PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH

PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH
GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1. Cơ sở để xây dựng chỉ số giá bất động sản
Một câu hỏi đơn giản như trên thị trường, bất động sản này tăng bao
nhiêu điểm, bất động sản kia giảm bao nhiêu điểm là điều không thể trả lời như
khi hỏi chỉ số chứng khoán của công ty này tăng bao nhiêu, giảm bao nhiêu bởi
vì cho đến thời điểm này, một hệ thống chỉ tiêu hoàn chỉnh để mô tả và đánh
giá thị trường bất động sản vẫn chưa có. Vì vậy, thông qua sàn giao dịch người
ta chỉ mới có thể biết được là giá hàng hóa bất động sản này tăng (hay giảm),
nếu tăng (hay giảm) thì tăng (hay giảm) bao nhiêu. Mà điều này thì chưa đủ để
nhà đầu tư hay người tiêu dùng có đầy đủ thông tin để có thể quyết định đầu
tư đúng đắn mang lại hiệu quả cao.
Nền kinh tế ở nước ta hiện nay có 3 nhánh thị trường hết sức nhạy cảm
đó là thị trường tài chính tiền tệ, thị trường chứng khoán, và thị trường bất
động sản. Thị trường chứng khoán thì có chỉ số VN-Index, thị trường tài chính
tiền tệ thì có lãi suất liên ngân hàng làm căn cứ. Thị trường bất động sản thì
chưa có một công cụ nào thực sự có thể làm thước đo để phát triển thị trường.
Sự quyết định đầu tư mang tính cảm tính sẽ ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế vĩ
mô. Chỉ số giá bất động sản được xây dựng sẽ làm cơ sở cho sự phát triển
của thị trường bất động sản, góp phần không nhỏ cho sự phát triển của nền
kinh tế.
1.1. Sự cần thiết phải xây dựng chỉ số bất động sản
Thị trường bất động sản là một thị trường hàng hóa đặc thù, thể hiện một
bước phát triển cao của nền kinh tế của mọi quốc gia nói chung, góp phần thúc
đẩy các thị trường khác trong nền kinh tế như thị trường tài chính, thị trường
lao động,… Việt Nam là nước đang phát triển, các định chế tài chính chưa
hoàn thiện, các giao dịch của thị trường hầu hết còn mang nặng yếu tố ngầm,
phi thị trường. Tuy chưa có đánh giá định lượng về sự đóng góp của thị trường
bất động sản, nhưng với những đóng góp trong vài năm trở lại đây thì khó có
thể dự báo chính xác về quy luật vể sự phát triển thị trường bất động sản. Một
vấn đề được đặt ra là làm thế nào để dự báo và điều chỉnh sự nóng lạnh của

thị trường, quản lý được các giao dịch ngầm? Đó chính là câu hỏi chưa có đáp
án. Do đó việc đặt vấn đề nghiên cứu, tính toán, và đưa ra công cụ để chỉ báo
thị trường là rất cần thiết và quan trọng cho quản lý Nhà nước cấp Trung ương
và các địa phương.
1.2. Cơ sở lí luận của hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
1.2.1. Cơ sở lí luận của chỉ số thị trường bất động sản
Về nguyên tắc, trong một nền kinh tế thị trường sự gặp nhau của cung
cầu xác định được giá bán của sản phẩm và số lượng sản phẩm được bán ra.
Đồ thị quan hệ cung cầu
D
L
Tiền(tín dụng từ dân, doanh nghiệp, nhà nước, thuế,…)
E
S
L
(Số dự án, số m
2
xây dựng,số đất chuyển đổi đất sử dụng)
Q
E
P
E
Q
P

Biểu đồ thể hiện mối quan hệ của bất động sản trong không gian và thời
gian.
Biểu đồ 1: Biểu đồ không gian 3 chiều
Loại hình
Địa bàn

Giá
Số lượng
Thời gian
t
n
p
Điều quan trọng nhất đó là quan sát được các giao dịch. Về nguyên tắc
quan sát được càng nhiều thì nghiên cứu càng chính xác. Chỉ số quan sát thị
trường được nghiên cứu và sử dụng trên thế giới và được gọi là REMI.
Việc xây dựng phương pháp tính toán và nguồn thông tin cho chỉ số REMI có
thể xây dựng ở nhiều cấp độ:
- Chỉ số thị trường bất động sản cấp độ hẹp được xây dựng từ các quan
sát về:
+ Số lượng các giao dịch( tính bằng số lượng – Biến X1)
+ Giá các giao dịch( tính bằng tiền – Biến X2)
+ Thời gian của bất động sản được rao bán trên thị trường( từ lúc được
rao bán đến lúc giao dịch thành công – Biến X3).
- Chỉ số thị trường bất động sản cấp độ rộng được xây dựng từ các quan
sát về:
+ Sản lượng công nghiệp
+ Chỉ số giá quỹ đầu tư tín thác bất động sản
+ NCREIF
+ Thu nhập cá nhân trừ các chi trả
+ Số chỗ làm việc trong các hoạt động tài chính
+ Số chỗ làm việc trong các hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp
+ Số chỗ làm việc tạm thời
+ Số chỗ làm việc trong các khu vực bán lẻ
+ Số chỗ làm việc trong các khu vực bán sỉ
+ Những đề nghị thanh toán bảo hiểm thất nghiệp đầu tiên
+ Tổng số hàng hóa bán lẻ và bán sỉ

+ Dịch vụ ăn uống
Tuy nhiên, với mức độ phát triển thị trường bất động sản như hiện nay
của Việt Nam thì xây dựng chỉ số thị trường bất động sản cấp độ hẹp là có hiện
thực hơn.
1.2.2. Chỉ số giá thị trường bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường vận hành bình thường, giá cả hình thành theo
quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh- độc quyền nên chỉ số giá trở thành
biểu hiện tập trung nhất và tiêu biểu nhất trong việc mô tả đánh giá thị trường,
đồng thời biến động của chỉ số giá thể hiện khái quát nhất nhưng không kém
phần rõ ràng về sự biến động của thị trường. Qua nghiên cứu chỉ số giá tiêu
dùng CPI của thị trường hàng hóa và tiêu dùng, chỉ số chứng khoán VN- Index
của thị trường chứng khoán, ta thấy rằng chỉ số quan trọng nhất thường dùng
để mô tả đánh giá thị trường là chỉ số giá. Chính vì thế khi xây dựng hệ thống
chỉ tiêu đánh giá thị trường bất động sản không thể thiếu được chỉ số giá thị
trường bất động sản.
Chỉ số giá bất động sản phản ánh mức độ biến động giá chung của thị
trường bất động sản. Chỉ số này xem xét mức độ biến động giá tổng hợp của
các phân khúc thị trường chủ yếu của nước ta hiện nay: thị trường nhà ở, thị
trường cho thuê, thị trường đất nền chuyển nhượng. Chỉ số giá bao gồm: Chỉ
số tổng hợp chung về giá, chỉ số giá nhà ở, chỉ số giá đất nền chuyển nhượng.
Ngoài ra còn đưa ra giá bán cho 1m
2
các thành phần thuộc phân khúc nhà ở,
giá đơn vị cho thuê 1m
2
văn phòng, giá đơn vị cho thuê 1m
2
đất nền.
1.3. Kinh nghiệm khi xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của nước ngoài
Sự phát triển kinh tế vượt bậc của nước Mỹ đã làm cho thị trường bất

động sản của họ phát triển nhanh chóng. Do đó việc họ tiến hành xây dựng chỉ
số mô tả thị trường bất động sản là điều tất yếu.
Đó là chỉ số S&P/ Case- Shiller Home Price Index, một chỉ số bất động
sản mà các doanh nghiệp, các nhà quản lý thị trường hết sức quan tâm.
Đây là chỉ số nhà ở của OFHEO được ký hiệu là HPI- phát triển dựa trên
phương pháp sử dụng các mua bán lặp lại. OFHEO tính HPI dựa trên số liệu
về các giao dịch lặp lại lấy từ cơ sở dữ liệu về các mua bán thế chấp nhà riêng
lẻ. Khoảng mỗi tháng sau mỗi cuối quý, dữ liệu về mua bán thế chấp nhà riêng
lẻ của quý đó sẽ được các công ty ghi vào đĩa máy tính rồi gửi về OFHEO.
Trước khi ghép với địa chỉ nhà, dữ liệu được tiêu chuẩn hóa với địa chỉ do Cục
bưu điện của Mỹ quy định. Việc này giúp tăng tỷ lệ ghép địa chỉ thành công và
giúp nhà quản lý chất lượng của cơ sở dữ liệu về các giao dịch lặp lại. Các số
liệu được thế chấp được kết hợp và sắp xếp theo chỉ số bưu điện địa chỉ nhà
và ngày gốc. Điều này giúp xếp các giao dịch liên tiếp của cùng một bất động
sản được đặt một cách lần lượt đúng vị trí trong cơ sở dữ liệu. Sau đó, việc
ghép các dữ liệu được thực hiện bằng cách so sánh địa chỉ của các giao dịch
liên tiếp đó. Một khi các dữ liệu có thể kết hợp được xác định, các thông tin về
giá trị bất động sản và ngày giao dịch từ các ghi chép sẽ được giữ lại bằng một
số liệu duy nhất trong kho dữ liệu giao dịch lặp lại mới.
Phương pháp nghiên cứu dựa trên các mua bán lặp lại phù hợp với cả
vấn đề kinh tế thực tế và đặc tính thay đổi của giá nhà trong quá trình phổ biến
ngẫu nhiên.
Đây là một chỉ số được đánh giá là tương đối chính xác. Tuy nhiên, với sự
phát triển thị trường bất động sản như hiện nay ở Việt Nam thì chưa thể áp
dụng cách tính chỉ số giá nhà ở như của Mỹ vì ở nước ta chưa có dữ liệu về số
giao dịch bán lại nhà.
1.4. Thực trạng cung cấp chỉ số giá bất động sản ở Việt Nam
Ở nước ta, thị trường bất động sản mới hình thành từ đầu những năm 90
(từ khi có Luật đất đai và Pháp lệnh về Nhà ở). Tuy nhiên, nó còn sơ khai chưa
hoàn chỉnh, các giao dịch không chính quy, tình trạng không sang tên, không

nộp thuế vẫn còn phổ biến. Hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản
chưa hoàn chỉnh và hệ thống cơ quan Nhà nước quản lý về thị trường bất
động sản còn phân tán,… Vì vậy, chưa có nghiên cứu về hệ thống chỉ số đánh
giá thị trường bất động sản. Trước đây, Bộ Tài nguyên môi trường đã có một
số chỉ tiêu tổng hợp thống kê về giao đất, cho thuê đất, sử dụng đất,… nhưng
chưa có về chỉ tiêu về quyền sử dụng đất. Bộ Kế hoạch và đầu tư chủ yếu tổng
hợp thống kê về công nghiệp. Bộ Xây dựng chủ yếu thống kê về Nhà ở. Tổng
cục Thống kê mới chỉ có 3 chỉ tiêu tổng hợp về thị trường bất động sản. Các
chỉ tiêu này chưa chưa thể hiện hết được tình hình của thị trường bất động
sản. Các địa phương hầu như không có bộ phận theo dõi về thị trường bất
động sản kể cả ở những nơi có thị trường bất động sản tương đối phát triển, vì
vậy chưa có chỉ tiêu đánh giá thị trường bất động sản trên địa bàn. Sự thiếu
hụt hệ thống các chỉ tiêu quản lý cũng như hệ thống chỉ tiêu tổng hợp đánh giá
thị trường bất động sản đã làm hạn chế vai trò quản lý Nhà nước đối với thị
trường bất động sản_một thị trường quan trọng trong nền kinh tế, nhất là đối
với nước đang có thị trường bất động sản đang phát triển như Việt Nam.
Nắm bắt được nhu cầu cấp thiết phải có chỉ số giá thị trường bất động
sản một số công ty kinh doanh bất động sản trong nước đã tiến hành xây dựng
chỉ số để phục vụ cho sự phát triển của công ty mình nói riêng và góp phần vào
việc phát triển chung của thị trường bất động sản.
+ Công ty Metvuong là công ty đầu tiên tiến hành xây dựng chỉ số giá bất
động sản( MVBĐSI), để đo lường sự tăng giảm giá của thị trường bất động
sản.
Chỉ số này ra đời đã theo dõi các dao động và biến đổi của thị trường
trong những khoảng thời gian nhất định. MVBĐSI được xây dựng dựa trên
nghiên cứu và dữ liệu của công ty Metvuong được thu thập từ nhiều nguồn
khác nhau. Sau đó, MVBĐSI được máy tính đo lường bằng cách kết hợp giá trị
của các căn hộ và nhà trong thời gian trung bình là 45 ngày. Qua biểu đồ sẽ
thể hiện được sự thay đổi của chỉ số giá bất động sản với mỗi điểm thay đổi
được tính theo hàng tuần. Nó sẽ thể hiện được sự chênh lệch giữa MVBĐSI

hiện tại và MVBĐSI trong tuần đã qua. Tuy nhiên, chỉ số MVBĐSI chỉ mới lấy
dữ liệu tại các quận trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh và tập trung vào các
căn hộ rao bán. Trong khi đó, thị trường bất động sản còn nhiều mảng khác
như đất nền, dự án…Mặt khác, MVBĐSI chỉ mới tính toán dựa trên giá rao
bán, chưa tính đến giá giao dịch thành công, và dữ liệu thu thập được chỉ mới
thông qua các giao dịch ở các tỉnh, thành phố lớn.
+ Công ty Vinaland Invest Corp cũng xây dựng chỉ số giá bất động sản
trên cơ sở thu thập thông tin giao dịch trong các trung tâm môi giới bất động
sản của Vinaland. Trong đó, chủ yếu là các giao dịch bất động sản của các khu
đô thị mới như khu vực Nam Sài Gòn và khu vực phía Đông gồm các quận 2,
9… Sau đó, chọn các dự án tiêu biểu tính giá bình quân.Từ đó, tính ra chỉ số
giá bất động sản.
+ CTCP Địa ốc Thương Tín(Sacomreal) không xây dựng chỉ số giá bất
động sản như công ty Vinaland nhưng hàng tuần vẫn đều phát hành bảng giá
tham khảo. Tuy nhiên, khi so sánh hai bảng giá thấy có sự chênh lệch rất lớn.
Ví dụ như dự án Him Lam-Kênh Tẻ ở quận 7 TP.Hồ Chí Minh, chỉ số giá
của công ty Vinaland cho thấy nó tăng từ 9,7% đến 36%. Trong khi đó, theo dõi
bảng giá của công ty Sacomreal thì thấy giá của nó hầu như không tăng, chỉ
nhích lên một chút.
=> Một vấn đề được đặt ra là các công ty có cung cấp ra thị trường một
chỉ số tương đối chính xác để góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường
hay là chỉ vì mục đích làm giá, làm nhiễu thông tin thị trường,… để làm lợi cho
mình. Do đó, khi tiến hành xây dựng chỉ số giá bất động sản Nhà
nước cần ban hành các cơ chế chính sách kinh doanh bất động sản phù hợp
tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu thập thông tin để tiến hành xây dựng chỉ số
mang tính chính xác cao.
Qua nghiên cứu một số cách tính chỉ số giá bất động sản của một số công
ty, một số sàn giao dịch ta nhận thấy tuy nó đã góp một phần nhỏ vào việc
cung cấp cho thị trường nhưng hầu hết đều đang mang tính chất tham khảo vì
số liệu các công ty cung cấp chưa có sự thống nhất mà còn chênh lệch nhau

quá lớn.
Gần đây, Luật kinh doanh bất động sản (có hiệu lực từ ngày 1/1/2007)
mới quy định và giao trách nhiệm cho Bộ Xây dựng thực hiện quản lý Nhà
nước về hoạt động kinh doanh bất động sản. Vì vậy một hệ thống chỉ số để
đánh giá thị trường bất động sản mang tính chính xác cao hơn, phù hợp với
điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam là điều hết sức cần thiết và cấp bách.
Nhận thức được tầm quan trọng của việc có hệ thống chỉ số bất động
sản, từ năm 2008 Bộ Xây dựng đã nghiên cứu và lên kế hoạch thí điểm xây
dựng chỉ số đánh giá thị trường trong đó có hai chỉ số quan trọng là chỉ số giá
bất động sản và chỉ số thị trường bất động sản.
2. Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
2.1. Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản
Một trong những điểm yếu của thị trường hiện nay là hệ thống thông tin
thiếu cập nhật và độ chính xác chưa cao, thiếu minh bạch dẫn đến bên cung
thao túng thị trường nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Việc xây dựng hệ thống thông
tin bất động sản là điều hết sức cần thiết, bên cạnh đó tính toán các chỉ số phụ
tạo điều kiện thuận lợi cho việc tính toán các chỉ số giá bất động sản và chỉ số
thị trường bất động sản. Có thể sắp xếp các dữ liệu và tính toán các chỉ số phụ
như sau:
2.1.1. Nhóm dữ liệu liên quan đến cung:
Bao gồm: + Chỉ số về số lượng giấy phép xây dựng được cấp.
+ Chỉ số về số lượng công trình được hoàn thành
Hiện nay, tất cả các công trình xây dựng đều phải xin giấy phép xây dựng.
Trước mắt, có thể thu thập số liệu qua Sở Xây dựng, sau đó sẽ triển khai tiến
hành thu thập thông tin từ các phòng quản lý xây dựng các quận, huyện. Tuy
nhiên, không phải tất cả các công trình được cấp giấy phép đều khởi công
ngay sau khi được cấp phép, phần lớn các công trình bị chậm trễ, có công trình
sau đó chuyển đổi công năng, hoặc giấy phép bị hủy. Do đó khi tính chỉ số về
số lượng giấy phép xây dựng được cấp thì phải có sự điều chỉnh về số liệu của
2 loại thông tin này bằng cách lấy mẫu. Qua việc theo dõi các dữ liệu trên, nhà

đầu tư có được những ý tưởng đầu tư cụ thể cũng như sự hướng dẫn bao
quát cho việc quản lý một danh mục vốn đầu tư. Các nhà xây dựng nhà ở
thường không khởi công một căn nhà nếu họ không thấy tự tin rằng ngôi nhà
sau khi xây dựng sẽ bán ngay hoặc trước khi công trình được hoàn thành. Hơn
nữa, mỗi khi một ngôi nhà được khởi công, công việc cho xây dựng sẽ tăng và
thu nhập sẽ được bơm trở lại trong nền kinh tế.
2.1.2. Nhóm dữ liệu liên quan đến quy mô thị trường
Bao gồm: + Chỉ số về số lượng nhà mới xây được bán
+ Chỉ số về số lượng nhà có sẵn được bán
+ Chỉ số về số lượng nhà chờ bán
Các chỉ số này không chỉ phản ánh quy mô thị trường nhà ở mà còn thể
hiện đà tăng trưởng kinh tế. Nói rõ hơn thì xu hướng của các dữ liệu này là
những con số đáng giá cho các nhà xây dựng nhà, các nhà cho vay thế chấp,
các công ty kinh doanh các thiết bị nội, ngoại thất. Tuy nhiên ở Việt Nam các
dữ liệu này không được các nhà đầu tư công bố số liệu chính xác.
2.1.3. Nhóm dữ liệu liên quan đến giá trị thị trường
Bao gồm: + Chỉ số giá xây dựng/ chỉ số giá vật liệu xây dựng
+ Chỉ số chi phí xây dựng
Chỉ số giá xây dựng/ chỉ số giá vật liệu xây dựng sẽ cung cấp mức giá xây
dựng bình quân (đồng/m
2
) cho từng loại sản phẩm.
Đối với chỉ số chi phí xây dựng (ở một số nước gọi là chỉ số giá trị đơn đặt
hàng xây dựng), theo quy định thì sau khi nhận được hợp đồng xây dựng, các
công ty xây dựng phải khai báo với cơ quan thuế nhưng hiện nay vẫn chưa có
quy định cụ thể thời điểm phải khai báo.
Chi phí xây dựng có mối liên quan trực tiếp với cổ phiếu, trái phiếu, các
loại hàng hóa khác bởi vì nó là một phần của nền kinh tế chịu ảnh hưởng bởi
lãi suất, dòng tiền kinh doanh và cả các chính sách tài chính. Giá vật liệu xây
dựng cũng sẽ rất nhạy cảm đối với ngành công nghiệp nhà ở.

2.1.4. Nhóm thông tin liên quan đến cầu
Bao gồm: + Chỉ số về đơn xin vay mua nhà
+ Chỉ số về giá trị cho vay để mua nhà
+ Dự đoán số lượng hộ gia đình
Số liệu liên quan đến nhóm thông tin trên được xem là chủ chốt để đánh
giá mức cầu của thị trường nhà ở.
Nếu chỉ xây dựng 1 hay 2 loại chỉ số đơn lẻ thì mức độ chính xác của chỉ
số sẽ rất yếu. Các chỉ số này khi được xây dựng sẽ có tính chất kiểm tra lẫn
nhau để đảm bảo tính hợp lý của các chỉ số, phản ánh được sự phát triển của
thị trường, hạn chế những nhận định mang tính chủ quan của người thực hiện.
Ví dụ chỉ số giá bất động sản có liên quan tới chỉ số giá xây dựng và chỉ số
kinh tế xã hội. Khi chỉ số giá đất không tăng, chỉ số giá xây dựng không tăng thì
giá bất động sản chỉ có thể tăng nếu nhu cầu tăng hoặc nguồn tín dụng tăng.
Còn nếu nhu cầu và nguồn cung tín dụng cũng không tăng thì phải tính toán lại.
Cũng có thể số giấy phép xây dựng không thể hiện chính xác được số lượng
công trình khởi công thì mức chi cho xây dựng (căn cứ vào các hợp đồng xây
dựng) sẽ thể hiện mức độ triển khai của các công trình từ đó có thể dự đoán
nguồn cung ở giai đoạn chính xác hơn.
Ở các nước có thị trường bất động sản phát triển, thông tin trong quá trình
cấp phép, đăng kí, các giao dịch mua bán tất cả đều thông qua ngân hàng nên
việc thu thập thông tin qua các kỳ để tính toán các chỉ số phụ là việc làm không
quá khó khăn. Ở Việt Nam chưa có phần mềm nối mạng từ các cơ quan Bộ,
Ngành có liên quan đến cổng thông tin của bất động sản. Do đó thông tin trở
nên chậm chạp lỗi thời cho các quyết định mang tầm vĩ mô. Bên cạnh đó thị
trường bất động sản do Bộ Xây dựng quản lý và điều hành. Còn việc cung tín
dụng cho thị trường thì do Ngân hàng Nhà nước. Nếu cả hai cơ quan này hoạt
động độc lập trong việc đưa ra các chính sách, cơ chế điều hành thì việc sử
dụng các công cụ tài chính để điều hành thị trường bất động sản sẽ khó đạt
được mục tiêu điều tiết hợp lý.
Hiện nay, tỷ trọng đóng góp của ngành bất động sản trong cơ cấu của

GDP là không nhỏ, do đó cần có hệ thống thông tin bất động sản để các tổ
chức tài chính, các ngân hàng có cơ sở xác thực cho việc tính toán mức độ
khả thi cho các dự án. Tổng mức cung tín dụng cho thị trường bất động sản sẽ
phải nằm trong mức hợp lý của quan hệ cung cầu thực. Vì vậy, muốn xây dựng
một hệ thống các chỉ số bất động sản thì trước hết phải tiến hành xây dựng hệ
thống thông tin đầy đủ, chính xác.
2.2. Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
2.2.1 Khái niệm, phân loại, các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản
2.2.1.1 Khái niệm giá bất động sản
Giá cả hàng hóa bất động sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung
cầu về bất động sản trên thị trường. Về bản chất, đó là biểu hiện bằng tiền giá
trị của tài sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Nó bao gồm giá của
đất và giá của nhà.
Giá trị của đất đai bao gồm nhiều bộ phận hợp thành, một phần do tự
nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai. Trong nền
kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có
giá trị trao đổi. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó
chính là giá cả của đất đai thường ta gọi là giá đất. Còn giá nhà được tính
bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí khác cần thiết để xây dựng
nên ngôi nhà. Tuy nhiên do hàng hóa bất động sản là hàng hóa đặc biệt nên
giá cả bất động sản cũng có những điểm khác biệt, đặc trưng riêng. Giá cả bất
động sản phụ thuộc mức độ sử dụng, mức độ khan hiếm, và nhu cầu của
người mua.
2.2.1.2 Phân loại giá bất động sản
Giá cả bất động sản có nhiều cách phân loại khác nhau, sau đây là một số
cách phân loại phổ biến
- Giá mua bán, chuyển nhượng: Đây là giá trị bất động sản được quy ước
theo sự thỏa thuận giữa người mua và người bán. Khi đó:
Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất
- Giá thuê: Là giá cho thuê bất động sản theo thời hạn

- Giá bảo hiểm: Là giá được xác định cho chi phí thay thế cho công trình
bất động sản khi nó bị rủi ro trong sử dụng
- Giá hoạch toán: Là giá được xác định dựa trên giá trị còn lại của tài sản
- Giá đất do Nhà nước quy định
- Giá đất thị trường: Là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào
đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng
đất và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của
quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền
do người chuyển nhượng và người nhận quyền chuyển nhượng tự thỏa thuận
với nhau tại một thời điểm xác định. Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường là số tiền tính trên một đơn vị diện tích
được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến
giữa người cần được chuyển nhượng và người muốn chuyển nhượng không
bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch,
chuyển nhượng trong tình trạng ép buộc, quan hệ huyết thống.
2.2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản
Giá cả bất động sản tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung- cầu trên
thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy lên cao, và
ngược lại khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống.
Tuy nhiên giá cả bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những
yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như: “độc quyền”, “đầu
cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”… có những yếu tố xuất phát từ sự can
thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ
tầng khu dân cư, có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người
dân như không muốn bán lại đất do cha ông, tổ tiên để lại, hoặc không thích ở
nhà chung cư,…
Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêng
cũng như đối với bất động sản nói chung, cụ thể là:
a) Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản:
* Nhóm yếu tố tự nhiên:

+ Vị trí của bất động sản: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí của bất động
sản mang lại càng cao thì giá trị bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản luôn
đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối, vị trí tương đối. Xét trên phương
diện tổng quát cả hai vị trí đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị
của bất động sản. Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí của bất động sản là
cực kỳ quan trọng đặc biệt là đối với định giá đất.
+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất
+ Địa hình bất động sản tọa lạc: Địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay
thấp so với các bất động sản khác trong khu vực có tác động đến giá trị của
bất động sản. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ảnh hưởng của thiên tai,
lũ lụt thì giá của bất động sản sẽ có giá trị thấp, ngược lại giá trị của nó sẽ cao
hơn.
+ Hình thức bên ngoài của bất động sản: Nếu hai bất động sản có giá xây
dựng như nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị
của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
+ Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên
tĩnh, hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá của bất động sản.
* Nhóm các yếu tố kinh tế:
+ Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: Mức thu nhập hàng năm
từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá của bất động
sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển
nhượng của có càng cao và ngược lại.
+ Những tiện nghi gắn liền với bất động sản
Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ, chất lượng càng tốt thì giá của bất động
sản đó càng tăng.
* Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
+ Nhu cầu của bất động sản trên thị trường
+ Tính hữu dụng của bất động sản đó trên thị trường.
b) Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản:
+ Tình trạng pháp lý của bất động sản: Các giấy tờ chứng minh tính pháp

lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà,…hiện có.
+ Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn
chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và các công trình xây dựng khác gắn
liền với bất động sản đó như: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình
trạng tranh chấp quyền sử dụng đất,…
c) Các yếu tố chung bên ngoài:
* Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản
nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là:
+ Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu
cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá của bất động sản tăng.
+ Chính sách cho Việt kiều mua nhà tại Việt Nam
+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu tại thành phố
được mua nhà tại thành phố,…
* Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:
+ Tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực
+ Đặc điểm của người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực
+ Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng, thông tin liên lạc,…)
+ Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
+ Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng
+ Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng
+ Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
+ Mức giá bình quân các loại đất trong vùng,…
* Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực
mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng dân số cơ học thì giá trị
của bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung- cầu bị phá vỡ. Mặt
khác các yếu tố trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ học
vấn, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng ảnh hưởng đến giá
trị của bất động sản. Bên cạnh đó không thể không kể đến tình trạng sức khỏe,

nghề nghiệp và các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người
đang chung sống, các vấn đề về phong thủy của bất động sản có liên quan.
2.2.2 Các phương pháp xác định giá đất
Hiện nay, tùy vào điều kiện cụ thể người ta có thể áp dụng các phương
pháp tính giá đất như sau:
* Phương pháp so sánh trực tiếp
Khi tiến hành định giá phải chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu
vực liền kề đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường có những đặc
điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá để làm cơ sở. Việc thu thập
thông tin về những thửa đất lựa chọn nói trên phải tiến hành trong khoảng thời
gian gần nhất với thời điểm khảo sát. Giá sẽ được tính bằng cách lấy mức bình
quân của mức giá 3-5 thửa đất, khu đất đó. Đây là phương pháp được sử
dụng rộng rãi ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.
* Phương pháp thu nhập
Với phương pháp thu nhập, giá đất được xác định bằng cách tính tổng thu
nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá. Riêng với các thửa
đất trống hoặc có xây dựng công trình kiến trúc cho thuê thì tổng thu nhập của
thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản
tính thu được hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo
mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định
giá đất. Đối với đất nông nghiệp người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì
tổng thu nhập của thửa đất cần định giá là tổng doanh thu từ hoạt động sản
xuất hàng năm. Mức giá đất cần định giá theo công thức, giá đất sẽ bằng thu
nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất chia lãi suất lãi suất tiết kiệm
VND kỳ hạn 12 tháng.
* Phương pháp chiết trừ
Khi định giá theo phương pháp chiết trừ, việc định giá được thực hiện trên
cơ sở thu thập thông tin trên thị trường của ít nhất 3 bất động sản (bao gồm
đất và tài sản trên đất) đã được chuyển nhượng thành công, có những đặc
điểm tương tự với thửa đất cần định giá. Sau đó, căn cứ vào điểm sai biệt giữa

thửa đất cần định giá và thửa đất so sánh để điều chỉnh. Việc xác định giá trị
hiện tại của các tài sản để đầu tư xây dựng trên đất được tính trên cơ sở giá trị
xây dựng mới trừ đi phần giá trị hao mòn.
* Phương pháp thặng dư
Khi thực hiện phải xác định mục đích sử dung tốt nhất và hiệu quả nhất
của khu đất, căn cứ theo đặc điểm, lợi thế, quy hoạch liên quan,… Theo
phương pháp này, giá trị của thửa đất được tính bằng tổng giá trị phát triển cuả
bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển (chi phí mà người ta bỏ ra để xây
dựng kết cấu hạ tầng).
Tùy từng trường hợp mà ta áp dụng các phương pháp định giá khác
nhau. Có những trường hợp phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp
như trường hợp việc chuyển nhượng sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên
thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống, hoặc giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản
ánh đúng quan hệ cung cầu về đất trong điều kiện bình thường.
2.2.3. Xây dựng công thức tính chỉ số thị trường bất động sản
Đối với chỉ số thị trường bất động sản, số liệu được lấy từ 11 công ty môi
giới bất động sản trên địa bàn cả nước. Do là công ty môi giới nên việc cung
cấp số liệu có khả năng chính xác hơn so với số liệu của các nhà đầu tư bất
động sản cung cấp. Tuy nhiên, 11 công ty môi giới bất động sản đã đủ làm đại
diện cho thị trường khi tính chỉ số giá bất động sản? Vì điều quan trọng nhất
trong công thức tính chỉ số thị trường bất động sản là sự quan sát về các giao
dịch của thị trường. Về nguyên tắc, quan sát được càng nhiều thì việc nghiên
cứu càng chính xác. Chỉ số thị trường bất động sản đã được nghiên cứu trên
thế giới và được gọi là REMI. Phương pháp tính chỉ số thị trường bất động sản
có thể được xây dựng trên nhiều cấp độ. Với mức độ phát triển thị trường bất
động sản hiện nay ở Việt Nam thì việc xây dựng chỉ số sẽ có khả năng thực thi
hơn khi tiến hành xây dựng ở cấp độ hẹp.
Chỉ số thị trường bất động sản ở cấp độ hẹp được xây dựng dựa trên các
quan sát về:

+ Số lượng các giao dịch( tính bằng số lượng- Biến X1)
+ Giá các giao dịch ( tính bằng tiền- Biến X2)
+ Thời gian của bất động sản được rao bán trên thị trường (từ lúc được
rao bán đến lúc giao dịch thành công). Đơn vị này tính bằng số ngày (Biến X3)
Khi đó công thức tính toán chỉ số giá bất động sản được xây dựng như
sau:
Bước1: Tập hợp các giao dịch riêng lẻ dựa trên các tiêu chuẩn đề
ra( Chọn mẫu có tính toán)
Bước2: Tính toán giá trung gian và số ngày trên thị trường theo tháng t để
gán cho giá trị x
t
và z
t
. Cũng như thế tính toán số giao dịch sẽ gán cho giá trị y
t
với lưu ý là không điều chỉnh mức giá khi lạm phát.
Bước3: Quy đổi tất cả các giá trị về tháng cơ sở(tháng đầu tiên) bằng việc
chia giá trị này cho giá trị các tháng cơ sở sẽ được giá trị tương ứng
Bước4: Lập công thức tính toán:
REMI=
1
...
REMI
PcPbPa
ztytxt
−+
.100
Trong đó: P
xt
, P

yt
, P
zt
lần lượt là các giá trị quy đổi của giá giao dịch, số
lượng giao dịch, thời gian bày bán bất động sản.
REMI
1
là chỉ số của thị trường tại thời điểm gốc( là100).
a, b, c là các trọng số thay đổi theo thời gian, không gian và thỏa mãn điều
kiện:
a+b+c=1
Ngoài việc xác định được các trọng số thì để tính toán được chỉ số thị
trường, cần có được các chỉ tiêu trực tiếp của thị trường:
+ Số lượng các giao dịch
+ Giá trị các giao dịch
+ Số ngày các bất động sản được rao bán
Các số liệu này có thể thu thập được thông qua các sàn giao dịch bất
động sản.
2.2.4. Xây dựng công thức tính toán chỉ số giá bất động sản
Chỉ số giá bất động sản RPI được tính theo công thức sau
RPI=
Tỷ trọng phân khúc thị trường có thể căn cứ theo giá giao dịch của từng
phân khúc tại thời điểm của năm trước đó.
Công thức tính chỉ số giá bất động sản của từng phân khúc thị trường là:
RPI=
100*
*
*
1
0

1
∑
∑
n
iti
n
itit
QP
QP
Trong đó: Q
it
là số lượng giao dịch của hàng hóa bất động sản thứ i tính
bằng m
2
.
P
it
là giá 1m
2
của hàng hóa bất động sản thứ i tại kỳ nghiên
cứu.
P
i0
giá 1m
2
của hàng hóa bất động sản thứ i tại kỳ gốc.
Không giống như thị trường chứng khoán_hàng hóa được niêm yết trên
thị trường tập trung trong thời gian dài, không phụ thuộc vào các giao dịch mua
bán, các giao dịch chỉ làm thay đổi giá trị niêm yết chứ không làm thay đổi tổng
khối lượng niêm yết. Còn hàng hóa bất động sản do đặc thù riêng của mình, nó

không được mua đi bán lại trên thị trường. Một khi nó được bán đi thì phải lâu
sau nó mới có cơ hội xuất hiện tại trên sàn.
Một bất động sản được đem ra rao bán thì nó phụ thuộc rất nhiều yếu tố
của thị trường. Nếu có nhiều người muốn có bất động sản đấy thì bên cung
ứng sẽ tổ chức đấu giá và giá của bất động sản sẽ thay đổi. Hoặc như giá của
vật liệu xây dựng thay đổi qua các tháng cũng làm thay đổi giá bất động sản
qua các tháng. Hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng phát triển đồng
nghĩa với nó là sự phức tạp trong quá trình tham gia mua bán bất động sản
trên thị trường. Bất động sản này mất đi thì có các bất động sản khác xuất
hiện. Đây là vấn đề lưu ý khi tính chỉ số giá bất động sản. Có nhiều cách để
giải quyết vấn đề bất động sản biến mất hoặc xuất hiện trong khi tính chỉ số giá
bất động sản.
Hiện nay có một cách tính đã được đặt ra là:
Coi chỉ số giá bất động sản của kỳ gốc là 100%, đối với kỳ nghiên cứu
không có sự mất đi hay xuất hiện thêm của hàng hóa bất động sản thì áp dụng
công thức tính chỉ số giá nêu ở trên. Khi có sự thay đổi của các bất động sản
thì theo cách tính toán này, nó sẽ được xử lý bằng cách tính ra mức tăng giảm
của giá bất động sản, dựa vào % tăng giảm tính được sẽ tính được % tăng giá
của kỳ nghiên cứu đó và chỉ số giá của tháng đó sẽ được tính bằng cách lấy
chỉ số giá của kỳ liền trước nó cộng với % tăng giá vừa tính được.
Ví dụ: Áp dụng công thức tính nêu trên tiến hành tính toán chỉ số giá căn
hộ Tp. Hà Nội 6 tháng cuối năm 2008.
Bảng 1: Bảng tổng hợp giá 1m
2
căn hộ tại Tp. Hà Nội 6 tháng cuối năm 2008
Loại
BĐS
Vị trí
Diện
tích

m2
Giá niêm yết 1m2 căn hộ (triệu đ/m2)
Quận Dự án Tháng7 Tháng8 Tháng9 Tháng10 Tháng11 Tháng12
Căn hộ Cầu Giấy
ĐTM TH-
NC 110 18.5 18.5 18.5 18.5
Căn hộ Cầu Giấy
ĐTM TH-
NC 100 20 22 22 22
Căn hộ Cầu Giấy
ĐTM TH-
NC 80 22 22 22 22
Căn hộ Cầu Giấy
ĐTM TH-
NC 120 24.5 24.5 24.5 24.5
Căn hộ Cầu Giấy
ĐTM TH-
NC 110 24 26 26 25.5
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 90 18 18 18 18
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 70 15 15 15 15
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 65 19.5 19.5 19.5 19
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 80 18 17 17 17
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 55 19 19 19 19
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM CG 100 17.5 17.5 17.5 17.5
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM CG 50 15.5 15 15 15
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM CG 90 19.5 19.5 19.5 19.5
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM DV 75 17 15.5 16 16
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM DV 140 18 18 19 19
Căn hộ Cầu Giấy Vimexco 120 26 26 26 26
Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 76 12 11.5 11.5 11.5 11 11

Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 81 12.5 12.5 12.5 12.5 12 12
Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 70 12 11.5 11.5 11.5 11 11
Căn hộ Hoàng Mai ĐTM LĐ 80 17 17 17 17
Căn hộ Hoàng Mai ĐTM LĐ 63 17.5 17.5 17.5 17.5
Căn hộ Hoàng Mai ĐTM ĐC 60 18 19 19 19
Căn hộ Hoàng Mai ĐTM ĐC 75 21 21 21 21
Căn hộ Hà Đông Văn Khê 76 9.3 9.3 9.6 10 9.6 9.6
Căn hộ Hà Đông Văn Khê 108 9.3 9.3 9.6 10 9.6 9.6
Căn hộ Hà Đông Văn Khê 113 9.3 9.3 9.6 10 9.6 9.6
Căn hộ Mỗ Lão
ViệtKiều
CA 100 15.5 15.5 15.6 15.6
Căn hộ Hà Đông
ViệtKiều
CA 70 14.5 14.5 15 15 16 16
Căn hộ Hà Đông
ViệtKiều
CA 150 14.5 14.5 15 15 16 16
Căn hộ Hà Đông
ViệtKiều
CA 150 14.5 14.5 15 15 16 16
Căn hộ Cầu Giấy Yên Hòa 92 16.8 16.8 16.8 16.8
Căn hộ ĐTM PV 79 11.8 11.8 11.8 11.8
Căn hộ Từ Liêm Mỹ Đình1 76 16.5 16.5 16.5 16.5 16.5
Căn hộ Từ Liêm
MĐ- Bộ
TTM 76 15.5 15.5 15.5 15.5 15.5 15.5
Căn hộ Hà Đông
CT5C-
VKhê 165 16 16 16 16 16

Căn hộ
B14-
KimLiên 61 24 24 24 24 24
Căn hộ ĐTM LĐ 76 17 17 17 17 17
Căn hộ Từ Liêm MT Thượng 104 16.2 16.2 16.2 16 16 16.5
Căn hộ Từ Liêm Trung Văn 92 17 17 17 17
Căn hộ Từ Liêm Báo ANTĐ 104 14.5 14.5 14.5 15 14.5
Căn hộ Hà Đông Văn Quán 68 14.5 14.5 14.5 14.5
Căn hộ Đống Đa Thái Thịnh 114 25 25 25 24.5
Căn hộ Tây Hồ CIPUTRA 135 31 31 31 31
Căn hộ Tây Hồ Vườn đào 90 22.5 22.5 22.5 22.5 22.5
Căn hộ Từ Liêm Bộ TTM 100 15.2 15.2 15.2 15
Căn hộ Cầu Giấy Vimexco 103 22.8 22.8 22.8 22.8
Căn hộ Từ Liêm
Khu DTM
TV 92 17 17
Căn hộ ĐTMVQuán Văn Quán 68 14.5
Căn hộ ĐườngVD3 Thanh Trì 80 11.5 11.5
Căn hộ Trung Hòa TrầnDHưng 156 26.5 26.5
Căn hộ Hà Đông Văn Khê 80 11.7
Căn hộ Cầu Giấy Yên Hòa 93 17 17
Căn hộ
Thanh
Xuân
CCcho
CAND 86 12.5 12.5