Bất động sản. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà
nước trong việc tăng cường hỗ trợ các NHTM nâng cao nghiệp vụ thẩm định, hoàn
thiện và phát triển hệ thống cung cấp thông tin của Ngân hàng Nhà nước.
Cuối cùng, tác giả kiến nghị tới các ngân hàng, tổ chức tín dụng tham gia
đồng tài trợ vốn cho dự án đầu tư Bất động sản.

KẾT LUẬN
Là một đối tượng quan tâm đến công tác thẩm định dự án tại NHTMCP
Đông Á chi nhánh Láng Hạ, đặc biệt là với công tác thẩm định dự án đầu tư Bất
động sản, tác giả nhận thấy bản thân cần phải nỗ lực học hỏi, trao dồi kinh nghiệm,
đóng góp công sức cho hoạt động này. Với mong muốn Ngân hàng TMCP Đông
Nam Á ngày càng phát triển bền vững, tác giả nghiên cứu đề tài hoàn thiện công tác
thẩm định dự án đầu tư Bất động sản tại NHTMCP Đông Nam Á chi nhánh Láng
Hạ nhằm góp phần hoàn thiện nội dung thẩm định, quy trình thẩm định, phương
pháp thẩm định trong hoạt động đầu tư BĐS, để Công tác thẩm định dự án đầu tư
BĐS ngày càng hiệu quả.


1

MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
Sau hơn 3 năm gia nhập WTO, nền kinh tế của Việt Nam đã có những sự

biến đổi to lớn, phát triển mạnh mẽ cả về lượng và chất. Trong sự phát triển đó, hệ
thống ngân hàng đã có những đóng góp quan trọng đối với công cuộc xây dựng đất
nước, cơ sở hạ tầng quốc gia, cũng như góp phần phát triển các ngành công, nông
nghiệp và dịch vụ.
Cho vay trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) hoặc cho vay thế chấp bằng
BĐS, nhìn chung là nghiệp vụ phổ biến của các ngân hàng thương mại (NHTM)
trên thế giới. Đây là lĩnh vực đầu tư mà mức độ rủi ro phụ thuộc nhiều vào sự biến
động giá cả trên thị trường BĐS. Đối với những quốc gia mà thị trường BĐS phát
triển có tính ổn định, tính thanh khoản của thị trường cao thì mức độ rủi ro trong
cho vay lĩnh vực này là thấp và ngược lại nếu thị trường BĐS phát triển không ổn
định, tính thanh khoản thấp thì mức độ rủi ro cho vay BĐS là rất cao.
Đối với Việt Nam, mặc dù chưa đủ thông tin để đánh giá đầy đủ mức độ phát
triển của thị trường BĐS, song nhận định chung cho thấy đây là thị trường có biến
động mạnh, thất thường, thiếu tính bền vững và sự phát triển thiếu ổn định. Điều
này sẽ ảnh hưởng nhất định đến hoạt động của các doanh nghiệp, nhất là doanh
nghiệp kinh doanh BĐS, qua đó gây rủi ro cho hoạt động tín dụng nói chung và tín
dụng BĐS của các ngân hàng nói riêng.
Qua thực tế nghiên cứu công tác tín dụng tại Ngân hàng thương mại cổ phần
Đông Nam Á – chi nhánh Láng Hạ, tôi lựa chọn nghiên cứu đề tài: "Hoàn thiện
công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần
Đông Nam Á – Chi nhánh Láng Hạ". Với mong muốn đề tài có thể xây dựng được
phương pháp thẩm định khoa học phù hợp nhất đối với các dự án trong lĩnh vực Bất
động sản, hỗ trợ đắc lực cho công việc thực tiễn.

2. Mục đích nghiên cứu:
- Hệ thống hóa lý luận về thẩm định dự án trong lĩnh vực BĐS tại các
NHTM


2

- Đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại ngân hàng
TMCP Đông Nam Á chi nhánh Láng Hạ.
- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định
dự án đầu tư BĐS tại Ngân hàng TMCP Đông Nam Á chi nhánh Láng Hạ.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu về công tác thẩm định
dự án đầu tư BĐS lấy thực tiễn tại ngân hàng TMCP Đông Nam Á chi nhánh Láng
Hạ làm minh chứng.
- Phạm vi nghiên cứu: Tập trung nghiên cứu các dự án đầu tư BĐS, giới hạn
về đối tượng cho vay vốn là ngân hàng Đông Nam Á chi nhánh Láng Hạ, giới hạn
về thời gian từ năm 2006 – 2010.

4. Phương pháp nghiên cứu:
Đề tài sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp nghiên cứu chung: Duy vật biện chứng, duy vật lịch sử tức là
nghiên cứu xem xét mọi sự vật, hiện tượng trên cơ sở khách quan, vốn có, chịu tác
động của các quy luật khách quan, trong mối quan hệ chặt chẽ với môi trường và
với các sự vật hiện tượng khác.
- Thu thập tài liệu: Tham khảo các sách chuyên ngành, các tạp chí, các
website, các báo cáo của ngân hàng, ...và chọn lọc, tổng hợp các thông tin, số liệu
cần thiết.
- Xử lý số liệu bằng các phương pháp toán kinh tế, thống kê, phân tích, so
sánh, hệ thống bảng biểu, sơ đồ hình học...
- Quá trình viết luận văn theo phương pháp diễn dịch- quy nạp: Từ đề cương
đến tóm tắt nội dung và đi vào chi tiết cụ thể, cuối cùng tổng hợp rồi đi đến kết luận
để người đọc có thể nắm rõ được vấn đề.
- Ngoài ra, tác giả còn sử dụng nhiều phương pháp khoa học xuyên suốt bài
viết.

3

5. Đóng góp của luận văn
- Luận văn là nghiên cứu đầu tiên mang tính hệ thống về công tác thẩm định
dự án trong lĩnh vực BĐS tại ngân hàng Đông Nam Á chi nhánh Láng Hạ. Trước
luận văn đã có nhiều tác giả đề cập tới công tác thẩm định dự án tại các NHTM đối
với một số ngành nghề trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên lĩnh vực BĐS là một
lĩnh vực khá nhạy cảm lại ít được đề cập tới.
- Kết quả nghiên cứu của luận văn nhằm mục đích làm sáng tỏ công tác thẩm
định dự án đầu tư BĐS tại chi nhánh và đưa ra những giải pháp nhằm khắc phục
những tồn tại, nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư BĐS và góp phần hạn
chế được những rủi ro trong hoạt động tín dụng đối với lĩnh vực BĐS. Đây là lĩnh
vực chiếm tỷ trọng dư nợ lớn nhất tại chi nhánh cũng là ngành tiềm ẩn nhiều rủi ro
nhất.

6. Nội dung và kết cấu của Đề tài:
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề cơ bản về thẩm định dự án đầu tư BĐS trong các
NHTM
Chương 2: Thực trạng thẩm định dự án đầu tư BĐS tại ngân hàng TMCP
Đông Nam Á chi nhánh Láng Hạ.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại
ngân hàng TMCP Đông Nam Á chi nhánh Láng Hạ.


4

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ

ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CÁC
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Thẩm định dự án trong các ngân hàng thương mại
1.1.1. Sự cần thiết phải thẩm định dự án
Thẩm định dự án đầu tư là việc tiến hành nghiên cứu phân tích một cách
khách quan, khoa học và toàn diện tất cả các nội dung kinh tế - kỹ thuật của dự án,
đặt trong mối tương quan với môi trường tự nhiên, kinh tế và xã hội để cho phép
đầu tư và (hoặc) quyết định tài trợ vốn.
Dự án đầu tư là tài liệu do chủ đầu tư chịu trách nhiệm soạn thảo trong bước
nghiên cứu khả thi. Mặc dù trong dự án đã đề cập đến tất cả các khía cạnh liên quan
đến hoạt động đầu tư một cách khá đầy đủ và chi tiết. Nhưng trên phương diện tài
trợ vốn cho dự án, các Ngân hàng thương mại hoặc các tổ chức tài chính - tín dụng
phải thẩm định dự án để xác định được tính hiệu quả, tính khả thi và tính an toàn
của việc đầu tư. Nhờ đó mà các tổ chức tài chính - tín dụng có được cơ sở vững
chắc trong quá trình ra quyết định tài trợ vốn
Như vậy, công tác thẩm định thực sự cần thiết và quan trọng trong việc ra
quyết định tài trợ dự án. Bởi chất lượng thẩm định dự án đầu tư tốt không chỉ có ý
nghĩa đối với sự tồn tại và phát triển của ngân hàng mà còn góp phần tiết kiệm vốn
cho toàn xã hội, thúc đẩy mở rộng, phát triển an toàn, hiệu quả cho nền kinh tế đất
nước và định hướng đầu tư đúng đắn cho các doanh nghiệp. Đứng trước thực tế đó,
đòi hỏi toàn hệ thống ngân hàng phải quan tâm đúng mực hơn đối với công tác thẩm
định bằng việc không ngừng nâng cao, cải cách quy trình, nội dung, phương pháp
thẩm định khoa học.

1.1.2. Căn cứ thẩm định dự án đầu tư
Thẩm định dự án được thực hiện trên cơ sở những hồ sơ, tài liệu, quy định và
thông tin thu thập được từ khách hàng hoặc từ các nguồn khác. Từ đó CBTĐ xem


5

xét, chọn lọc, xử lý dữ liệu thu thập được và tập hợp để tiến hành đánh giá, phân
tích mọi khía cạnh liên quan đến dự án. Căn cứ thẩm định dự án bao gồm:
a) Hồ sơ vay vốn: bao gồm hồ sơ về khách hàng vay vốn, hồ sơ dự án, hồ sơ
bản đảm tiền vay.
Trong hồ sơ dự án, căn cứ đầu tiên và quan trọng nhất chính là tập hồ sơ của
dự án bao gồm phần thuyết minh dự án và thiết kế cơ sở. Trong phần thuyết minh
của dự án cán bộ thẩm định sẽ xem xét sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá
tình hình thị trường, các phương án kỹ thuật và xác định tổng mức vốn đầu tư, khả
năng thu xếp vốn, phương án vay vốn và các chỉ tiêu hiệu quả của dự án. Phần thiết
kế cơ sở sẽ đi vào chi tiết, thể hiện được giải pháp thiết kế chủ yếu từ đó CBTĐ sẽ
đánh giá tính khả thi của dự án về mặt kỹ thuật và xác định được tổng mức vốn đầu
tư cần thiết để thực hiện giải pháp kỹ thuật đã lựa chọn.
b) Căn cứ pháp lý:
Để đánh giá tính hợp lý của dự án, CBTĐ thường căn cứ vào chủ trương, quy
hoạch, kế hoạch, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của nhà nước, địa phương, của
ngành và các văn bản pháp luật, quy định có liên quan trực tiếp tới hoạt động đầu tư
đang có hiệu lực tại thời điểm thẩm định hoặc sắp có hiệu lực thi hành trong quá trình
thực hiện dự án.
c) Các tiêu chuẩn, quy phạm và các định mức trong từng lĩnh vực kinh tế kỹ
thuật cụ thể.
Trong quá trình phân tích, đánh giá khía cạnh kỹ thuật của dự án, CBTĐ luôn
phải đối chiếu so sánh với các tiêu chuẩn, quy phạm của ngành, của lĩnh vực cụ thể:
quy phạm về sử dụng đất đai trong các khu đô thị, khu công nghiệp, quy phạm về
tĩnh không trong công trình cầu cống, hàng không, tiêu chuẩn cấp công trình, các
tiêu chuẩn thiết kế cụ thể đối với từng loại công trình, tiêu chuẩn về môi trường,
tiêu chuẩn công nghệ, kỹ thuật riêng của từng ngành.
Ngoài ra, căn cứ trên cơ sở định mức, tiêu chuẩn của ngành để đánh giá tính
hợp lý của đơn giá, khối lượng công trình.
d) Các quy ước, thông lệ quốc tế

6

Bên cạnh đó, căn cứ thẩm định còn dựa trên các điều ước quốc tế chung đã ký kết
giữa các tổ chức quốc tế hay nhà nước với nhà nước (về hàng hải, hàng không, đường
sông...); Quy định của các tổ chức tài trợ vốn (WB, IMF, ADB, JBIC...), các quỹ tín dụng
xuất khẩu của các nước, các quy định về thương mại, tín dụng, bảo lãnh, bảo hiểm.
Để có căn cứ thẩm định dự án đầu tư, các CBTĐ phải điều tra, thu thập,
tổng hợp và phân tích các nguồn thông tin về khách hàng bằng nhiều biện pháp:
- Một là: Các thông tin thực tế từ dự án và doanh nghiệp xin vay vốn
Thông tin về doanh nghiệp: Quyết định thành lập doanh nghiệp, Giấy phép
kinh doanh, Quyết định bổ nhiệm giám đốc, kế toán trưởng, Biên bản bầu Hội đồng
quản trị, báo cáo tài chính 3 đến 5 năm gần nhất, bảng tổng kết tài sản, báo cáo lỗ,
lãi… Thông tin về doanh nghiệp từ CIC (Trung tâm thông tin tín dụng thuộc NHNN
Việt Nam) hoặc từ các bạn hàng của doanh nghiệp mà Ngân hàng thương mại có
quan hệ.
Tài liệu đầy đủ về dự án: Luận chứng kinh tế kỹ thuật được duyệt, Hồ sơ thế
chấp của dự án, Hợp đồng nhập khẩu thiết bị, Hợp đồng bảo hiểm hàng hóa, thiết
bị, Các quyết định về cấp quyền sử dụng đất, thuê đất, giấy phép xây dựng…
Bên cạnh các tài liệu nói trên, trong quá trình thẩm định, cần tiến hành việc
tham quan, khảo sát hiện trạng hoạt động của nhà máy hiện có (nếu đầu tư mở rộng
hoặc đổi mới dây chuyền công nghệ), địa điểm để xây dựng lắp đặt nhà máy mới, đi
nghiên cứu các máy móc thiết bị mà dự án sẽ đầu tư…
- Hai là: Thông tin từ các văn bản pháp lý, các quy định, các tiêu chuẩn… do
Nhà nước ban hành
Gồm các văn bản pháp luật như Luật đầu tư trong nước, Luật đầu tư nước
ngoài tại Việt Nam, Luật doanh nghiệp, Luật đất đai, các Luật thuế…
Các văn bản dưới luật như Quy chế quản lý đầu tư xây dựng, các quy định về
quản lý kinh tế - tài chính do Nhà nước ban hành. Các định mức kinh tế kỹ thuật,

quy hoạch xây dựng vùng và lãnh thổ…, văn bản hướng dẫn thực hiện cụ thể của
các ngành. Các số liệu thống kê về tình hình sản xuất, xuất nhập khẩu, tổng sản
phẩm quốc nội (GDP), giá trị sản lượng của từng ngành, tốc độ tăng trưởng của


7

ngành, của địa phương và nền kinh tế, số liệu thu nhập bình quân đầu người, chỉ số
giá cả, lạm phát…
- Ba là: Thông tin từ các cơ quan nghiên cứu, các chuyên gia và phương tiện
thông tin đại chúng.
Các số liệu thống kê và phân tích thị trường trong và ngoài nước từ các
Trung tâm, các Viện nghiên cứu về thị trường trong và ngoài nước. Ngân hàng cần
thiết lập mối quan hệ chặt chẽ và rộng rãi với các chuyên gia về thị trường, về kỹ
thuật, về phân tích kinh tế… Với các quan hệ này, ngân hàng sẽ tham khảo được
những ý kiến rất quý giá và hữu ích của các chuyên gia về từng lĩnh vực của dự án
mà Ngân hàng đang quan tâm. Cơ chế chuyên gia cộng tác với Ngân hàng đã được
các Ngân hàng thương mại ở các nước tiên tiến trên thế giới áp dụng từ lâu và tỏ ra
rất có hiệu quả trong công tác thẩm định dự án đặc biệt là đối với những nội dung
mà Ngân hàng không có điều kiện chuyên sâu như phân tích xu hướng thị trường,
phân tích kỹ thuật…
Bên cạnh việc tham khảo ý kiến chuyên gia, những thông tin trên các sách
báo quảng cáo và tạp chí chuyên nghành, tạp chí thương mại cũng rất đáng quan
tâm thu thập, làm phong phú thêm cho hệ thống thông tin thẩm định.
- Bốn là: thông tin tổng hợp qua mạng Internet.
Hiện nay những tiến bộ vượt bậc trong công nghệ tin học đã cho phép các
cán bộ thẩm định có được những công cụ mạnh trong công tác của mình. Với sự ra
đời và quy mô hoạt động ngày càng mở rộng của mạng Internet, hầu hết các doanh
nghiệp từ nhỏ tới lớn của các nước trên thế giới đều thiết lập các Website của doanh
nghiệp mình trên Internet nhằm mục đích giới thiệu về doanh nghiệp, quảng cáo sản

phẩm và tổ chức hoạt động thương mại điện tử… Chính điều này cho phép cán bộ
thẩm định rất thuận lợi trong việc tham khảo các thông tin cập nhật phục vụ cho
công tác của mình. Các thông tin này rất đa dạng và phong phú, từ các thông tin
chuyên sâu kỹ thuật đến các thông tin về thị trường, về tài chính, về giá cả sản
phẩm… Tuy nhiên để sử dụng tốt công cụ này, đòi hỏi cán bộ thẩm định phải có
một trình độ nhất định về tin học và ngoại ngữ mới có thể ứng dụng hiệu quả được.


8

1.1.3. Quy trình tổ chức thẩm định dự án đầu tư
Mỗi ngân hàng tự xây dựng và áp dụng cho nội bộ đơn vị mình một quy
trình thẩm định riêng sao cho phù hợp với điều kiện của ngành, của ngân hàng và
tuân thủ theo đúng quy định của ngân hàng Nhà nước. Tuy nhiên về cơ bản một quy
trình tổ chức thẩm định bao gồm các bước sau:

Tiếp
nhận
hồ sơ

Tập
hợp
căn cứ
thẩm
định

Tiến
hành
thẩm
định

Lập
báo cáo
kết quả
thẩm
định

Trình lên
cấp có
thẩm
quyền phê
duyệt kết
quả thẩm
định và ra
các quyết
định

Hình 1.1: Quy trình thẩm định dự án tại các NHTM

Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ dự án: Khách hàng có nhu cầu vay vốn sẽ gửi bộ hồ
sơ dự án đầy đủ theo yêu cầu của ngân hàng. Phòng nghiệp vụ sẽ tiếp nhận hồ sơ và
lập kế hoạch thẩm định dự án
Bước 2: Tập hợp các căn cứ để thẩm định: Bộ phận nghiệp vụ sẽ tiến hành
thu thập, tổng hợp các nguồn thông tin phục vụ cho việc phân tích, đánh giá dự án.
Bước3: Thực hiện công việc thẩm định: Đơn vị đầu mối tổ chức thẩm định,
phân tích đánh giá dự án, đề xuất ý kiến trên cơ sở tổng hợp ý kiến của các cơ quan,
đơn vị có liên quan và kết quả thẩm định thiết kế cơ sở.
Bước 4: Lập báo cáo kết quả thẩm định dự án đầu tư theo mẫu quy định của
ngân hàng
Bước 5: Trình lên cấp có thẩm quyền phê duyệt.

1.1.4. Nội dung thẩm định dự án đầu tư
Đối với Ngân hàng khi xem xét, quyết định tài trợ vốn cho bất kỳ một dự án
đầu tư nào cũng thực hiện xem xét, thẩm định 3 phần chính:
- Thẩm định khách hàng vay vốn


9

- Thẩm định dự án
- Thẩm định biện pháp bảo đảm tiền vay (thẩm định TSĐB)

1.1.4.1. Thẩm định khách hàng vay vốn
Nội dung này giữ vai trò quan trọng đối với Ngân hàng tài trợ vốn, đặt ra yêu
cầu CBTĐ cần phải có nhiều kỹ năng như ứng xử, giao tiếp, khai thác thông tin,
nắm bắt mục đích, tâm lý, nhu cầu của CĐT... Sử dụng phương pháp phỏng vấn,
phương pháp so sánh để làm sáng tỏ các nội dung:
+ Về năng lực pháp lý của CĐT
+ Về năng lực tổ chức, điều hành sản xuất kinh doanh
+ Về uy tín trong quan hệ tín dụng
+ Về phân tích đánh giá tình hình tài chính của khách hàng
Thẩm định tốt nội dung này sẽ giúp Ngân hàng hạn chế được các dự án
không đủ điều kiện vay vốn. Mặt khác, thông qua quá trình tiếp xúc, tìm hiểu
CBTĐ sẽ củng cố được niềm tin, lựa chọn và tìm kiếm được khách hàng tiềm năng,
có năng lực để cùng hợp tác lâu dài với ngân hàng.

1.1.4.2. Thẩm định dự án đầu tư
a. Thẩm định tính pháp lý của dự án
Mục đích của phân tích pháp lý dự án là đảm bảo dự án phải được lập và
triển khai thực hiện theo đúng quy định pháp luật hiện hành. Trong quá trình tiến

hành thẩm định một dự án kinh doanh, tính pháp lý của dự án là nội dung cần phải
được cán bộ thẩm định xem xét trước tiên. Về mặt nguyên tắc cũng như thực tế
thẩm định dự án, có thể nhận thấy những điểm cần lưu ý khi đánh giá về pháp lý dự
án gồm:
- Việc tuân thủ quy hoạch phát triển ngành, vùng địa phương đã được phê
duyệt
- Việc đảm bảo các căn cứ pháp lý: các văn bản pháp lý, các quyết định của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, các thỏa thuận và biên bản ghi nhớ…
- Kiểm tra việc tuân thủ các quy định hiện hành. Ở đây lưu ý là không những
đủ, đúng mà còn phải hợp lý.


10

- Ý kiến bằng văn bản của các cơ quan có thẩm quyền về một số nội dung
không thể bị xem nhẹ như quy hoạch xây dựng, bảo vệ môi trường, hoặc phòng
cháy chữa cháy…
- Hồ sơ dự án phải được kiểm tra đối chiếu giữa hồ sơ tài liệu gửi thực tế và
bảng kê danh mục hồ sơ theo quy định của ngân hàng.
b. Thẩm định thị trường của dự án
Thị trường là một nhân tố quan trọng quyết định việc lựa chọn mục tiêu và
quy mô của dự án. Thẩm định thị trường xác định tính chất của sản phẩm, dịch vụ
đáp ứng nhu cầu khách hàng mục tiêu, từ đó xác định các yêu cầu kỹ thuật đối với
các phương án kỹ thuật được lựa chọn (máy móc thiết bị, nguyên vật liệu, lao động,
tổ chức thực hiện dự án…). Quy mô của thị trường mục tiêu sẽ là quyết định quy
mô dự án, quy mô của dự án sẽ xác định công suất máy móc thiết bị, quy mô
nguyên vật liệu, chương trình cung ứng nguyên vật liệu. Do vậy, có thể thấy thẩm
định thị trường dự án là một nội dụng khá quan trọng hỗ trợ cho thẩm định kỹ thuật
và thẩm định tài chính.
Thẩm định thị trường cần chú trọng đến các nội dung: dự báo nhu cầu thị

trường trong tương lai? Dự báo nhịp độ tăng trưởng của ngành? Dự báo tình hình
biến động của thị trường - giá cả, đối thủ cạnh tranh, sản phẩm thay thế…
* Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm dự án
Việc phân tích, đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm, dịch vụ đầu ra của
dự án sẽ đề cập đến những nội dung chính sau:
- Mô tả sản phẩm của dự án
- Đặc tính của nhu cầu đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án
- Tình hình sản xuất, tiêu thụ các sản phẩm, dịch vụ thay thế đến thời điểm
thẩm định
- Ước tính tổng nhu cầu hiện tại về sản phẩm, dịch vụ đầu ra của phương án.
- Dự tính tổng nhu cầu trong tương lai đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của
phương án


11

- Ước tính mức tiêu thụ gia tăng hàng năm của thị trường nội địa và khả năng
xuất khẩu sản phẩm dự án trong đó lưu ý liên hệ với mức gia tăng trong quá khứ,
khả năng sản phẩm dự án có thể thay thế bởi các sản phẩm khác có cùng công dụng
Trên cơ sở phâm tích quan hệ cung cầu, tín hiệu của thị trường đối với sản
phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án, nhận định về sự cần thiết và tính hợp lý của dự án
đầu tư trên các phương diện như:
+ Sự cần thiết phải đầu tư trong giai đoạn hiện nay
+ Sự hợp lý về quy mô đầu tư và cơ cấu sản phẩm
+ Sự hợp lý về việc triển khai thực hiện đầu tư (các giai đoạn đầu tư, mức
huy động công suất thiết kế)
* Đánh giá tổng quan về cung sản phẩm
- Xác định năng lực sản xuất, cung cấp đáp ứng nhu cầu trong nước hiện tại
của sản phẩm dự án như thế nào, các nhà sản xuất trong nước đã đáp ứng bao nhiêu
phần trăm, phải nhập khẩu bao nhiêu. Việc nhập khẩu là do sản xuất trong nước

chưa đáp ứng được hay sản phẩm nhập khẩu có ưu thế cạnh tranh hơn.
- Dự đoán biến động của thị trường trong tương lai khi có dự án khác, đối
tượng khác cùng tham gia vào thị trường sản phẩm và dịch vụ đầu ra của dự án.
- Sản lượng nhập khẩu trong những năm qua, dự kiến khả năng nhập khẩu
trong thời gian tới.
- Dự đoán ảnh hưởng của các chính sách xuất nhập khẩu khi Viêt Nam tham
gia với các nước khu vực và quốc tế như WTO, APEC, Hiệp định thương mại Việt –
Mỹ… đến thị trường sản phẩm của dự án.
- Đưa ra số liệu dự kiến về tổng cung, tốc độ tăng trưởng về tổng cung sản
phẩm, dịch vụ.
* Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án
Trên cơ sở đánh giá tổng quan về quan hệ cung cầu sản phẩm của dự án, xem
xét, đánh giá về các thị trường mục tiêu sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án là thay
thế hàng nhập khẩu, xuất khẩu hay chiếm lĩnh thị trường nội địa của các nhà sản
xuất khác. Việc định hướng thị trường này có hợp lý hay không.


12

Để đánh giá khả năng đạt được các mục tiêu thị trường, Cán bộ tín dụng cần
thẩm định khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án đối với thị trường trong, ngoài
nước.
* Phương thức tiêu thụ, mạng lưới phân phối
- Sản phẩm của dự án dự kiến được tiêu thụ theo phương thức nào, có cần hệ
thống phân phối không.
- Mạng lưới phân phối của sản phẩm dự án được xác lập hay chưa, mạng
lưới phân phối có phù hợp với đặc điểm thị trường hay không. Cần lưu ý trong
trường hợp sản phẩm là hàng tiêu dùng, mạng lưới phân phối đóng vai trò khá quan
trọng trong việc tiêu thụ sản phẩm nên cần được xem xét, đánh giá kỹ. Cán bộ tín
dụng cũng phải ước tính chi phí thiết lập mạng lưới phân phối của dự án.

- Phương thức bán hàng trả chậm hay trả ngay để dự kiến các khoản phải thu
khi tính toán nhu cầu vốn lưu động ở phần tính toán hiệu quả dự án.
- Nếu việc tiêu thụ chỉ cần dựa vào một số đơn về phân phối thì cần có nhận
định xem có phù hợp, pháp lý và mức độ tin cậy khi thực hiện.
* Đánh giá, dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án
Trên cơ sở đánh giá khả năng tiêu thụ, công suất thiết kế và khả năng cạnh
tranh của sản phẩm dự án, Cán bộ thẩm định phải đưa ra được các dự kiến về khả
năng tiêu thụ sản phẩm của dự án sau khi đi vào hoạt động theo các chỉ tiêu sau:
- Sản lượng sản xuất, tiêu thụ hàng năm, sự thay đổi cơ cấu sản phẩm nếu dự
án có nhiều loại sản phẩm.
- Khách hàng có thể kịp thay đổi cơ cấu sản phẩm nếu phương án có nhiều
loại sản phẩm để phù hợp với tình hình thị trường
- Diễn biến giá cả sản phẩm, dịch vụ đầu ra hàng năm.
c. Thẩm định kỹ thuật của dự án
Mục đích chính của nghiên cứu kĩ thuật của dự án là nhằm xác định, kiểm tra
các thông số đầu vào, quy trình sản xuất, địa điểm sản xuất và nhu cầu để sản xuất
một cách tối ưu và phù hợp nhất với những điều hiện có mà vẫn đảm bảo các yêu
cầu về chất lượng và số lượng sản phẩm qua nghiên cứu thị trường.


13

Mặt khác, kỹ thuật – công nghệ của từng dự án phụ thuộc vào các ngành
kinh tế - kỹ thuật và là một vấn đề rất phức tạp nhất là đối với dự án lớn. Vì vậy,
cần có những nghiên cứu hỗ trợ bổ sung cho các dự án lớn, phức tạp về kỹ thuật
với sự tham gia của các chuyên gia có am hiểu sâu sắc về từng lĩnh vực kỹ thuật
cụ thể đó.
Tùy thuộc vào từng loại dự án cụ thể mà nội dung nghiên cứu kỹ thuật có nội
dung và mức độ phức tạp khác nhau. Tuy nhiên, những nội dung cơ bản cần tập
trung nghiên cứu bao gồm các vấn đề chính sau đây:

- Khả năng đáp ứng các yếu tố đầu vào cho sản xuất: Xác định các nguyên
liệu đầu vào, tính ổn định, bền vững của nguồn cung cấp nguyên liệu, chiến lược lộ
trình đầu tư xây dựng mạng lưới cung cấp nguyên liệu đầu vào; phân tích khả năng
biến động giá cả, biến động về tỷ giá ngoại tệ, biến động về khả năng cung cấp các
yếu tố đầu vào.
- Đánh giá địa điểm đầu tư: có phù hợp với yêu cầu về điều kiện tự nhiên,
nguồn cung cấp nguyên liệu, tiêu thụ sản phẩm; phù hợp về quy hoạch ngành, lãnh
thổ và sơ đồ mạng lưới giao thông
- Đánh giá quy mô dự án, công suất thiết kế của dự án:
- Đánh giá công nghệ của dự án: Mức độ tiên tiến của công nghệ, sự phù hợp
với điều kiện phát triển của Việt Nam, khả năng ứng dụng của công nghệ…
d. Thẩm định phương diện tổ chức, quản lý, thực hiện dự án
Trong phần này, cán bộ thẩm định đánh giá khả năng tổ chức thực hiện dự án
của chủ đầu tư thông qua việc phân tích cơ cấu, trình độ tổ chức vận hành, nguồn
nhân lực thực hiện dự án.
e. Thẩm định khía cạnh tài chính của dự án
Đây là yếu tố không kém phần quan trọng có tính chất quyết định tài trợ vốn
của ngân hàng. Thẩm định tài chính để làm rõ dự án có hiệu quả và khả năng trả nợ
ngân hàng hay không. Đây cũng là cơ sở để ngân hàng ra quyết định về số tiền cho
vay, thời hạn cho vay và các điều kiện giải ngân khác. Nội dung của phần này bao
gồm:


14

- Thẩm tra mức độ hợp lý của tổng vốn đầu tư và tiến độ bỏ vốn:
- Thẩm tra nguồn vốn huy động để thực hiện dự án
- Kiểm tra việc tính toán các khoản chi phí sản xuất hàng năm
- Kiểm tra tính hợp lý của giá bán sản phẩm, doanh thu hàng năm của dự án
- Kiểm tra tính chính xác của tỷ suất “r” trong phân tích tài chính

- Thẩm định dòng tiền của dự án
- Kiểm tra các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án (bao gồm IRR,
NPV, thời gian hoàn vốn, điểm hòa vốn...)
- Đánh giá khả năng trả nợ của dự án
- Phân tích các rủi ro của dự án và đề xuất các biện pháp phòng tránh.
f. Thẩm định khía cạnh kinh tế xã hội của dự án
Phân tích các lợi ích kinh tế - xã hội là một nội dung trong quá trình lập và
thẩm định dự án, giúp nhà đầu tư thuyết phục các cơ quan có thẩm quyền chấp
thuận cho dự án ra đời và các cơ quan cung ứng vốn quan tâm trong việc tài trợ.
Để phân tích lợi ích kinh tế - xã hội của dự án đầu tư, CBTĐ bắt đầu phân
tích từ mục tiêu của dự án. Sau đó phân tích các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật để thấy
được lợi ích kinh tế - xã hội mang lại cho nhà nước.
Nội dung thẩm định về kinh tế - xã hội bao gồm:
- Phân tích các chỉ tiêu định lượng: khả năng thu ngoại tệ, mức độ thu hút lao
động của dự án, đóng góp của dự án vào ngân sách nhà nước
- Xác định các nhân tố định tính:
+ Thúc đẩy phát triển kinh tế ngành và liên ngành
+ Thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương nơi xây dựng dự án
- Các ảnh hưởng kinh tế - xã hội khác: mức độ ảnh hưởng của dự án đối với
môi trường, môi sinh về các mặt: bầu không khí nơi sản xuất, xử lý chất thải, tiếng
ồn, mỹ quan toàn cảnh khu vực, sức khỏe người dân.

1.1.4.3. Thẩm định biện pháp bảo đảm tiền vay
Các tài sản đảm bảo tiền vay là nguồn thu nợ dự phòng trong trường hợp kế
hoạch trả nợ của khách hàng không thực hiện được. Do đó mục đích thẩm định là


15

tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh khi phát mại phải đảm bảo dễ bán, giá trị thu

được thực tế phải bù đắp đủ nợ gốc, lãi và các loại thuế theo quy định.
Khi tiến hành thẩm định tài sản đảm bảo, ngân hàng cần quan tâm:
- Giá trị thực tế của tài sản bảo đảm.
- Tính pháp lý của tài sản bảo đảm (Giấy tờ sở hữu, có tranh chấp không?)
- Khả năng chuyển nhượng.
- Khả năng biến động, xuống cấp, hư hỏng, giảm giá
Trong trường hợp thẩm định tài sản thế chấp vượt quá khả năng của CBTĐ
thì cần phải thuê các cơ quan chức năng hoặc các chuyên gia hiểu biết về lĩnh vực
đó để thẩm định.
Lập tờ trình kết quả thẩm định
Sau khi đã thẩm định đầy đủ các phương diện nêu trên, CBTĐ có thể đưa ra
được đề xuất cho vay hay không cho vay và lập báo cáo chính thức để trình lên cấp
trên giải quyết cho vay hoặc lập công văn trả lời đơn vị nếu xét thấy dự án không đủ
điều kiện vay vốn.

1.1.5. Phương pháp thẩm định
Đối với công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung thường được áp dụng 5
phương pháp chủ yếu đó là phương pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp so
sánh đối chiếu, phương pháp phân tích độ nhạy, phương pháp dự báo và phương
pháp triệt tiêu rủi ro.

1.1.5.1 Phương pháp thẩm định theo trình tự
Đây là phương pháp phổ biến được áp dụng trong công tác thẩm định ở hầu
hết các ngân hàng. Thẩm định theo trình tự là quá tình xem xét dự án từ tổng quát
đến chi tiết, kết luận trước làm tiền đề cho kết luận sau.
-

Thẩm định tổng quát: Trước tiên các cán bộ thẩm định sẽ xem xét khái quát

các nội dung của dự án, qua đó đánh giá một cách chung nhất tính đầy đủ, hợp lý,

hợp lệ của dự án như: hồ sơ pháp lý, tư cách pháp lý của chủ đầu tư...Trong giai
đoạn này, thẩm định giúp cho việc hình dung khái quát dự án, hiểu rõ quy mô và
tầm quan trọng của dự án.