Ứng dụng mô hình thẻ điểm cân bằng (BSC) để đánh giá hiệu quả kinh doanh của Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2 (D2D)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

---------------

TRẦN THỊ KIM THU

ỨNG DỤNG MÔ HÌNH THẺ ĐIỂM CÂN BẰNG
(BSC) ĐỂ ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ KINH DOANH
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN
ĐÔ THỊ CÔNG NGHIỆP SỐ 2 (D2D)

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2020


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

--------------TRẦN THỊ KIM THU

ỨNG DỤNG MÔ HÌNH THẺ ĐIỂM CÂN BẰNG
(BSC) ĐỂ ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ KINH DOANH
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN
ĐÔ THỊ CÔNG NGHIỆP SỐ 2 (D2D)
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh( Hướng ứng dụng)
Mã số: 8340101

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS.Trần Đăng Khoa

TP.Hồ Chí Minh – Năm 2020


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ kinh tế “Ứng dụng mô hình thẻ điểm cân
bằng (BSC) để đánh giá hiệu quả kinh doanh của công ty Cổ phần phát triển đô thị
công nghiệp số 2 (D2D)” là kết quả nghiên cứu của cá nhân tôi, dưới sự hướng dẫn
của TS. Trần Đăng Khoa. Các số liệu trong bài là trung thực, tôi hoàn toàn chịu trách
nhiệm về tính trung thực của đề tài nghiên cứu này.
TÁC GIẢ

TRẦN THỊ KIM THU


MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH
TÓM TẮT
ABSTRACT
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
1. Lý do chọn đề tài ......................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ................................................................................... 3
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 3
4. Tình hình nghiên cứu .................................................................................................. 3

5. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................................. 4
6. Kết cấu của luận văn ................................................................................................... 5
CHƯƠNG 1: XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ ............................................................................. 6
1.1.Giới thiệu Công ty cổ phần Phát Triển Đô thị Công nghiệp Số 2 (D2D) ................. 6
1.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của đơn vị ...................................................... 6
1.1.1.1. Lịch sử hình thành ...................................................................................... 7
1.1.1.2. Quá trình phát triển ..................................................................................... 8
1.2. Sơ đồ tổ chức và chức năng của bộ máy quản lý .................................................... 8
1.2.1. Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý của Công ty D2D .............................................. 8
1.2.2. Chức năng nhiệm vụ bộ máy quản lý của công ty D2D.................................... 9
1.1.3. Lĩnh vực kinh doanh chủ yếu .......................................................................... 11
1.3 Xác định vấn đề ....................................................................................................... 12
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH 16
2.1. Khái quát về hiệu quả hoạt động kinh doanh ......................................................... 16
2.1.1. Khái niệm về hiệu quả hoạt động kinh doanh ................................................. 16


2.1.2. Khái niệm về phân tích hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp ................... 17
2.1.3. Ý nghĩa phân tích hoạt động kinh doanh ......................................................... 17
2.1.4. Vai trò của hiệu quả hoạt động đối với Công ty ............................................. 18
2.1.5. Một số phương pháp đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh ...................... 19
2.1.5.1. Phương pháp so sánh ................................................................................ 19
2.1.5.2. Phương pháp loại trừ ................................................................................ 19
2.1.5.3. Một số phương pháp khác ........................................................................ 19
2.2. Mô hình thẻ điểm cân bằng – BSC ........................................................................ 19
2.2.1. Sự ra đời mô hình thẻ điểm cân bằng .............................................................. 19
2.2.2. Khái niệm thẻ điểm cân bằng .......................................................................... 20
2.2.3 Nội dung mô hình BSC .................................................................................... 21
2.2.4. Vai trò của mô hình BSC ................................................................................ 22
2.2.5. Chỉ số đo lường cốt lõi – KPI .......................................................................... 22

2.3. Ứng dụng mô hình BSC và chỉ số KPI trong phân tích hiệu quả hoạt động kinh
doanh ............................................................................................................................. 23
2.3.1. Phương diện tài chính ...................................................................................... 23
2.3.2 Phương diện khách hàng .................................................................................. 26
2.3.3. Phương diện quy trình nội bộ .......................................................................... 28
2.1.4. Phương diện học tập và phát triển ................................................................... 30
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ CÔNG NGHIỆP SỐ 2. ............... 34
3.1. Giới thiệu sứ mệnh, tầm nhìn của công ty D2D .................................................... 34
3.2. Chiến lược của công ty D2D đến năm 2025 .......................................................... 35
3.3. Bản đồ chiến lược của công ty D2D ...................................................................... 37
3.4. Phân tích thực trạng hiệu quả hoạt động kinh doanh của công ty D2D ................. 38
3.4.1. Thực trạng trạng hiệu quả hoạt động kinh doanh của công ty D2D theo khía
cạnh tài chính ............................................................................................................. 38
3.4.2. Thực trạng trạng hiệu quả hoạt động kinh doanh của công ty D2D theo khía
cạnh khách hàng ........................................................................................................ 43


CHƯƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT
ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ
CÔNG NGHIỆP SỐ 2 (D2D) ..................................................................................... 62
4.1. Mục tiêu của Công ty CP Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2 ........................ 62
4.2. Các thước đo, chỉ tiêu và kế hoạch thực hiện các giải pháp ............................ 63
4.2.1 Nhóm giải pháp về tài chính ........................................................................................ 63
4.2.2 Nhóm giải pháp về khách hàng.................................................................................... 65
4.2.3 Nhóm giải pháp về quy trình nội bộ ............................................................................ 70
4.2.4 Nhóm giải pháp về học hỏi và phát triển ..................................................................... 74

4.3 Kế hoạch triển khai các giải pháp ....................................................................... 80
4.3.1 Kế hoạch triển khai nhóm giải pháp về tài chính ........................................................ 80

4.3.2 Kế hoạch triển khai nhóm giải pháp về khách hàng .................................................... 82
4.3.3 Kế hoạch triển khai nhóm giải pháp về quy trình nội bộ ............................................. 85
4.3.4 Kế hoạch triển khai nhóm giải pháp về học hỏi và phát triển ..................................... 87

TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
CHỮ VIẾT TẮT

TIẾNG VIỆT

BSC

Thẻ điểm cân bằng

BĐS

Bất động sản

CBNV

Cán bộ nhân viên

CNTT

Công nghệ thông tin

CP

Cổ phần

DA

Dự án

D2D

Công ty CP Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2

DT

Doanh thu

HĐKD

Hoạt động kinh doanh

HQKD

Hiệu quả kinh doanh

KCN

Khu công nghiệp

KDC

Khu dân cư

KPI

Chỉ số đo lường cốt lõi

TNHH
TS

Trách nhiệm hữu hạn
Tài sản

VCSH

Vốn chủ sở hữu

XDCB

Xây dựng cơ bản

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 1.1: Tình hình doanh thu, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu và tỷ suất lợi
nhuận trên tổng tài sản của công ty D2D từ năm 2015 đến năm 2018 ......................... 13
Bảng 2.1: Một số chỉ tiêu đo lường trong phương diện tài chính ............................... 244
Bảng 2.2: Bảng tổng hợp mục tiêu và thước đo của phương diện tài chính ................. 24

Bảng 2.3: Một số mục tiêu và thước đo của phương diện khách hàng ....................... 277
Bảng 2.4: Một số mục tiêu và thước đo của phương diện quy trình nội bộ................ 299
Bảng 2.5: Một số mục tiêu và thước đo của phương diện học hỏi và phát triển ........ 311
Bảng 3.1: Mô hình BSC của công ty D2D giai đoạn 2020 – 2025 ............................. 368
Bảng 3.2: Tỷ lệ tăng trưởng doanh thu của công ty D2D giai đoạn 2015 – 2018 ...... 399
Bảng 3.3: Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) của công ty D2D giai đoạn
2015 – 2018 ................................................................................................................... 40
Bảng 3.4: Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA) của công ty D2D giai đoạn 2015–
2018 ............................................................................................................................... 40
Bảng 3.5: Tỷ lệ hoàn vốn đầu tư (ROI) của công ty D2D giai đoạn 2015 – 2018 ..... 411
Bảng 3.6: Tỷ lệ chi phí trên doanh thu của công ty D2D giai đoạn 2015 – 2018....... 422
Bảng 3.7: Kết quả đánh giá tổng hợp mức độ hài lòng của khách hàng khi sử dụng dự
án khu dân cư tại công ty cổ phần phát triển đô thị công nghiệp số 2 (D2D) năm 2018.435
Bảng 3.8: Kết quả đánh giá tổng hợp mức độ hài lòng của khách hàng khi sử dụng dự
án khu chợ phố tại công ty cổ phần phát triển đô thị công nghiệp số 2 (D2D) năm
2018. .............................................................................................................................. 46
Bảng 3.9: Kết quả đánh giá tổng hợp mức độ hài lòng của khách hàng khi sử dụng hạ
tầng Khu công nghiệp tại công ty cổ phần phát triển đô thị công nghiệp số 2 (D2D)
năm 2018. .................................................................................................................... 477
Bảng 3.10: Số lượng khách hàng mới của công ty D2D từ năm 2015 – 2018 ........... 499
Bảng 3.11: Tỷ lệ % doanh thu của khách hàng mới trên tổng doanh thu của công ty
D2D từ năm 2015 – 2018 ............................................................................................ 499
Bảng 3.12: Tỷ lệ lợi nhuận tính trên khách hàng của công ty D2D từ năm 2015 – 201850


Bảng 3.13: Tỷ lệ các dự án KDC, khu chợ phố thực hiện đúng tiến độ được phê duyệt
của công ty D2D từ năm 2015 – 2018 ........................................................................ 522
Bảng 3.14: Tỷ lệ các dự án KDC, khu chợ phố chưa khai thác hết của công ty D2D từ
năm 2015 – 2018 ......................................................................................................... 522
Bảng 3.15: Tỷ lệ khách hàng khiếu nại về chất lượng và dịch vụ dự án KDC, khu chợ

phố của công ty D2D từ năm 2015 – 2018 ................................................................. 533
Bảng 3.16: Tỷ lệ BĐS của các dự án KDC, khu chợ phố chưa bán của công ty D2D từ
năm 2015 – 2018 ......................................................................................................... 544
Bảng 3.17: Tỷ lệ khách hàng phàn nàn về chất lượng, dịch vụ hạ tầng KCN của công
ty D2D từ năm 2015 – 2018 ........................................................................................ 555
Bảng 3.18: Tỷ lệ CBNV hoàn thành chương trình đào tạo của công ty D2D từ năm
2015 – 2018 ................................................................................................................. 577
Bảng 3.19: Phàn nàn của CBNV về chính sách, môi trường làm việc của công ty D2D
từ năm 2015 – 2018 ..................................................................................................... 588
Bảng 3.20: Kết quả tổng hợp về mức độ thỏa mãn của của nhân viên tại công ty cổ
phần phát triển đô thị công nghiệp số 2 (D2D) năm 2018. ......................................... 599


DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH
Trang
Sơ đồ 1.1: Sơ đồ cơ cấu , quản lý D2D ........................................................................... 8
Hình 2.1: Mô hình thẻ điểm cân bằng (BSC) ............................................................... 20
Hình 3.1: Bản đồ chiến lược của công ty D2D năm 2020 – 2025. ............................. 386


TÓM TẮT LUẬN VĂN
Lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu:
Hiện nay. Công ty CP Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2 (D2D) có nguồn tiền
nhàn rỗi nhiều, tốc độ phát triển về tổng tài sản, lợi nhuận, doanh thu và các chỉ tiêu về
hoạt động tài chính đều tăng nhưng hiệu quả hoạt động kinh doanh chưa cao. Vì vậy
tác giả nghiên cứu đề tài này nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh tại công
ty.
Mục tiêu nghiên cứu:
Nghiên cứu phân tích thực trạng hiệu quả hoạt động kinh doanh Đề xuất một số
giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hiệu quả kinh doanh tại Công ty CP Phát triển Đô

thị Công nghiệp Số 2 và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động
kinh doanh tại công ty.
Phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong luận văn là Nghiên cứu định tính
kết hợp nghiên cứu định lượng. Nghiên cứu định tính thực hiện bằng cách sử dụng dữ
liệu thứ cấp và thảo luận nhóm. Nghiên cứu định lượng thực hiện khảo sát 200 khách
hàng của các khu dân cư, khu chợ phố, hạ tầng khu công nghiệp và 87 nhân viên đang
làm việc tại công ty.
Kết quả nghiên cứu
Luận văn đã đưa ra một số hạn chế của Công ty CP Phát triển Đô thị Công
nghiệp Số 2 từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh
tại công ty.
Kết luận và hàm ý:
Luận văn là tài liệu tham khảo cho Ban Lãnh đạo Công ty CP Phát triển Đô thị
Công nghiệp Số 2 nói riêng và các công ty kinh doanh bất động sản nói chung. Tiền đề
nghiên cứu ở các công ty bất động sản khác.
Từ khóa: Hiệu quả hoạt động kinh doanh; Thẻ điểm cân bằng; Chỉ số đo lường
cốt lõi.


ABSTRACT

Reason for writing:
Industrial Urban Development JSC No. 2 (D2D) has a lot of idle money and
the growth rate of total assets, profits, revenue and indicators of financial activities has
increased but the business performance is not high. Therefore, the author study this
topic to improve the business performance of D2D.
Problem:
Research and analyze the current situation of business performance at
Industrial Urban Development JSC No. 2 and propose some solutions to improve

business performance of D2D.
Methods:
The research method used in the dissertation is qualitative research and
quantitative research. Qualitative research was conducted by using secondary data and
group discussions. Quantitative research conducted a survey of 200 customers of
residential areas, street market, industrial area and 87 employees working at D2D.
Results:
The dissertation has introduced some limitations of Industrial Urban
Development JSC No. 2 (D2D), thereby proposing solutions to improve the business
performance of D2D.
Conclusion:
The dissertation is a reference for the Board of Directors of Industrial Urban
Development JSC No. 2 (D2D) in in particular and real estate companies in general.
Research premise in other real estate companies.
Keywords:

Business

Performance Indication (KPI)

performance;

Balanced

Scorecard(BSC);

Key


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Doanh nghiệp muốn tồn tại và phát triển thì phải kinh doanh có hiệu quả. Chỉ
khi doanh nghiệp hoạt động kinh doanh có hiệu quả thì mới có điều kiện tăng cường
tích lũy, mở rộng kinh doanh tạo việc làm và thu nhập cho người lao động, cho cổ
đông, đóng góp xã hội và cho sự thành công của DN. Nâng cao HQHĐ giúp DN
nâng cao khả năng cạnh tranh, tăng khả năng hội nhập nền kinh tế thế giới cho DN
và đóng góp vào sự phát triển chung của toàn bộ nền kinh tế.
Hiệu quả kinh doanh là mục tiêu cuối cùng của DN vì nó quyết định đến sự
tồn tại và phát triển của doanh nghiệp cũng như góp phần vào sự phát triển của nền
kinh tế. Để duy trì và hoạt động có hiệu quả trong nền kinh tế có nhiều biến động và
có nhiều cạnh tranh thì mục tiêu quan trọng của doanh nghiệp là phải hoạt động
kinh doanh có hiệu quả. Để mang lại hiệu quả cao trong hoạt động kinh doanh, DN
cần phải có hệ thống các chỉ tiêu đo lường HQKD, thường xuyên đánh giá hiệu quả
kinh doanh và các yếu tố ảnh hưởng đến HQKD qua đó xây dựng các chiến lược
kinh doanh, đưa ra các giải pháp cho từng DN cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả
HĐKD của doanh nghiệp.
Kinh tế Việt Nam đang phát triển nhanh chóng, tạo ra nhiều cơ hội cũng như
thách thức cho các doanh nghiệp. Sự phát triển này làm cho môi trường kinh tế xã
hội, đời sống,.. thay đổi, nếu doanh nghiệp không đánh giá được các tác động của
sự thay đổi này để điều chỉnh thì sẽ khó tồn tại và phát triển. Do đó doanh nghiệp
cần tiến hành phân tích, đánh giá HĐKD. Qua đó thấy được các mặt còn yếu kém,
hạn chế để nhà quản lý có chiến lược điều chỉnh phù hợp và phát huy các thế mạnh
của doanh nghiệp. Nâng cao hiệu quả HĐKD là vô cùng quan trọng, vì nó là nhân
tố quyết định sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp.
Công ty CP Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2 (D2D) là Công ty con thuộc
Tổng công ty Sonadezi, vốn góp của Tổng công ty Sonadezi chiếm 57,78%. Vì vốn
nhà nước chi phối nên Công ty hoạt động gần giống với doanh nghiệp nhà nước,

2

nhiệm vụ đặt ra cho cấp quản lý là phải bảo toàn và phát triển vốn, đảm bảo HĐKD
có hiệu quả, năm sau phải cao hơn năm trước từ 10% đến 15%.
Đặc điểm của đầu tư dự án BĐS là nguồn vốn lớn và thời gian từ lúc bắt đầu
được phê duyệt đến khi hoàn thành dự án đưa vào khai thác là rất dài. Cụ thể các dự
án trên của Công ty D2D được phê duyệt từ trước năm 2007, nhưng đến năm 2013
dự án khu phố chợ và chợ Long Thành mới hoàn thành đưa vào khai thác, năm
2016 dự án KDC phường Thống Nhất hoàn thành đưa vào khai thác, năm 2018 dự
án KDC Lộc An mới hoàn thành và đưa vào khai thác. Những năm qua doanh thu,
lợi nhuận của Công ty đạt cao so với kế hoạch do các dự án đang được khai thác,
trong đó doanh thu chuyển nhượng nhà đất chiếm tỷ trọng cao: Doanh thu nhà đất
năm 2016 là 144 tỷ, năm 2017 là 168,3 tỷ và năm 2018 là 207,9 tỷ. Doanh thu nhà
đất của công ty tăng qua các năm tuy nhiên khi đi sâu vào phân tích có thể thấy các
dự án KDC về nhà đất của Công ty đã khai thác gần hết, chỉ còn dự án Lộc An là
đang khai thác và quỹ nhà đất các năm gần đây giảm dần (năm 2016 hơn 382 tỷ,
năm 2017 là 360 tỷ, năm 2018 còn 260 tỷ) và theo kế hoạch sẽ khai thác hết trong
năm 2019, 2020. Hiện tại Công ty chưa đầu tư dự án mới nào, nên trong thời gian
tới nguồn doanh thu và lợi nhuận từ dự án KDC không còn sẽ làm ảnh hưởng đến
hiệu quả HĐKD của Công ty.
Đồng thời, do sự cạnh tranh ngày càng gay gắt trong lĩnh vực kinh doanh
BĐS, đòi hỏi nhà quản lý Công ty phải có sự đánh giá toàn diện về công ty ở lĩnh
vực tài chính, khách hàng, quy trình nội bộ, học tập và phát triển. Hiện nay, nguồn
tiền của Công ty D2D còn nhàn rỗi nhiều, chưa được đưa vào kinh doanh, điều này
cũng làm ảnh hưởng đến việc tối đa hóa lợi nhuận cho Công ty. Đồng thời, tốc độ
phát triển về tổng tài sản, lợi nhuận, doanh thu và các chỉ tiêu về hoạt động tài chính
nhằm đánh giá hiệu HĐKD của D2D đều tăng trong các năm qua nhưng hiệu quả
hoạt động chưa cao vì chưa đạt được phương án đầu tư kỳ vọng, chưa cân bằng
được mục tiêu ngắn hạn và dài hạn và vẫn còn tồn tại một số hạn chế.

Từ thực tế trên, tác giả chọn đề tài nghiên cứu: “Ứng dụng mô hình thẻ điểm
cân bằng (BSC) để đánh giá hiệu quả kinh doanh của công ty Cổ phần phát triển


3

đô thị công nghiệp số 2 (D2D” làm đề tài Luận văn Thạc sĩ kinh tế chuyên ngành
Quản trị kinh doanh của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Phân tích đánh giá thực trạng hiệu quả HĐKD tại Công ty CP Phát triển Đô thị
Công nghiệp Số 2.
Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả HĐKD tại Công ty CP Phát
triển Đô thị Công nghiệp Số 2.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Hiệu quả HĐKD của Công ty CP Phát triển Đô thị
Công nghiệp Số 2.
Phạm vi nghiên cứu:
- Về không gian: Nghiên cứu được thực hiện tại Công ty CP Phát triển Đô thị
Công nghiệp Số 2.
- Về thời gian: Số liệu thứ cấp là dữ liệu của Công ty CP Phát triển Đô thị
Công nghiệp Số 2 trong 4 năm 2015-2018. Số liệu sơ cấp là kết quả phỏng vấn khảo
sát từ tháng 8 đến tháng 12/2019.
4. Tình hình nghiên cứu
Thời gian qua, việc nghiên cứu về đề tài này đã có một số công trình nghiên
cứu như sau:


Đoàn Ngọc Phúc, 2015. Nâng cao hiệu quả kinh doanh của doanh

nghiệp nhà nước sau cổ phần hóa ở Việt Nam. Hồ Chí Minh: Luận án Tiến sĩ kinh

tế, Trường Đại học Kinh tế Tp. Hồ Chí Minh.


Ngyễn Đăng Khoa, 2016. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả kinh

doanh của BIDV Đồng Nai. Hồ Chí Minh: Luận văn thạc sĩ kinh tế, Trường Đại học
Kinh tế Tp. Hồ Chí Minh.


Trần Ngọc Phong, 2018. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động

kinh doanh tại Công ty Cổ phần Khai thác khoán sản và Dịch vụ ITASCO đến năm
2020. Hồ Chí Minh: Luận văn thạc sĩ kinh tế, Trường Đại học Kinh tế Tp. Hồ Chí
Minh.


4



Trần Thị Phượng, 2018. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt

động kinh doanh của các cửa hàng xăng dầu thuộc Tổng công ty Dầu Việt Nam. Hồ
Chí Minh: Luận văn thạc sĩ kinh tế, Trường Đại học Kinh tế Tp. Hồ Chí Minh.


Trần Thị Thùy Vân, 2014. Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh

tại Tổng công ty Tín Nghĩa. Hồ Chí Minh: Luận văn thạc sĩ kinh tế, Trường Đại học
Kinh tế Tp. Hồ Chí Minh.

Các công trình nghiên cứu trên, vấn đề hiệu quả và nâng cao năng lực hoạt
động đã được đề cập:
- Luận án tiến sỹ của tác giả Đoàn Ngọc Phúc đã đưa ra lý luận cơ bản về
HQKD của công ty cổ phần có vốn của nhà nước.
- Luận văn của các tác giả còn lại đi sâu nghiên cứu và đề xuất các giải pháp
cho từng đơn vị cụ thể. Có thể nói mỗi công ty có đặc điểm và loại hình kinh doanh
riêng, do đó việc nghiên cứu mô hình cũng như HQKD của từng công ty phụ thuộc
rất nhiều vào đặc điểm tình hình kinh tế - xã hội và chiến lược phát triển kinh tế
riêng có của từng công ty.
Hiện tại chưa có công trình nghiên cứu nào về việc nâng cao hiệu quả
HĐKD của Công ty CP Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2.
5. Phương pháp nghiên cứu
Nghiên cứu định tính: Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ Công ty D2D như giới
thiệu tổng quan về Công ty, cơ cấu tổ chức, tình hình HĐKD của Công ty sau đó
tiến hành tổng hợp, phân tích tình hình HĐKD từ năm 2015 đến 2018, báo cáo quản
trị và các báo cáo nội bộ của Công ty CP Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2 để
phân tích, đánh giá; Bên cạnh đó, tác giả cũng tham khảo các tài liệu có liên quan từ
các nguồn: các nghiên cứu, luận văn, luận án trước đây, từ các số liệu trên internet,
sách báo, tạp chí, webside có liên quan.
Ngoài ra, tác giả còn sử dụng phương pháp thảo luận nhóm, tiến hành thảo
luận nhóm với 9 khách hàng ở KDC, khu chợ phố và KCN nhằm điều chỉnh thang
đo mức độ hài lòng của khách hàng và thảo luận với 9 cán bộ quản lý và nhân viên
đang làm việc tại công ty D2D nhằm điều chỉnh thang đo sự thỏa mãn của nhân


5

viên tại công ty nhằm phát triển thang đo phù hợp với bối cảnh nghiên cứu và hình
thành bảng câu hỏi nghiên cứu định lượng.
Nghiên cứu định lượng: Căn cứ vào kết quả nghiên cứu định tính, tác giả có

được bảng câu hỏi đánh giá mức độ hài lòng của khách hàng và tiến hành khảo sát
200 khách hàng của các khu dân cư, khu chợ phố, hạ tầng khu công nghiệp. Nghiên
cứu sử dụng thang đo Likert với 5 mức độ. Phương pháp lấy mẫu thuận tiện.
Phương pháp phân tích chính được sử dụng là thống kê mô tả để xác định giá trị
trung bình và độ lệch chuẩn.
Ngoài ra, để đánh giá sự thỏa mãn của nhân viên tại D2D, tác giả tiếp tục sử
dụng bảng câu hỏi để khảo sát khảo sát 87 nhân viên đang làm việc tại D2D với
thang đo Likert với 5 mức độ, phương pháp lấy mẫu thuận tiện. Phương pháp phân
tích chính được sử dụng là thống kê mô tả để xác định giá trị trung bình và độ lệch
chuẩn.
6. Kết cấu của luận văn
Cấu trúc của luận văn gồm:
Phần mở đầu
Chương 1: Xác định vấn đề
Chương 2: Cơ sở lý luận về hiệu quả kinh doanh và phân tích hiệu quả hoạt
động kinh doanh, mô hình Thẻ điểm cân bằng (Balanced Scoresard – BSC).
Chương 3: Thực trạng hoạt động kinh doanh tại Công ty CP Phát triển Đô
thị Công nghiệp Số 2.
Chương 4: Một số giải pháp nhằm nhằm nâng cao hiệu quả HĐKD tại Công
ty CP Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2.
Kết luận


6

CHƯƠNG 1
XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ
1.1 Giới thiệu Công ty cổ phần Phát Triển Đô thị Công nghiệp Số 2 (D2D)
1.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của đơn vị
- Tên Công ty : CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN ĐÔ THI CÔNG NGHIỆP

SỐ 2
-Tên giao dịch quốc tế : INDUSTRIAL URBAN DEVELOPMENT
JOINT STOCK COMPANY NO 2.
- Tên viết tắt : CÔNG TY D2D
- Biểu tượng

- Địa chỉ công ty : số H22 - Đường Võ Thị Sáu - Phường Thống Nhất - TP
Biên Hoà - Tỉnh Đồng Nai
- Điện thoại : 0251.3817771
- Email

:

- Fax

: 0251.3817768

- Website : www.d2d.com.vn

 Vốn điều lệ : 213.549.840.000đ
 Mệnh giá cổ phần : 10.000 đ/CP
 Cơ cấu vốn cổ phần phát hành: 213.549.840.000 đồng/ 21.354.984 cổ
phần, mệnh giá một cổ phần là 10.000 đồng
 Số cổ phần nhà nước chiếm 57,78% vốn điều lệ của công ty:
 Trụ sở công ty


7

Hình 1.1 : Hình ảnh trụ sở chính Công ty D2D

1.1.1.1.

Lịch sử hình thành

Tiền thân của Công ty CP Phát triển Đô thị CN Số 2 là Công Ty Xây Dựng
Dân dụng Công nghiệp Số 2 được thành lập theo Quyết định số 1742/QĐ-UBT
ngày 14 tháng 10 năm 1992 của UBND Tỉnh Đồng Nai, dưới sự quản lý trực tiếp
của Sở Xây Dựng Đồng Nai.
Căn cứ Thông tư số 126/2004/TT-BTC ngày 24/12/2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định 187/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ
về việc chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước thành Công ty Cổ phần.
Ngày 07/07/2005 UBND Tỉnh Đồng Nai ra Quyết định số 2487/Q
Đ-UBND chuyển giao Công Ty Xây Dựng Dân dụng Công nghiệp Số 2 cho Công
ty Phát triển KCN Biên Hòa ( SONADEZI ) quản lý.
Xét đề nghị của Giám đốc Sở Tài chính tại công văn số 1478/STC-TCDN
ngày 19/08/2005 về việc đề nghị phê duyệt phương án cổ phần hoá của Công Ty
Xây Dựng Dân Dụng Công Nghiệp Số 2.
Căn cứ Quyết định số 2995/QĐ-UBND ngày 23 tháng 08 năm 2005 của
UBND Tỉnh Đồng Nai " V/v Phê duyệt phương án và chuyển Công ty Xây dựng
DDCN Số 2 thành Công ty CP".


8

1.1.1.2.

Quá trình phát triển

Khi thành lập Công ty D2D được xếp hạng là DNNN hạng 3, là doanh
nghiệp có tình hình kinh doanh thua lỗ. Nhưng với sự điều hành của Ban lãnh đạo

công ty, công ty D2D phục hồi mạnh mẽ. Năm 1997 D2D được xếp hạng là DNNN
hạng 1, và hiện nay công ty D2D luôn được đánh giá là một trong những DN dẫn
đầu Ngành xây dựng Tỉnh Đồng Nai (Nguồn : Sonadezi Biên Hòa )
Hình thành cụm đô thị mới tại Tp. Biên Hòa thông qua việc hoàn thành dự án
KDC đường 5 (2 giai đoạn) với tổng mức đầu tư gần 774 tỷ đồng, quy mô hơn 33
ha. Dự án phố chợ và chợ Quản Thủ - Long Thành với tổng mức đầu tư 302 tỉ đồng;
Dự án KDC Lộc An – Long Thành với tổng mức đầu tư 336 tỉ đồng.
Ngoài lĩnh vực kinh doanh phát triển đô thị truyền thống, D2D đã đầu tư vào
KCN Nhơn Trạch 2 với quy mô 330 ha, vốn đầu tư 300 tỷ đồng, thu hút 54 dự án
(trong và ngoài nước) với tổng số vốn đầu tư khoảng 1,5 tỷ USD, các doanh nghiệp
trong KCN Nhơn Trạch 2 tạo công ăn việc làm cho hàng ngàn lao động.
1.2. Sơ đồ tổ chức và chức năng của bộ máy quản lý
1.2.1. Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý của Công ty D2D
ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG

HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ

BAN KIỂM SOÁT

TỔNG GIÁM ĐỐC

4 PHÓ TGĐ

PHÒNG
KẾ TOÁN

BAN QLDA
LỘC AN

PHÒNG

KỸ THUẬT

SÀN GIAO
DỊCH BĐS

BAN QLDA
PHƯỜNG
THỐNG NHẤT

PHÒNG
KẾ HOẠCH

T
Ổ
PHÒNGN
G
TỔ CHỨC
HÀNH CHÍNH

G
I
Á
M

Hình 1.1: Sơ đồ cơ cấu, quản lý D2D

BAN QUẢN LÝ
CHỢ LONG
THÀNH

BAN QUẢN LÝ
KCN NHƠN
TRẠCH 2


9

(Nguồn: Công ty CP Phát triển Đô thị Công ngiệp Số 2, 2019)
1.2.2. Chức năng nhiệm vụ bộ máy quản lý của công ty D2D
* Đại hội đồng cổ đông :
Gồm tất cả các cổ đông có quyền biểu quyết, là cơ quan có thẩm quyền cao
nhất của công ty. Đại hội đồng cổ đông quyết định những vấn đề được Luật pháp &
Điều lệ công ty quy định. Đặc biệt các cổ đông sẽ thông qua báo cáo tài chình hàng
năm của công ty và ngân sách tài chính cho năm tiếp theo.
* Ban Kiểm soát :
Ban kiểm soát của công ty D2D có 3 thành viên. Chức năng của Ban kiểm
soát là thực hiện nhiệm vụ kiểm soát tính hợp lý, hợp pháp trong việc công ty điều
hành HĐKD của mình và các báo cáo tài chính của công ty. Ban kiểm soát hoạt
động độc lập với Hội đồng quản trị và Ban Tổng giám đốc.
* Tổng giám đốc :
Phụ trách chung là người điều hành trực tiếp toàn bộ Công ty, theo chế độ 1
thủ trưởng là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước và tập thể cán CBNV của
Công ty về hiệu quả kinh doanh của đơn vị.
* 04 Phó tổng giám đốc :
Lập kế hoạch sản xuất kinh doanh cho năm tới; kiểm tra dự toán; ký nghiệm
thu khối lượng công việc khi các hạng mục đầu tư hoàn tất; điều hành công việc liên
quan đến nhân sự phục vụ HĐKD của công ty; Theo dõi tình hình đền bù giải tỏa
mặt bằng; phụ trách tài chính-công nợ...chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc công
ty
* Sàn giao dịch bất động sản :

Gồm 07 CBNV với nhiệm vụ trích lục bản đồ và các công tác về đền bù, giải
tỏa mặt bằng; Lập hợp đồng mua bán bất động sản và các hoạt động liên quan đến
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn gắn
liền trên đất cho khách hàng của công ty...


10

* Phòng tổ chức hành chính:
Gồm 19 CBNV với nhiệm vụ quản lý nhân sự theo dõi và đề bạt cán bộ, sắp
xếp nhân sự nhằm kiện toàn bộ máy tổ chức trong công ty, lo các công việc về chế
độ, chính sách như tiền lương , bảo hiểm, khen thưởng, tính lương… và bộ phận
bảo vệ. Ngoài ra, còn chịu trách nhiệm mang tính chất phục vụ như tiếp khách, nhận
và phát công văn
* Phòng kỹ thuật:
Gồm 07 cán bộ chủ yếu thưc hiện các công việc như : Giám sát việc thi công
các công trình, thiết kế kỹ thuật, lập bản vẽ , thực hiện từng bước hạng mục công
trình , kiểm tra tiến độ thi công và kỹ thuật công trình.
* Phòng kế hoạch: 06 CBNV
Theo dõi tình hình XDCB và đầu tư tài chính của công ty để báo cáo cho
Tổng giám đốc về tình hình sử dụng hạn ngạch, đề ra các kế hoạch cho tháng, quý,
năm tới. Theo dõi soạn thảo quy chế hoạt động của công ty.
Bên cạnh đó do hầu hết các cán bộ trong phòng kiêm nhiệm các công việc
trong Ban QLDA Long Thành; Lộc An nên cũng thường xuyên tham gia vào các
công việc như giám sát kỹ thuật, thiết kế kỹ thuật, lập dự toán công trình...
* Phòng kế toán tài vụ: 06 CBNV
Thực hiện quản lý và thu chi tiền tệ, tổ chức thực hiện công tác kế toán và
thực hiện hoạch toán của công ty, chế độ kế toán về báo cáo quyết toán theo chế độ
nhà nước qui định và phân tích tình hình HĐKD của công ty.
* Ban Quản lý KCN Nhơn Trạch 2 : 13 CBNV

Có nhiệm vụ quản lý và điều hành các hoạt động có liên quan diện tích
330ha đất tại KCN NT2 như : Tiếp thị cho thuê lại đất và hạ tầng KCN, Duy tu hạ
tầng KCN; Quản lý, phổ biến, hướng dẫn, kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy
định có liên quan tới KCN NT2 đã được nhà nước phê duyệt; Quản lý môi trường;
Giám sát đơn vị thuê tài sản và vận hành Nhà máy xử lý nước thải của KCN NT2...


11

* Ban Quản lý chợ Long Thành: 25 CBNV
Tổng số CBCNV của Ban là 25 người; hỗ trợ cho Trưởng ban là 02 phó ban.
Chức năng và nhiệm vụ chủ yếu của phòng là: Tổ chức, quản lý việc hoạt động và
kinh doanh tại khu vực chợ Long Thành, điều hành trực tiếp Tổ Quản lý chợ Long
Thành và hoạt động trong phạm vi giấy phép đăng ký kinh doanh của Công ty.
1.1.3. Lĩnh vực kinh doanh chủ yếu
Hiện nay Công ty D2D là 1 đơn vị có :
- Tư cách pháp nhân kể từ ngày đăng ký kinh doanh.
- Thực hiện các chế độ hạch toán kinh tế độc lập.
- Có con dấu riêng và được mở tài khoản giao dịch tại ngân hàng.
- Được tổ chức và hoạt động theo điều lệ của Công ty và Luật doanh nghiệp,
được đăng ký kinh doanh theo luật định.
* Công ty D2D có ngành nghề kinh doanh chủ yếu:
- Xây dựng các công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông (cầu
đường… ), thuỷ lợi, công trình kỹ thuật khác.
- Xây dựng nhà ở, các công trình công cộng, kinh doanh BĐS.
- Đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN, KDC, khu đô thị, khu du lịch, trung tâm
thương mại, cao ốc văn phòng cho thuê, san lấp mặt bằng.
- Xây dựng cầu, đường giao thông, thuỷ lợi, san lắp mặt bằng, sản xuất cấu
kiện Bêtông, cấu kiện sắt thép.
- Thiết kế các công trình dân dụng, bao che công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật

KCN và KDC.
- Kinh doanh các nghành nghề dịch vụ du lịch và khách sạn nhà hàng.
- Đào tạo cấp phổ thông và Đại học.
- Thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê các BĐS.
- Hoạt động tư vấn BĐS.
- Quảng cáo BĐS.
- Quản lý bất động sản.


12

1.3 Xác định vấn đề
Nâng cao hiệu quả HĐKD là một mục tiêu quan trọng để doanh nghiệp duy trì
và phát triển một cách bền vững. Nhưng trong nền kinh tế, dưới nhiều tác động bên
trong lẫn bên ngoài thì không phải DN nào cũng kinh doanh hiệu quả đặc biệt các
DNNN và DN có vốn của nhà nước. Hện nay, theo số liệu từ cục thống kê cho thấy,
năm 2017 có 60.553 DN đăng ký tạm ngừng hoạt động, trong đó số doanh nghiệp
chờ giải thể là 38.869, năm 2018 có 90.651 doanh nghiệp đăng ký tạm ngừng hoạt
động (tăng gần 50% so với năm 2017), trong đó số doanh nghiệp tạm ngừng hoạt
động không đăng ký hoặc chờ giải thể là 63.525 doanh nghiệp. Hiện tại, Đồng Nai
nằm trong khu trọng điểm phát triển kinh tế phía nam, tập trung nhiều khu công
nghiệp hiện đại và các dự án lớn của cả nước nổi bật là dự án sân bay Long Thành
và các khu công nghiệp ở Long Thành và Nhơn Trạch. Đây là cơ hội cho những DN
trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, bên cạnh cơ hội thì cũng có nhiều cạnh
tranh của các doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Công ty CP Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2 (D2D) là Công ty con thuộc
Tổng công ty Sonadezi, có vốn góp của nhà nước, là một trong những DN đi đầu
tỉnh Đồng Nai về lĩnh vực phát triển kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp và bất
động sản. Công ty D2D là Công ty cổ phần, vốn góp của Tổng công ty Sonadezi
chiếm 57,78%. Vì vốn nhà nước chi phối nên Công ty hoạt động gần giống với

doanh nghiệp nhà nước, nhiệm vụ đặt ra cho cấp quản lý là phải đảm bảo hoạt động
kinh doanh có hiệu quả, bảo toàn phát triển vốn nhà nước, kế hoạch được giao hàng
năm các chỉ tiêu DT, lợi nhuận, nộp ngân sách… của năm sau phải cao hơn năm
trước từ 10% đến 15%. Từ khi chuyển thành công ty cổ phần đến nay, Công ty chủ
yếu kinh doanh dự án KDC, khu phố chợ và hạ tầng KCN. Những năm đầu tiên
Công ty gặp rất nhiều khó khăn do các dự án đang trong giai đoạn đầu tư chưa khai
thác, nhưng với sự thành công của dự án KDC đường 5 đã đưa Công ty phát triển và
có điều kiện để đầu tư các dự án khác: dự án KDC đường 5 giai đoạn 2 (DA phường
Thống Nhất), dự án KDC Lộc An, dự án KCN Nhơn Trạch 2, dự án khu phố chợ và
chợ Long Thành. Đặc điểm của đầu tư dự án BĐS là nguồn vốn lớn và thời gian từ


13

lúc bắt đầu được phê duyệt đến khi hoàn thành dự án đưa vào khai thác là rất dài.
Cụ thể các dự án trên của Công ty D2D được phê duyệt từ trước năm 2007, nhưng
đến năm 2013 dự án khu phố chợ và chợ Long Thành mới hoàn thành đưa vào khai
thác, năm 2016 dự án KDC phường Thống Nhất hoàn thành đưa vào khai thác, năm
2018 dự án KDC Lộc An mới hoàn thành và đưa vào khai thác.
Theo thống kê bảng 1.1 thì doanh thu của công ty năm 2016 tăng so với năm
2015 nhưng đến năm 2017 giảm so với năm 2016 và năm 2018 doanh thu tăng trở
lại. Doanh thu của công ty D2D từ năm 2015 đến năm 2018 không ổn định do biến
động của hoạt động bán hàng, cung ứng dịch vụ và hoạt động tài chính.
Bảng 1.1: Tình hình doanh thu, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu và tỷ
suất lợi nhuận trên tổng tài sản của công ty D2D từ năm 2015 đến năm 2018
Đơn vị tính: Tỷ đồng
Chỉ tiêu
Doanh thu
Tỷ suất LN trên VCSH (ROE)
Tỷ suất LN trên tổng TS (ROA)

2015

2016

2017

2018

302.772
14,1%

430.829
14,1%

290.771
17,7%

339.505
19,9%

4,9%

4,1%

6,1%

5,9%

(Nguồn: Báo cáo tài chính của công ty D2D từ năm 2015 – 2018)

Tỷ lệ ROE từ năm 2015 đến năm 2018 tăng qua các năm. Năm 2016, ROE là
14,1% không tăng so với năm 2015, nhưng năm 2017 ROE là 17,7%, tức là cứ 1
đồng VCSH tạo được 17,7 đồng LN sau thuế, tăng so với năm 2016 là 3,6 đồng.
Đến năm 2018, ROE là 19,9% tăng 2,2% so với năm 2018. Như vậy, công ty đã sử
dụng hiệu quả VCSH.
Từ năm 2015 đến năm 2018, tổng tài sản công ty có sự biến động nên ROA
của công ty cũng biến động mặc dù LN sau thuế tăng trưởng qua các năm. ROA
năm 2016 là 4,1% giảm so với năm 2015, năm 2017 là 6,1%, tăng so với năm 2016
nhưng đến năm 2018 là 5,9%, giảm so với năm 2017. Do đó, ROA có sự biến động
là do sự biến động tổng TS của công ty D2D, điều này cho thấy công ty quản lý tài
sản của mình chưa tốt.