Đánh giá thực trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THẾ HÙNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH
HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN TĨNH GIA - TỈNH THANH HÓA
GIAI ĐOẠN 2014 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THẾ HÙNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH
HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN TĨNH GIA - TỈNH THANH HÓA
GIAI ĐOẠN 2014 - 2017
NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ

QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thủy

THÁI NGUYÊN - 2018


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn.
Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước Khoa và Nhà
trường về các thông tin, số liệu trong đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn
Nguyễn Thế Hùng


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn
bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới Cô giáo - TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công
sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban giám hiệu, Phòng đào tạo, Khoa
Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi

trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Tĩnh Gia, tập thể lãnh đạo
phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện, UBND các xã... đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian tiến hành đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp
đã quan tâm động viên tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn
Nguyễn Thế Hùng


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................................ii
MỤC LỤC .................................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ..............................................................................vii
DANH MỤC CÁC BẢNG ......................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................................. ix
MỞ ĐẦU ........................................................................................................................ 1
1. Đặt vấn đề ................................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .................................................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học ..................................................................................................... 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ................................................................. 3
1.1. Các văn bản pháp quy của Nhà nước có liên quan đến công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................................................. 3
1.1.1. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai do nhà nước ban hành áp dụng

cho toàn quốc như: ......................................................................................................... 3
1.1.2. Các văn bản pháp quy của địa phương có liên quan đến công tác đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................................ 4
1.2. Cơ sở lý luận ............................................................................................................ 5
1.2.1. Quản lý nhà nước về đất đai ................................................................................. 5
1.2.2. Đăng ký đất đai ..................................................................................................... 8
1.2.3. Hồ sơ địa chính ..................................................................................................... 8
1.2.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................................................. 11
1.3. Cơ sở thực tiễn ....................................................................................................... 20
1.3.1. Sơ lược tình hình quản lý đất đai trên thế giới ................................................... 20
1.3.2. Tình hình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại Thụy Điển .................................................................................. 20


iv
1.3.3. Tình hình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..................................................................................... 22
1.2.3.1. Giai đoạn từ sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1979 ...................... 22
1.3.3.2. Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1988 ............................................................. 22
1.3.3.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến nay ....................................... 22
1.3.4. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh Thanh Hóa ................................................................... 24
1.3.5. Một số căn cứ pháp lý liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất của nước ta từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến nay ............................. 27
1.4. Một số công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài ........................................... 28
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..... 31
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 31
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 31
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 31
2.2. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................. 31

2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................... 32
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu ................................................... 32
2.3.1.1. Thu thập số liệu thứ cấp .................................................................................. 32
2.3.1.2. Thu thập số liệu sơ cấp .................................................................................... 32
2.3.2. Phương pháp so sánh .......................................................................................... 33
2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp phân tích tài liệu, số liệu .............................. 33
2.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu .................................................................. 33
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 34
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất tại
huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hóa .................................................................................. 34
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................................. 34
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................... 37
3.1.3. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế ............................................................. 37
3.1.4. Khu vực kinh tế công nghiệp .............................................................................. 38
3.1.5. Khu vực kinh tế dịch vụ ..................................................................................... 38


v
3.1.6. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn ................................. 40
3.1.7. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng .................................................................... 41
3.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất ................................................. 45
3.2.1. Nhóm đất nông nghiệp ....................................................................................... 48
3.2.2. Nhóm đất phi nông nghiệp ................................................................................. 51
3.2.3. Nhóm đất chưa sử dụng ...................................................................................... 53
3.3. Tình hình chung về công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Tĩnh Gia ........... 55
3.3.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện các văn bản ........................................................................................... 55
3.3.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính ......................................................................................................... 55
3.3.3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ

hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất ............................................. 55
3.3.4. Công tác quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ....................................... 57
3.3.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất .......... 57
3.3.6 Quản lý việc bồi thường, hỗ trơ, tái định cư khi thu hồi đất ............................... 62
3.3.7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................... 62
3.3.8. Thống kê, kiểm kê đất đai .................................................................................. 62
3.3.9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai .................................................................. 63
3.3.10. Quản lý tài chính về đất đai .............................................................................. 63
3.3.11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất .......... 64
3.3.12. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai
và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai ........................................................................... 64
3.3.13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai ............................................................ 64
3.3.14. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết về khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai ................................................................. 64
3.3.15. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai ................................................ 65
3.4. Đánh giá tình hình công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tĩnh Gia giai đoạn từ 2014 -2017 ...................... 65


vi
3.4.1. Bộ máy quản lý và hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
tại huyện Tĩnh Gia ........................................................................................................ 65
3.4.2. Bộ máy tổ chức và chức năng nhiệm vụ hiện tại ............................................... 66
3.4.3. Tình hình đăng ký đất đai trên địa bàn huyện Tĩnh Gia giai đoạn từ 2014-2017 ........ 66
3.4.4. Tình hình về công tác lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Tĩnh Gia giai
đoạn 2014-2017 ............................................................................................................ 69
3.4.5. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tĩnh
Gia giai đoạn 2014-2017 .............................................................................................. 75
3.4.6. Đánh giá tiến độ trong quá trình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tĩnh Gia ............................... 85
3.5. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ......................................................................................................... 85
3.6. Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa
chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tĩnh Gia .............. 92
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 96
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 99


vii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

ĐKTK

: Đăng ký thống kê

GCN

: Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

QSD

: Quyền sử dụng

TN&MT

: Tài nguyên và Môi trường

UBND

: Ủy ban nhân dân

XDCB

: Xây dựng cơ bản


viii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1.

Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa ....................................................... 25

Bảng 3.2.

Dân số, lao động và cơ cấu sử dụng lao động qua các năm của
huyện Tĩnh Gia ........................................................................................ 39

Bảng 3.3.

Dân số huyện Tĩnh Gia năm 2017 ........................................................... 44

Bảng 3.4.

Diện tích đất đai của huyện Tĩnh Gia theo đơn vị hành chính năm 2017........ 47

Bảng 3.5.

Hiện trạng đất nông nghiệp của huyện Tĩnh Gia năm 2017 .................... 49

Bảng 3.6.

Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Tĩnh Gia năm 2017 ...... 52

Bảng 3.7.

Biến động sử dụng đất của huyện Tĩnh Gia từ 2014 đến năm 2017 ....... 53

Bảng 3.8.

Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng của huyện Tĩnh Gia
đến năm 2017 ........................................................................................... 59

Bảng 3.9.

Tình hình đăng ký biến động đất đai của huyện Tĩnh Gia giai đoạn
2014-2017 ................................................................................................ 69

Bảng 3.10.

Kết quả lập hồ sơ địa chính của huyện Tĩnh Gia..................................... 73

Bảng 3.11.

Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Tĩnh
Gia giai đoạn 2014-2017 ......................................................................... 81

Bảng 3.12.

Các trường hợp tồn đọng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của huyện Tĩnh Gia ................................................................... 84

Bảng 3.13.

Kết quả điều tra số phiếu hộ gia đình, cá nhân về đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tĩnh Gia .................. 86

Bảng 3.14.

Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện ............................................ 86

Bảng 3.15.

Kết quả điều tra, phỏng vấn cán bộ quản lý về các yếu tố ảnh hưởng
đến tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện........................................................................................................ 88

Bảng 3.16.

Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tại huyện Tĩnh Gia .................................................................... 89


ix
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1.

Biểu đồ cơ cấu các loại đất theo diện tích tự nhiên của huyện Tĩnh Gia ........... 46

Hình 3.2.

Biểu đồ cơ cấu diện tích đất nông nghiệp của huyện Tĩnh Gia ................. 51

Hình 3.3.

Biểu đồ cơ cấu diện tích đất phi nông nghiệp của huyện Tĩnh Gia ........... 52

Hình 3.4.

Biểu đồ về quy trình các bước thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ...................................................................................... 80

Hình 3.5.

Biểu đồ kết quả điều tra, phỏng vấn cán bộ Văn phòng đăng ký, công
chức địa chính về các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện............................................... 87

Hình 3.6.

Biểu đồ kết quả điều tra, phỏng vấn cán bộ quản lý về các yếu tố ảnh
hưởng đến tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện ................................................................................................... 88

Hình 3.7.

Biểu đồ đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất tại huyện Tĩnh Gia .................................................................. 89


1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Tĩnh Gia là một huyện phía Nam của tỉnh Thanh Hoá, có ưu thế là đất rộng
người đông, có đủ các vùng miền: Đồng bằng, miền núi, bán sơn địa và có bờ biển dài
42km. Trên thực tế việc quản đất đai của huyện có rất nhiều khó khăn, đặt biệt về vấn
quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân. Mặc dù trong
những năm qua huyện đã có nhiều chủ trương, chính sách nhằm nâng cao hiệu quả
trong quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tuy nhiên trong quá trình
thực hiện cũng gặp không ít khó khăn vướng mắc. Thời gian qua, việc tổ chức triển
khai thi hành Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản thi hành luật liên quan, công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tĩnh Gia, tỉnh
Thanh Hóa từng bước đi vào nền nếp, bước đầu đạt được một số kết quả tích cực,
góp phần quan trọng trong công tác quản lý đất đai và phát triển kinh tế - xã hội;
đặc biệt là sau khi được cấp giấy chứng nhận, người sử dụng đất đã ý thức và thực
hiện tốt các quyền và nghĩa vụ của mình, hạn chế đáng kể tình trạng tranh chấp,
khiếu nại về đất đai.

Tuy nhiên, thực tế đội ngũ cán bộ quản lý đất đai chưa được đảm bảo đủ số
lượng, chất lượng đề ra, chưa thực sự chịu khó và có tâm huyết trong công việc, nhất
là cán bộ địa chính cấp xã thường xuyên biến động, kiêm nhiệm nhiều việc; trình tự
thủ tục hành chính rườm rà, nhiều lúc gây khó cho người dân, thời gian giải quyết hồ
sơ cho công dân chậm so với quy định; công tác tuyên truyền về pháp luật đất đai còn
hạn chế nên người dân chưa nắm rõ các quy định về pháp luật đất đai trong việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
chưa đạt mục tiêu đề ra; công tác lập hồ sơ địa chính còn chậm, chất lượng thấp; tình
trạng lấn chiếm đất đai, khiếu kiện vẫn còn xẩy ra ở một số địa phương.
Xuất phát từ thực tế nêu trên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá thực
trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2014-2017" làm đề tài
luận văn Thạc sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai.


2
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá kết quả công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Tĩnh Gia đến năm 2017 từ đó đưa ra giải pháp để hoàn thiện hơn nữa
trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tĩnh Gia,
tỉnh Thanh Hóa.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng đất và chuyển
dịch cơ cấu sử dụng đất của huyện Tĩnh Gia;
- Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Tĩnh Gia giai đoạn 2014-2017;
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hóa;
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hóa.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Góp phần làm sáng tỏ các quan điểm và cơ sở lý luận về công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Tĩnh Gia,
tỉnh Thanh Hóa.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đề tài giúp cho tỉnh Thanh Hóa nói chung và huyện Tĩnh Gia nói riêng đánh giá
được thực trạng, phân tích những ưu điểm, hạn chế và các yếu tố ảnh hưởng trong công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhằm làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao
hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận, khắc phục các hạn chế, khó khăn, vướng mắc để
nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện.


3
Chương 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1. Các văn bản pháp quy của Nhà nước có liên quan đến công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.1. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai do nhà nước ban hành áp dụng
cho toàn quốc như:
- Hiến pháp năm 1992;
- Luật Đất đai năm 2003;
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao đất và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn
định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai;
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử

dụng đất;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư liên tịch số 06/2007/TTLT/BTNMT ngày 15/6/2007 của Môi
trường, hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày
25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường, hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;


4
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường, quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về
lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành một số điều Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu
tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khắc gắn liền với đất;
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn
một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định về hồ sơ giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
1.1.2. Các văn bản pháp quy của địa phương có liên quan đến công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Quyết định số 1700/QĐ-UBND ngày 13/6/2008 của UBND tỉnh Thanh Hóa
về việc ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất
trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.


5
- Quyết định số 4194/2012/QĐ-UBND ngày 13/12/2012 của UBND tỉnh Thanh
Hóa về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa năm 2013;
- Quyết định số 4515/2013/QĐ-UBND ngày 18/12/2013 của UBND tỉnh Thanh
Hóa về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa năm 2014;
- Quyết định số 178/2014/QĐ-UBND ngày 14/01/2014 của UBND tỉnh Thanh
Hóa về việc sửa đổi, bổ sung quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
- Quyết định số 4463/QĐ-UBND ngày 12/12/2014 của UBND tỉnh Thanh Hóa
về việc ban hành quy định hạn mức đất ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đất ở; hạn
mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất trống đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc

nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
- Quyết định số 4545/2014/QĐ-UBND ngày 18/12/2014 về việc quy định bảng
giá đất thời kỳ 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
- Quyết định số 4949/2015/QĐ-UBND ngày 27/11/2015 của UBND tỉnh Thanh
Hóa về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
- Quyết định 4655/QĐ-UBND ngày 04/12/2017 của UBND tỉnh Thanh Hóa về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định về hạn mức giao đất ở; diện tích tối thiểu
được tách thửa đối với đất ở; hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước
thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa
ban hành kèm theo quyết định số 4463/QĐ-UBND ngày 12/12/2014 của UBND tỉnh.
1.2. Cơ sở lý luận
1.2.1. Quản lý nhà nước về đất đai
1.2.1.1. Khái niệm
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng phát triển
đất nước, được quản lý theo pháp luật. Quản lý Nhà nước về đất đai là một dạng quản
lý cụ thể của quản lý Nhà nước đối với lĩnh vực của xã hội là đất đai. Đó là nghiên cứu
toàn bộ những đặc trưng của đất đai nhằm nắm chắc về số lượng, chất lượng từng loại
đất của từng vùng, từng địa phương theo đơn vị hành chính ở mỗi cấp. Từ đó có định
hướng về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất từ Trung ương đến địa phương thành một


6
hệ thống quản lý đồng bộ, thống nhất, tránh tình trạng phân tán đất, sử dụng không
đúng mục đích, quy hoạch treo làm ảnh hưởng chung đến sự phát triển kinh tế - xã hội
của đất nước.
Điều 53, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013
khẳng định “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển,
vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài
sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản

lý”. Điều 4, Luật Đất đai năm 2013 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [6] Điều này đã khẳng định tính chất
quan trọng của đất đai, đồng thời đây là cơ sở pháp lý để Nhà nước thống nhất quản lý
đất đai nhằm đưa chính sách quản lý và sử dụng đất đúng đối tượng, đúng mục đích và
có hiệu quả. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm 15 nội dung tại Điều 22,
Luật Đất đai năm 2013 bao gồm: (1) Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản
lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó, (2) Xác định địa giới hành chính,
lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính, (3) Khảo sát, đo đạc,
lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất, (4) Quản lý quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, (5) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục
đích sử dụng đất, (6) Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất, (7)
Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, (8) Thống kê, kiểm kê đất đai,
(9) Xây dựng hệ thống thông tin đất đai, (10) Quản lý tài chính về đất đai và giá đất,
(11) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, (12)
Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật
về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai (13) Phổ biến, giáo dục pháp luật về
đất đai, (14) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý
và sử dụng đất đai, (15) Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
1.2.1.2. Đối tượng, mục đích, yêu cầu của quản lý nhà nước về đất đai
* Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai gồm 2 nhóm:
- Các chủ thể quản lý đất đai và sử dụng đất đai;


7
- Đất đai.
* Quản lý nhà nước về đất đai nhằm mục đích:
- Bảo vệ quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất;

- Đảm bảo sử dụng hợp lý quỹ đất đai của quốc gia;
- Tăng cường hiệu quả sử dụng đất;
- Bảo vệ đất, cải tạo đất, bảo vệ môi trường.
* Yêu cầu của công tác quản lý đất đai là phải đăng ký, thống kê đất đai đầy đủ
theo đúng quy định của pháp luật đất đai ở từng địa phương theo các cấp hành chính.
1.2.1.3. Vai trò của đất đai
Theo Luật Đất đai 1993 "Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở
kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng.
Quản lý nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triển kinh tế,
xã hội và đời sống nhân dân. Thông qua hoạch định chiến lược quy hoạch, lập kế
hoạch phân bố đất đai có cơ sở khoa học nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội của
đất nước; đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao; giúp cho nhà
nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có biện pháp hữu hiệu để
bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả.
- Vai trò của đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội. Tuy nhiên
đối với từng ngành cụ thể thì đất đai có vị trí, vai trò khác nhau.
Trong ngành công nghiệp (trừ ngành khai khoáng), đất đai làm nền tảng, làm
địa điểm, làm cơ sở để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh
doanh. Khi xây dựng một nhà máy, đầu tiên phải có địa điểm, diện tích đất đai trên cơ
sở đó mới xây dựng được các nhà xưởng, bến bãi, nhà làm việc, khuôn viên đi lại
trong nội bộ…
Đối với ngành nông nghiệp, đất đai có vị trí đặc biệt. Nó không những là chỗ
đứng, chỗ tựa để lao động, mà nó còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng và
thông qua sự phát triển của sản xuất trồng trọt mà cung cấp thức ăn cho gia súc, là nơi
chuyển dần hầu hết tác động của con người vào cây trồng.


8

1.2.2. Đăng ký đất đai
1.2.2.1. Khái niệm
Đăng ký đất đai là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất
xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
1.2.2.2. Các giai đoạn của đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn: Đăng ký ban đầu và đăng ký biến
động đất đai.
Giai đoạn 1: Đăng ký ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi
cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho tất cả chủ sử dụng đất có đủ điều kiện.
Giai đoạn 2: Đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn
thành đăng ký đất đai ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của
hồ sơ địa chính đã thiết lập.
Để đảm bảo đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được yêu cầu kỹ
thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mục tiêu
đề ra là phải triển khai thực hiện một cách đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban
hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai, đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch
sử dụng đất, phân hạng và định giá đất, thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh
chấp đất đai.
1.2.3. Hồ sơ địa chính
Theo quy định tại khoản 1, Điều 96, Luật Đất đai năm 2013: Hồ sơ địa chính
bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa
đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.[6]
Theo Điều 4, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định thành phần hồ sơ địa chính gồm:
“1. Địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính
được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu sau đây:
a) Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai;
b) Sổ địa chính;

c) Bản lưu giấy chứng nhận.


9
2. Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính gồm có:
a) Các tài liệu quy định tại điểm a và điểm c khoản 1 Điều này lập dưới dạng
giấy và dạng số (nếu có);
b) Tài liệu quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được lập dưới dạng giấy hoặc
dạng số;
c) Sổ theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy”.
1.2.3.1. Bản đồ địa chính
Theo mục 13, Điều 4, Luật Đất đai 2013: Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện
các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường,
thị trấn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.
1.2.3.2. Sổ mục kê đất đai
Sổ mục kê đất đai là sổ ghi về thửa đất, về đối tượng chiếm đất nhưng không có
ranh giới khép kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đến quá trình sử dụng
đất. Sổ mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa đất và
phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai.
1.2.3.3. Sổ địa chính
Sổ địa chính là sổ ghi về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử
dụng và tình trạng sử dụng đất của người đó. Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử
dụng đất của người sử dụng đất và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng
người sử dụng đất.
1.2.3.4. Bản lưu giấy chứng nhận
Theo Điều 22, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định.
“1. Bản lưu giấy chứng nhận dạng số được quét từ bản gốc giấy chứng nhận
trước khi trao cho người sử dụng đất để lưu trong cơ sở dữ liệu địa chính.
2. Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì lập hệ thống bản lưu

giấy chứng nhận ở dạng giấy, bao gồm:
a) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản màu trắng) được cơ quan có thẩm
quyền ký để lưu theo quy định tại Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày


10
01/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trưởng Bộ
Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (bản màu xanh)
được cơ quan có thẩm quyền ký để lưu theo quy định tại Nghị định số 60/CP ngày
05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị;
c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được sao để lưu theo quy định tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT và
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở
hữu công trình xây dựng do người sử dụng đất nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến
động được sao theo hình thức sao y bản chính, đóng dấu của cơ quan đăng ký đất đai
tại trang 1 của bản sao giấy chứng nhận để lưu.
3. Khi xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính mà chưa quét bản gốc giấy chứng nhận
thì quét bản lưu giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều này; khi thực hiện đăng ký
biến động thì quét bản gốc giấy chứng nhận để thay thế”.
1.2.3.5. Sổ theo dõi biến động đất đai
Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ để ghi những biến động về sử dụng đất trong
quá trình sử dụng đất. Nội dung sổ theo dõi biến động đất đai gồm tên và địa chỉ của
người đăng ký biến động, thời điểm đăng ký biến động, số thứ tự thửa đất có biến
động, nội dung biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng (thay đổi về thửa đất,
về người sử dụng, về chế độ sử dụng đất, về quyền của người sử dụng đất, về giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất).
1.2.3.6. Sao, quét giấy chứng nhận để lưu
Việc sao, quét giấy chứng nhận được thực hiện theo Điều 22, Thông tư số
23/2014/TT-BTNMT, ngày 19/5/2014 cả Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.


11
1.2.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.2.4.1. Khái niệm
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất. [6]
1.2.4.2. Những quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một
mẫu thống nhất trong phạm vi cả nước đối với tất cả các loại đất.
- Phôi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường
phát hành.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng
tổ chức đồng quyền sử dụng.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại
diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách
nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.

Chính phủ quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với
nhà chung cư, nhà tập thể.
* Theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường, quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Nay được thay thế bởi Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013


12
và Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường, quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành
theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi
trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen,
gồm các nội dung sau đây:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên
người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành
giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen;
dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng
sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký giấy chứng nhận và
cơ quan ký cấp giấy chứng nhận; số vào sổ cấp giấy chứng nhận.
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận".
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi

sau khi cấp giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp giấy chứng
nhận; mã vạch.
- Trang bổ sung giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ
sung giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành giấy chứng nhận; số vào sổ cấp
giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận" như trang
4 của giấy chứng nhận.
1.2.4.3. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
a. Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở
hữu toàn dân đối với đất đai.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại điện chủ sở hữu thống nhất
quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách hợp lý, đầy đủ, tiết kiệm và có hiệu


13
quả cao. Nhà nước chỉ giao cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình và người sử dụng đất
được hưởng các quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ theo quy định của
pháp luật.
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng,
đăng ký đất sẽ quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước với người sử dụng
đất. Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cung cấp thông tin một
cách đầy đủ và cơ sở pháp lý để xác định các quyền của người sử dụng nhằm bảo vệ
khi có tranh chấp xẩy ra, đồng thời đưa ra những quy định về nghĩa vụ mà người sử
dụng đất phải tuân thủ như nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai một cách hiệu quả,
nghĩa vụ tài chính khi sử dụng đất.
b. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ
quỹ đất đai, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả
cao nhất.
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích nằm trong phần
lãnh thổ của quốc gia. Vì vậy Nhà nước muốn quản lý đất đai cần phải nắm rõ các
thông tin về tình hình sử dụng đất. Các thông tin cần thiết để quản lý nhà nước về đất

đai gồm có:
- Đối với đất đai Nhà nước giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm: tên
chủ sử dụng, kích thước, diện tích, vị trí, hình thể, hạng đất, mục đích sử dụng, thời
hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi và cơ sở pháp lý của
những thay đổi đó.
- Đối với đất chưa có người sử dụng đất thì Nhà nước cần nắm các thông tin
như là: vị trí, diện tích, hạng đất.
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Thửa đất
là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý. Dựa vào
những thông tin này để thực hiện việc đăng ký đất, thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính
đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất. Nhà nước dựa vào những thông tin đó sẽ quản lý
được tình hình sử dụng đất và những biến động đất đai.
c. Đăng ký đất đai là nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai.


14
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng
nhận, đây là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà
nước về đất đai khác như:
Ban hành và xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng
đất. Các văn bản này sẽ là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký thực hiện đúng đối tượng.
đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất.
Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ hành chính bản đồ địa chính.
Thông qua việc đăng ký đất đai của người sử dụng đất để từ đó Nhà nước sẽ xác định
được ranh giới giữa các quận, huyện.
Công tác điều tra, đo đạc, đánh giá, phân hạng, lập bản đồ hiện trạng sử dụng
đất: Dựa vào kết quả điều tra, đo đạc sẽ xác định được hình thể, vị trí, diện tích, loại
đất, kích thước, tên chủ sử dụng đất, đồng thời dựa vào việc phân hạng và định giá để
xác định được nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: kết quả quy hoạch và lập kế
hoạch là căn cứ đảm bảo việc sử dụng đất một cách ổn định, hợp lý, có hiệu quả cao
giúp cho việc đăng ký một cách nhanh chóng. Đồng thời dựa vào đăng ký hiện trạng
sử dụng thì Nhà nước sẽ nghiên cứu lập ra quy hoạch phù hợp với hiện trạng hơn.
Công tác giao đất, cho thuê đất: Khi có quyết định giao đất, cho thuê đất sẽ tạo
lập cơ sở pháp lý ban đầu cho người được giao đất thực hiện nghĩa vụ tài chính và sau
khi đăng ký, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lúc đó mới chính thức
có sự ràng buộc pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất.
Công tác thống kê, kiểm kê đất đai: Dựa vào những số liệu thu thập trong việc
đăng ký đất đai sẽ giúp cho việc thống kê, kiểm kê chính xác, đạt hiệu quả cao.
Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai: Trong quá trình thực hiện
đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp giúp xác định
đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại trong quá khứ.
Để hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ta cần triển khai thực hiện các nội dung này một cách đồng bộ, kết
hợp chặt chẽ với nhau giúp cho việc cung cấp các thông tin một cách chính xác, đầy