Những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị cảm nhận và ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân nghiên cứu trường hợp đất nền dự án tại khu vực đông thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
-------------------

NGUYỄN PHƯỚC DƯ

NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ CẢM NHẬN
VÀ Ý ĐỊNH MUA ĐẤT NỀN DỰ ÁN CỦA KHÁCH HÀNG
CÁ NHÂN: NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP ĐẤT NỀN DỰ ÁN
TẠI KHU VỰC ĐÔNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
-----------------------

NGUYỄN PHƯỚC DƯ

NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ CẢM NHẬN
VÀ Ý ĐỊNH MUA ĐẤT NỀN DỰ ÁN CỦA KHÁCH HÀNG
CÁ NHÂN: NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP ĐẤT NỀN DỰ ÁN
TẠI KHU VỰC ĐÔNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh (Hướng nghiên cứu)
Mã số: 8340101

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS. HỒ TIẾN DŨNG

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài nghiên cứu “Những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị
cảm nhận và ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân: nghiên cứu
trường hợp đất nền dự án tại khu vực Đông TP.HCM” là công trình nghiên cứu
của riêng tôi. Những nội dung trong luận văn này là do tôi thực hiện dưới sự hướng
dẫn trực tiếp của PGS.TS Hồ Tiến Dũng. Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong
luận văn này là do tôi tự thực hiện, trung thực và không trùng lặp với các đề tài
khác.
Mọi sao chép không hợp lệ, vi phạm quy chế đào tạo tôi xin hoàn toàn chịu
trách nhiệm.
TP. Hồ Chí Minh, ngày 26 tháng 11 năm 2019
TÁC GIẢ

NGUYỄN PHƯỚC DƯ


MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG
DANH MỤC CÁC HÌNH
TÓM TẮT

CHƯƠNG 1. CHƯƠNG MỞ ĐẦU ....................................................................................... 1
1.1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI ............................................................................................ 1
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ..................................................................................... 4
1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ......................................................... 4
1.4. Ý NGHĨA NGHIÊN CỨU ....................................................................................... 4
1.5. CẤU TRÚC LUẬN VĂN ........................................................................................ 5
CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ................................... 6
2.1. CƠ SỞ LÝ THUYẾT ............................................................................................... 6
2.1.1. Hành vi người tiêu dùng ................................................................................. 6
2.1.2. Giá trị cảm nhận ............................................................................................. 7
2.1.3. Giá trị chức năng ............................................................................................ 8
2.1.4. Giá trị xã hội ................................................................................................... 9
2.1.5. Giá trị tiền tệ ................................................................................................... 9
2.1.6. Bằng chứng thực tế ....................................................................................... 10
2.1.7. Môi trường sống ........................................................................................... 12
2.1.8. Ý định mua ................................................................................................... 13
2.2. GIỚI THIỆU CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ................................................. 13
2.2.1. Nghiên cứu của Petrick (2004) ..................................................................... 13
2.2.2. Nghiên cứu của Milad Kamtarin (2012) ...................................................... 15
2.2.3. Nghiên cứu Sheth và cộng sự (1991) ........................................................... 16
2.2.4. Nghiên cứu của Sweeney và Soutar (2001) ................................................. 17


2.2.5. Nghiên cứu của Petrick (2002) ..................................................................... 18
2.2.6. Nghiên cứu của Opoku và cộng sự (2010) ................................................... 20
2.2.7. Nghiên cứu của Lee và McGreal (2010) ...................................................... 21
2.2.8. Nghiên cứu của Shyue và cộng sự (2011) .................................................... 23
2.3. TỔNG HỢP CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN .................................................. 24
2.4. LẬP LUẬN GIẢ THUYẾT VÀ ĐỀ XUẤT MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU.............. 25
2.4.1. Lập luận các giả thuyết nghiên cứu .............................................................. 25

2.4.1.1. Mối quan hệ giữa giá trị cảm nhận với ý định mua .......................... 25
2.4.1.2. Mối quan hệ giữa giá trị tiền tệ với giá trị cảm nhận và ý định
mua
........................................................................................................... 26
2.4.1.3. Mối quan hệ giữa bằng chứng thực tế với ý định mua đất nền ......... 27
2.4.1.4. Mối quan hệ giữa môi trường sống với ý định mua đất nền ............. 27
2.4.1.5. Mối quan hệ giữa giá trị chức năng và giá trị xã hội với giá trị
cảm nhận ........................................................................................................ 28
2.4.2. Mô hình nghiên cứu ...................................................................................... 29
2.5. TÓM TẮT............................................................................................................... 31
CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................. 32
3.1. QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU ................................................................................ 32
3.2. NGHIÊN CỨU ĐỊNH TÍNH.................................................................................. 33
3.2.1. Thiết kế thang đo .......................................................................................... 34
3.2.2. Kết quả nghiên cứu định tính và hiệu chỉnh thang đo .................................. 39
3.3. NGHIÊN CỨU ĐỊNH LƯỢNG ............................................................................. 41
3.3.1. Phương thức lấy mẫu .................................................................................... 41
3.3.2. Cỡ mẫu.......................................................................................................... 41
3.3.3. Các phương pháp xử lý và phân tích dữ liệu ................................................ 42
3.3.3.1. Phân tích thống kê mô tả ................................................................... 42
3.3.3.2. Kiểm định và đánh giá thang đo ........................................................ 42
3.3.3.3. Phương pháp phân tích nhân tố khám phá (EFA) ............................. 43
3.3.3.4. Phương pháp phân tích nhân tố khẳng định (CFA) ........................... 44


3.3.3.5. Phương pháp phân tích mô hình cấu trúc tuyến tính và kiểm
định giả thuyết................................................................................................ 45
3.3.3.6. Kiểm định độ tin cậy của ước lượng bằng Bootstrap ........................ 46
3.4. TÓM TẮT............................................................................................................... 46
CHƯƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................................ 47

4.1. MÔ TẢ MẪU ......................................................................................................... 47
4.1.1. Phương pháp thu thập dữ liệu và tỷ lệ mẫu hợp lệ ....................................... 47
4.1.2. Mô tả thông tin mẫu ..................................................................................... 47
4.2. KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH THANG ĐO LƯỜNG CÁC KHÁI NIỆM
TRONG MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ...................................................................... 49
4.2.1. Đánh giá sơ bộ độ tin cậy thang đo với hệ số Cronbach Alpha ................... 49
4.2.1.1. Ý định mua ........................................................................................ 49
4.2.1.2. Giá trị cảm nhận ................................................................................ 49
4.2.1.3. Giá trị tiền tệ ...................................................................................... 50
4.2.1.4. Giá trị chức năng ............................................................................... 51
4.2.1.5. Giá trị xã hội ...................................................................................... 51
4.2.1.6. Bằng chứng thực tế ............................................................................ 52
4.2.1.7. Môi trường sống ................................................................................ 53
4.2.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA ................................................................. 53
4.2.3. Phân tích nhân tố khẳng định CFA cho mô hình tới hạn ............................. 57
4.2.3.1. Kiểm định sự phù hợp và tính đơn nguyên của mô hình tới
hạn
........................................................................................................... 58
4.2.3.2. Đánh giá độ tin cậy và kiểm định giá trị hội tụ của thang đo............ 59
4.2.3.3. Kiểm định giá trị phân biệt ................................................................ 60
4.3. KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU BẰNG MÔ HÌNH CẤU TRÚC
TUYẾN TÍNH SEM ............................................................................................... 61
4.3.1. Kiểm định mô hình nghiên cứu lý thuyết ..................................................... 61
4.3.2. Kiểm định ước lượng mô hình nghiên cứu bằng Bootstrap ......................... 62
4.3.3. Đánh giá tác động của các nhân tố đến ý định mua và kết quả kiểm
định giả thuyết mô hình nghiên cứu ....................................................................... 63


4.4. KIỂM ĐỊNH SỰ KHÁC BIỆT CỦA CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI
Ý ĐỊNH MUA THEO CÁC BIẾN NHÂN KHẨU HỌC ...................................... 64

4.4.1. Giới tính ........................................................................................................ 64
4.4.2. Kết quả kiểm định sự khác biệt theo tình trạng gia đình .............................. 65
4.4.3. Kết quả kiểm định sự khác biệt theo thu nhập ............................................. 68
4.5. TÓM TẮT............................................................................................................... 71
CHƯƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý QUẢN TRỊ .......................................................... 73
5.1. TÓM TẮT, KẾT QUẢ ĐÓNG GÓP VÀ HÀM Ý QUẢN TRỊ ............................ 73
5.1.1. Tóm tắt .......................................................................................................... 73
5.1.2. Kết quả và đóng góp của nghiên cứu ........................................................... 73
5.1.3. Hàm ý quản trị .............................................................................................. 76
5.2. HẠN CHẾ VÀ ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO .............................. 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
PHỤ LỤC 1: TỔNG HỢP THANG ĐO GỐC
PHỤ LỤC 2: DÀN Ý THẢO LUẬN
PHỤ LỤC 3: BIÊN BẢN THẢO LUẬN
PHỤ LỤC 4: BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT CHÍNH THỨC
PHỤ LỤC 5: MÔ TẢ THÔNG TIN MẪU
PHỤ LỤC 6: KIỂM ĐỊNH THANG ĐO
PHỤ LỤC 7: PHÂN TÍCH NHÂN TỐ KHÁM PHÁ - EFA
PHỤ LỤC 8: KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU BẰNG PHÂN TÍCH CÁC
NHÂN TỐ KHẲNG ĐỊNH CFA
PHỤ LỤC 9: PHÂN TÍCH MÔ HÌNH CẤU TRÚC TUYẾN TÍNH SEM CHO MÔ
HÌNH LÝ THUYẾT
PHỤ LỤC 10: KIỂM ĐỊNH ƯỚC LƯỢNG BOOTSTRAP
PHỤ LỤC 11: KIỂM ĐỊNH SỰ KHÁC BIỆT CỦA CÁC NHÂN ẢNH HƯỞNG
ĐẾN Ý ĐỊNH MUA THEO CÁC BIẾN NHÂN KHẨU HỌC


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Ý nghĩa

Từ viết tắt
AGFI

AMOS

Điều chỉnh độ tốt của chỉ số phù hợp trong CFA (Adjusted goodness
of fit index)
Là phần mềm Phân tích cấu trúc Moment (Analysis of Moment
Structures)

BC

Bằng chứng thực tế

CA

Giá trị cảm nhận

CFA

Phân tích nhân tố khẳng định (Comfirmatory Factor Analysis)

CFI

Chỉ số thích hợp so sánh trong CFA (Comparative Fit Index)

CH

Giá trị chức năng

CR

Giá trị tới hạn (Critical Ratios)

CSR

Trách nhiệm xã hội doanh nghiệp (Corporate social responsibility)

EFA

Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis)

GFI

Chỉ số phù hợp tốt trong CFA (Goodness of Fit Index)

HSD

KMO

LSD
MT
NNFI
PCA

PCLOSE

Kiểm định sự khác biệt có ý nghĩa trung thực (Honestly Significant
Difference)

Hệ số kiểm định độ phù hợp của mô hình trong EFA (Kaiser -MeyerOlkin)
Kiểm định sự khác biệt có ý nghĩa tối thiểu (Least Significant
Difference)
Môi trường sống
Chỉ số phù hợp chưa chuẩn hoá trong CFA (Non-Normed Fit Index)
Phương pháp phân tích mô hình thành phần chính (Principal
Component Analysis)
giá trị p để kiểm tra giả thuyết null về sự phù hợp chặt chẽ (p value
for testing the null hypothesis of close fit)


Ý nghĩa

Từ viết tắt
PIN

POUT
RMSEA
SEM
Sig
SPSS

SRMR

SSE
SSR
SST

TLI
TT

TP.HCM

Xác suất tương ứng với thống kê F để đưa biến vào (Probability of Fto-enter)
Xác suất tương ứng với thống kê F để loại biến ra (Probability of Fto-remove)
Căn bậc hai của trung bình (Root Mean Square Error)
Mô hình cấu trúc tuyến tính (Structural Equation Model)
Mức ý nghĩa của phép kiểm định (còn được gọi là xác suất chống lại
giả thuyết H0) (Significance of Testing (p-value))
Là phần mềm thống kê cho các ngành khoa học xã hội (Statistical
Package for the Social Sciences)
Lỗi trung bình bình phương gần đúng (Root Mean Square Errors of
Approximation)
Biến thiên không giải thích được bằng hồi quy (Mean Square of
Residual)
Biến thiên được giải thích bằng hồi quy (Mean Square of Regression)
Tổng biến thiên (dùng trong kiểm định tỷ số F) (Total Sum of Mean
Square)
Chỉ số phù hợp của Tucker & Lewis trong CFA (Tucker & Lewis
Index)
Giá trị tiền tệ
Thành phố Hồ Chí Minh

VIF

Nhân tố phóng đại phương sai (Variance Inflation Factor)

XH

Giá trị xã hội

YD

Ý định mua mua đất nền


DANH MỤC CÁC BẢNG
Tên bảng

Bảng
2.1

2.2

2.3

Tổng hợp các nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến Giá trị cảm nhận
và ý định mua
Tổng hợp các nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn
mua nhà
Khái niệm các biến và ý nghĩa các yếu tố thành phần trong mô
hình giả thuyết

Trang
24

25

30

3.1

Kết quả nghiên cứu định tính và hiệu chỉnh thang đo

39

3.2

Các chỉ số đánh giá sự phù hợp

45

4.1

Kết quả thống kê mô tả mẫu nghiên cứu

48

4.2

Kết quả kiểm định Cronbach’s Alpha (nhân tố YD)

49

4.3

Kết quả kiểm định Cronbach’s Alpha (nhân tố CA)

50

4.4

Kết quả kiểm định Cronbach’s Alpha (nhân tố TT)

50

4.5

Kết quả kiểm định Cronbach’s Alpha (nhân tố CH)

51

4.6

Kết quả kiểm định Cronbach’s Alpha (nhân tố XH)

51

4.7

Kết quả kiểm định Cronbach’s Alpha (lần thứ nhất) (nhân tố BC)

52

4.8

Kết quả kiểm định Cronbach’s Alpha (lần thứ hai) (nhân tố BC)

52

4.9

Kết quả kiểm định Cronbach’s Alpha (nhân tố MT)

53

4.10

Kết quả EFA thang đo các nhân tố (lần thứ nhất)

54

4.11

Kết quả EFA thang đo các nhân tố (lần thứ hai)

56

4.12

Độ tin cậy tổng hợp và tổng phương sai trích xuất các nhân tố

59

4.13

Bảng tính giá trị phân biệt của các thành phần nhân tố

60

4.14

Hệ số hồi quy của các mối quan hệ trong mô hình nghiên cứu

62

4.15

Kết quả ước lượng mô hình nghiên cứu bằng bootstrap

62

4.16

Thứ tự mức độ ảnh hưởng của các nhân tố trong các mối quan hệ

63

4.17

Kết quả kiểm định phương sai các nhóm giới tính

64


Tên bảng

Bảng
4.18

Kết quả kiểm định T-test cho các nhóm giới tính

4.19

Mô tả giá trị trung bình của ý định mua giữa các nhóm tình trạng
gia đình.

Trang
64
65

4.20

Kiểm định Levene giữa các nhóm tình trạng gia đình

66

4.21

Kiểm định ANOVA các nhóm tình trạng gia đình

66

4.22

Kiểm định sự khác biệt trung bình của ý định mua giữa các nhóm
tình trạng gia đình

67

4.23

Mô tả giá trị trung bình của ý định mua giữa các nhóm thu nhập

68

4.24

Kiểm định Levene giữa các nhóm thu nhập

69

4.25

Kiểm định ANOVA các nhóm thu nhập

69

4.26

Kiểm định sự khác biệt trung bình của ý định mua giữa các nhóm
thu nhập

70


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình

Tên hình

Trang

2.1

Quá trình ra quyết định mua

6

2.2

Mô hình sự hài lòng

14

2.3

Mô hình giá trị cảm nhận

14

2.4

Mô hình chất lượng

14

2.5

Mô hình nghiên cứu của Milad Kamtarin

16

2.6

Mô hình nghiên cứu của Sheth và cộng sự

17

2.7

Mô hình nghiên cứu của Sweeney và Soutar

18

2.8

Mô hình nghiên cứu của Petrick

19

2.9

Mô hình nghiên cứu của Opoku và cộng sự

20

2.10

Mô hình nghiên cứu của Lee và McGreal

22

2.11

Mô hình nghiên cứu Shyue và cộng sự

23

2.12

Mô hình nghiên cứu đề xuất

29

3.1

Quy trình nghiên cứu

32

4.1

Kết quả CFA của thang đo các nhân tố (đã chuẩn hóa)

58

4.2

Kết quả phân tích SEM (chuẩn hóa)

61


TÓM TẮT
Lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu:
Những năm gần đây do sự phát triển kinh tế, quá trình đô thị hóa nhanh cùng
sự gia tăng dân số làm cho nhu cầu nhà ở của người dân tại TP.HCM nói chung và
tại khu vực Đông TP.HCM nói riêng ngày càng tăng và cấp thiết. Đất nền là tài sản
có giá trị lớn, nên người mua thường cân nhắc rất cẩn trọng trước khi mua. Do vậy
để nắm bắt được các yếu tố ảnh hưởng đến cảm nhận và ý định mua đất nền của
khách hàng, cũng như các tiêu chí lựa chọn của khách hàng khi mua đất nền dự án
tại khu vực Đông TP HCM là hết sức cần thiết. Mà những vấn đề này chưa được
nghiên cứu bởi các đề tài nghiên cứu khoa học trong cùng lĩnh vực trước đây.
Mục tiêu nghiên cứu:
Mục tiêu của nghiên cứu này nhằm kiểm định sự tồn tại và có ý nghĩa về mối
quan hệ tương quan giữa ý định mua và giá trị cảm nhận, giá trị chức năng, giá trị
xã hội, giá trị tiền tệ, bằng chứng thực tế và môi trường sống.
Phương pháp nghiên cứu:
Nghiên cứu định tính: Sử dụng phương pháp thảo luận nhóm tập trung.
Nghiên cứu định lượng: Lấy mẫu bằng phỏng vấn trực tiếp các đối tượng
được khảo sát. Phân tích dữ liệu khảo sát và kiểm định mô hình nghiên cứu bằng
các phương pháp được tiến hành thực hiện với phần mềm xử lý dữ liệu SPSS 20.0
và AMOS 22 (kiểm định độ tin cậy Cronbach’s alpha, phân tích các nhân tố khám
phá - EFA, phân tích các nhân tố khẳng định - CFA, phân tích mô hình hoá cấu trúc
tuyến tính SEM, kiểm định sự khác biệt của các nhân tố ảnh hưởng tới ý định ở mua
theo các biến nhân khẩu học).
Kết quả nghiên cứu: Đã chứng minh được sự tồn tại hợp lý giữa các mối
quan hệ hỗ tương của các nhân tố bằng kết quả là 07 giả thuyết: H1, H2, H3, H4,
H5, H6 và H7 đều được chấp nhận.

Kết luận và hàm ý:
Nghiên cứu này giúp các nhà quản trị có một cách nhìn nhận cụ thể về các
yếu tố ảnh hưởng đến giá trị cảm nhận và ý định mua của khách hàng mua đất nền
từ đó đưa ra những định hướng chiến lược nhằm cải thiện những nhân tố còn bị hạn
chế đồng thời duy trì và phát triển những khía cạnh thuộc các nhân tố vốn dĩ đã
hoàn thiện tại doanh nghiệp của mình nhằm đáp ứng tốt hơn các nhu cầu của khách
hàng và đạt được những lợi thế cạnh tranh.
Từ khóa: Bằng chứng thực tế, Giá trị cảm nhận, Giá trị chức năng, Giá trị
tiền tệ, Giá trị xã hội, Môi trường sống, Ý định mua mua đất nền

ABSTRACT
The reasons for choosing research topic:
In recent years, because of economic development, The speed of
urbanization and population explosion has increased rapidly, so the demand for
housing of people in Ho Chi Minh City in general and in the East of Ho Chi Minh
City in particular has been increasing. “Foundation Soil” is a valuable asset, so
buyers often consider very carefully before buying. Therefore, in order to know the
factors affecting customers' perceptions and intention to buy foundation soil, as well
as the criteria of customer choices when buying foundation soil project in the East
of Ho Chi Minh City area, it is very necessary. These issues have not been studied
by scientific research projects in the same field before.
Research objectives:
The purpose of this study is to examine the existence and significance of the
correlation between purchase intent and perceived value, functional value, social
value, monetary value, realistic evidence and habitat.
Reseach methods:
Qualitative research: Using focus group discussion method.

Quantitative research: Methods of sampling by direct interviews of surveyed
subjects. Analyze survey data and verify the research model by the methods
conducted with SPSS 20.0 and AMOS 22 data processing software (Cronbach's
alpha reliability test, analysis of discovery factors - EFA, analysis of affirmative
factors - CFA, analysis of SEM linear structure modeling, testing the difference of
factors affecting purchase intent according to demographic variables).
Reseach results:
It has proved the reasonable existence between reciprocal relationships of
factors by results is 7 hypotheses: H1, H2, H3, H4, H5, H6 and H7 are accepted.
Conclusions and implications:
This study helps managers have a specific way of looking at about the factors
affecting the perceived value and purchase intent of buyers. Thereby, providing
strategic directions to improve the factors that are still limited while maintaining
and developing aspects of the factors that have been perfected in enterprises to meet
customers’ needs and gain competitive advantages.
Key word: Practical evidence, perceived value, functional value, monetary value,
social value, living environment, purchase intention


1
CHƯƠNG 1. CHƯƠNG MỞ ĐẦU
1.1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Nhu cầu nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong đời sống con người, nhà ở là nền
móng cho sự an cư lạc nghiệp của người dân, góp phần vào sự ổn định trong xã hội,
sự phát triển kinh tế và sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước. Ngày nay,
khi dân số tăng nhanh thì nhu cầu nhà ở lại càng cấp thiết hơn bao giờ hết, đặc biệt
là tại TP.HCM.
Theo Niên giám thống kê 2017 của Cục Thống kê TP.HCM, dân số trung
bình TP.HCM năm 2017 đạt hơn 8,46 triệu người và tỷ lệ tăng dân số tự nhiên hằng
năm là 7,4‰. Bên cạnh đó, những năm qua TP.HCM là đơn vị đầu tàu của cả nước

về tốc độ công nghiệp hóa và đô thị hóa nên đã thu hút nguồn lao động nhập cư rất
lớn từ các tỉnh đến TP.HCM tìm kiếm việc làm. Hiện nay mỗi năm tốc độ tăng dân
số từ các lao động ngoại tỉnh về thành phố tăng khoảng hơn 300.000 người, tức
bằng dân số của cả một quận. Sức ép tăng dân số cơ học ngày càng tăng và hiện có
hơn một triệu người dân chưa có nhà ở, chỉ riêng cán bộ, người lao động, có
500.000 hộ chưa được sở hữu nhà để ở, đây cũng là một trong những lý do khiến
nhu cầu nhà ở tại TP.HCM tăng cao.
Theo tổng điều tra dân số do Tổng cục thống kê thực hiện, từ năm 2009 đến
năm 2016 TP.HCM có 134.000 hộ gia đình được thành lập mới, tỷ lệ này cao nhất
cả nước và là nguồn cầu nhà ở rất lớn trong tương lai. Việc gia tăng số lượng gia
đình mới cộng thêm lượng nhà ở cũ xuống cấp ngày càng nhiều dẫn đến hiện tượng
người có nhu cầu nhà ở mới gia tăng mạnh mẽ.
Theo Quyết định số 2076/QĐ-TTg, ngày 22/12/2017 của Thủ tướng Chính
phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch vùng TP.HCM đến năm 2030 và tầm
nhìn đến năm 2050, xác định mục tiêu “TP.HCM là đô thị hạt nhân, trung tâm tri
thức, trung tâm kinh tế tổng hợp đa chức năng hiện đại ngang tầm với các đô thị
trong khu vực Đông Nam Á”. Với định hướng phát triển “TP.HCM với vị thế là
trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, là đô thị hạt nhân của vùng, có vai trò liên kết
và hỗ trợ các đô thị trong vùng cùng phát triển; là trung tâm giao thương quốc tế


2
của vùng và quốc gia; trung tâm văn hóa, tri thức sáng tạo, nghiên cứu khoa học và
chuyển giao công nghệ, công nghiệp công nghệ cao tầm khu vực; trung tâm du lịch,
tài chính - thương mại và dịch vụ logistics tầm quốc tế. Tỷ lệ đô thị hóa đến năm
2030 của TP.HCM đạt khoảng từ 80 - 90%”. TP.HCM là đô thị hạt nhân với nhiều
thành phố vệ tinh. Trong đó khu vực phía Đông TP.HCM tiếp giáp và kết nối với
các thành phố vệ tinh: Biên Hòa, Thủ Dầu Một, Long Thành, Nhơn Trạch, Bà Rịa,
Vũng Tàu…. Cơ sở hạ tầng khu vực này đang được đầu tư mạnh mẽ và đồng bộ,
đặc biệt là sau khi sân bay Long Thành được Quốc hội thông qua chủ trương xây

dựng vào tháng 6 năm 2015 thì tiến độ xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông kết nối
trung tâm TP.HCM và khu vực động lực phía Đông và sân bay Long Thành được
đẩy nhanh với các dự án: Đường vành đai 3, cao tốc Long Thành – Dầu Giây, cao
tốc Bến Lức – Long Thành, cầu Cát Lái… do vậy trong thời gian tới tốc độ đô thị
hóa khu vực Đông TP.HCM sẽ diễn ra nhanh chóng, theo đó nhu cầu nhà ở trong
các năm tới sẽ tăng cao để đáp ứng nhu cầu của người dân: sinh sống, học tập, làm
việc, giải trí…, đặc biệt là đất nền dự án rất được người mua nhà quan tâm và lựa
chọn do tính linh hoạt trong xây dựng cũng như phần lớn người dân thích ở nhà
riêng với tâm lý ngôi nhà không chỉ để ở mà còn là tài sản để dành.
Đất nền là tài sản có giá trị lớn, là một tài sản hết sức đặt biệt trong quan
niệm của người Việt nên họ thường cân nhắc rất cẩn trọng trước khi mua. Để thu
hút khách hàng và tạo lợi thế cạnh tranh, các chủ đầu tư dự án tung ra các sản phẩm
mới (dự án mới, diện tích đất nền đa dạng, các tiện ích của dự án), chương trình
quảng cáo, khuyến mãi, quà tặng, chiết khấu, giảm giá, tạo điều kiện thanh toán linh
hoạt, hỗ trợ để khách hàng vay ngân hàng, hỗ trợ khách hàng các thủ tục pháp lý.
Nhưng liệu các biện pháp ấy có mang lại hiệu quả như mong đợi hay không? Butz
và Goodstein (1996) lập luận rằng các công ty có thể đạt được một lợi thế mang tính
chiến lược bằng cách tập trung vào giá trị cảm nhận của khách hàng, cái mà được
xem như là một mối liên kết tình cảm giữa công ty và khách hàng. Thế nhưng, đến
nay khái niệm về giá trị cảm nhận vẫn còn là một khái niệm tương đối mới với
người tiêu dùng cũng như các doanh nghiệp tại Việt Nam. Như vậy, những yếu tố


3
nào tạo nên giá trị cảm nhận? Giá trị cảm nhận của khách hàng có tác động ra sao
đến ý định mua của khách hàng? Các tiêu chí lựa chọn của khách hàng khi mua đất
nền dự án là gì?
Trên thế giới đã có nhiều nghiên cứu liên quan giá trị cảm nhận, ý định mua
và quyết định mua liên quan lĩnh vực bất động sản và được công bố rộng rãi. Chẳng
hạn, nghiên cứu của Petrick (2004) và Milad Kamtarin (2012) cho rằng có mối quan

hệ giữa giá trị cảm nhận của khách hàng và ý định mua của họ (về dịch vụ). Sheth
và cộng sự (1991) nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị cảm nhận của khách
hàng (về sản phẩm thuốc lá). Petrick (2002) nghiên cứu phát triển thang đo để đo
lường giá trị cảm nhận của khách hàng về dịch vụ. Sweeney và Soutar (2001)
nghiên cứu xây dựng thang đo các yếu tố tác động đến giá trị cảm nhận của khách
hàng về sản phẩm. Liên quan đến lĩnh vực bất động sản, nghiên cứu của Mwfeq và
cộng sự (2011) về các yếu tố ảnh hưởng đến việc mua bất động sản, nghiên cứu của
Opoku và cộng sự (2010) về sở thích nhà ở và các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định
mua nhà của người mua có thu nhập thấp, nghiên cứu của Teck-Hong Tan (2012)
về sở thích nhà ở và các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng
mua nhà lần đầu; nghiên cứu của Deepak Murlidhar Sundrani (2017) về các yếu tố
ảnh hưởng quyết định mua căn hộ của khách hàng. Các nghiên cứu nêu trên (về bất
động sản) phần lớn tập trung vào sản phẩm là căn hộ chung cư và nhà hoàn chỉnh
chưa xem xét các loại hình nhà đất khác như: đất nền (người mua tự xây nhà), nhà
biệt thự, nhà ở di động, nhà ở thân thiện môi trường (sử dụng pin năng lượng mặt
trời), nhà ở thông minh kết nối internet vạn vật.
Qua một số bài nghiên cứu trên, tác giả nhận thấy đa phần các nghiên cứu về
giá trị cảm nhận của khách hàng và ý định mua của khách hàng đều t�lòng


Thang đo gốc

Yếu tố

Tôi chắc chắn sẽ mua
đất nền
Ý định

Tôi sẽ cân nhắc mua đất

mua

nền

đất nền

Có khả năng cao tôi sẽ
mua đất nền
Tôi dự định sẽ mua đất
nền

Điều chỉnh

Lý do


PHỤ LỤC 4: BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT CHÍNH THỨC
Kính chào quý Anh/Chị,
Tôi tên Nguyễn Phước Dư, là học viên Trường Đại học Kinh tế Thành phố
Hồ Chí Minh. Hiện tại Tôi đang thực hiện đề tài “Những yếu tố ảnh hưởng đến giá
trị cảm nhận và ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân: nghiên cứu
trường hợp đất nền dự án tại khu vực Đông Thành phố Hồ Chí Minh”. Tôi xin
cảm ơn quý Anh/Chị đã dành thời gian quý báu để trả lời bảng câu hỏi, sự hợp tác
của Anh/Chị có ý nghĩa rất lớn, nhằm hỗ trợ tác giả trong việc thu thập dữ liệu cho
việc thực hiện đề tài. Tôi cam kết những thông tin cung cấp chỉ dùng để phục vụ
mục đích nghiên cứu và mọi thông tin riêng tư đều được bảo mật.
Xin chân thành cảm ơn!
Lưu ý: Khu vực Đông Thành phố Hồ Chí Minh trong bài nghiên cứu này chỉ bao
gồm Quận 2, Quận 9 và Quận Thủ Đức.
Anh/Chị có ý định mua (hoặc đã mua) đất nền tại khu vực Đông Thành phố Hồ Chí

Minh?
ông
(nếu “Có” Tiếp tục khảo sát, nếu “Không”  Ngừng khảo sát, Xin cảm ơn!)
Câu hỏi nghiên cứu
Đối với các phát biểu, Anh/Chị vui lòng đánh dấ
Anh/Chị thấy phù hợp nhất.
Lưu ý: (chỉ đánh dấu (X) một điểm duy nhất cho từng phát biểu)
Hoàn
Stt

Phát biểu

toàn

Không

Trung

không

đồng ý

lập

đồng ý
Ý định mua đất nền
1.

Tôi chắc chắn sẽ mua đất nền

2.

Tôi sẽ cân nhắc mua đất nền

Hoàn
Đồng ý

toàn
đồng ý


Hoàn
Phát biểu

Stt

toàn

Không

Trung

không

đồng ý

lập

đồng ý
3.

4.

Có khả năng cao tôi sẽ mua đất
nền
Tôi dự định sẽ mua đất nền
Giá trị cảm nhận

5.
6.

Lợi ích của đất nền đem lại cao
Lợi ích của đất nền tương xứng
với chi phí bỏ ra
Lợi ích của đất nền làm thỏa

7.

mãn nhu cầu và mong muốn của
tôi

8.

Lợi ích khi sử dụng đất nền làm
tôi hài lòng
Giá trị tiền tệ

9.

10.

11.

Tôi chọn mua lô đất có giá xứng
đáng với giá trị của nó
Tôi chọn mua đất nền có tiến độ
thanh toán hợp lý
Thu nhập gia đình tôi có khả
năng mua đất nền

12. Tôi có khả năng vay và thanh

Hoàn
Đồng ý

toàn
đồng ý


Hoàn
Phát biểu

Stt

toàn

Không

Trung

không

đồng ý

lập

đồng ý
toán nợ vay để mua đất nền
13.

Đất nền có giá trị tăng dần theo
thời gian
Giá trị chức năng

14.

15.

16.

Tôi chọn mua lô đất có diện tích
phù hợp với nhu cầu
Tôi chọn mua đất nền có hướng
đất phù hợp với tôi
Tôi chọn mua lô đất có kích
thước cân đối hài hòa
Khi mua đất, tôi quan tâm chiều

17. rộng của lòng đường phía trước
lô đất
18.

Sự hấp dẫn của khu vực là điều
tôi quan tâm khi mua đất nền.
Giá trị xã hội

19.

20.

Người khác có ấn tượng tốt với
tôi, khi tôi sở hữu đất nền
Sở hữu đất nền cải thiện cách
người khác nhìn nhận về tôi

Hoàn
Đồng ý

toàn
đồng ý


Hoàn
Phát biểu

Stt

toàn

Không

Trung

không

đồng ý

lập

đồng ý
21.

22.

Tôi được sự đánh giá cao của
nhiều người khi mua đất nền
Thể hiện đẳng cấp khi tôi sở hữu
đất nền
Bằng chứng thực tế
Khi mua đất nền, tôi quan tâm

23.

đến danh tiếng và uy tín chủ đầu
tư thông qua các dự án mà họ đã
và đang phát triển.

24.

25.

Tôi tham khảo thông tin từ bạn
bè, đồng nghiệp khi mua đất nền.
Tôi mua đất nền vì dự án có tình
trạng pháp lý đầy đủ rõ ràng
Khi mua đất nền, tôi quan tâm

26. tiến độ xây dựng hạ tầng của dự
án (đường nội bộ, điện, nước…).
Môi trường sống
Tôi quan tâm đến cảnh quang
27. xung quanh khi chọn mua đất
nền
28. Tôi quan tâm tình hình an ninh

Hoàn
Đồng ý

toàn
đồng ý


Hoàn
Phát biểu

Stt

toàn

Không

Trung

không

đồng ý

lập

Hoàn
Đồng ý

toàn
đồng ý

đồng ý
tại khu vực khi mua đất nền.
Khi mua đất nền, tôi quan tâm
29. đến dự án có các công trình tiện
ích.
Tôi quan tâm vấn đề ô nhiểm môi
30. trường xung quanh dự án khi
mua đất nền
II. Thông tin cá nhân
Vui lòng đánh dấu (X) vào ô ฀ mà Anh/Chị thấy phù hợp nhất.
1. Giới tính:

฀ Nam

฀ Nữ

2. Độ tuổi:
฀ 18 tuổi – 25 tuổi

฀ 26 tuổi – 35 tuổi

฀ 36 tuổi – 49 tuổi

฀ ≥ 50 tuổi

3. Trình độ học vấn:
฀ Dưới Cao Đẳng

฀ Cao Đẳng

฀ Đại học

฀ Trên Đại học

4. Tình trạng gia đình:
฀ Có gia đình, chưa có con

฀ Có gia đình, có con

฀ Độc thân

5. Thu nhập hàng tháng (triệu đồng/tháng):
฀ < 5 triệu

฀ Từ 5 triệu đến < 10 triệu

฀ Từ 10 triệu đến < 20 triệu

฀ ≥ 20 triệu

6. Nghề nghiệp:
฀ Doanh nhân/quản lý

฀ Nhân viên văn phòng

฀ Sinh viên

฀ Nghề tự do
Xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của quý Anh/Chị!


PHỤ LỤC 5: MÔ TẢ THÔNG TIN MẪU
Kết quả thống kê mô tả thông tin mẫu:
Mẫu phân bố theo:

Mẫu phân bố theo:

Mẫu phân bố theo:

Mẫu phân bố theo: