Đánh giá hiệu quả chính sách giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội : Luận văn ThS. Địa chính: 60 44 80
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.52 MB, 168 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-----------------------
Trịnh Thị Kiều Trang
Đ NH GI HI
Đ I
CH NH
IC CT
CH GIAO Đ T CHO TH Ê Đ T
CH C KINH T C
TRÊN Đ A
U N
T
N TH NH H
N HẠC
1
H N I
H A HỌC
Hà Nội - Năm 2012
NƯ C NGO I
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-----------------------
Trịnh Thị Kiều Trang
Đ NH GI HI
Đ I
CH NH
IC CT
CH GIAO Đ T CHO TH Ê Đ T
CH C KINH T C
TRÊN Đ A
T
N TH NH H
NƯ C NGO I
H N I
Chuyên ngành: Địa chính
Mã số: 60.44.80
U N
N HẠC
H A HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN H A HỌC:
GS. TS H. Đặng Hùng õ
Hà Nội - Năm 2012
2
MỤC LỤC
DANH MỤC C C
NG ...................................................................................... iv
DANH MỤC C C HÌNH .........................................................................................v
KÝ HI
I T TẮT ....................................................................................... vi
MỞ ĐẦ ....................................................................................................................1
1. ính cấp thiết đề tài .............................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................3
3. Nội dung nghiên cứu ...........................................................................................3
4. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................3
5. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................4
6. Bố cục ..................................................................................................................4
Chương 1 – T NG
IT
AN
CH C KINH T C
Ề
N ĐỀ GIAO Đ T CHO TH Ê Đ T Đ I
T
NƯ C NGO I TẠI I T NAM ........5
1.1. Chính sách sách đất đai và vấn đề thu hút đầu tư nước ngoài tại iệt Nam....5
1.1.1. Chính sách thu hút đầu tư nước ngoài ở nước ta ............................................. 5
1.1.2. Chính sách đất đai ở iệt Nam với mục tiêu thu hút đầu tư nước ngoài .....12
1.2. Chính sách đất đai đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài của một số nước trên
thế giới và kinh nghiệm cho iệt Nam .................................................................15
1.3. ổng quan chính sách về giao đất, cho thuê đất tại iệt Nam .......................17
1.3.1. Chính sách giao đất, cho thuê đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai 17
1.3.2. Chính sách về giao đất, cho thuê đất trước uật Đất đai năm 2003.............21
1.3.3. Chính sách về giao đất, cho thuê đất từ sau uật Đất đai năm 2003 ...........24
1.3.4. Các quy định có liên quan đến việc sử dụng đất đối với cá nhân, tổ chức
nước ngoài trong các văn bản pháp luật khác ..........................................................33
1.4. Một số bất cập trong các quy định pháp luật hiện hành về giao đất, cho thuê
đất đối với các nhà đầu tư nước ngoài tại iệt Nam .............................................35
1.4.1. Quy định của pháp luật hiện hành về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động
sản về nhà đầu tư nước ngoài là không thống nhất..................................................35
i
1.4.2. Quy định của uật Đất đai về giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư nước
ngoài ...........................................................................................................................37
1.4.3. Một số hạn chế trong việc thực hiện pháp luật đối với nhà đầu tư nước
ngoài tại iệt Nam .....................................................................................................42
Chương 2 – Đ NH GI
Đ TĐ I
IT
N TH NH H
HI
CH NH
CH C KINH T C
CH GIAO Đ T CHO TH Ê
T
NƯ C NGO I TRÊN Đ A
H N I .................................................................................44
2.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội ............................44
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................44
2.1.2. hực trạng kinh tế - xã hội ..............................................................................47
2.2. hái quát tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội ......48
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hà Nội ..............................................48
2.2.2. ình hình sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội..........50
2.3. ình hình giao đất, cho thuê đất đối với các nhà đầu tư nước ngoài trên địa
bàn thành phố Hà Nội ...........................................................................................55
2.3.1. Công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội ...................55
2.3.2. ình hình giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư nước ngoài trên địa bàn
thành phố Hà Nội .......................................................................................................62
2.4. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài
trên địa bàn thành phố Hà Nội ..............................................................................68
2.5. Đánh giá hiệu quả của các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài .......................76
2.5.1. ổng vốn đăng ký, vốn thực hiện và số dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài.78
2.5.2. Đóng góp vào tổng vốn đầu tư xã hội ............................................................80
2.5.3. Đóng góp vào tăng trưởng GDP và Ngân sách Nhà nước............................81
2.5.4. Đóng góp vào xuất khẩu .................................................................................82
2.5.5. Chuyển giao công nghệ ...................................................................................82
2.5.6. ạo việc làm và thu nhập ................................................................................83
2.5.7. Các đóng góp khác ..........................................................................................85
2.5.8. Những tác động tiêu cực của đầu tư nước ngoài đối với sự phát triển của Hà
Nội ..............................................................................................................................86
ii
Chương 3- M T
IT
GI I H
CH C KINH T C
Ề Đ I M I CH NH
T
CH Đ T ĐAI Đ I
NƯ C NGO I ..................................89
3.1. Đánh giá tổng quan về các dự án đầu tư nước ngoài tại iệt Nam ...............89
3.2. Đánh giá về điểm mạnh, điểm yếu của chính sách, pháp luật đất đai trong
giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế nước ngoài ....................................93
3.2.1. Hình thức sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài tại iệt Nam .................93
3.2.2. huê đất............................................................................................................95
3.2.3. Các phương pháp xác định giá đất .................................................................97
3.2.4. hẩm quyền quy hoạch sử dụng đất, giao và cho thuê đất, quyết định giá
đất ......................................................................................................................98
3.2.5. Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất .....................99
3.2.6. hu hồi đất trong trường hợp chậm sử dụng ...............................................100
3.2.7. Giải phóng mặt bằng .....................................................................................100
3.3. Định hướng đổi mới chính sách, pháp luật đất đai nâng cao hiệu quả thu hút
đầu tư nước ngoài vào iệt Nam ........................................................................101
3.3.1. Đổi mới chính sách đất đai liên quan tới dự án đầu tư trực tiếp từ nước
ngoài .........................................................................................................................101
3.3.2. Chính sách lựa chọn nhà đầu tư, dự án đầu tư .............................................104
3.3.3. ăng cường quản lý dự án FDI sau cấp phép. .............................................106
3.4. Nhóm giải pháp chung nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất do các tổ chức
kinh tế có yếu tố nước ngoài ...............................................................................108
3.4.1. Giải pháp về thực thi pháp luật đất đai.........................................................109
3.4.2. Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ...........................................110
3.4.3. Giải pháp về đổi mới hệ thống tài chính đất đai ..........................................111
3.4.4. Giải pháp về quản lý......................................................................................112
3.4.5. Một số giải pháp khác ...................................................................................113
3.5. Các giải pháp nâng cao vai trò tích cực của đầu tư nước ngoài đối với
sự phát triển của Hà Nội .....................................................................................114
K T L ẬN ............................................................................................................116
T I LI
THAM KH O ....................................................................................118
iii
DANH MỤC C C
NG
Bảng 1.1. Một số tiêu chí về hiệu quả kinh tế, xã hội của thành phần kinh tế Nhà
nước, ngoài Nhà nước và FDI từ năm 2000 tới 2007 ............................................... 10
Bảng 1.2. Quá trình xây dựng luật liên quan tới đầu tư nước ngoài ( uật Đất đai,
uật Đầu tư nước ngoài, uật
huyến khích đầu tư trong nước, các uật về doanh
nghiệp) và các sự kiện quan trọng về hội nhập quốc tế của iệt Nam ..................... 12
Bảng 1.3. Quy định về người sử dụng đất và nhà đầu tư có yếu tố nước ngoài ....... 36
Bảng 1.4. Những khác biệt và giống nhau trong quy định của pháp luật đất đai giữa
nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài ...................................................... 40
Bảng 2.1. Cơ cấu kinh tế thành phố Hà Nội giai đoạn 2001-2010 ........................... 47
Bảng 2.2. ổng hợp các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Nội theo đơn vị
hành chính ................................................................................................................. 58
Bảng 2.3. ổng hợp tình hình giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên
địa bàn thành phố Hà Nội ......................................................................................... 59
Bảng 2.4. ình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế
trên địa bàn thành phố Hà Nội .................................................................................. 61
Bảng 2.5. ổng hợp số lượng các tổ chức kinh tế nước ngoài trên địa bàn thành phố
Hà Nội ....................................................................................................................... 63
Bảng 2.6. ố lượng nhà đầu tư sử dụng đất phân theo loại hình sử dụng đất ........... 64
Bảng 2.7. ổng hợp diện tích sử dụng đất của các tổ chức nước ngoài trên địa bàn
thành phố Hà Nội phân theo đơn vị hành chính........................................................ 65
Bảng 2.8. ố vốn FDI đăng ký và thực hiện (triệu U D) từ 1988 tới 2011 ............. 77
Bảng 2.9. ao động khu vực có vốn đầu tư nước ngoài thời kỳ 1993-2007 phân theo
loại hình ..................................................................................................................... 83
Bảng 2.10. ao động khu vực có vốn đầu tư nước ngoài thời kỳ 1993-2007 phân
theo ngành kinh tế ..................................................................................................... 84
iv
DANH MỤC C C HÌNH
Hình 2.1. ị trí địa lý thành phố Hà Nội ................................................................... 44
Hình 2.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2011 của thành phố Hà Nội ............................... 49
Hình 2.3. ốn FDI thực hiện qua các năm ............................................................... 77
v
KÝ HI
I T TẮT
APEC
:
Hợp tác kinh tế Châu Á – hái Bình Dương
ASEAN
:
Hiệp hội các nước Đông Nam Á
ASEM
:
Diễn đàn iên lục địa Á – Âu
BCHTW
:
Ban chấp hành rung ương
CNH, HĐH
:
Công nghiệp hoá, hiện đại hoá
CHXHCNVN
:
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa iệt Nam
Đ NN
:
Đầu tư nước ngoài
Đ
:
Đầu tư trực tiếp nước ngoài
FDI
:
Đầu tư trực tiếp nước ngoài
GCN Q DĐ
:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCN
:
Giấy chứng nhận
GDP
:
HĐND
:
Hội đồng Nhân dân
KCN
:
hu công nghiệp
NSNN
:
Ngân sách Nhà nước
N NĐCNN
:
Người iệt Nam định cư ở nước ngoài
QH DĐ
:
Quy hoạch sử dụng đất
Q DĐ
:
Quyền sử dụng đất
DĐ
:
ử dụng đất
TCCNNN
:
ổ chức, cá nhân nước ngoài
TN&MT
:
ài nguyên và Môi trường
TNHH
:
rách nhiệm hữu hạn
TT
:
hứ tự
TW
:
rung ương
UBND
:
VB
:
ăn bản
VN
:
iệt Nam
NĐ
:
iệt Nam đồng
WTO
:
ổ chức hương mại hế giới
NN
ổng sản phẩm quốc nội
Ủy ban nhân dân
vi
MỞ ĐẦ
1. Tính cấp thiết đề tài
Đất đai là một dạng tài nguyên quan trọng gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội. Mỗi quốc gia đều có một định hướng về quản lý, sử dụng đất sao cho hợp lý,
hiệu quả và bền vững nhất.
ừa phát triển kinh tế, vừa bảo vệ môi trường và phát
triển bền vững là mục tiêu chung của các nước hiện nay.
rong những năm gần đây, nước ta đẩy mạnh phát triển công nghiệp hóa –
hiện đại hóa đất nước, bằng cả nội lực cũng như thu hút các nguồn lực bên ngoài.
iệt Nam với tiềm năng là một nước đang phát triển với tốc độ nhanh chóng hiện
có sức thu hút đầu tư rất lớn từ các nước phát triển và đang phát triển khác trên thế
giới. Để thu hút đầu tư Nhà nước ta đã có những chính sách cởi mở, thông thoáng
và thực sự đã đem lại nhiều hiệu quả, đặc biệt là chính sách giao đất, cho thuê đất
đối với các cá nhân, tổ chức có yếu tố nước ngoài đầu tư tại iệt Nam. uật Đất đai
năm 2003, uật
inh doanh bất động sản, uật Nhà ở …đều có những mục quy
định rõ ràng, cụ thể về vấn đề này. ính đến 31/12/2008, các tổ chức, cá nhân nước
ngoài đã được giao 75.331 ha, chiếm 0,31% diện tích đất Nhà nước đã giao cho các
đối tượng sử dụng, trong đó: đất nông nghiệp 24.383 ha (0,11% diện tích đất nông
nghiệp Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử dụng); đất phi nông nghiệp 19.904
ha (chiếm 1,28% diện tích đất phi nông nghiệp Nhà nước giao), đất chưa sử dụng
74,92 ha (0,01% diện tích đất chưa sử dụng được Nhà nước giao). ố liệu thống kê
cho thấy sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân có yếu tố nước ngoài tại
iệt Nam
còn thấp, tổng số mới chiếm 0,31% tổng diện tích các loại đất. rong khi đó vốn
đầu tư nước ngoài năm 2008 đạt 64 tỷ U D, gấp 3 lần năm 2007, vốn thực hiện đạt
11,7 tỷ U D. Các lĩnh vực đầu tư chủ yếu là công nghiệp – xây dựng, dịch vụ, nông
lâm thủy sản. Các lĩnh vực đầu tư công nghiệp nặng, dầu khí, khu đô thị mới, văn
phòng, căn hộ chiếm 89% tổng vốn đầu tư, khoảng 54 tỷ U D vốn đăng ký 2008.
Các khu công nghiệp cả nước thu hút được trên 3.300 dự án vốn đầu tư nước ngoài
với tổng vốn đầu tư trên 39,2 tỷ U D. [19]
Có thể khẳng định rằng, nguồn vốn đầu tư nước ngoài đang đóng góp một
1
phần rất lớn vào GDP nước ta, đẩy mạnh phát triển kinh tế - xã hội, thay đổi bộ mặt
từ nông thôn tới thành thị. uy nhiên, vẫn còn rất nhiều vấn đề bất cập xung quanh
việc giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, cá nhân có yếu tố nước ngoài đầu tư
tại iệt Nam. Có thể kể đến như: quy định đối tượng được sử dụng đất, sở hữu nhà
ở, kinh doanh bất động sản trong các uật có sự khác biệt; giữa tổ chức trong nước
với người
iệt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài; khác biệt về quyền
và nghĩa vụ giữa các đối tượng sử dụng đất trong nước và nước ngoài; giá khi giao
đất, cho thuê đất đối với các tổ chức có yếu tố nước ngoài, v.v..
Hà Nội là thành phố lớn, thu hút nhiều đầu tư từ nước ngoài. au khi sát
nhập Hà ây vào Hà Nội thì diện tích đất tăng lên đáng kể, khu vực đầu tư của các
tổ chức, cá nhân nước ngoài hiện nay mở ra nhiều lĩnh vực, từ công nghiệp – xây
dựng, khu công nghiệp, chung cư, nhà ở đến du lịch, thương mại… Diện tích đất
được giao cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài tính đến năm 2010 là 1.144,65 ha
[22]. hực trạng quản lý sử dụng quỹ đất của các nhà đầu tư nước ngoài đang nảy
sinh rất nhiều vấn đề. Gần đây, vụ việc 400 ha của khu công nghiệp ài Đồng A sau
gần 10 năm được giao cho Công ty Điện tử Hanel, Công ty liên doanh DeawooHanel nhưng chậm triển khai đã được chuyển thành khu đô thị, công viên; hay vấn
đề sử dụng đất trong khu công nghiệp ài Đồng B đang diễn ra gây ô nhiễm toàn bộ
khu vực sông Cầu Bây, Gia âm, Hà Nội… Như vậy, vấn đề đánh giá hiệu quả của
chính sách giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức có yếu tố nước ngoài là một
vấn đề cần được quan tâm, tìm hiểu và làm rõ để có được đánh giá chính xác, khách
quan và định hướng chính sách đúng đắn hơn. Quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế đang diễn ra như thế nào? Quỹ đất được giao có được sử dụng hết hay không,
hợp lý hay chưa? ính bền vững và hiệu quả của phát triển kinh tế với vấn đề môi
trường như thế nào?
ấn đề chính sách thu hút đầu tư và chính sách giao đất, cho
thuê đất cần điều chỉnh thế nào cho hợp lý?…là những câu hỏi cần được trả lời.
Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi chọn đề tài nghiên cứu "Đánh giá hiệu quả
chính sách giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài
trên địa bàn thành phố Hà Nội".
2
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu thực trạng chính sách giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức
kinh tế có yếu tố nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội, đánh giá hiệu quả quản
lý, sử dụng quỹ đất được giao, được thuê của các tổ chức đó. ừ đó, đề xuất một số
giải pháp về chính sách nói chung và các giải pháp cụ thể để giải quyết những vấn
đề còn tồn tại, nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài
trên địa bàn thành phố Hà Nội.
3. Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về giao đất, cho
thuê đất đối với các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài tại iệt Nam.
- hu thập, tài liệu số liệu về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức có
yếu tố nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Điều tra, khảo sát về tình hình quản lý, sử dụng quỹ đất của các tổ chức
kinh tế có yếu tố nước ngoài được giao, được thuê đất.
- Đánh giá, phân tích thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế có
yếu tố nước ngoài, phân tích chính sách giao đất, cho thuê đất giữa các đối tượng tổ chức
kinh tế trong nước và tổ chức kinh tế nước ngoài trong các quy định pháp luật hiện hành.
- Đề xuất một số giải pháp về chính sách chung để hoàn thiện chính sách thu
hút và tăng hiệu quả của đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) nói chung, hoàn thiện
chính sách đất đai nhằm bảo đảm bình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa tổ chức kinh
tế trong nước và tổ chức kinh tế nước ngoài nói riêng.
- Đề xuất một số giải pháp đối với các trường hợp cụ thể về sử dụng quỹ đất được
giao, được thuê của các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội.
4. hạm vi nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu chính sách giao đất, cho thuê đất đối với các tổ
chức kinh tế có yếu tố nước ngoài trong các văn bản pháp luật hiện hành; đánh giá
hiệu quả thực hiện chính sách giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế có
yếu tố nước ngoài trên địa bàn 9 quận (Ba Đình, Hoàn
iếm, Đống Đa, Hai Bà
rưng, hanh Xuân, Cầu Giấy, ây Hồ, Hoàng Mai, ong Biên) và 5 huyện ( ừ
iêm, Gia âm, Đông Anh, hanh rì, óc ơn) của thành phố Hà Nội (vùng thành
3
phố Hà Nội cũ) và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất,
hiệu quả đầu tư trực tiếp từ nước ngoài.
5. hương pháp nghiên cứu
- Phương pháp phân tích hệ thống pháp luật về giao đất, cho thuê đất đối với
tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài tại iệt Nam từ đó phát hiện những kẽ hở pháp
luật làm giảm hiệu quả sử dụng đất, giảm hiệu quả đầu tư.
- hu thập thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý, sử
dụng đất của các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài trên địa bàn nghiên cứu phục
vụ cho mục đích đánh giá thực tế sử dụng đất của các dự án đầu tư của nước ngoài.
- Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp tài liệu, số liệu được sử dụng để
phân tích các dữ liệu về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế có yếu tố
nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội để phát hiệu điểm mạnh và điểm yếu
trong sử dụng đất, trong đầu tư nước ngoài.
- Phương pháp so sánh, phân tích, đánh giá tổng hợp từ phân tích hệ thống pháp
luật và nghiên cứu đánh giá hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế có
yếu tố nước ngoài tại Hà Nội để đánh giá về thực trạng chung, đánh giá ảnh hưởng của
chính sách, pháp luật đến quản lý sử dụng nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp.
- Phương pháp chuyên gia nhằm tham khảo, lấy ý kiến của cơ quan chuyên
môn, kinh nghiệm thực tế của cán bộ quản lý tại địa phương và các nhà nghiên cứu
để đề xuất các giải pháp phù hợp về đổi mới chính sách đất đai nói chung và các
giải pháp về đổi mới cơ chế thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức
kinh tế có yếu tố nước ngoài trên địa bàn Hà Nội nói riêng.
6. ố cục
Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: ổng quan về vấn đề giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế
có yếu tố nước ngoài tại iệt Nam
Chương 2: Đánh giá hiệu quả chính sách giao đất, cho thuê đất đối với tổ
chức kinh tế có yếu tố nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội
Chương 3: Một số giải pháp về đổi mới chính sách giao đất, cho thuê đất đối
với tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài
4
Chương 1 – T NG
IT
AN Ề
CH C KINH T C
N ĐỀ GIAO Đ T CHO TH Ê Đ T Đ I
T
NƯ C NGO I TẠI I T NAM
1.1. Chính sách sách đất đai và vấn đề thu hút đầu tư nước ngoài tại iệt Nam
1.1.1. Chính sách thu hút đầu tư nước ngoài ở nước ta
Đầu tư phát triển bằng vốn của doanh nghiệp nước ngoài dưới dạng đầu tư
trực tiếp FDI là một chủ trương lớn của Nhà nước ta ngay từ khi bắt đầu sự nghiệp
"Đổi Mới". Năm 1987, uật Đầu tư nước ngoài tại iệt Nam đầu tiên được Quốc hội
thông qua. rong 3 năm đầu thực hiện, số lượng dự án FDI cũng như tổng vốn đăng
ký là những con số nhỏ bé, gần như không đáng kể (năm 1998 có 37 dự án với 341,7
triệu U D vốn đăng ký, năm 1999 có 67 dự án với 525,5 triệu U D và năm 1990 có
107 dự án với 735,0 triệu U D). Đến năm 2008, số lượng dự án FDI cũng như lượng
vốn đăng ký đã được đẩy lên mức rất cao: có 1.557 dự án với 71,7 tỷ U D vốn đăng
ký, trong đó 20% vốn đăng ký đầu tư vào thị trường bất động sản. [6]
Để triển khai thực hiện việc thu hút và sử dụng hiệu quả vốn đầu tư nước
ngoài (Đ NN) trong thời gian tới, Nhà nước ta đã và đang thực hiện những nội
dung cơ bản như:
Hoàn thiện hệ thống luật pháp và cơ chế chính sách phù hợp với yêu cầu
hội nhập kinh tế quốc tế, góp phần tạo môi trường thuận lợi để thu hút nguồn lực
của các thành phần kinh tế, cả trong và ngoài nước cho đầu tư phát triển. Phát triển
đồng bộ và quản lý có hiệu quả các loại thị trường (bất động sản, vốn, dịch vụ, lao
động và khoa học-công nghệ). heo dõi, giám sát việc thi hành pháp luật về đầu tư
và doanh nghiệp để kịp thời phát hiện và xử lý các vướng mắc phát sinh.
Cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế "một cửa" trong việc giải quyết
thủ tục đầu tư. Xử lý dứt điểm, kịp thời các vấn đề vướng mắc trong quá trình cấp
phép, điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư.
ăng cường cơ chế phối hợp quản lý
Đ NN giữa rung ương và địa phương và giữa các Bộ, ngành liên quan. Nâng cao
trình độ của đội ngũ cán bộ, công chức nhằm đảm bảo thực hiện nhiệm vụ theo quy
định tại uật Đầu tư và quy định mới về phân cấp quản lý Đ NN.
5
ập trung các nguồn lực đầu tư nâng cấp hệ thống kết cấu hạ tầng, nhất
là giao thông, cảng biển, dịch vụ viễn thông, cung cấp điện nước… nhằm tạo điều
kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư trong quá trình tiến hành các hoạt động đầu
tư, kinh doanh tại
iệt Nam… Ban hành các chính sách thích hợp nhằm khuyến
khích tư nhân, gồm cả doanh nghiệp Đ NN tham gia tích cực vào đầu tư xây dựng
các công trình kết cấu hạ tầng.
ăng cường công tác đào tạo nhằm nâng cao chất lượng nguồn nhân lực,
đáp ứng tốt hơn yêu cầu của các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp Đ NN nói
riêng. Nâng cao hiệu quả hoạt động khoa học công nghệ, tạo ra bước đột phá về
năng suất, chất lượng, hiệu quả; nâng cao nhận thức chấp hành pháp luật về sở hữu
trí tuệ; tiếp tục hoàn thiện luật pháp, chính sách về lao động, tiền lương phù hợp
trong tình hình mới.
Có các chính sách kêu gọi đầu tư, tiếp tục rà soát, cập nhật bổ sung danh
mục kêu gọi đầu tư phù hợp với nhu cầu đầu tư phát triển và quy hoạch phát triển
ngành, địa phương; triển khai nhanh việc thành lập bộ phận xúc tiến đầu tư tại một
số địa bàn trọng điểm; xây dựng quy chế phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan xúc
tiến đầu tư, xúc tiến thương mại và xúc tiến du lịch các cấp, bao gồm cả trong nước
lẫn đại hiện ở nước ngoài nhằm tạo sự đồng bộ và phối hợp nâng cao hiệu quả giữa
các hoạt động này; kết hợp chặt chẽ các chuyến công tác của lãnh đạo cấp cao Đảng
và Nhà nước với các hoạt động xúc tiến đầu tư-thương mại-du lịch.
Đ NN trở thành nguồn vốn quan trọng của các nước đang phát triển. Ở nước
ta, nguồn vốn nước ngoài dần trở thành một nguồn vốn không thể thiếu trong việc
thực hiện chủ trương phát triển kinh tế- xã hội của Nhà nước.
hu vực kinh tế có
vốn đầu tư nước ngoài đã góp phần đáng kể trong quá trình phát triển kinh tế xã hội
của đất nước bằng việc tạo ra tổng giá trị doanh thu đáng kể, đóng góp tích cực vào
ngân sách, tạo việc làm và thu nhập ổn đinh cho người lao động. Đồng thời tiếp tục
khẳng định vai trò trong sự nghiệp phát triển kinh tế, đóng góp ngày càng lớn vào
tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của đất nước và thực sự trở thành bộ phận cấu thành
quan trọng của nền kinh tế. ừ mức đóng góp trung bình 6.3% GDP trong giai đoạn
6
1991-1995, khu vực Đ NN đã tăng 10.3% GDP trong 1996-2000. rong thời kỳ
2001-2005, tỷ trọng trên đạt trung bình là 14.6%, và con số này không ngừng tăng
trong những năm tiếp theo, năm 2005 là 15.5%, trong hai năm 2006 và 2007 con số
này là 17%. Dòng vốn Đ NN vào
iệt Nam ngày càng gia tăng, góp phần bổ sung
vốn đầu tư phát triển kinh tế xã hội. Báo cáo của Bộ
ế hoạch và Đầu tư cho thấy,
từ năm 1988 đến năm 2011, tổng vốn đăng ký còn hiệu lực của 13.496 dự án FDI là
195,9 tỷ U D, vốn thực hiện là 88,2 tỷ U D, chiếm 43,2% vốn đăng ký. [19]
Các doanh nghiệp có vốn Đ NN không những đã góp phần mở rộng thị
trường ngoài nước, nâng cao năng lực xuất khẩu của
iệt Nam mà còn thúc đẩy
phát triển thị trường trong nước và các hoạt động dịch vụ khác:
inh doanh khách
sạn, dịch vụ, tư vấn, công nghệ, kim ngạch xuất khẩu khu vực tăng trưởng năm sau
cao hơn năm trước. rong số 10 mặt hàng xuất khẩu chủ lực của
iệt Nam, sản
phẩm của các doanh nghiệp thuộc khu vực có vốn Đ NN chiếm tỷ trọng đáng kể
như giày dép chiếm 42%, dệt may chiếm 25% và hàng điện tử, linh kiện, máy vi
tính chiếm 84%. [4]
Nguồn vốn Đ NN bao gồm vốn tài trợ phát triển chính thức ( DF) trong đó
chiếm tỷ trọng chủ yếu là vốn viện trợ phát triển chính thức ( DA), vốn đầu tư trực
tiếp nước ngoài (FDI), nguồn tín dụng từ các ngân hàng thương mại quốc tê và
nguồn vốn huy động qua thị trường vốn quốc tế. Ở nước ta nguồn vốn Đ NN chủ
yếu là vốn DA và vốn FDI. Nội dung luận văn nghiên cứu về hiệu quả chính sách
giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài đầu tư vào
iệt Nam nên chỉ tập trung đánh giá các tổ chức đầu tư trực tiếp nước ngoài.
Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI): Foreign Direct Investment) là hình thức
đầu tư dài hạn của các cá nhân hay công ty nước này vào nước khác bằng cách
thiết lập cơ sở sản xuất, kinh doanh. Cá nhân hay công ty nước ngoài đó sẽ nắm
quyền quản lý cơ sở sản xuất kinh doanh nay. [34]
ổ chức thương mại hế giới đưa ra định nghĩa về FDI: Đầu tư trực tiếp
nước ngoài xảy ra khi một nhà đầu tư từ một nước (nước chủ đầu tư) có được một
tài sản ở một nước khác (nước thu hút đầu tư) cùng với quyền quản lý tài sản đó.
7
Phương diện quản lý là thứ để phân biệt FDI với các công cụ tài chính khác. rong
phần lớn trường hợp, cả nhà đầu tư lẫn tài sản mà người đó quản lý ở nước ngoài là
các cơ sở kinh doanh.
rong trường hợp đó, nhà đầu tư thường hay được gọi là
"công ty mẹ" và các tài sản được gọi là "công ty con" hay "chi nhánh công ty". [39]
Nền kinh tế nước ta ngày càng khẳng định vai trò quan trọng của vốn FDI.
rước hết, FDI là nguồn vốn bổ sung quan trọng vào tổng đầu tư xã hội góp phần
cải thiện cán cân thanh toán trong giai đoạn vừa qua, góp phần tăng cường năng lực
sản xuất và đổi mới công nghệ của nhiều ngành kinh tế, khai thông thị trường sản
phẩm (đặc biệt là trong gia tăng kim ngạch xuất khẩu hàng hoá), đóng góp cho ngân
sách Nhà nước và tạo việc làm cho một bộ phận lao động. Bên cạnh đó, FDI có vai
trò trong chuyển giao công nghệ, các doanh nghiệp có vốn Đ NN tạo sức ép buộc
các doanh nghiệp trong nước phải tự đổi mới công nghệ, nâng cao hiệu quả sản
xuất. Các dự án FDI cũng có tác động tích cực tới việc nâng cao năng lực quản lý
và trình độ của người lao động làm việc trong các dự án FDI.
ới vai trò quan trọng như trên, FDI đã trở thành nguồn vốn nước ngoài được
ưu tiên thu hút của nước ta. heo thống kê, tính đến cuối năm 2007, cả nước có hơn
9.500 dự án Đ NN được cấp phép đầu tư với số vốn đăng ký khoảng 98 tỷ U D (kể
cả vốn tăng thêm), nếu trừ các dự án đã hết thời hạn hoạt động và giải thể trước thời
hạn, có 8.590 dự án còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký 83,1 tỷ U D. rong đó các
tỉnh phía Bắc thu hút được 2.220 dự án, các tỉnh phía Nam từ Ninh Thuận trở vào thu
hút được 5.452 dự án, còn lại là khu vực Bắc và Nam rung bộ. Điều này cho thấy,
dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào
iệt Nam đã tăng mạnh qua từng thời kỳ trong
hai thập kỷ qua. Do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính khu vực năm 1997
dòng vốn Đ NN đổ vào iệt Nam trong giai đoạn 1997-1999 có phần trầm lắng hơn
(chỉ có 961 dự án được cấp phép với tổng vốn đăng ký 13,11 tỷ U D). Đến năm
2000, dòng vốn này đã bắt đầu có dấu hiệu phục hồi và thực sự bứt phá từ năm 2003
đến nay - đây chính là dấu hiệu của "làn sóng Đ NN" thứ hai vào iệt Nam. [27]
rong khoảng 2 năm gần đây, nhiều chuyên gia kinh tế đã có những điều tra
về hiệu quả của luồng vốn FDI và cho rằng hiệu quả đầu tư không cao, cần chấn
8
chỉnh để tạo đóng góp lớn hơn cho đất nước. Một số nhận xét chủ yếu bao gồm: [6]
1. Các dự án FDI được nhiều ưu đãi rất lớn về đất đai, xuất nhập khẩu, thuế
nhưng chưa mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách, số lượng lao động được sử dụng
không cao, thu nhập cho người lao động cũng không cao.
2. ố lượng dự án báo lỗ chiếm tới 50% tổng số dự án FDI, trong khi vẫn xin
mở rộng sản xuất. ình trạng "lỗ giả" do xuất nhập khẩu với công ty mẹ ở nước
ngoài xẩy ra tại khá nhiều doanh nghiệp FDI.
3. Những ưu đãi về đất đai đã tạo nên tình trạng sử dụng tài nguyên đất lãng
phí, sử dụng nhiều hơn nhu cầu thực của dự án đầu tư. ừ năm 2005, tình trạng số
vốn đăng ký thường cao hơn 2 tới 3 lần số vốn thực hiện cũng nói lên việc thực hiện
trên thực tế thấp hơn 2 tới 3 lần dự án đưa ra. Đặc biệt, vốn đăng ký năm 2007 cao
hơn gần 7 lần vốn thực hiện.
4. Các dự án FDI đầu tư vào nhà ở không thể hiện ưu việt về vốn, vẫn sử dụng
một phần khá lớn vốn góp của người tiêu dùng trong hình thức "mua bán nhà trên giấy".
Để đánh giá cho công bằng hơn về hiệu quả của đầu tư thuộc thành phần
kinh tế FDI, có thể so sánh với hiệu quả đầu tư từ các thành phần kinh tế trong nước
(thuộc khu vực Nhà nước và khu vực ngoài Nhà nước). Những hiệu quả về kinh tế
và xã hội cần quan tâm tới là tổng vốn của doanh nghiệp, doanh thu hoạt động sản
xuất kinh doanh, số lượng lao động làm việc, thu nhập của người lao động, thuế và
các nghĩa vụ tài chính khác phải nộp cho Nhà nước. o sánh các tiêu chí này trong
những năm gần đây giữa khu vực Nhà nước, khu vực ngoài Nhà nước và khu vực
FDI, có thể đánh giá hiệu quả tương đối của FDI so với các khu vực đầu tư trong
nước. Những phân tích như vậy sẽ là cơ sở để đưa ra các giải pháp về nâng cao hiệu
quả của luồng vốn đầu tư FDI.
heo số liệu thống kê hoạt động của doanh nghiệp
iệt Nam trong 7 năm
đầu của thế kỷ 21 do ổng cục hống kê thực hiện, có thể giới thiệu các tiêu chí nói
trên trong Bảng 1.1 dưới đây (hiện chưa có các thống kê sau năm 2007). [27]
9
Bảng 1.1. Một số tiêu chí về hiệu quả kinh tế, xã hội của thành phần kinh tế Nhà nước, ngoài Nhà nước và FDI
từ năm 2000 tới 2007
Hạng mục
Khu vực
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Nhà nước
5759
5355
5363
4845
4596
4086
3706
3494
Ngoài NN
35004
44314
55237
64526
84003
105167
123392
147316
FDI
1525
2011
2308
2641
3156
3697
4220
4961
ố lượng lao
Nhà nước
2088
2114
2260
2265
2250
2038
1900
1743
động (nghìn
Ngoài NN
1041
1330
1707
2050
2475
2979
3370
3728
408
489
691
860
1044
1221
1445
1578
12,30
13,52
15,29
19,08
20,05
25,75
31,41
38,87
8,27
9,00
10,02
11,47
12,54
14,58
16,90
22,81
19,86
18,70
18,56
19,28
19,69
21,39
24,03
28,74
ố lượng
doanh nghiệp
người)
FDI
Thu nhập bình Nhà nước
quân của
người lao động
(triệu NĐ)
Ngoài NN
FDI
ốn doanh
Nhà nước
746527
821362
895162
1018615
1216538
1444948
1742171
2187241
nghiệp
Ngoài NN
113497
161582
237381
337155
495691
698739
983988
1823451
FDI
240235
267955
308196
368788
449274
527964
655456
852657
229856
263152
309083
332076
359953
486561
794193
900584
33916
51050
72663
102946
147222
196200
298296
591188
(tỷ NĐ)
Giá trị tài sản Nhà nước
cố định
Ngoài NN
10
(tỷ NĐ)
FDI
148015
162313
170579
210483
237362
269676
337293
390186
Doanh
Nhà nước
444673
482447
621172
679250
725763
858798
993295
1127971
thu thuần
Ngoài NN
203155
273879
364844
485104
644087
860338
1142571
1679861
(tỷ NĐ)
FDI
161957
179890
225651
292854
381083
476442
607073
758779
Thuế và nghĩa Nhà nước
30760
52332
57583
53423
56131
67635
72174
82866
vụ TC phải nộp Ngoài NN
6048
7405
11861
16472
22605
29991
33993
58403
23928
26665
40146
39278
62856
62671
85721
79029
(tỷ NĐ)
FDI
(Nguồn: Tổng cục Thống kê)
11
ừ Bảng 1.1 có thể thấy, các doanh nghiệp FDI đạt được hiệu quả sử dụng
vốn cao hơn các doanh nghiệp trong nước, nhưng ưu điểm này chỉ có lợi cho doanh
nghiệp.
ề tổng số lao động, thu nhập bình quân của người lao động và nộp ngân
sách Nhà nước, thành phần kinh tế FDI đạt mức tương đương như thành phần kinh
tế Nhà nước. Như vậy có thể đánh giá chung là hiệu quả đầu tư của luồng vốn FDI
không cao, có thể cải thiện để đạt hiệu quả cao hơn nhiều lần.
1.1.2. Chính sách đất đai ở Việt Nam với mục tiêu thu hút đầu tư nước ngoài
hu hút đầu tư nước ngoài là một mục tiêu lớn trong quá trình đẩy mạnh phát
triển kinh tế. Hệ thống chính sách pháp luật ổn định, cởi mở đối với Đ NN là một
cơ sở quan trọng cho thu hút đầu tư. ừ khi bắt đầu sự nghiệp đổi mới, Nhà nước ta
đã có nhiều chính sách, định hướng phù hợp với các giai đoạn phát triển kinh tế,
ngày càng hoàn thiện hệ thống pháp luật tạo điều kiện thu hút Đ NN. Đến nay,
Quốc hội đã thông qua 3 uật Đất đai (1987, 1993, 2003) và 2 uật ửa đổi, bổ
sung một số điều của uật Đất đai (1998, 2001) và sẽ thông qua uật Đất đai lần
thứ tư trước ngày 15/10/2013. Quốc hội cũng đã thông qua 2 lần uật Đầu tư nước
ngoài (1987, 1996), 3 lần uật ửa đổi, bổ sung một số điều của uật Đầu tư nước
ngoài (1990, 1992, 2000) và thông qua uật Đầu tư thống nhất vào năm 2005.
Quá trình xây dựng hệ thống các uật có liên quan tới đất đai, doanh nghiệp,
đầu tư và các sự kiện quan trọng về hội nhập quốc tế của
iệt Nam được thống kê
theo thời gian tại bảng dưới đây: [6]
Bảng 1.2. Quá trình xây dựng luật liên quan tới đầu tư nước ngoài (Luật Đất đai,
Luật Đầu tư nước ngoài, Luật Khuyến khích đầu tư trong nước, các Luật về
doanh nghiệp) và các sự kiện quan trọng về hội nhập quốc tế của Việt Nam
Thời gian
ự kiện
12/1986
Đai hội I của Đảng đánh giá lại các yếu kém và quyết định chủ trương
đổi mới.
12/1987
Quốc hội thông qua uật Đất đai đầu tiên và uật Đầu tư nước ngoài tại
iệt Nam đầu tiên.
06/1990
Quốc hội thông qua uật ửa đổi, bổ sung một số điều của uật Đầu tư
12
nước ngoài tại iệt Nam.
12/1990
Quốc hội thông qua uật Công ty (đối với công ty cổ phần và công ty
trách nhiệm hữu hạn) và uật Doanh nghiệp tư nhân.
12/1992
Quốc hội thông qua uật ửa đổi, bổ sung một số điều của uật Đầu tư
nước ngoài tại iệt Nam.
07/1993
Quốc hội thông qua uật Đất đai thứ hai.
12/1993
Quốc hội thông qua uật Phá sản doanh nghiệp.
06/1994
Quốc hội thông qua uật huyến khích đầu tư trong nước; uật ửa đổi
một số điều của
uật Công ty và
uật ửa đổi một số điều của
uật
Doanh nghiệp tư nhân.
07/1994
Ban Chấp hành rung ương Đảng khóa
II thông qua Nghị quyết về
phát triển công nghiệp, công nghệ theo hướng công nghiệp hoá,hiện đại
hoá đất nước.
04/1995
07/1995
Quốc hội thông qua uật Doanh nghiệp Nhà nước thứ nhất.
iệt Nam trở thành thành viên của Hiệp hội các Quốc gia Đông Nam Á
(ASEAN).
03/1996
iệt Nam tham gia Diễn đàn iên lục địa Á - Âu (A EM) với tư cách là
một thành viên sáng lập.
11/1996
Quốc hội thông qua uật Đầu tư nước ngoài tại iệt Nam thứ hai.
05/1998
Quốc hội thông qua uật huyến khích đầu tư trong nước (sửa đổi).
11/1998
iệt Nam tham gia Hợp tác
inh tế Châu Á -
hái Bình Dương
(APEC).
12/1998
Quốc hội thông qua uật ửa đổi, bổ sung một số điều của uật Đất đai.
06/1999
Quốc hội thông qua
uật Doanh nghiệp (cho các doanh nghiệp ngoài
Nhà nước).
06/2000
Quốc hội thông qua uật ửa đổi, bổ sung một số điều của uật Đầu tư
nước ngoài tại iệt Nam.
07/2000
Hiệp định thương mại iệt - Mỹ được chính thức ký kết.
13
06/2001
Quốc hội thông qua uật ửa đổi, bổ sung một số điều của uật Đất đai.
03/2003
Ban Chấp hành rung ương Đảng khóa IX đã thông qua Nghị quyết về
tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
11/2003
Quốc hội thông qua uật Đất đai thứ ba và uật Doanh nghiệp nhà nước
thứ hai.
06/2004
Quốc hội thông qua uật Phá sản (thống nhất cho các loại hình tổ chức
kinh tế).
11/2005
Quốc hội thông qua
uật Doanh nghiệp (thống nhất) và
uật Đầu tư
Nghị định thư gia nhập ổ chức hương mại hế giới của
iệt Nam đã
(thống nhất).
11/2006
được ký kết.
Đất đai là tư liệu sản xuất, nguồn vốn, nguồn nội lực quan trọng trong phát
triển kinh tế. Mọi hoạt động kinh tế - xã hội diễn ra đều liên quan đến sử dụng đất.
Có thể nhận định rằng, khả năng tăng vốn FDI có mối liên quan chặt chẽ với độ cởi
mở của các chính sách đất đai. iệc tạo sự bình đẳng về quyền tiếp cận đất đai giữa
các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài là một cơ sở quan trọng để tăng sức thu
hút Đ NN.
Năm 1987, Quốc hội đồng thời thông qua uật Đất đai và uật Đầu tư nước
ngoài nhưng
uật Đất đai gần như không có liên quan gì tới
uật Đầu tư nước
ngoài, không có quy định cụ thể gì về chính sách đất đai cho các dự án FDI.
Năm 1993, Quốc hội thông qua uật Đất đai lần thứ hai, trong đó có một
chương điều chỉnh về việc sử dụng đất cho các đối tác nước ngoài, trong đó có các
dự án đầu tư nước ngoài. ề nguyên tắc chung, các dự án FDI chỉ được thuê đất của
Nhà nước để thực hiện đầu tư trên đất. Một năm sau, Ủy ban hường vụ Quốc hội
thông qua Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất
ở
iệt Nam, trong đó quy định các nhà đầu tư nước ngoài được quyền giao dịch về
tài sản đã đầu tư trên đất và không được quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất.
Các quy định về chế độ sử dụng đất đối với nhà đầu tư nước ngoài vẫn giữ nguyên
14
như vậy trong suốt 10 năm 1993-2003. Giai đoạn 1993 – 1994 vốn FDI thực hiện
tăng khá mạnh nhờ những quy định cụ thể mang tính ổn định cho môi trường đầu
tư. Đến năm 1998 lượng vốn FDI thực hiện bị giảm đáng kể do khủng hoảng tài
chính khu vực, sau đó luồng vốn FDI tăng chậm.
Năm 2003, Quốc hội đã thông qua uật Đất đai lần thứ 3 trên tinh thần tạo
hiệu quả cao cho quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. uật
Đất đai 2003 đã xóa đi Chương riêng về chế độ sử dụng đất của tổ chức, cá nhân
nước ngoài nhằm đẩy lên một bước cao hơn về sự bình đẳng trong tiếp cận đất đai
giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. ừ năm 2004, vốn thực hiện FDI bắt
đầu tăng trở lại với tốc độ cao do sự cởi mởi hơn của uật Đất đai năm 2003, quyền
của nhà đầu tư nước ngoài được mở rộng. rong năm 2007, 2008, vốn FDI thực
hiện tăng đáng kể do Chính phủ đã tạo được cơ chế bình đẳng thực sự giữa nhà đầu
tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong thực hiện các dự án phát triển bất
động sản nhà ở (Nghị định số 84/2007/NĐ-CP). hời gian gần đây, lượng vốn FDI
thực hiện giảm đi do những khó khăn của nền kinh tế quốc tế và trong nước khi
Chính phủ thực hiện các giải pháp kiềm chế lạm phát.
Mặc dù vậy, vẫn có sự khác biệt giữa quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư trong
nước và nhà đầu tư nước ngoài. hác biệt về quá trình tiếp cận đất đai thông qua cơ
chế Nhà nước thu hồi đất được Chính phủ quy định cụ thể trong các Nghị định số
197/2004/NĐ-CP, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP.
ề việc tạo thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài tham gia các dự án đầu tư xây dựng
kinh doanh nhà ở được Chính phủ quy định chi tiết tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
au khi đã gia nhập ổ chức hương mại hế giới (W
) năm 2006, sớm hay muộn
chúng ta cũng phải xây dựng một hệ thống pháp luật đất đai trên nguyên tác bảo đảm
sự công bằng về quyền và nghĩa vụ giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.
1.2. Chính sách đất đai đối với cá nhân tổ chức nước ngoài của một số nước
trên thế giới và kinh nghiệm cho iệt Nam
Quyền và trách nhiệm của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá
nhân (bao gồm cả người nước ngoài) đối với đất đai có một vị trí quan trọng trong
15
pháp luật đất đai bởi đây chính là cơ sở pháp lý cho các hoạt động trên thực tế của
các chủ thể liên quan tới quan hệ đất đai.
Theo pháp luật đất đai của một số nước trên thế giới, tài liệu phân tích của
Tổ chức Nông ương iên Hợp Quốc, cẩm nang tư vấn hỗ trợ đầu tư nước ngoài và
nguồn thông tin thu thập, tư vấn của các chuyên gia Thụy Điển, Hàn Quốc … về
việc trao quyền về đất đai cho nhà đầu tư và công dân nước ngoài của một số nước
trên thế giới, có thể chia thành nhóm các nước như sau (chi tiết tại Phụ lục 01): [26]
- Một số nước và vùng lãnh thổ trong khu vực châu Á cho phép người nước
ngoài có quyền sở hữu đất đai với các điều kiện kèm theo và có quy định riêng đối
với người nước ngoài: Hàn Quốc, hái an, Đài oan, …
- Một số nước trong khu vực châu Á có quy định riêng cho người nước
ngoài, không cho phép sở hữu nhưng vẫn trao quyền ở mức độ đảm bảo khuyến
khích đầu tư: Inđônêxia, ào, rung Quốc, ... Hầu hết là cho phép người nước ngoài
được thuê đất trong thời hạn xác định.
- Phần lớn các nước thuộc Cộng đồng châu Âu cho phép cá nhân và nhà đầu
tư nước ngoài có quyền sở hữu đất đai như công dân nước sở tại: Thụy Điển, Pháp,
Đức, …
- Một số ít các nước trong khu vực châu Âu cho phép người nước ngoài có
quyền sở hữu đất đai và có điều kiện kèm theo, ví dụ Rumani, Ukraina...
- Khu vực Châu Phi có xu hướng mở rộng quyền giành cho cá nhân nước
ngoài nhằm thu hút đầu tư nhưng cũng có những nước thực hiện theo hình thức hạn
chế trao quyền.
Việc nhiều quốc gia cùng công nhận quyền về đất đai giành cho các công
dân của nước khác có quyền như công dân nước mình đã góp phần thúc đẩy đầu tư
nước ngoài và phát triển thương mại quốc tế. Tuy nhiên nhiều nước vẫn hạn chế
trao quyền sở hữu và sử dụng đất cho người nước ngoài bởi nhiều mục tiêu chính
sách như: bảo đảm an ninh quốc phòng, phòng ngừa sự thống trị của kinh tế nước
ngoài, hạn chế đầu cơ đất đai của người nước ngoài, giám sát lượng FDI và hướng
đầu tư nước ngoài…
16
rong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, là một quốc gia thuộc tổ chức inh
tế hế giới W
,
iệt Nam cần xây dựng chính sách đất đai theo hướng tăng dần
tính bình đẳng giữa người nước ngoài với công dân nước mình, đặc biệt là chính
sách đối với nhà đầu tư nước ngoài (xem thêm Phụ lục 02). heo ý kiến tham vấn
của chuyên gia huỵ Điển,
ngoài có mục đích đầu tư tại
iệt Nam nên giao quyền sử dụng đất cho người nước
iệt Nam với điều kiện phải hoàn thành được dự án
đầu tư đó. Điều kiện này có thể được đặt ra trong một thỏa thuận với nhà đầu tư, ví
dụ nhà đầu tư cần phải xây dựng cơ sở hạ tầng cần thiết cho hạng mục đầu tư của
mình, đồng thời, góp phần cải thiện hệ thống cơ sở hạ tầng của khu vực đó.
hời hạn giao quyền có thể được giới hạn, ví dụ 60 năm, có trả tiền sử dụng
đất hàng năm, dựa trên giá trị thị trường tương ứng với mục đích sử dụng đất của
nhà đầu tư. ố tiền này có thể là 2-4%, để tương ứng với lợi nhuận thực tế của giá
trị quyền sử dụng đất.
Mức giá thị trường của thửa đất nên được điều chỉnh theo thời gian, ví dụ 3
năm 1 lần để đảm bảo theo kịp với giá trị thực tế của đất đai và đảm bảo nguồn thu
của nhà nước khi giá thị trường tăng lên.
1.3. Tổng quan chính sách về giao đất cho thuê đất tại iệt Nam
1.3.1. Chính sách giao đất, cho thuê đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
Năm 1975, sau khi thống nhất đất nước,
iệt Nam bước vào thời kỳ xây
dựng Chủ nghĩa xã hội trên phạm vi cả nước với cơ chế quản lý kinh tế kế hoạch
hóa tập trung quan liêu bao cấp. Công cuộc Đổi mới nền kinh tế-xã hội từ Đại hội
Đảng
I (1986) đã đưa đất nước phát triển theo hướng nền kinh tế hàng hóa, nhiều
thành phần theo cơ chế thị trường. Cả nước bước sang giai đoạn công nghiệp hóahiện đại hóa. Quá trình chuyển đổi nền kinh tế theo hướng công nghiệp hóa được
khởi đầu bằng công cuộc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất. Yêu cầu quản lý đất đai
của một xã hội công nghiệp đã đặt ra những vấn đề rất cấp bách, cần đổi mới nội
dung quản lý nhà nước về đất đai và hệ thống địa chính theo hướng hiện đại hóa.
Hoạt động giao, cho thuê đất cần phải được nhìn nhận như là đi trước một bước của
việc thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế trong giai đoạn mới.
17
