Nghiên cứu, đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

LƯƠNG NGỌC DINH

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
CHO HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN HUYỆN ĐỒNG PHÚ,
TỈNH BÌNH PHƯỚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

LƯƠNG NGỌC DINH

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
CHO HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN HUYỆN ĐỒNG PHÚ,
TỈNH BÌNH PHƯỚC
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học

PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

PGS.TS. Trần Văn Tuấn

Hà Nội - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Đề tài “Nghiên cứu, đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân huyện Đồng Phú, tỉnh Bình
Phước” là công trình do chính tác giả tìm hiểu, nghiên cứu và thực hiện. Những nội
dung, ý tƣởng của các tác giả khác trong các tài liệu tham khảo đều đƣợc trích dẫn
đầy đủ theo đúng quy định. Nội dung của Luận văn này không sao chép từ bất kỳ
luận văn hay tài liệu nào khác.
Tác giả chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính trung thực của Luận văn.

Tác giả

Lƣơng Ng c

n

M CL C
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 8
1. Tính cấp thiết .......................................................................................................... 8
2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................... 9
3. Nhiệm vụ nghiên cứu .............................................................................................. 9
4. Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................................................ 9
4.1. Phƣơng pháp thu thập tài liệu và số liệu ......................................................... 9
4.2. Phƣơng pháp so sánh ..................................................................................... 10
4.3. Phƣơng pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng........................ 10
4.4. Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp .................................................................. 10
5. Cơ sở tài liệu để thực hiện luận văn...................................................................... 10
5.1. Tài liệu khoa học tham khảo ......................................................................... 10
5.2. Các văn bản pháp lý liên quan tới công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận ................................................................................................. 10
5.3. Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phƣơng .............................. 11
6. Cấu trúc luận văn .................................................................................................. 11
Chƣơng 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................ 12
1.1. Cơ sở khoa học về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở ............ 12
1.1.1. Khái niệm về đất đai và vai trò của đất đai ................................................ 13
1.1.1.1. Khái niệm ............................................................................................ 13
1.1.1.2. Vai trò của đất ở.................................................................................. 14
1.1.2. Khái niệm về đăng ký đất đai và vai trò của đăng ký đất đai ..................... 14
1.1.2.1. Khái niệm đăng ký đất đai .................................................................. 14
1.1.2.2. Vai trò của đăng ký đất đai ................................................................. 16
1.1.3. Khái niệm và vai trò của cấp Giấy chứng nhận.......................................... 18
i niệ Giấy chứng nhận ............................................................... 18
ai tr

ủa giấ

ứng n ận ............................................................... 18

1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đ nh, cá nhân ........ 19
1


1.2.1. Căn cứ pháp lý ............................................................................................ 19
1.2.1.1. Giai đoạn từ Luật Đất đai 2003 đến trước Luật Đất đai 2013 ........... 19
Giai đoạn Luật Đất đai nă

0

đến nay ......................................... 20

1.3. Nội dung một số quy tr nh đăng ký, cấp giấy chứng quyền sử đất ở
cho hộ gia đ nh, cá nhân ........................................................................................... 22
1.3.1. Nội dung, trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu; công nhận quyền
sử dụng đất ở cho hộ gia đ nh cá nhân ...................................................................... 22
1.3.2. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động ........................................................... 27
1.4. Chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan liên quan đến công tác đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đ nh, cá nhân........................ 28
1.4.1. Đối với công chức địa chính và U N cấp

.......................................... 28

1.4.2. Đối với Văn phòng Đăng ký đất đai ........................................................... 29
1.4.3. Cơ quan Tài nguyên và Môi trƣờng ........................................................... 31
1.4.4. U N cấp huyện, U N cấp tỉnh ............................................................ 31
Chƣơng 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY

CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN
HUYỆN ĐỒNG PHÚ, TỈNH ÌNH PHƢỚC .......................................................... 32
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Đồng Phú ................... 32
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ...................................................................................... 32
2.1.1.1. Vị trí địa lý .......................................................................................... 32
Đặ điể địa chất, địa hình ................................................................ 34
Đặ điểm khí hậu ................................................................................ 34
2.1.1.4. Thủ văn .............................................................................................. 34
2.1.1.5.

n ư ng ......................................................................................... 35
ệ sin t

i ......................................................................................... 36

2.1.2. Tài nguyên thiên nhiên và môi trƣờng ....................................................... 37
ài ngu ên đất ..................................................................................... 37
2.1.2.2. Tài nguyên khoáng sản và vật liệu xây dựng ...................................... 37
2.1.2.3. Tài nguyên rừng .................................................................................. 37
2


2.1.3. Thực trạng kinh tế - xã hội ......................................................................... 37
2.1.3.1. Thực trạng phát triển kinh tế .............................................................. 37
D n s và ao đ ng ............................................................................. 38
2.1.3.3. Thực trạng phát triển đô t ị và

k u d n ư .................................. 39

2.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trƣờng

có ảnh hƣởng đến việc sử dụng đất ở và công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đ nh, cá nhân .......................................................... 39
2.1.4.1. Thuận lợi ............................................................................................. 39
2.1.4.2. Hạn chế ............................................................................................... 40
2.2. Khái quát tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Đồng Phú ........................................................................................................ 40
2.2.1. Khái quát tình hình quản lý đất đai ............................................................ 40
2.

Công t

qu

oạ , kế oạ

sủ dụng đất ............................................... 40

Công t

Đo đạc, lập bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính...................... 42

2.2.1.3. Công tác thông kê, kiể kê đất đai ............................................................ 43
4 Công t

giao đất, thu hồi đất, bồi t ường hỗ trợ t i địn

ư.................. 44

2.2.1.5. Công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm hành chính về đất đai ..... 45
2.2.1.6. Công tác giải tranh chấp, khiếu nại về đất đai.......................................... 45

2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Đồng Phú năm 2016.............................. 47
2.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
cho hộ gia đ nh, cá nhân ........................................................................................... 51
2.3.1. Về cơ sở vật chất phục vụ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở .................................................................................................. 51
2.3.2. Cơ cấu tổ chức và nguồn nhân lực phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đ nh cá nhân ........................................................... 54
2.3.3. Chính sách pháp luật hiện hành về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đ nh, cá nhân .......................................................... 55
2.4. Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
của hộ gia đ nh cá nhân trên địa bàn huyện Đồng Phú ............................................. 55
2.4.1. Giai đoạn từ 01 7 2014 đến 01 12 2015 ..................................................... 55
3


2.4.2. Giai đoạn sau 01 12 2015 đến 30 6 2017 ................................................... 57
2.4.2.1. Về ơ ấu t chứ

ơ quan t ực hiện thủ tụ đăng ký đất đai .................. 57

2.4.2.2. Thực trạng ơ sở vật chất nơi tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục
hành chính về đăng ký đất đai, ấp giấy chứng nhận tại C i n

n văn p

ng

đăng ký đất đai u ện Đồng Phú .............................................................................. 58
4
ủa

ết quả đăng ký ấp giấ

gia đ n
4

4

n

ứng n ận qu ền sử dụng đất ở

n giai đoạn sau 0

0

đến 0

ết quả đăng ký iến đ ng đất ở ủa

giai đoạn sau 0

0

đến 0

0

gia đ n

.......................... 59
n

n

................................................................. 59

2.4.2.5. Những ưu điể trong ông t
sau khi thành lập văn p ng đăng ký

0

nđ u

đăng ký đất đai, ấp giấy chứng nhận

t cấp ................................................................. 60

2.4.3. Kết quả khảo sát ý kiến ngƣời dân và ý kiến chuyên gia ........................... 60
2.4.3.1. Về ơ ấu t chứ

ơ quan t ực hiện thủ tụ đăng ký đất đai .................. 60

2.4.3.2. Thực trạng ơ sở vật chất nơi tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục
hành chính về đăng ký đất đai, ấp giấy chứng nhận tại C i n

n văn p

ng

đăng ký đất đai u ện Đồng Phú .............................................................................. 60
4
ủa

gia đ n
4

từ 0

ết quả đăng ký ấp giấ
4

n

ứng n ận qu ền sử dụng đất ở

n giai đoạn từ 0

0 4 đến 0

ết quả đăng ký iến đ ng đất ở ủa

0 4 đến 0

0

0

nđ u

............................ 61

gia đ n

n

n giai đoạn

.................................................................................... 62

2.4.3.5. Những ưu điể trong ông t
trướ k i t àn ập văn p ng đăng ký

đăng ký đất đai, ấp giấy chứng nhận
t cấp .............................................................. 63

2.4.3.6. Những hạn chế trong ông t
trướ k i t àn ập văn p ng đăng ký

đăng ký đất đai, ấp giấy chứng nhận
t cấp .............................................................. 63

2.4.4. Giai đoạn sau 01 12 2015 đến 30 6 2017 ................................................... 64
2.4.4.1. Về ơ ấu t chứ

ơ quan t ực hiện thủ tụ đăng ký đất đai .................. 65

2.4.4.2. Thực trạng cơ sở vật chất nơi tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục
hành chính về đăng ký đất đai, ấp giấy chứng nhận tại C i n

n văn p

ng

đăng ký đất đai u ện Đồng Phú .............................................................................. 70
2.4.4.3. ết quả đăng ký ấp giấ
ủa

gia đ n

n

ứng n ận qu ền sử dụng đất ở

n giai đoạn sau 0

0
4

đến 0

0

nđ u

.......................... 70


444
sau 0

0

ết quả đăng ký iến đ ng đất ở ủa
đến 0

0

gia đ n

n

n giai đoạn

.................................................................................. 71

2.4.4.5. Những ưu điể trong ông t
sau khi thành lập văn p ng đăng ký

đăng ký đất đai, ấp giấy chứng nhận

t cấp ................................................................. 73

2.4.4.6. Những hạn chế trong ông t
sau khi thành lập văn p ng đăng ký

đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

t cấp ................................................................. 74

2.4.5. Giai đoạn sau 01 12 2015 đến 30 6 2017 ................................................... 76
2.5. Đánh giá tổng quát thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
trên địa bàn huyện Đồng Phú, tỉnh

nh Phƣớc ....................................................... 78

2.5.1. Kết quả đạt đƣợc ......................................................................................... 78
2.5.2. Những tồn tại và nguyên nhân.................................................................... 79
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƢỜNG
CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NH N TẠI HU ỆN ĐỒNG PHÚ,
TỈNH ÌNH PHƢỚC ............................................................................................... 84
3.1. Cơ sở của việc đề xuất những nội dung là các khó khăn tồn tại và hạn chế .... 84
3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đ nh cá nhân ........................................................... 86
3.2.1. Hoàn thiện hệ thống chính sách và pháp luật đất đai ................................. 86
3.2.2. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ..................................... 87
3.2.3. Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính ..................................... 89
3.2.3.1. Về t chức ........................................................................................... 89
3.2.3.2. Về thủ tục hành chính .......................................................................... 91
3.2.4. Giải pháp về tài chính ................................................................................. 92
3.2.5. Giải pháp về ứng dụng công nghệ vào việc cấp giấy chứng nhận ............. 93
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................. 94
1. Kết luận............................................................................................................. 94
2. Kiến nghị .......................................................................................................... 95
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................ 97
Mẫu phiếu điều tra .................................................................................................... 99
5

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

UBND
DTTN

Ủy ban nhân dân
iện tích tự nhiên

GCN

Giấy chứng nhận

HĐH

Hiện đại hóa

KCN

Khu công nghiệp

KH

Kế hoạch

QS Đ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

STNMT

Sở Tài nguyên và Môi trƣờng

PTNMT

Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng

VPĐKĐĐ

Văn phòng Đăng ký đất đai

6


DANH M C BẢNG
ảng

Bảng thống kê diện tích theo đơn vị hành chính của huyện Đồng Phú ... 33

ảng

Phân loại đất huyện Đồng Phú ................................................................. 35

ảng

Dân số và lao động huyện Đồng Phú ....................................................... 39

ảng .4. Biểu cơ cấu diện tích theo mục đích sử dụng đất và đối tƣợng sử dụng,
quản lý đất ................................................................................................................. 48
ảng

5. Kết quả cấp giấy chứng nhận QS đất ở lần đầu cho hộ gia đ nh,

cá nhân trên địa bàn huyện Đồng Phú giai đoạn 01 7 2014 đến 01 12 2015 ........... 62
ảng 2.6. Kết quả đăng ký biến động đất ở của hộ gia đ nh, cá nhân trên địa bàn
huyện Đồng Phú giai đoạn từ 01 7 2014 - 01/12/2015 ............................................. 63
ảng

7. Thẩm quyền ký giấy chứng nhận khi đăng ký đất đai ................................... 64

ảng

8. Kết quả thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận từ ngày

01/7 2014 đến ngày 30/6/2017 ................................................................................. 68
ảng

9. Kết quả cấp giấy chứng nhận QS đất ở lần đầu cho hộ gia đ nh,

cá nhân trên địa bàn huyện Đồng Phú giai đoạn 01 12 2015 đến ngày 30/6/2017 .. 71
ảng

10. Kết quả thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận từ ngày

01/7 2014 đến ngày 30/6/2017 ................................................................................. 72
ảng

1. Tổng hợp kết quả phiếu điều tra, khảo sát ............................................ 76

DANH M C HÌNH
Hình 2.1. Bản đồ hành hành chính huyện Đồng Phú ............................................... 32
Hình 2.2. iểu đồ cơ cấu đất huyện Đồng Phú năm 2016 ....................................... 47

7


MỞ ĐẦU
1 Tín cấp t ết:
Hiến pháp năm 2013 và Luật đất đai năm 2013 có quy định: Đất đai là tài
nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nƣớc; Đất đai là
sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Điều này
cho thấy đất đai có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi quốc gia nói chung và nƣớc
ta nói riêng.
Nhà nƣớc thực hiện thống nhất quản lý đất đai bằng việc quyết định quy
hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quyết định chuyển mục đích sử dụng đất;
quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyết định thu hồi đất, trƣng
dụng đất; quyết định giá đất; quyết định trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng
đất; quyết định chính sách tài chính về đất đai; quyết định quyền và nghĩa vụ của
ngƣời sử dụng đất…
Đất đai có tính cố định về mặt vị trí, nhƣng đối với một thửa đất có rất nhiều
thông tin liên quan. Các thông tin này có thể thƣờng uyên biến đổi dƣới sự tác
động của các yếu tố tự nhiên, tác động của con ngƣời và yếu tố thời gian. Mà muốn
quản lý đƣợc đất đai th nhà nƣớc cần phải quản lý đƣợc các thông tin về đất đai
một cách kịp thời và chính ác.
Để quản lý chặt chẽ đất đai đến từng thửa đất, th tiếp sau công tác khảo sát,
đo đạc, lập bản đồ địa chính là công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận,
trong đó có việc ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

Đồng Phú là một huyện của tỉnh

nh Phƣớc đang trong giai đoạn phát triển

mạnh về đô thị và công nghiệp. Trên địa bàn huyện đ h nh thành hai khu công
nghiệp với diện tích 205,30 ha, thu hút hàng ngàn lao động nhập cƣ.

o đó, trong

những năm qua, nhu cầu sử dụng đất vào mục đích để ở và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở của hộ gia đ nh cá nhân là rất cao. Trong khi thực trạng về
công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện còn rất nhiều vấn đề tồn
tại và hạn chế: từ những bất cập của chính sách, pháp luật, thủ tục hành chính đến
những tồn tại về công tác nhân sự, đội ngũ cán bộ công chức, máy móc, trang thiết
bị, ý thức chấp hành pháp luật của ngƣời dân…
8


V vậy, để quản lý chặt chẽ đƣợc đất đai, đảm bảo cho ngƣời sử dụng đất ở
đƣợc hƣởng đầy đủ các quyền lợi chính đáng, cần thiết phải t m ra những tồn tại,
hạn chế và đƣa ra các giải pháp nhằm tăng cƣờng công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đ nh, cá nhân trên địa bàn huyện.
Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi đ chọn đề tài nghiên cứu cho luận văn cao
học nhƣ sau: “Nghiên cứu, đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước”.
2 Mục t êu ng ên cứu:
Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đ nh, cá nhân tại huyện Đồng Phú, tỉnh

nh Phƣớc

làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp nhằm tăng cƣờng công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đ nh, cá nhân trên địa bàn huyện.
3. Nh ệm vụ ng ên cứu:
- Thu thập các tài liệu, số liệu, bản đồ về điều kiện tự nhiên, kinh tế

hội,

hiện trạng sử dụng đất, t nh h nh quản lý nhà nƣớc về đất đai, t nh h nh biến động
đất đai, t nh h nh đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Đồng
Phú, tỉnh

nh Phƣớc,

- Phân tích, đánh giá các yếu tố có ảnh hƣởng đến công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đ nh cá nhân trên địa bàn huyện.
- Xây dựng phiếu điều tra nhanh nông thôn với sự tham gia của cộng đồng về
việc thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ
gia đ nh cá nhân huyện Đồng Phú, tỉnh

nh Phƣớc.

- Phân tích, đánh giá thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở cho hộ gia đ nh, cá nhân trên địa bàn huyện Đồng Phú.
- Đề uất một số giải pháp nhằm tăng cƣờng công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đ nh, cá nhân trên địa bàn huyện Đồng
Phú, tỉnh

nh Phƣớc.

4 P ƣơng p áp ng ên cứu
4. P ƣơng p áp t u t ập tà l ệu và số l ệu
Phƣơng pháp này đƣợc sử dụng để thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên,
kinh tế

hội và hiện trạng sử dụng đất, t nh h nh quản lý đất đai, t nh h nh kê khai
9


đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa
chính tại địa bàn huyện Đồng Phú, tỉnh

nh Phƣớc.

4. P ƣơng p áp so sánh
Phƣơng pháp này đƣợc sử dụng để so sánh số liệu thu thập đƣợc quan các
thời điểm khác nhau nhƣ số liệu về kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở trƣớc và sau luật đất đai năm 2013 có hiệu lực, so sánh số liệu hiện trạng
sử dụng đất ở qua các thời điểm… ,
4. P ƣơng p áp đ ều tra n an vớ sự t am g a của cộng đồng:
Trên cơ sở ây dựng phiếu điều tra nhanh với kết quả khảo sát 150 ngƣời dân
tại địa bàn huyện Đồng Phú về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở cho hộ gia đ nh cá nhân trên địa huyện. Để từ đó có đƣợc bức tranh tổng
quan và chân thực về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
cho hộ gia đ nh, cá nhân trên địa bàn huyện.
4.4 P ƣơng p áp phân tích, tổng ợp:
Từ những số liệu, tài liệu thu thập và điều tra, tiến hành phân tích, tổng hợp
các số liệu, tài liệu để làm rõ thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đ nh, cá nhân huyện Đồng Phú, tỉnh

nh Phƣớc.

Từ đó rút ra những kết quả đạt đƣợc cũng nhƣ những tồn tại, hạn chế và nguyên
nhân, làm cơ sở cho việc đề uất các giải tăng cƣờng công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đ nh, cá nhân trong thời gian tới.
5 Cơ sở tà l ệu để t ực

ện luận văn:

5.1. Tài liệu khoa h c tham khảo:
Bao gồm các sách, giáo tr nh, các văn kiện, nghị quyết, báo cáo của các cơ
quan Đảng, Nhà nƣớc liên quan tới hƣớng nghiên cứu lý thuyết của đề tài:
5.2. Các văn bản pháp lý liên quan tới công tác đăng ký đất đa , cấp giấy
chứng nhận
- Hiến pháp năm 2013;
- Luật đất đai và các văn bản hƣớng dẫn thi hành luật.
- Luật Nhà ở
10


- Các Quyết định phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy
hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch các cụm, khu công nghiệp, quy
hoạch môi trƣờng có liên quan đến khu vực nghiên cứu.
- Các Quyết định phê duyệt Quy hoạch nông thôn mới, Quy hoạch các cụm,
điểm, khu dân cƣ nông thôn trên địa bàn khu vực nghiên cứu.
5.3. Tài liệu, số liệu thu thập, đ ều tra thực tế tạ địa p ƣơng
- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng môi
trƣờng và quản lý đất đai tại huyện Đồng Phú, tỉnh

nh Phƣớc.

- Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai huyện Đồng Phú một số năm
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất 2016, bản đồ hành chính huyện Đồng Phú.
- Báo cáo Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng
đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch khu công nghiệp, liên quan đến khu vực
nghiên cứu.
- Phiếu điều tra, thu thập thông tin thực tế về công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở cho đối tƣợng hộ gia đ nh, cá nhân trên địa bàn huyện
Đồng Phú.
6. Cấu trúc luận văn:
Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị luận văn gồm 3 chƣơng.
Chƣơng 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu
Chƣơng 2: Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở cho hộ gia đ nh, cá nhân trên địa bàn huyện Đồng Phú, tỉnh

nh Phƣớc.

Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cƣờng công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đ nh, cá nhân huyện Đồng Phú,
tỉnh

nh Phƣớc.

11


C ƣơng
1.1. Cơ sở k oa

TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

c về đăng ký cấp g ấy c ứng n ận quyền sử dụng đất ở

Trƣớc khi luật đất đai ra đời, cơ sở lý luận của công tác đăng ký, cấp giấy chứng
nhận đ đƣợc quan tâm, thể hiện rõ nhất là việc Thủ tƣớng Chính Phủ ban hành chỉ thị
299 TTG ngày 10 11 1980 với nội dung phân hạng, đo đạc đất và đăng ký thống kê đất
đai trong cả nƣớc.
Sau đó, Hiến pháp Nƣớc Cộng Hòa X Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992 ra
đời quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý.
Hiến pháp năm 1992 ra đời là cơ sở pháp lý quan trọng cho Luật đất đai 1993
và hàng loạt các văn bản về giao đất, cấp đất, cho thuê đất sử dụng ổn định, lâu dài
cho tổ chức, hộ gia đ nh cá nhân ra đời. Công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa
chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nhiệm vụ quan
trọng của công tác quản lý của Nhà nƣớc đối với đất đai lúc bấy giờ nhƣ: Luật đất
đai 2003 có hiệu lực thi hành 01 07 2004 có quy định về quyền hạn và trách nhiệm của
Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế
độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất; Nghị định 181
ban hành ngày 29 10 2004 về hƣớng dẫn thi hành luật đất đai.
Hiến pháp năm 2013 ra đời tiếp tục kh ng định Đất đai là tài nguyên đặc biệt
của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nƣớc. Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý theo pháp luật. Trên cơ
sở đó, Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành ngày 01 07 2014, và Nghị 43 NĐ-CP2014 về hƣớng dẫn thi hành luật đất đai 2013 đ nâng tầm quan trọng của công tác
đăng ký đất đai lên. Điều 95, luật đất đai 2013 có quy định: Đăng ký đất đai là bắt
buộc đối với ngƣời sử dụng đất và ngƣời đƣợc giao đất để quản lý. Đăng ký trên
giấy và đăng ký điện tử đều có giá trị pháp lý nhƣ nhau.
Có thể thấy rằng, tầm quan trọng của công tác đăng ký đất đai luôn đƣợc Nhà
nƣớc coi trọng và ngày càng hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của
hội. Nhất là trong giai đoạn hiện nay, khi mà thế giới đang bƣớc vào kỳ nguyên của
công nghệ 4.0, th việc ây dựng hệ thông thông tin đất đai theo hƣớng tin học hóa
và điện tử hóa là một trong những nhiệm vụ cấp thiết.

12


K á n ệm về đất đa và va trò của đất đa
1.1.1.1. Khái niệm
Đất là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quan trọng cho sự tồn tại và
phát triển của loài ngƣời. Các nhà khoa học thổ nhƣỡng kh ng định nguồn gốc ban
đầu của đất (soil) là từ các loại đá mẹ trong thiên nhiên lâu đời bị phá hủy dần dần
dƣới tác động của các yếu tố lý học, hóa học, sinh học1.
Đất đai đƣợc định nghĩa là một khu vực cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm
tất cả các thuộc tính ngay ở trên và dƣới bề mặt bao gồm khí hậu, thổ nhƣỡng, địa
hình, hệ thống thủy văn bề mặt, lớp trầm tích gần bề mặt, nƣớc ngầm, quần thể
động thực vật và mọi hoạt động của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại nhƣ ruộng
bậc thang, hệ thống thủy lợi, đƣờng giao thông, các tòa nhà… (FAO, 1995b).
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là
yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con ngƣời và các sinh vật
khác trên trái đất. Luật Đất đai năm 1993 có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô
cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, ây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hoá

hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đ tốn bao

công sức, ƣơng máu mới tạo lập, bảo vệ đƣợc vốn đất đai nhƣ ngày nay!”
Để phân loại đất đai, dựa vào các tiêu chí khác nhau mà có kết quả phân loại
khác nhau.

ựa vào mục đích sử dụng đất, ngƣời ta phân đất đai thành: nhóm đất

nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chƣa sử dụng. Trong đó, nhóm

đất phi nông nghiệp bao gồm: Đất ở; Đất ây dựng trụ sở cơ quan, ây dựng công
tr nh sự nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất sản uất, kinh
doanh phi nông nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích công cộng; Đất do các cơ sở tôn
giáo sử dụng; Đất có công tr nh là đ nh, đền, miếu, am, từ đƣờng, nhà thờ họ; Đất
làm nghĩa trang, nghĩa địa; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nƣớc chuyên
dùng; Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
1

Trần Văn Chính, Đỗ Nguyên Hải, Cao Việt Hà, Hoàng Văn Mùa, Nguyễn Hữu Thành và Nguyễn Xuân Thành (2006).
Giáo trình Thổ nhƣỡng học, NXB Nông nghiệp, Tr4.

13


Đất ở là đất để xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu ở của con ngƣời.
Theo Thông tƣ 08 2007 TT- TNMT ngày 02 08 2007 quy định đất ở là đất để xây
dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vƣờn ao gắn liền với
nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cƣ (kể cả trƣờng hợp vƣờn, ao gắn liền
với nhàở riêng lẻ) đ đƣợc công nhận là đất ở.
Theo quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật đất đai 2013 th đất ở là đất do
hộ gia đ nh, cá nhân đang sử dụng gồm: đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công
trình phục vụ đời sống, vƣờn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cƣ, phù hợp với
quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ, khu đô thị đ đƣợc cơ
quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt.
1.1.1.2. Vai trò của đất ở
Đất ở là địa bàn phân bố dân cƣ, là không gian và môi trƣờng sống. Cùng với
các yếu tố khác nhƣ nƣớc, không khí đất đai là điều kiện phát sinh, tồn tại của con
ngƣời và động thực vật. Con ngƣời từ lúc sinh ra cho đến lúc chết đi cũng cần có
đất. Khi còn sống, con ngƣời ngoài những nhu cầu đi lại, học hành, lao động… còn
có nhu cầu về nơi ở. Đối với nƣớc ta, ngƣời dân có tâm lý “an cƣ, lập nghiệp”, do

đó dù ở đô thị hay nông thôn, ngƣời ta luôn nghĩ đến một ngôi nhà, một nơi ở. Nhu
cầu về nơi ở ngày càng tăng lên, do dân số ngày càng gia tăng. Trƣớc đây, ngƣời
Việt Nam thƣờng sống chung nhiều thế hệ trong một ngôi nhà, nhƣng hiện nay u
hƣớng này đang dần bị thay thế bởi nhu cầu ở độc lập của từng gia đ nh nhỏ, hoặc
nhu cầu có nhà ở cho cả những cá nhân còn độc thân. Nếu nhƣ trƣớc đây, nhu cầu
đất ở chỉ để là ây dựng nơi ở, th hiện nay nơi ở cần phải thuận tiện về giao thông,
các dịch vụ công cộng, và có môi trƣờng trong lành…
1.1.2. Khái niệm về đăng ký đất đa và vai trò của đăng ký đất đa
1.1.2.1. Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nhằm thiết
lập bộ hồ sơ địa chính đầy đủ, làm cơ sở cho việc cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời
sử dụng đất hợp pháp và xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử
dụng đất, làm cơ sở để Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ quỹ đất theo pháp luật, quản lý
các hoạt động và sự phát triển của thị trƣờng bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền
14


lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng đất. Nhƣ vậy, đăng ký đất đai là việc cơ quan nhà
nƣớc có thẩm quyền căn cứ vào đơn đề nghị của ngƣời sử dụng đất, các hồ sơ có
liên quan và quy định của pháp luật để ghi nhận vào các loại sổ sách địa chính… Ở
nƣớc ta hiện nay, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với ngƣời sử dụng đất và ngƣời
đƣợc giao đất để quản lý (Khoản 1 Điều 95 luật đất đai 2013).
Đăng ký đất đai bao gồm: Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và Đăng ký
biến động đất đai.
- Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc ngƣời sử dụng đất đăng ký
quyền sử dụng đất lần đầu tiên đối với thửa đất đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê
đất để sử dụng, hoặc đang sử dụng mà thửa đất đó chƣa đƣợc đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận lần nào. Đăng ký đất đai lần đầu đƣợc thực hiện trong phạm vi cả nƣớc.
Đăng ký lần đầu đƣợc thực hiện trong các trƣờng hợp sau đây:
+ Thửa đất đƣợc giao, cho thuê để sử dụng;

+ Thửa đất đang sử dụng mà chƣa đăng ký;
+ Thửa đất đƣợc giao để quản lý mà chƣa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chƣa đăng ký.
- Đăng ký biến động đất đai đƣợc thực hiện khi ngƣời sử dụng đất đ đƣợc
cấp Giấy chứng nhận hoặc đ đăng ký mà có thay đổi trong quá trình sử dụng đất.
Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu: Đăng ký biến
động về sử dụng đất thực hiện đối với một thửa đất đ xác định một chế độ sử dụng
cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ
sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật, do đó tính chất
công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đ đăng ký
theo quy định pháp luật.
Đăng ký đất ở cũng bao gồm Đăng ký quyền sử dụng đất ở lần đầu và Đăng
ký biến động đất ở.
Đăng ký đất ở lần đầu đƣợc thực hiện trong các trƣờng hợp sau: thửa đất ở
đƣợc giao sử dụng và thửa đất ở đang sử dụng mà chƣa đăng ký.
Đăng ký biến động đất ở đƣợc thực hiện trong các trƣờng hợp: đƣợc thực
hiên cho những trƣờng hợp đ đƣợc cấp giấy chứng nhận lần đầu hoặc đ đăng ký
15


mà có những thay đổi về: Ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu tài sản gắn liền với đất
khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất. Có thay đổi về hình dạng, kích thƣớc, số hiệu, địa chỉ
thửa đất.Có thay đổi về tài sản trên đất so với tài sản đ đăng ký. Chuyển mục đích
sử dụng đất, có thay đổi thời hạn sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử
dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng. Chia tách quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của
hộ gia đ nh hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm ngƣời sử dụng đất chung, nhóm

chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất. Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai đƣợc
Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp
để xử lý nợ, quyết định của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về giải quyết tranh
chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đ đƣợc thi hành, văn bản công
nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật. Xác lập, thay đổi
hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề. Có thay đổi về những hạn
chế quyền của ngƣời sử dụng đất.
1.1.2.2. Vai trò của đăng ký đất đai
- Đố vớ n à nƣớc:
Đăng ký đất đai góp phần bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
Theo Hiến pháp và pháp luật đất đai hiện hành, đất đai ở nƣớc ta thuộc sở
hữu toàn dân. Nhà nƣớc chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đ nh, cá
nhân. Ngƣời sử dụng đất đƣợc hƣởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa
vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai thực chất là việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất,
đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật
nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nƣớc và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng
đất. Mà muốn bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất, giám sát
16


việc thực hiện nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất thì cần phải có các thông tin chi tiết
và đầy đủ về ngƣời sử dụng đất và thửa đất,mà việc này chỉ có thể đƣợc giải quyết
nhờ việc đăng ký đất đai.
+ Đăng ký đất đai giúp quản lý chặt chẽ và sử dụng hiệu quả, tiết kiệm và
bền vững đất đai.
Đăng ký đất đai nói chung và đất ở nói riêng là yêu cầu bắt buộc của nhà
nƣớc nhằm quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất ở trong phạm vi l nh thổ. Việc đăng ký

đất đai giúp nhà nƣớc quản lý đƣợc diện tích đất đai của từng địa phƣơng, từng khu
vực, từng vị trí, từng thửa đất, từng chủ sử dụng và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi
biến động đất đai theo đúng pháp luật.
Ngoài ra, nắm chắc quỹ đất ở hiện có kết hợp với nắm chắc dân cƣ để dự báo
nhu cầu sử dụng đất ở cho tƣơng lai, làm cơ sở ác định nhu cầu sử dụng đất ở cho
các phƣơng án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở của các hộ gia đ nh, cá nhân.
+ Đăng ký đất đai giúp nhà nƣớc thực hiện việc thu phí, lệ phí và các nguồn
tài chính từ đất.
Các khoản thu từ đất bao gồm phí, lệ phí, tiển sử dụng đất, tiền thuê đất… là
những nguồn thu lớn của ngân sách địa phƣơng. Nhƣng để giám sát, quản lý chặt
chẽ nguồn thu này th cần phải có đầy đủ các thông tin của từng thửa đất, từng
trƣờng hợp biến động đất đai và đăng ký đất đai sẽ giúp giải quyết vấn đề này.
+ Đăng ký đất đai để nhà nƣớc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời
sử dụng đất, kiểm soát và ử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai.
Công tác đăng ký đất ở nói riêng và đất đai nói chung giúp nhà nƣớc thiết
lập một bộ hồ sơ địa chính đầy đủ, chính ác, kịp thời, làm cơ sở pháp lý cho việc
giải quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này và bảo vệ các quyền và lợi ích
hợp pháp cho ngƣời sử dụng đất.
- Đố vớ ngƣờ sử dụng đất nó c ung và sử dụng đất ở:
+ Đăng ký đất đai là sự ghi nhận pháp lý về quyền của ngƣời sử dụng đất, là
cơ sở thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất với Nhà nƣớc, từ đó Nhà nƣớc bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của ngƣời sử dụng đất.
17


+ Là cơ sở để các hộ gia đ nh, cá nhân đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tạo sự yên tâm sử dụng và đầu tƣ
vào đất cũng nhƣ bảo vệ đất nhƣ ây dựng nhà ở và các công tr nh trên đất ở.
+ Là cơ sở để các hộ gia đ nh, cá nhân thực hiện nghĩa vụ của m nh đối với

Nhà nƣớc, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính nhƣ tiền sử dụng đất, thuế trƣớc bạ, các loại
thuế có liên quan,…
- Đố vớ các ngàn , lĩn vực có l ên quan:
Các thông tin từ việc đăng ký đất đai đƣợc cụ thể bằng GCN là cơ sở để các
ngân hàng cho phép khách hàng thực hiện quyền thế chấp, cho vay, bảo l nh,
góp vốn,…
1.1.3. Khái niệm và vai trò của cấp Giấy chứng nhận
1.1.3.1

hái niệm Giấy chứng nhận

Giấ

ứng n ận qu ền sử dụng đất, qu ền sở ữu n à ở và tài sản k

gắn

iền với đất là chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc ác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.3.2 Vai trò của giấy chứng nhận
Cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất là chủ trƣơng lớn của Đảng và
Nhà nƣớc nhằm tạo động lực thúc đấy phát triển kinh tế - xã hội, đồng nghĩa với
việc tăng cƣờng thiết chế Nhà nƣớc trong quản lý đất đai. Cụ thể vị trí và vai trò của
việc cấp Giấy chứng nhận:
- Cấp Giấy chứng nhận là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ
về đất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nƣớc công nhận và bảo hộ quyền sử dụng
đất của họ.
- Giấy chứng nhận có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết
định cụ thể, nhƣ các quyết định về đăng ký, theo dõi biến động, kiểm soát các giao

dịch dân sự về đất đai.
- Giấy chứng nhận không những buộc ngƣời sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ
tài chính mà còn giúp cho họ đƣợc đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi
- Giấy chứng nhận là căn cứ pháp lý để giải quyết tranh chấp và ử lý vi
phạm về đất đai.
18


- Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận, Nhà nƣớc có thể quản lý đất đai trên
toàn lãnh thổ, kiểm soát đƣợc việc mua bán, giao dịch trên thị trƣờng và thu đƣợc
nguồn tài chính lớn hơn nữa.
- Giấy chứng nhận là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát
triển kinh tế - xã hội; giúp cho các cá nhân, hộ gia đ nh sử dụng đất yên tâm đầu tƣ
trên mảnh đất của mình.
- Cấp Giấy chứng nhận có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của nhà
nƣớc, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân.

- Nhà nƣớc bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về
đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trƣờng bất động sản công khai, lành mạnh tránh
thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản.
1.2. Căn cứ p áp lý của đăng ký, cấp g ấy c ứng n ận quyền sử dụng đất,
quyền sở ữu n à ở và tà sản k ác gắn l ền vớ đất c o ộ g a đ n , cá n

n

1.2.1. Căn cứ p áp lý
1.2.1.1. Giai đoạn từ Luật Đất đai 2003 đến trước Luật Đất đai 2013
Các văn bản quy phạm pháp luật hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003
có liên quan đến công tác đăng ký cấp giấy gồm: Nghị định 181 2004 NĐ-CP ngày
29/10/2004 về hƣớng dẫn thi hành luật đất đai 2003; Nghị định 84 NĐ-CP ngày

25/5/2007 của chính phủ quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ tái định
cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất, giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai; Nghị định số
88 2009 NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Quyết định số
08 2006 QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng.
Theo các văn bản trên th Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền
sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất ác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác
lập quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng
ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất.
Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định
của pháp luật về đăng ký bất động sản. Trƣờng hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài
19


sản đó đƣợc ghi nhận trên Giấy chứng nhận. Ngƣời chịu trách nhiệm đăng ký quyền
sử dụng đất.
* Các loại Giấy chứng nhận đ cấp trong giai đoạn này gồm:
- Trƣớc tháng 11/2004, tồn tại cả 3 mẫu Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất
hợp pháp do 3 cơ quan khác nhau chịu trách nhiệm phát hành và tổ chức thực hiện
cấp cho ngƣời S Đ, gồm:
+ “Sổ trắng” đƣợc cấp theo quy định tại Nghị định 02-CP của Hội đồng Chính phủ
ngày 4/1/1979 và Pháp lệnh nhà ở của Hội đồng nhà nƣớc ngày 26/3/1991.
+ “Sổ đỏ” - Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quy định tại Nghị định 64-CP của
Chính phủ ngày 27 9 1993 và Thông tƣ số 346/1998/TT-TCĐC của Tổng cục địa
chính ngày 16/3/1998.
+ “Sổ hồng”: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, quy
định tại Nghị định 60-CP của Chính phủ ngày 5/7/1994.
- Theo Quyết định số 24 2004 QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy
định về Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất thì mẫu Giấy chứng nhận này cũng có

màu đỏ.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng
do Bộ Xây dựng phát hành theo Nghị định 95 2005 NĐ-CP ngày 15/7/2005 của
Chính phủ.
- Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng phát
hành theo Quyết định số 08 2006 QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất ra đời theo Nghị định 88 2009 NĐ-CP của Chính phủ ngày 19
tháng 10 năm 2009 và Thông tƣ 17 TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng
ngày 21/10/2009.
1.2.1.2 Giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 đến nay
Các văn bản quy phạm pháp luật hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013
có liên quan đến công tác đăng ký cấp giấy gồm: Nghị định số 43 2014 NĐ-CP
ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất
đai; Nghị định 43/2014 NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về hƣớng dẫn thi
hành một số điều luật của luật đất đai 2013; Nghị định số 44 2014 NĐ-CP ngày
20


15/05/2014 của Chính phủ quy định giá đất; Nghị định 45 2014 NĐ-CP ngày
15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; Nghị định 46 NĐ-CP
của Chính phủ ngày 15 05 2014 quy định về tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc; Nghị
định 47 NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái
định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất; Thông tƣ 20 2010 TT-BTNMT của Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng quy định bổ xung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà nở và tài sản gắn liền với đất; Thông tƣ 23 2014 TT-BTNMT
ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thông tƣ
24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định
về hồ sơ địa chính;

+ Về phạm vi đăng ký: Việc đăng ký thực hiện đối với mọi trƣờng hợp S Đ (kể cả
các trƣờng hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) hay các trƣờng hợp đƣợc
giao quản lý đất. Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc
thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
+ Về mục đích đăng ký: Việc đăng ký nhằm “ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtvà quyền quản lý
đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” chứ không phải bó hẹp trong mục đích
“ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của
ngƣờisử dụng đất” nhƣ Luật Đất đai 2003.
+ Tính bắt buộc: Luật Đất đai 2013 quy định đăng ký đất đai là bắt buộc; cụ thể là
bắt buộc với mọi đối tƣợng sử dụng đất hay đƣợc giao đất để quản lý. Riêng đối với
việc đăng ký tài sản gắn liền với đất thì thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
+ Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử; hồ sơ địa chính dạng số và
giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử có giá trị nhƣ trên giấy (Khoản 2 Điều 95 và
Điều 96 Luật Đất đai 2013).
+ Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và
đăng ký biến động, đƣợc thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản
lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp
lý nhƣ nhau.
21


+ Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin
chi tiết về từng thửa đất, ngƣời đƣợc giao quản lý đất, ngƣời sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất.
1.3. Nội dung một số quy trìn đăng ký, cấp giấy chứng quyền sử đất ở c o ộ
g a đ n , cá n

n

1.3.1. Nội dung, trình tự thủ tục đăng ký đất đa lần đầu; công nhận quyền sử
dụng đất ở cho hộ g a đ n cá n

n

1.3.1.1. Nội dung, hồ sơ của đăng ký đất đai lần đầu:
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với ngƣời sử dụng đất và ngƣời đƣợc giao
đất để quản lý. Đăng ký quyền sử dụng đất ở của hộ gia đ nh, cá nhân lần đầu đƣợc
thực hiện trong các trƣờng hợp sau đây:
+ Thửa đất đƣợc giao, cho thuê để sử dụng;
+ Thửa đất đang sử dụng mà chƣa đăng ký;
+ Thửa đất đƣợc giao để quản lý mà chƣa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chƣa đăng ký.
Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đ kê khai đăng ký
đƣợc ghi vào Sổ địa chính. Trƣờng hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất th ngƣời đang sử dụng đất đƣợc tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nƣớc
có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.
Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký vào Sổ địa chính.
1.3.1.2. Hồ sơ, trình tự thủ tục đăng ký và công nhận quyền sử dụng đất ở lần
đầu của hộ gia đình, cá nhân
* Tr n tự t ực

ện:

ƣớc : Ngƣời sử dụng đất nộp hồ sơ tại ộ phận tiếp nhận và trả kết quả của
U N cấp

hoặc U N huyện.

ƣớc 2: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả chuyển hồ sơ (trƣờng hợp hồ sơ nộp
tại UBND cấp

) đến Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai giải quyết theo quy
22