Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT

ÀIÏÌU KIÏåN THÛÅC HIÏåN QUYÏÌN CHUYÏÍN NHÛÚÅNG
QUYÏÌN SÛÃ DUÅNG ÀÊËT ÚÃ
Nguyễn Thùy Trang*
* LS. Phòng Kiểm toán nội bộ - Thanh tra, Tổng Công ty Công nghiệp Hóa chất mỏ - Vinacomin.

Thông tin bài viết:
Từ khoá:
điều kiện chuyển nhượng,
quyền sử dụng đất ở
Lịch sử bài viết:
Nhận bài:
21/06/2016
Biên tập:
16/01/2017
Duyệt bài: 07/02/2017
Article Infomation:
Keywords:
transfer conditions , resident
land use right
Article History:
Received:
21 Jun. 2016
Edited:
16 Jan. 2017
Approved: 07 Feb. 2017

Tóm tắt:
Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (QSDĐ)
được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, là những kiến thức pháp

lý tiên quyết đối với các bên trước khi tiến hành giao dịch. Bài viết tập trung
phân tích các điều kiện đối với QSDĐ quy định tại khoản 1 Điều này, bao
gồm: Có Giấy chứng nhận QSDĐ; QSDĐ không có tranh chấp; QSDĐ không
bị kê biên, đảm bảo thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.

Abstract:
The conditions for resident land use right transfers are stipulated in the Article
#188, Land Law of 2013, which is the prio-legal ground for the parties prior
to a land-use right agreement. This paper focuses on discussions of conditions
stipulated in term #1 of the said Article, including: certificate of land use
right; non-dispute land use right; non-disturb land use right guaranteed for
judgement execution; in the term of land use.

1. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(GCN QSDĐ) là văn bản pháp lý chính thức
ghi nhận quyền của người sử dụng đất đối
với thửa đất cụ thể. Trong đó, quy định rõ
các nội dung: (i) thông tin về người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất1.
Trong trường hợp người sử dụng đất không
đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất thì GCN QSDĐ được cấp riêng cho
người sử dụng đất và cấp riêng cho chủ sở
1
2

hữu tài sản gắn liền với đất. Giấy chứng
nhận cấp cho người sử dụng đất chỉ ghi
thông tin về người sử dụng đất. Giấy chứng

nhận cấp cho chủ sở hữu tài sản chỉ ghi
thông tin về chủ sở hữu tài sản, tiếp theo ghi
“sở hữu tài sản trên thửa đất ... (ghi hình thức
thuê, mượn, ...) của ... (ghi tên tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân cho thuê, cho mượn,...)2;
(ii) thông tin về thửa đất; (iii) hình thức sử
dụng đất (hình thức sử dụng chung hoặc
riêng); (iv) mục đích sử dụng đất; (v) thời

Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014.
Khoản 2 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT.
NGHIÏN CÛÁU

Söë 06(334) T3/2017

LÊÅP PHAÁP

47


THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT
hạn sử dụng đất; (vi) nguồn gốc sử dụng đất
(được Nhà nước giao đất, cho thuê hay công
nhận QSDĐ). Trong trường hợp nhận
chuyển QSDĐ thì phải lần lượt ghi hình thức
nhận chuyển quyền (nhận chuyển đổi;
chuyển nhượng; nhận thừa kế; nhận tặng
cho,...); tiếp theo ghi nguồn gốc sử dụng đất
như trên GCN QSDĐ đã cấp lần đầu (ví dụ
“Nhận chuyển nhượng QSDĐ được Nhà

nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”)3.
Dựa vào các thông tin trên GCN
QSDĐ, chúng ta có thể xác nhận được (i) ai
có quyền chuyển nhượng; (ii) QSDĐ có
được phép chuyển nhượng không (căn cứ
vào nguồn gốc sử dụng đất được Nhà nước
giao, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời
gian thuê hay trả tiền hàng năm,...); (iii) vị
trí thửa đất, mục đích sử dụng đất,... Do vậy,
có thể coi GCN QSDĐ là giấy thông hành
không thể thiếu đối với các giao dịch chuyển
quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận không chỉ ghi nhận
quyền của người sử dụng đất mà còn ghi
nhận cả quyền của chủ sở hữu tài sản trên
đất. Quy định về việc ghi thông tin về người
sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu
tài sản trên đất theo hướng dẫn tại điểm a
khoản 2 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TTBTNMT có thể dẫn đến tranh chấp nếu
không có cơ chế quản lý chặt chẽ về hoạt
động đăng ký đối với cả QSDĐ và tài sản
trên đất. Ví dụ, A là người sử dụng đất, B là
chủ sở hữu nhà ở được xây dựng trên thửa
đất đó. A chuyển nhượng QSDĐ cho C (C
không hề được A thông báo B là người chủ
sở hữu tài sản trên đất). Giao dịch giữa A và
C được coi là hợp pháp. Tuy nhiên, quyền
và lợi ích hợp pháp của cả B và C đều có thể
bị ảnh hưởng bởi về nguyên tắc, người có
QSDĐ hợp pháp có đầy đủ các quyền năng

đối với đất, bao gồm cả hoạt động khai thác,
sử dụng đất. Nhưng C lại bị hạn chế các
quyền năng này bởi sự xuất hiện của B.
Hoặc ví dụ khác, bố mẹ để thừa kế cho năm

3
4

48

người con thửa đất rộng 1.000m2, những
người này đã làm thủ tục tách thửa và được
cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho từng
người, mỗi người 200m2. Sau đó, họ thống
nhất xây dựng một tòa nhà trên toàn bộ thửa
đất 1.000m2 đó để cho thuê. Vấn đề đặt ra
là Giấy chứng nhận QSDĐ của từng người
không thể hiện các thông tin về nhà ở. Còn
nhà ở thì không được cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất vì pháp
luật chưa có hướng dẫn cụ thể về trường hợp
nhà ở xây dựng trên một thửa đất đã được
tách thửa cho nhiều người và cấp Giấy
chứng nhận QSDĐ cho từng thửa (Khoản 3
Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT
hướng dẫn về trường hợp có nhiều tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng
sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường
hợp quy định tại khoản 4 Điều 5 thì GCN
QSDĐ được cấp cho từng tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân sau khi đã xác định được
QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
của từng người). Do vậy, hợp đồng cho thuê
tòa nhà có nguy cơ bị vô hiệu vì không thể
làm thủ tục công chứng theo quy định của
pháp luật. Bên cạnh đó, vì không được cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn
liền với đất ở, nên các đồng chủ sở hữu nhà
ở trong ví dụ nêu trên cũng không thể
chuyển nhượng nhà ở gắn liền với QSDĐ ở.
GCN QSDĐ là điều kiện bắt buộc
trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong
hoạt động kinh doanh bất động sản4. Đối với
các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ không
thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh
doanh bất động sản, các trường hợp nhận
thừa kế QSDĐ có đủ điều kiện để được cấp
Giấy chứng nhận5 hoặc không thuộc đối
tượng được mua nhà ở tại Việt Nam6 thì
được quyền chuyển nhượng QSDĐ khi có
đủ các điều kiện khác theo quy định của
pháp luật.
Thời điểm thỏa mãn điều kiện “có
GCN QSDĐ” là khi người sử dụng đất đã

Xem Điều 6 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014.
Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

NGHIÏN CÛÁU

LÊÅP PHAÁP

Söë 06(334) T3/2017


THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT
có GCN QSDĐ. Liên quan đến GCN QSDĐ
và người đứng tên trên GCN QSDĐ, có cách
hiểu cho rằng chỉ cần QSDĐ đã được cấp
GCN QSDĐ là đáp ứng điều kiện chuyển
quyền theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều
188 Luật Đất đai năm 2013, ai đứng tên trên
GCN QSDĐ không quan trọng. Tuy nhiên,
theo quy định tại các Điều 99 (trường hợp
sử dụng đất được cấp GCN QSDĐ), Điều
168 (thời điểm được thực hiện các quyền
của người sử dụng đất) Luật Đất đai năm
2013, thì người được thực hiện quyền
chuyển nhượng phải đồng thời là người
đứng tên trên GCN QSDĐ. Bởi như đã phân
tích, GCN QSDĐ vừa là giấy thông hành,
vừa là văn bản pháp lý chính thức ghi nhận
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối
với thửa đất cụ thể. Đồng thời, căn cứ vào
thông tin ghi trên GCN QSDĐ, các bên liên
quan sẽ xác định được quyền sử dụng được
ghi trong GCN QSDĐ có được phép chuyển
nhượng hay không.
2. Quyền sử dụng đất không có tranh
chấp

Để thực thi điều kiện này, các bên phải
xác định được “thế nào là đất có tranh
chấp”. Theo quy định tại khoản 24 Điều 3
Luật Đất đai năm 2013, “tranh chấp đất đai
là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người
sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong
quan hệ đất đai”. Về các loại tranh chấp đất
đai, theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 8 Nghị
quyết số 05/2012/NQ-HĐTP ngày
03/12/2012, tranh chấp đất đai được chia
thành “tranh chấp ai có QSDĐ” và “tranh
chấp về giao dịch, thừa kế, tài sản chung vợ
chồng liên quan đến QSDĐ”.
Tranh chấp đất đai theo quy định của
pháp luật hiện hành đặt ra một số vấn đề cần
làm rõ như sau:
Một là, cần phân biệt và làm rõ “tranh
chấp đất đai” hay “tranh chấp về QSDĐ”.
Theo chúng tôi, tranh chấp được hiểu là
những ý kiến, quan điểm bất đồng và/ hoặc
5
6
7

các bên chưa phân định rõ đối tượng tranh
chấp thuộc về bên nào. Tranh chấp được giải
quyết trên cơ sở các bên tự thương lượng
hoặc đề nghị cơ quan trung gian để hòa giải
hay giải quyết. Theo Từ điển Tiếng Việt,
“tranh chấp là giành nhau cái không rõ thuộc

về bên nào”7. Tranh chấp xảy ra khi các tình
tiết, sự việc chưa rõ ràng, có thể dẫn đến
nhiều cách hiểu hoặc cách giải quyết khác
nhau, cần có sự thương lượng, thỏa thuận,
đánh giá, phân tích các tình tiết, chứng cứ
để giải quyết, xử lý tranh chấp đó thấu tình,
đạt lý. Theo Hiến pháp nước ta (văn bản
pháp lý có hiệu lực cao nhất), đất đai thuộc
sở hữu toàn dân. Chủ sở hữu đất đai đã được
pháp luật quy định, không thuộc đối tượng
“tranh chấp”. Do vậy, điều kiện này nên
được quy định thành “QSDĐ không có tranh
chấp” và khoản 24 Điều 3 nên được sửa
thành “tranh chấp về QSDĐ là...” sẽ phù
hợp hơn.
Hai là, xác định chủ thể của tranh
chấp đất đai. Theo khoản 24 Điều 3 Luật
Đất đai năm 2013, có thể dẫn đến hai cách
hiểu: (i) “Tranh chấp đất đai là tranh chấp
về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất”
nên chủ thể của các tranh chấp đất đai là
người sử dụng đất theo Điều 5 Luật Đất đai
năm 2013; (ii) Mặc dù là tranh chấp về
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,
nhưng lại được phát sinh “giữa hai hay
nhiều bên trong quan hệ đất đai”, mà các
bên trong quan hệ đất đai không chỉ bao
gồm giữa những người sử dụng đất mà còn
bao gồm các cơ quan nhà nước với tư cách
là đại diện chủ sở hữu, cơ quan quản lý hành

chính trong lĩnh vực đất đai. Do vậy, chủ thể
của tranh chấp đất đai được hiểu là tất cả các
bên trong quan hệ đất đai, không chỉ giới
hạn ở người sử dụng đất.
Những người ủng hộ cách hiểu (i) cho
rằng, “tranh chấp” chỉ được sử dụng giữa
các chủ thể có địa vị pháp lý bình đẳng. Còn
quan hệ quản lý hành chính nhà nước với

Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.
Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013.
GS. Hoàng Phê (chủ biên), Từ điển Tiếng Việt, tr. 989, Nxb. Đà Nẵng (1997).
NGHIÏN CÛÁU

Söë 06(334) T3/2017

LÊÅP PHAÁP

49


THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT
người sử dụng đất là quan hệ “quyền lực phục tùng” nên việc sử dụng thuật ngữ
“tranh chấp” giữa các chủ thể này là không
phù hợp. Hơn nữa, hầu hết các tranh chấp
đất đai mặc dù có thể có nguồn gốc phát sinh
từ cơ quan quản lý hành chính nhà nước,
nhưng chỉ thực sự khởi phát khi có sự tranh
chấp về quyền và nghĩa vụ giữa những
người sử dụng đất. Do vậy, nếu không xuất

hiện tranh chấp giữa những người sử dụng
đất, thì người sử dụng đất vẫn được quyền
thực hiện việc chuyển QSDĐ.
Chúng tôi cho rằng, tranh chấp đất đai
cần được xem xét từ căn cứ, nguồn gốc phát
sinh. Với tư cách là một trong những điều
kiện để thực hiện việc chuyển quyền của
người sử dụng đất, chủ thể của tranh chấp
đất đai nên được hiểu theo nghĩa (ii), tức là
tất cả các bên trong quan hệ đất đai. Ví dụ,
A xây nhà ở trên đất nông nghiệp, A thực
hiện việc chuyển nhượng QSDĐ cho B khi
đang bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền
yêu cầu tháo dỡ công trình xây dựng trái
phép. Hoặc ông bà C có Giấy chứng nhận
quyền sở hữu đất theo Luật Cải cách ruộng
đất từ những năm 1965 và sử dụng ổn định
đến năm 1990. Sau này, gia đình ly tán, khu
đất của ông bà C bị ông D chiếm hữu sử
dụng và ông D đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ từ năm
2003. Ông C nhiều lần khiếu nại lên UBND
các cấp, trong thời gian này, ông D đã tiến
hành chuyển nhượng QSDĐ cho người
khác. Cả hai ví dụ trên đều liên quan đến
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền và không phải tranh chấp có nguồn
gốc phát sinh từ giao dịch. Với ví dụ thứ hai,
mặc dù có sự xuất hiện của hai chủ thể sử
dụng đất là ông C và ông D nhưng nguồn

gốc của tranh chấp “ai có QSDĐ” là các
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Nhìn chung, trong quan hệ đất đai
luôn có sự xuất hiện của cơ quan nhà nước
với tư cách vừa là đại diện chủ sở hữu, vừa
là cơ quan quản lý nhà nước và/hoặc người
sử dụng đất. Bên cạnh đó, tranh chấp hay sai
sót có thể xảy ra ở bất kỳ lĩnh vực nào. Do
vậy, cách hiểu thứ (ii) sẽ phù hợp hơn.
Ba là, phân loại tranh chấp đất đai:

50

NGHIÏN CÛÁU

LÊÅP PHAÁP

Söë 06(334) T3/2017

Việc phân loại tranh chấp đất đai được quy
định tại Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP
ngày 3/12/2012 với mục đích làm cơ sở để
xác định thủ tục hòa giải bắt buộc tại UBND
trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án
cấp sơ thẩm, bao gồm: (i) Tranh chấp liên
quan đến việc xác định chủ thể hay “ai” có
QSDĐ phải thực hiện thủ tục hòa giải bắt
buộc tại UBND; (ii) Tranh chấp “về giao
dịch, thừa kế, tài sản chung vợ chồng liên
quan đến QSDĐ” không phải thực hiện thủ

tục hòa giải bắt buộc tại UBND nhưng vẫn
phải thực hiện các thủ tục hòa giải theo quy
định của pháp luật tố tụng dân sự.
Tranh chấp (i) có thể có nguồn gốc
phát sinh từ hoặc không từ giao dịch, từ
hoặc không từ những người sử dụng đất; có
nghĩa là tranh chấp đó có thể phát sinh từ
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Hướng dẫn và phân loại tranh chấp
đất đai tại khoản 3 Điều 8 Nghị quyết số
05/2012/NQ-HĐTP cũng phù hợp với cách
hiểu “chủ thể của tranh chấp đất đai là các
bên trong quan hệ đất đai, không chỉ giới
hạn ở người sử dụng đất”.
Bốn là, nội dung của tranh chấp đất
đai: Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm
2013, nội dung tranh chấp đất đai được hiểu
là “tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất”. Theo chúng tôi, nội
dung tranh chấp đất đai được quy định tại
khoản này là hợp lý. Bởi phạm vi tác động/
thực hiện của người sử dụng đất đối với đất
đai/ QSDĐ chính là các quy định của pháp
luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất. Tuy nhiên, phạm vi quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất rất rộng, do vậy để
thực thi có hiệu quả quy định này, pháp luật
nên có hướng dẫn cụ thể và làm rõ các tranh
chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất ở dựa trên mức độ nào thì được

xem là tranh chấp đất đai theo quy định tại
điểm b khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm
2013. Ví dụ, giữa A và B đang xảy ra tranh
chấp liên quan đến quyền sử dụng bất động
sản liền kề (quyền địa dịch), A chuyển
nhượng QSDĐ cho C (bao gồm cả quyền
địa dịch của B). Vậy việc chuyển quyền của
A có vi phạm? Theo quy định tại khoản 24


THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT
Điều 3 (về tranh chấp đất đai) và Điều 5 (về
người sử dụng đất) Luật Đất đai năm 2013,
tranh chấp đất đai liên quan đến quyền địa
dịch không ảnh hưởng đến quyền chuyển
nhượng QSDĐ của người sử dụng đất. Ví dụ
khác, C được nhận thừa kế QSDĐ (tài sản
riêng). Sau đó, vợ chồng C xây nhà ở trên
đất (nhà ở là tài sản chung vợ chồng). Một
thời gian sau gia đình lục đục, C tự ý chuyển
nhượng QSDĐ cho E (hợp đồng không đề
cập đến nhà ở trên đất). Vợ C đã khởi kiện
yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ giữa C và E vô hiệu do đang
có tranh chấp về tài sản trên đất. Vậy trường
hợp này có được xem xét là tranh chấp đất
đai với tư cách là điều kiện chuyển nhượng
QSDĐ? Về tình huống này, có thể có hai
cách giải thích khác nhau. Thứ nhất, tranh
chấp giữa vợ chồng C về nhà ở trên đất

không thuộc phạm vi của tranh cấp đất đai
vì vợ C không phải là người sử dụng đất.
Riêng đối với nhà ở, vợ C vẫn có quyền sở
hữu nhà ở và E buộc phải tôn trọng. C buộc
phải thanh toán giá trị ½ ngôi nhà nếu vợ C
đồng ý chia tài sản vợ chồng và nhận giá trị
bằng tiền. Thứ hai, mặc dù vợ C không phải
là người sử dụng đất theo quy định tại Điều
5 Luật Đất đai năm 2013, nhưng là người có
tài sản gắn với đất, khi xây dựng nhà ở trên
đất đã được C (người có QSDĐ) đồng ý. Do
vậy, việc C tự ý quyết định chuyển nhượng
QSDĐ ở mà trên đất có bao gồm cả tài sản
thuộc sở hữu chung vợ chồng thì phải được
sử đồng ý của vợ C. Do vậy, việc chuyển
nhượng QSDĐ (có gắn với nhà ở thuộc sở
hữu chung vợ chồng) không có sự đồng ý
của vợ C không chỉ vi phạm điều kiện về
“đất có tranh chấp” mà còn vi phạm cả điều
kiện về chủ thể xác lập giao dịch. Theo pháp
luật hiện hành, chúng tôi nhận thấy cách giải
thích thứ nhất hợp lý hơn. Nhưng trong thực
tiễn, thì cách giải thích thứ hai sẽ góp phần
làm minh bạch hóa quyền và nghĩa vụ của
các bên liên quan đến QSDĐ (bao gồm cả
chủ sở hữu tài sản trên đất), giảm thiểu tranh
chấp phát sinh.
Năm là, thời điểm xác định tranh chấp
đất đai. Theo chúng tôi, ở đây có hai mốc
thời điểm quan trọng: (i) thời điểm phát

sinh; (ii) thời điểm các bên liên quan phát
hiện có tranh chấp đất đai. Thực tế đã xảy ra
nhiều trường hợp lợi dụng điều kiện “đất
không có tranh chấp” để gây trở ngại cho
các giao dịch chuyển QSDĐ. Do vậy, ngoài
việc các quy định về chủ thể tranh chấp, nội
dung tranh chấp đất đai, thời điểm xác định
có tranh chấp đất đai và là điều kiện của việc
chuyển nhượng QSDĐ ở cũng là một vấn đề
cần làm rõ. Ví dụ, sau khi hợp đồng chuyển
nhượng quyền nhượng QSDĐ có hiệu lực,
các bên mới phát hiện có tranh chấp đất đai
phát sinh từ trước khi xác lập giao dịch. Khi
bị cơ quan nhà nước từ chối cấp GCN
QSDĐ, người nhận chuyển nhượng đã có
đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp
đồng vô hiệu với lý do “đất có tranh chấp”.
Pháp luật hiện hành không bắt buộc
các bên phải thực hiện thủ tục xác nhận tình
trạng “đất có tranh chấp” trước khi tiến hành
giao dịch, cũng không quy định thời điểm
phát sinh tranh chấp đất đai là cơ sở để xác
định vi phạm điều kiện chuyển quyền. Để
tránh tình trạng lợi dụng điều kiện “tranh
chấp đất đai” gây ảnh hưởng đến quyền, lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất và tăng
trách nhiệm của cơ quan đăng ký đất đai,
chúng tôi cho rằng tranh chấp đất đai với tư
cách là điều kiện chuyển QSDĐ chỉ được

xem xét trước khi hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ có hiệu lực. Trường hợp hợp đồng đã
có hiệu lực pháp luật mới phát hiện có tranh
chấp đất đai, thì tranh chấp này sẽ không
được coi là “vi phạm điều kiện chuyển
quyền”. Đối với điều kiện cấp GCN QSDĐ,
trong mục 2 Chương 7 Luật Đất đai năm
2013 (Cấp GCN QSDĐ, quyền sử dụng nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất) không đề
cập đến “tranh chấp đất đai”. Do vậy, chỉ
cần đáp ứng các quy định tại mục này, cơ
quan nhà nước có thẩm quyền có trách
nhiệm thực hiện các thủ tục cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng cho người sử dụng đất.
Sáu là, phân biệt tranh chấp QSDĐ
chưa được giải quyết và đang được giải
quyết tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền
(UBND, tòa án, ...). Theo quy định tại khoản
24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, tranh
chấp về QSDĐ được hiểu có thể phát sinh
NGHIÏN CÛÁU

Söë 06(334) T3/2017

LÊÅP PHAÁP

51


THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT

trong hoặc ngoài quá trình tố tụng, giải
quyết khiếu nại, tố cáo.
Đối với “tranh chấp” đã phát sinh giữa
những người sử dụng đất nhưng chưa được
giải quyết tại bất kỳ cơ quan nhà nước có
thẩm quyền nào, cần có hướng dẫn cụ thể để
đảm bảo sự minh bạch trong chính sách
quản lý đất đai và quyền, lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất. Ví dụ, A thừa kế
QSDĐ theo di chúc của bố, đã được cấp
GCN QSDĐ. A chuyển nhượng cho B. Khi
biết thông tin trên, C (là em ruột của A) đã
ngăn cản vì trong di chúc có quy định “A
được thừa kế QSDĐ với điều kiện phải dành
một phần di sản để thực hiện nghĩa vụ thờ
cúng và không được phép chuyển nhượng
cho người khác, nếu vi phạm điều kiện trên,
A sẽ bị truất quyền thừa kế đối với toàn bộ
diện tích đất được thừa kế và chuyển cho em
trai của A là C”. Trường hợp trên đã có dấu
hiệu vi phạm điều kiện của “di chúc” và điều
kiện “đất có tranh chấp”. Tuy nhiên, trên
thực tế việc thực thi các điều kiện của di
chúc liên quan đến yêu cầu “người thừa kế
không được quyền bán, chuyển nhượng” khi
người này đã xác lập quyền sở hữu đối với
tài sản hoặc QSDĐ đang bộc lộ một số bất
cập, vì điều kiện này vi phạm quyền định
đoạt - một trong những quyền năng tối cao
của chủ sở hữu (tài sản)/chủ sử dụng đất.

Theo chúng tôi, giả sử điều kiện của di chúc
không phù hợp với quy định của pháp luật,
thì trường hợp trên vẫn vi phạm điều kiện
“đất có tranh chấp”, vì việc chuyển nhượng
QSDĐ của A sẽ liên quan trực tiếp đến
“quyền thừa kế” của C.
Đối với tranh chấp về QSDĐ đang
được giải quyết tại UBND hoặc theo thủ tục
tố tụng tại tòa án, mặc dù pháp luật đất đai
không quy định cụ thể, nhưng căn cứ thực
tiễn áp dụng và thi hành pháp luật, chúng tôi
cho rằng đây cũng thuộc trường hợp “đất có
tranh chấp”. Bên cạnh đó, QSDĐ bị áp dụng
8
9
10
11

52

các biện pháp ngăn chặn kịp thời hoặc kê
biên bảo đảm thi hành án, có thể còn bị chi
phối bởi điều kiện “QSDĐ không bị kê biên
đảm bảo thi hành án”.
Ngoài ra, “tranh chấp đất đai” cũng cần
được hướng dẫn và nhìn nhận trong mối quan
hệ với hoạt động chuyển nhượng dự án đầu
tư kinh doanh xây dựng nhà ở gắn liền với
QSDĐ ở. Ví dụ, việc chuyển nhượng dự án
trong trường hợp đang có sự tranh chấp về

QSDĐ giữa các chủ đầu tư với nhau hoặc
giữa chủ đầu tư với người mua nhà ở hình
thành trong tương lai có bị coi là vi phạm điều
kiện chuyển nhượng QSDĐ? Theo chúng tôi,
việc chuyển nhượng dự án (trong đó bao gồm
cả QSDĐ) cũng cần phải tuân thủ điều kiện
“không có tranh chấp”, vì “QSDĐ” là tài sản
không tách rời của dự án đó.
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên
đảm bảo thi hành án
Điều kiện chuyển QSDĐ nói chung,
chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng theo
pháp luật đất đai là “QSDĐ không bị kê biên
đảm bảo thi hành án”8. Tuy nhiên, căn cứ
quy định của pháp luật tố tụng dân sự9 và thi
hành án dân sự, giao dịch chuyển QSDĐ với
người có nghĩa vụ thi hành án về tài sản luôn
tiềm ẩn rủi ro ngay cả khi QSDĐ chưa bị kê
biên. Các trường hợp liên quan đến việc kê
biên tài sản đảm bảo thi hành án được pháp
luật quy định như sau:
Thứ nhất, kê biên QSDĐ theo pháp luật
tố tụng dân sự10. Đây là một trong những biện
pháp khẩn cấp tạm thời được áp dụng trong
giai đoạn giải quyết vụ án và chưa có bản án/
quyết định có hiệu lực pháp luật. Đương sự,
người đại diện hợp pháp của đương sự hoặc
cơ quan, tổ chức khởi kiện để bảo vệ quyền,
lợi ích hợp pháp của người khác có quyền yêu
cầu Tòa án đang giải quyết vụ án đó áp dụng

một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời
để bảo đảm thi hành án11.

Điểm c, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2011 (sửa đổi, bổ sung năm 2015); Luật Thi hành án dân sự năm 2010 (sửa đổi, bổ sung
năm 2014).
Khoản 6, Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2015).
Trích khoản 1 Điều 111 Bộ luật Tố tụng dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2015).

NGHIÏN CÛÁU

LÊÅP PHAÁP

Söë 06(334) T3/2017


THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT
Thứ hai, sau khi bản án, quyết định có
hiệu lực pháp luật, nhưng chưa có quyết
định kê biên tài sản đảm bảo thi hành án.
Thời điểm này, mặc dù tài sản chưa bị
kê biên thi hành án nhưng nếu người phải
thi hành án chuyển đổi, tặng cho, bán,
chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp tài sản cho
người khác mà không sử dụng khoản tiền
thu được để thi hành và không còn tài sản
khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo
thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử
lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật
có quy định khác. Khi kê biên tài sản, nếu

có người khác tranh chấp, thì Chấp hành
viên thông báo cho đương sự, người có tranh
chấp thực hiện theo quy định tại khoản 1
Điều 75 Luật Thi hành án dân sự12. Khoản 1
Điều 75 Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi,
bổ sung năm 2015) quy định các bên tranh
chấp “được khởi kiện tại Tòa án hoặc đề
nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết”.
Theo pháp luật thi hành án, nghĩa vụ
thi hành án là yêu cầu đặt lên hàng đầu. Các
tài sản (kể cả đã chuyển dịch cho người
khác) của người phải thi hành án đều có
nguy cơ bị kê biên để đảm bảo thi hành án
nếu tài sản còn lại của họ không đủ để thực
hiện nghĩa vụ.
Thứ ba, QSDĐ bị áp dụng các biện
pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm
thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện
pháp cưỡng chế thi hành án mà QSDĐ bị
chuyển đổi, tặng cho, thế chấp, cầm cố cho
người khác thì QSDĐ bị kê biên, xử lý để
thi hành án. Chấp hành viên có văn bản yêu
cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đối với tài sản
đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm
quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch
đối với tài sản đó13.
Quy định trên cho thấy, kê biên
QSDĐ là hệ quả của các biện pháp ngăn
chặn, khẩn cấp tạm thời hoặc cưỡng chế thi
hành án khác và được áp dụng sau khi các

12
13
14

bên đã xác lập giao dịch chuyển QSDĐ.
Như vậy, lý do dẫn đến hợp đồng vô hiệu về
bản chất là vì QSDĐ đã bị áp dụng các biện
pháp trên, còn việc kê biên QSDĐ là biện
pháp cưỡng chế thi hành án khi các bên
không tuân thủ các điều kiện trên.
Như vậy, liên quan đến điều kiện
“QSDĐ không bị kê biên đảm bảo thi hành
án” theo pháp luật đất đai, QSDĐ còn phải
đáp ứng các điều kiện không bị áp dụng các
biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp đảm
bảo hay cưỡng chế thi hành án khác,... theo
pháp luật thi hành án dân sự. Thậm chí, việc
nhận chuyển QSDĐ của người có nghĩa vụ
thi hành án còn chịu rủi ro ngay cả khi QSDĐ
không bị áp dụng bất kỳ biện pháp ngăn chặn,
bảo đảm hay cưỡng chế thi hành án14.
Từ các phân tích tại mục (2) và (3), để
có cách hiểu và áp dụng thống nhất, đảm
bảo sự phù hợp giữa pháp luật đất đai, pháp
luật tố tụng dân sự, pháp luật thi hành án,
chúng tôi kiến nghị:
Một là, nên sửa đổi điểm c, khoản 1
Điều 188 Luật Đất đai theo hướng “QSDĐ
không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp

tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án,
biện pháp cưỡng chế thi hành án” sẽ bao
quát và đầy đủ hơn.
Hai là, trong trường hợp giữ nguyên
quy định “kê biên tài sản đảm bảo thi hành
án”, pháp luật nên hướng dẫn cụ thể về thời
điểm kê biên QSDĐ trên cơ sở phù hợp với
quy định của pháp luật thi hành án dân sự.
Bởi nếu pháp luật đất đai không có hướng
dẫn cụ thể, sẽ có thể dẫn đến cách hiểu điều
kiện này áp dụng đối với QSDĐ “đang” bị
kê biên đảm bảo thi hành án. Tuy nhiên, theo
pháp luật thi hành án dân sự, thì điều kiện
trên được áp dụng đối với các trường hợp
“đang hoặc sẽ” bị kê biên để đảm bảo thi
hành án.
Thứ tư, việc kê biên, xử lý QSDĐ là
tài sản chung của người phải thi hành án với

Đoạn 1, khoản 1 Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015.
Đoạn 2, khoản 1 Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015.
Đoạn 1, khoản 1 Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015.
NGHIÏN CÛÁU

Söë 06(334) T3/2017

LÊÅP PHAÁP

53

THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT
người khác: Việc kê biên, xử lý đối với tài
sản chung là QSDĐ, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất khi các tài sản khác không
đủ để thi hành án hoặc khi có đề nghị của
đương sự theo quy định tại khoản 4 Điều 74
Luật Thi hành án dân sự năm 2010 (sửa đổi,
bổ sung năm 2014)). Trường hợp người phải
thi hành án có chung tài sản với người khác
mà đã xác định được phần tài sản, quyền tài
sản của từng người thì Chấp hành viên kê
biên phần tài sản theo quy định tại khoản 2
Điều 74 Luật Thi hành án dân sự; trường
hợp chưa xác định được phần quyền của
người phải thi hành án thì thực hiện theo quy
định tại khoản 1 Điều 74 Luật Thi hành án
dân sự, trừ trường hợp quy định tại điểm c
khoản này; c) Đối với tài sản thuộc sở hữu
chung vợ chồng, thì Chấp hành viên xác
định phần sở hữu của vợ, chồng theo quy
định của pháp luật về hôn nhân và gia đình
và thông báo cho vợ, chồng biết. Đối với tài
sản thuộc quyền sở hữu, QSDĐ chung của
hộ gia đình thì Chấp hành viên xác định
phần sở hữu, sử dụng theo số lượng thành
viên của hộ gia đình tại thời điểm xác lập
quyền sở hữu tài sản, thời điểm được Nhà
nước giao đất15.
4. Trong thời hạn sử dụng đất

Theo pháp luật đất đai, thời hạn sử
dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là
“ổn định, lâu dài”16, thời hạn sử dụng đất ở
đối với tổ chức được xác định “theo thời hạn
của dự án”17. Do vậy, thời hạn sử dụng đất
“ổn định, lâu dài” hay “xác định cụ thể” sẽ
căn cứ vào chủ thể hợp đồng.
Vướng mắc có thể xảy ra liên quan
đến quy định của pháp luật hiện hành về thời
hạn sử dụng đất ở là: Thời hạn sử dụng đất
ở “ổn định, lâu dài” chỉ áp dụng đối với cá
nhân, hộ gia đình. Còn đối với tổ chức,
QSDĐ ở sẽ được xác định có thời hạn. Vậy

15
16
17

54

trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân
chuyển nhượng QSDĐ ở cho tổ chức, thời
hạn sử dụng đất là ổn định, lâu dài hay có
thời hạn? Nếu tổ chức nhận chuyển nhượng
để triển khai dự án đầu tư, thì thời hạn sử
dụng đất ở sẽ được xác định theo thời hạn
dự án. Nhưng nếu tổ chức nhận chuyển
nhượng QSDĐ ở không nhằm mục đích
thực hiện dự án đầu tư, hoặc sau đó chuyển
nhượng cho tổ chức khác, thì thời hạn sử

dụng của đất ở sẽ được xác định là “có thời
hạn” hay “ổn định, lâu dài”? Khoản 1 Điều
125 Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định
thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài đối với
hộ gia đình, cá nhân. Do vậy, có thể hiểu
thời hạn sử dụng đất ở đối với tổ chức là có
thời hạn, nhưng thời hạn là bao nhiêu thì lại
chưa có quy định (trừ trường hợp người sử
dụng đất là tổ chức kinh doanh xây dựng
nhà ở theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai
năm 2013).
Từ vướng mắc trên, để phù hợp với
thời hạn sử dụng đất của cá nhân, hộ gia
đình, chúng tôi đề xuất pháp luật nên quy
định thời hạn sử dụng đất ở đối với tổ
chức nhận chuyển nhượng QSDĐ ở từ cá
nhân, hộ gia đình được xác định là ổn
định, lâu dài.
Ngoài các điều kiện trên, người sử
dụng đất ở còn phải tuân thủ các điều kiện
quy định tại Điều 191 (trường hợp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ), Điều 192 (trường hợp hộ gia đình,
cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có
điều kiện), Điều 194 (điều kiện chuyển
nhượng QSDĐ trong thực hiện dự án đầu tư
kinh doanh xây dựng nhà ở; dự án đầu xây
dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng
hoặc cho thuê) và các điều kiện về việc đăng
ký đất đai quy định tại khoản 2, khoản 3

Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 ■

Điều 74 Luật Thi hành án dân sự năm 2010 (sửa đổi, bổ sung năm 2014).
Khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai năm 2013.
Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013.

NGHIÏN CÛÁU

LÊÅP PHAÁP

Söë 06(334) T3/2017