Đánh Giá Công Tác Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Trên Địa Bàn Thành Phố Bắc Kạn, Tỉnh Bắc Kạn
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.73 MB, 69 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
HOÀNG VĂN TUYÊN
TÊN ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC KẠN,
TỈNH BẮC KẠN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo:
Chính quy
Chuyên ngành:
Quản lý tài nguyên và Môi trường
Khoa:
Quản lý tài nguyên
Khóa:
2015 – 2019
THÁI NGUYÊN - 2019
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
HOÀNG VĂN TUYÊN
TÊN ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC KẠN,
TỈNH BẮC KẠN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo:
Chính quy
Chuyên ngành:
Quản lý tài nguyên và Môi trường
Lớp:
K47 – QLTN&MT
Khoa:
Quản lý tài nguyên
Khóa:
2015 – 2019
Giảng viên hướng dẫn: TS. Nông Thị Thu Huyền
THÁI NGUYÊN - 2019
i
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi
sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và
vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường.
Thời gian thực tập tuy không dài nhưng đem lại cho em những kiến
thức bổ ích và những kinh nghiệm quý báu, đến nay em đã hoàn thành bài tốt
nghiệp khóa luận của mình.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy giáo, cô giáo trong
Khoa Quản lý Tài nguyên, người đã giảng dạy và đào tạo, hướng dẫn chúng
em và đặc biệt là cô giáo TS. Nông Thị Thu Huyền người đã trực tiếp hướng
dẫn em một cách tận tình và chu đáo trong suốt thời gian thực tập và hoàn
thành khoá luận này.
Em xin gửi lời cảm ơn tới các bác, cô chú, anh chị đang công tác tại ,
các ban ngành đoàn thể cùng nhân dân trong phường đã nhiệt tình giúp đỡ chỉ
bảo em hoàn thành báo cáo tốt nghiệp này.
Do thời gian có hạn, lại bước đầu làm quen với phương pháp mới
chắc chắn báo cáo không tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận được ý
kiến đóng góp của các thầy cô giáo cùng toàn thể các bạn sinh viên để khóa
luận này được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 01 tháng 06 năm 2019
Sinh viên
Hoàng Văn Tuyên
ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Bắc Kạn năm 2018........................ 34
Bảng 4.2. Kết quả công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn thành phố Bắc Kạn
năm 2016 ................................................................................................................. 38
Bảng 4.3. Kết quả công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn thành phố Bắc Kạn
năm 2017 ................................................................................................................. 39
Bảng 4.4. Kết quả công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn thành phố Bắc Kạn
năm 2018 ................................................................................................................. 40
Bảng 4.5. Kết quả cấp GCNQSDĐ của giai đoạn 2016 - 2018 ........................... 41
Bảng 4.6. Kết quả cấp GCNQSD đất nông nghiệp giai đoạn 2016 - 2018 ......... 42
Bảng 4.7. Tổng số đơn chưa đủ điều kiện cấp đất nông nghiệp giai đoạn 2016 2018 ......................................................................................................................... 44
Bảng 4.8. Kết quả cấp GCNQSD đất đối với đất ở giai đoạn 2016 - 2018 ........ 46
Bảng 4.9. Tổng số đơn chưa đủ điều kiện cấp đất ở giai đoạn 2016 - 2018 ...... 47
Bảng 4.10. Kết quả cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2016 2018 ......................................................................................................................... 48
Bảng 4.11. Tổng số hộ chưa đủ điều kiện cấp GCNQSD đất Giai đoạn 2016 2018 ......................................................................................................................... 49
Bảng 4.12. Tổng hợp phiếu điều tra sự hiểu biết của người dân về công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...................................................................... 50
iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Viết đầy đủ
TT
Chữ viết tắt
1
DTTN
Diện tích tự nhiên
2
ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai
3
GCN
Giấy chứng nhận
4
GCNQSD
5
NĐ-CP
6
NQ-UBTVQH
7
TT-BTC
8
TT-BTNMT
9
TT-TCĐC
10
UBND
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nghị định Chính phủ
Nghị quyết Ủy ban Thường vụ Quốc hội
Thông tư - Bộ Tài chính
Thông tư - Bộ Tài nguyên Môi trường
Thông tư - Tổng cục Địa chính
Ủy ban Nhân dân
iv
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ i
DANH MỤC CÁC BẢNG ...................................................................................... ii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ................................................................................. iii
PHẦN 1: MỞ ĐẦU ...................................................................................................1
1.1. Đặt vấn đề....................................................................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu của đề tài ....................................................................................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ................................ Error! Bookmark not defined.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ...................................... Error! Bookmark not defined.
1.3. Ý nghĩa của đề tài......................................................................................................................................... 2
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và trong nghiên cứu khoa học ............................. 2
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................... 2
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................................3
2.1. Cơ sở khoa học trong công tác cấp GCNQSDĐ................................................................................ 3
2.1.1. Một số khái niệm ..................................................................................... 3
2.1.2. Vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận ............................................. 4
2.1.3. Cơ sở pháp lý về cấp GCNQSDĐ........................................................... 6
2.1.4. Trình tự, thủ tục công tác cấp GCNQSD đất ........................................ 16
2.2. Tình hình cấp GCNQSD trong cả nước và ở tỉnh Bắc Kạn..........................................................19
2.2.1. Tình hình cấp GCNQSD trong cả nước ................................................ 19
2.2.2. Tình hình cấp GCNQSD trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn ............................. 20
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.. 22
3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu .............................................................................................................22
3.2. Địa điểm, thời gian nghiên cứu ..............................................................................................................22
3.3. Nội dung nghiên cứu.................................................................................................................................22
3.3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Kạn ............... 22
v
3.3.2. Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc
Kạn .................................................................................................................. 22
3.3.3. Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn thành phố Bắc Kạn
giai đoạn 2016 – 2018 ..................................................................................... 22
3.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu
quả công tác cấp GCNQSD đất thành phố Bắc Kạn ....................................... 23
3.4. Phương pháp nghiên cứu.........................................................................................................................23
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu ................................................... 23
3.4.2. Phương pháp phân tích và tổng hợp số liệu, tài liệu thu thập được .............23
3.4.3. Phương pháp so sánh và đánh giá kết quả đạt được ............................. 24
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN................................... 25
4.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu thành phố Bắc Kạn ...........................................................................25
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 25
4.1.2. Điều kiện kinh tế - Xã hội ..................................................................... 28
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Thành phố 31
4.2. Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất.......................................................................................32
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ..................................................................... 32
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 ......................................................... 34
4.3. Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn thành phố Bắc Kạn giai đoạn 2016 - 2018
.................................................................................................................................................................................38
4.3.1. Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất theo năm .................................... 38
4.3.2. Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất theo loại đất .............................. 42
4.3.3. Đánh giá kết quả cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
thành phố Bắc Kạn giai đoạn 2016 - 2018 ...................................................... 48
4.5.1. Thuận lợi ............................................................................................... 51
4.5.2. Khó khăn ............................................................................................... 52
vi
4.5.3 Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ công tác đăng ký,cấp GCNQSD đất
trên địa bàn thành phố Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn ............................................... 53
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ................................................................... 55
5.1. Kết luận.........................................................................................................................................................55
5.2. Đề nghị..........................................................................................................................................................56
TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................... 57
PHỤ LỤC ................................................................................................................ 58
1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều
kiện tồn tại và phát triển con người và các sinh vật khác trên trái đất, đó là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,
là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa Xã
hội, an ninh quốc phòng. Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai
nhất định được giới hạn bởi diện tích, ranh giới việc sử dụng và quản lý quỹ
đất đai này được thực hiện theo quy định của Nhà nước, tuân thủ Luật Đất đai
và những văn bản pháp lý có liên quan.
Luật Đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực năm 2014 đã xác định đất
đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý. Để đảm bảo
tính thống nhất trong công tác quản lý đất đai thì công tác đăng ký và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện nghiêm túc. Công tác này
không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn đảm bảo các quyền lợi và
nghĩa vụ cho người sử dụng, giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản
xuất, xây dựng các công trình.
Công tác cấp GCNQSD đất ở nước ta vẫn còn chậm và thiếu sự đồng
đều ở các vùng khác nhau và những tiến trình thực hiện cũng khác nhau do
những nguyên nhân chủ quan và khách quan của từng địa phương.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu
trường, Ban giám hiệu khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Kạn, tỉnh Bắc
Kạn giai đoạn 2016 - 2018'' để có cái nhìn đúng đắn về công tác cấp
GCNQSD đất, phát huy điểm mạnh và khắc phục những tồn tại trong công tác
2
quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Bắc Kạn trong thời gian tới.
1.2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2016 - 2018.
- Đánh giá sự hiểu biết của người dân trên địa bàn thành phố về công
tác cấp GCNQSD đất.
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp nhằm nâng
cao hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ cho thành phố Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và trong nghiên cứu khoa học
- Có cơ hội học hỏi và rút ra được nhiều kiến thức thực tế nhất là trong
công tác cấp GCNQSD đất, từ đó đưa ra được những đánh giá và nhận định
riêng và công tác này trong giai đoạn hiện nay.
- Nắm vững những quy định của Luật đất đai 2013 và những văn bản
dưới luật về đất đai của trung ương và ở địa phương trong công tác cấp
GCNQSD đất.
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Đưa ra các kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền để đề ra
những giải pháp phù hợp để công tác cấp GCNQSD đất nói riêng và công tác
quản lí nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.
3
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học trong công tác cấp GCNQSDĐ
2.1.1. Một số khái niệm
a. Khái niệm về quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền khai thác công dụng tính năng của đất và
hưởng những lợi ích từ việc khai thác đó. Đất đai là tài sản đặc biệt. Nhà nước
giao đất, cho thuê một phần đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng
thực chất Nhà nước giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất
có nghĩa vụ đối với Nhà nước và tuân thủ những quy định của Nhà nước về
quản lý sử dụng đất (Luật đất đai năm 2003) [3].
Theo Luật đất đai năm 2003 có quy định về quyền sử dụng đất như sau:
“Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất đối với người đang
sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất” [3].
b. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo khoản 16 Điều 4, Luật đất đai 2013 số 45/2013/QH13: “ Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” (Luật đất
đai 2013) [4].
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên và môi trường phát hành theo một
4
mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.1.2. Vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận
a. Vai trò trong quản lý nhà nước về đất đai
GCN có vai trò rất quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai.
GCN là chứng thư pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa nhà nước
với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Cần phân biệt giữa quyết định
giao đất và GCN. Quyết định giao đất là cơ sở phát sinh quyền sử dụng đất,
còn GCN là cơ sở của mọi quan hệ pháp lý giữa nhà nước và người sử dụng
đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất.
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp GCN
với đầy đủ thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống
thông tin đó là sản phẩm từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà
nước về đất đai. Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng
cao, đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và cấp GCN đòi
hỏi phải triển khai thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành
đầy đủ các văn bản pháp luật về chính sách đất đai. Mặt khác hoàn thành tốt
nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ sở nhất thiết cho
triển khai thực hiện tốt các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.
GCN còn là cơ sở để nhà nước quản lý đất đai. Việc sử dụng đất do tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân cụ thể thực hiện. Nhà nước giao đất cho dân để dân
sử dụng và trong quá trình sử dụng luôn có sự biến đổi về chủ sử dụng, về
diện tích cũng như loại đất. Thông qua việc cấp GCN cơ quan nhà nước có
thể nắm được tỷ lệ chiếm hữu và sử dụng đất của các thành phần kinh tế. Phát
hiện được những việc sử dụng trái phép, kịp thời sửa chữa, phân phối đất đai
cho phù hợp. Việc cấp GCN là quyền lợi và cũng là nghĩa vụ trách nhiệm của
chủ sử dụng đất và của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.
5
Sau khi đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và cấp
GCN. Khi đó mọi giao dịch về quyền sử dụng đất đai nhà nước có thể nắm
chắc được và thu thuế cho ngân sách nhà nước.
b. Đối với người sử dụng đất
- Là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai
nhằm sử dụng đất đai tiết kiệm hiệu quả.
- Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền lợi hợp pháp như:
tặng, cho, thừa kế, chuyển nhượng, góp vốn... bằng quyền sử dụng đất không
gặp bất cứ trở ngại nào về phía luật pháp.
- Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước
đặc biệt là nghĩa vụ tài chính: nộp thuế trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng
đất, các loại thuế có liên quan...
- Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Là công cụ để người sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản
để có thể bán, cho thuê quyền sử dụng đất có hiệu quả cao nhất không gặp bất
cứ trở ngại nào về phía luật pháp.
c. Đối với nhà nước
- Là công cụ giúp việc quản lý đất đai có khoa học và hiệu quả.
- Là công cụ để Nhà nước thực hiện các kế hoạch sử dụng đất nhằm
hướng việc sử dụng đất một cách tiết kiệm có hiệu quả theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất nhà nước đặt ra.
- Là cơ sở để Nhà nước nắm và kiểm soát sự phát triển của thị trường
bất động sản.
d. Các đối tượng liên quan khác
- Đối với ngân hàng, các tổ chức tín dụng thì GCN là căn cứ để các
ngân hàng, tổ chức tín dụng đồng ý cho vay vốn kinh doanh, sản xuất.
6
- Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCN là căn cứ để xác
nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không nhằm đảm bảo
việc kinh doanh có hiệu quả.
- Đối với người đầu tư vào đất đai (nhưng không sử dụng trực tiếp) thì
GCN là căn cứ pháp lý để người đầu tư an tâm về khoản đầu tư của mình.
- Đối với các cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản thì
GCN là cơ sở để họ nắm các thông tin cần thiết khi quyết định mua, thuê...
quyền sử dụng đất của mảnh đất đó.
2.1.3. Cơ sở pháp lý về cấp GCNQSDĐ
2.1.3.1. Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác cấp
GCNQSD đất.
Văn bản trước Luật đất đai 2003 có hiệu lực:
- Luật Đất đai 1993
- Nghị định số 64/CP ngày 27 tháng 09năm 1993 của Chính phủ quy
định về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lâu dài.
- Nghị định số 60/CP ngày 5 tháng7 năm 1994 của Chính phủ về quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị.
- Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16 tháng 03 năm 1998 của Tổng cục
Địa chính hướng dẫn thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCN, lập hồ sơ địa chính.
- Luật Sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 02 tháng 12
năm 1998.
- Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 của Chính
phủ về lệ phí trước bạ.
Văn bản sau Luật đất đai 2003 có hiệu lực:
- Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai 2003.
7
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 ban
hành về quy định sử dụng đất.
Văn bản sau Luật đất đai 2013 có hiệu lực:
- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013
- Nghị quyết số 755/2003/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 04 năm 2005
của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường
hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất
và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 07 năm 1991 làm
cơ sở xác định điều kiện cấp GCN đối với trường hợp đang sử dụng nhà, đất
thuộc diện thực hiện các chính sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết số
23/2003/QH11.
- Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27 tháng 07 năm
2006 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác
lập trước ngày 01 tháng 07 năm 1991 có người Việt Nam định cư ở nước
ngoài tham gia làm cơ sở xác định đối tượng được cấp GCN trong những
trường hợp có tranh chấp.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ quy định về giá đất.
8
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều, khoản của
Luật Đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có
hiệu lực từ 01/7/2014.
Đồng thời, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng ban hành các Thông tư
hướng dẫn chi tiết các quy định của Luật đất đai năm 2013:
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khắc gắn liền với đất có hiệu lực từ
05/7/2014;
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính có hiệu lực
từ ngày 05/7/2014;
Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính có hiệu
lực từ ngày 05/7/2014
Thông tư 28/2014/TT-BTNMT quy định về thống kê, kiểm kê đất đai
và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất có hiệu lực từ 17/7/2014;
Bộ Tài chính cũng ban hành các Thông tư hướng dẫn chi tiết các quy
định có hiệu lực từ 01/8/2014;
Thông tư 77/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước có hiệu lực từ 01/08/2014.
Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 quy định
chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.
Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về Sửa
đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.
Quyết định số 2555/QĐ-BTNMT ngày 20 tháng 10 năm 2017 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành;
được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý
nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
9
2.1.3.2. Nguyên tắc và thẩm quyền cấp GCNQSD đất
* Nguyên tắc cấp GCNQSD đất
Theo điều 98 của Luật đất đai 2013, nguyên tắc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được
quy định như sau [4] :
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh
giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo
đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần
diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định tại Điều 99 của Luật đất đai 2013 [4] như sau:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn
mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên
của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường
hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng
nhận và trao cho người đại diện.
3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản gắn
10
liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền
thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm
quyền cấp.
4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng vào 9 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi
tên một người. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã
cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi
cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với
số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng
nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh
giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh
chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất diện
tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không
phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đo đạc thực tế
nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích
11
chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định
tại Điều 99 của Luật 2013.[7].
* Điều kiện được cấp GCNQSD đất
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân đang sử
dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại điều 100 Luật Đất
đai 2013:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại
giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10
năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách
đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng
lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền
với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác
nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
12
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế
độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác đuợc xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên nguời khác, kèm
theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên
quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ
tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có
tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản
công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải
thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đuợc Nhà nuớc giao đất, cho
thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi
hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì đuợc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền 12 sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định
của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu,
am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của
Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất
13
xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.[7].
+ Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà
không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 101 Luật Đất
đai 2013:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu
lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có
hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó
khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban
nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có
tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định
tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày
01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban
nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch
sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm
dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với
nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.[7]
+ Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được
quy định tại Điều 102 Luật Đất đai 2013:
14
1. Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích
đất sử dụng đúng mục đích.
2. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được giải quyết như sau:
a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng
không đúng mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để
bị lấn, bị chiếm;
b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy
ban nhân dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch
sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử
dụng đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước
giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ
đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương án bố trí
lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất
phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.
3. Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho
thuê đất quy định tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp
tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các
điều kiện sau đây:
a) Được Nhà nước cho phép hoạt động;
15
b) Không có tranh chấp;
c) Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01
tháng 7 năm 2004.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.[7]
* Thẩm quyền cấp GCNQSD đất
Theo điều 105 của Luật đất đai 2013, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được
quy định như sau [4] :
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và
môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thẩm quyền cấp GCN còn được quy định cụ thể hơn tại điều 37 Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn thi hành luật đất đai
2013 như sau (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) [6]:
- Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Sở Tài
nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các
trường hợp sau:
+ Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy
16
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất;
- Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và
việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
2.1.4. Trình tự, thủ tục công tác cấp GCNQSD đất
* Theo điều 70 của nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014
hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 thì trình tự, thủ tục cấp GCN quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất đối với hộ gia
đình, cá nhân quy định như sau [6] :
- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục
đăng ký.
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất
đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có
trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
+ Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so
với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều
100 của Luật Đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì xác
nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất,
sự phù hợp với quy hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài
sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có
giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP
thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình
17
xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường
hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ
đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách
pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa
có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử
dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử
dụng đất nộp (nếu có);
+ Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong
nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác
nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động
đo đạc bản đồ;
* Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân được quy
định cụ thể hơn tại Điều 8 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày
19/05/2014 quy định về hồ sơ địa chính như sau [9] :
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:
+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và
Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây
gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử
dụng đất;
