Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính và đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại văn phòng đăng ký một cấp huyện nhà bè, thành phố hồ chí minh (luận văn thạc sĩ khoa học)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

TRẦN MINH KHANG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ
ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TẢI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ MỘT CẤP HUYỆN NHÀ BÈ,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

HÀ NỘI - 2020


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

TRẦN MINH KHANG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ
ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TẢI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ MỘT CẤP HUYỆN NHÀ BÈ,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Quang Tuấn
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học

PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

PGS.TS. Trần Văn Tuấn

HÀ NỘI - 2020


LỜI CAM ĐOAN
Đề tài “Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính và đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn
liền với đất tại văn phòng đăng ký một cấp huyện Nhà Bè, thành phố Hồ
Chí Minh” là công trình do chính tác giả tìm hiểu, nghiên cứu và thực hiện.
Những nội dung, ý tưởng của các tác giả khác trong các tài liệu tham
khảo đều được trích dẫn đầy đủ theo đúng quy định.
Tác giả chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính trung thực của Luận văn.
Tác giả

Trần Minh Khang

1


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến Quý Thầy,
cô Khoa Địa Lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên Hà Nội đã trang bị cho
tôi những kiến thức quý báu, giúp tôi tiếp cận tư duy khoa học, nghiên cứu,
phục vụ công việc.
Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc nhất tới giảng viên hướng dẫn là
PGS.TS. Phạm Quang Tuấn đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt
quá trình hoàn thành luận văn.
Cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ, động viên tôi hoàn
thành tốt nghiên cứu của mình.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luâ ân văn

Trần Minh Khang

2


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU................................................................................................................... 1
CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TÍNH PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG
KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO MÔ HÌNH VĂN
PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP...............................................................5
1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất....................5
1.1.1. Các khái niệm liên quan.......................................................................................5
1.1.2. Vai trò của đất đai.................................................................................................8

1.1.3. Vai trò của đăng ký đất đai và tài sản trên đất.....................................................10
1.1.4. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..................................................13
1.2. Cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho
hộ gia đình cá nhân ở nước ta..................................................................................15
1.3. Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá
nhân theo pháp luật hiện hành và theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp
................................................................................................................................. 23
1.3.1. Nội dung, trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu..............................................23
1.3.2. Trình tự, thủ tục công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân.............26
1.3.3. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động....................................................................29
CHƯƠNG II. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH, CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.................................................35
2.1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội huyện Nhà Bè.......................................35
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên...............................................................................35
2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội....................................................................................37
2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội.........................................39
2.2. Đặc điểm tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhà Bè............39
2.2.1. Hiện trạng và những thay đổi trong sử dụng đất.................................................39
2.2.2. Công tác lập kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của địa bà
huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh.......................................................................47

3


2.3. Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận theo mô hình Văn phòng
đăng ký đất đai một cấp trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh........49
2.3.1. Thực trạng nguồn nhân lực và cơ sở vật chất của Chi nhánh Văn phòng Đăng
ký đất đai huyện Nhà Bè...............................................................................................49

2.3.2. Công tác lập và cập nhật sổ sách hồ sơ địa chính từ 01/7/2015-01/7/2019.........53
2.3.3. Công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, cập nhật bản đồ địa chính số..............54
2.3.4. Tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến động trên địa bàn
huyện Nhà Bè từ 01/7/ 2015-01/7/2019........................................................................55
2.4. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác đănh ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và công tác
đăng ký biến động trên địa bàn huyện Nhà Bè........................................................65
2.4.1 Những thuận lợi trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận sau khi
thành lập văn phòng đăng ký một cấp: Giai đoạn 01/7/2015 đến 01/7/2019................65
2.4.2 Những khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận sau khi
thành lập văn phòng đăng ký một cấp: Giai đoạn 01/7/2015 đến 01/7/2019................66
CHƯƠNG 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.................................................73
3.1. Giải pháp về chính sách pháp luật....................................................................73
3.1.1. Giải pháp về tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết khiếu nại,
tố cáo............................................................................................................................ 74
3.1.2. Giải pháp về tăng cường tuyên truyền phổ biến nhận thức và pháp luật về đất
đai cho người dân.........................................................................................................77
3.2. Giải pháp về hoàn thiện hồ sơ địa chính bản đồ địa chính................................79
3.3. Giải pháp về cơ sở vật chất, trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện
đăng ký cấp giấy chứng nhận..................................................................................82
3.4. Giải pháp tài chính............................................................................................84
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................................85
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................88
PHỤ LỤC................................................................................................................ 90

4

DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2. 1. Thống kê nhân sự Chi nhánh Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Nhà Bè..........................................................................................................51
Bảng 2. 2. Thống kê công chức địa chính xây dựng của các xã, thị trấn trên địa bàn
huyện Nhà Bè..........................................................................................................51
Bảng 2. 3. Tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè.......................60
Bảng 2. 4. Kết quả cấp giấy chứng nhâ ân QSD đất ở lần đầu cho hô â gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyê ân Nhà Bè giai đoạn từ 01/7/2015 đến ngày 01/7/2019.........62
Bảng 2. 5. Kết quả thực hiện công tác đăng ký biến động, cấp giấy chứng nhận từ
ngày 01/07/2015 đến ngày 01/7/2019......................................................................63
Bảng 2. 6. Tổng hợp kết quả phiếu điều tra, khảo sát..............................................70

DANH MỤC HÌNH

Hình 2. 1. Sơ đồ hành chính huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh.....................35

5


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Luật Đất đai năm 2013, điều 4 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này". Và một trong những điều
kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
khi có giấy chứng nhận trừ trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều
168, trường hợp qui định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013.

Địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh có quá trình đô thị hóa diễn
ra mạnh mẽ đặc biệt, quá trình phát triển kinh tế xã hội, dịch vụ thương mại rất cao
dẫn đến việc chuyển dịch đất đai, mua bán, thế chấp, các hoạt động giao dịch về đất
đai trên địa bàn là rất đa dạng, sôi động và không kém phần phức tạp. Đi đôi với sự
phát triển đó dẫn đến việc quản lý hồ sơ địa chính là vô cùng khó khăn, do đó vấn
đề đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất ở là yêu cầu không thể thiếu trong việc quản lý Nhà nước về
đất đai. Theo thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015
về việc Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt
động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn
phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và
cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ
chức, cá nhân, lưu trữ và cập nhập các biến động về đất khi người sử dụng đất thực
hiện các quyền như: thế chấp, góp vốn, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê,
cho thuê lại, bảo lãnh... Nhu cầu sử dụng các quyền của người sử dụng đất là rất lớn
và liên tục đòi hỏi phải có một cơ quan chuyên trách về các lĩnh vực này. Hệ thống
văn phòng Đăng ký đất đai một cấp được thành lấp để giúp người dân thực hiện các
quyền trên.
Sau 5 năm triển khai thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất theo mô hình một cấp, để làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp nâng cao hơn
nữa hiệu quả của công tác đăng ký cấp giấy cần đánh giá thực trạng và ưu điểm, tồn
tại và khó khăn trong công tác đăng ký cấp giấy. Xuất phát từ lý do trên, học viên đã
chọn đề tài luận văn thạc sỹ “Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính và đăng ký cấp

1


giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn
liền với đất tại văn phòng đăng ký một cấp huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí

Minh”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Phân tích, đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính, tính hiệu quả của công tác
đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp làm cơ sở
cho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả, khắc phục những khó khăn của công
tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí
Minh.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận theo mô hình
văn phòng đăng ký đất đai một cấp.
- Khảo sát điều tra, thu thập tài liệu về: thực trạng hồ sơ địa chính, cơ sở vật
chất, trang thiết bị, nguồn nhân lực và thực trạng về công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Nhà Bè giai đoạn từ 01/7/2015 đến
01/7/2019.
- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
trên địa bàn huyện Nhà Bè giai đoạn từ 01/7/2015 đến 01/7/2019.
- Xây dựng phiếu điều tra xã hội với sự tham gia của cộng đồng về việc thực
hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận huyện Nhà Bè giai đoạn từ 01/7/2015
đến 01/7/2019.
- Phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai cũng
như thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa bàn
huyện Nhà Bè từ đó rút ra những điểm mạnh cũng như những tồn tại của công tác
đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận khi triển khai theo mô hình Văn
phòng đăng ký đất đai một cấp.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè theo mô hình Văn phòng đăng ký đất
đai một cấp.
4. Phạm vi nghiên cứu

2


Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên phạm vi ranh
giới hành chính thuộc huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh.
Phạm vi thời gian: Từ 01/7/2015 – 01/7/2019.
Phạm vi khoa học: Phân tích, đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính, công tác
đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện
Nhà Bè.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, khảo sát: Điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về
đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tài nguyên thiên nhiên, môi trường,
các số liệu thống kê, kiểm kê về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đối
với đất ở, phiếu điều tra khảo sát ý kiến của nhân dân về công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè tại thời điểm hiện trạng để phục vụ
cho việc nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra xã hội học: Xây dựng phiếu điều tra về tình hình
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè, tiến hành phân ra
các nhóm xã, thị trấn trên địa bàn huyện, gửi mẫu phiếu tới người dân tại khu vực
nghiên cứu để thu thập thông tin về tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận để tìm ra
những thuận lợi, khó khăn cũng như nguyên nhân trong công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận theo mô hình một cấp với tổng số 150 phiếu.
- Phương pháp chuyên gia: Lấy ý kiến đóng góp của các chuyên gia ở lĩnh
vực quản lý đất đai, đăng ký đất đai, trong đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè.
- Phương pháp kế thừa: Kế thừa các tài liệu, số liệu, bản đồ, hồ sơ địa chính
về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè để làm
cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài.
- Phương pháp thống kê, so sánh: Trên cơ sở các số liệu, tài liệu khảo sát,
thu thập được, tiến hành thống kê, lập biểu đồ, bảng biểu so sánh số liệu qua các các

năm để nắm bắt được tổng quan thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
theo mô hình một cấp trong giai đoạn từ 01/7/2015 – 01/7/2019.
- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Phân tích và đưa ra đánh giá
các tài liệu, số liệu về thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Từ đó tìm ra những tồn tại và nguyên nhân làm cơ sở cho việc đề xuất
các giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận theo mô
3


hình một cấp tại huyện Nhà Bè.
6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị, luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học và pháp lý của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chương 2: Phân tích thực trạng hồ sơ địa chính, công tác đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh.
Chương 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh.

4


CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TÍNH PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG
KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO MÔ HÌNH VĂN
PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP.
1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.1. Các khái niệm liên quan

1) Khái niệm về đất đai
Khác với “đất” (soil) thì “đất đai” (land) là một tổ hợp các dạng tài nguyên
thiên nhiên được đặc trưng bởi một lãnh thổ, một chất lượng của các loại đất , bởi
một kiểu khí hậu, một dạng địa hình , một chế độ thủy văn, một kiểu thảm thực
vật… là đơn vị lãnh thổ của việc bố trí đối tượng sản xuất, định cư và là phương
tiện sản xuất mà trước hết và rõ nhất là kinh tế nông-lâm-ngư nghiệp với dân cư và
xây dựng dân dụng... Khi nói đến đơn vị đất đai có nghĩa là 1 bộ phận không gian
lãnh thổ đó đã kèm theo người sở hữu hoặc người có quyền sử dụng và quản lý nó
[14].
Như vậy đất đai là đơn vị lãnh thổ có giới hạn theo chiều thẳng đứng bao
gồm: khí hậu, lớp đất phủ bề mặt( soil), thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nước,
tài nguyên nước ngầm và khoáng sản dưới lòng đất. Theo chiều nằm ngang đất đai
bao gồm: Địa hình, thủy văn kết hợp với các thành phần khác tạo lên mối quan hệ
trong chu trình vật chất và năng lượng giữa các hệ sinh thái trong tự nhiên hay hệ
sinh thái nông nghiệp cận kề [14].
Mặt khác, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, cố định về vị trí, giới hạn về
mặt không gian, nhưng lại vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai là một tài sản không
hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian
với điều kiện chúng ta phải quản lý chặt chẽ và sử dụng đất đai hợp lý.
Theo Các Mác, đất đai là tài sản tồn tại mãi mãi với loài người, là yếu tố
sống còn đối với sự tồn vong, phát triển của con người. Đất đai là điều kiện không
thể thiếu được trong quá trình sản xuất của con người cũng như sự phát triển của
các ngành kinh tế.
Như vậy, đất đai dưới hình thù là một dạng tài nguyên thiên nhiên hay là một
loại tài sản thì nó đều thể hiện vai trò và giá trị vô cùng to lớn của mình đối với con
người. Do đó, đã đặt ra yêu cầu cần phải quản lý và sử dụng hợp lý, hiệu quả đất

5

đai. Để là cơ sở cho việc này, Luật đất đai 2013 đã quy định: “Mọi đối tượng sử
dụng đất, được giao đất để quản lý phải bắt buộc thực hiện thủ tục đăng ký đất đai”.
2) Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ
và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ
pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản
lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo về quyền lợi hợp pháp của người sử dụng
đất.
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo
lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Đăng ký quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất là việc ghi vào hồ sơ địa chính
về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên một thửa đất xác định và cấp giấy
chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền
và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản đối với Nhà nước.
Theo xu thế phát triển kinh tế - xã hội dẫn tới những biến động liên tục về
việc sử dụng đất như chuyển mục đích sử dụng, thay đổi người có quyền sử dụng
đất, thu hồi đất, chuyển nhượng, thừa kế,...Do vậy công tác đăng ký đất đai là công
việc thường xuyên và liên tục.
Theo khoản 1 Điều 95 luật đất đai 2013: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người
sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
3) Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất.
Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất để
bảo vệ quyền và lợi ích của người có quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất.

6


Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là giấy tờ pháp ký thể hiện mối quan hệ ràng buộc pháp lý giữa người
sử dụng đất và Nhà nước. Theo luật đất đai 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng
đât bao gồm các loại: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đât ở nông
thôn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị, giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở nông thôn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyên dùng. Với từng trường
hợp riêng biệt Nhà nước có quy định cụ thể khác nhau về việc cấp GCN . Đối với
nhà ở, Nhà nước công nhận và bảo hộ hình thức sở hữu tư nhân, sở hữu nhà ở của
các tổ chức nên giấy chứng nhận dược cấp là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
chứ không đơn thuần là giấy chứng nhận sử dụng nhà ở nữa. Tùy theo đối tượng sở
hữu mà giấy chứng nhận được cấp là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đô thị,
nhà ở nông thôn thuộc sở hữu của hộ gia đình, cá nhân hay thuộc sở hữu của tổ
chức.
Theo luật đất đai 2013 [19]:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng
đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.
+ Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu

tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát
hành theo mẫu.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất.
+ Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
+ Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng
thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia
đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng.

7


+ Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho
người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
+ Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người
có trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.
+ Chính phủ quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đối với nhà chung cư, nhà tập thể.
+ Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì
không phải đổi giấy chứng nhận đó sang giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất theo quy định của Luật này. Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận
quyền sử dụng đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định
của Luật này.
1.1.2. Vai trò của đất đai
Khi nhắc đến đất đai, chúng ta thường nói đến vai trò và giá trị sử dụng của
đất đai. Hiến Pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2013 đã nêu

rõ: “ Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất
nước, được quản lý theo pháp luâ ât ”. Vì vậy, vai trò của đất đai là không thể cân đo,
đong đếm được, tuy nhiên đối với mỗi lĩnh vực khác nhau đất đai lại đóng vai trò và
ý nghĩa khác nhau [7].
Cụ thể:
- Về mặt chính trị:
Đất đai là một bộ phận của lãnh thổ quốc gia, nói đến chủ quyền của quốc
gia người ta nghĩ đến những bộ phần cấu thành lãnh thổ bao gồm : vùng trời , vùng
biển và đất liền. Xác định quy mô, diện tích, ranh giới đất đai của một đất nước tức
là xác định độc lập, chủ quyền và toàn vẹn lãnh thổ trên đất liền của quốc gia đó.
Chủ quyền lãnh thổ của một quốc gia là vô cùng thiêng liêng. Hàng ngàn năm lịch
sử, thế hệ ông cha đã hi sinh xương máu, hi sinh tất cả để bảo vệ từng tấc đất thiêng
liêng của dân tộc. Ngày nay, các cuộc chiến âm thầm vẫn tiếp tục diễn ra nhằm
tranh giành quyền sở hữu các vùng đất, vùng biển đảo. Nói như vậy, để thể hiện tầm
quan trọng vô cùng to lớn của đất đai, không chỉ đem lại sự sống, sự giàu có, sự
phồn thịnh cho con người mà nó còn thể hiện ý nghĩa dân tộc rất lớn, nó là sự tự tôn
của bất kỳ dân tộc nào trên thế giới. Như vậy, việc sở hữu và sử dụng đất đai như

8


thế nào cho hợp lý để đảm bảo sự phát triển ổn định, hòa bình luôn là vấn đề hết sức
quan trọng đối với mỗi quốc gia cũng như nhân loại và hơn hết là từng cá nhân [8].
-Về mặt tự nhiên:
Đất đai là món quà vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con
người, được hình thành trước khi loài người xuất hiện. Đất đai đóng vai trò quyết
định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người, nếu không có đất đai sẽ
không có bất kỳ một ngành sản xuất nào. Bởi mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt của
con người đều diễn ra trên đất. Trải qua hàng triệu năm tiến hóa từ khi tổ tiên của
chúng ta là loài vượn cổ qua quá phát triển, thích nghi với môi trường sống, từ đi lại

bằng bốn chi đến đi lại bằng hai chi và đứng thẳng trên mặt đất, từ nguồn cung thức
ăn phụ thuộc vào tự nhiên, đến khi con người biết sử dụng đất đai để sản xuất, tạo ra
nguồn cung thức ăn dồi dào mà không phải phụ thuộc vào những thứ có sẵn trong
tự nhiên. Từ việc lấy các hang động làm nơi ở, đến việc dựng nhà ở tại những nơi
thuận lợi cho việc đi lại và sản xuất. Tất cả các quá trình đó đều diễn ra trên đât đai.
Không có đất đai, con người cũng sẽ không xuất hiện và phát triển như ngày này.
Hay nói cách khác, không có đất đai thì sẽ không có loài người [9].
- Về mặt kinh tế- xã hội:
Đất đai tham gia mọi hoạt động kinh tế - xã hội của con người: tất cả các
hoạt động kinh tế, hoạt động xã hội của các thôn làng đến thành thị đều gắn liền với
đất đai và đều được xác định vị trí xác định . Đất đai còn là nguyên liệu, địa bàn cho
nhiều ngành sản xuất nông - công nghiệp đặc biệt là trong ngành xây dựng.
Đất đai kết hợp với các yếu tố khí hậu, thủy văn, địa hình, độ ẩm… hình thành nên
các vùng với những đặc trưng riêng về điều kiện tự nhiên và tạo cho từng vùng
những lợi thế riêng. Trên cơ sở những lợi đó những nhà quản lý sẽ tận dụng để quy
hoạch , phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng.
Đất đai tham gia mọi hoạt động sản xuất vật chất của con người: Tùy theo
từng ngành cụ thể, từng loại hình sản xuất mà vai trò của đất đai có vị trí khác nhau.
Nhưng tất cả các hoạt động đó đều lấy đất đai làm địa bàn. Đặc biệt đối với ngành
nông nghiệp, vai trò của đất đai vô cùng quan trọng, không chỉ là địa bàn sinh sống,
địa bàn xây dựng các công trình đất đai còn vừa là tư liệu lao động vừa là đối tượng
lao động, giúp con người tạo ra của cải vật chất, đáp ứng như cầu sống của mình.
Đất đai là môi trường sống, là nguồn cung cấp dinh dưỡng cho gần như tất cả các
loài thực vật trên trái đất. Cũng có thể nói rằng không có đất đai thì cũng không có
ngành nông nghiệp [10].

9


Mặt khác, đất đai còn là cái nôi của các bản sắc văn hóa của rất nhiều dân

tộc. Tùy từng vị trí, đặc điểm đất đai của từng vùng mà hình thành các tập tục, văn
hóa khác nhau từ quá trình sản xuất, sử dụng đất của người dân bản địa. Như vậy,
đất đai mang tính địa phương, là đăc trưng của từng vùng miền, là đặc trưng kinh tế
của vùng đó.
Đất đai là một nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia và trở thành một
loại tài sản không thể thiếu , có giá trị to lớn đối với mỗi cá nhân và cộng đồng. Để
làm cơ sở cho cơ quan quản lý Nhà nước nắm chắc thông tin và quản lý chặt chẽ
toàn bộ đất đai theo pháp luật, tù đó đưa ra những biện pháp quản lý và sửu dụng
đất có hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của NSDĐ.
1.1.3. Vai trò của đăng ký đất đai và tài sản trên đất
- Đối với Nhà nước:
+ Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam có quy định đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý để dảm bảo việc sử
dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả nhất. Nhà nước đảm bảo và bảo vệ
lợi ích hợp pháp của NSDĐ khi có tranh chấp, xâm phạm về đất đai, đồng thời giám
sát họ trong việc sử dụng đất cũng như thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy định
của pháp luật.
+ Đăng ký đất đai là điều kiện để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
trong phạm vi lãnh thổ nhằm sử dụng đất có hiệu quả: Nhà nước quản lý toàn bộ
các vấn đề liên quan tới đất đai đầy đủ, chặt chẽ tới từng thửa đất. Vì vậy Nhà nước
muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm bắt được tất cả các
thông tin về đất đai như tên chủ sử dụng ,diện tích, vị trí, mục đích sử dụng, thời
hạn sử dụng, nghĩa vụ và quyền hạn của người sử dụng đất, …tất cả các thông tin
này được thể hiện rõ ràng trong hồ sơ địa chính mà thực chất việc đăng ký đất đai
chính là việc thiết lập hồ sơ địa chính [11].
Như vậy, đăng ký đất đai là cơ sở, là căn cứ quan trọng nhất để Nhà nước
quản lý đất đai đến từng thửa đất trên phạm vi toàn bộ lãnh thổ như sau:
+ Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng
đất và sở hữu nhà: Các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà là
cho việc tiến hành kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận thực hiện đúng đối tượng,

đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và sở hữu nhà. Ngược
lại, những phát sinh xảy ra trong quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ
là cơ sở để yêu cầu việc điều chỉnh các văn bản chính sách cũ và ban hành các văn

10


bản pháp lý mới cho phù hợp với yêu cầu thực tế, tình hình sử dụng và quản lý đất
đai của từng địa phương.
+ Với công tác điều tra đo đạc đất: Kết quả của điều tra đo đạc là cơ sở khoa
học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử
dụng thực tế để phục vụ cho công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Ngược lại, quá trình kê khai đăng ký, cấp giấy
chứng nhận sẽ là quá trình kiểm tra kết quả đo đạc. Nếu phát hiện những sai sót sẽ
kịp thời điều chỉnh để đảm bảo tính chính xác của thông tin nhà đất. Góp phần xây
dựng hệ thống thông tin đất đai điện tử hoàn thiện và chính xác hơn.
+ Với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch
phát triển nhà ở: Kết quả của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triển
nhà là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất dựa theo nhu cầu sử dụng đất
của từng địa phương, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo cho việc sử
dụng đất ổn định hợp lý và hiệu quả. Qua công tác lập quy hoạch, kế hoạch, ta sẽ
lập ra bản đồ quy hoạch sử đụng đất, bản đồ hiện trạng sử dụng đất để dựa vào đó
người quản lý biết được nơi nào được phép cấp giấy chứng nhận, nơi nào không
được cấp, nhà ở được xây dựng như thế nào là phù hợp quy hoạch.Ngược lại thông
qua việc kê khai đăng ký đất đai và nhà ở nhà quản lý có thể kiểm kê tình hình sử
dụng đất và thống kê quỹ nhà ở hiện có từ đó làm cơ sở cho việc lập quy hoạch sử
dụng đất dài hạn (hoặc điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp) và lập kế hoạch phát
triển nhà trong tương lai sát với nhu cầu thực tế [12].
+ Với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của
cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở có thẩm quyền là cao nhất để xác

định nguồn gốc hợp pháp của của đất và nhà khi tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy
chứng nhận. Ngược lại hiện nay nhiều nơi ở nước ta nhân dân tự ý sử dụng đất và
xây dựng nhà ở khi chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhà đất sử dụng
từ trước mà không có giấy tờ hợp pháp. Đây là tồn tại do lịch sử quản lý đất đai để
lại. Vì vậy, thông qua việc kê khai đăng ký sử dụng đất và sở hữu nhà ở Nhà nước
đối chiếu với quy hoạch sử dụng đất và phát triển nhà hiện có. Nếu nhà đất đó phù
hợp với quy hoạch thì được Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất, đảm bảo hợp
pháp hoá toàn bộ đất đai tránh tình trạng đất đai của Nhà nước chưa giao cho chủ sử
dụng quản lý cụ thể bị bỏ hoang hoá, bị lấn chiếm trái phép mà Nhà nước không
quản lý được.

11


+ Đối với công tác phân hạng và định giá nhà đất: Kết quả phân hạng và
định giá nhà đất là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng
đất, sở hữu nhà trước và sau khi kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, đồng thời cũng là cơ sở để xác định quyền lợi và
trách nhiệm về tài chính của người sử dụng đất, sở hữu nhà trong quá trình sử dụng
như tiền bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, phá dỡ nhà để phục vụ cho
việc phát triển cơ sở hạ tầng như làm đường, xây dựng cầu.. hay lấy đất cho mục
đích an ninh quốc phòng..
+ Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở: Trong quá
trình thực hiện kê khai đăng ký để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp có vai trò rất quan
trọng trong việc giúp xác định đúng đối tượng đăng ký, kiểm tra thông tin nhà đất,
xử lý triệt để những tồn tại vướng mắc trong công tác xét duyệt cấp giấy chứng
nhận. Ngược lại khi đã kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất sẽ tạo lập được hệ thống sổ sách hồ sơ
nhà đất đầy đủ và rõ ràng giúp cho việc giải quyết các tranh chấp khiếu nại phát

sinh sau này một cách nhanh hơn, có chặt chẽ hơn [13].
- Đối với người sử dụng đất:
Đăng ký đất đai là quá trình thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa người sử dụng đất,
người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với Nhà nước, từ đó Nhà nước
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất:
+ Là cơ sở để NSDĐ yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai cũng như bảo vệ
đất, sử dụng đất hợp lý và hiệu quả.
+ Là cơ sở để NSDĐ được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình .
+ Là cơ sở để NSDĐ thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước, đặc
biệt là nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, thuế trước bạ, các loại thuế có liên
quan,…
Khi một thửa đất có các căn cứ pháp lý, nguồn gốc rõ rằng, người sử dụng
đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, thì đó chính cơ sở, là động lực
cho người sử dụng đất hoàn toàn yên tâm để sử dụng đất có hiệu quả, tận dụng tối
đa vai trò và giá trị của đất đai trong phát triển kinh tế, ổn định xã hội.
+ Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực và được áp dụng, hình thành nên
thị trường quyền sử dụng đất, trong đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở để người sử dụng đất tham gia

12


vào thị trường bất động sản cũng như cũng như thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn. Nhà ở lại là tài sản có giá lớn, do con người tạo ra nhằm thỏa mãn nhu cầu
của mình, vì vậy đã nảy sinh nhu cầu về quyền sở hữu nhà ở. Khi được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở thì chủ sử dụng có các quyền
bao gồm: quyền chiếm đoạt( quản lý nhà ở), quyền sử dụng (sử dụng nhà ở vào các
mục đích bất kỳ theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh tế), quyền định
đoạt ( quyết định số phận pháp lý của nhà ở như cho thuê, bán, cho mượn, tặng cho,
thừa kế, phá bỏ,…). Như vậy, khi đăng ký đất đai và tài sản trên đất, người sử dụng

đất có được đầy đủ tư cách pháp lý để tham gia thị trường bất sản với những giao
dịch dựa trên trên giấy chứng nhận, đồng thời Nhà nước bảo hộ quyền lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất.
- Đối với các ngành, lĩnh vực có liên quan:
+ Các thông tin từ việc đăng ký đất đai được cụ thể bằng GCN là cơ sở để
các ngân hàng cho phép khách hàng thực hiện quyền thế chấp, cho vay, bảo lãnh,
góp vốn,…
+ Đối với lĩnh vực kinh doanh, GCN là căn cứ để xác định việc góp vốn
bằng quyền sử dụng đất, đảm bảo tính pháp lý của việc góp vốn bằng quyền sử
dụng đất.
Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên
đất. Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ địa chính,
hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, thời
hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi trong quá trình sử
dụng và quản lý của những thay đổi này.
Theo Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013: Việc đăng ký nhằm “ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” chứ
không phải bó hẹp trong mục đích “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác
lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” như Luật Đất đai 2003. Do trước đây
chỉ khi có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất mới đăng ký
và việc thực hiện đăng ký cũng chưa đầy đủ, dẫn đến tình trạng lỏng lẻo trong quản
lý đất đai nhất là tình trạng giao dịch, chuyển nhượng không theo quy định.
1.1.4. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đối với Nhà nước:

13


Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng

các loại đất và chủ sở hữu nhà ở cũng như các tài sản khác gắn liền với đất. Đối với
mỗi loại đất, khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất đều công nhận quyền sử
dụng của người được giao đất, cho thuê đất thông qua việc các cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền cấp GCN cho người sử dụng đất.
Nhà và đất luôn luôn gắn liền với nhau. Do đó Nhà nước đã quy định cấp
đồng thời quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất trên cùng một
giấy chứng nhận. Chính vì điều này đã làm cho giá trị của đất và tài sản trên đất
tăng lên rất nhiều, tạo điều kiện thuận lợi trong việc quản lý, bảo quản cũng như các
giao dịch trên thị trường.
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là một nội dung công việc vô cùng quan trọng và cấp thiết
hiện nay trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Đặc biệt là ở các vùng đô thị,
việc hoàn thành công tác cấp GCN là công việc cấp bách do nhu cầu phát triển của
các đô thị, nhằm ổn định tình hình sử dụng đất, giải quyết các tranh chấp, vi phạm
về đất đai( những nơi xảy ra tranh chấp đất đai, lấn chiếm, chuyển mục đích sai quy
dịnh thường là những nơi chưa được cấp GCN).
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước nắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất,
thông tin thửa đất. Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thông qua việc cấp đổi GCN, qua đó Nhà nước kiểm soát được các giao dịch về đất
đai, giám sát cơ sở hạ tầng, các công trình xây dựng và nhà ở trên đất, từ đó có
những định hướng xây dựng kế hoạch sử dụng đất hợp lý cũng như quản lý đất đai
có hiệu quả.
Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất còn là căn cứ xác thực nhất trong việc đánh giá tính hợp lý
của hệ thống chính sách pháp luật về đất đai, hiệu quả quản trị hành chính công của
các cơ quan Nhà nước và ý thức chấp hành pháp luật của người dân.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất giúp Nhà nước quản lý tốt hơn đến các giao dịch trên thị trường bất

động sản, làm lành mạnh và minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản. Phục
vụ cho việc thu tiền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng. Khi Nhà nước

14


nắm bắt được các thông tin về thửa đất thì việc tính thuế sẽ trở lên chính xác và hiệu
quả, tránh tình trạng thất thu ngân sách.
-Đối với người sử dụng đất:
Ngoại việc được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp. Giấy chứng
nhận còn có nhiều trai trò quan trọng đối với người tham gia vào thị trường bất
động sản. Hiện nay, hầu hết các giao dịch trên thị trường bất động sản đều có đặc
điểm là thiếu thông tin, thiếu minh bạch. Những bất động sản đã được cấp giấy
chứng nhận tức là đã đăng ký thông tin, có tính pháp lý dược Nhà nước công nhận
và bảo hộ. Đó là cơ sở để người tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra được
quyết định đúng đắn. Đồng thời tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể huy
động vốn vay từ ngân hàng dựa vào hình thức thế chấp tài sản. từ đó khuyến khích
đầu tư, phát triển kinh tế, xã hội.
1.2. Cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
cho hộ gia đình cá nhân ở nước ta
Các văn bản pháp quy:
- Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013
- Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân năm 2003
- Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
- Luật Dân sự năm 2015.
- Luật hôn nhân gia đình năm 2014.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Thu tiền
sử dụng đất.

- Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ tư pháp –
Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Thông tư liên tịch số 09/2016/TT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2016 của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về đăng ký thế chấp quyền sử
dụng đất, tài gắn liền với đất.
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP về bổ sung, sửa đổi một số nghị định, quy định
chi tiết thi hành luật đất đai.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
TNMT -Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất;

15


- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
TNMT Quy định về hồ sơ địa chính;
- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015
của liên bộ về việc Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và
cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường
- Quyết định 36/2017/QĐ-UB của UBND thành phố Hồ Chí Minh về Ban
hành Quy định phối hợp giải quyết thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất; đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [19]
-Theo quy định tại điều 99 Luật đất đai năm 2013. Nhà nước cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
những trường hợp sau đây:
+ Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các
điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013.
+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu
lực thi hành.
+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử
dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.
+ Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất
đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
+ Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế.
+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
+ Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

16


+ Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền
sử dụng đất hiện có.
+ Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờvề
quyền sử dụng đất tại điều 100 luật đất đai 2013 quy định:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại
giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của
Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15
tháng 10 năm 1993.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho người sử dụng đất.
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo
quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ
về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

17


3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của

Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công
nhận kết quả hòa giải, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường
hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp
luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa
được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ
tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am,
từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này
và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là
đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều 102 Luật đất đai 2013 quy định Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất như sau:
1. Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử
dụng đúng mục đích.
2. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
được giải quyết như sau:
- Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng
mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;
- Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban
nhân dân cấp quận để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho
hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm

18