(Luận văn thạc sĩ) đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện thạch thất thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

PHẠM THỊ KIM ANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN THẠCH THẤT
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – Năm 2013

i


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------

PHẠM THỊ KIM ANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN THẠCH THẤT
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. MAI VĂN PHẤN

Hà Nội – Năm 2013

ii


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại địa
phương để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn
trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

PHẠM THỊ KIM ANH

iii


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn
TS. Mai Văn Phấn – Phó cục trưởng cục Đăng ký và Thống kê – Tổng cục Quản lý
đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời
gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo tại
khoa Địa lý, khoa Sau Đại học - trường Đại học Khoa học Tự nhiên Đại học Quốc
gia Hà Nội đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.

Tôi xin chân thành cảm ơn phịng Tài ngun và Mơi trường, Văn phịng đăng
ký đất huyện Thạch Thất đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng
nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tơi trong q trình thực hiện
đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

PHẠM THỊ KIM ANH

iv


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của luận văn .....................................................................................1
2. Mục đích và yêu cầu ...............................................................................................3
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...........................................................................3
4. Phương pháp nghiên cứu .........................................................................................3
5. Cấu trúc luận văn ....................................................................................................3
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...........................................5
1.1. Đất đai, Bất động sản và thị trƣờng Bất động sản ...... Error! Bookmark not
defined.
1.1.1. Đất đai ...............................................................................................................5
1.1.2. Bất động sản .....................................................................................................6
1.1.3. Thị trường Bất động sản....................................................................................7
1.2. Đăng ký đất đai, Bất động sản ..........................................................................8
1.2.1. Khái niệm về Đăng ký đất đai. ..........................................................................8
1.2.2. Cơ sở lý luận về Đăng ký đất đai, Bất động sản ..............................................9
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, Bất động sản ..........................................................10

1.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ..........................................................11
1.3.1. Hệ thống Đăng ký đất đai ở Việt Nam ............................................................11
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ..........15
1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ....17
1.3.4. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Đăng
ký đất đai và chính quyền địa phương. .....................................................................20
1.4. Mơ hình tổ chức đăng ký đất đai bất động sản một số nƣớc trên thế giới. 21
1.4.1. Đăng ký quyền (hệ thống Torens) ở Australia ................................................21
1.4.2. Cộng hịa Pháp ................................................................................................23
1.4.3. Thụy Điển........................................................................................................25
1.5. Tình hình thành lập và hoạt động của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng
đất của nƣớc ta ........................................................ Error! Bookmark not defined.
1.5.1. Tình hình thành lập .........................................................................................26
1.5.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ...........................27
1.5.3. Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .........................28
1.5.4. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất .................29
1.5.5. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................32
1.5.6. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của Văn phịng đăng ký quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................34
Chương 2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN THẠCH THẤT THÀNH PHỐ HÀ NỘI. .......38
2.1. Tổng quan về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Thạch Thất thành
phố Hà Nội ...............................................................................................................38
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ...........................................................................38
v


2.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội ..................................................................................40
2.1.3. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của huyện ....................43

2.2. Tình hình chung về quản lý đất đai trên địa bàn huyện ..............................44
2.2.1. Cơ cấu sử dụng đất ..........................................................................................44
2.2.2. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................46
2.3. Thực trạng tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội .............................................................49
2.3.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .........................49
2.3.2. Cơ chế họat động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .......................50
2.3.3. Thực trạng thực hiện các nhiệm vụ và hướng giải quyết ...............................53
Chương 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN THẠCH THẤT
THÀNH PHỐ HÀ NỘI .............................................................................................74
3.1. Đánh giá hiệu quả của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Thạch Thất thành phố Hà Nội ............................... Error! Bookmark not defined.
3.1.1. Mức độ cơng khai thủ tục hành chính ............. Error! Bookmark not defined.
3.1.2. Thời gian thực hiện các thủ tục .......................................................................76
3.1.3. Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ ......................................................78
3.1.4. Các khoản lệ phí phải đóng. ............................................................................79
3.1.5. Nhận xét chung về địa bàn nghiên cứu. ..........................................................80
3.2.Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội ...................................81
3.2.1. Chính sách pháp luật đất đai ..........................................................................81
3.2.2. Giới hạn về hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ......................82
3.2.3. Tổ chức, cơ chế hoạt động ..............................................................................82
5.2.4. Đối tượng giải quyết .......................................................................................82
3.3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội ............ Error!
Bookmark not defined.
3.3.1. Giải pháp về chính sách pháp luật .................. Error! Bookmark not defined.
3.3.2. Giải pháp về tổ chức ....................................... Error! Bookmark not defined.
3.3.3. Giải pháp về nhân lực ..................................... Error! Bookmark not defined.

3.3.4. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ .................... Error! Bookmark not defined.
3.3.5. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật .... Error! Bookmark not defined.
3.3.6. Giải pháp về cơ chế ......................................... Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................87
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................89

vi


DANH MỤC BẢNG
Tên bảng

STT

Trang

1.1.

Tình hình thành lập VPĐK các cấp

27

1.2.

Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước

28

2.1.

Thống kê các loại đất theo đối tượng sử dụng và quản lý

46

2.2.

Tình hình biến động sử dụng đất thời kỳ 2005 – 2012

47

2.3.

Nhân lực tại VPĐKQSDĐ huyện Thạch Thất

50

2.4.

Quy trình đăng ký lần đầu cấp GCN

52

2.5.

Quy trình chuyển nhượng tặng cho, thừa kế QSD đất

53

2.6.

Kết quả đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất nông nghiệp của

56

các xã trên địa bàn huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội
2.7.
2.8.
2.9.

Kết quả đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất phi nông nghiệp

58

huyện Thạch Thất TP Hà Nội
Hệ thống HSĐC huyện Thạch Thất

65

Diện tích đất chưa xác định ranh giới giữa các xã của huyện

66

Thạch Thất

3.1.

Mức độ cơng khai thủ tục hành chính

75

3.2.

Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK

77

vii


DANH MỤC HÌNH

STT

Tên

Trang

Hình 1.1.

Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai

20

Hình 2.1.

Biểu đồ diện tích tự nhiên huyện Thạch Thất

44

Hình 2.2.

Người dân đến nhận kết quả tại “một cửa”

51

viii


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

CCT

Chi cục Thuế

CNTT

Công nghệ thông tin

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

HSĐC

Hồ sơ địa chính

NVTC

Nghĩa vụ tài chính

QĐ

Quyết định

QSD

Quyền sử dụng

SDĐ

Sử dụng đất

TCQLĐĐ

Tổng cục Quản lý Đất đai

TKĐĐ

Thống kê đất đai

TK,KKĐĐ

Thống kê, kiểm kê đất đai

TN MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐK

Văn phòng đăng ký

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

ix


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong lịch sử Việt Nam, việc ĐKĐĐ lại được thực hiện từ rất sớm; lịch sử còn
ghi nhận từ thế kỷ thứ XVI, nhà nước phong kiến Việt Nam đã tổ chức việc đạc
điền để quản lý điền địa; dưới triều đại nhà Lê (từ năm 1428-1788) đã ban hành
Quốc triều hình luật (cịn gọi là Luật Hồng Đức), trong đó quy định rất cụ thể việc
quản lý, bảo vệ nghiêm ngặt chế độ sở hữu đối với ruộng đất của công và của tư
nhân; giao cho quan lại có trách nhiệm đo đạc và lập sổ ruộng đất để quản lý và thu
thuế; người dân sở hữu ruộng đất, kể cả người sử dụng đất cơng điền đều có trách
nhiệm khai báo chính xác ruộng đất do mình sở hữu, sử dụng với nhà nước. Tuy
nhiên chứng tích của việc đăng ký đất trong lịch sử Việt Nam mà ngày nay còn lưu
giữ lại được chỉ còn hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (năm 1806) ở một số nơi

thuộc Bắc Bộ và Trung Bộ và hệ thống địa bộ thời Minh mạng ở một số nơi thuộc
Nam Bộ.
Vì vậy, ĐKĐĐ là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước
về đất đai. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được
bảo đảm bởi Nhà nước, lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: phục vụ thu thuế sử dụng
đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; cung cấp tư liệu
phục vụ các chương trình cải cách tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của
dữ liệu địa chính. ĐKĐĐ là một cơng cụ của Nhà nước để quản lý chặt chẽ việc sử
dụng đất, giám sát các giao dịch về đất đai và tài sản gắn liền với đất; xác lập và bảo
vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tạo điều kiện để người sử dụng
đất được chủ động thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật, bản thân việc
triển khai một hệ thống ĐKĐĐ cũng là một cải cách pháp luật đảm bảo sự công khai,
minh bạch và công bằng xã hội.
Trước Luật Đất đai năm 2003, việc tổ chức cho người sử dụng đất kê khai đăng
ký do các cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện (bao gồm từ khâu tổ chức kê khai
đăng ký đến xét duyệt hồ sơ đăng ký, thẩm định và cấp Giấy chứng nhận). Tuy nhiên,
trong quá trình triển khai đã nảy sinh rất nhiều bất cập như: khơng đảm bảo việc
“minh bạch” trong tồn bộ q trình và xuất hiện những hiện tượng “vừa đã bóng,
1


vừa thổi còi” tức là vừa thực hiện các tác nghiệp về kỹ thuật lại vừa thực hiện xác lập
tính pháp lý, vì vậy, Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã phân định rõ ràng giữa cơ quan
thực hiện dịch vụ công với cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai, với việc thành lập
hệ thống VPĐKQSDĐ ở cấp tỉnh và cấp huyện, cùng với việc thực hiện cải cách
hành chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc
đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong cơng tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận với
mục tiêu công khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, cơng dân có
nhu cầu giao dịch, tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi cịi” đã được hạn chế đáng kể.
Tuy nhiên, so với yêu cầu của nhiệm vụ đăng ký quyền sử dụng đất theo quy

định, thực tế trong quá trình triển khai vẫn cịn nhiều vấn đề cần phải điều chỉnh từ hệ
thống tổ chức đến nguồn lực và trang thiết bị mới có thể đáp ứng được yêu cầu của
nhiệm vụ, vì vậy, ngày 24/8/2011 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số
1474/CT-TTg, trong đó nêu rõ yêu cầu đối với Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương“Thành lập, kiện toàn VPĐKQSDĐ bảo đảm có đủ bộ máy, nhân
lực, kinh phí và các điều kiện làm việc cần thiết để thực hiện chức năng, nhiệm vụ
theo quy định của pháp luật đất đai”.
Thạch Thất là một huyện vùng bán sơn địa, núi đá vôi xen lẫn đồng bằng,
trong những năm gần đây quá trình đơ thị hóa các huyện ngoại thành nói chung
và Thạch Thất nói riêng đang diễn ra mạnh mẽ với sự hình thành dự án các khu
dân cư đã làm quỹ đất có nhiều biến động, giá trị về đất ngày được nâng cao dẫn
đến nhu cầu về giao dịch đất đai liên tục tăng nhanh. Vì vậy việc thực hiện giao
dịch về đất đai trên địa bàn huyện tại VPĐKQSDĐ rất lớn, dẫn đến việc quá tải
trong công việc, hồ sơ bị tồn đọng, không thực hiện đảm bảo thời gian trình tự thủ
tục hồ sơ đất đai theo quy định cả cấp xã và cấp huyện.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp
cao học ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Khoa học Tự nhiên – Đại học
Quốc gia Hà Nội, tôi lựa chọn thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng và đề xuất
giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Thạch Thất,
thành phố Hà Nội” nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp
hoàn thiện nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ, góp phần giải quyết tình

2


trạng tồn đọng hồ sơ ĐKĐĐ của địa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục
hành chính.
2. Mục đích và yêu cầu
a. Mục đích
- Làm rõ những hạn chế của quy định pháp luật về chức năng, nhiệm vụ, vai

trò và quyền hạn của VPĐKQSDĐ.
- Đánh giá thực trạng hoạt động để tìm ra những hạn chế của VPĐKQSDĐ
huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ
huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội, nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nước về
đất đai.
b. Yêu cầu
- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ trong phạm vi
nghiên cứu;
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;
- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn;
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
a. Đối tượng nghiên cứu
VPĐKQSDĐ huyện Thạch Thất Thành phố Hà Nội.
b. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: Nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn huyện Thạch Thất.
- Về thời gian: Nghiên cứu khoảng thời gian từ khi thành lập VPĐKQSDĐ
(tháng 5/2005) đến thời điểm tháng 12 năm 2012.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
a. Phương pháp điều tra thứ cấp:
- Phòng Tài nguyên và Môi trường: Thu thập các tài liệu số liệu về hiện trạng
sử dụng đất và tình hình quản lý sử dụng đất của huyện Thạch Thất thành phố Hà
Nội và 23 xã, thị trấn nghiên cứu từ năm 2005 đến 2012.
- Phòng Kinh tế, Phòng Thống kê, thu thập các báo cáo về tình hình phát triển
kinh tế xã hội của huyện, các xã thị trấn nghiên cứu, số liệu thống kê về kinh tế xã
hội từ năm 2005 đến 2012.
3


- VPĐKQSDĐ: Thu thập các văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động

của VPĐKQSDĐ; các báo cáo về tình hình hoạt động, kết quả thực hiện nhiệm vụ
qua các năm 2005 - 2012.
b. Phương pháp điều tra sơ cấp
- Khảo sát thực địa thu thập số liệu sơ cấp nhằm kiểm chứng các thông tin, số
liệu đã thu thập được từ điều tra nội nghiệp. Phỏng vấn trực tiếp các cán bộ, điều tra
phỏng vấn các hộ gia đình theo mẫu phiếu soạn sẵn.
c. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu
Các thông tin thu thập thông qua phỏng vấn được xử lý chủ yếu theo hướng
định tính.
d. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan
Trên cơ sở các tài liệu, kết quả nghiên cứu của các nhà khoa học, các báo cáo
tổng kết của cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương và địa phương có liên quan
đến mục tiêu nghiên cứu của đề tài được chọn lọc và xử lý theo yêu cầu đề tài.
e. Phương pháp chuyên gia
Trong quá trình thực hiện luận văn, tổ chức hội thảo, trao đổi thông tin với các
chuyên gia có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực ĐKĐĐ trao đổi về cách nhìn nhận,
đánh giá cũng như những gợi ý đề xuất và giải pháp nhằm hoàn thiện mơ hình này.
5. Cấu trúc luận văn
Ngồi phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, luận văn có cấu trúc 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu.
Chương 2: Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội.
Chương 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội.

4


Chƣơng 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Đất đai, bất động sản và thị trƣờng bất động sản

1.1.1. Đất đai
Theo Bộ TN MT – Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai
thì “Đất đai không chỉ giới hạn là bề mặt trái đất, mà còn được hiểu như là khái
niệm pháp lý về BĐS. Tài sản hợp pháp được định nghĩa là không gian bên trên,
dưới hoặc trên mặt đất và bao gồm một số cơng trình xây dựng về mặt vật
chất hoặc pháp lý gắn với tài sản đó, ví dụ một tịa nhà. Khái niệm đất đai cũng bao
gồm các khu vực có nước bao phủ” [4].
Trong tiến trình lịch sử của lồi người, con người và đất đai có mối quan hệ
không thể tách rời. Đất đai là nguồn của cải vô tận của con người, dựa vào đất đai
con người tạo nên được những sản phẩm để duy trì sự tồn tại của mình. Khi dân số
ngày càng đơng thì đất đai vẫn có khả năng tạo ra một lượng sản phẩm lớn hơn
lượng sản phẩm đủ để duy trì sự sống của người lao động. Ngược lại con người
cùng với những tác động tích cực hay tiêu cực đến đất đai nhằm phục vụ đời sống
của mình. Đất đai là thành phần quan trọng của con người. Có thể nói khơng có đất
đai khơng thể có sự tồn tại của xã hội loài người.
Đất đai tham gia vào các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là địa
điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các cơng trình cơng nghiệp, giao thơng,
vận tải, thủy lợi… Đất đai còn cung cấp nguyên liệu cho các ngành xây dựng như:
gạch ngói, gốm sứ… cho các ngành cơng nghiệp chế biến cao su, cà phê,… Ngồi
ra đất đai còn tham gia vào các ngành sản xuất của xã hội như là một tư liệu sản
xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với từng ngành sản xuất cụ thể trong nền kinh tế quốc
dân đất đai cũng giữ vai trị khác nhau. Đặc biệt trong nơng nghiệp đất đai là yếu tố
hàng đầu và cần thiết và không thể thiếu được. Đối với Việt Nam - một nước chủ
yếu là sản xuất nơng nghiệp thì đất đai càng quan trọng. Nó cũng là cơ sở để sản
xuất ra tất cả các vật phẩm phục vụ cuộc sống của con người. Bởi vậy Wiliam Petis
đã khẳng định: “lao động là cha, đất là mẹ của của cải”. Ngày nay chúng ta cần tập
trung hoàn chỉnh các nội dung như: Cơ chế quản lý giá (phải thừa nhận tính dịch vụ
của hoạt động giá), hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về giá, về phương pháp,

5

nguyên tắc xác định giá, về đào tạo nhân sự cho hoạt động định giá và thẩm định
giá, về hoàn thiện cơ sở pháp lý cho từng đơn vị BĐS như tiến độ cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, tập trung đất đai, gắn liền BĐS thành một khối (nhà - đất tài sản gắn liền với đất), thực hiện trước một bước công tác đăng ký quyền sử dụng
đất, thống nhất đăng ký quyền sở hữu nhà ở, đất ở, thống nhất một hệ thống cơ quan
đăng ký tài sản theo tính kinh tế, dịch vụ là chủ yếu, phù hợp với xu thế phát triển
chung đặc biệt là để phát triển thị trường BĐS.
1.1.2. Bất động sản
Pháp luật của các nước trên thế giới đều thống nhất xác định BĐS là đất đai và
những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi
vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân
sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật
Dân sự Cộng hòa Liên bang Đức). Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có
những nét đặc thù riêng:
- Pháp luật Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ khơng phải là đất đai
nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh
thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
- Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt
khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây là động sản”. Tương tự, quy định này cũng
được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
- Luật Dân sự Thái Lan tại điều 100 quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn
liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.
- Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. BĐS bao
gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến
trúc. BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, khơng di chuyển được, tính

lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ
thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
6


1.1.3. Thị trường Bất động sản
TTBĐS “là các hoạt động giao dịch về BĐS tại một khu vực địa lý nhất định
trong một thời gian nhất định, là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị
của BĐS thông qua quan hệ giữa những người tham gia giao dịch BĐS theo quy
luật thị trường” [8].
Theo nghĩa rộng TTBĐS là hệ thống các quan hệ, thơng qua đó mà các giao
dịch về BĐS của các bên tham gia được thực hiện.
Thị trường BĐS gồm 3 nhóm yếu tố cấu thành chủ yếu:
- Chủ thể thị trường BĐS: đó là các chủ sở hữu BĐS có quyền và lợi ích độc
lập, tự chủ quyết định tham gia hay không tham gia vào các giao dịch trên thị
trường BĐS.
Trong điều kiện của nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu. Bằng các quy định của pháp luật, Nhà nước thực hiện giao đất, cho
thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Đồng thời
pháp luật cho phép các chủ thể sử dụng đất có các quyền năng như: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,...Từ
các chủ thể của quan hệ đất đai, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có khả năng trở
thành chủ thể của TTBĐS và được tham gia chuyển dịch một loại BĐS đặc biệt là
quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, với việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
và cho thuê đất, đây là quan hệ mang bản chất hàng hố tiền tệ. Do đó, Nhà nước
trở thành một chủ thể của TTBĐS.
- Khách thể của TTBĐS là đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
Trong điều kiện của nước ta, khách thể trung tâm của TTBĐS là quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Các tổ chức trung gian trong TTBĐS

Đây là các tổ chức trung gian đứng ra làm cầu nối liên kết giữa các chủ thể thị
trường khi họ thực hiện giao dịch về BĐS. Các tổ chức này thực hiện chức năng
môi giới, tư vấn, định giá BĐS, cung cấp thơng tin về hàng hố BĐS,...
Hiện nay có 4 cách phân loại chủ yếu (đối với cơng tác quản lý):
- Phân loại theo khu vực (không gian).

7


- Phân loại theo công dụng của BĐS: thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị
trường các cơng trình cơng nghiệp, thị trường các cơng trình thương mại - du lịch,
TTBĐS nơng nghiệp,...
- Phân loại theo tính chất kinh doanh: Thị trường mua bán, thị trường cho thuê,
thị trường thế chấp BĐS.
- Phân loại theo thứ tự thời gian và thành phần gia nhập TTBĐS (có 3 cấp):
+ Thị trường cấp 1: với các giao dịch về đất đai gọi là thị trường đất đai hoặc
thị trường quyền sử dụng đất.
+ Thị trường cấp 2: các giao dịch về các cơng trình xây dựng tức là thị trường
xây dựng.
+Thị trường cấp 3: với các giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp BĐS.
Cách phân loại này chủ yếu nhằm phục vụ quản lý và phát triển TTBĐS.
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.1. Khái niệm về ĐKĐĐ
1.2.1.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi
Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ
liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- ĐKĐĐ thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức ĐKĐĐ;
- Dữ liệu địa chính là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung,
thống nhất của việc ĐKĐĐ;

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng
dữ liệu địa chính.
1.2.1.2. Vai trị, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
ĐKĐĐ là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng
đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
8


+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc
triển khai một hệ thống ĐKĐĐ cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với cơng dân:
+ Tăng cường sự an tồn về chủ quyền đối với BĐS;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.2.2. Cơ sở lý luận về Đăng ký đất đai, Bất động sản
1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, Bất động sản
Hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là HSĐC) là tài liệu chứa đựng thông
tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai,
BĐS. Hồ sơ đất đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ
quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng
có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an

tồn và với một chi phí thấp.
1.2.2.2. Ngun tắc Đăng ký đất đai, Bất động sản
ĐKĐĐ, BĐS dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ.
- Nguyên tắc đồng thuận.
- Nguyên tắc công khai.
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ĐKĐĐ, BĐS được cơng khai, thơng tin
chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký
được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Tại khoản 11 Điều 4 Luật Đất đai định nghĩa “Thửa đất là phần diện tích đất
được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”.

9


Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc khơng
liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ
sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc
định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng
hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không
được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là khơng có quy định, các thơng tin
đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống
đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể
kèm theo sơ đồ hoặc khơng.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có địi hỏi cao hơn về nội dung mô
tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà cịn địi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống
mã số nhận dạng thửa đất khơng trùng lặp.

Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký
để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mơ thửa đất có thể từ hàng chục
m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa
chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc.
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, Bất động sản
1.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan
đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa
vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên
bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác. Trên
thực tế các giao dịch pháp lý về BĐS rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức
chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn,
phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và
các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán BĐS.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác
về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất.
Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện,
10


nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền
được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể khơng có người làm chứng,
có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận. Tuy
nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu
hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao
dịch, chủ yếu là mua bán BĐS. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống
đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi đăng ký, các
văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung

quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không
đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp
đối với BĐS. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều
tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua.
1.2.3.2. Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói
cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý
hiện hành giữa BĐS và người có chủ quyền đối với BĐS đó. Đăng ký quyền dựa
trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo đảm.
1.3. Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất
1.3.1. Hệ thống Đăng ký đất đai ở Việt Nam
1.3.1.1. Thời kỳ Pháp thuộc
- Thực dân Pháp chú trọng phát triển chế độ sở hữu lớn về ruộng đất ở Nam
Kỳ, duy trì chế độ cơng điền và chế độ sở hữu nhỏ ở Bắc Kỳ và Trung Kỳ.
- Thực dân Pháp chú trọng phát triển chế độ sở hữu lớn về ruộng đất ở Nam
Kỳ, duy trì chế độ công điền và chế độ sở hữu nhỏ ở Bắc Kỳ và Trung Kỳ.
- Ngày 25 tháng 7 năm 1864 thực dân Pháp đã ban hành sắc lệnh quy định “Tổ
chức tư pháp tại Nam Kỳ” khẳng định “sẽ áp dụng luật pháp nước Pháp ở đây với
11


một số sửa đổi”, do đó tồn tại song hành hai hệ thống luật pháp khác nhau về quyền
sở hữu ruộng đất của Pháp và của triều đình phong kiến Việt Nam.
1.3.1.2. Giai đoạn 1945 -1975
Sau cách mạng tháng Tám năm 1945 Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa
được thành lập, đã ban hành các văn bản pháp luật về thống nhất quản lý đất đai,

các văn bản trước đây đều bị bãi bỏ. Tháng 11/1953 Hội nghị ban chấp hành Trung
ương Đảng lần thứ V đã nhất trí thông qua cương lĩnh cải cách ruộng đất với mục
tiêu “Thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và của đế quốc xâm
lược khác ở Việt Nam, xoá bỏ chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất của giai cấp
địa chủ”.
Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hịa năm 1959 quy định 3 hình thức
sở hữu về đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân.
- Chính sách cơng tư hợp doanh - đưa nhà đất đô thị vào hợp doanh (chuyển
giao cho nhà nước quản lý, khơng khuyến khích có nhà tư, thuế nhà đất rất cao).
- Chính sách thu hồi đất hoang hoá chưa sử dụng, nhà đất cho th theo thơng
tư 73/TTg của Thủ tướng Chính phủ năm 1962.
- Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ruộng đất hoặc sử dụng ruộng đất cho
nông dân – thẩm quyền cấp do Tỉnh, Thành phố cấp tồn bộ khơng phân cấp.
1.3.1.3. Giai đoạn năm 1975 - 1988
Tháng 4/1975 đất nước thống nhất cả nước tiến lên xây dựng chủ nghĩa xã hội.
Năm 1976, nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời đã thực hiện việc TK,
KKĐĐ trong cả nước, Chính phủ đã ban hành quyết định số 169/QĐ - CP ngày
20/06/1977 để thực hiện nội dung đó.
Hiến pháp 1980 ra đời quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý.
Trong thời gian này Nhà nước đã quan tâm hơn đến công tác ĐKĐĐ. Nhiều
văn bản pháp luật đã được ban hành như:
- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc
và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho tồn bộ đất
nơng nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nơng thơn.

12


- Quyết định 56/QĐ – ĐKTK ngày 05/11/1981 về điều tra đo đạc, kê khai

đăng ký, lập HSĐC, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đáp ứng yêu cầu
quản lý đất đai.
Tuy nhiên, hệ thống tổ chức đất đai giai đoạn này cịn nhiều hạn chế, chưa có
biện pháp cụ thể để quản lý toàn bộ quỹ đất.
1.3.1.4. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử
dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin ĐKĐĐ tại cơ quan Nhà nước - UBND
quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa
chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ
địa chính” [14].
- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK
ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự
chuyển biến lớn về chất cho hệ thống ĐKĐĐ của Việt Nam.
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn,
chiếm đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất
đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động ĐKĐĐ ít phức tạp.
1.3.1.5. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
Luật Đất đai năm 1993 quy định:
- “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước
giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước
cịn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất”.
- “ĐKĐĐ, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất,
thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
- “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã,
phường, thị trấn đó - UBND xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng
ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất” [12].
Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện
đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được

13


pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều
biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường
xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán,
chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền.
Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định
về ĐKĐĐ của Luật Đất đai 1993, công tác ĐKĐĐ được chấn chỉnh và bắt đầu có
chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan
trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ ĐKĐĐ với công tác quản lý đất đai, tìm
các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
Luật đất đai 1993 ra đời để đáp ứng nhu cầu mới của đất nước. Sau khi luật đất
đai 1993 được ban hành, Chính phủ đã ban hành các văn bản pháp luật để triển khai
công tác quản lý đất đai.
1.3.1.6. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay
Quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 đã xuất hiện những vấn đề bất cập.
Luật đất đai 2003 được Quốc hội khóa I thơng qua ngày 26/11/2003 ra đời thay thế
cho Luật đất đai 1993. Trong đó nêu lên 13 nội dung Quản lý Nhà nước về đất đai
và nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập HSĐC là một
nội dung quan trọng được tái khảng định tại Khoản 19 Điều 4: “Đăng ký quyền sử
dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác
định vào HSĐC nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” [15].
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và
sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng
đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
- Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
- Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử

dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục
đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
* Cơ quan ĐKĐĐ:

14


Điều 64 – Luật đất đai 2003 khảng định: “Cơ quan quản lý đất đai ở địa
phương có VPĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý
HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các
quyền và nghĩa vụ” [15].
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.3.2.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính
Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001)
đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính Nhà nước dân chủ, trong sạch, vững
mạnh, từng bước hiện đại hóa, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện cải cách
hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính cơng quyền với tổ chức
sự nghiệp “Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ
cửa quyền, sách nhiễu, “xin – cho” và sự tắc trách, vô kỷ luật trong công việc.
Thực hiện nghiêm những điều cấm đối với cán bộ, công chức đã quy định trong
pháp luật” [19].
Nghị quyết 38/2004/NQ – CP ngày 04 tháng 05 năm 1994 của Chính phủ về cải
cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết cơng việc của cơng dân và tổ chức.
Nghị quyết 30c/2011/NQ – CP ngày 08 tháng 11 năm 2011 của Chinh phủ về
việc ban hành chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn 2011 –
2020 với mục tiêu trọng tâm trong 10 năm tới là “Cải cách thể chế; xây dựng, nâng
cao chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, chú trọng cải cách chính sách
tiền lương nhằm tạo động lực thực sự để cán bộ, công chức, viên chức thực thi cơng
vụ có chất lượng và hiệu quả cao; nâng cao chất lượng dịch vụ hành chính và chất
lượng dịch vụ công” [20].

Quyết định 181/2003/QĐ/TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng
Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành
chính tại địa phương.
1.3.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ
- Điều 46 Luật Đất đai 2003 quy định:
“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại VPĐKQSDĐ trong các
trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận
15


thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục
đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo
bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan
thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đã được thi hành” [15].
Khoản 2 điều 64 luật đất đai 2003 “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có
VPĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ cơng thực hiện chức năng quản lý HSĐC gốc,
chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và
nghĩa vụ” [15].
- Điều 9 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của
Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quyết định thành lập VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN MT và thành lập các
chi nhánh của VPĐKQSDĐ tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn
quyết định thành lập VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TN&MT [17].
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ
quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách

tắc trong quản lý nhà nước về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm
2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển
quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở
vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với cơng tác cải
cách hành chính.
- Thơng tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV ngày 15 tháng 3 năm
2010 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài
chính của VPĐKQSDĐ. Bãi bỏ các quy định tại Mục I Thông tư liên tịch số
38/2004/TTLT-BTNMT- BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường và Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu
tổ chức của VPĐKQSDĐ và Tổ chức phát triển quỹ đất.
16