Tiểu luận môn Định giá tài sản: Thẩm định viên thu thập và lựa chọn thông tin thị trường để thẩm định giá bất động sản theo phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.55 MB, 18 trang )
BỘ TÀI CHÍNH
HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
BÀI TIỂU LUẬN
Đề tài:
“Thẩm định viên thu thập và lựa chọn thông tin thị
trường để thẩm định giá bất động sản theo phương
pháp so sánh và phương pháp thu nhập.”
Bộ môn: Định giá tài sản
Sinh viên: Phạm Thị Hương Giang
Lớp tín chỉ: 21.1LT3 STT: 20
1
Lớp niên chế: CQ55/21.14
MỤC LỤC
Lời mở đầu ………………………………………………………………………
3
Chương 1: Tổng quan về bất động sản và thẩm định giá
1.1. Bất động sản ……….………………………………………………………..
4
1.2. Thẩm định giá ……….……………………………………………………….
4
Chương 2: Thẩm định giá BĐS theo phương pháp so sánh
2.1 Khái niệm ……….…………………………………………………………….
5
2.2. Xác định và lựa chọn thông tin thị trường để TĐG theo PPSS………………
5
2.3. Ưu, nhược điểm ……….………………………………………………..……
8
2.4. Điều kiện và phạm vi áp dụng ……….………………………………………
8
2.5. Khắc phục hạn chế ……….…………………………………………………..
8
Chương 3: Thẩm định giá BĐS theo phương pháp thu nhập
3.1 Khái niệm ……….…………………………………………..………………..
9
3.2. Xác định và lựa chọn thông tin thị trường để TĐG theo PPTN……………
9
2
3.3. Ưu, nhược điểm ……….………………………………………………….
10
3.4. Điều kiện và phạm vi áp dụng ……….……………………………………
10
3.5. Khắc phục hạn chế ……….………………………………………………...
10
Chương 4: Thẩm định viên thu thập và lựa chọn thông tin thị trường để thẩm
định giá BĐS
4.1. Thời gian thu thập thông tin ……………………………………………… 11
4.2. Điều kiện thu thập thông tin ………………………………………………
11
4.3. Các nguồn thu thập thông tin ………………………………………………
13
4.4. Áp dụng thực tiễn khi thẩm định giá đất trống ……………………………..
13
Chương 5: Kết luận và kiến nghị ………………………………………………..
15
Tài liệu tham khảo ……………………………………………………………...
16
LỜI MỞ ĐẦU
Cùng với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, lĩnh vực định giá tài sản nói
chung, định giá bất động sản nói riêng ngày càng phát triển mạnh mẽ. Sự phát
triển của lĩnh vực định giá bất động sản thể hiện thông qua việc hình thành các
Hiệp hội, trung tâm đào tạo thẩm định giá: IVSC, AVA, AVO,…
Định giá là một phần không thể thiếu trong rất nhiều lĩnh vực: Đầu tư dự
án, cho thuê nhà đất, cổ phần hóa doanh nghiệp, sàn giao dịch Bất động sản,...
Thẩm định giá bất động sản là một hoạt động cần thiết trong đời sống
hiện nay vì bất động sản có giá trị rất lớn trong tổng tài sản quốc gia. Việc xác
3
định và thu thập thông tin cần thiết để định giá được bất động sản vẫn còn rất
nhiều khó khăn và cần có hướng đi rõ ràng hơn. Để tìm hiểu chi tiết và cụ thể
về vấn đề, em đã chọn đề tài: “Thẩm định viên thu thập và lựa chọn thông
tin thị trường để thẩm định giá bất động sản theo phương pháp so sánh và
phương pháp thu nhập.”
Mục tiêu:
Làm rõ hai phương pháp thẩm định giá
Làm rõ những thông tin cần thiết cần sử dụng trong sử dụng phương
pháp thẩm định giá
Chỉ ra các nguồn thu thập thông tin và những điều kiện để thông tin có
thể đáp ứng được yêu cầu sử dụng của phương pháp thẩm định giá
Mục đích: Giúp thẩm định viên có kiến thức căn bản về cách thu thập, lựa chọn
thông tin thị trường để thẩm định giá bất động sản theo phương pháp so sánh và
phương pháp thu nhập.
Kết cấu đề tài bao gồm:
Chương 1: Tổng quan về bất động sản và thẩm định giá
Chương 2: Thẩm định giá BĐS theo phương pháp so sánh
Chương 3: Thẩm định giá BĐS theo phương pháp thu nhập
Chương 4:Thẩm định viên thu thập và lựa chọn thông tin thị trường để thẩm
định giá BĐS
Chương 5: Kết luận và kiến nghị
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
THẨM ĐỊNH GIÁ
1.1.Bất động sản (BĐS): là các tài sản bao gồm:đất đai; nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các TS gắn liền với nhà, công trình xây dựng
đó; các TS khác gắn liền với đất đai; các TS khác do PL quy định.
Đặc điểm của BĐS:
4
Cố định về vị trí
Tính bền vững
Tính khan hiếm
Tính khác biệt
Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Có giá trị lớn
1.2. Thẩm định giá (TĐG): là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất
về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất
định
*) 5 nguyên tắc trong TĐG:
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất
Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai
Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc cung cầu
*) Quy trình thẩm định giá BĐS
Bước 1: Xác định vấn đề
Bước 2: Lập kế hoạch
Bước 3: Thu thập thông tin
Bước 4: Phân tích thông tin
Bước 5: Xác định giá trị tài sản
Bước 6: Lập báo cáo
CHƯƠNG 2: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH.
2.1. Khái niệm
5
Định giá BĐS theo phương pháp so
sánh trực tiếp là việc ước tính giá
trị BĐS dựa trên các bằng chứng thị
trường của các BĐS tương tự đó
giao dịch trong thời gian gần nhất
2.2. Xác định và lựa chọn thông tin thị trường để TĐG theo PPSS.
Lựa chọn thông tin thị trường:
Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần
nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu
ảnh hưởng tới giá trị như: kiểu cách, điều kiện môi trường, vị trí ,… Cụ thể,
TĐV cần phải tìm kiếm các thông tin như sau:
Tình trạng vật chất của BĐS:
Là yếu tố thể hiện thuộc tính vật chất của BĐS. Đó là những công cụ
hữu ích mang tính cụ thể và trực quan ảnh hưởng đến giá trị như: kích thước,
hình dáng, kết cấu, số lượng các phòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc và xây
dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế…
+ Đặc điểm về mặt bằng: đây cũng là yếu tố thể hiện thuộc tính vật chất và
công dụng hữu ích của BĐS. Các đặc tính về mặt bằng, gồm: kích thước, bề
rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý, như: tình trạng ô nhiễm,
đặc điểm của hệ thống thoát nước và các đặc tính địa hình như độ cao, độ dốc,
độ lún cửa song, biển, đồi núi… Trên thực tế, đặc điểm về mặt bằng là một
căn cứ quan trọng để người ta xác định vị trí, địa điểm đó có thể được coi là
SDTNVHQN đối với BĐS hay không.
+ Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan: bao gồm chất lượng xây
dựng và chất lượng kiến trúc của gara, đường đi nội bộ, các bức tường xây,
hàng rào, bãi cỏ, vườn cây và phong cảnh tổng thể.
+ Đặc điểm về vị trí hay địa điểm
6
Là yếu tố phản ánh đặc điểm về hạ tầng xã hội của BĐS. Nó
phản ánh những điều kiện và khả năng tiếp cận tới các trung tâm
kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội của chủ thể sở hữu BĐS như
trường học, cửa hàng, bệnh viện, nơi làm việc, nơi vui chơi giải trí
và các dịch vụ công cộng khác. Đặc điểm của các yếu tố này thể
hiện ở: khoảng cách, số lượng, chất lượng của dịch vụ có tính xã
hội ảnh hưởng đến giá trị của BĐS tương đương và BĐS mục tiêu.
Là yếu tố phản ánh đặc điểm khác về môi trường xã hội có liên
quan đến BĐS như phong tục tập quán, văn hóa, lối sống của
những người hàng xóm, tình trạng sử dụng BĐS xung quanh, khả
năng đi lại của xóm ngõ và đặc điểm của các công viên, khu vườn
liền kề BĐS
Trên thực tế, khi ước tính giá trị bất động sản, những đặc điểm về vị trí
hay nói cách khác là những khả năng tiếp cận và môi trường xã hội của bất
động sản là yếu tố được người ta thảo luận nhiều nhất. Một phần bởi tính
chất quan trọng của yếu tố này, còn một phần khác là do hạn chế về khả năng
định lượng đối với chúng. Sự khác biệt về vị trí hai địa điểm thường là yếu tố
ảnh hưởng lớn nhất đến sự chênh lệch về giá trị giữa các bất động sản, do sự
khác biệt về vị trí dẫn đến khác biệt một cách căn bản về môi trường sống và
môi trường kinh doanh của chủ thể sử dụng.
Tình trạng pháp lý:
Để xác định bất động sản có được coi là SDTNVHQN hay không cần phải xét
đến những hạn chế về mặt pháp lý của bất động sản bao gồm:
+ Các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các công trình
trên đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, sơ
đồ mạch đất; hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giao công trình.
+ Các quy định pháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê: thời gian,
giá thuê.
+ Yêu cầu tối thiểu về vệ sinh môi trường, về PCCC, về cách âm.
+ Tình trạng vi phạm giới hạn về không gian kiến trúc và xây dựng, như:
hành lang an toàn giao thông, an toàn đê điều và lưới điện quốc gia, giới
hạn khi xây dựng bên cạnh các danh lam thắng cảnh, di tích văn hóa; tình
7
trạng vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, chiều cao tòa nhà,
chiều cao mỗi tầng,độ nhỏ ban công, chiều kéo cánh cửa, vị trí thoát
nước mái, màu sơn mặt tiền…
Sự khác biệt về tình trạng pháp lý có thể dẫn tới sự chênh lệch rất lớn về giá
trị của các bất động sản, do thời gian để hoàn tất về mặt pháp lý thủ tục phức
tạp, chi phí đối với bất động sản thường rất cao.
Nguồn gốc các giao dịch thị trường
Các chứng cứ thị trường có thể lựa chọn thông qua các hợp đồng, hóa
đơn, chứng từ mua, bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch;
các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của
các thẩm định viên về giá; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ
quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh…
Để khẳng định nguồn gốc của các giao dịch chứng cớ, đòi hỏi phải có
sổ sách ghi chép đáng tin cậy, chính xác và kịp thời việc mua bán và cho thuê
bất động sản nhằm tạo điều kiện cho việc so sánh, thẩm định viên phải có một
cơ sở dữ liệu về tất cả các giao dịch bất động sản, bao gồm: loại bất động
sản, địa chỉ của bất động sản, diện tích đất, diện tích sàn, thời hạn sở hữu,
ngày ký hợp đồng giao dịch, giá cả thanh toán và những thông tin khác.
Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá bất động
sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm
diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các
chứng cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để đảm bảo đáp ứng yêu cầu
kiểm tra của các cơ quan quản lý Nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc
phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá.
Điều kiện thông tin cần đáp ứng:
Thông tin về bất động sản so sánh là những thông tin phải được thu
thập khi tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị
trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm
cần thẩm định giá và với địa điểm giao dịch gần nhất với bất động sản
cần thẩm định giá.
8
Trường hợp giá bất động sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời
điểm chuyển nhượng thành công đến thời điểm cần thẩm định giá thì trước khi
thực hiện việc điều chỉnh mức giá của bất động sản so sánh theo các yếu tố so
sánh đã lựa chọn, cần phải điều chỉnh mức giá giao dịch thành công theo chỉ số
giá thích hợp chỉ số giá có thể được xác định bởi các cơ quan, tổ chức có uy tín
công bố hoặc do thẩm định viên thống kê, tính toán phù hợp với biến động giá
thị trường.
Theo quy định hiện hành với các giao dịch thị trường có thể so sánh được phải
diễn ra trong thời hạn 1 năm trước thời điểm thẩm định giá.
2.3. Ưu, nhược điểm.
Ưu điểm:
Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, chỉ dựa vào sự
hiện diện của các giao dịch thị trường.
Thể hiện sự đánh giá của thị trường, là cơ sở vững chắc để khách hàng
và cơ quan quản lý công nhận
Thường được sử dụng kết hợp với các phương pháp khác để định giá
BĐS.
Nhược điểm:
Phải có giao dịch về các BĐS tương tự trong cùng khu vực mới có thể sử
dụng để so sánh được.
Các thông tin chứng cứ mang tính chất lịch sử
Đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm về kiến thức thị
trường.
2.4. Điều kiện áp dụng và phạm vi áp dụng.
Điều kiện áp dụng:
Thông tin phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy, kiểm tra được.
9
Thị trường ổn định.
Phạm vi áp dụng:
Các BĐS có tính đồng nhất như: các chung cư, các dãy nhà được xây
dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt.
Các mảnh đất trống
2.5. Khắc phục một số nhược điểm
TĐV cần thu thập thông tin thị trường để tạo nên một cơ sở dữ liệu đầy
đủ (thông tin được thu thập từ các mua bán trên thị trường tự do và các
mua bán trên các sàn giao dịch BĐS)
Xây dựng các tỉ lệ điều chỉnh giá trị phù hợp để sử dụng cho trường hợp
có sự chênh lệch yếu tố so sánh giữa các BĐS.
CHƯƠNG 3:THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO
PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP.
3.1. Khái niệm
Định giá BĐS theo phương pháp
thu nhập là việc ước tính giá trị
BĐS dựa trên các khoản thu
nhập trong tương lai mà BĐS có
thể mang lại cho nhà đầu tư.
10
3.2. Xác định và lựa chọn thông tin thị trường để TĐG theo PPTN.
Nguồn gốc thông tin:
Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê bất động sản
cần định giá thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuê tương tự.
Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống thông qua điều tra thị trường những bất
động sản cho thuê tương tự
Thẩm định viên xác định tỷ lệ chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng tài sản
thông qua điều tra từ thị trường những bất động sản cho thuê tương tự.
Điều kiện thông tin cần đáp ứng:
Với bất động sản có dự án cải tạo, đầu tư phức tạp đòi hỏi thẩm định viên
đánh giá một cách kỹ càng việc lập dự toán, phân biệt một cách rõ ràng các dòng
tiền thu chi đảm bảo độ tin cậy về hiệu quả kinh tế của dự án đầu tư.
Bất động sản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm
vật chất và vị trí so với bất động sản thẩm định giá.
Khi xác định tỷ lệ rủi ro dự kiến thẩm định viên phải nghiên cứu kỹ đặc điểm
đối với từng vùng từng cơ sở kinh tế của địa phương đặc điểm của bất động sản và
khả năng ổn định của người thuê.
3.2. Ưu, nhược điểm phương pháp.
Ưu điểm:
Tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
Là phương pháp đơn giản.
Độ chính xác cao khi có những chứng cớ về các thương vụ có thể so sánh
được.
Nhược điểm:
11
Cần điều chỉnh nhiều mặt (tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê,
những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…)
Có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập trong tương lai.
Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các nhân tố
tính toán.
3.3 Điều kiện áp dụng và phạm vi áp dụng.
Điều kiện áp dụng:
Định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có
thể dự báo trước một cách hợp lý.
Phạm vi áp dụng:
Tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.
3.4. Khắc phục một số nhược điểm
TĐV cần thu thập được các thương vụ chính xác.
TĐV cần có những kiến thức về kinh doanh của các lĩnh vực cũng như
nguồn thông tin thị trường.
CHƯƠNG 4: THẨM ĐỊNH VIÊN THU THẬP VÀ LỰA CHỌN
THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS
12
4.1. Thời gian thu thập thông tin:
Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi tài
sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời
điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá và địa
điểm giao dịch gần nhất với tài sản cần định giá.
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian
cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá thì có
thể thu thập thông tin về tài sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01
năm tính đến thời điểm cần định giá.
Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm
chuyển nhượng thành công của tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩm định giá
thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu
tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá giao dịch thành công
theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm
công bố hoặc do thẩm định viên về giá thống kê tính toán cho phù hợp với biến
động của giá thị trường trong khoảng thời gian này.
4.2. Điều kiện khi thu thập thông tin:
a) Thông tin được ưu tiên thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị
trường. Trong trường hợp cơ sở giá trị là thị trường thì trong các giao dịch này
bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau, thỏa
thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất
cứ sức ép nào từ bên ngoài.
Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao
dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá
của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời
gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá. Tùy tình hình thực tế
của tài sản mà thẩm định viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường
lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau:
thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao
13
dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại
chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên; các
chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các
doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh,…
Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị
trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực
tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản,
trên mạng Internet… thì thẩm định viên phải có sự thẩm định, xem xét,
đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể
sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán.
b) Đối với các tài sản được chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định
viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao
hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý,
tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng làm mức giá so sánh.
Đối với các tài sản được chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm
định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua
(thường thấp hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có
sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào
làm mức giá so sánh.
c, Giao dịch của tài sản so sánh được lựa chọn phải diễn ra tại hoặc gần thời
điểm thẩm định giá nhưng không quá 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.
d, Thẩm định viên phải lưu giữ các bằng chứng: về giá tài sản đã giao dịch
thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường; về thời
điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao
dịch, các chứng cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng
yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết
hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát
sinh).
14
4.3. Các nguồn thu thập thông tin.
Hiện nay với sự phát triển của công nghệ thông tin, việc tìm kiếm thông tin để
định giá các bất động sản cũng trở nên thuận tiện và dễ dàng hơn. Tuy vậy độ
chính xác của thông tin cũng không được đảm bảo tuyệt đối. Chính vì vậy mà
thẩm định viên phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận
trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào
phân tích, tính toán.
Một số nguồn giúp thẩm định viên có thể thu thập được thông tin:
Với những tài sản cần định giá đã giao dịch thành công trên thị trường:
khi thu thập thông tin có thể thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ
mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các
phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của
các thẩm định viên; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ
quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh,…
Với những tài sản so sánh đã giao dịch thành công trên thị trường thu
thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua
phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng
Internet…
4.4. Áp dụng thực tiễn khi thẩm định giá đất trống
a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.
b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự
với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi,
điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước,
hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị
15
trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02
năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập bao gồm:
Giá đất;
Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời
điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có
ảnh hưởng đến giá đất.
c) Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau
đây:
Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;
Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;
Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng,
người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn
trực tiếp.
d) Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin về
giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao
dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông
tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất.
Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập
thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh
tế xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất
cần định giá.
Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ
được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của
cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất
không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
16
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Kết luận:
Phương pháp thẩm định giá khác nhau đòi hỏi thẩm định viên có những
lựa chọn thông tin khác nhau, tuy nhiên bên cạnh những điểm khác nhau
đó, thông tin thị trường dùng để kiểm định vẫn cần những điểm chung
đảm bảo, cụ thể là: chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin
cậy, mang tính thời điểm. Mỗi phương pháp thẩm định có những ưu
điểm và hạn chế nhất định, vì vậy đòi hỏi thẩm định viên cần lựa chọn
phương pháp thẩm định phù hợp nhất.
Với kết quả nghiên cứu ở trên trang bị cho các TĐV một quy trình chuẩn
về thẩm định giá, cách thức lựa chọn, xác định thông tin để định giá BĐS
hợp lý, cũng như cách khắc phục nhược điểm của phương pháp thẩm
định giá BĐS.
Kiến nghị:
Khi áp dụng phương pháp thẩm định giá yêu cầu TĐV phải tuân thủ
đúng trình tự quy trình thẩm định giá và các nguyên tắc, tiêu chuẩn thẩm
định giá.
Cần xem xét một cách khách quan, khoa học, trung thực các yếu tố ảnh
hưởng đến BĐS. Cần tìm hiểu thông tin, xem xét thông tin một cách đa
chiều để có thể sử dụng hiệu quả thông tin.
17
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo trình “ Định giá tài sản” Học viện Tài chính.
2. Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Bộ Tài chính.
3. Thông tin trên website: www.thamdinhgia.com, www.mof.gov.vn ….
18
