(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phổ Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VÕ HỒNG NAM

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG,
THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VÕ HỒNG NAM

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG,
THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Binh

THÁI NGUYÊN - 2017


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất
kỳ công trình nào khác. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực
của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa
học, các thầy, cô giáo; cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới thầy giáo hướng dẫn khoa học
PGS.TS Phan Đình Binh đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian
nghiên cứu đề tài và viết luận văn.
Chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo khoa quản lý tài nguyên, Ban quản
lý đào tạo trường Đại học nông lâm thái nguyên tạo điều kiện giúp đỡ và đóng góp
ý kiến cho tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện và hoàn thành luận văn này.
Tôi trân trọng cảm ơn sự tạo điều kiện và giúp đỡ nhiệt tình của Phòng tài
nguyên và môi trường TP Vinh, văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Vinh, các
phòng ban, các tổ chức, UBND và nhân dân các phường, xã tôi nghiên cứu của
thành phố Vinh đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động

viên và tạo điều kiện của gia đình và người thân.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn


iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 3
1.1. Cơ sở lý luận .............................................................................................. 3
1.1.1. Khái quát những vấn đề liên quan đến đất đai ........................................ 3
1.1.2. Cơ sở khoa học về quyền sử dụng đất .................................................... 4
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ............................ 6
1.2.1. Các nước phát triển ................................................................................. 6
1.2.2. Một số nước trong khu vực và Đông Nam Á.......................................... 8
1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
Việt Nam .......................................................................................................... 11
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam .......... 11
1.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..................... 18
1.3.4. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ........................ 20

Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 22
2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 22
2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 22
2.2.1. Phạm vi không gian ............................................................................... 22
2.2.2. Phạm vi thời gian .................................................................................. 22


iv

2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 22
2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Vinh tỉnh Nghệ An ................................................................................................... 22
2.3.2. Đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Vinh, tỉnh Nghệ An........................................................................................... 22
2.3.3. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho tại thành phổ Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn từ năm 2014-2016 ...... 22
2.3.4. Đánh giá ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về thực hiện quyền
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất. ....................................... 22
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế quyền dụng đất ở thành phố Vinh ........................ 22
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 23
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ...................................... 23
2.4.2. Phương pháp lựa chọn điểm nghiên cứu ............................................... 23
2.4.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ..................................................... 23
2.4.4. Phương pháp thống kê xử lý số liệu...................................................... 24
2.4.5. Phương pháp so sánh............................................................................. 24
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 25
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội TP Vinh, tỉnh Nghệ An ................... 25
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 25
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế và xã hội ................................................. 28

3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội........................... 30
3.2. Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của thành phố Vinh, tỉnh
Nghệ An .......................................................................................................... 31
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Vinh ........................ 31
3.2.2. Tình hình sử dụng đất của thành phố Vinh ........................................... 36
3.2.3. Đánh giá chung công tác quản lý đất đai của thành phố Vinh.............. 38


v

3.3. Đánh giá việc thực hiện công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An...................... 39
3.3.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất....................................... 39
3.3.2. Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất .................................................... 44
3.3.3. Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất .................................................. 49
3.4. Đánh giá ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện
quyền chuyển nhượng, thừa kế, và tặng cho quyền sử dụng đất. ................... 53
3.4.1. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về quyền chuyển
nhượng, thừa kế, và tặng cho quyền sử dụng đất............................................ 53
3.4.2. Đánh giá chung về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế,
và tặng cho QSDĐ tại thành phố Vinh giai đoạn 2014 - 2016 ....................... 55
3.5. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền chuyển nhượng,
thừa kế, và tặng cho QSDĐ tại thành phố Vinh giai đoạn 2014 - 2016 ......... 57
3.5.1. Giải pháp về chính sách ........................................................................ 57
3.5.2. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân .............. 59
3.5.3. Giải pháp đào tạo nhân lực và đầu tư cơ sở vật chất ............................ 59
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 60
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 62

vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ Viết tắt

Nghĩa đầy đủ

BĐS

: Bất động sản

BTNMT

: Bộ tài nguyên môi trường

CT

: Chỉ thị

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

GCNQSD

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng

NĐ

: Nghị định

QLĐĐ

: Quản lý đất đai

QSD

: Quyền sử dụng

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TP

: Thành phố

TTBĐS

: Thị trường bất động sản

UBND

: Ủy ban nhân dân


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất TP.Vinh năm 2016 .............................................. 36

Bảng 3.2. Tình hình chuyển nhượng QSD đất TP Vinh từ 2014 đến 2016 .............. 40
Bảng 3.3.Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD tại địa bàn điều
tra từ 2014 - 2016 ..................................................................................... 41
Bảng 3.4. Tình hình thừa kế QSD đất TP Vinh giai đoạn 2014 đến 2016 ............... 45
Bảng 3.5. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD Đất tại địa bàn điều tra
giai đoạn 2014 - 2016 ............................................................................... 46
Bảng 3.6. Tình hình tặng, cho QSD đất TP Vinh giai đoạn 2014 - 2016 ................. 50
Bảng 3.7. Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại địa bàn điều tra giai
đoạn 2014 -2016 ....................................................................................... 51
Bảng 3.8. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc chuyển nhượng, thừa
kế, và tặng cho QSDĐ tại thành phố Vinh ............................................... 54


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thành phố vinh .............................................................. 26
Hình 3.2. Biểu đồ tình hình sử dụng đất TP Vinh năm 2016.................................... 37
Hình 3.3: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD tại địa bàn điều tra
từ 2014 - 2016 ............................................................................................ 42
Hình 3.4: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD Đất tại địa bàn điều tra giai
đoạn 2014 - 2016 ........................................................................................ 47
Hình 3.5: Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại địa bàn điều tra giai đoạn
2014 -2016 .................................................................................................. 52


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 khẳng định
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất
nước, được quản lý theo pháp luật (khoản 1, điều 54 Hiến pháp Việt Nam 2013).
Kết luận tại Hội Nghị Trung ương 6 (khóa XI) tiếp tục khẳng định Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là tài sản, nguồn lực
to lớn của đất nước, là nguồn sống của nhân dân. Quản lý và sử dụng đất đai là vấn
đề rộng lớn, phức tạp, hệ trọng, liên quan đến việc giữ vững thành quả cách mạng,
ổn định chính trị, xã hội, đưa đất nước phát triển bền vững. Việc phân bổ, sử dụng
hợp lý, tiết kiệm hiệu quả nhằm bảo vệ lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi
trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước luôn là vấn đề xuyên
suốt trong hoàn thiện chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước. Hội nghị cũng
khẳng định công tác quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều hạn chế, nhất là trong
quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái
định cư, các thủ tục hành chính về đất đai. Lợi ích của Nhà nước và người dân có
đất bị thu hồi chưa được bảo đảm tương xứng; nguồn lực về đất đai chưa được phát
huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; việc
sử dụng đất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh
vực này còn lớn; thị trường bất động sản phát triển không ổn định, thiếu lành mạnh,
giao dịch "ngầm" còn khá phổ biến; tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất
đai còn diễn biến phức tạp (Ban chấp hành trung ương, 2012).
Thành phố Vinh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh Nghệ
An, là một trong hai đô thị lớn nhất vùng Bắc Trung Bộ có diện tích tự nhiên là
105,01 km2 bao gồm 16 phường và 9 xã. Trung tâm Thành phố cách thủ đô Hà Nội
295 km (về phía Bắc) và cách Huế 350 km; Đà Nẵng 472 km; Thành phố Hồ Chí
Minh 1.447 km (về phía Nam). Thành phố Vinh nằm ở trung độ cả nước trên trục
đường giao thông quan trọng Bắc - Nam, nằm giữa thành phố Hà Nội và thành phố


2

Hồ Chí Minh là hai trung tâm của hai vùng kinh tế phát triển nhất trong cả
nước.Trong những năm gần đây, quá trình đô thị hoá tại thành phố Vinh đã diễn ra
mạnh mẽ. Thị trường bất động sản hết sức sôi động, giá đất thị trường thay đổi rất
nhanh, nhất là các vị trí đất có khả năng sinh lợi. Quyền sử dụng đất thực sự đã trở
thành nguồn lực quan trọng, nguồn vốn lớn nhất để đầu tư cho việc xây dựng cơ sở
hạ tầng, đường giao thông, các công trình quan trọng phục vụ cho việc phát triển kinh
tế và lợi ích cộng đồng.Tuy nhiên, do tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh vượt quá khả
năng đáp ứng của các bộ máy quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố đã
phát sinh nhiều bất cập, một trong những bất cập đó là thị trường đất đai chưa được
quản lý chặt chẽ, đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giao dịch “ngầm” vẫn
tồn tại khá nhiều trên địa bàn thành phố.Xuất phát từ thực trạng trên, tác giả lựa chọn
đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phổ Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2014- 2016”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
- Hiện trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
- Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
tại thành phổ Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn từ năm 2014-2016.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền chuyển nhượng, tặng
cho, thừa kế quyền dụng đất ở thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn từ năm
2014-2016


3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Khái quát những vấn đề liên quan đến đất đai
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai

Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm khí hậu, bề
mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông), nước ngầm, tập đoàn thực vật
và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con
người trong quá khứ và hiện tại để lại.
1.1.1.2. Khái niệm về quản lý đất đai
Quản lý đất đai là một ngành khoa học có truyền thống lâu đời và ngày nay
càng có vai trò quan trọng,mang tính liên tục theo thời gian và không gian. Quản lý
đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập và thực thi
các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận
thu được từ đất (thông qua bán, cho thuê, hoặc thuế) và giải quyết những tranh chấp
liên quan đến quyền sở hữu và QSDĐ. Quản lý đất đai là quá trình điều tra mô tả,
những tài liệu chi tiết về thửa đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc
tính khác của đất, lưu giữ và cập nhật và cung cấp những thông tin về sở hữu, giá
trị, sử dụng đất và các nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường BĐS. Quản lý
đất đai liên quan đến cả hai đối tượng đất công và đất tư bao gồm: đo đạc đất đai,
ĐKĐĐ, định giá đất, giám sát, quản lý sử dụng đất đai và cơ sở hạ tầng cho công
tác quản lý. Quản lý nhà nước về đất đai có thể đồng nghĩa với QLĐĐ, tập trung
vào cách thức Chính phủ xây dựng, thực hiện các chính sách đất đai và QLĐĐ cho
tất cả các loại đất không phân biệt quyền sử dụng đất. Cụ thể hơn, đây là quá trình
nhà nước QLĐĐ thuộc sở hữu của Nhà nước và giao đất cho các mục đích sử dụng
khác nhau.


4

1.1.2. Cơ sở khoa học về quyền sử dụnại địa bàn điều tra
giai đoạn 2014 -2016
STT

Chỉ tiêu

Đơn
vị

Xã, phường nghiên cứu
Quang Hưng Hà Huy Hưng
Trung

Hòa

Tập

Chính

1 Tổng số vụ tặng, cho

vụ

13

15

12

17

2 Đất ở

vụ

13

15

12

17

3 Đất nông nghiệp

vụ

0

0

0

0

4 Tổng diện tích tặng, cho

m2

5

Hoàn tất các thủ tục tại VPĐKQSD

1217,4 3296,1 1037,2 2946,4

vụ

12

15

12

17

6 Có khai báo tại UBND xã, phường

vụ

1

15

12

17

7 Giấy tờ giao dịch có người làm chứng

vụ

12

11

10

15

8 Giấy tờ giao dịch viết bằng tay

vụ

1

2

2

1

vụ

0

2

0

1

10 GCNQSD Đất, QĐ giao đất tạm thời

vụ

13

13

12

15

11 Giấy tờ hợp pháp khác

vụ

0

2

0

0

9

đất

Giấy tờ giao dịch không có người làm
chứng

(Nguồn: tổng hợp từ phiếu điều tra)

52

Hoàn tất các thủ tục tại VPĐKQSD đất
Giấy tờ giao dịch có người làm chứng

Có khai báo tại UBND xã, phường
Giấy tờ giao dịch viết bằng tay

Giấy tờ giao dịch không có người làm chứng
Giấy tờ hợp pháp khác

GCNQSD Đất, QĐ giao đất tạm thời

18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
Quang Trung

Hưng Hoà

Hà Huy Tập

Chính Hưng

Hình 3.5: Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại địa bàn điều tra
giai đoạn 2014 -2016
Trong số 57 vụ tặng cho QSDĐ này, 52 vụ đã thực hiện đầy đủ các thủ tục (bao
gồm thủ tục khai báo, thủ tục chuyển quyền sang tên, nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Hầu hết là các vụ tặng cho QSDĐ ở là các trường hợp bố mẹ, ông bà cho con,
cháu khi kết hôn, tách hộ khẩu ra ở riêng và những người chuyển sang làm nghề
khác, chuyển đi làm xa hoặc con gái khi đi lấy chồng ở ngoài xã để lại đất nông
nghiệp cho các thành viên khác trong gia đình sử dụng. Những người tặng cho và
người nhận tặng cho là những người trong cùng một gia đình, cùng huyết thống nên
theo họ không cần thiết phải làm các thủ tục khai báo rườm rà, phức tạp, đây là
nguyên nhân cơ bản của tình trạng không khai báo khi thực hiện quyền tặng cho
QSDĐ vẫn còn tồn. Hơn nữa các hộ gia đình, cá nhân được tặng cho QSDĐ mà nếu
chưa có nhu cầu sử dụng QSDĐ để thực hiện chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp
hay góp vốn bằng QSD Đất thì họ không khai báo để chuyển quyền. Họ chỉ khai
báo khi họ cần GCNQSD Đất hoặc khi thành phố tổ chức rà soát để cấp GCNQSD
Đất, hoặc cấp đổi GCNQSD Đất đồng loạt. Chỉ những địa bàn mà giá trị đất lớn


53

(giá đất cao) thì người dân mới quan tâm nhiều đến thủ tục pháp lý, và ở những
phường trung tâm thì gần như 100% các vụ tặng, cho đều gọi công chứng đến và
đều khai báo ở UBND phường.
Mặt khác, khi tặng cho QSD Đất không khai báo, chỉnh lý hồ sơ địa chính nên
ranh giới các thửa đất thường không được xác định rõ ràng dẫn tới tình trạng tranh
chấp đất đai xảy ra khá nhiều, nhất là khi các thửa đất cho tặng nằm trong quy
hoạch hoặc giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) tăng lên.
Quyền thừa kế và quyền tặng cho là 2 quyền xảy ra phổ biến hơn trong

cuộc sống, chủ yếu là sự chuyển quyền giữa các thành viên trong gia đình nên
tình hình thực hiện 2 quyền này ở các xã, phường cơ bản không khác biệt lớn.
Song đối với các phường có giá đất ở mức cao thì người dân thực hiện khai báo
và hoàn thành các thủ tục chuyển QSD Đất nghiêm túc, đầy đủ hơn ở các xã
thuần nông. Ngoài ra, ở những phường này số người cần giấy tờ xác minh chủ sử
dụng đất để sử dụng trong các giao dịch như thế chấp, vay vốn nhiều hơn nên họ
thường khẩn trương làm thủ tục đăng ký để được cấp GCNQSD Đất hay các
quyết định giao đất.
Cũng theo quy luật như việc chuyển nhượng, nhưng có một điều khác nữa là
bây giờ càng ngày trình độ dân trí, trình độ hiểu biết của người dân càng cao, các
ông bà, bố mẹ bây giờ khi đã có tuổi một chút thì rất coi trọng vấn đề thủ tục pháp
lý để chuyển của cái, đất đai của mình cho con cháu khi mình đang còn minh mẫn
kẻo sau này có bất trắc gì thì đỡ phiền hà, rắc rối cho con cháu. Chính vì vậy mà các
vụ tặng cho ngày càng gia tăng.
3.4. Đánh giá ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền
chuyển nhượng, thừa kế, và tặng cho quyền sử dụng đất.
3.4.1. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về quyền chuyển nhượng,
thừa kế, và tặng cho quyền sử dụng đất
Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về quyền chuyển nhượng, thừa
kế, và tặng cho quyền sử dụng đất cụ thể như sau:


54
Bảng 3.8. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc chuyển nhượng, thừa kế,
và tặng cho QSDĐ tại thành phố Vinh
STT
1

2

3

Chỉ tiêu đánh giá
Thủ tục thực hiện các QSD đất

Thời gian để hoàn thành các thủ tục

Các văn bản hướng dẫn

Đánh giá

5

Phí, lệ phí, thuế chuyển QSD đất

Thái độ cán bộ thực hiện, tiếp nhận

Tỷ lệ
(%)

Đơn giản

0

0

Bình thường

33

19,4

Bình thường

134

78,8

Rất phức tạp

3

1,8

Nhanh chóng

0

0

Bình thường

21

12,3

Dài

147

86,5

Rất dài

2

1,2

Dễ hiểu

0

0

Hiểu được

54

31,8

Khó hiểu

112

65,8

3

1,8

Cao

119

70

Vừa phải

49

28,.8

Thấp

1

0,6

Quá thấp

0

0

Nhiệt tình

112

65,9

Đúng mực

53

31,2

Ít nhiệt tình

5

2,9

Gây phiền hà

0

0

Rất khó hiểu
4

Số hộ

(Nguồn: tổng hợp từ phiếu điều tra)
1. Về thủ tục thực hiện các QSDĐ: 19,4% số hộ được hỏi cho là bình thường;
78,8% cho là phức tạp; và 1,8% cho là rất phức tạp.
2. Về thời gian để hoàn thành các thủ tục: 12,3% số hộ được hỏi trả lời là bình
thường; 86,5% trả lời là mất thời gian lâu; 1,2% trả lời là thời gian rất lâu.

55
3. Về các văn bản hướng dẫn thực hiện các QSDĐ: 31,8% trả lời là có thể hiểu
được; 65,8% trả lời là khó hiểu và 1,8% có các câu trả lời khác và 0,6% trả lời là rất
khó hiểu.
4. Về các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ: 70% số hộ được hỏi cho là cao;
28,8% cho là vừa phải; 0,6% cho là thấp, 0,6% có các câu trả lời khác.
5. Về thái độ thực hiện của các cán bộ: 65,9% nhiệt tình,31,2% số hộ cho rằng
đúng mực; 2,9% cho rằng ít nhiệt tình.
3.4.2. Đánh giá chung về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, và tặng
cho QSDĐ tại thành phố Vinh giai đoạn 2014 - 2016
Trong số các quyền của người sử dụng đất mà Luật đất đai 2013 cho phép thì
ở thành phố Vinh các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực hiện và thực hiện đăng ký
các quyền (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, thế chấp bằng QSD đất).
Các quy định pháp luật hiện nay tác động đến việc thực hiện các quyền của người
sử dụng đất. Do yêu cầu của pháp luật ngày càng chặt chẽ đối với người sử dụng
đất, nên người sử dụng đất đa số bắt buộc phải đăng ký với cơ quan nhà nước để
đảm bảo quyền lợi của họ. Ngày càng có những văn pháp luật hướng dẫn cụ thể sẽ
khuyến khích được người sử dụng đất thực hiện việc đăng ký việc thực hiện QSD
đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy tỷ lệ thực hiện các QSDĐ của
người sử dụng đất, đặc biệt là chuyển nhượng và thế chấp QSDĐ làm đầy đủ các
thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có sự biến chuyển theo chiều hướng
tích cực, tỷ lệ năm sau cao hơn năm trước.
Tình hình thực hiện các QSDĐ của người sử dụng đất diễn ra ở các xã,
phường của thành phố Vinh có sự khác biệt. Có địa phương diễn ra sôi động
nhưng cũng có địa phương diễn ra trầm lắng. Những địa phương diễn ra sôi động
là những xã, phường có nền kinh tế đang trên đà phát triển, cơ cấu kinh tế chuyển
dịch nhanh sang công nghiệp, thương mại dịch vụ. Những xã mà nền kinh tế chưa
phát triển, chủ yếu nhờ vào nông nghiệp (xã thuần nông) thì các giao dịch về đất
đai ít xảy ra. Điều đó cũng phần nào phản ánh sự chênh lệch, không đồng đều
trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu sử dụng đất và trong phát triển sản xuất,

56
kinh doanh giữa các địa phương. Ngoài ra quy hoạch sử dụng đất cũng có ảnh
hưởng không nhỏ đến tình hình thực hiện các QSDĐ, đặc biệt là quyền chuyển
nhượng QSDĐ. Ngoại trừ quyền thế chấp do yêu cầu bắt buộc phải khai báo với
cơ quan nhà nước có thẩm quyền và quyền chuyển đổi do thực hiện đồng loạt theo
chương trình "dồn điền, đổi thửa" thì các quyền còn lại có tỷ lệ số vụ không khai
báo vẫn còn tồn tại. Những con số này đã phản ánh tình trạng một bộ phận người
sử dụng đất hoặc chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai hoặc vì những khó
khăn, cản trở mà không được tạo điều kiện để thực hiện các quy định của pháp luật
về kê khai, đăng ký biến động đất đai.
Công tác tổ chức quản lý việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn
hạn chế như: Pháp luật đất đai nói chung và những quy định các quyền của người sử
dụng đất nói riêng còn chậm được phổ biến đến cơ sở, tài liệu cung cấp cho địa
phương còn thiếu và chưa kịp thời. Một số trường hợp cán bộ địa phương không
nắm bắt được đầy đủ hệ thống văn bản pháp luật đang còn hiệu lực thi hành hay hết
hiệu lực thi hành; Trình tự thủ tục khai báo để thực hiện các QSDĐ của người sử
dụng đất còn rườm rà, phức tạp, người dân còn phải qua nhiều cửa, nhiều công
đoạn; Sự không ổn định của đội ngũ cán bộ địa chính xã, phường cũng gây khó
khăn cho việc quản lý, theo dõi một cách liên tục quá trình sử dụng, chuyển dịch đất
đai, gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai.
Đối với quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất thì với vị trí trung
tâm hành chính, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh, thành phố Vinh đã và đang là
điểm đến của các nhà đầu tư, các doanh nghiệp đến phát triển dự án đầu tư, thuê đất
để sản xuất kinh doanh.Theo số liệu từ trung tâm phát triển quỹ đất của thành phố
thời gian qua, trên địa bàn thành phố Vinh triển khai nhiều dự án đầu tư xây dựng
cơ bản, trong đó có các dự án trọng điểm quốc gia, của tỉnh, trong năm 2016, trên
địa bàn TP. Vinh có 40 dự án được phê duyệt phương án bồi thường với tổng số
tiền bồi thường, hỗ trợ 650 tỷ đồng. Tại các dự án trọng điểm quốc gia, của tỉnh,

lãnh đạo TP. Vinh cùng với Trung tâm Phát triển quỹ đất và lãnh đạo địa phương
trực tiếp đối thoại, giải thích, vận động các hộ dân chấp thuận phương án bồi


57
thường, tiến hành chi trả tiền kịp thời nên được người dân đồng tình, ủng hộ. Người
được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất trong thời gian qua tại thành phố được
đảm bảo quyền lợi theo quy định, tuy nhiên cần tuyên truyền hơn nữa để những
người chấp hành quyết định thu hồi, khuyến khích cho những người chấp hành pháp
luật để đảm bảo tiến độ thực hiện các dự án nhà nước. Tình trạng nông dân bị thu
hồi đất nông nghiệp do chuyển sang nhu cầu phát triển các khu công nghiệp, đô thị
ở thành phố Vinh khá phổ biến. Đây là thực trạng chung, việc chuyển đổi cơ cấu đất
đai từ nông nghiệp sang phát triển công nghiệp là một quá trình tất yếu khách quan,
với những lợi ích to lớn của nó mang lại cần đảm bảo đời sống của người nông dân
khi mất đất nông nghiệp. Qua điều tra cho thấy, người dân đều ủng hộ phát triển
công nghiệp, dù bị thu hồi đất và quá trình thu hồi đất ở trên địa bàn thành phố Vinh
tương đối nhanh, song đôi khi công tác tuyên truyền, công khai dự án chưa được
sâu rộng do vậy một số dự án lớn ban đầu gặp nhiều khó khăn khi người dân bị thu
hồi đất không ủng hộ, nhất là các dự án chia lô bán nền đất ở... Sự chênh lệch giữa
giá trị bồi thường với giá thực tế, cũng như không quan tâm đầu tư vào các công
trình phúc lợi công cộng cũng như việc gây ô nhiễm môi trường của các doanh
nghiệp làm rất nhiều nông dân bức xúc. Để giải quyết vấn đề này cần phải có các
chính sách kinh tế, xã hội thoả đáng giúp người nông dân tìm được hướng đi đúng
như: cho vay vốn ưu đãi để hỗ trợ sản xuất, đẩy mạnh khuyến nông, đầu tư các cơ
sở dạy nghề, hướng dẫn, hỗ trợ kỹ thuật sản xuất.
3.5. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa
kế, và tặng cho QSDĐ tại thành phố Vinh giai đoạn 2014 - 2016
3.5.1. Giải pháp về chính sách
- Đẩy nhanh hơn nữa tiến độ hoàn thành cấp GCNQSDĐ để người sử dụng đất
dễ dàng thực hiện các QSDĐ.

- Nâng cao hơn nữa hoạt động của bộ phận một cửa liên thông tại UBND
thành phố, các xã, phường để mang lại hiệu quả cao hơn nữa đối với người dân và
doanh nghiệp trong việc đăng ký đất đai, công khai minh bạch mọi thủ tục, hồ sơ,
phí và lệ phí để người dân nắm được và rút ngắn được thời gian đi lại. Thành lập


58
đường dây nóng để tiếp thu ý kiến phản ánh, kiến nghị của người dân về thủ tục
hành chính, thái độ phục vụ của cán bộ, công chức, viên chức trong việc thực thi
nhiệm vụ và giải quyết công việc của nhân dân nhằm hạn chế sự sách nhiễu, phiền
hà, tham nhũng của cán bộ, công chức, viên chức.
- Quy hoạch sử dụng đất phải đi trước một bước, hoạch định rõ các khu vực,
với kế hoạch cụ thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất để người sử dụng đất chủ
động đầu tư sử dụng đất hợp lý, hoặc yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận
chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ phát triển sản xuất. Phương án quy hoạch sử dụng
đất thành phố Vinh đến năm 2020, nhưng trong quá trình thực hiện cho đến nay còn
nhiều dự án không khả thi, không được thực hiện nên đang trong giai đoạn điều
chỉnh, bổ sung. Phương án quy hoạch không được thực hiện đã gây ra những cản
trở nhất định đến thị trường chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ. Nên thành phố cần rà
soát, điều chỉnh phương án quy hoạch đảm bảo tính dài hạn, hiệu quả, phù hợp, có
tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch.
- Để nâng cao tỷ lệ người dân thực hiện việc đăng ký các QSD đất tại cơ quan
nhà nước có thẩm quyền thì cần loại bỏ những thủ tục hành chính không cần thiết,
gây phiền hà và vất vả cho nhân dân trong quá trình thực hiện các quyền của người
sử dụng đất.
- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về đất đai,
xử lý dứt điểm tránh để tình trạng kéo dài những trường hợp vi phạm, đồng thời
ngăn chặn kịp thời xử lý nghiêm những vi phạm phát sinh.
- Thành phố cần tăng cường hơn nữa biện pháp quản lý việc cho thuê đất để
khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân thực hiện làm thủ tục cho thuê đất theo

quy định.
- Nhà nước cần hoàn thiện các quy định về chính sách bồi thường giải phóng
mặt bằng trong thời gian tới, TP. Vinh đang trong quá trình đô thị hóa, nên có nhiều
dự án xây dựng và nhiều công trình phát triển kinh tế - xã hội có ý nghĩa. Bởi vậy,
việc đảm bảo tiến độ thực hiện các dự án luôn luôn được sự quan tâm chỉ đạo của


59
lãnh đạo tỉnh và sự xem xét tháo gỡ kịp thời các chính sách. Tuy nhiên, công tác
giải phóng mặt bằng vẫn cần được nhà nước xem xét hoàn thiện các quy định chung
và cần đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất.
3.5.2. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân
- Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân còn nhiều
bất cập, một bộ phận người dân và thậm chí cả những cán bộ ở cơ sở còn chưa nắm
bắt được đầy đủ quy định pháp luật hiện hành trong lĩnh vực quản lý sử dụng đất và
việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói riêng. Do đó bên cạnh việc tăng
cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật trên các phương tiện thông tin, cần xây
dựng cơ sở dữ liệu thống nhất về pháp luật, bản đồ, việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất
- Từ kết quả điều tra cho thấy tỷ lệ người dân nắm được các văn bản quy phạm
pháp luật chưa cao, cần tăng cường tuyên truyền phổ biến các văn bản pháp luật đến
người dân, để người dân nắm được và thực hiện đúng quy định.
3.5.3. Giải pháp đào tạo nhân lực và đầu tư cơ sở vật chất
- Về cơ sở vật chất làm việc của cán bộ thành phố cũng như cán bộ địa chính
cơ sở của thành phố Vinh thì gần như 100% cán bộ đều có máy tính riêng, tuy nhiên
phòng làm việc vẫn còn chật chội so với nhu cầu, một số cán bộ địa chính xã,
phường thì các phương tiện, trang thiết bị còn thiếu thốn. Do đó cần có quy định
dành một tỷ lệ nhất định trong nguồn thu tài chính từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho
công tác quản lý đất đai của địa phương như đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang
thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn..

- Tuy là đội ngũ cán bộ đều có trình độ học vấn tương đối cao nhưng cần phải
trau dồi và nâng cao hơn nữa trình độ nghiệp vụ.
- Thành phố cần quan tâm hơn nữa về ngân sách chi cho công tác quản lý đất
đai đặc biệt là công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ
liệu về đất đai, cấp GCNQSD đất để người sử dụng đất thực hiện các thủ tục cũng
như các quyền của người sử dụng đất được thuận lợi hơn.


60
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
1). Thành phố Vinh là trung tâm văn hóa, kinh tế - chính trị của tỉnh Nghệ An
và của khu vực Bắc Trung Bộ, với tổng diện tích đất tự nhiên là 10501ha trong đó
diện tích đất phi nông nghiệp là 5323,32 ha, diện tích đất nông nghiệp là 5016 ha còn
lại 167,68 ha là diện tích đất chưa sử dụng. Trong những năm gần đây nền kinh tế
thành phố phát triển tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với tốc độ khá nhanh
2). Công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Vinh đã có nhiều chuyển
biến tích cực. Càng về những năm gần đây người sử dụng đất trên địa bàn càng
quan tâm nhiều hơn đến các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp
luật. Người dân quan tâm nhiều hơn đến việc đăng ký tại cơ quan nhà nước khi thực
hiện các quyền của người sử dụng đất. Do vậy công tác quản lý nhà nước về đất đai
trên địa bàn thành phố ngày càng chặt chẽ và đi vào nề nếp hơn.
3). Các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực hiện các quyền sử dụng đất đó là:
quyền chuyển nhượng; quyền thừa kế; quyền tặng cho.
Từ năm 2014 đến năm 2016 tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng
đất như sau:
- Chuyển nhượng QSD đất: từ năm 2014 đến năm 2016 có 4014 trường hợp.
Tình hình chuyển nhượng QSD đất ở các xã, phường có điều kiện phát triển khác
nhau thì có sự khác biệt. Các xã, phường có nền thương mại, dịch vụ phát triển thì
giao dịch chuyển nhượng diễn ra sôi động hơn những xã mà nền kinh tế thuần nông

là chủ yếu. Ngoài ra ở những xã thuần nông này tình trạng chuyển nhượng không
qua khai báo vẫn tồn tại nhất là chuyển nhượng đất nông nghiệp.
- Về quyền thừa kế QSD đất: Từ năm 2014 đến năm 2016 có 852 trường hợp
và phần lớn các hộ gia đình, cá nhân đều thực hiện việc đăng ký thế chấp tại cơ
quan nhà nước, nhưng cũng có một số lượng nhỏ người dân không khai báo với cơ
quan nhà nước về vấn đề này.
- Về quyền tặng, cho QSD đất: từ năm 2014 đến năm 2016 trên địa bàn thành
phố có 1025 trường hợp và có xu hướng tăng theo các năm. Giá trị đất đai càng tăng


61
cùng với pháp luật về đất đai ngày càng chặt chẽ thì càng gia tăng vấn đề giao dịch
về tặng, cho QSD đất người dân sẽ đăng ký với cơ quan nhà nước hơn.
4). Trong tổng số 200 hộ điều tra, tác giả điều tra 5 tiêu chí liên quan đến trong
quá trình thực hiện quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền tặng cho. Theo số
liệu điều tra được, đa số người dân được hỏi đều có câu trả lời theo hướng tích cực
đối với thủ tục hành chính liên quan trong việc thực hiện quyền chuyển nhượng,
quyền thừa kế, quyền tặng cho. Qua đó cũng thấy được trong quá trình thực hiện
các quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền tặng cho vẫn còn những khó khăn,
vướng mắc như thủ tục hành chính còn rườm rà, nhiều công đoạn gây phiền hà cho
người dân, một bộ phận người dân nhận thức về pháp luật đất đai còn nhiều hạn
chế. Vì vậy cần có các giải pháp thích hợp để nâng cao hơn nữa việc thực hiện các
quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền tặng cho bao gồm các giải pháp về
chính sách, giải pháp đào tạo nhân lực và đầu tư cơ sở vật chất, giải pháp về tuyên
truyền phổ biến pháp luật cho người dân để nâng cao việc thực hiện các QSD đất
của người dân theo pháp luật hiện hành.
2. Kiến nghị
Để việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền tặng cho
có hiệu quả hơn cần phải:
- Cần nghiên cứu sâu hơn nữa để hoàn thiện về trình tự thủ tục, các chính sách

hỗ trợ, giúp người dân thuận lợi nhất trong việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền tặng cho.
- Tìm hiểu những khó khăn, vướng mắc để đề xuất các biện pháp, cơ chế
chính sách hợp lý nhằm giúp ngân hàng và người dân có điều kiện thuận lợi nhất
trong việc thế chấp và nhận thế chấp QSD đất.
- Cần có chính sách về thuế hợp lý phù hợp với thu nhập của người sử dụng
đất để người sử dụng đất thực hiện tốt quyền của mình theo quy định.


62
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Lê Xuân Bá và các cộng sự (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất
động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, Nxb Khoa học và Kỹ thuật,
Hà Nội, tr.39-48.
2. Ban chấp hành trung ương, Nghị quyết 19-NQ/TW, Nghị quyết Hội nghị lần thứ
sáu Ban chấp hành trung ương Đảng khóa XI (2012), Về tiếp tục đổi mới
chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc
đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công
nghiệp theo hướng hiện đại.
3. Nguyễn Đình Bồng và các tác giả (2005), Báo cáo tổng kết khoa học và kỹ thuật
để tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình
thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Trung tâm Điều tra
Quy hoạch Đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội.
4. Nguyễn Đình Bồng (2006), "Một số vấn đề về thị trường quyền sử dụng đất ở
nước ta trong giai đoạn hiện nay", Hội thảo khoa học Thị trường bất động
sản: thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp, tháng 3, Hà Nội.
5. Nguyễn Đình Bồng (2010), "Một số vấn đề về sở hữu đất đai", Tạp chí tài nguyên
môi trường 4: tr.35-39.
6. Đào Trung Chính (2005), "Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong thị trường
bất động sản", Tạp chí Tài nguyên và môi trường, tr.48-51, Hà Nội.
7. Trần Tú Cường và các cộng sự (2012), "Nghiên cứu cơ sở lý luận và quy định về

quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai của một số quốc gia trên thế giới, rút ra
những kinh nghiệm cho Việt Nam”, Đề tài cấp Bộ của Bộ Tài nguyên và
Môi trường.
8. Đào Trung Chính (2007), "Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong thị trường
bất động sản", Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, (5), tr.48-51, Hà Nội.
9. Đinh Sỹ Dũng (2003), "Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử
dụng đất của người sử dụng đất: thực trạng và kiến nghị", Tạp chí Nhà nước
và Pháp luật, (10), tr.55-64, Hà Nội.