Đánh giá thực trạng đăng ký biến động sử dụng đất và hệ thống hồ sơ địa chính tại quận ngô quyền thành phố hải phòng
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.41 MB, 82 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------
Trịnh Quốc Khánh
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG
ĐẤT VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TẠI QUẬN NGÔ QUYỀN
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Hà Nội - 2012
1
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------
Trịnh Quốc Khánh
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG
ĐẤT VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TẠI QUẬN NGÔ QUYỀN
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
Chuyên ngành: Địa chính
Mã số: 60 44 80
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS Trần Văn Tuấn
Hà Nội - 2012
2
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU........................................................................................................... 1
1.Tính cấp thiết của đề tài............................................................................ 5
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................. 6
3. Nội dung nghiên cứu................................................................................ 6
4. Phƣơng pháp nghiên cứu........................................................................ 6
5. Cấu trúc của đề tài................................................................................... 7
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ ĐĂNG KÍ BIẾN ĐỘNG
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH Ở NƢỚC TA...............8
1.1 Vai trò của công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất và hệ
thống hồ sơ địa chính................................................................................... 8
1.1.1 Đăng ký đất đai và đăng ký biến động sử dụng đất
8
1.1.2 Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất
đai............................................................................................................ 10
1.2.Tổng quan cơ sở pháp lý về đăng ký biến động sử dụng đất, quản lý
hồ sơ địa chính từ khi có Luật đất đai năm 2003..................................... 12
1.2.1 Những quy định pháp lý chủ yếu về lập và quản lý hồ sơ địa
chính theo pháp luật đất đai hiện hành................................................. 12
1.2.2. Cơ sở pháp lý và nội dung của đăng ký biến động sử dụng đất .. 22
1.3. Nhu cầu tin học hóa nâng cao hiệu quả công tác đăng kí biến động sử
dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính......................................................... 25
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÍ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG
ĐẤT VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH QUẬN NGÔ QUYỀN THÀNH
PHỐ HẢI PHÒNG................................................................................................. 26
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội:.................................. 26
2.1.1. Điều kiện tự nhiên........................................................................ 26
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội............................................................. 28
2.2 Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn quận Ngô
Quyền.......................................................................................................... 32
3
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất
32
2.2.2. Đánh giá về tình hình biến động sử dụng đất năm 2010 so với
năm 2005:
34
2.2.3. Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất, đo đạc lập bản đồ địa
chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
36
2.2.4. Công tác đấu giá đất quyền sử dụng đất: 37
2.2.5. Công tác giải quyết đơn thư, khiếu nại, tố cáo: 41
2.2.6. Đăng kí, cấp GCN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở:.. 41
2.3. Thực trạng công tác đăng kí biến động quyền sử dụng đất tại quận
Ngô Quyền.................................................................................................. 42
2.4. Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính và công tác tin học hóa phục vụ
đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn quận.......................44
2.5 Nhận xét, đánh giá về công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất
và hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quận........................................46
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, HOÀN
THIỆN HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU . 50
3.1 Quan niệm chung về công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất
50
3.2 Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác đăng
ký biến động quyền sử dụng đất, hoàn thiện hồ sơ địa chính trên địa bàn
nghiên cứu................................................................................................... 50
3.2.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật, thủ tục hành chính
50
3.2.2. Giải pháp về đội ngũ cán bộ
51
3.2.3. Giải pháp tuyên truyền vận động 53
3.2.4. Giải pháp về công nghệ
53
KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ.................................................................................... 68
TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................................... 70
4
MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Cùng với sự phát triển kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nước ta
đang từng bước hình thành và phát triển. Nhu cầu về giao dịch bất động sản gồm đất
đai, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đai ngày càng tăng. Trong những năm
qua, do tác động mạnh của cơ chế thị trường, đất đai ngày càng trở nên “có giá” đặc
biệt là đất đô thị, nhu cầu về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như:
mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp nhà đất; các vi phạm pháp luật về đất
đai, nhà ở,... đã tạo nên những khó khăn, phức tạp cho công tác quản lý đất đai, đặc
biệt là công tác đăng kí biến động quyền sử dụng đất.
Đăng kí biến động đất đai tuy chỉ là một thủ tục hành chính do cơ quan hành
chính thực hiện nhằm cập nhật thông tin về đất đai và tài sản gắn liền với đất, đảm bảo
cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, nhưng nó liên
quan đến nhiều vấn đề phức tạp thuộc về cơ sở pháp lý và những quan hệ xã hội, đảm
bảo quyền lợi hợp pháp và thiết thực của mọi tổ chức, cá nhân, nên hiện nay đây là vấn
đề đang gặp rất nhiều khó khăn và được nhiều người quan tâm. Làm tốt công tác đăng
kí biến động sử dụng đất sẽ giúp cho Nhà nước có cơ sở quản lý chặt chẽ toàn bộ đất
đai theo pháp luật, xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước và người sử dụng
đất, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả nhất.
Trong thực tế, vấn đề đăng kí biến động sử dụng đất của cả nước nói chung
và quận Ngô Quyền thành phố Hải Phòng nói riêng còn gặp nhiều khó khăn, bất
cập. Mặc dù là quận nội thành, đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, các mối
quan hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp và đa dạng nhưng việc cập nhật thông
tin các biến động về đất đai, tài sản gắn liền với đất tại địa bàn vẫn chưa được thực
hiện một cách thường xuyên, đầy đủ. Mà nguyên nhân chủ yếu là lượng cán bộ
mỏng, dữ liệu bản đồ và dữ liệu hồ sơ chưa được liên kết với nhau, dẫn đến sự thiếu
đồng bộ trong quá trình cập nhật biến động, và hơn nữa là chưa có sự hỗ trợ hiệu
quả của công nghệ thông tin khiến việc cập nhật thông tin biến động này còn mang
tính thủ công, kém chính xác.
5
Trước thực tế trên, học viên đã chọn đề tài luận văn "Đánh giá thực trạng
đăng ký biến động sử dụng đất và hệ thống hồ sơ địa chính tại Quận Ngô
Quyền, thành phố Hải Phòng".
2.
-
Mục tiêu nghiên cứu
Làm rõ thực trạng công tác đăng ký biến động sử dụng đất và hiện trạng hồ
sơ địa chính trên địa bàn quận Ngô Quyền.
-
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động sử
dụng đất, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu.
3.
Nội dung nghiên cứu
Tổng quan về đăng ký biến động sử dụng đất và hồ sơ địa chính ở
nước ta.
-
Điều tra, khảo sát làm rõ thực trạng công tác đăng ký biến động sử dụng
đất, hiện trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Ngô Quyền.
Phân tích, đánh giá các vấn đề còn tồn tại, hạn chế trong công tác
đăng ký
biến động sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Ngô Quyền.
-
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động sử
dụng đất, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu .
4.
-
Phƣơng pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra khảo sát: được dùng để thu thập tài liệu, số liệu,
thông tin cần thiết cho mục đích đánh giá thực trạng công tác đăng kí biến động sử
dụng đất, hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Ngô Quyền.
-
Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: phân tích, thống kê các số liệu về tình
hình đăng kí biến động sử dụng đất tại địa bàn quận.
-
Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: từ số liệu, tài liệu thu thập
được, phân tích làm rõ thực trạng công tác đăng kí biến động đất, hệ thống hồ sơ địa
chính tại khu vực nghiên cứu từ đó đưa ra những nhận xét đánh giá.
-
Phương pháp ứng dụng công nghệ tin học: ứng dụng phần mềm VILIS để
xây dựng cơ sở dữ liệu và thử nghiệm đăng ký biến động sử dụng đất tại phường
Máy Tơ, quận Ngô Quyền
6
-
Phương pháp chuyên gia: được sử dụng để lấy ý kiến các chuyên gia nhằm
hoàn thiện hơn các kết luận, đánh giá và các đề xuất để hoàn thiện việc đăng kí biến
động đất đai, hoàn thiện hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu.
5.
Cấu trúc của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, báo cáo đề tài gồm có 3
chương:
Chƣơng 1: Tổng quan một số vấn đề về đăng ký biến động sử dụng đất và
hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta.
Chƣơng 2: Thực trạng công tác đăng ký biến động sử dụng đất và hệ thống
hồ sơ địa chính tại quận Ngô Quyền thành phố Hải Phòng.
Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký
biến động quyền sử dụng đất, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn
nghiên cứu.
7
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ ĐĂNG KÍ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH Ở NƢỚC TA
1.1 Vai trò của công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất và hệ
thống hồ sơ địa chính.
1.1.1 Đăng ký đất đai và đăng ký biến động sử dụng đất
Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính do nhà nước quy định và tổ chức thực
hiện, có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất; nó thực hiện đồng thời cả hai
việc: vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan nhà nước để phục vụ cho yêu cầu
quản lý của nhà nước đối với đất đai theo quy định của pháp luật, vừa cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất [9].
Đăng ký đất đai nhằm đảm bảo (bảo vệ) mục tiêu sở hữu toàn dân về đất đai,
làm cơ sở căn cứ để Nhà nước quản lý đất đai (nắm chắc, quản lý chặt quỹ đất đai
quốc gia) đồng thời là cơ sở để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất trong việc sử dụng đất, bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp về đất đai của
người sử dụng đất.
Công tác đăng ký đất đai phải chấp hành đúng luật đất đai và các yêu cầu
quy định kỹ thuật của ngành địa chính như: đăng ký đúng người, đúng diện tích,
đúng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng và các quyền lợi khác theo quy định
của pháp luật.
Phải thiết lập đầy đủ hồ sơ, tài liệu, thể hiện chính xác, thống nhất thông tin
theo đúng quy cách của từng loại trên tất cả các tài liệu pháp lý có liên quan.
Công tác đăng ký đất đai gồm có đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến
động đất đai
Đăng kí đất đai lần đầu
Đăng kí đất đai lần đầu được tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nước để thiết
lập hồ sơ địa chính cho toàn bộ đất đai và cấp GCN quyền sử dụng đất cho tất cả
các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
8
Đăng kí đất đai hay đăng kí quyền sử dụng đất là quá trình ghi vào hồ sơ địa
chính về quyền sử dụng đất đối với một thửa đất xác định và cấp giấy GCN quyền
sử dụng đối với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất.
Đăng kí quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do nhà nước quy định và
tổ chức thực hiện, có tính bắt buộc với mọi người sử dụng đất.
Điều 46. Đăng kí quyền sử dụng đất của Luật đất đai năm 2003 quy định
[8]:
Việc đăng kí quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng kí quyền
sử dụng đất trong các trường hợp sau:
1.
2.
Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
cho thuê, cho tặng, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất theo quy định của luật này.
3.
4.
Người nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất đã có GCN quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử
dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất.
5.
Người sử dụng đất theo bản án hay quyết định của Tòa án nhân dân, quyết
định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Đăng kí biến động đất đai
Đăng kí biến động quyền sử dụng đất là việc làm thường xuyên của cơ quan
hành chính Nhà nước mà cụ thể là ngành Địa chính nhằm cập nhật thông tin về đất
đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng
đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội phát triển trong
lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai. Đăng kí biến động đất đai được thực hiện đối
với một thửa đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể.Tính chất cơ bản của đăng
kí biến động quyền sử dụng đất là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng kí
9
theo quy định của pháp luật, trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và
chỉnh ký hoặc thu hồi GCN quyền sử dụng đất. Chỉ những thửa đất đã đăng kí
quyền sử dụng đất và được cấp GCN mới được cập nhật biến động.
Đăng kí biến động đất đai có những đặc điểm cơ bản sau:
-
Dựa trên cơ sở hồ sơ đăng kí đất đai ban đầu.
-
Không cần thiết phải có hội đồng tư vấn trong quá trình xét duyệt.
Được tiến hành thường xuyên,tồn tại song song với quá trình sử
dụng đất.
1.1.2 Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất
đai
Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai điều
này được thể hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội dung quản lý
Nhà nước về đất đai.
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình ban
hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thi hành
các văn bản đó. Thông qua hệ thống hồ sơ địa chính mà trực tiếp là sổ đăng ký biến
động đất đai nhà quản lý sẽ nắm được tình hình biến động đất đai và xu hướng biến
động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô. Trên cơ sở thống kê và phân tích xu
hướng biến động đất đai kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của từng
cấp, nhà quản lý sẽ hoạch định và đưa ra được các chính sách mới phù hợp với điều
kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tại từng cấp. Ví dụ thông qua
thống kê, phân tích tình hình biến đống sử dụng đất của thành phố Hải Phòng trong
giai đoạn 5 năm từ năm 2005 đến năm 2010 nhà quản lý nhận thấy xu hướng biến
động chủ yếu ở thành phố là từ đất nông nghiệp sang đất phục vụ cho công nghiệp
và dịch vụ. Dựa trên kết quả của quá trình phân tích xu hướng biến động kết hợp
với định hướng phát triển kinh tế xã hội của thành phố giai đoạn 10 năm từ 2010
đến 2020 là tiếp tục đẩy mạnh phát triển công nghiệp và dịch vụ, nhà quản lý sẽ đưa
ra các chính sách mới để tiếp tục đẩy mạnh sự phát triển của ngành công nghiệp và
dịch vụ. Một số chính sách mới có thể là: khuyến khích các nhà đầu tư trong nước,
ngoài nước đầu tư vào Hải Phòng bằng cách giảm thuế xuất khẩu cho các mặt hàng
10
công nghiệp. Không thu tiền thuê đất 3 tháng đầu đối với các doanh nghiệp mới
thành lập trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ.
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện trạng
sử dụng đất. Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên thì nhà quản lý
chỉ cần khái quát hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện trạng sử dụng đất
với độ tin cậy rất cao. Hơn thế nữa với sự trợ giúp của công nghệ thông tin thì công
việc này trở nên dễ dàng hơn rất nhiều, thậm chí chúng ta có thể lập bản đồ hiện
trạng sử dụng đất từng năm chứ không phải là 5 năm một lần như quy định hiện
hành.
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất. Quy
hoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất ở cả
cấp vi mô và vĩ mô. Tuy nhiên vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay đang là vấn
đề nhức nhối. Nguyên nhân cho thực trạng này thì có nhiều nhưng một trong số
những nguyên nhân chính là do hệ thống hồ sơ địa chính không cung cấp đầy đủ
thông tin cho nhà quy hoạch, đặc biệt là đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Quy
hoạch sử dụng đất chi tiết đòi hỏi chi tiết đến từng thửa đất, nghĩa là nhà quy hoạch
phải nắm được các đối tượng quy hoạch (đường giao thông, sân vận động, nhà văn
hóa,…) trong phương án quy hoạch sẽ cắt vào những thửa nào, diện tích là bao
nhiêu và đó là loại đất gì,…? Để trả lời được những câu hỏi này thì phương án quy
hoạch sử dụng đất chi tiết phải được xây dựng trên nền là bản đồ Địa chính chính
quy. Bên cạnh đó những thông tin liên quan như: chủ sử dụng đất, nghĩa vụ tài
chính, các tài sản gắn liền với đất… liên quan đến những thửa đất phải thu hồi cũng
sẽ được cung cấp đầy đủ từ hồ sơ địa chính. Bởi vậy để xây dựng được một phương
án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính đóng vai trò rất quan trọng. Sau
khi thành lập được phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính
cũng là công cụ chính giúp giám sát việc thực hiện phương án quy hoạch.
Trong những năm gần đây vấn đề thu hồi đất đai, giải phóng mặt bằng để
phục vụ cho các dự án liên quan đến đất đai đang là vấn đề gây nhiều bức xúc trong
dư luận. Nguyên nhân chính của vấn đề này là do giá đất bồi thường không sát với
giá thị trường. Để giải quyết vấn đề này thì hồ sơ địa chính cần hướng tới quản lý cả
11
vấn đề giá đất. Một vấn đề khác cũng đang rất nan giải ở các khu vực ven đô, nơi
mà tốc độ đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ đó là tình trạng chuyển mục đích sử
dụng đất trái với quy hoạch: Người dân tự ý chuyển đất nông nghiệp, ao hồ thành
đất thổ cư, nhiều trường hợp khi phát hiện thì đã là “chuyện đã rồi”. Dẫn đến tình
trạng này là do cơ quan quản lý đất đai địa phương không có được hệ thống hồ sơ
địa chính phản ánh đúng thực trạng để kịp thời quản lý.
Các cơ quan quản lý đất đai không chỉ có các công tác quản lý Nhà nước về
đất đai mang tính chất định kì như: Quy hoạch sử dụng đất, thống kê kiểm kê đất
đai, mà còn có những công việc mang tính thường xuyên như giải quyết tranh chấp,
khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai. Thực tế có nhiều trường hợp tranh chấp đất
đai giữa các hộ gia đình cá nhân dẫn đến tình trạng kiện tụng kéo dài và khiếu kiện
vượt cấp do phương án giải quyết của chính quyền không có căn cứ pháp lý rõ ràng
và thống nhất. Đây là nguyên nhân làm cho người sử dụng đất tham gia tranh tụng
không đồng ý với phương án giải quyết. Để giải quyết dứt điểm tranh chấp liên
quan đến đất đai ở cấp cơ sở thì hệ thống hồ sơ địa chính phải được hoàn thiện đầy
đủ và là cơ sở pháp lý vững chắc cho những quyết định giải quyết tranh chấp.
Hệ thống hồ sơ địa chính còn giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà nước và
nhân dân. Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát các hoạt động
quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước và hoạt động sử dụng đất của các chủ sử dụng
đất: Điều này sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của người quản lý và của người
sử dụng. Ví dụ nhờ có thông tin địa chính về quy hoạch sử dụng đất người dân sẽ
phát hiện được các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch của
một số cá nhân, kịp thời báo với cơ quan nhà nước để có biện pháp xử lý tránh tình
trạng “sự đã rồi”.
1.2.Tổng quan cơ sở pháp lý về đăng ký biến động sử dụng đất, quản lý
hồ sơ địa chính từ khi có Luật đất đai năm 2003
1.2.1 Những quy định pháp lý chủ yếu về lập và quản lý hồ sơ địa chính
theo pháp luật đất đai hiện hành
Luật Đất đai 2003 có những quy định cụ thể về hồ sơ địa chính. Điều 47 quy
định:
12
1. Hồ sơ địa chính bao gồm:
-
Bản đồ địa chính.
-
Sổ địa chính.
-
Sổ mục kê đất đai.
-
Sổ theo dõi biến động đất đai.
-
Sổ theo dõi cấp GCN quyền sử dụng đất.
2. Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:
-
-
Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí.
-
Người sử dụng thửa đất.
-
Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất.
Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện
và chưa thực hiện.
-
GCN quyền sử dụng đất, quyền và những hạn chế về quyền của người sử
dụng đất.
-
Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên
quan.[8]
Nghị định 181/2004/CP của Chính phủ về thi hành luật đất đai ban hành ngày
29/10/2004 đã quy định “nội dung của hồ sơ địa chính phải được thể hiện đầy đủ,
chính xác, kịp thời, phải được chỉnh lý thường xuyên đối với các biến động theo
quy định của pháp luật trong quá trình sử dụng đất” [7]
Thực hiện Luật Đất đai và Nghị định 181/2004/CP của Chính phủ, Bộ Tài
nguyên và Môi trường đã có Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT về việc hướng dẫn
lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính, trong đó nội dung chủ yếu về lập, quản lý hồ
sơ địa chính như sau:
-
*
Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính:
trấn.
Hồ sơ địa chính được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị
Việc lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục
hành chính quy định tại chương XI của Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành luật
đất đai.
13
-
Hồ sơ địa chính phải đảm bảo tính thống nhất giữa bản đồ địa chính, sổ địa
chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai; thống nhất giữa bản gốc và
bản sao; thống nhất giữa GCN quyền sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.
*
Bản đồ địa chính là bản đồ về các thửa đất, được lập để mô tả các yếu tố tự
nhiên của thửa đất và các yếu tố địa hình có liên quan đến sử dụng đất. Nội dung
bản đồ địa chính gồm các thông tin về thửa đất gồm vị trí, kích thước, hình thể, số
thứ tự, diện tích, mục đích sử dụng đất, về hệ thống thuỷ văn gồm sông, ngòi, kênh,
rạch, suối, về hệ thống thuỷ lợi gồm hệ thống dẫn nước, đê, đập, cống, về đường
giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu, về khu vực đất chưa sử dụng không có
ranh giới thửa khép kín, về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc
giới và chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo vệ an
toàn công trình, về điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh.
Trường hợp thửa đất quá nhỏ hoặc cần xác định rõ ranh giới thửa đất thì lập sơ đồ
thửa đất kèm theo bản đồ địa chính để thể hiện chính xác hơn về ranh giới thửa đất,
hình dạng, kích thước, chiều dài cạnh thửa, toạ độ đỉnh thửa, diện tích chiếm đất của
tài sản gắn liền với đất, địa giới hành chính, chỉ giới quy hoạch, ranh giới hành lang
bảo vệ an toàn công trình.
*
Sổ địa chính là sổ ghi về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó
đang sử dụng và tình trạng sử dụng đất của người đó. Sổ địa chính được lập để quản
lý việc sử dụng đất của người sử dụng đất và để tra cứu thông tin đất đai có liên
quan đến từng người sử dụng đất. Nội dung sổ địa chính bao gồm:
-
Người sử dụng đất gồm tên, địa chỉ và thông tin về chứng minh nhân dân,
hộ chiếu, hộ khẩu, quyết định thành lập tổ chức, giấy đăng ký kinh doanh của tổ
chức kinh tế, giấy phép đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài;
-
Các thửa đất mà người sử dụng đất sử dụng gồm mã thửa, diện tích, hình
thức sử dụng đất (sử dụng riêng hoặc sử dụng chung), mục đích sử dụng, thời hạn
sử dụng, nguồn gốc sử dụng, số GCN quyền sử dụng đất đã cấp;
-
Ghi chú về thửa đất và quyền sử dụng đất gồm giá đất, tài sản gắn liền với
đất (nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây lâu năm, rừng cây), nghĩa vụ tài chính
14
chưa thực hiện, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính, những hạn chế về quyền sử
dụng đất (thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có
quyết định thu hồi, thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình, thuộc địa bàn có quy
định hạn chế diện tích xây dựng).
-
Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất gồm những
thay đổi về thửa đất, về người sử dụng, về chế độ sử dụng đất, về quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất, về GCN quyền sử dụng đất.
*
Sổ mục kê đất đai là sổ ghi về thửa đất, về đối tượng chiếm đất
nhưng
không có ranh giới khép kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đến quá
trình sử dụng đất. Sổ mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin
về thửa đất và phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai. Nội dung sổ mục kê đất đai bao
gồm:
-
Thửa đất gồm số thứ tự thửa, tên người sử dụng đất hoặc người được giao
đất để quản lý, diện tích, mục đích sử dụng đất và những ghi chú về thửa đất (khi
thửa đất thay đổi, giao để quản lý, chưa giao, chưa cho thuê, đất công ích, v.v.);
-
Đối tượng có chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất hoặc có hành lang
bảo vệ an toàn như đường giao thông; hệ thống thuỷ lợi (dẫn nước phục vụ cấp
nước, thoát nước, tưới nước, tiêu nước, đê, đập); công trình khác theo tuyến; sông,
ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thuỷ văn khác theo tuyến; khu vực đất chưa
sử dụng không có ranh giới thửa khép kín trên bản đồ gồm tên đối tượng, diện tích
trên tờ bản đồ; trường hợp đối tượng không có tên thì phải đặt tên hoặc ghi ký hiệu
trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính.
*
Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ để ghi những biến động về sử dụng đất
trong quá trình sử dụng đất. Nội dung sổ theo dõi biến động đất đai gồm tên và địa
chỉ của người đăng ký biến động, thời điểm đăng ký biến động, số thứ tự thửa đất có
biến động, nội dung biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng (thay đổi về
thửa đất, về người sử dụng, về chế độ sử dụng đất, về quyền của người sử dụng đất,
về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
15
Các mẫu sổ sách địa chính được ban hành như mẫu sổ địa chính (mẫu số 01/ĐK), mẫu sổ mục kê đất (mẫu số 02/ĐK), mẫu sổ đăng ký biến động đất đai
(mẫu số 03/ĐK) nhằm đáp ứng yêu cầu thay đổi so với quy định trước đây về phân
loại mục đích sử dụng đất, đối tượng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký
biến động đất đai,...
* Lập hồ sơ địa chính:
a. Bản đồ địa chính
Bản đồ địa chính được lập trước khi tổ chức việc đăng ký quyền sử dụng đất
và hoàn thành sau khi được Sở Tài nguyên và Môi trường xác nhận.
Ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng của thửa đất thể hiện trên bản đồ địa
chính được xác định theo hiện trạng sử dụng đất. Khi cấp GCN quyền sử dụng đất
mà ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng đất có thay đổi thì Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường chỉnh sửa bản đồ địa chính
thống nhất với GCN quyền sử dụng đất.
Trường hợp lập bản đồ địa chính sau khi đã tổ chức đăng ký quyền sử dụng
đất thì ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng đất của thửa đất thể hiện trên bản đồ
địa chính được xác định như sau:
-
Trường hợp đã được cấp GCN quyền sử dụng đất thì xác định theo GCN
quyền sử dụng đất;
-
Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà chưa được cấp GCN
quyền sử dụng đất thì xác định theo quyết định giao đất, cho thuê đất;
-
Nếu không rơi vào 2 trường hợp trên thì xác định theo hiện trạng sử dụng
đất.
Bản đồ địa chính được chỉnh lý khi có thay đổi mã thửa đất, tạo thửa đất mới,
thửa đất bị sạt lở tự nhiên làm thay đổi ranh giới thửa, có thay đổi mục đích sử dụng
đất; đường giao thông, công trình thuỷ lợi theo tuyến, công trình khác theo tuyến,
khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín, sông, ngòi, kênh, rạch,
suối và các đối tượng thuỷ văn khác theo tuyến được tạo lập mới hoặc có thay đổi
về ranh giới; có thay đổi về mốc giới và đường địa giới hành chính các
16
cấp, về mốc giới và ranh giới hành lang an toàn công trình, về chỉ giới quy hoạch sử
dụng đất, về địa danh và các ghi chú thuyết minh trên bản đồ.
b. Sổ mục kê đất đai
Sổ mục kê đất đai được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn trong
quá trình đo vẽ bản đồ địa chính. Thông tin thửa đất ghi trên sổ phải phù hợp với
hiện trạng sử dụng đất. Sau khi cấp GCN quyền sử dụng đất mà có thay đổi nội
dung thông tin thửa đất so với hiện trạng khi đo vẽ bản đồ địa chính thì phải được
chỉnh sửa cho thống nhất với GCN quyền sử dụng đất.
*Sổ mục kê đất đai được ghi dưới dạng bảng với những thông tin sau:
-
-
Số thứ tự thửa đất.
-
Tên người sử dụng đất, người được giao đất để quản lý.
Loại đối tượng sử dụng, quản lý đất được ghi bằng mã (ký hiệu) gồm 3 chữ
cái, ví dụ: "GDC" là hộ gia đình, cá nhân, "UBS" là ủy ban nhân dân cấp xã,...
-
Diện tích thửa đất bao gồm cả phần sử dụng chung và sử dụng riêng.
Mục đích sử dụng đất được ghi theo mã quy định tại Thông tư
29/2004/TTBTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Sổ mục kê đất đai được chỉnh lý theo những biến động về sử dụng đất. Khi
ranh giới thửa đất không bị thay đổi mà có thay đổi về số thứ tự, diện tích, mục đích
sử dụng đất thì các thay đổi đó được chỉnh lý vào phần ghi chú của thửa đất. Khi
thửa đất có thay đổi ranh giới, tách thửa, hợp thửa thì thửa đất cũ bị xoá bỏ và bổ
sung thửa đất mới vào trang sổ của tờ bản đồ đó.
c. Sổ địa chính
Sổ địa chính được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn để ghi
thông tin về người sử dụng đất và thông tin về sử dụng đất của người đó đối với
thửa đất đã cấp GCN quyền sử dụng đất.
Mỗi trang sổ để đăng ký cho một người sử dụng đất gồm tất cả các thửa đất
thuộc quyền sử dụng của người đó. Nội dung thông tin về người sử dụng đất và thửa
đất trên sổ địa chính được ghi theo nội dung thông tin đã ghi trên GCN quyền sử
dụng đất đã cấp.
17
d. Sổ theo dõi biến động đất đai
Sổ theo dõi biến động đất đai được lập để theo dõi tình hình đăng ký biến
động về sử dụng đất và làm cơ sở để thực hiện thống kê diện tích đất đai hàng năm.
Sổ theo dõi biến động đất đai được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn,
do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn
lập, quản lý. Việc ghi vào sổ thực hiện đối với tất cả các trường hợp đăng ký biến
động về sử dụng đất đã được chỉnh lý trên sổ địa chính.
*Trách nhiệm lập hồ sơ địa chính:
-
Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm tổ chức việc lập hồ sơ địa
chính.
-
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường
chịu trách nhiệm triển khai việc lập hồ sơ địa chính gốc và làm hai (02) bản sao từ
bản gốc để gửi cho Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên
và Môi trường và UBND cấp xã.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được phép thuê dịch vụ tư vấn trong
việc đo đạc địa chính, chỉnh lý tư liệu đo đạc và bản đồ, lập bản đồ địa chính, lập sổ
mục kê đất đai; phải trực tiếp thực hiện việc lập sổ địa chính, sổ theo dõi biến động
đất đai và chỉnh lí hồ sơ địa chính.
Trường hợp chưa lập bản đồ địa chính mà đang có các loại bản đồ, sơ đồ khác
thì Sở Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định việc sử dụng hoặc chỉnh lý trước
khi đưa vào sử dụng để lập hồ sơ địa chính và cấp GCN quyền sử dụng đất đất.
-
Hồ sơ địa chính phải được nghiệm thu, xác nhận trước khi đưa vào quản lý,
sử dụng theo quy định sau:
+ Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm nghiệm thu, xác nhận bản đồ
địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ địa chính sau khi lập xong để đưa vào sử dụng.
+ Trường hợp phải trích đo địa chính thửa đất thì Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra chất lượng trước khi sử dụng.
+ Nội dung kiểm tra, nghiệm thu thực hiện theo quy định của Bộ Tài nguyên
và Môi trường.
18
*
-
Chỉnh lý hồ sơ địa chính:
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường
chịu trách nhiệm chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính gốc.
-
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi
trường và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm chỉnh lý, cập nhật
bản sao hồ sơ địa chính.
*
-
Quản lý hồ sơ địa chính:
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường
chịu trách nhiệm quản lý hồ sơ địa chính gốc và các tài liệu có liên quan sau đây:
+ Bản lưu GCNQSDĐ, hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ, hồ sơ xin đăng ký biến
động về sử dụng đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài (trừ trường hợp mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở), tổ chức nước
ngoài, cá nhân nước ngoài;
+
GCN quyền sử dụng đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài đã thu hồi trong các
trường hợp thu hồi đất, tách thửa hoặc hợp thửa đất, cấp đổi, cấp lại GCN quyền sử
dụng đất;
+
Thông báo về nội dung đã chỉnh lý hoặc cấp đổi, cấp lại GCN quyền sử
dụng đất và các giấy tờ kèm theo thông báo do Phòng Tài nguyên và Môi trường
hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường
gửi đến để chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính gốc.
-
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi
trường chịu trách nhiệm quản lý bản sao hồ sơ địa chính và các tài liệu có liên quan
sau đây:
+ Bản lưu GCN quyền sử dụng đất, hồ sơ xin cấp GCN quyền sử dụng đất,
hồ sơ xin đăng ký biến động về sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng
dân cư.
19
+
GCN quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam
định cư
ở nước ngoài mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng dân cư đã thu hồi
trong các trường hợp thu hồi đất, tách thửa hoặc hợp thửa đất, cấp đổi, cấp lại GCN
quyền sử dụng đất;
+
Bản trích sao hồ sơ địa chính đã được chỉnh lý, cập nhật và các giấy tờ
kèm theo do Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường gửi đến để chỉnh lí, cập nhật bản sao hồ sơ địa chính.
-
UBND xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm quản lý bản sao hồ sơ địa
chính; bản trích sao hồ sơ địa chính đã được chỉnh lý, cập nhật và các giấy tờ kèm
theo do Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi
trường gửi đến để chỉnh lí, cập nhật bản sao hồ sơ địa chính.
*
-
Hồ sơ địa chính dạng số:
Hồ sơ địa chính dạng số là hệ thống thông tin được lập trên máy tính chứa
toàn bộ thông tin về nội dung bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ địa chính, sổ
theo dõi biến động đất đai.
-
Dữ liệu trong hệ thống thông tin được lập theo đúng chuẩn dữ liệu đất đai
do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định.
-
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường
chịu trách nhiệm thực hiện việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính dạng số;
cung cấp hồ sơ địa chính dạng số thay thế bản sao hồ sơ địa chính trên giấy cho
Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND xã, phường, thị trấn để thực hiện nhiệm
vụ quản lý đất đai của địa phương.
Ngày 02/8/2007 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư
09/2007/TT-BTNMT thay thế Thông tư số 29/2004/ TT-BTNMT với việc bổ sung
hoàn thiện quy định về hồ sơ địa chính dạng số và thiết lập cơ sở dữ liệu địa chính.
-
Hồ sơ địa chính gồm Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ
theo dõi biến động đất đai và bản lưu GCN quyền sử dụng đất.
Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất
đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số (sau đây gọi là
20
CSDL địa chính) để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và được in
trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã.
CSDL địa chính bao gồm dữ liệu Bản đồ địa chính và các dữ liệu thuộc tính
địa chính.
-
Bản lưu GCN được lập theo Quy định về Giấy chứng nhận ban hành theo
Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004, Quyết định số
08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21 tháng 7 năm 2006 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và
Môi trường; bản lưu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
theo quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị; bản sao Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định tại Nghị định số
90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi chung là bản lưu GCN).
Đối với GCN quyền sử dụng đất đã cấp mà không có bản lưu thì Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất phải sao Giấy chứng nhận đó (sao y bản chính) khi thực
hiện đăng ký biến động về sử dụng đất; bản sao Giấy chứng nhận này được coi là
bản lưu Giấy chứng nhận để sử dụng trong quản lý.
Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính:
-
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm đầu tư và chỉ đạo việc lập, chỉnh
lý hồ sơ địa chính.
-
Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc đo vẽ
bản đồ địa chính và chỉ đạo việc xây dựng CSDL địa chính, lập và chỉnh lý hồ sơ
địa chính ở địa phương.
-
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường
chịu trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:
a) Tổ chức xây dựng, quản lý và vận hành CSDL địa chính;
b) Chỉnh lý dữ liệu bản đồ địa chính và cập nhật, chỉnh lý dữ liệu thuộc tính
địa chính đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền cấp, chỉnh lý Giấy chứng nhận
của cấp tỉnh.
21
c)
In Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai cấp cho ủy ban nhân
dân cấp xã, phường, thị trấn sử dụng.
d)
Trong thời gian chưa xây dựng được CSDL địa chính thì thực hiện việc
lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính trên giấy và sao hai (02) bộ, một (01) bộ gửi
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường,
một (01) bộ gửi Uỷ ban nhân dân cấp xã để phục vụ yêu cầu quản lý đất đai ở địa
phương.
-
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi
trường chịu trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:
a)
Cập nhật, chỉnh lý bản đồ địa chính và dữ liệu thuộc tính địa chính
đối với
các trường hợp thuộc thẩm quyền cấp mới hoặc chỉnh lý Giấy chứng nhận của cấp
huyện.
b)
Trong thời gian chưa xây dựng được CSDL địa chính thì thực hiện việc
cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính trên giấy theo quy định của Thông tư này.
-
Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý vào hồ sơ địa
chính trên giấy đang quản lý đối với tất cả các trường hợp biến động về sử dụng đất.
-
Các cơ quan có trách nhiệm thực hiện việc đo đạc lập bản đồ địa chính và
xây dựng CSDL địa chính được phép thuê dịch vụ tư vấn để thực hiện các nhiệm vụ
được giao. [1]
1.2.2. Cơ sở pháp lý và nội dung của đăng ký biến động sử dụng đất
1.2.2.1 Cơ sở pháp lý của đăng ký biến động sử dụng đất
-
Luật đất đai năm 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành luật đất đai.
-
Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 hướng dẫn việc
lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính (thay thế Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT
ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường).
22
1.2.2.2 Nội dung đăng kí biến động sử dụng đất theo pháp luật hiện hành
a)
-
Thay đổi về chủ sử dụng:
-
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
-
Thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.
Nhận quyền sử dụng đất do xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, kê
biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất.
-
Nhận quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,
quyết định của cơ quan thi hành án.
-
Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp,
khu kinh tế, khu công nghệ cao.
b)
-
Người sử dụng đất thực hiện các quyền:
Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất mà không hình thành tư cách
pháp nhân mới trên cả thửa.
-
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không hình thành tư cách pháp nhân
mới trên cả thửa.
-
Người sử dụng đất đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất vào GCN đã cấp.
-
Người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng một hoặc một số thửa đất trong
số các thửa đã được chứng nhận quyền sử dụng trong GCN đã cấp.
c)
-
Thay đổi về mục đích sử dụng:
Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm
muối, đất ở, đất chuyên dùng ,... sang mục đích khác của hộ gia đình cá nhân.
-
Chuyển công năng sử dụng của nhà ở, công trình xây dựng.
Chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin
phép.
d)
Chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép.
Thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, thông tin về thửa đất và các
tài sản gắn liền với đất:
-
Giảm diện tích sử dụng đất do sạt lở tự nhiên.
23
-
Tách một thửa đất thành nhiều thửa đất (tách thửa) hoặc hợp nhiều thửa đất
thành một thửa đất (hợp thửa).
-
Hình thành thửa mới do chuyển đổi mục đích sử dụng từ một phần thửa đất
cũ, Nhà nước thu hồi một phần thửa đất.
-
Thay đổi thông tin về thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính
Thay đổi thông tin về số hiệu thửa, tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất,
tài sản gắn liền với đất.
-
Thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp
(hạng) nhà, công trình.
Thay đổi diện tích, nguồn gốc tạo lập, hồ sơ giao rừng sản xuất là
rừng
trồng.
Sự thay đổi về hình thể thửa đất dẫn đến sự thay đổi về số hiệu thửa đất đã
đăng kí, diện tích thửa đất, đôi khi dẫn đến thay đổi về số lượng thửa đất, làm phát
sinh nhu cầu cập nhật, chỉnh lý các thông tin trên bản đồ địa chính bên cạnh các
thông tin trong sổ mục kê, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động và GCN quyền sử
dụng đất.
e)
-
Các trường hợp biến động khác:
Người sử dụng đất đổi tên.
Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất.
-
Có thay đổi về thời hạn sử dụng đất, thời hạn sở hữu tài sản
Có thay đổi về những hạn chế quyền,thay đổi về nghĩa vụ tài chính của
người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất.
-
-
Nhà nước thu hồi đất.
-
GCN đã cấp bị hư hỏng hoặc bị mất.
Đính chính nội dung ghi trên GCN đã cấp có sai sót do việc in hoặc viết
GCN.
-
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp đổi
GCN đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009.
24
