Nghiên cứu, đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân huyện Chơn Thành, tỉnh Bình Phước

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

LÊ TIẾN LÂM

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO
HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN HUYỆN CHƠN THÀNH,
TỈNH BÌNH PHƢỚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

HÀ NỘI, 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

LÊ TIẾN LÂM

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO
HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN HUYỆN CHƠN THÀNH,
TỈNH BÌNH PHƢỚC
Chuyên ngành:Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Quang Tuấn

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hƣớng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học

PGS.TS Phạm Quang Tuấn

PGS.TS. Trần Văn Tuấn

HÀ NỘI - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Đề tài “Nghiên cứu, đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân huyện Chơn Thành, tỉnh Bình
Phước” là công trình do chính tác giả tìm hiểu, nghiên cứu và thực hiện. Những nội
dung, ý tƣởng của các tác giả khác trong các tài liệu tham khảo đều đƣợc trích dẫn
đầy đủ theo đúng quy định. Nội dung của Luận văn này không sao chép từ bất kỳ
luận văn hay tài liệu nào khác.
Tác giả chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính trung thực của Luận văn.

Tác giả

Lê Tiến Lâm

0

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 6
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................... 10
1.1. Cơ sở khoa học về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở ............ 10
1.1.1. Khái niệm về đất đai và vai trò của đất đai ..................................................... 11
1.1.2. Khái niệm về đăng ký đất đai và vai trò của đăng ký đất đai ......................... 12
1.1.3. Khái niệm và vai trò của cấp Giấy chứng nhận .............................................. 16
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đ nh, c nh n ........................ 17
1.2.1. Giai đoạn từ Luật Đất đai 2003 đến trƣớc Luật Đất đai 2013 ........................ 17
1.2.2. Giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 đến nay...................................................... 18
1.3. Nội dung một số quy tr nh đăng ký, cấp giấy chứng quyền sử đất ở cho hộ gia
đ nh, c nh n ............................................................................................................. 19
1.3.1. Nội dung, trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu; công nhận quyền sử dụng
đất ở cho hộ gia đ nh c nh n .................................................................................... 20
1.3.2. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động ................................................................ 25
1.4. Chức năng, nhiệm vụ của c c cơ quan li n quan đến công t c đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đ nh, c nh n ...................................... 26
1.4.1. Đối với công chức địa ch nh và U N cấp

............................................... 26

1.4.2. Đối với Văn phòng Đăng ký đất đai ............................................................... 27
1.4.3. Cơ quan Tài nguy n và Môi trƣ ng ................................................................ 29
1.4.4. U N cấp huyện ............................................................................................ 29
1.5. Một số kinh nghiệm của một số nƣớc trong công t c đăng ký cấp GCNQS Đ.
................................................................................................................................... 29
1.5.1 Trung Quốc ...................................................................................................... 29
1.5.2 Hà Lan .............................................................................................................. 30
1.5.3 Australia .......................................................................................................... 31

1.5.4 Ở Việt Nam ...................................................................................................... 31
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN HUYỆN
CHƠN THÀNH, TỈNH ÌNH PHƢỚC ................................................................... 35
1


2.1. Kh i qu t điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Chơn Thành ................ 35
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 35
2.1.3. Thực trạng kinh tế - xã hội .............................................................................. 43
2.1.4. Đ nh gi chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội có ảnh hƣởng đến việc
sử dụng đất ở và công t c đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ
gia đ nh, c nh n ....................................................................................................... 45
2.2. Thực trạng công t c đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở của hộ
gia đ nh c

nh n tr n địa bàn huyện Chơn Thành:Giai đoạn 01/7/2014 đến

31/11/2015................................................................................................................. 47
2.2.1. Về cơ sở vật chất phục vụ công t c đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở: giai đoạn giai 01/7/2014 đến 31/11/2015. (Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất trực thuộc Phòng Tài Nguy n và Môi Trƣ ng). ........................................ 47
2.2.2. Kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở lần đầu của hộ gia
đ nh c nh n giai đoạn từ 01/7/2014 đến 31/11/2015 ............................................... 49
2.2.3. Kết quả đăng ký biến động số lƣợng hồ sơ đất ở của hộ gia đ nh c nh n tr n
địa bàn huyện Chơn Thành: giai đoạn từ 01/7/2014 đến 31/11/2015. ...................... 50
2.2.4. Những thuận lợi trong công t c đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận: giai
đoạn 01/7/2015 đến 31/11/2015. ............................................................................... 50
2.2.5. Những khó khăn trong công t c đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận: giai
đoạn 01/7/2015 đến 31/11/2015. ............................................................................... 51

2.3. Khái quát tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất ở tr n địa bàn
huyện Chơn Thành: giai đoạn 01/12/2015 đến 31/6/2019. ....................................... 51
2.3.1. Công tác quy hoạch, kế hoạch sủ dụng đất ..................................................... 51
2.3.2 .Công t c Đo đạc, lập bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính ............................. 58
2.3.3. Công tác thông kê, kiểm k đất đai ................................................................. 60
2.3.4. Công t c giao đất, thu hồi đất, bồi thƣ ng hỗ trợ t i định cƣ ......................... 61
2.3.5. Công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm hành chính về đất đai............. 61
2.3.6. Công tác giải tranh chấp, khiếu nại về đất đai ................................................ 62
2.3.7. Công tác cải cách hành chính, kiểm soát thủ tục hành chính ......................... 63
2.4. Tình hình quản lý đất đai theo đối tƣợng sử dụng: ............................................ 63
2.4.1. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Chơn Thành năm 2018 so với năm 2017... 64
2


2.4.2. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Chơn Thành từ ngày 01/01/2019 đến ngày
31/6/2019. .................................................................................................................. 66
2.5. Thực trạng công t c đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở của hộ
gia đ nh c nh n tr n địa bàn huyện Chơn Thành:Giai đoạn 01/12/2015 đến
31/6/2019. .................................................................................................................. 67
2.5.1 C c yếu tố ảnh hƣởng đến kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
cho hộ gia đ nh, c nh n: Giai đoạn 01/12/2015 đến 31/6/2019. ............................. 67
2.5.2 Về cơ sở vật chất phục vụ công t c đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở giai đoạn giai đoạn 01/12/2015 đến 31/6/2019. ...................................... 72
2.5.3. Cơ cấu tổ chức và nguồn nhân lực phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đ nh c nh n: giai đoạn 01/12/2015 đến 31/6/2019.
................................................................................................................................... 73
2.5.4 Thực trạng về đăng ký cấp giấy chứng nhận: Giai đoạn từ ngày 01/12/2015
đến 31/6/2019 ............................................................................................................ 78
2.5.5 Những thuận lợi trong công t c đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận sau khi
thành lập văn phòng đăng ký một cấp: Giai đoạn 01/12/2015 đến 31/6/2019. ........ 89

2.5.6 Những khó khăn trong công t c đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận sau khi
thành lập văn phòng đăng ký một cấp: Giai đoạn 01/12/2015 đến 31/6/2019. ........ 90
2.6. Kết quả khảo s t ý kiến ngƣ i d n và ý kiến chuy n gia ................................... 92
2.7. Đ nh gi tổng qu t thực trạng công t c đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
tr n địa bàn huyện Chơn Thành, tỉnh

nh Phƣớc: Giai đoạn 01/12/2015 đến

31/6/2019. .................................................................................................................. 95
2.7.1. Kết quả đạt đƣợc ............................................................................................. 95
2.7.2. Những tồn tại và nguyên nhân ........................................................................ 96
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI HUYỆN CHƠN THÀNH, TỈNH BÌNH
PHƢỚC ................................................................................................................... 101
3.1. Cơ sở đề xuất giải pháp cho việc đề xuất là c c khó khăn tồn tại và hạn chế . 101
3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công t c đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đ nh c nh n. ........................................................ 103
3


3.2.1. Hoàn thiện hệ thống chính sách và pháp luật đất đai .................................... 103
3.2.2. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ........................................ 104
3.2.3. Giải pháp: về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính....................................... 105
3.2.4. Giải pháp về cơ sở vật chất kỹ thuật ............................................................. 109
3.2.5. Giải pháp về tài chính ................................................................................... 109
3.2.6. Giải pháp về ứng dụng công nghệ vào việc cấp giấy chứng nhận ................ 110
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................. 111
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................... 114
PHỤ LỤC ................................................................................................................ 117

4


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

UBND
DTTN

Ủy ban nh n d n
iện t ch tự nhi n

GCN

Giấy chứng nhận

HĐH

Hiện đại hóa

KCN

Khu công nghiệp

KH

Kế hoạch

QS Đ

Quyền sử dụng đất

STNMT

Sở Tài nguy n và Môi trƣ ng

PTNMT

Phòng Tài nguy n và Môi trƣ ng

VPĐKĐĐ

Văn phòng Đăng ký đất đai

5


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết
Theo luật đất đai 2013, đất đai là sở hữu toàn d n do Nhà nƣớc đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Nhà nƣớc thống nhất quản lý với tƣ c ch là ngƣ i đại
diện sở hữu toàn d n về đất đai: Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử
dụng đất; quyết định chuyển mục đ ch sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất,
th i hạn sử dụng đất; quyết định thu hồi đất, trƣng dụng đất; quyết định gi đất;
quyết định trao quyền sử dụng đất cho ngƣ i sử dụng đất; quyết định ch nh s ch tài
ch nh về đất đai; quyết định quyền và nghĩa vụ của ngƣ i sử dụng đất. Mà đất đai
có t nh cố định về mặt vị tr , nhƣng đối với một thửa đất cụ thể thƣ ng có sự thay
đổi về: diện t ch, mục đ ch sử dụng, chủ sử dụng đất... Nhằm nắm bắt đƣợc thông
tin đất đai ch nh

c từng đơn vị thửa đất, từng th i điểm đòi hỏi chúng ta phải điều

tra, khảo s t đo đạc lại thực địa, đăng ký đất đai ban đầu, lập hồ sơ địa ch nh mà
phải thƣ ng uy n cập nhật kịp th i c c thay đổi, biến động vào hồ sơ địa ch nh để
hồ sơ địa ch nh luôn thể hiện đúng thực trạng sử dụng đất. Để quản lý chặt chẻ đất
đai về số lƣợng (diện t ch, thông qua việc

c định ranh giới hành ch nh đo đạc lập

bản đồ, lập hồ sơ địa ch nh), về chất lƣợng (lý, hóa t nh của đất), về việc sử dụng
thông tin trong hồ sơ địa ch nh và nhằm

c định mối quan hệ giữa ngƣ i sử dụng

đất với Nhà nƣớc trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣ i sử dụng đất
theo đúng quy định của Ph p luật. N n việc đăng ký đất đai là rất quan trọng. Nhằm
khắc phục tồn tại và đƣa công t c quản lý Nhà nƣớc về đất đai hoàn thiện, để hồ sơ
địa ch nh thể hiện đúng với hiện trạng ph p lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản kh c gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào
hồ sơ địa ch nh.
Địa bàn huyện Chơn Thành, tỉnh

nh Phƣớc có qu tr nh đô thị hóa diễn ra

mạnh mẽ đặc biệt, qu tr nh ph t triển kinh tế

hội, dịch vụ thƣơng mại rất cao

dẫn đến việc chuyển dịch đất đai, mua b n, thế chấp, c c hoạt động giao dịch về đất
đai tr n địa bàn là rất đa dạng, sôi động và không kém phần phức tạp. Đi đôi với sự

ph t triển đó dẫn đến việc quản lý hồ sơ địa ch nh là vô cùng khó khăn, do đó vấn
đề đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
6


kh c gắn liền với đất ở là y u cầu không thể thiếu trong việc quản lý Nhà nƣớc về
đất đai. Theo thông tƣ li n tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015
về việc Hƣớng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt
động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguy n và Môi trƣ ng, Văn
phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản kh c
gắn liền với đất;

y dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa ch nh và

cơ sở dữ liệu đất đai; thống k , kiểm k đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ
chức, c nh n, lƣu trữ và cập nhập c c biến động về đất khi ngƣ i sử dụng đất thực
hiện c c quyền nhƣ: thế chấp, góp vốn, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, cho thu ,
cho thu lại, bảo l nh... Nhu cầu sử dụng c c quyền của ngƣ i sử dụng đất là rất lớn
và li n tục đòi hỏi phải có một cơ quan chuy n tr ch về c c lĩnh vực này. Hệ thống
văn phòng Đăng ký đất đai một cấp đƣợc thành lấp để giúp ngƣ i d n thực hiện c c
quyền tr n.
Xuất ph t từ những vấn đề tr n, tôi đ chọn đề tài nghi n cứu cho luận văn cao
học nhƣ sau: “Nghiên cứu, đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân tại văn phòng đăng ký một cấp huyện Chơn
Thành, tỉnh Bình Phước”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu, đ nh gi thực trạng công t c đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đ nh, c nh n (GCNQS Đ) theo mô h nh văn
phòng đăng ký một cấp làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao
hiệu quả công tác đăng ký cấp GCNQS Đ tr n địa bàn huyện Chơn Thành, tỉnh

nh Phƣớc.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghi n cứu cơ sở ph p lý của việc đăng ký GCNQS Đ theo mô h nh văn
phòng đăng ký một cấp.
- Điều tra, thu thập số liệu về điều kiện tự nhi n, kinh tế -

hội, tài liệu về

hiện trạng sử dụng đất, t nh h nh quản lý nhà nƣớc về đất đai tại huyện Chơn Thành.
- Thu thập số liệu về thực trạng đăng ký, cấp GCNQS Đ ở cho hộ gia đ nh c
nhân tại văn phòng đăng ký một cấp huyện Chơn Thành, tỉnh
01/12/2015 đến 31/6/2019.

7

nh Phƣớc giai đoạn


- X y dựng phiếu điều tra nhanh nông thôn với sự tham gia của cộng đồng về
việc thực hiện công t c đăng ký GCNQS Đ ở cho hộ gia đ nh c nh n huyện Chơn
Thành, tỉnh

nh Phƣớc.

- Phân t ch, đ nh gi hiện trạng sử dụng đất và t nh h nh quản lý nhà nƣớc về
đất đai cũng nhƣ thực trạng công t c đăng ký cấp GCNQS Đ
- Ph n t ch những thuận lợi và hạn chế của công t c đăng ký, cấp GCNQS Đ
ở cho hộ gia đ nh c nh n theo mô h nh một cấp tr n địa bàn nghi n cứu.
- Đề uất một số giải ph p nhằm n ng cao hiệu quả của công t c đăng ký, cấp
GCNQS Đ đất nhằm góp phần hoàn thiện tổ chức quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa ch nh

tr n địa bàn huyện Chơn Thành, tỉnh

nh Phƣớc theo mô h nh văn phòng đăng ký

đất đai một cấp.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: toàn bộ huyện Chơn Thành, tỉnh

nh Phƣớc.

- Phạm vi nội dung khoa học: đề tài tập trung nghi n cứu thực trạng đăng ký
GCNQS Đ ở cho hộ gia đ nh, c nh n.
- Phạm vi th i gian: 01/12/2015 đến 31/6/2019 (từ khi thành lập Chi nh nh
VPĐK đất đai huyện Chơn Thành đến nay).
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập tài liệu và số liệu
Phƣơng ph p này đƣợc sử dụng để thu thập c c số liệu về điều kiện tự nhi n,
kinh tế -

hội và hiện trạng sử dụng đất, t nh h nh quản lý đất đai, t nh h nh k

khai đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa
ch nh tại địa bàn huyện Chơn Thành, tỉnh

nh Phƣớc.

- Phương pháp so sánh
Phƣơng ph p này đƣợc sử dụng để so s nh số liệu thu thập đƣợc quan c c
th i điểm kh c nhau nhƣ số liệu về kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở trƣớc và sau luật đất đai năm 2013 có hiệu lực, so s nh số liệu hiện trạng

sử dụng đất ở qua c c th i điểm,… ,
- Phương pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng
Tr n cơ sở

y dựng phiếu điều tra nhanh với kết quả khảo s t 150 ngƣ i d n

tại địa bàn huyện Chơn Thành về công t c đăng ký cấp GCNQS Đ ở cho hộ gia
8


đ nh c nh n tr n địa huyện. Để từ đó có đƣợc bức tranh tổng quan và ch n thực về
công t c đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đ nh, c nh n
tr n địa bàn huyện.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp
Từ những số liệu, tài liệu thu thập và điều tra, tiến hành phân tích, tổng hợp
các số liệu, tài liệu để làm rõ thực trạng của công t c đăng ký cấp GCNQS Đ ở cho
hộ gia đ nh, c nh n huyện Chơn Thành, tỉnh

nh Phƣớc. Từ đó rút ra những kết

quả đạt đƣợc cũng nhƣ những tồn tại, hạn chế và nguy n nh n, làm cơ sở cho việc
đề uất c c giải pháp tăng cƣ ng công t c đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở cho hộ gia đ nh, c nh n trong th i gian tới.
6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu
Chƣơng 2: Thực trạng công t c đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở cho hộ gia đ nh, c nh n tr n địa bàn huyện Chơn Thành, tỉnh

nh Phƣớc.

Chƣơng 3. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công t c đăng
ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đ nh, c nh n tại huyện
chơn thành, tỉnh b nh phƣớc

9


CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
Trƣớc khi luật đất đai ra đ i, cơ sở lý luận của công t c đăng ký, cấp giấy chứng
nhận đ đƣợc quan t m, thể hiện rõ nhất là việc Thủ tƣớng Ch nh Phủ ban hành chỉ thị
299/TTG ngày 10/11/1980 với nội dung ph n hạng, đo đạc đất và đăng ký thống k đất
đai trong cả nƣớc.
Sau đó, Hiến ph p Nƣớc Cộng Hòa X Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992 ra
đ i quy định đất đai thuộc sở hữu toàn d n do Nhà nƣớc thống nhất quản lý.
Hiến ph p năm 1992 ra đ i là cơ sở ph p lý quan trọng cho Luật đất đai 1993
và hàng loạt c c văn bản về giao đất, cấp đất, cho thu đất sử dụng ổn định, l u dài
cho tổ chức, hộ gia đ nh c nh n ra đ i. Công t c đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa
ch nh, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nhiệm vụ quan
trọng của công t c quản lý của Nhà nƣớc đối với đất đai lúc bấy gi nhƣ: Luật đất
đai 2003 có hiệu lực thi hành 01/07/2004 có quy định về quyền hạn và tr ch nhiệm của
Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu toàn d n về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế
độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của ngƣ i sử dụng đất; Nghị định 181
ban hành ngày 29/10/2004 về hƣớng dẫn thi hành luật đất đai.
Hiến ph p năm 2013 ra đ i tiếp tục kh ng định Đất đai là tài nguy n đặc biệt
của quốc gia, nguồn lực quan trọng ph t triển đất nƣớc. Đất đai thuộc sở hữu toàn
d n do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý theo ph p luật. Tr n cơ
sở đó, Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2014, và Nghị 43/NĐ-CP2014 về hƣớng dẫn thi hành luật đất đai 2013 đ n ng tầm quan trọng của công t c
đăng ký đất đai l n. Điều 95, luật đất đai 2013 có quy định: Đăng ký đất đai là bắt

buộc đối với ngƣ i sử dụng đất và ngƣ i đƣợc giao đất để quản lý. Đăng ký tr n
giấy và đăng ký điện tử đều có gi trị ph p lý nhƣ nhau.
Có thể thấy rằng, tầm quan trọng của công t c đăng ký đất đai luôn đƣợc Nhà
nƣớc coi trọng và ngày càng hoàn thiện để đ p ứng nhu cầu ngày càng cao của
hội. Nhất là trong giai đoạn hiện nay, khi mà thế giới đang bƣớc vào kỳ nguy n của
công nghệ 4.0, th việc

y dựng hệ thông thông tin đất đai theo hƣớng tin học hóa

và điện tử hóa là một trong những nhiệm vụ cấp thiết.

10


1.1.1. Khái niệm về đất đai và vai trò của đất đai
1.1.1.1. Khái niệm
Đất là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quan trọng cho sự tồn tại và
phát triển của loài ngƣ i. Các nhà khoa học thổ nhƣỡng kh ng định nguồn gốc ban
đầu của đất (soil) là từ các loại đ mẹ trong thi n nhi n l u đ i bị phá hủy dần dần
dƣới t c động của các yếu tố lý học, hóa học, sinh học.[32]
Đất đai đƣợc định nghĩa là một khu vực cụ thể của bề mặt tr i đất bao gồm
tất cả các thuộc tính ngay ở tr n và dƣới bề mặt bao gồm khí hậu, thổ nhƣỡng, địa
hình, hệ thống thủy văn bề mặt, lớp trầm tích gần bề mặt, nƣớc ngầm, quần thể
động thực vật và mọi hoạt động của con ngƣ i trong quá khứ và hiện tại nhƣ ruộng
bậc thang, hệ thống thủy lợi, đƣ ng giao thông, c c tòa nhà… (FAO, 1995).
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là
yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con ngƣ i và các sinh vật
kh c tr n tr i đất. Luật Đất đai năm 1993 có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô
cùng quý gi , là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trƣ ng sống, là địa bàn phân bố c c khu d n cƣ,

văn ho

y dựng c c cơ sở kinh tế,

hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đ tốn bao

công sức, ƣơng m u mới tạo lập, bảo vệ đƣợc vốn đất đai nhƣ ngày nay!”
Để ph n loại đất đai, dựa vào c c ti u ch kh c nhau mà có kết quả ph n loại
kh c nhau.

ựa vào mục đ ch sử dụng đất, ngƣ i ta ph n đất đai thành: nhóm đất

nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chƣa sử dụng. Trong đó, nhóm
đất phi nông nghiệp bao gồm: Đất ở; Đất

y dựng trụ sở cơ quan,

y dựng công

tr nh sự nghiệp; Đất sử dụng vào mục đ ch quốc phòng, an ninh; Đất sản uất, kinh
doanh phi nông nghiệp; Đất sử dụng vào mục đ ch công cộng; Đất do c c cơ sở tôn
gi o sử dụng; Đất có công tr nh là đ nh, đền, miếu, am, từ đƣ ng, nhà th họ; Đất
làm nghĩa trang, nghĩa địa; Đất sông, ngòi, k nh, rạch, suối và mặt nƣớc chuy n
dùng; Đất phi nông nghiệp kh c theo quy định của Ch nh phủ;
Đất ở là đất để xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu ở của con ngƣ i.
Theo Thông tƣ 08/2007/TT- TNMT ngày 02/08/2007 quy định đất ở là đất để xây
dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đ i sống; đất vƣ n ao gắn liền với
11

nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu d n cƣ (kể cả trƣ ng hợp vƣ n, ao gắn liền
với nhà ở riêng lẻ) đ đƣợc công nhận là đất ở.
Theo quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật đất đai 2013 th đất ở là đất do
hộ gia đ nh, c nh n đang sử dụng gồm: đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công
trình phục vụ đ i sống, vƣ n, ao trong cùng thửa đất thuộc khu d n cƣ, phù hợp với
quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm d n cƣ, khu đô thị đ đƣợc cơ
quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt. [22]
1.1.1.2. Vai trò của đất ở
Đất ở là địa bàn ph n bố d n cƣ, là không gian và môi trƣ ng sống. Cùng với
c c yếu tố kh c nhƣ nƣớc, không kh đất đai là điều kiện ph t sinh, tồn tại của con
ngƣ i và động thực vật. Con ngƣ i ngoài những nhu cầu đi lại, học hành, lao
động… còn có nhu cầu về nơi ở. Đối với nƣớc ta, ngƣ i d n có t m lý “an cƣ, lập
nghiệp”, do đó dù ở đô thị hay nông thôn, ngƣ i ta luôn nghĩ đến một ngôi nhà, một
nơi ở. Nhu cầu về nơi ở ngày càng tăng l n, do d n số ngày càng gia tăng. Trƣớc
đ y, ngƣ i Việt Nam thƣ ng sống chung nhiều thế hệ trong một ngôi nhà, nhƣng
hiện nay u hƣớng này đang dần bị thay thế bởi nhu cầu ở độc lập của từng gia đ nh
nhỏ, hoặc nhu cầu có nhà ở cho cả những c nh n còn độc th n. Nếu nhƣ trƣớc đ y,
nhu cầu đất ở chỉ để là

y dựng nơi ở, th hiện nay nơi ở cần phải thuận tiện về

giao thông, c c dịch vụ công cộng, và có môi trƣ ng trong lành…
1.1.2. Khái niệm về đăng ký đất đai và vai trò của đăng ký đất đai
1.1.2.1. Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nhằm thiết
lập bộ hồ sơ địa chính đầy đủ, làm cơ sở cho việc cấp Giấy chứng nhận cho ngƣ i
sử dụng đất hợp pháp và xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nƣớc với ngƣ i sử
dụng đất, làm cơ sở để Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ quỹ đất theo pháp luật, quản lý
các hoạt động và sự phát triển của thị trƣ ng bất động sản, đồng th i bảo vệ quyền
lợi hợp pháp của ngƣ i sử dụng đất. Nhƣ vậy, đăng ký đất đai là việc cơ quan nhà

nƣớc có thẩm quyền căn cứ vào đơn đề nghị của ngƣ i sử dụng đất, các hồ sơ có
liên quan và quy định của pháp luật để ghi nhận vào các loại sổ sách địa ch nh… Ở
nƣớc ta hiện nay, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với ngƣ i sử dụng đất và ngƣ i
đƣợc giao đất để quản lý (Khoản 1 Điều 95 luật đất đai 2013).
12


Đăng ký đất đai bao gồm: Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và Đăng ký
biến động đất đai.
- Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc ngƣ i sử dụng đất đăng ký
quyền sử dụng đất lần đầu tiên đối với thửa đất đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê
đất để sử dụng, hoặc đang sử dụng mà thửa đất đó chƣa đƣợc đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận lần nào. Đăng ký đất đai lần đầu đƣợc thực hiện trong phạm vi cả nƣớc.
Đăng ký lần đầu đƣợc thực hiện trong các trƣ ng hợp sau đ y:
+ Thửa đất đƣợc giao, cho thuê để sử dụng;
+ Thửa đất đang sử dụng mà chƣa đăng ký;
+ Thửa đất đƣợc giao để quản lý mà chƣa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chƣa đăng ký.
- Đăng ký biến động đất đai đƣợc thực hiện khi ngƣ i sử dụng đất đ đƣợc
cấp Giấy chứng nhận hoặc đ đăng ký mà có thay đổi trong quá trình sử dụng đất.
Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu: Đăng ký biến
động về sử dụng đất thực hiện đối với một thửa đất đ xác định một chế độ sử dụng
cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ
sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật, do đó tính chất
công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đ đăng ký
theo quy định pháp luật.
Đăng ký đất ở cũng bao gồm Đăng ký quyền sử dụng đất ở lần đầu và Đăng
ký biến động đất ở.
Đăng ký đất ở lần đầu đƣợc thực hiện trong các trƣ ng hợp sau: thửa đất ở
đƣợc giao sử dụng và thửa đất ở đang sử dụng mà chƣa đăng ký.

Đăng ký biến động đất ở đƣợc thực hiện trong các trƣ ng hợp: đƣợc thực
hiên cho những trƣ ng hợp đ đƣợc cấp giấy chứng nhận lần đầu hoặc đ đăng ký
mà có những thay đổi về: Ngƣ i sử dụng đất, ngƣ i sở hữu tài sản gắn liền với đất
khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất. Có thay đổi về hình dạng, k ch thƣớc, số hiệu, địa chỉ
thửa đất.Có thay đổi về tài sản tr n đất so với tài sản đ đăng ký. Chuyển mục đ ch
sử dụng đất, có thay đổi th i hạn sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở
13


hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử
dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng. Chia tách quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của
hộ gia đ nh hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm ngƣ i sử dụng đất chung, nhóm
chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất. Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai đƣợc
Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp
để xử lý nợ, quyết định của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về giải quyết tranh
chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành n đ đƣợc thi hành, văn bản công
nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật. Xác lập, thay đổi
hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề. Có thay đổi về những hạn
chế quyền của ngƣ i sử dụng đất.
1.1.2.2. Vai trò của đăng ký đất đai
- Đối với nhà nước:
Đăng ký đất đai góp phần bảo vệ chế độ sở hữu toàn d n về đất đai.
Theo Hiến pháp và pháp luật đất đai hiện hành, đất đai ở nƣớc ta thuộc sở
hữu toàn dân. Nhà nƣớc chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đ nh, c
nh n. Ngƣ i sử dụng đất đƣợc hƣởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa

vụ sử dụng đất theo c c quy định của pháp luật. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai thực chất là việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣ i sử dụng đất,
đồng th i giám sát họ trong việc thực hiện c c nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật
nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nƣớc và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng
đất. Mà muốn bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣ i sử dụng đất, giám sát
việc thực hiện nghĩa vụ của ngƣ i sử dụng đất thì cần phải có các thông tin chi tiết
và đầy đủ về ngƣ i sử dụng đất và thửa đất, mà việc này chỉ có thể đƣợc giải quyết
nh việc đăng ký đất đai.
+ Đăng ký đất đai giúp quản lý chặt chẽ và sử dụng hiệu quả, tiết kiệm và
bền vững đất đai.
Đăng ký đất đai nói chung và đất ở nói riêng là y u cầu bắt buộc của nhà
nƣớc nhằm quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất ở trong phạm vi l nh thổ. Việc đăng ký
14


đất đai giúp nhà nƣớc quản lý đƣợc diện t ch đất đai của từng địa phƣơng, từng khu
vực, từng vị tr , từng thửa đất, từng chủ sử dụng và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi
biến động đất đai theo đúng ph p luật.
Ngoài ra, nắm chắc quỹ đất ở hiện có kết hợp với nắm chắc d n cƣ để dự b o
nhu cầu sử dụng đất ở cho tƣơng lai, làm cơ sở

c định nhu cầu sử dụng đất ở cho

c c phƣơng n quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở của c c hộ gia đ nh, c nh n.
+ Đăng ký đất đai giúp nhà nƣớc thực hiện việc thu ph , lệ ph và c c nguồn
tài chính từ đất.
C c khoản thu từ đất bao gồm ph , lệ ph , tiền sử dụng đất, tiền thu đất… là
những nguồn thu lớn của ng n s ch địa phƣơng. Nhƣng để gi m s t, quản lý chặt
chẽ nguồn thu này th cần phải có đầy đủ c c thông tin của từng thửa đất, từng
trƣ ng hợp biến động đất đai và đăng ký đất đai sẽ giúp giải quyết vấn đề này.

+ Đăng ký đất đai để nhà nƣớc bảo vệ quyền và lợi ch hợp ph p của ngƣ i
sử dụng đất, kiểm so t và ử lý c c hành vi vi phạm ph p luật đất đai.
Công t c đăng ký đất ở nói ri ng và đất đai nói chung giúp nhà nƣớc thiết
lập một bộ hồ sơ địa ch nh đầy đủ, ch nh

c, kịp th i, làm cơ sở ph p lý cho việc

giải quyết c c tranh chấp khiếu nại ph t sinh sau này và bảo vệ c c quyền và lợi ch
hợp ph p cho ngƣ i sử dụng đất. [16]
- Đối với người sử dụng đất nói chung và sử dụng đất ở:
+ Đăng ký đất đai là sự ghi nhận ph p lý về quyền của ngƣ i sử dụng đất, là
cơ sở thiết lập mối quan hệ ph p lý giữa ngƣ i sử dụng đất, ngƣ i sở hữu nhà ở và
tài sản kh c gắn liền với đất với Nhà nƣớc, từ đó Nhà nƣớc bảo vệ quyền và lợi ch
hợp ph p của ngƣ i sử dụng đất.
+ Là cơ sở để c c hộ gia đ nh, c nh n đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tạo sự y n t m sử dụng và đầu tƣ
vào đất cũng nhƣ bảo vệ đất nhƣ

y dựng nhà ở và c c công tr nh tr n đất ở.

+ Là cơ sở để c c hộ gia đ nh, c nh n thực hiện nghĩa vụ của m nh đối với
Nhà nƣớc, đặc biệt là nghĩa vụ tài ch nh nhƣ tiền sử dụng đất, thuế trƣớc bạ, c c loại
thuế có li n quan,…
- Đối với các ngành, lĩnh vực có liên quan:

15


C c thông tin từ việc đăng ký đất đai đƣợc cụ thể bằng GCN là cơ sở để c c
ng n hàng cho phép kh ch hàng thực hiện quyền thế chấp, cho vay, bảo l nh,

góp vốn,…
1.1.3. Khái niệm và vai trò của cấp Giấy chứng nhận
1.1.3.1

hái niệm Giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản kh c gắn
liền với đất là chứng thƣ ph p lý để Nhà nƣớc

c nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở, tài sản kh c gắn liền với đất hợp ph p của ngƣ i có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản kh c gắn liền với đất.
1.1.3.2. Vai trò của giấy chứng nhận
Cấp Giấy chứng nhận cho ngƣ i sử dụng đất là chủ trƣơng lớn của Đảng và
Nhà nƣớc nhằm tạo động lực thúc đấy phát triển kinh tế - xã hội, đồng nghĩa với
việc tăng cƣ ng thiết chế Nhà nƣớc trong quản lý đất đai. Cụ thể vị trí và vai trò của
việc cấp Giấy chứng nhận:
- Cấp Giấy chứng nhận là căn cứ ph p lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ
về đất đai, cũng là cở sở ph p lý để nhà nƣớc công nhận và bảo hộ quyền sử dụng
đất của họ.
- Giấy chứng nhận có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết
định cụ thể, nhƣ c c quyết định về đăng ký, theo dõi biến động, kiểm soát các giao
dịch dân sự về đất đai.
- Giấy chứng nhận không những buộc ngƣ i sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ
tài chính mà còn giúp cho họ đƣợc đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi
- Giấy chứng nhận là căn cứ ph p lý để giải quyết tranh chấp và xử lý vi
phạm về đất đai.
- Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận, Nhà nƣớc có thể quản lý đất đai tr n
toàn lãnh thổ, kiểm so t đƣợc việc mua bán, giao dịch trên thị trƣ ng và thu đƣợc

nguồn tài chính lớn hơn nữa.
- Giấy chứng nhận là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát
triển kinh tế - xã hội; giúp cho các cá nhân, hộ gia đ nh sử dụng đất y n t m đầu tƣ
trên mảnh đất của mình.

16


- Cấp Giấy chứng nhận có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của nhà
nƣớc, đ p ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân.
- Nhà nƣớc bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về
đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trƣ ng bất động sản công khai, lành mạnh tránh
thao túng hay đầu cơ tr i phép bất động sản. [16]
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đ nh, cá nh n
1.2.1. Giai đoạn từ Luật Đất đai 2003 đến trước Luật Đất đai 2013
C c văn bản quy phạm ph p luật hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003
có li n quan đến công t c đăng ký cấp giấy gồm: Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 về hƣớng dẫn thi hành luật đất đai 2003; Nghị định 84/NĐ-CP ngày
25/5/2007 của chính phủ quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thƣ ng, hỗ trợ t i định
cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất, giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai; Nghị định số
88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Quyết định số
08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguy n và Môi trƣ ng.
Theo c c văn bản tr n th Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền
sử dụng đất hợp ph p đối với một thửa đất

c định vào hồ sơ địa chính nhằm xác

lập quyền và nghĩa vụ của ngƣ i sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng
ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất.
Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định
của pháp luật về đăng ký bất động sản. Trƣ ng hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài
sản đó đƣợc ghi nhận trên Giấy chứng nhận. Ngƣ i chịu trách nhiệm đăng ký quyền
sử dụng đất.
Các loại Giấy chứng nhận đ cấp trong giai đoạn này gồm:
- Trƣớc tháng 11/2004, tồn tại cả 3 mẫu Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất
hợp ph p do 3 cơ quan kh c nhau chịu trách nhiệm phát hành và tổ chức thực hiện
cấp cho ngƣ i S Đ, gồm:

17


+ “Sổ trắng” đƣợc cấp theo quy định tại Nghị định 02-CP của Hội đồng
Chính phủ ngày 4/1/1979 và Pháp lệnh nhà ở của Hội đồng nhà nƣớc ngày
26/3/1991.
+ “Sổ đỏ” - Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quy định tại Nghị định 64CP của Chính phủ ngày 27/9/1993 và Thông tƣ số 346/1998/TT-TCĐC của
Tổng cục địa chính ngày 16/3/1998.
+ “Sổ hồng”: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở,
quy định tại Nghị định 60-CP của Chính phủ ngày 5/7/1994.
- Theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy
định về Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất thì mẫu Giấy chứng nhận này cũng có
màu đỏ.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng
do Bộ Xây dựng phát hành theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của
Chính phủ.
- Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguy n và Môi trƣ ng phát
hành theo Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất ra đ i theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19
th ng 10 năm 2009 và Thông tƣ 17/TT-BTNMT của Bộ Tài nguy n và Môi trƣ ng
ngày 21/10/2009.
1.2.2. Giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 đến nay
C c văn bản quy phạm ph p luật hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013
có li n quan đến công t c đăng ký cấp giấy gồm: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều về hƣớng
dẫn thi hành một số điều luật của luật đất đai 2013; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP
ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định gi đất; Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày
15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; Nghị định 46/NĐ-CP
của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về tiền thu đất, thuê mặt nƣớc; Nghị
định 47/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về bồi thƣ ng, hỗ trợ, tái
định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất; Thông tƣ 20/2010/TT-BTNMT của Bộ Tài
nguy n và Môi trƣ ng quy định bổ xung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; Thông tƣ 23/2014/TT-BTNMT ngày
18


19/05/2014 của Bộ Tài nguy n và Môi trƣ ng quy định về giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thông tƣ
24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguy n và Môi trƣ ng quy định
về hồ sơ địa chính;
+ Về phạm vi đăng ký: Việc đăng ký thực hiện đối với mọi trƣ ng hợp S Đ
(kể cả c c trƣ ng hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) hay c c trƣ ng hợp
đƣợc giao quản lý đất. Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
đƣợc thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
+ Về mục đ ch đăng ký: Việc đăng ký nhằm “ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtvà quyền
quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa ch nh” chứ không phải bó hẹp trong
mục đ ch “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ

của ngƣ isử dụng đất” nhƣ Luật Đất đai 2003.
+ Tính bắt buộc: Luật Đất đai 2013 quy định đăng ký đất đai là bắt buộc; cụ
thể là bắt buộc với mọi đối tƣợng sử dụng đất hay đƣợc giao đất để quản lý. Riêng
đối với việc đăng ký tài sản gắn liền với đất thì thực hiện theo yêu cầu của chủ sở
hữu.
+ Bổ sung c c quy định về hình thức đăng ký điện tử; hồ sơ địa chính dạng
số và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử có giá trị nhƣ tr n giấy (Khoản 2 Điều
95 và Điều 96 Luật Đất đai 2013).
+ Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động, đƣợc thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan
quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký tr n giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị
ph p lý nhƣ nhau.
+ Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện
thông tin chi tiết về từng thửa đất, ngƣ i đƣợc giao quản lý đất, ngƣ i sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất.
1.3. Nội dung một số quy tr nh đăng ký, cấp giấy chứng quyền sử đất ở cho hộ
gia đ nh, cá nh n

19


1.3.1. Nội dung, trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu; công nhận quyền sử
dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân
1.3.1.1. Nội dung, hồ sơ của đăng ký đất đai lần đầu
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với ngƣ i sử dụng đất và ngƣ i đƣợc giao
đất để quản lý. Đăng ký quyền sử dụng đất ở của hộ gia đ nh, c nh n lần đầu đƣợc
thực hiện trong c c trƣ ng hợp sau đ y:
+ Thửa đất đƣợc giao, cho thu để sử dụng;
+ Thửa đất đang sử dụng mà chƣa đăng ký;

+ Thửa đất đƣợc giao để quản lý mà chƣa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chƣa đăng ký.
Ngƣ i sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đ k khai đăng ký
đƣợc ghi vào Sổ địa chính. Trƣ ng hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất th ngƣ i đang sử dụng đất đƣợc tạm th i sử dụng đất cho đến khi Nhà nƣớc
có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.
Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ th i điểm
đăng ký vào Sổ địa chính.
1.3.1.2. Hồ sơ, trình tự thủ tục đăng ký và công nhận quyền sử dụng đất ở lần đầu
của hộ gia đình, cá nhân
* Trình tự thực hiện:
ƣớc 1: Ngƣ i sử dụng đất nộp hồ sơ tại ộ phận tiếp nhận và trả kết quả của
U N cấp

hoặc U N huyện.

ƣớc 2: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả chuyển hồ sơ (trƣ ng hợp hồ sơ nộp
tại UBND cấp

) đến Chi nh nh Văn phòng Đăng ký đất đai giải quyết theo quy

định. Th i gian thực hiện 03 ngày làm việc; hồ sơ nộp tại UBND huyện thì chuyển
ngay trong ngày tiếp nhận.
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban
nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện:
+ Thông báo cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện tr ch đo địa
ch nh thửa đất hoặc kiểm tra bản tr ch đo địa ch nh thửa đất do ngƣ i sử dụng đất
nộp (nếu có) đối với nơi chƣa có bản đồ địa ch nh;
20

+ Kiểm tra hồ sơ;

c nhận hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng tài sản gắn liền với

đất so với nội dung k khai đăng ký;

c nhận nguồn gốc và th i điểm sử dụng đất, t nh

trạng tranh chấp đất, sự phù hợp với quy hoạch đối với trƣ ng hợp không có giấy t
hợp lệ về quyền sử dụng đất;

c nhận t nh trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản đối

với trƣ ng hợp không có giấy t về quyền sở hữu tài sản theo quy định;

c nhận

th i điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trƣ ng hợp phải cấp phép

y

dựng, sự phù hợp với quy hoạch đƣợc duyệt đối với nhà ở, công tr nh

c

nhận sơ đồ nhà ở hoặc công tr nh
c ch ph p nh n về hoạt động

y dựng nếu chƣa có

y dựng;

c nhận của tổ chức có tƣ

y dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

+ Ni m yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng
tranh chấp, nguồn gốc và th i điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nh n d n cấp
và khu d n cƣ nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong th i hạn 15 ngày; em ét
giải quyết c c ý kiến phản nh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Chi nhánh
Văn phòng đăng ký đất đai.
- Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký
đất đai thực hiện các công việc như sau:
+ Gửi hồ sơ đến Ủy ban nh n d n cấp

để lấy ý kiến

c nhận hiện trạng sử

dụng đất, hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung k khai đăng ký;

c nhận

nguồn gốc và th i điểm sử dụng đất, t nh trạng tranh chấp đất, sự phù hợp với quy
hoạch đối với trƣ ng hợp không có giấy t hợp lệ về quyền sử dụng đất;

c nhận tình

trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản đối với trƣ ng hợp không có giấy t về quyền
sở hữu tài sản;

c nhận th i điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trƣ ng

hợp phải cấp phép
công tr nh

y dựng;

y dựng, sự phù hợp với quy hoạch đƣợc duyệt đối với nhà ở,
c nhận sơ đồ nhà ở hoặc công tr nh

y dựng nếu chƣa có

c nhận của tổ chức có tƣ c ch ph p nh n về hoạt động

y dựng hoặc hoạt động

đo đạc bản đồ; ni m yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ,

c nhận hiện trạng, t nh

trạng tranh chấp, nguồn gốc và th i điểm sử dụng đất; em ét giải quyết c c ý kiến
phản nh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Chi nh nh Văn phòng Đăng ký đất
đai đối với trƣ ng hợp hộ gia đ nh, c nh n, cộng đồng d n cƣ nộp hồ sơ tại Chi nhánh
Văn phòng Đăng ký đất đai;
+ Tr ch lục bản đồ địa ch nh hoặc tr ch đo địa ch nh thửa đất ở nơi chƣa có bản đồ
21

địa ch nh hoặc đ có bản đồ địa ch nh nhƣng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đ thay
đổi hoặc kiểm tra bản tr ch đo địa ch nh thửa đất do ngƣ i sử dụng đất nộp (nếu có);
+ Kiểm tra,

c nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nƣớc,

cơ sở tôn gi o, tổ chức nƣớc ngoài, c nh n nƣớc ngoài, ngƣ i Việt Nam định cƣ ở
nƣớc ngoài thực hiện dự n đầu tƣ mà sơ đồ đó chƣa có
c ch ph p nh n về hoạt động

c nhận của tổ chức có tƣ

y dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký;

c minh thực địa trong trƣ ng hợp cần thiết;

c

nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện đƣợc cấp Giấy chứng nhận vào đơn
đăng ký;
+ Gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nƣớc đối với loại tài sản đăng ký
đối với trƣ ng hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy t hoặc hiện
trạng tài sản có thay đổi so với giấy t theo quy định.
ƣớc 3: Phòng Kinh tế hạ tầng cho ý kiến bằng văn bản đối với tài sản gắn
liền với đất cho Chi nh nh Văn phòng Đăng ký đất đai. Th i gian thực hiện 05
ngày làm việc.
ƣớc 4: Chi nh nh Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện c c công việc nhƣ sau:

- Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa
ch nh, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
- Gửi số liệu địa ch nh đến cơ quan thuế để

c định và thông b o thu nghĩa vụ

tài ch nh (trừ trƣ ng hợp không thuộc đối tƣợng phải nộp nghĩa vụ tài ch nh hoặc
đƣợc ghi nợ theo quy định của ph p luật); chuẩn bị hồ sơ để cơ quan Tài nguyên và
Môi trƣ ng tr nh ký cấp Giấy chứng nhận.
ƣớc 5: Chi cục Thuế

c định nghĩa vụ tài ch nh và ra thông b o để ngƣ i sử

dụng đất biết, thực hiện. Th i gian thực hiện 05 ngày làm việc. (Sau khi đ thực
hiện ong nghĩa vụ tài ch nh, ngƣ i sử dụng đất nộp lại bi n lai về

ộ phận tiếp

nhận và trả kết quả).
ƣớc 6: Phòng Tài nguy n và Môi trƣ ng thực hiện c c công việc sau:
- Kiểm tra hồ sơ và tr nh U N cấp huyện cấp Giấy chứng nhận;
- Chuyển kết quả giải quyết cho Chi nh nh Văn phòng đăng ký đất đai.
ƣớc 7: Chi nh nh Văn phòng đăng ký đất đai có tr ch nhiệm:
- Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa ch nh, cơ sở dữ
22