Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng: Khu dân cư Bình Hưng Nam Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.78 MB, 109 trang )
Khu dân cư Bình Hưng Nam
Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng đầu tư và phát triển Lĩnh Phong – C.O.N.I.C
Thuyết minh dự án đầu tư
CHƯƠNG I
PHẦN MỞ ĐẦU
I. LÝ DO THIẾT KẾ VÀ SỰ CẦN THIẾT LẬP QUY HOẠCH
1. Lý do và sự cần thiết lập thiết kế quy hoạch:
Huyện Bình Chánh có diện tích rộng và trải dài 25.268,5 ha nằm ở phía Tây Nam
cách trung tâm Sài Gòn 20 km, tiếp giáp với các quận 7, quận 8, quận Bình Tân, huyện
Hóc Môn và tỉnh Long An. Vị trí tọa lạc của huyện rất quan trọng là cửa ngõ giao
1
Khu dân cư Bình Hưng Nam
Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng đầu tư và phát triển Lĩnh Phong – C.O.N.I.C
Thuyết minh dự án đầu tư
thương kết nối giữa các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long với vùng kinh tế trọng điểm
của phía Nam. Do vậy, trong những năm gần đây chính quyền thành phố Hồ Chí Minh
đã có những chủ trương chính sách, nhằm tạo động lực cho huyện phát triển.
Mặc dù có vị trí thuận lợi, giá đất rẻ hơn so với các khu vực khác thuộc Thành phố
Hồ Chí Minh nhưng vài năm trước người dân và các nhà đầu tư vẫn rất ngần ngại khi
tìm mua nhà đất tại khu vực này do những rủi ro liên quan đến giấy tờ, pháp lý, quyền
sử dụng đất thì cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện, tốc độ đô thị hóa diễn ra chậm khiến
cho người dân và các nhà đầu tư chưa mặn mà với nhà đất nơi đây.
Theo định hướng quy hoạch của Thành phố Hồ Chí Minh, huyện Bình Chánh sẽ là
trung tâm kinh tế, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương nghiệp dịch vụ, đầu mối
giao thông và hạ tầng kỹ thuật phía Tây Nam thành phố. Bên cạnh đó, một phần
huyện Bình Chánh được định hướng là khu đô thị mới của phía Nam thành phố, nên
quá trình đô thị hóa khu vực này diễn ra mạnh mẽ. Nhiều công trình hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội được đầu tư bài bản và đông bộ. Do đó, không gian đô thị ngày càng
mở rộng, bộ mặt nông thông dần thay đổi. Nằm ở vị trí kết nối chiến lược với các
tỉnh đồng bằng sông Cửu Long nên các tuyến giao thông liên vùng huyết mạch được
đầu tư như: quốc lộ 1, quốc lộ 50, đường cao tốc Sài Gòn – Trung Lương,…giúp cho
việc di chuyển đến khu vực trung tâm hay tới các quận huyện dễ dàng hơn và thu hút
người dân về đây sinh sống góp phần làm giảm áp lực về dân số ở khu vực thành thị.
Theo quy hoạch được huyện Bình Chánh đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 của
UBND thành phố Hồ Chí Minh ban hành theo Quyết định số 6013/QĐUBND về việc
điều chỉnh xây dựng quy hoạch Bình Chánh theo hướng công nghiệp tỷ lệ 1/5.000.
Hình thức quy hoạch phân bổ sẽ phù hợp với từng khu vực, địa bàn khác nhau. Chi tiết
quy hoạch:
2
Khu dân cư Bình Hưng Nam
Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng đầu tư và phát triển Lĩnh Phong – C.O.N.I.C
Thuyết minh dự án đầu tư
Xã Bình Hưng được định hướng trở thành một trong những khu dân cư phát triển
thuộc huyện Bình Chánh. Hiện trạng ở đây đã có các công trình xây dựng nhưng đa số
vẫn là đất ruộng. Vì vậy, để đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa tại địa bàn nói riêng và của
3
Khu dân cư Bình Hưng Nam
Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng đầu tư và phát triển Lĩnh Phong – C.O.N.I.C
Thuyết minh dự án đầu tư
huyện Bình Chánh nói chung thì việc lập quy hoạch cho khu vực cần phải được thực
hiện nhanh chóng.
Khu vực dự án trước đây chưa được lập quy hoạch phân khu, do đó, việc lập quy
hoạch là hoàn toàn cần thiết, góp phần hoàn chính quy hoạch chung của huyện Bình
Chánh, phủ kín quy hoạch, kết nối với các khu vực đã được lập quy hoạch chi tiết
trong địa bàn xã Bình Hưng.
2. Mục tiêu và nhiệm vụ đồ án:
a.
Mục tiêu:
- Đấu nối các dự án đã và đang triển khai trong khu vực đảm bảo đồng bộ về tổ
chức không gian kiến trúc cảnh quan và hạ tầng kỹ thuật;
- Hình thành Khu đô thị đảm bảo phù hợp với chiến lược và cấu trúc phát triển chung
của toàn đô thị, đảm bảo khớp nối về mặt tổ chức không gian và hạ tầng kỹ thuật
giữa khu vực lập quy hoạch và khu vực lân cận;
- Khu vực giải quyết nhu cầu đất ở cho nhân dân khu vực, khai thác tối đa các điều
kiện tự nhiên để tạo không gian quy hoạch phong phú, đóng góp vào cảnh quan
chung của toàn khu vực;
- Nhanh chóng hình thành khu dân cư, dịch vụ văn minh, hiện đại, đồng bộ, tạo môi
trường sống ổn định, lâu dài;
- Khu vực được hình thành cung cấp thêm nguồn nhà ở, dịch vụ cho thị trường, đa
dạng hóa loại hình, trong đó hướng đến các tầng lớp dân cư;
- Làm cơ sở để triển khai lập dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật;
- Tạo cơ sở pháp lý để thực hiện đầu tư xây dựng khu đô thị theo đúng các quy định
hiện hành;
- Là công cụ để quản lý và phát triển đô thị.
b.
Nhiệm vụ:
4
Khu dân cư Bình Hưng Nam
Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng đầu tư và phát triển Lĩnh Phong – C.O.N.I.C
Thuyết minh dự án đầu tư
- Xác định ranh giới và quy mô lập quy hoạch chi tiết;
- Phân tích đánh giá các điều kiện tự nhiên, hiện trạng về kinh tế xã hội; dân số, lao
động, sử dụng đất đai, hiện trạng về xây dựng; cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ
thuật và vệ sinh môi trường để giải pháp quy hoạch đề xuất phù hợp nhất;
- Xác định tổng thể phân khu chức năng phát triển dài hạn của khu đô thị, dịch vụ
công cộng;
- Đề xuất các không gian hoạt động chủ yếu của khu vực;
- Định hướng tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan có tính thẩm mỹ cao, hài hoà
với cảnh quan khu vực;
- Lựa chọn các tiêu chuẩn áp dụng phù hợp cho từng lô đất quy hoạch;
- Lập kế hoạch khai thác sử dụng đất đai hợp lý đến từng lô đất theo quy hoạch phát
triển không gian;
- Đề xuất không gian công năng các khối nhà ở trong khu vực cho phù hợp với từng
đối tượng sử dụng;
- Định hướng các nội dung về thiết kế đô thị;
- Đảm bảo tiêu chuẩn môi trường về cây xanh, không khí, mặt nước. Tạo cảm giác
trong lành, gần gũi với cảnh quan hiện trạng;
- Quy hoạch hệ thống hạ tầng phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành, khớp
nối đồng bộ giữa khu vực xây dựng mới với khu dân cư hiện trạng và dự án xung
quanh theo quy hoạch;
- Thiết lập quy định quản lý xây dựng, làm cơ sở cho việc quản lý đầu tư xây dựng
theo quy hoạch.
II. CÁC CĂN CỨ LẬP QUY HOẠCH
1. Các cơ sở pháp lý:
- Luật Quy hoạch đô thị ngày 17 tháng 6 năm 2009;
5
Khu dân cư Bình Hưng Nam
Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng đầu tư và phát triển Lĩnh Phong – C.O.N.I.C
Thuyết minh dự án đầu tư
- Nghị Định 37/2010/NĐCP ngày 27 tháng 4 năm 2010 của Chính Phủ về lập, thẩm
định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;
- Thông tư số 10/2010/TTBXD ngày 11 tháng 8 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định
hồ sơ của từng loại quy hoạch đô thị;
- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành theo Quyết định số
04/2008/QĐBXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ Xây dựng;
- Công văn 1335/BXDKTQH ngày 08 tháng 07 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc
hướng dẫn việc áp dụng Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng;
- Quyết định số 21/2005/QĐBXD ngày 22 tháng 7 năm 2005 của Bộ Xây dựng về
ban hành hệ thống ký hiệu bản vẽ trong các đồ án quy hoạch xây dựng và Quyết
định số 04/2008/QĐBXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng
về việc ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng;
- Quyết định số 28/2011/QĐUBND ngày 19 tháng 5 năm 2011 của Ủy ban nhân dân
Thành phố về việc Ban hành quy định về điều chỉnh quy hoạch đô thị tại thành phố
Hồ Chí Minh;
- Quyết định số 50/2011/QĐUBND ngày 12 tháng 7 năm 2011 của Ủy ban nhân dân
Thành phố về việc lập, thẩm định phê duyệt quy hoạch đô thị trên địa bàn thành
phố Hồ Chí Minh;
- Văn bản hướng dẫn số 2345/HDSQHKT ngày 10 tháng 8 năm 2011 của Sở Quy
hoạch Kiến trúc về việc Hướng dẫn nội dung thành phần hồ sơ thuộc thẩm quyền
giải quyết của Sở Quy hoạch Kiến trúc trong công tác quản lý quy hoạch đô thị để
triển khai thực hiện các Quyết định số 28/2011/QĐUBND ngày 19 tháng 5 năm
2011; Quyết định số 48/2011/QĐUBND, Quyết định số 49/2011/QĐUBND và
Quyết định số 50/2011/QĐUBND ngày 12 tháng 7 năm 2011 của Ủy ban nhân dân
Thành phố;
6
Khu dân cư Bình Hưng Nam
Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng đầu tư và phát triển Lĩnh Phong – C.O.N.I.C
Thuyết minh dự án đầu tư
- Quyết định số 02/2003/QĐUBND ngày 03 tháng 1 năm 2003 của Ủy ban nhân dân
Thành phố về phê duyệt quy hoạch phát triển mạng lưới trường học ngành giáo
dục và đào tạo thành phố đến năm 2020;
- Quyết định số 323/QĐUBND ngày 19 tháng 01 năm 2009 của Ủy ban nhân dân
huyện Bình Chánh về việc Quy hoạch mạng lưới các công trình giáo dục đến năm
2020 trên địa bàn huyện Chánh;
- Quyết định số 6013/QĐUBND ngày 26 tháng 11 năm 2012 của Ủy ban nhân dân
thành phố Hồ Chí Minh về việc duyệt đồ án quy hoạch chung xây dựng huyện Bình
Chánh đến năm 2020.
- Văn bản số 9945/SGTVTCTN ngày 15 tháng 05 năm 2013 của Sở Giao thông Vận
tải về việc xử lý sông, kênh, rạch trong phạm vi đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ
1/2000 Khu dân cư Bình Hưng Nam, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh.
- Văn bản số 911/SNNCCTL ngày 24 tháng 05 năm 2013 của Sở Nông nghiệp và Phát
triển Nông thôn về việc có ý kiến về san lấp rạch trong 02 đồ án quy hoạch phân
khu tỷ lệ 1/2000: Khu dân cư Bình Hưng Nam, xã Bình Hưng và Khu dân cư phía
Bắc xã Phong Phú, huyện Bình Chánh.
- Văn bản số 392/UBND ngày 08 tháng 05 năm 2013 của Ủy ban nhân dân xã Bình
Hưng về việc tổng hợp ý kiến góp ý nhân dân về đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ
1/2000 Khu dân cư Bình Hưng Nam, xã Bình Hưng.
2. Tiêu chuẩn và quy chuẩn thiết kế
- Quy chuẩn xây xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD
- Quy chuân̉ kỹ thuâṭ quôć gia về “các công trinh
̀ hạ tâng
̀ kỹ thuâṭ (QCVN
07:2016/BXD);
- Các quy chuẩn xây dựng Việt nam và các tiêu chuẩn Quốc tế đã được Bộ Xây dựng
cho phép vận dụng;
7
Khu dân cư Bình Hưng Nam
Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng đầu tư và phát triển Lĩnh Phong – C.O.N.I.C
Thuyết minh dự án đầu tư
- Tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng nhân tạo đường phố, quảng trường đô thị TCXDVN
2592001;
- Tiêu chuẩn chiếu sáng bên ngoài nhân tạo bên ngoài các công trình công cộng và kỹ
thuật hạ tầng đô thị TCXDVN 3332005;
- Tiêu chuẩn thiết kế đường đô thị, quảng trường TCXDVN 1042007;
- Các tiêu chuẩn xây dựng khác có liên quan;
3. Các nguồn tài liệu, số liệu:
- Hồ sơ thiết kế hạ tầng kỹ thuật liên quan đến dự án;
- Các tài liệu về đo đạc địa hình, về địa chất, thuỷ văn theo tiêu chuẩn hiện hành tại
khu vực nghiên cứu.
- Các văn bản pháp lý có liên quan;
- Bản đồ hiện trạng địa chính tỷ lệ 1/2000 do Sở Tài nguyên Môi trường đo vẽ năm
2004 bổ sung năm 2006
- Bản đồ địa hình do Sở Tài nguyên Môi trường đo vẽ năm 2004
III. TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN QUY HOẠCH
1. Tên dự án:
Khu dân cư Bình Hưng Nam, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí
Minh
2. Vị trí:
- Thuộc xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh. Giới hạn khu
vực dự án như sau:
+ Phía Đông : Giáp rạch Gò Nổi và rạch Tắc Họa
+ Phía Tây
: Giáp rạch Bà Lào
+ Phía Nam
: Giáp rạch Gò Nổi
8
Khu dân cư Bình Hưng Nam
Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng đầu tư và phát triển Lĩnh Phong – C.O.N.I.C
Thuyết minh dự án đầu tư
+ Phía Bắc
: Giáp rạch Xóm Cống
- Quy mô diện tích lập quy hoạch: 243,54ha
- Quy mô dân số khoảng: 36.000 người
3. Tính chất và chức năng:
- Khu vực định hướng là Khu đô thị hiện đại, đô thị thông minh với đầy đủ các dịch
vụ, tiện ích thân thiện với thiên nhiên, đồng bộ về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ
thuật.
- Các khu chức năng:
+
Khu công trình công cộng: Văn hóa, giáo dục, thể thao, y tế, thương
mại…
+
Khu cây xanh, công viên mặt nước, thể dục thể thao...
+
Khu nhà ở: Nhà ở thấp tầng, nhà ở cao tầng, thương mại,...
CHƯƠNG II
VỊ TRÍ, GIỚI HẠN VÀ ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG
9
Khu dân cư Bình Hưng Nam
Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng đầu tư và phát triển Lĩnh Phong – C.O.N.I.C
Thuyết minh dự án đầu tư
I. VỊ TRÍ VÀ GIỚI HẠN KHU ĐẤT
1.
Vị trí khu vực nghiên cứu Quy hoạch:
- Vị trí: Thuộc xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh
- Phạm vi dự án như sau:
2.
Giới hạn khu vực nghiên cứu Quy hoạch:
Ranh giới quy hoạch được giới hạn như sau:
+ Phía Đông : Giáp rạch Gò Nổi và rạch Tắc Họa
+ Phía Tây
: Giáp rạch Bà Lào
+ Phía Nam
: Giáp rạch Gò Nổi
+ Phía Bắc
: Giáp rạch Xóm Cống
10
Khu dân cư Bình Hưng Nam
Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng đầu tư và phát triển Lĩnh Phong – C.O.N.I.C
Thuyết minh dự án đầu tư
II. ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN VÀ HIỆN TRẠNG
1.
Đặc điểm tự nhiên:
1.1. Địa hình, địa mạo:
Tương đối phẳng và thấp, bị chia cắt bởi khá nhiều sông rạch. Hướng đổ dốc
không rõ rệt. Cao độ mặt đất thay đổi từ 0,0 m đến 0,54 m. Nền thổ cư có cao độ từ
1,30 m đến 1,87 m.Cụ thể như sau:
+ Cao độ nền khu vực ao, hồ:
2,3m3,5m
+ Cao độ nền khu vực ruộng canh tác:
2,94,9m
+ Cao độ nền công trình nhà điều hành hiện trạng: 2,94,9m
+ Cao độ nền khu vực xây dựng lân cận dự án: 4,6m5,3m
1.2. Khí hậu:
Khu vực nghiên cứu cùng chung với khí hậu của Thành phố Hồ Chí Minh mang đặc
trưng khí hậu nhiệt đới gió mùa và ảnh hưởng của đại dương nên độ ẩm phong phú,
ánh nắng dồi dào, thời gian bức xạ dài, nhiệt độ và tổng tích ôn cao, biên độ nhiệt
ngày và đêm giữa các tháng trong năm thấp, ôn hòa. Cụ thể như sau:
+ Nhiệt độ trung bình
:
27 độ
+ Giờ nắng trung bình năm :
2750 giờ
+ Gió chủ đạo
Đông Nam (Tháng 14),
:
Tây Nam (Tháng 612)
+ Lượng mưa trung bình
:
1550mm/năm
+ Độ ẩm trung bình
:
77% (mùa khô), 83% (Mùa
mưa)
+ Không bị ảnh hưởng bởi lũ lụt, có bị ảnh hưởng triều cường trong mùa lũ, tuy
nhiên tác động là không lớn
11
Khu dân cư Bình Hưng Nam
Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng đầu tư và phát triển Lĩnh Phong – C.O.N.I.C
Thuyết minh dự án đầu tư
1.3. Đặc điểm địa chất công trình, địa chất thủy văn:
Khu vực có cấu tạo nền đất là phù sa cũ,thành phần chủ yếu là cát, cát pha sét, trộn
lẩn nhiều sạn sỏi, thường có màu nâu, đỏ nâu. Sức chịu tải của nền đất khoảng
1,0kg/cm2. Mực nước ngầm không áp nông, cách mặt đất khoảng 1,0m. Riêng khu vực
nền đất thấp phía nam ven rạch Cầu Suối có cấu tạo nền đất là phù sa mới, thành
phần chủ yếu là sét, bùn sét lẩn nhiều tạp chất hữu cơ, sức chịu tải của nền đất thấp,
thường dưới 0,7kg/cm2.
Khu đất quy hoạch nằm trong lưu vực thoát nước của rạch Gò Nổi. Sông rạch chịu
ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều không đều trên biển Đông, các số liệu quan trắc
thủy văn tại trạm Nhà Bè như sau:
2.
Tần suất
1%
10%
25%
50%
75%
99%
Hmax
1,55
1,45
1,40
1,35
1,31
1,23
Hmin
1,98
2,20
2,32
2,46
2,58
2,78
Đặc điểm hiện trạng:
2.1 Hiện trạng cảnh quan tự nhiên
Cảnh quan tự nhiên nổi bật trong khu vực là cảnh quan nông nghiệp, cỏ và các kênh
mương tưới tiêu nội đồng. Trong quá trình phát triển đô thị, cần thiết phải nhận diện
rõ giá trị để có các tác động nhằm bảo vệ và nâng cao chất lượng cảnh quan môi
trường thiên nhiên, tạo điều kiện phát huy ý nghĩa và vai trò chức năng của khu vực
này.
2.2 Hiện trạng sử dụng đất
Hiện trạng sử dụng đất trong khu vực chủ yếu là đất nông nghiệp trồng lúa và cỏ.
Bảng thống kê hiện trạng sử dụng đất
STT
Loại đất
Diện tích (Ha)
Tỷ lệ (%)
12
Khu dân cư Bình Hưng Nam
Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng đầu tư và phát triển Lĩnh Phong – C.O.N.I.C
Thuyết minh dự án đầu tư
1
Đất xây dựng
0,43
0,18
0,42
0,18
nhà ở
2
Đất trống gò
mộ
3
Thổ vườn
2,35
0,96
4
Đất trồng
24,32
9,98
203,72
83,64
đước, bạch đàn
5
Đất ruộng
6
Đất giao thông
9,92
4,08
7
Mặt nước
2,38
0,98
(rạch ao)
Tổng cộng
243,54
100,0
2.3 Hiện trạng dân cư, nhà ở và lao động
Khu vực quy hoạch hiện đang có dân số khoảng 2500 người.
3.
Hiện trạng hệ thống h tầng đô thị
3.1.
Hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật
a. Nền xây dựng và hệ thống thoát nước mưa:
Khu vực chưa xây dựng hệ thống thoát nước, nước mưa tiêu thoát trên đồng ruộng,
sông rạch. Nước thải bẩn được thoát chủ yếu ra ao, ruộng hay các rạch nhánh không
qua xử lý.
Khu vực chịu ảnh hưởng bán nhật triều không đều trên sông Nhà Bè thông qua các
rạch Xóm Củi, Bà Lào. Mực nước cao nhất ứng với tần suất 25 % là 1,41 m. Rác sinh
hoạt chủ yếu được đổ xuống ao, rạch hoặc được đốt. Chưa có hệ thống thu gom rác.
13
Khu dân cư Bình Hưng Nam
Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng đầu tư và phát triển Lĩnh Phong – C.O.N.I.C
Thuyết minh dự án đầu tư
b. Hệ thống giao thông:
Khu vực quy hoạch hiện nay có 01 đường đất (lộ giới khoảng 5m) hướng Bắc Nam
là đường lưu thông chính trong khu vực. Ngoài ra, bao gồm các đường đất (lộ giới từ
2÷4m) hướng vào các nhà, ao cá, ruộng, vườn… Hiện chưa có đường mới trong khu
vực quy hoạch.
Các tuyến đường nội bộ như đường đường Bến Lội, đường 3A 3B (đường đá) và
một số tuyến đường đất.
Diện tích đường hiện hữu: khoảng 34.519 m2.
c. Hệ thống cấp nước:
Chưa có hệ thống cấp nước máy Thành phố, người dân ở đây sử dụng nước mưa
hoặc mua nước từ nơi khác chở tới hay có điều kiện kinh tế khá thì sử dụng nước
ngầm khai thác tại chỗ.
d. Hệ thống cấp điện
Các tuyến điện cao thế 110 KV, 220 KV và 550 KV hiện hữu trên khu đất nên thuận
tiện về nguồn cấp điện cho khu quy hoạch.
Phía Bắc và phía Tây khu đất, cách khoảng 1 km có tuyến đường Nguyễn Văn Linh
và đường Quốc lộ 50 hiện có sẵn các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, có thể nối kết
phát triển khu quy hoạch.
e. Hệ thống thoát nước thải và vệ sinh môi trường
Khu vực quy hoạch hiện nay chưa có hệ thống cống thoát nước cũng như chưa có
hệ thống thu gom rác.
4. Đánh giá tổng hợp hiện trạng:
a. Điểm mạnh:
- Địa hình khu vực tương đối bằng phẳng, dân cư thưa thớt, nhà cửa chất lượng
thấp nên kinh phí đền bù khi giải tỏa không lớn.
14
Khu dân cư Bình Hưng Nam
Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng đầu tư và phát triển Lĩnh Phong – C.O.N.I.C
Thuyết minh dự án đầu tư
- Đất chưa qua xây dựng, thuận lợi cho việc tổ chức một khu đô thị mới, hoàn chỉnh
và hiện đại.
- Hệ thống rạch phong phú, thuận lợi cho việc tổ chức thoát nước.
- Nằm sát Khu đô thị mới Nam Thành phố, sẽ là một hấp lực rất lớn cho khu vực
quy hoạch.
b. Điểm yếu:
- Khu đất có địa hình thấp, việc san nền sẽ rất tốn kém.
- Hệ thống hạ tầng đô thị hầu như phải xây dựng mới từ đầu.
15
Khu dân cư Bình Hưng Nam
Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng đầu tư và phát triển Lĩnh Phong – C.O.N.I.C
Thuyết minh dự án đầu tư
CHƯƠNG III
CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KĨ THUẬT CỦA DỰ ÁN
1. Chỉ tiêu sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đô thị:
- Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đề xuất của đồ án được xác định dựa vào “Quy
chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng” (QCVN : 01/2008/BXD); Điều
kiện thực tế khu vực lập quy hoạch và các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt
Nam khác cụ thể như sau:
- Loại đô thị: Thuộc đô thị loại I.
Bảng chỉ tiêu tính toán cân đối sử dụng đất
STT
Loại chỉ tiêu
Đơn vị tính
Chỉ tiêu sử
A
dụng đất toàn
Chỉ tiêu
67,65
m2/người
khu
Chỉ tiêu sử
B
dụng đất đơn
vị ở trung bình
48,20
m2/người
toàn khu
C
Các chỉ tiêu sử dụng đất trong đơn vị ở
Đất nhóm nhà ở
+ Đất nhóm nhà
ở thấp tầng
+ Đất nhóm nhà
ở cao tầng
m2/người
m2/người
m2/người
Đất công trình
dịch vụ đô thị
30,28
48,25
14,93
4,09
m2/người
cấp đơn vị ở
16
Khu dân cư Bình Hưng Nam
Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng đầu tư và phát triển Lĩnh Phong – C.O.N.I.C
Thuyết minh dự án đầu tư
+ Đất giáo dục
m2/người
2,72
+ Trạm y tế
m2/người
0,5
+ Đất thương
mại dịch vụ
+ Công trình thể
dục thể thao
m
2
m2/người
Khu TMDV 8.300 m2
0,51
Đất cây xanh sử
dụng công cộng
(Không bao gồm
1 m /người đất
2
m2/người
2,20
cây xanh trong
nhóm nhà ở)
Đất đường giao
thông cấp phân
12,03
km/km2
khu vực
D
Các chỉ tiêu hạ tầng kĩ thuật đô thị
Đất giao thông
bố trí đến mạng
lưới đường khu
vực (Từ đường
%
khu vực trở lên),
16,85 (Tính từ đường phân khu
vực)
bao gồm giao
thông tĩnh
Tiêu chuẩn cấp
nước
Tiêu chuẩn thoát
nước
Tiêu chuẩn cấp
điện
lít/người/ngày
180
lít/người/ngày
180
kwh/người/năm
2000
17
Khu dân cư Bình Hưng Nam
Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng đầu tư và phát triển Lĩnh Phong – C.O.N.I.C
Thuyết minh dự án đầu tư
Tiêu chuẩn rác
thải, chất thải
E
kg/người/ngày
1,01,3
Chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị toàn khu
Mật độ xây
dựng chung
Hệ số sử dụng
đất
%
23,94
lần
1,50
Tối đa
Tầng cao xây dựng
Tối
(Theo QCVN 03:2012/BXD)
thiểu
Tầng
15
Tầng
1
2. Các khu chức năng trong khu vực quy hoạch
Dựa vào tính chất, điều kiện hiện trạng sử dụng đất của khu vực quy hoạch, căn
cứ vào các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật được xác định theo Nhiệm vụ quy hoạch phân khu
tỷ lệ 1/2000 Khu dân cư Bình Hưng Nam xã Bình Hưng (đã được Sở Quy họach
Kiến trúc trình Ủy ban nhân dân Thành phố tại Tờ trình số 2453/TTrSQHKT ngày 30
tháng 7 năm 2013) và theo Đồ án quy hoạch chung xây dựng huyện Bình Chánh đến
năm 2020 (đã được Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 6013/QĐ
UBND ngày 26 tháng 11 năm 2012),
toàn khu quy hoạch được chia làm 3 đơn vị ở
như sau:
Đơn vị ở 1:
+ Diện tích
: 105,09 ha
+ Dân số
: 18.748 người
+ Phía Đông : Giáp rạch Tắc Họa
+ Phía Tây
: Giáp khu quy hoạch dân cư
+ Phía Nam
: Giáp đường số 05 (lộ giới 20m)
+ Phía Bắc
: Giáp rạch Xóm Cống
18
Khu dân cư Bình Hưng Nam
Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng đầu tư và phát triển Lĩnh Phong – C.O.N.I.C
Thuyết minh dự án đầu tư
Đơn vị ở 2:
+ Diện tích
: 74,06ha
+ Dân số
: 9.828 người
+ Phía Đông : Giáp rạch Gò Nổi
+ Phía Tây
: Giáp rạch Bà Lào
+ Phía Nam
: Giáp đường Vành Đai Trong
+ Phía Bắc
: Giáp Đường số 05 (Lộ giới 20m)
Đơn vị ở 3:
+ Diện tích
: 64,39ha
+ Dân số
: 7.424 người
+ Phía Đông : Giáp rạch Gò Nổi
+ Phía Tây
: Giáp Rạch Bà Lào
+ Phía Nam
: Giáp Rạch Gò Nổi
+ Phía Bắc
: Giáp Đường Vành Đai Trong
3. Cơ cấu sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch đô thị
STT
Loại đất
Diện tích
Tỷ lệ
(ha)
(%)
A
Đất đơn vị ở
173,51
71,24
1
Đất nhóm nhà ở
108,99
44,75
+ Đất nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
80,00
32,85
+ Đất nhóm nhà ở xây dựng mới cao tầng
28,99
11,90
Đất công trình dịch vụ đô thị
14,74
6,05
+ Đất hành chính cấp xã
0,51
0,21
2
19
Khu dân cư Bình Hưng Nam
Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng đầu tư và phát triển Lĩnh Phong – C.O.N.I.C
Thuyết minh dự án đầu tư
3
4
+ Đất y tế
1,8
0,74
+ Đất thương mại dịch vụ
0,83
0,34
+ Sân luyện tập thể dục thể thao
1,82
0,75
+ Đất giáo dục
9,78
4,02
Trường mầm non
2,26
Trường tiểu học
4,36
Trường trung học cơ sở
3,16
Đất cây xanh công cộng trong đơn vị ở (Không
7,92
3,25
Đất giao thông đối nội
41,86
16,94
Đất bãi đỗ xe
0,83
0,34
Đường giao thông
41,03
16,85
kể 1m2/người đất cây xanh trong nhóm nhà ở)
B
Đất ngoài đơn vị ở
70,03
28,76
1
Đất dịch vụ đô thị cấp đô thị (Trường THPT)
3,35
1,38
2
Đất cây xanh công cộng ngoài đơn vị ở
16,29
6,69
3
Đất hành lang bảo vệ kênh, rạch
15,04
6,18
4
Đất hành lang đối với cầu
0,65
0,27
5
Đất hành lang bảo vệ tuyến điện cao thế
4,19
1,72
6
Kênh rạch
26,61
10,52
7
Đất giao thông đối ngoại
4,43
1,82
8
Đất hạ tầng kỹ thuật (trạm xử lý nước thải)
0,47
0,19
243,54
100
Tổng cộng
20
Khu dân cư Bình Hưng Nam
Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng đầu tư và phát triển Lĩnh Phong – C.O.N.I.C
Thuyết minh dự án đầu tư
CHƯƠNG IV
ĐỀ XUẤT QUY HOẠCH
I.
ĐỊNH HƯỚNG CHUNG
Tầm nhìn viễn cảnh tương lai đối với khu vực:
- Khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ, hiện đại, đáp
ứng bán kính phục vụ, nhu cầu của dân cư.
- Phục vụ cư dân ở tầm trung, loại nhà ở đa dạng, ưu tiên cho việc phát triển
thương mại.
- Ưu tiên việc phát triển các không gian công viên, cảnh quan trục phố, tăng khoảng
xanh.
- Khu vực mang tính mở, kết nối với không gian dân cư hiện hữu.
Dự báo quy mô dân số
- Quy mô dân số: khoảng 36.000 người.
Định hướng chung
- Dự kiến phát triển xây dựng các trục giao thông chính gắn kết với các trục giao
thông kế cận khu quy họach là đường Vành Đai Trong và đường Ba Xã Cánh Nam
theo đồ án quy họach chung xây dựng huyện Bình Chánh đã được phê duyệt.
- Ngoài 2 trục đường kể trên, dự kiến xây dựng mới các tuyến đường , trong đó có
2 tuyến có chức năng là liên khu vực (đường số 03, 13) và khoảng 11 tuyến đường
có chức năng là tuyến đường khu vực, nội bộ lộ giới từ 16÷20m.
- Giao thông đối ngoại : Trong khu vực có tuyến đường Vành Đai Trong (lộ giới
40m) nối từ Nguyễn Văn Linh xuyên qua dự án mang tính chất giao thông đối
ngoại.
21
Khu dân cư Bình Hưng Nam
Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng đầu tư và phát triển Lĩnh Phong – C.O.N.I.C
Thuyết minh dự án đầu tư
II. CƠ CẤU TỔ CHỨC KHÔNG GIAN VÀ CÁC CHỨC NĂNG:
1. Quan điểm thiết kế:
- Tạo tiền đề cho việc hình thành một không gian tiện nghi hiện đại phù hợp với
những khuynh hướng phát triển trong tương lai. Nội dung quy hoạch sẽ căn cứ
trên mô hình chung về quy hoạch tổ chức khu dân cư và điều kiện thực tế phát
triển xã hội kinh tế khu vực;
- Phân bố các khu chức năng phù hợp với tính chất hoạt động, đồng thời đảm bảo
sự phối hợp chặt chẽ giữa các khu vực này trong hoạt động tổng thể vùng xung
quanh;
- Đảm bảo các bán kính phục vụ của công trình công cộng như : công trình mẫu
giáo, nhà trẻ có bán kính phục vụ không quá 300m, trường THCS không quá 500m.
Qui mô các qũy đất CTCC được xác định, cân đối trên mối quan hệ phục vụ nội vi
nghiên cứu quy hoạch và kế cận;
- Nâng cao đời sống vật chất và sinh hoạt của nhân dân, đầu tư đồng bộ các công
trình phúc lợi, văn hóa giáo dục, y tế, hệ thống hạ tầng kỹ thuật .
- Ngoài những khoảng xanh cần thiết trong khu ở, phương án còn đưa yếu tố này
vào trong hình thức nhà ở của khu vực bằng các dạng nhà vườn và phố liên kế có
sân vườn; Khu vực CTCC được tổ chức gắn kết với các quảng trường công viên,
hoa viên cây xanh riêng cho khu vực, hoặc tạo không gian thoáng bằng khu công
viên tập trung.
2. Đề xuất quy hoạch:
TẦNG MẬT ĐỘ
KÝ
HIỆU
CHỨC NĂNG
DIỆN
DÂN SỐ CHỈ TIÊU CAO
ĐƠN VỊ Ở 1
HỆ SỐ
TÍCH (ha) (người) (m2/người) TỐI ĐA DỰNG
(tầng)
I
XÂY
105,09
18.748
(%)
56,05
22
SDĐ
(lần)
I1
I2
I3
I4
Khu dân cư Bình Hưng Nam
Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng đầu tư và phát triển Lĩnh Phong – C.O.N.I.C
Thuyết minh dự án đầu tư
ĐẤT NHÓM NHÀ Ở XÂY
3,01
648
46,43
6
50
2,5
DỰNG MỚI THẤP TẦNG
ĐẤT NHÓM NHÀ Ở XÂY
DỰNG MỚI THẤP TẦNG
ĐẤT NHÓM NHÀ Ở XÂY
DỰNG MỚI THẤP TẦNG
ĐẤT NHÓM NHÀ Ở XÂY
DỰNG MỚI CAO TẦNG
3,51
756
46,43
6
50
2,5
3,60
775
46,43
6
50
2,5
5,32
3.563
14,93
15
40
5,0
3,76
2
5
0,1
0,63
4
40
1,6
0,51
4
40
1,6
6
50
2,5
ĐẤT CÂY XANH CÔNG CỘNG
I5
TRONG ĐƠN VỊ Ở, CÔNG
4,90
TRÌNH DỊCH VỤ ĐÔ THỊ
I.5.1
I.5.2
I.5.3
I6
I.6.1
ĐẤT CÂY XANH CÔNG
CỘNG TRONG ĐƠN VỊ Ở
ĐẤT Y TẾ
ĐẤT TRỤ SỞ HÀNH CHÍNH
CẤP PHƯỜNG, XÃ
ĐẤT KHU DÂN CƯ, CÔNG
TRÌNH DỊCH VỤ ĐÔ THỊ
ĐẤT NHÓM NHÀ Ở XÂY
DỰNG MỚI THẤP TẦNG
6,04
3,75
808
46,43
I.6.2
ĐẤT TRƯỜNG MẪU GIÁO
0,76
2
40
0,8
I.6.3
ĐẤT TRƯỜNG TIỂU HỌC
1,53
3
40
1,2
ĐẤT SÂN LUYỆN TẬP TDTT
1,20
3
40
1,2
I7
I8
I9
I10
ĐẤT NHÓM NHÀ Ở XÂY
DỰNG MỚI THẤP TẦNG
ĐẤT NHÓM NHÀ Ở XÂY
DỰNG MỚI CAO TẦNG
ĐẤT NHÓM NHÀ Ở XÂY
DỰNG MỚI CAO TẦNG
3,11
670
46,43
6
50
2,5
3,07
2.056
14,93
15
40
5,0
3,07
2.056
14,93
15
40
5,0
23
I11
I12
I13
I14
I15
I.15.1
I.15.2
I16
I17
Khu dân cư Bình Hưng Nam
Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng đầu tư và phát triển Lĩnh Phong – C.O.N.I.C
Thuyết minh dự án đầu tư
ĐẤT NHÓM NHÀ Ở XÂY
3,62
780
46,43
6
50
2,5
DỰNG MỚI THẤP TẦNG
ĐẤT NHÓM NHÀ Ở XÂY
DỰNG MỚI THẤP TẦNG
ĐẤT NHÓM NHÀ Ở XÂY
DỰNG MỚI THẤP TẦNG
ĐẤT NHÓM NHÀ Ở XÂY
DỰNG MỚI CAO TẦNG
ĐẤT CÔNG VIÊN CÂY XANH
NGOÀI ĐƠN VỊ Ở
ĐẤT CÂY XANH CÔNG
CỘNG NGOÀI ĐƠN VỊ Ở
HỒ CẢNH QUAN KẾT HỢP
ĐIỀU TIẾT NƯỚC
ĐẤT CÂY XANH CÔNG CỘNG
NGOÀI ĐƠN VỊ Ở
ĐẤT CÂY XANH CÔNG CỘNG
NGOÀI ĐƠN VỊ Ở
ĐẤT HÀNH LANG BẢO VỆ
KÊNH, RẠCH
ĐẤT HÀNH LANG AN TOÀN
ĐỐI VỚI CẦU
ĐẤT HÀNH LANG BẢO VỆ
TUYẾN ĐIỆN CAO THẾ
10,01
2.156
46,43
6
50
2,5
4,38
943
46,43
6
50
2,5
5,28
3.537
14,93
15
40
5,0
2
5
0,1
0,31
2
5
0,1
0,30
2
5
0,1
6
50
2,5
12,07
9,50
2,57
5,15
0,23
0,05
KÊNH, RẠCH
7,83
ĐẤT GIAO THÔNG ĐỐI NỘI
19,03
II
II1
ĐƠN VỊ Ở 2
ĐẤT NHÓM NHÀ Ở XÂY
DỰNG MỚI THẤP TẦNG
74,06
9.828
75,36
5,10
1.025
49,76
24
Khu dân cư Bình Hưng Nam
Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng đầu tư và phát triển Lĩnh Phong – C.O.N.I.C
Thuyết minh dự án đầu tư
ĐẤT KHU DÂN CƯ, CÔNG
II2
TRÌNH DỊCH VỤ ĐÔ THỊ, BÃI
3,65
ĐỖ XE
II.2.1
II.2.2
II.2.3
II3
II4
II5
II6
II7
II8
ĐẤT NHÓM NHÀ Ở XÂY
DỰNG MỚI THẤP TẦNG
ĐẤT BÃI ĐỖ XE
ĐẤT THƯƠNG MAI DỊCH
VỤ
ĐẤT NHÓM NHÀ Ở XÂY
DỰNG MỚI THẤP TẦNG
ĐẤT NHÓM NHÀ Ở XÂY
DỰNG MỚI THẤP TẦNG
ĐẤT NHÓM NHÀ Ở XÂY
DỰNG MỚI THẤP TẦNG
ĐẤT TRƯỜNG TRUNG HỌC
CƠ SỞ
ĐẤT TRƯỜNG TRUNG HỌC
PHỔ THÔNG
ĐẤT CÔNG TRÌNH DỊCH VỤ
ĐÔ THỊ
1,99
400
49,76
6
50
2,5
5
40
2,0
0,83
0,83
3,64
732
49,76
6
50
2,5
3,74
752
49,76
6
50
2,5
3,69
742
49,76
6
50
2,5
3,16
4
40
1,6
3,35
5
40
2,0
3,38
II.8.1
ĐẤT Y TẾ
1,17
4
40
1,6
II.8.2
ĐẤT TRƯỜNG MẪU GIÁO
0,75
2
40
0,8
II.8.3
ĐẤT TRƯỜNG TIỂU HỌC
1,46
3
40
1,2
II9
II10
II11
ĐẤT NHÓM NHÀ Ở XÂY
DỰNG MỚI THẤP TẦNG
ĐẤT NHÓM NHÀ Ở XÂY
DỰNG MỚI CAO TẦNG
ĐẤT NHÓM NHÀ Ở XÂY
DỰNG MỚI CAO TẦNG
3,77
758
49,76
6
50
2,5
3,65
2.445
14,93
15
40
5,0
3,18
2.130
14,93
15
40
5,0
25
