Đánh giá mức độ hài lòng của người dân đối với nhà tái định cư tại khu đô thị mới Thủ Thiêm : Luận văn Thạc sĩ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
--------------

DƯƠNG THIỀU LỆ THU

ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ HÀI LÒNG
CỦA NGƯỜI DÂN
ĐỐI VỚI NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ
TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI THỦ THIÊM

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
--------------

DƯƠNG THIỀU LỆ THU

ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ HÀI LÒNG
CỦA NGƯỜI DÂN
ĐỐI VỚI NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ
TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI THỦ THIÊM
Chuyên ngành: Tài Chính Nhà nước
Mã số: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS TS. SỬ ĐÌNH THÀNH

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012


LỜI CAM ĐOAN
Tôi: DƯƠNG THIỀU LỆ THU
Xin cam đoan rằng:
- Đây là công trình do chính bản thân tôi nghiên cứu và trình bày.

- Các số liệu thu thập và kết quả nghiên cứu được trình bày trong đề tài
này là trung thực.

- Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung của đề tài nghiên cứu.


LỜI TRI ÂN
Tôi xin chân thành tri ân.
Quý Thầy Cô giảng dạy ở bộ môn cơ bản đã giúp tôi trang bị đầy đủ và
tốt hơn những kiến thức cơ bản trước khi đi vào những môn chuyên ngành;
Quý Thầy Cô khoa Tài chính Doanh nghiệp, khoa Tài chính Nhà nước đã
giúp chúng tôi tìm hiểu và mở rộng hơn những kiến thức chuyên ngành.
Ban Quản lý Đầu tư Xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm và Ban Quản
lý Công trình Thủ Thiêm đã tạo mọi điều kiện thuận lợi để tôi tham gia học
chương trình đào tạo sau đại học.
Thầy Phó giáo sư Tiến sĩ Sử Đình Thành trưởng khoa Tài chính Nhà
nước trường Đại học Kinh tế Tp. HCM đã tận tâm giảng dạy và hướng dẫn tôi
hoàn thành cuốn luận văn tốt nghiệp này.
Cuối cùng tôi xin chân thành cảm ơn các anh chị em cùng khóa lớp cao

học K18 trường Đại học Kinh tế và các đồng nghiệp tại Ban Quản lý Công
trình Thủ Thiêm đã hổ trợ, động viên và giúp đỡ tôi.


MỤC LỤC

Trang
Lời cam đoan.
Lời cảm ơn.
Mục lục.
Danh mục các chữ viết tắt.
Danh mục các bảng, biểu, đồ thị
Phần mở đầu .................................................................................................. 01
CHƯƠNG I: KHUNG LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ... 05
1.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở ............................................................ 05
1.1.1. Khái niệm nhà ở ............................................................................. 05
1.1.2. Đâc điểm nhà ở .............................................................................. 06
1.2. Sự hài lòng của người dân đối với nhà ở ................................................. 07
1.2.1. Khái niệm sự hài lòng đối với nhà ở .............................................. 07
1.2.2. Các yếu tố tác động đến sự hài lòng đối với nhà ở ........................ 08
1.3. Chính sách công về nhà ở tái định cư ...................................................... 10
1.3.1 Khái niệm chính sách tài chính công .............................................. 10
1.3.2 Chính sách đất xây dựng nhà tái định cư ...................................... 14
1.4. Mô hình lý thuyết của đề tài nghiên cứu ................................................. 16
1.4.1. Đặc điểm nhà ở ............................................................................. 16
1.4.2. Vị trí chung cư .............................................................................. 17


1.4.3. Đặc điểm nhân khẩu ....................................................................... 18
Kết luận chương I ………………………………………………………20

CHƯƠNG II: ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH NHÀ
Ở TÁI ĐỊNH CƯ TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI THỦ THIÊM ....................... 21
2.1. Chính sách nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh hiện nay .................................... 21
2.2. Cơ sở pháp lý thực hiện chính sách nhà ở tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm24
2.3. Đánh giá kết quả thực hiện chính sách nhà ở tái định cư tại Khu đô thị
mới Thủ Thiêm ........................................................................................ 27
Kết luận chương II .......................................................................................... 32
CHƯƠNG III: THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU ............................................... 33
3.1. Thiết kế nghiên cứu ................................................................................ 33
3.1.1. Phương pháp nghiên cứu .......................................................... 33
3.1.2. Quy trình nghiên cứu ................................................................ 34
3.2. Nghiên cứu chính thức ............................................................................ 35
3.2.1. Các biến sử dụng trong nghiên cứu của mô hình ....................... 35
3.2.2. Mã hóa dữ liệu ............................................................................ 39
3.2.3 Kết quả phân tích thực nghiệm ................................................... 39
Kết luận chương III ........................................................................................ 41
CHƯƠNG IV: PHÂN TÍCH THỰC NGHIỆM ......................................... 43
4.1. Thông tin mẫu nghiên cứu ...................................................................... 43
4.2. Kết quả phân tích dữ liệu......................................................................... 55
4.2.1 Kết quả hồi quy ........................................................................... 55


4.2.2 Kiểm định độ phù hợp chung của mô hình................................. 57
4.2.3 Kiểm định các giả thuyết mô hình .............................................. 58
4.2.4 Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến .........................................59
4.2.5 Kiểm định hiện tượng tự tương quan .........................................60
4.2.6 Kiểm định hiện tượng phương sai của sai số thay đổi ...............60
4.2.7 Kiểm định phân phối chuẩn phần dư .........................................61
4.3 Kết quả mô hình ...................................................................................... 63
Kết luận chương IV ......................................................................................... 64

CHƯƠNG V: KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH ........................... 65
5.1 Kết luận .................................................................................................... 65
5.2 Gợi ý chính sách ....................................................................................... 69
5.3 Hạn chế của đề tài và hướng nghiên cứu tiếp theo .................................. 72
Kết luận chương V…………………………………………………………..73
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

APAL

: Cao ốc An Phúc An Lộc, phường An Phú, Quận 2, Tp.HCM

ĐTM

: Đô thị mới

ĐTXD

: Đầu tư xây dựng

QLCT

: Quản lý công trình

QLDA

: Quản lý dự án

TML

: Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi, phường Thạnh Mỹ Lợi, Quận 2,
Tp. HCM

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

TP.HCM

: T.p Hồ Chí Minh.

UBND

: Ủy ban nhân dân.


DANH MỤC HÌNH VẼ VÀ BẢNG BIỂU
I/ HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ.
Hình 1.1: Mô hình nghiên cứu của Mastura Jaafar- Noor Liza Hasa Osman
Mohamad T. Ramayah (2004) [20].
Hình 1.2. Mô hình lý thuyết của đề tài
Hình 3.1. Quy trình thực hiện nghiên cứu
Hình 4.1a: Biểu đồ tần số Histogram
Hình 4.1b: Biểu đồ phân phối tích lũy P-P Plot
Hình 4.2: Kết quả mô hình các nhân tố ảnh hưởng sự hài lòng về nhà ở tái
định cư
II/ BẢNG BIỂU.

Bảng 2.1. Bảng kê chi phí đầu tư xây dựng dự án Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi.
Bảng 2.2. Bảng kê chi phí đầu tư xây dựng dự án Cao ốc An Phúc An Lộc
Bảng 3.1 Giải thích biến nghiên cứu trong mô hình
Bảng 4.1 Thống kê loại dự án
Bảng 4.2 Thống kê về diện tích căn hộ.
Bảng 4.3 Thống kê về thời gian định cư
Bảng 4.4 Thống kê về quyền sở hữu căn hộ
Bảng 4.5 Thống kê về vị trí dự án
Bảng 4.6 Thống kê về tuổi, số nhân khẩu, thu nhập bình quân hàng tháng của
hộ gia đình
Bảng 4.7 Thống kê về giới tính và tình trạng hôn nhân
Bảng 4.8 Thống kê về trình độ học vấn
Bảng 4.9 Thống kê trình độ học vấn theo vị trí dự án
Bảng 4.10 Thống kê về nghề nghiệp


Bảng 4.11 Thống kê về mức độ hài lòng về diện tích tại các lô chung cư
Bảng 4.12 Thống kê về tuổi, sự hài lòng về diện tích căn hộ và sự hài lòng về
nhà ở tái định cư theo vị trí chung cư
Bảng 4.13 Thống kê về vị trí chung cư và nghề nghiệp
Bảng 4.14 Thống kê về mức độ hài lòng đối với nhà ở
Bảng 4.15 Kết quả hồi quy của mô hình ban đầu
Bảng 4.16. Phân tích ANOVA
Bảng 4.17 Model Aummaryb
Bảng 4.18 Tổng hợp giả thuyết được chấp nhận sau khi kiểm định
Bảng 4.19 Kết quả kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến
Bảng 4.20 Kết quả kiểm định hiện tượng tự tương quan
Bảng 4.21 Tương quan hạng giữa phần dư với các nhân tố độc lập

1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề nghiên cứu
Quá trình đô thị hoá là một quy luật khách quan của quá trình phát triển
xã hội, xây dựng và phát triển các khu đô thị mới là một việc làm rất quan
trọng nhằm thay đổi bộ mặt đô thị theo hướng hài hòa và phát triển bền vững,
thu hút đầu tư để khai thác quỹ đất đô thị, tạo môi trường kinh doanh mới,
thúc đẩy quá trình đô thị hóa, phát triển kinh tế đô thị, tạo cơ sở chuyển dịch
cơ cấu kinh tế, tăng nguồn thu cho ngân sách, giải quyết một cách cơ bản về
nhu cầu nhà ở, đất ở đô thị, nâng cao mức sống cho người dân.
Thành phố Hồ Chí Minh là một trung tâm kinh tế lớn của cả nước, có
tốc độ phát triển kinh tế nhanh. Tuy nhiên, môi trường kinh doanh của thành
phố mặc dù đã được cải thiện đáng kể, nhưng còn nhiều hạn chế do kết cấu hạ
tầng phát triển chậm, thiếu những cơ sở hạ tầng của một thành phố hiện đại
như: quảng trường lớn, trung tâm tài chính - thương mại – dịch vụ, khu triển
lãm quốc tế, khu thể thao đa năng… Chính vì vậy, đề án xây dựng Khu đô thị
mới Thủ Thiêm trên địa bàn quận 2 nhằm đảm nhận vai trò giải quyết những
yêu cầu thực tiễn vừa cấp thiết, vừa lâu dài của thành phố là một nhu cầu tất
yếu, đúng như Nghị quyết đại hội Đảng bộ thành phố lần thứ VIII (tháng 12
năm 2005) đã khẳng định: Khu đô thị mới Thủ Thiêm là một trong những
chương trình, công trình kinh tế - xã hội mang tính đòn bẩy của thành phố,
mở ra cơ hội tăng tốc phát triển về mọi mặt và nâng cấp TP. Hồ Chí Minh
ngang tầm với các đô thị quốc tế hiện đại của khu vực. Để thực hiện kịp thời
tiến độ đầu tư xây dựng dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm, công tác đền bù
giải tỏa, tái định cư cho dân, sớm tạo quỹ đất phục vụ đầu tư xây dựng dự án
là việc làm cấp bách và vô cùng quan trọng. Việc triển khai xây dựng nhà ở


2

tái định cư trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã được lãnh đạo thành phố và
người dân rất quan tâm.
Thực tế trên cả nước, không ít dự án nhà tái định cư xuống cấp trầm
trọng về chất lượng, công tác quản lý nhà ở hạn chế, các dịch vụ phục vụ nhu
cầu đời sống hàng ngày của người dân sử dụng nhà ở tái định cư không được
các nhà quản lý quan tâm đầu tư đúng mức, đã làm cho người dân rất lo lắng
và băn khoăn khi buộc phải di dời và lựa chọn nhà ở tái định cư.
Ban Quản lý Đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm phối hợp với
các Sở, Ban ngành có liên quan, với sự chỉ đạo xuyên suốt và kịp thời của
Lãnh đạo thành phố đã luôn nổ lực để đẩy nhanh đầu tư xây dựng các dự án
nhà ở tái định cư, phục vụ cho công tác tái định cư nhằm sớm ổn định cuộc
sống cho người dân tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Thực hiện đề
tài: “Đánh giá mức độ hài lòng của người dân đối với nhà ở tái định cư tại
Khu Đô thị mới Thủ Thiêm” nhằm đưa ra các giải pháp hoàn thiện chính
sách công về nhà ở tái định cư sao cho hiệu quả hơn. Việc tái định cư cho
người dân tại các khu dân cư, ngoài việc giúp cho người dân sớm có cuộc
sống ổn định, đem đến cho người dân sự hài lòng thực sự đối với nhà ở tái
định cư, còn có ý nghĩa quan trọng trong việc đẩy nhanh tiến độ giải tỏa đền
bù, tạo quỹ đất cho các dự án đầu tư xây dựng tại các khu đô thị mới.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá kết quả thực hiện các chính sách nhà ở tái định cư tại Khu Đô
thị mới Thủ Thiêm.
- Phân tích mức độ hài lòng về nhà ở của người dân tái định cư tại Khu
Đô thị mới Thủ Thiêm.
- Đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện chính sách công về nhà ở tái
định cư.


3
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Đánh giá mức độ hài lòng đối với nhà ở tái định
cư.
Phạm vi nghiên cứu: Nhà ở tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
4. Dữ liệu nghiên cứu
Tác giả giới hạn dữ liệu nghiên cứu là một số căn hộ tại Khu dân cư
Thạnh Mỹ Lợi thuộc phường Thạnh Mỹ Lợi, Quận 2 và một số căn hộ tại Cao
ốc An Phúc An Lộc, phường An Phú, Quận 2.
Mẫu khảo sát được thực hiện đối với những người dân đang ở tại các
căn hộ tái định cư : Lô A, lô B và lô C, nhà liên kế thuộc Khu dân cư Thạnh
Mỹ Lợi ; Cao ốc An Phúc, An Lộc 1, An Lộc 2 thuộc Cao ốc An Phúc An
Lộc. Để tiến hành định lượng mỗi biến phải có ít nhất 05 ý kiến khảo sát
(Hair & ctg (1998)) [19], do đó, dựa vào Mô hình lý thuyết nghiên cứu và các
biến khảo sát, số phiếu khảo sát được dự kiến thực hiện khoảng 180 phiếu,
chiếm 10% số căn hộ đang ở tại các dự án nhà ở tái định cư do Ban Quản lý
ĐTXD Khu ĐTM Thủ thiêm làm chủ đầu tư xây dựng. (Hiện nay tổng căn hộ
ở Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi và Cao ốc An Phúc An Lộc là 1.761 căn hộ).
5. Phương pháp nghiên cứu
Sử dụng chương trình xử lý số liệu bằng excel, kết hợp với thống kê
mô tả và định lượng, sử dụng phương pháp hồi quy đa biến, ước lượng các hệ
số hồi quy, giải thích mức độ tương thích của mô hình để phân tích sự hài
lòng về nhà ở tái định cư. Phần mềm xử lý dữ liệu SPSS 16.0 được dùng
trong nghiên cứu này.
6. Kết cấu của Luận văn
- Phần mở đầu.
- Chương 1 : Khung lý thuyết và Mô hình nghiên cứu.


4
- Chương II : Đánh giá kết quả thực hiện chính sách nhà ở tái định cư
tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

- Chương III : Thiết kế nghiên cứu .
- Chương IV : Phân tích thực nghiệm.
- Chương V: Kết luận và gợi ý chính sách.


5

CHƯƠNG I : KHUNG LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH
NGHIÊN CỨU
1.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở.
1.1.1. khái niệm nhà ở
- Nhà ở
Nhà ở là nơi người dân trú ngụ và sinh sống, được xây dựng trên một
diện tích đất nhất định. Đất đai và nhà ở xây dựng trên đó được gọi là bất
động sản (real estate). Nhà ở là một hàng hóa đặc biệt, bởi lẽ nó bị giới hạn
bởi quỹ đất đai dành cho xây dựng nhà ở. Nhà ở có nhiều thuộc tính rất đặc
biệt. (Bùi Thị Mai Hoài - Sử Đình Thành (2011) [1])
+ Chất lượng tối thiểu: Mức độ tối thiểu của chất lượng nhà ở thường
được xem như một yếu tố cần thiết cho sự sinh sống của các cá nhân và hộ
gia đình. Còn nếu trên mức tối thiểu, thì dịch vụ nhà ở được cung cấp thông
qua hàng loạt các tiện nghi và chất lượng khác nhau.
+ Tính lâu bền: Nhà ở là loại hàng hóa có giá trị sử dụng lâu bền. Một
ngôi nhà có thể tồn tại qua nhiều thập kỷ hoặc thậm chí cả thế kỷ và đất gắn
với nhà ở thường không thể phá hủy. Nhà ở liên quan đến hai hợp phần: 1
hợp phần không thể nâng cấp (đất) và 1 hợp phần có thể nâng cấp (tòa nhà).
Do không thể di chuyển không gian của đất đai và tòa nhà, nên giá trị kinh
tế của nhà ở phụ thuộc vào địa điểm tọa lạc.
- Thị trường nhà ở
Thị trường nhà ở được mô hình hóa như là một thị trường hàng hóa tồn
kho (stock market). Cung thị trường nhà ở gồm khối lượng nhà ở đang hiện

hữu và khối lượng nhà ở phát triển mới. Lượng cung nhà ở trong một
khoảng thời gian nhất định được quyết định bởi khối lượng nhà ở tồn tại


6
trong thời gian trước đó trừ (-) khối lượng nhà ở hiện tại bị hư hỏng cộng
(+) khối lượng nhà ở được nâng cấp và tân trang lại (+) khối lượng nhà ở
xây mới.
Những chủ thể chính tham gia vào thị trường nhà ở:
+ Người sở hữu/ người sử dụng: Những người sở hữu hoặc người đi
thuê. Họ mua/ thuê nhà ở để đầu tư hoặc để sinh sống hoặc để khai thác kinh
doanh.
+ Người phát triển: Những người khai thác đất đai để xây dựng nhà ở,
tạo ra sản phẩm mới cho thị trường.
+ Người chuyên cải tạo nhà ở: Những người cung cấp nhà ở đã được
nâng cấp và tân trang lại cho thị trường.
+ Người xúc tác: Bao gồm ngân hàng, người môi giới, luật sư và
những tác nhân khác tạo điều kiện cho các giao dịch của thị trường nhà ở
diễn ra thuận lợi.
1.1.2. Đặc điểm nhà ở
Bất kỳ sự phân tích chính sách nhà ở nào đều cần phải được nhận thức
và xây dựng dựa trên các đặc điểm của nhà ở. Ba đặc điểm mang tính đặc
thù của nhà ở là: (i) tính không di chuyển về mặt không gian; (ii) tính lâu
bền; (iii) tính không đồng nhất sẽ ảnh hưởng đến chính sách nhà ở và cần
được xem xét chi tiết.
- Tính không di chuyển
Mọi người có thể di chuyển nhưng nhà ở thì không. Với lý do này, thì
địa điểm tọa lạc có ý nghĩa quan trọng cả về giá trị thị trường của nhà ở đó
và khía cạnh kinh tế- xã hội của hộ gia đình đang sinh sống. Những thay đổi
về sở thích địa điểm cung – cầu, và dẫn đến sự trục trặc trong ngắn hạn mà

qua nhiều năm mới có thể hiệu chỉnh. Điều này cho chính phủ sự lưu ý là:


7
khi xem xét bất kỳ chính sách nhà ở nào, cần phải xem xét cẩn thận ảnh
hưởng tức thời và ảnh hưởng dài hạn của chính sách.
- Tính lâu bền
Ở bất kỳ thời điểm nào, phần lớn số lượng nhà đều được sử dụng để ở
và tồn tại một số năm đáng kể. Vì thế tài sản nhà ở có tính lâu bền nhất định
và liên quan đến cấu trúc xây dựng. Tính lâu bền của nhà ở ảnh hưởng quan
trọng đến quyết định đầu tư của chủ sở hữu cho dù đầu tư để cho thuê hay
để ở. Nhà ở là loại tài sản tồn tại lâu nhưng không có nghĩa là không thay
đổi theo thời gian. Sự thay đổi này bao gồm các hoạt động từ sửa chữa nhỏ
đến sửa chữa lớn và xây dựng lại hoàn toàn. Những thay đổi như thế cần
phải có chi phí và thời gian để thực hiện.
- Tính không đồng nhất
Những đơn vị nhà ở khác nhau đáng kể về: (1) đặc điểm cư ngụ như quy mô,
kích cỡ, kiểu cách, chất lượng xây dựng… ; (2) đặc điểm vị trí chỗ ở, được
biểu hiện như: môi trường cộng đồng sống, tiếp cận dịch vụ công, gần nơi
làm việc…Vì thế tính không đồng nhất của thị trường nhà ở thể hiện ở chỗ thị
trường nhà ở bao gồm tập hợp các thị trường bộ phận : quy mô, địa điểm,…
1.2. Sự hài lòng của người dân đối với nhà ở
1.2.1. Khái niệm sự hài lòng đối với nhà ở.
Theo Varady & Preiser (1998) [28], sự hài lòng đối với nhà ở là sự cảm
nhận giữa nhu cầu và nguyện vọng của người dân và thực tế của bối cảnh nhà
ở hiện tại. Bên cạnh đó sự hài lòng đối với nhà ở cũng chính là mức độ thỏa
mãn kinh nghiệm của cá nhân hay của thành viên trong gia đình đối với tình
trạng nhà ở hiện tại như nhận định của McCray anh Day (1997) [21]. Còn
Satsangi & Kearns (1992) [24] nhận định rằng sự hài lòng đối với nhà ở là
một thái độ phức tạp. Nó bao gồm sự hài lòng với các đơn vị nơi ở và sự hài

lòng với hàng xóm và khu vực (Onobokun (1974) [23]). Theo Ogu (2002)


8
[22] thì khái niệm hài lòng về nhà ở được sử dụng để đánh giá nhận thức của
người dân và cảm nhận đối với các đơn vị nhà ở và đối với môi trường.
Tóm lại khái niệm sự hài lòng về nhà ở đã được sử dụng như một dự
báo quan trọng về nhận thức của một cá nhân về “chất lượng cuộc sống” nói
chung. (Campbell st al.,1976; trích dẫn Djebarni&Al-Abed,2000) [17].
1.2.2. Các yếu tố tác động đến sự hài lòng đối với nhà ở
Có nhiều ý kiến về các yếu tố tác động đến sự hài lòng đối với nhà ở đã
được nghiên cứu. Theodori (2001) [26], cho rằng sự hài lòng đối với nhà ở
bị ảnh hưởng bởi hàng loạt các yếu tố nhận thức khách quan và chủ quan.
Mối quan hệ giữa sự hài lòng cộng đồng với nhận thức cá nhân và sự gắn bó
với cộng đồng. Những cá nhân rất hài lòng với cộng đồng của họ sẽ có
nhiều khả năng cao hơn về mức độ hạnh phúc so với những người khác. Các
yếu tố về thu nhập, quyền sở hữu nhà và các hổ trợ xã hội cũng liên quan
tích cực đến mức tăng nhận thức tốt của người dân. Nghiên cứu của
Onibokun (1974) [23] đưa ra nhận định về điều kiện có thể ở được trong
một căn hộ bị ảnh hưởng không chỉ các yếu tố về kỹ thuật mà còn bị ảnh
hưởng bởi các yếu tố xã hội, cách ứng xử, văn hóa và những yếu tố khác
trong toàn bộ hệ thống môi trường xã hội.
Nhìn chung sự hài lòng đối với nhà ở bị tác động bởi nhiều yếu tố trong
hệ thống và sự tác động của các đặc điểm cơ bản của những người dân cư
ngụ. Kết quả nhận định được đưa ra về các yếu tố đã được nghiên cứu cho
rằng có tác động đến sự hài lòng đối với nhà ở bao gồm:
Theo Varady & Preiser (1998) [28] yếu tố tuổi, giới tính, thời gian cư
trú, kinh nghiệm về định cư, nhận thức chất lượng nhà ở hiện tại tác động
đến sự hài lòng của người dân đối với nhà ở. Thực tế còn có khác biệt về sự
hài lòng đối với nhà ở liên quan đến tình trạng hôn nhân gia đình của chủ

9
hộ, số lượng người trong hộ gia đình và quy mô gia đình (Tan & Hamzah
(1979) [25]) .
Trong các tài liệu nghiên cứu còn cho thấy rằng sự hài lòng của người
dân đối với nhà ở bị ảnh hưởng bởi hàng loạt các yếu tố về tình hình kinh tế
xã hội như thu nhập, giáo dục, nghề nghiệp và phúc lợi (Brown, 1993;
Freeman, 1998 trích dẫn trong Varady & Preiser (1998) [28]); Các đặc tính
về điều kiện vật lý của nhà ở, các điều kiện sống trong quá khứ cũng như sự
di dời khu dân cư và bố trí tái định cư (Yeh (1972) [29]). Nghiên cứu của
Varady& Carrozza (2000) [27] đưa ra nhận định rằng các dịch vụ về quản lý
dân cư tại các khu nhà ở của người dân cũng có tác động đáng kể đến sự hài
lòng của người dân đối với nhà ở.
Nghiên cứu của John Gilderbloom, Ph.D Michael D. Brazley,
Ph.D.,AIA and Zhenfeng Pan (2005) [18], về vùng lân cận và sự hài lòng
của dân cư đối với nhà ở, đã đưa ra kết luận là người dân thực sự hài lòng
với các yếu tố về nhà ở, vị trí nhà ở, khu phố và sự an toàn tại địa điểm nhà
ở của khu dân cư.
Tham khảo kết quả nghiên cứu của Mastura Jaafar và Noor Liza Hasa
Osman Mohamad T. Ramayah tại trường Đại học Sains của Malaysia (2004)
[20], với đề tài nghiên cứu “Các yếu tố quyết định mức độ hài lòng về nhà
ở: một nghiên cứu đối với dự án phát triển Khu dân cư của Tập đoàn phát
triển Penang (PDC)”. Đây là một nghiên cứu được dựa trên nền tảng các mô
hình nghiên cứu sự hài lòng về nhà ở và đặc thù riêng về nhà ở của Tập
đoàn Phát triển Penang (PDC) tại Malaysia. Mô hình nghiên cứu đưa ra gồm
3 yếu tố và 9 biến quan sát để thực hiện đề tài trên. Việc nghiên cứu các yếu
tố quyết định mức độ hài lòng đối với nhà ở của PDC liên quan đến 21.123
nhà ở tại các địa điểm khách nhau ở Đảo Penang và Seberang Perai.

10
=> Mô hình nghiên cứu của Mastura Jaafar và Noor Liza Hasa Osman
Mohamad T. Ramayah (2004) [20] được thể hiện như sau:
Đặc điểm nhà ở
(yếu tố nhà ở)
- Loại dự án.
- Đơn giá nhà ở.
- Diện tích căn hộ
- Thời gian cư trú.
- Quyền sở hữu.
Yeh (1972), Ogu (2002), Varady&
Carrozza (2000), Theodori (2001),
Morshidi, et al., (1999)

Vị trí nhà ở
(yếu tố địa lý)
- Vị trí địa lý của căn hộ

Sự hài lòng của
người dân đối với
nhà ở.

Varady& Carrozza (2000)
Đặc điểm nhân khẩu
(yếu tố con người)
- Tuổi.
- Giới tính.
- Thu nhập.
Morshidi, et.al.(1999), Varady

&Preiser (1998), Varady&Carrozza
(2000), Tan&Hamzah (1979)

Hình 1.1: Mô hình nghiên cứu của Mastura Jaafar- Noor Liza
Hasa Osman Mohamad T. Ramayah (2004) [20].
1.3. Chính sách công về nhà ở tái định cư
1.3.1. Khái niệm chính sách tài chính công
Mục đích của tài chính công là duy trì hoạt động của bộ máy nhà nước
để đảm nhiệm hiệu quả các chức năng của nhà nước đối với xã hội; Tài chính


11
công chủ yếu được thực hiện thông qua cơ chế quyền lực nhà nước mà không
phải là cơ chế thỏa thuận. Các quyết định về thu thuế hay phân bổ ngân sách
đều được thực hiện dưới hình thức quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Tài chính công, nguồn vốn chủ yếu mà nhà nước có được là từ sự
đóng góp không hoàn trả của cá nhân, tổ chức trong xã hội dưới hình thức
thuế và các hình thức khác, và sau đó, nguồn vốn này được phân bổ lại (tái
phân phối) cho xã hội. Hoạt động tài chính công phải tuân thủ chặt chẽ
nguyên tắc công khai minh bạch do liên quan đến tất cả các tổ chức, cá nhân
trong xã hội. Hoạt động tài chính công phải thể hiện nguyên tắc dân chủ trong
hoạt động của nhà nước, mà ở đó, mức độ tham gia và thụ hưởng của công
dân trong hoạt động tài chính nhà nước hầu như không phụ thuộc vào khả
năng đóng góp của bản thân họ.
Một giải pháp bất kỳ sau khi được chọn và có quyết định ban hành
(dưới các tên gọi khác nhau như Luật, Pháp lệnh, Quyết định, Nghị định,
Nghị quyết, Thông tư, Chính sách, Chương trình, …) được gọi là là Chính
sách công. Trong quá trình hoạt động thực hiện chính sách, từ những va chạm
trong thực hiện, chính sách có thể được điều chỉnh.
Ở các nước các chính sách nhằm thỏa mãn nhu cầu về nhà ở giá thành

thấp đều nhấn mạnh sự chú ý đến đất đai và cơ sở hạ tầng. Để có một tác
động rộng hơn tới sự phát triển các thành phố, Nhà nước phải tiếp tục đầu tư
trở lại cho việc phát triển đất và phát triển cơ sở hạ tầng. Quá trình đô thị hóa
diễn ra nhanh chóng, do đó yêu cầu nguồn vốn đầu tư cho nhà ở, hệ thống hạ
tầng cơ sở như giao thông, điện , nước, vệ sinh và hệ thống mạng lưới công
nghiệp và thương mại tăng lên nhanh chóng. Hiệu quả việc phân phối và sử
dụng các nguồn vốn đầu tư đô thị cho các hệ thống trên là yếu tố quan trọng
cho sự phát triển quốc gia và thành phố.


12
1.3.1.1. Chính sách tài chính công đối với người dân tái định cư
* Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng lập phương án
tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư : Cơ quan Tài chính chủ trì, phối
hợp với cơ quan Tài nguyên và Môi trường, các cơ quan liên quan cùng cấp
thẩm định phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và phương
án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải
phóng mặt bằng chuyển đến để trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt.
Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải được công khai theo đúng
quy định. (Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007).
* Các điều kiện người dân được bố trí nhà ở tái định cư: Hộ gia đình, cá
nhân bị thu hồi toàn bộ nhà ở, đất ở đủ điều kiện được bồi thường hoặc hỗ trợ
về đất theo giá đất ở; Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi toàn bộ hoặc một phần
diện tích nhà ở, đất ở mà không đủ điều kiện được bồi thường, hỗ trợ về đất
theo giá đất ở, phần diện tích nhà, đất còn lại không đủ điều kiện để ở hoặc
xây dựng nhà ở theo quy định nhưng không còn chỗ ở nào khác và có thời
gian trú một năm trở lên tại địa chỉ thu hồi đất và trước thời điểm thông báo
thu hồi đất theo quy định.
* Giá bán nhà chung cư tái định cư: Căn cứ quyết định phê duyệt thiết kế
kỹ thuật và tổng dự toán từng loại nhà của từng dự án của cấp có thẩm quyền

phê duyệt và mặt bằng giá khu vực, giá bán nhà tái định cư phải đảm bảo
nguyên tắc tính đủ chi phí xây dựng. Ủy ban nhân dân Thành phố ủy quyền
cho Sở Tài chính quyết định giá bán nhà tái định cư cho từng tầng, loại nhà,
vị trí của từng dự án cụ thể.
* Trường hợp diện tích đất giao tái định cư thực tế lớn hơn diện tích đất
bị thu hồi được bồi thường hoặc hỗ trợ theo giá đất ở thì diện tích chênh lệch
tăng phải nộp tiền sử dụng đất theo giá quy định nhân hệ số điều chỉnh.


13
* Hỗ trợ tái định cư: Khi Nhà nước thu hồi đất, hộ gia đình, cá nhân có
đủ điều kiện được bố trí một suất tái định cư loại lô đất hoặc căn hộ chung cư.
Trường hợp sau khi được hưởng khoản hỗ trợ chênh lệch mà tổng số tiền bồi
thường, hỗ trợ trong phương án vẫn chưa đủ nộp tiền sử dụng đất, tiền mua
nhà tái định cư, nếu có nguyện vọng và có đơn đề nghị thì được trả dần số tiền
còn thiếu theo quy định hiện hành của UBND Thành phố; Trường hợp không
nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cư thì được nhận tiền hỗ trợ bằng mức
chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu trên và tiền bồi thường, hỗ trợ.
(Luật Đất đai 26/11/2003).
1.3.1.2. Chính sách tài chính công đối với các nhà đầu tư xây dựng dự án
nhà tái định cư
Các chủ đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư được tạo mọi điều kiện và
hưởng nhiều ưu đãi khi thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư.
* Hình thức lựa chọn chủ đầu tư: Chủ đầu tư các dự án do Chủ tịch Uỷ
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án quyết định;
Việc lựa chọn nhà đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư xây dựng nhà ở được
tạo điều kiện và ưu đãi đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư
nước ngoài tại Việt Nam.
* Giá bán nhà ở: Do chủ đầu tư dự án xác định trên nguyên tắc bảo toàn
vốn.

* Thủ tục đầu tư và xây dựng. Đối với những khu vực đã có quy hoạch
chung và quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt thì chủ đầu tư dự án nhà ở được tạo điều kiện và ưu đãi chỉ cần lập một
bước báo cáo nghiên cứu khả thi. Trong trường hợp khu vực dự án đã có quy
hoạch chung, nhưng chưa có quy hoạch chi tiết do cơ quan có thẩm quyền phê
duyệt thì chủ đầu tư được phép lập quy hoạch chi tiết để trình duyệt đồng thời
với báo cáo nghiên cứu khả thi. Chi phí lập quy hoạch chi tiết được tính vào


14
tổng mức đầu tư của dự án. Các công trình, hạng mục công trình trong phạm
vi dự án nhà ở được ưu đãi đã có thiết kế kỹ thuật được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt thì được miễn cấp Giấy phép xây dựng.
* Huy động vốn đầu tư: Chủ dầu tư được huy động vốn ứng trước của
các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về nhà ở; được vay vốn của các tổ chức tín
dụng và áp dụng các hình thức huy động vốn hợp pháp khác theo quy định
của pháp luật; được Nhà nước xem xét cho vay vốn từ Quỹ hỗ trợ phát triển
hoặc được bảo lãnh tín dụng đầu tư theo quy định tại Nghị định số
43/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 6 năm 1999 của Chính phủ hoặc vay vốn từ
Quỹ phát triển nhà ở hoặc Quỹ phát triển đô thị. Ngoài ra, Thành phố Hồ Chí
Minh còn kiến nghị Trung ương cho phép áp dụng một số cơ chế chính sách
như phát triển nhà cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; ưu đãi cho
doanh nghiệp tham gia chương trình di dời nhà ở trên và ven kênh rạch thành
phố về mức vốn vay, thời gian vay ưu đãi có hỗ trợ từ lãi suất ngân hàng theo
quy định; có chính sách bắt buộc ngân hàng thương mại trên địa bàn thành
phố phải có dư nợ cho vay 5% hạn mức tín dụng, tham gia đầu tư vào việc tài
trợ vốn cho chương trình di dời nhà trên và ven kênh rạch.
1.3.2. Chính sách đất xây dựng nhà tái định cư
Nhà đầu tư hay người dân đều là những chủ thể bình đẳng trước luật
pháp. Vì vậy lợi ích chính đáng của họ đều phải được tôn trọng và bảo vệ như

nhau.
1.3.2.1. Chính sách đất xây dựng nhà tái định cư đối với người dân
Luật Đất đai sửa đổi hướng đến việc đền bù đất đai đảm bảo cuộc sống
lâu dài cho người dân mất đất. Các cơ quan quản lý nhà nước phải thực hiện
công khai, dân chủ trong việc thu hồi, chuyển nhượng, cấp đất để tránh những
tiêu cực có thể xảy ra. Các chính sách về đất xây dựng nhà ở bao gồm các nội
dung chủ yếu như sau:


15
* Ghi nợ tiền sử dụng đất: Các hộ gia đình, cá nhân chưa đủ khả năng
nộp tiền sử dụng đất được ghi nợ tiền sử dụng đất kèm theo hồ sơ xin cấp
Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ
giao đất tái định cư.
* Diện tích nền đất tái bố trí cho người dân theo thiết kế và quy hoạch
được duyệt và giải quyết bố trí theo nguyện vọng người dân. Phần diện tích
chênh lệch giữa diện tích tiêu chuẩn được hưởng và diện tích nền đất được bố
trí, người dân sẽ được nhận hỗ trợ bằng tiền theo quy định.
* Tiền sử dụng đất phân bổ và cân đối với chính sách giá bồi thường,
hỗ trợ tại nơi bị thu hồi đất. Ủy ban nhân dân Thành phố ủy quyền cho Sở Tài
chính quyết định giá bán nền tái định cư trên nguyên tắc bảo toàn vốn.
1.3.2.2. Chính sách đất xây dựng nhà tái định cư đối với nhà đầu tư xây
dựng dự án nhà tái định cư
* Sau khi các bên chuyển nhượng dự án hoàn thành nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm
trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho thuê đất, cấp mới Giấy chứng
nhận đối với trường hợp chuyển nhượng một phần dự án có sử dụng đất hoặc
chỉnh lý Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án
có sử dụng đất; Sở Tài nguyên và Môi trường ký hợp đồng thuê đất với bên
nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất.

* Chủ đầu tư dự án được ưu đãi về nộp tiền sử dụng đất và thuế sử
dụng đất như sau:
Chủ đầu tư dự án được miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây
dựng nhà chung cư cao tầng; Được giảm 50% tiền sử dụng đất xây dựng nhà
ở không phải là nhà chung cư cao tầng trong phạm vi dự án (nếu có); Được
miễn tiền sử dụng đất xây dựng các loại nhà ở, nếu dự án thuộc địa bàn có
điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn; Được chậm nộp