Mối quan hệ giữa tài chính hành vi và hiệu quả đầu tư trên thị trường bất động sản thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LẠC HỒNG
******

TRẦN NGỌC LÂM

MỐI QUAN HỆ GIỮA TÀI CHÍNH HÀNH VI VÀ
HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Đồng Nai, năm 2020


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LẠC HỒNG
******

TRẦN NGỌC LÂM

MỐI QUAN HỆ GIỮA TÀI CHÍNH HÀNH VI VÀ
HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
Mã ngành: 9340101

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
1. TS. Ngô Quang Huân

2. TS. Mai Thanh Loan

Đồng Nai, năm 2020


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài nghiên cứu một cách thuận lợi, ngoài sự nỗ lực của bản thân
là sự giảng dạy, ự hướng dẫn, và ự giúp đỡ tận tình của q Thầy, Cơ trong suốt thời
gian tác giả theo học chương trình tiến ĩ chuyên ngành Quản trị Kinh doanh của Trường
Đại học Lạc Hồng.
Do đó, đầu tiên, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn âu ắc đến Thầy TS. Ngô Quang
Huân và Cô TS. Mai Thanh Loan, những người Thầy đã hướng dẫn, gợi ý, và cho tác giả
những lời khuyên hết sức bổ ích trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Tác giả cũng xin tri ân âu ắc đến Khoa Sau Đại học Trường Đại học Lạc Hồng và
những người bạn, người thân trong gia đình đã ln ủng hộ tác giả trong quá trình học
tập.
Cuối cùng, tác giả xin cảm ơn ự động viên, chia sẻ của các Anh, Chị học viên lớp
nghiên cứu sinh ngành Quản trị Kinh doanh khóa 02 trong suốt thời gian cùng học tập và
nghiên cứu tại Trường Đại học Lạc Hồng.
Trân trọng cảm ơn!
Tác giả Luận án

Trần Ngọc Lâm


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan tất cả nội dung của Luận án “Mối quan hệ giữa tài chính hành
vi và hiệu quả đầu tư trên thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh” hồn tồn
được hình thành, nghiên cứu và phát triển từ những quan điểm của chính cá nhân tơi
dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Ngô Quang Huân và TS. Mai Thanh Loan. Số liệu

thống kê là trung thực và nội dung, kết quả nghiên cứu của luận án này chưa từng được
công bố trong bất cứ cơng trình nào cho tới thời điểm hiện nay.

Tác giả Luận án

Trần Ngọc Lâm


ỤC ỤC
ỜI C
ỜI C

N
ĐO N

ỤC ỤC
D NH

ỤC C C

NG

D NH

ỤC C C H NH,

D NH

ỤC VI T T T

Đ

TÓM T T LUẬN ÁN
CHƯ NG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ..........................................................................1
1.1 Lý do chọn đề tài ...............................................................................................................1
1.2 Tổng quan c c nghiên c ứu có liên quan .........................................................................6

1

1

1 C c nghiên c ứu ngoài nước.......................................................................................6

1

C c nghiên c ứu trong nước .................................................................................... 12
hoảng trống nghiên cứu .............................................................................................. 14

1.4 Câu hỏi nghiên cứu và mục tiêu ................................................................................... 18
1.4.1 Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................................. 18
1.4.2 Mục tiêu nghiên cứu tổng quát .............................................................................. 19
1.4.3 Mục tiêu nghiên cứu cụ thể .................................................................................... 19
1.5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 19
1.5.1 Đối tượng nghiên cứu ............................................................................................. 19
1.5.2 Đối tượng khảo sát .................................................................................................. 20
1.5.3 Phạm vi nghiên cứu................................................................................................. 21
1 6 Phương pháp nghiên cứu ............................................................................................... 21
1.6.1 Nghiên c ứu định tính .............................................................................................. 21
1.6.2 Nghiên c ứu định lượng ........................................................................................... 21
1 7 Điểm mới và đóng góp của nghiên cứu ....................................................................... 22

1.7.1 Về lý thuyết .............................................................................................................. 22
1.7.2 Về thực tiễn .............................................................................................................. 23
Tóm tắt Chương 1 ..................................................................................................................... 26
CHƯ NG : C

Ở

TH

T VÀ

H NH NGHI N CỨU ............................... 27

1 Tài ch nh hành vi của nhà đầu tư trên thị trường ất động ản ................................. 27


11

h i niệm tài ch nh hành vi và tài ch nh hành vi của nhà đầu tư trên thị trường

ất động ản ....................................................................................................................... 27
2.1.1.1 Khái niệm về tài ch nh hành vi....................................................................... 27
11
1

Tài ch nh hành vi của nhà đầu tư trên TT Đ ............................................. 31

C c thành phần tài ch nh hành vi của nhà đầu tư trên TT Đ ......................... 40
1

1 Tâm l

ầy đàn ................................................................................................. 40

1

Tâm l

ợ thua lỗ .............................................................................................. 41

1

Tâm l tự tin th i qu ...................................................................................... 42

1

C c yếu tố mơi trường ên ngồi ảnh hư ng đến tài ch nh hành vi của nhà đầu

tư trên thị trường ất động ản ........................................................................................ 43
1

1 nh hư ng thông tin ất động ản lên tài ch nh hành vi ............................ 43

2.1.3.2 nh hư ng vị trí bất động sản lên tâm l tự tin thái quá ............................ 47
2.1.3.3 nh hư ng inh tế vĩ mô lên tâm l tự tin thái quá..................................... 48
2.1.3.4 nh hư ng cầu ất động ản lên tâm l tự tin thái quá............................... 54
1

nh hư ng gi cả ất động sản lên tâm l tài ch nh hành vi ...................... 54

1

6 nh hư ng cung ất động sản lên tâm l tự tin thái quá ............................ 55

Hiệu quả của nhà đầu tư c nhân trên thị trường ất động ản ..................................... 55
1 h i niệm, đ c điểm của nhà đầu tư c nhân ...................................................... 55
1 1 h i niệm đầu tư c nhân................................................................................ 55
1

Đ c điểm nhà đầu tư c nhân.......................................................................... 56
h i niệm hiệu quả đầu tư ..................................................................................... 56

2.2.3 Ch tiêu tài ch nh đo lường hi ệu quả đầu tư ......................................................... 57
Đo lường hiệu quả đầu tư ....................................................................................... 58
nh hư ng đ c t nh nhà đầu tư c nhân đến hi ệu quả đầu tư ............................ 61
nh hư ng của tài ch nh hành vi lên hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư trên thị trường
ất động ản ............................................................................................................................... 63
1 nh hư ng tâm l

ầy đàn lên hiệu quả đầu tư................................................... 63

nh hư ng tâm l

ợ thua lỗ lên hiệu quả đầu tư ............................................... 64

nh hư ng tâm l t ự tin thái quá lên hiệu quả đầu tư ........................................ 65
ơ hình nghiên cứu đề xuất .............................................................................................. 67
Tóm tắt Chương ..................................................................................................................... 69
CHƯ NG : THI T

NGHI N CỨU ............................................................................. 70


3.1 Quy trình nghiên cứu ..................................................................................................... 70
3.1.1 Nghiên c ứu ơ ộ..................................................................................................... 71
3.1.1.1 Nghiên cứu định t nh ....................................................................................... 71
3.1.1.2 Nghiên c ứu định lượng ơ ộ ......................................................................... 72
3.1.2 Nghiên c ứu chính thức............................................................................................ 74
ây dựng thang đo ............................................................................................................. 76
3.2.1 Thang đo hiệu quả đầu tư ........................................................................................... 77
Thang đo tâm l

ầy đàn ............................................................................................ 78

Thang đo tâm l

ợ thua lỗ ......................................................................................... 79

Thang đo tâm l tự tin th i qu .................................................................................. 81
Thang đo thông tin ất động ản ............................................................................... 82
6 Thang đo vị trí bất động sản ...................................................................................... 83
7 Thang đó inh tế vĩ mô ............................................................................................... 85
8 Thang đo cầu Đ ...................................................................................................... 86
ết quả nghiên cứu định t nh và định lượng ơ ộ ........................................................ 87
1 ết quả nghiên cứu định t nh..................................................................................... 87
ết quả nghiên cứu định lượng ơ ộ ....................................................................... 92
1 ết quả iểm định độ tin cậy Cron ach

lpha c c thang đo ...................... 92

ết quả phân t ch nhân tố h m ph

........................................................ 92

Tóm tắt Chương ..................................................................................................................... 95
CHƯ NG :

T QU

NGHIÊN CỨU VÀ TH O LUẬN ............................................ 96

4.1 Kết quả nghiên cứu......................................................................................................... 96
1 1 Đ c điểm mẫu nghiên cứu...................................................................................... 96
4.1.2 Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu ........................................................................... 96
4.1.2.1 Theo tỷ lệ sử dụng vốn vay............................................................................. 96
4.1.2.2 Theo loại bất động sản đầu tư......................................................................... 97
4.1.2.3 Theo kinh nghiệm đầu tư ................................................................................ 97
4.1

Th o mục đ ch đầu tư ...................................................................................... 99

4.1.3 Kết quả phân tích nhân tố khẳng định CFA....................................................... 100
1
1

iểm định giả thuyết

ng mơ hình tuyến t nh

.................................... 102

Phân t ch oot trap ............................................................................................... 103

4.1.6 Phân t ch đa nhóm ................................................................................................. 104


4.1.6.1 Theo tỷ lệ sử dụng vốn vay........................................................................... 104
16

Th o inh nghiệm đầu tư .............................................................................. 108

4.1.6.3 Theo mục đ ch đầu tư .................................................................................... 111
4.1.7.4 Tổng hợp kết quả phân t ch c c nhóm......................................................... 114
4.1.7 Kiểm định ự h c iệt c c iến th o đ c t nh nhà đầu tư ............................... 115
1 7 1 Tỷ lệ sử dụng vốn vay ................................................................................... 115
4.1.7.2 Kinh nghiệm đầu tư ....................................................................................... 116
ục đ ch đầu tư.............................................................................................. 116

4.1.7.3

4.1.7.4 Tổng hợp kết quả............................................................................................ 117
Thảo luận ết quả nghiên cứu ..................................................................................... 117
1 Thảo luận về tâm l

ầy đàn ................................................................................ 117

Thảo luận về tâm l

ợ thua lỗ ............................................................................. 119

Thảo luận về tâm l tự tin th i qu ..................................................................... 121
Thảo luận về hiệu quả đầu tư ............................................................................... 123
Tóm tắt Chương ................................................................................................................... 124
CHƯ NG :

T

ẬN VÀ HÀ

Q

NT

......................................................... 125

1 ết luận của nghiên cứu .............................................................................................. 125
C c hàm

quản trị........................................................................................................ 128

1 Đối vối nhà đầu tư c nhân .................................................................................. 128
1 1 Điều ch nh hành vi nhà đầu tư c nhân trên thị trường ất động ản ...... 128
1

Điều ch nh ự lệch lạc trong hành vi của nhà đầu tư c nhân trên thị trường

bất động sản ................................................................................................................. 129
1

Điều ch nh hành vi nhà đầu tư c nhân nh m nâng cao hiệu quả đầu tư và

góp phần ph t triển thị trường ất động ản TP HC

........................................... 131

Đối với doanh nghi ệp kinh doanh bất động sản ................................................ 137
1 Gia tăng lợi thế cạnh tranh, xây dựng và phát triển thương hiệu ............. 137
Đ nh gi tình hình thuận lợi của nền inh tế trong nước .......................... 138
5.2.2.4 Dự báo nhu cầu bất động sản........................................................................ 139
Đối với c c cơ quan quản l nhà nước ............................................................... 141
1 Điều ch nh hành vi cho nhà đầu tư c nhân ................................................ 141
Ch nh

ch ổn định nền inh tế vĩ mô ......................................................... 143

Ch nh

ch đất đai và nhà

đối với thị trường ất động ản ................... 143


5.2.3.4 Chính sách tiền tệ đối với thị trường ất động ản .................................... 145
Ch nh

ch ph t triển hệ thống cơ

hạ tầng ............................................. 149

5.3 Hạn chế của luận n và hướng nghiên cứu tiếp theo................................................ 150

Tóm tắt Chương ................................................................................................................... 151
C NG T NH Đ C NG

C

T C GI

TÀI LIỆU THAM KH O
PHỤ LỤC 1: DANH SÁCH CÁC CHUYÊN GIA TH O LUẬN
PHỤ LỤC 2.1: DÀN BÀI TH O LUẬN CÁC CHUN GIA HỒN THIỆN MƠ
H NH ĐỀ XUẤT TRONG NGHIÊN CỨ

Đ NH TÍNH

PHỤ LỤC 2.2: DÀN BÀI TH O LUẬN CÁC CHUYÊN GIA HOÀN THIỆN
TH NG ĐO T ONG NGHI N CỨ
PHỤ LỤC 3: D NH
Đ NH Ư NG

Đ NH TÍNH

CH NHÀ Đ

TƯ TH

GI

H O

T NGHI N CỨ

Ộ

PHỤ LỤC 4: B NG CÂU HỎI KH O SÁT S BỘ
PHỤ LỤC 5: K T QU

KIỂ

PHỤ LỤC 6: B NG CÂU HỎI
PHỤ LỤC 7: D NH

Đ NH T ONG Đ NH Ư NG
H O

CH NHÀ Đ

Ộ

T CH NH THỨC
TƯ TH

GI

H O

T NGHI N CỨ

CH NH THỨC
PHỤ LỤC 8:

TQ

NGHI N CỨ

Đ NH Ư NG CHÍNH THỨC


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1 1 Tổng quan c c nghiên cứu có liên quan ................................................................ 15
ảng

1: C c yếu tố tâm l và c c yếu tố liên quan QĐĐT t c động trực tiếp và gi n

tiếp đến HQĐT của NĐT c nhân........................................................................................... 68
ảng 1: Thang đo đối với hiệu quả đầu tư ......................................................................... 77
ảng

: Thang đo đối với tâm l

ầy đàn........................................................................... 79

ảng

: Thang đo đối với tâm l

ợ thua lỗ ....................................................................... 80

ảng

: Thang đo đối với tâm l tự tin th i qu ................................................................ 81

ảng

: Thang đo đối với thông tin Đ ........................................................................... 83

ảng 6: Thang đo đối với vị tr

Đ .................................................................................. 84

ảng 7: Thang đo đối với inh tế vĩ mô ............................................................................. 85
ảng 8: Thang đo đối với cầu Đ ..................................................................................... 86
ảng

:

ết quả các yếu tố t c động gián trực tiếp và gián tiếp đến hiệu quả đầu tư c

nhân trên TT Đ Tp.HCM ..................................................................................................... 88
ảng

1 :

ết quả x c định tiêu ch đ nh gi c c yếu tố t c động trực tiếp và gián tiếp

đến hiệu quả đầu tư ................................................................................................................... 89
ảng 11: Kết quả kiểm định hệ số Cron ach

trong nghiên định lượng ơ ộ ............ 92

ảng 1 : Kết quả kiểm định KMO và Barlett.................................................................... 93

ảng 1 : ết quả phân t ch

......................................................................................... 94

ảng 1: Tỷ lệ sử dụng vốn vay mua Đ của NĐT ......................................................... 97
ảng

: Các loại Đ NĐT c nhân mua trên TT Đ TP HC ................................... 97

ảng

: Kinh nghiệm của NĐT c nhân trên trên TT Đ TP HC

ảng

: Kinh nghiệm đầu tư th o nhóm tỷ lệ sử dụng vốn vay ...................................... 98

ảng

:

ục đ ch của NĐT c nhân trên trên TT Đ TP HC .................................... 99

ảng 6:

ục đ ch đầu tư th o nhóm t ỷ lệ sử dụng vốn vay............................................. 99

............................. 98

ảng 7: Kết quả kiểm định sự phù hợp mơ hình ............................................................. 101

ảng 8: Kết quả kiểm định thang đo ước phân t ch C
ảng

............................................ 101

: Kết quả kiểm định sự phù hợp mơ hình trong SEM ......................................... 102

ảng 1 : Hệ ố hồi quy chu n ho , chưa chu n của mơ hình nghiên cứu ................... 103
ảng 11: Ước lượng oot trap với mẫu N 1

............................................................ 103

ảng 1 : Bảng tính lựa chọn mơ hình phân t ch đa nhóm th o tỷ lệ vốn vay ............. 107


ảng

1 :

ảng o sánh hệ số hồi quy các mối quan hệ trong mơ hình khả biến phân

t ch đa nhóm th o t lệ sử dụng vốn vay .............................................................................. 107
ảng 1 : Bảng tính lựa chọn mơ hình phân t ch đa nhóm th o inh nghiệm .............. 110
ảng

1 :

ảng o sánh hệ số hồi quy các mối quan hệ trong mơ hình khả biến phân

t ch đa nhóm th o inh nghiệm đầu tư ................................................................................. 111

ảng 16: Bảng tính lựa chọn mơ hình trong phân t ch đa th o mục đ ch .................... 113
ảng

17:

ảng o sánh hệ số hồi quy các mối quan hệ trong mơ hình khả biến phân

t ch đa nhóm th o mục đ ch đầu tư ....................................................................................... 114
ảng 18: Tổng hợp ết quả hệ ố hồi quy chưa chu n hóa th o nhóm NĐT .............. 115
ảng

1 : Tổng hợp ết quả iểm định h c iệt của c c yếu tố trong mơ hình th o đ c

t nh nhà đầu tư c nhân........................................................................................................... 117
ảng 1: ảng tổng hợp đ nh gi mức độ t c đ ộng giữa c c yếu tố trong mơ hình..... 126


ANH MỤC C C H NH
Hình 1: ơ đồ gi thị trường th o l thuyết thị trường hiệu quả...................................... 31
Hình

: ơ đồ gi thị trường th o l thuyết tài ch nh hành vi .......................................... 31

Hình

: Đường cầu trái phiếu và đường cung quỹ cho vay.............................................. 51

Hình

: Mơ hình nghiên cứu đề xuất................................................................................... 67

Hình 1: Quy trình nghiên cứu............................................................................................... 70
Hình 1: Kết quả phân tích nhân tố khẳng định CFA dạng chu n hóa........................... 100
Hình

: Kết quả SEM mơ hình nghiên cứu dạng chu n hóa ........................................ 102

Hình

: Kết quả SEM mơ hình bất biến dạng chưa chu n hóa_ phân tích nhóm theo tỷ

lệ sử dụng vốn vay cao ho c thấp ......................................................................................... 105
Hình

: Kết quả SEM mơ hình khả biến dạng chưa chu n hóa_ phân tích nhóm theo tỷ

lệ sử dụng vốn vay cao ........................................................................................................... 106
Hình

: Kết quả SEM mơ hình khả biến dạng chưa chu n hóa_ phân tích nhóm theo tỷ

lệ sử dụng vốn vay thấp.......................................................................................................... 106
Hình

6: Kết quả SEM mơ hình bất biến dạng chưa chu n hóa_ phân t ch nhóm th o

inh nghiệm đầu tư ................................................................................................................. 108
Hình

7: Kết quả SEM mơ hình khả biến dạng chưa chu n hóa_ phân t ch nhóm có

nhiều inh nghiệm................................................................................................................... 109
Hình

8: Kết quả SEM mơ hình khả biến dạng chưa chu n hóa phân t ch nhóm có t

inh nghiệm ............................................................................................................................. 110
Hình

: Kết quả SEM mơ hình bất biến dạng chưa chu n hóa_ phân tích nhóm theo

mục đ ch đầu tư ....................................................................................................................... 112
Hình

1 : Kết quả SEM mơ hình khả biến dạng chưa chu n hóa_ phân tích nhóm theo

mục đ ch inh doanh............................................................................................................... 112
Hình

11: Kết quả SEM mơ hình khả biến dạng chưa chu n hóa_ phân tích nhóm theo

mục đ ch để , t ch lũy ........................................................................................................... 113


DANH MỤC C C T

HIỆU
ABC

IẾT T T

NỘI UNG ĐẦ Đ
u trian

u in

Cycl Th ory -

thuyết ABC

AEC

ASEAN Economic Community - Cộng đồng kinh tế các Quốc gia Đông
Nam Á

AMOSS

Analysis of Moment Structures

Đ

Bất động sản

BRE

Behavioural Real Estate – ất động ản hành vi

CFI

Comparative Fix Index - Ch số th ch hợp so sánh.

CMIN/df

Độ phù hợp của mơ hình.

CPTPP

Comprehensive and Progressive Agreement for Trans-Pacific
Partnership - Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình
Dương

CR

Capital Return - Sự gia tăng gi trị tài sản

CV

Capital Value - Giá trị vốn

DN

Doanh nghiệp

EMH

Efficient Market Hypothesis - Thuyết thị trường hiệu quả

EVFTA

European-Vietnam Free Trade Agreement - Hiệp định thương mại tự do

Việt Nam – Châu Âu

FDI

Vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài

FTA

Hiệp định Thương mại tự do

GDP

Gross Domestic Product

GFI

Goodness of Fix Index –

HQĐT

Hiệu quả đầu tư

HQHĐ

Hiệu quả hoạt động

KMO

ai r-

MTBN

ơi trường ên ngồi

ức độ tốt của ch số th ch hợp

y r-Ol in – Ch ố

O

NĐT

Nhà đầu tư

NI

Net Income - Thu nhập ròng nhận được trong năm

ODA

Official Development Assistance - Hình thức đầu tư nước ngồi, hỗ trợ
phát triển chính thức

QĐĐT

Quyết định đầu tư

RETR

Real Estate Total Return - Tổng lợi nhuận bất động sản

HIỆU

NỘI UNG ĐẦ Đ

RMSEA

Root Mean Square Error Approximation - Xấp x lỗi trung bình bình
phương

SEM

Structural Equation Modeling - Mơ hình cấu trúc tuyến tính.

SGDCK

giao dịch chứng ho n

SPSS

Statistical Packages for Social Sciences - Gói thống kê cho các ngành
khoa học xã hội

TCHV

Tài chính hành vi

TLI

Ch ố Tuc r và

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TPP

Trans – Paciffic Partnership Agreement - Đối tác xuyên Thái Bình
Dương

TR

Total Return - Tổng lợi nhuận

TT Đ

Thị trường bất động sản

TTCK

Thị trường chứng khốn

UM

Utility

USD

Đơ la

WTO

Tổ chức thương mại

YTM

Yield To Maturity -Tổng lợi nhuận của một trái phiếu thường đề cập
đến lợi tức đến ngày đ o hạn

i

argin - ợi ch iên
ỹ


TÓM T T LUẬN ÁN
Thị trường ất động ản TT Đ
của một quốc gia

huping, un ang

rất quan trọng đối với với ự ph t triển inh tế
Ti m i,

6 Nó là nhân tố góp phần đ y mạnh

huy động vốn đầu tư, thúc đ y ản xuất ph t triển, tăng thu ngân

ch nhà nước, góp

phần ổn định inh tế xã hội Tuy nhiên, TT Đ cũng có rất nhiều rủi ro, ết hợp với
điều iện tâm l , hành vi của nhà đầu tư hông hợp l , và nhất là đối với nhà đầu tư c
nhân, là đối tượng thường thiếu inh nghiệm, iến thức, lẫn vốn đầu tư Điều này dẫn
đến hiệu quả đầu tư thấp, thậm ch thua lỗ, và từ đó

ảnh hư ng đến ự ổn định, ự ph t

triển của TT Đ nói riêng và nền inh tế nói chung Ch nh vì vậy, nghiên cứu mối quan
hệ giữa tài ch nh hành vi và hiệu quả đầu tư trên TT Đ là đề tài cần thiết và cấp

ch

nh m giúp giải th ch, điều ch nh hành vi nhà đầu tư tại TP.HCM trước một tương lai hó
đo n của TT Đ

tại đây

Mục tiêu của nghiên cứu là x c định các yếu tố tâm l của c c nhà đầu tư c nhân
và mức độ t c động của nó đến hiệu quả đầu tư. Trên cơ ơ đó đề xuất các hàm ý quản trị
cho c c nhà đầu tư c nhân, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, và cho c c cơ
quan quản l Nhà nước. Để giải quyết được mục tiêu nghiên cứu, tác giả lược khảo 09
cơng trình nghiên cứu trong nước và 20 cơng trình nghiên cứu ngồi nước để tìm ra
khoảng trống trong nghiên cứu, luận n đã vận dụng c c l thuyết về tài ch nh hành vi –
Đại diện là

thuyết triển vọng của

mo Tv r y và Dani l

ahn man 1 7 -1992)

làm l thuyết nền tảng cho nghiên cứu và vận dụng một ố l thuyết h c để gia tăng cơ
chắc chắn cho mơ hình đề xuất, cụ thể như: Lý thuyết thị trường hiệu quả
Fama (1970); Mơ hình l thuyết P
của Romer (1986);

thuyết

H của

T của Aguilar (1967); Lý thuyết về hành vi đầu tư

C được Mises giới thiệu lần đầu tiên năm 1 1 .

Tác giả kết hợp cả phương ph p định t nh và định lượng nh m xây dựng và kiểm
định các giả thuyết nghiên cứu. Để kiểm định mơ hình đề xuất tác giả tiến hành khảo sát
ơ ộ với số mẫu 108 nh m x c định độ tin cậy thang đo, và h m ph c c nhân tố EFA.
Từ đó x c định bảng câu hỏi chính thức trước hi nghiên cứu định lượng ch nh thức
Trong ước nghiên cứu định lượng ch nh thức, số mẫu khảo sát được là 381 mẫu, được
phân t ch định lượng thông qua iểm định như au: phân t ch CFA, SEM, cuối cùng
iểm định ự h c iệt các biến th o đ c t nh nhà đầu tư, và cuối c ng iểm định mức độ
các biến trên tổng thể và o với gi trị trung ình.
Từ nghiên cứu định lượng ch nh thức, luận n đạt được một ố ết quả cụ thể như
sau: (1) Mức độ t c động từ cao đến thấp của c c yếu tố tâm l

tài ch nh hành vi của

nhà đầu tư c nhân đến hiệu quả đầu tư lần lượt như au: Tâm lý sợ thua lỗ, tâm lý bầy

đàn, tâm lý tự tin th i qu

C c yếu tố Tâm lý sợ thua lỗ, tâm lý bầy đàn t c động tiêu

cực đến hiệu quả đầu tư, trong hi yếu tố tâm lý tự tin th i qu t c động tích cực đến
hiệu quả đầu tư; (2) Tiêu ch đo lường hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư c nhân trên thị
trường ất động ản Tp.HCM thông qua c c nghiên cứu trước và thảo luận nhóm, và
được iểm định để đ nh gi độ tin cậy, c c ch tiêu đó là: (i) Tỷ uất sinh lợi lãi trên vốn
đầu tư an đầu
an đầu

o mong muốn của nhà đầu tư; (ii) Tỷ uất inh lợi lãi trên vốn đầu tư

o tỷ uất sinh lợi chung của thị trường bất động sản; (iii) ự hài l ng về quyết

định đầu tư

ao gồm gi mua ất động ản hợp l , t nh thanh hoản cao, và hả năng

inh lời ền vững); (3) Các yếu tố môi trường ên ngồi góp phần giải th ch r cho c c
yếu tố tâm l nhà đầu tư, th o đó c c yếu tố kinh tế vĩ mơ, vị trí bất động sản, cầu bất
động sản, thơng tin bất động sản có t c động tích cực đến tâm lý tự tin thái quá của nhà
đầu tư c nhân Tuy nhiên, yếu tố thơng tin bất động sản có t c động tiêu cực đến các
yếu tố tâm lý sợ thua lỗ, tâm lý bầy đàn của nhà đầu tư cá nhân, nghĩa là c c nhà đầu tư
cá nhân càng sợ thua lỗ và càng bầy đàn trong tình trạng thiếu thơng tin; (4) ự h c iệt
mức độ t c động của c c yếu tố tâm l t c động đến hiệu quả đầu tư; và của yếu tố mơi
trường ên ngồi đến tâm l của nhà đầu tư c nhân có t nh đến đ c t nh của nhà đầu tư
cá nhân (Mục đích đầu tư, kinh nghiệm đầu tư, tỉ lệ sử dụng vốn vay), cụ thể như: (i)
Tâm l

ợ thua lỗ, tâm l

ản ảnh hư ng đến tâm l

ầy đàn ảnh hư ng đến hiệu quả đầu tư; và thông tin ất động
ợ thua lỗ, tâm l

ầy đàn đều tiêu cực hơn đối với nhóm nhà

đầu tư c nhân có mục đ ch đầu tư để inh doanh, t inh nghiệm, tỷ lệ ử dụng vốn vay
cao; (ii) Tâm l tự tin th i qu ảnh hư ng đến hiệu quả đầu tư, tâm l tự tin th i qu chịu
ảnh hư ng đến c c yếu tố:

inh tế vĩ mô, vị tr

ất động ản, cầu ất động ản t ch cực

hơn đối với nhóm nhà đầu tư c nhân có mục đ ch đầu tư để inh doanh, t inh nghiệm,
tỷ lệ ử dụng vốn vay cao; (5)

ức độ tâm l

ầy đàn, tự tin th i qu , hiệu quả đầu tư

của nhà đầu tư c nhân trên mức trung ình, riêng mức độ tâm l

ợ thua lỗ của nhà đầu

tư c nhân dưới mức trung ình

Từ kết quả nghiên cứu này, t c giả đã đưa ra hàm

quản trị giúp nâng cao hiệu quả

đầu tư cho c c nhà đầu tư c nhân, c c doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cũng như
đưa ra hàm

ch nh

ch đối với Nhà nước nh m giúp thị trường bất động sản tại

Tp.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung ổn định, ph t triển và từ đó t c động tr lại
giúp nâng cao hiệu quả đầu tư c c nhà đầu tư c nhân cũng như c c doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản. Cuối cùng nghiên cứu cũng ch ra hạn chế của nghiên cứu và đề
xuất hướng nghiên cứu tiếp theo./.


1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
G

c ương

Chương 1 luận n trình ày tổng qu t nội dung của luận n như l do chọn đề tài,
tổng quan nghiên cứu ngoài nước và trong nước, hoảng trống nghiên cứu, câu hỏi
nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu, c c
nội dung về phương ph p nghiên cứu, những đóng góp mới của luận n về l thuyết
lẫn thực tiễn, và cuối c ng là ết cấu tổng thể nội dung của luận n
1.1 Lý do chọn đề tài
y

8 cho r ng một phần a tổng tài ản thế giới n m trong ất động ản

( Đ ). Bản thân thị trường ất động ản TT Đ ) lại có mối quan hệ liên thơng
mật thiết với nhiều thị trường h c như thị trường vốn, thị trường vật liệu xây dựng,
điện gia dụng, nội thất.
Những t c động của TT Đ đối với nền inh tế của một quốc gia là r ràng
i l tại Việt Nam thời điểm năm
cao

11 nền kinh tế vĩ mô ất ổn, lạm ph t tăng

ột trong những nguyên nhân gây ra đó là tình trạng” đóng ăng”, “xì hơi”

của TT Đ .
Kullmann và Siegel (2003) hẳng định đầu tư Đ là hình thức đầu tư thường
xuyên, phổ iến của c c nhà đầu tư NĐT và cũng là ênh huy động vốn hiệu quả
cho nền inh tế tại

ỹ

c d , tầm quan trọng là vậy nhưng c c NĐT hông lúc

nào quyết định đầu tư QĐĐT đúng đắn do họ ị chi phối

i c c yếu tố thuộc về

cảm t nh, tình cảm, cảm xúc…và liệu r ng t c động những yếu tố tâm l này có
mang lại hiệu quả đầu tư cho NĐT hay hông ?, Đây là vấn đề rất quan trọng và cần
thiết,

i l hiệu quả đầu tư của NĐT có t c động qua lại với ự ổn định và ph t

triển của TT Đ .
Câu hỏi đ t ra với các lý thuyết, các nghiên cứu nào giải thích cho hiệu quả
đầu tư c nhân trên TT Đ

dưới t c động của tâm l NĐT? Kishore (2006) x c

nhận lý thuyết tài chính truyền thống dựa trên quan niệm r ng các NĐT hành động
hợp lý, xem xét chính xác tất cả các thơng tin hiện có trong q trình ra QĐĐT.
Những người đưa ra quyết định như vậy được đ c trưng

i tính logic cân nhắc các

chi phí và lợi ch tương ứng trước hi hành động. Hành vi này phù hợp với khái
niệm tối đa hóa tiện ích (UM). UM là một lý thuyết bắt nguồn từ một lý trí ra quyết


2
định giả định. Trong tài chính, UM
hiệu quả

cấp độ cá nhân dẫn đến giả thuyết thị trường

H , được giới thiệu b i Fama (1970). Theo EMH, thị trường phản ánh

tất cả các thơng tin có sẵn. Tuy nhiên, vào cuối những năm 1 8 c c nghiên cứu kết
luận r ng thị trường nhà

không hiệu quả tr

nên phổ biến nhiều hơn Ca

và

Shiller (1989) kết luận r ng thông tin liên quan đến lãi suất thực, là một yếu tố
quyết định quan trọng, dường như hông được đưa vào định giá nhà . Nghiên cứu
m rộng của Ca

và hill r 1

một kết luận: quan

, với sự bổ sung các biến dự

t việc thay đổi giá trong một năm có thể dự

trong năm tiếp theo. Hơn nữa,

o cơ ản, dẫn đến
o ự thay đổi gi

ng c ch ử dụng phương ph p hồi quy để giải thích

những thay đổi về giá nhà, trên cơ

dựa trên các nguyên tắc cơ ản thì vẫn còn

thấp (Case và Shiller, 1990). Cutler và cộng ự (1991) tìm thấy mối quan hệ đó

tương quan t ch cực trung bình, kéo dài ít nhất a năm cho cả Đ nhà

và trang

trại tại Hoa Kỳ. Kouwenberg và Zwinkels (2014) thấy r ng dự báo lợi nhuận
c ch kết hợp ch

ng

o đo lường động lượng và gi trung bình có thể dự đo n tốt hơn

hơn một loạt các mơ hình chu n. Quigley (1999) lập luận r ng m c dù các nguyên
tắc kinh tế cơ bản là quan trọng yếu tố quyết định giá nhà, những yếu tố như vậy
vẫn để lại một phần lớn không giải th ch được thay đổi giá bất động sản. Các mơ
hình đơn giản về cơ ản kinh tế ch giải thích từ 1 % đến
sản. Hiện tượng này được xác nhận b i arlo

,

% thay đổi giá bất động
1 , người lập luận r ng

lời giải thích hợp lý nhất cho gi nhà tăng mạnh trong những thập kỷ gần đây hơng
thể tìm thấy trong nguồn cung và nhu cầu cơ

ản. Cuối cùng, theo Muellbauer

(2012), khoản nợ dưới chu n cuộc khủng hoảng thế chấp năm

8 đưa ra một ví

dụ chưa từng có về cách thức khuyến khích tiêu chu n tín dụng bị nới lỏng góp
phần làm thị trường quá nóng và gây ra sai lệch cơ bản so với điều kiện ổn định thị
trường

tầm vĩ mô

ng lưu

ự thiếu sót phương ph p trong tiếp cận thơng

thường để phân tích bất động sản thương mại b ng cách sử dụng các khung tiêu
chu n, chẳng hạn như cho vay th o d ng tiền ho c tỷ lệ cho vay theo giá trị.
Tóm lại, giá nhà rất thay đổi, và ự biến động này hơng được giải thích b i
các nguyên tắc cơ ản. Vì vậy, gi nhà được x c định b i hành vi của người tiêu
d ng và người đầu tư, và nhiều người trong số họ có thể được gọi là người mơi giới
nghiệp dư D Long và cộng ự, 1990), ho c chủ nhà đ c trưng khơng có nhiều kiến


3
thức tài chính ho c kinh nghiệm trong giao dịch Đ nhưng có nhiều cảm xúc khi
đầu tư vào

Đ .

Các nghiên cứu h c liên quan đến hiệu quả thị trường với sự xuất hiện của
bùng nổ và uy tho i trong giá nhà. De Bondt (1995) nhận thấy r ng ngoài các
nguyên tắc kinh tế cơ ản, các yếu tố về thể chế như thuế, và quy định đóng một vai
trò nhất định. Tuy nhiên, theo De Bondt (1995), các yếu tố về thể chế một mình
khơng thể giải thích sự bùng nổ và uy tho i Đ nh gi về tổng thể hiệu quả trong

TT Đ , sự biến động trong giá trị giá nhà không thể dễ dàng giải thích b ng các
vận động trong nền tảng kinh tế.

c d , arlo

1

lập luận r ng các yếu tố

quyết định cơ ản của giá nhà là thu nhập, lãi suất, cổ phiếu nhà đất, thay đổi nhân
kh u học, tín dụng sẵn có, và cấu trúc thuế. arlo
chóng tăng gi nhà vào đầu những năm

cũng cố gắng giải thích nhanh

, nói r ng một tỷ lệ lớn cổ đông c c

doanh nghiệp DN đã ị thất vọng b i cổ phần và au đó chuyển tài sản của họ
sang thị trường nhà
nhà

để tìm kiếm lợi nhuận. Những phát hiện cho thấy cổ phiếu

Hoa Kỳ tăng gi trị vốn hóa lên năm nghìn tỷ đơ la trong ốn năm, tương

đương với sự gia tăng của giá trị vốn hóa của thị trường chứng khoán vào cuối
những năm 1

Những vận động tài sản này đóng góp cho sự hiểu biết về giá nhà

tăng au năm

, nhưng hông thể giải th ch đầy đủ về thay đổi này. Phát hiện

của Seslen (2004) cho thấy các hộ gia đình có nhiều giao dịch hơn hi gi đã tăng
ho c dự kiến s tăng, và ít có khả năng giao dịch khi gi đã giảm ho c dự kiến s
giảm.
Các nghiên cứu trên cho thấy TT Đ ,

một mức độ nhất định, không hiệu

quả. Sự không hiệu quả này được thể hiện b ng việc quan sát r ng giá nhà có thể dự
đo n được, liên tục đi chệch khỏi các giá trị cơ ản và quá biến động so với giá trị
cơ ản. Những chứng minh về sự kém hiệu quả của thị trường dẫn đến một sự thay
thế tiếp cận nghiên cứu về bất động sản nổi lên. Cách tiếp cận này được gọi là bất
động sản hành vi (BRE), là một nh nh nghiên cứu của tài ch nh hành vi TCHV
trên lĩnh vực đầu tư
đến nghiên cứu về

Đ

đi từ trọng tâm tài chính tân cổ điển truyền thống

Đ b ng cách giải thích những thay đổi về giá nhà với các

nguyên tắc cơ ản. lac và cộng ự (2003) lập luận r ng nếu mọi vấn đề bất động
sản được coi là vấn đề tài chính, các nhà khoa học bỏ lỡ cơ hội để sử dụng những


4

hiểu biết từ các ngành khác. Bất động sản không ch liên quan đến tài chính mà cịn
liên quan đến tiếp thị, quản lý, luật pháp, lập kế hoạch và c c lĩnh vực h c Những
h a cạnh này này giống nhau

chỗ chúng bắt nguồn sự tồn tại của chúng từ hành

vi của con người Do đó, c c nghiên cứu nên vượt ra ngồi dịng tiền và nên cung
cấp chỗ đứng cho các khía cạnh tâm lý của c c NĐT (Black và cộng ự, 2003).
Đ nhà

cung cấp cho người mua th o

nghĩa đầu tư và tiêu d ng Do đó,

trọng tâm của BRE khác nhau tùy thuộc vào ự tập trung ch nh của c c nhà nghiên
cứu. Phần lớn nghiên cứu về ất động sản tập trung vào chức năng đầu tư về vốn
của tài sản và vai trị của qu trình định giá (Diaz, 1999). Những nghiên cứu này
nhấn mạnh đến tài chính và khía cạnh vật chất của Đ . Một lượng nhỏ các nghiên
cứu liên quan đến hiện tượng hành vi trong chức năng tiêu d ng, có liên quan đến
xã hội và cảm xúc của chủ nhà. Và một phần nhỏ c c nghiên cứu của

trong

chức năng đầu tư, liên quan đến việc ph t hiện c c yếu tố hành vi của con người ảnh
hư ng đến mua Đ
TT Đ

nói chung bao gồm một loạt các những người tham gia khác nhau,

chẳng hạn như người mua là tổ chức, hộ gia đình, NĐT c nhân Trong phạm vi

nghiên cứu, luận n cung cấp một cái nhìn của nghiên cứu về xu hướng hành vi phổ
biến cho người mua là NĐT c nhân cho mục đ ch tiêu d ng, t ch lũy và mục đ ch
kinh doanh. Và kết hợp lại c c lệch lạc hành vi

cấp độ NĐT cá nhân có thể cung

cấp một phần giải thích cho sự thiếu hiệu quả của thị trường,
h m ph

ng c ch nghiên cứu

ự tồn tại của c c yếu tố TCHV của NĐT c nhân, và cũng như những t c

động của nó đến hiệu quả đầu tư HQĐT trên TT Đ tại Tp.HCM.
h ản trốn tr n

thu t

ả th h

h nđ t

n h ên

n
u

Với bối cảnh thực tế tại TT Đ Việt Nam nói chung và Tp.HCM nói riêng có
lịch sử phát triển tương đối ngắn, từ sau thời điểm đổi mới năm 1 86
Trong giai đoạn 1986-2006, thành phố đã trãi qua hai đợt phát triển cao trào

của TT Đ những năm 1
giai đoạn 2001sau khi các dự án nhà

với sự tồn tại được thừa nhận của cơ chế thị trường và

hi người dân bắt đầu x m

Đ như một ênh đầu tư ch nh

được cấp phép tiến hành theo Luật đất đai ửa đổi năm

1998.
Giai đoạn 2006 – 2015, TT Đ Tp.HCM có nhiều biến động, với việc Việt


5
Nam gia nhập

TO năm

6, đã thu hút một lượng vốn FDI rất lớn vào nhiều dự

án bất động sản thuộc phân khúc cao cấp. Cùng với tốc độ tăng trư ng kinh tế cao,
ổn định trong giai đoạn 2003 – 2007 và sự tăng trư ng nhanh về tín dụng, nguồn
vốn DI đã có những ảnh hư ng lớn tới TT Đ , thị trường nhà

có mức độ tăng

trư ng vượt bậc trong giai đoạn từ cuối năm

8

Năm

6 đến đầu năm

8, cuộc khủng hoảng tài chính tồn cầu đã ảnh hư ng đến nền kinh tế

và gây ra đợt giảm giá

Đ lớn và thời gian trước đó được hill r

đo n

đúng ự đỗ vỡ của TTCK toàn cầu dựa vào Lý thuyết TCHV.
Đến đầu năm
trong nước, gi
NĐT
ản,

11, do mức lạm phát cao cùng với cuộc khủng hoảng tài chính

Đ giảm gi mạnh, TT Đ rơi vào trạng th i “đóng ăng” C c

Đ lâm vào cảnh

t vốn, thiếu nợ ngân hàng và thậm ch

i l trong thời gian TT Đ

ị ph t mãi tài

ng nổ, c c NĐT tranh nhau tăng vốn vay đầu

tư Đ để iếm lợi th o iểu “lướt óng” ngắn hạn.
Từ năm

15 đến nay, cùng với sự khơi phục kinh tế nói chung và nhiều nỗ

lực trong cơng tác quản lý vận hành TT Đ thì thị trường có dấu hiệu hồi phục và
ph t triển.
Đến nay, Tp.HCM đã là trung tâm kinh tế, ch nh trị, văn hóa, hoa học ỹ
thuật, là khu vực đóng góp nhiều vào ngân

ch cũng như sự tăng trư ng GDP trong

cả nước, trong hi hành vi đầu tư tài ch nh an toàn của NĐT c nhân là rất cần thiết
nh m mang lại hiệu quả đầu tư cho NĐT c nhân cũng như ự ổn định, ph t triển
của TT Đ . Đây

c n

c

và kết hợp xuất phát từ hoảng trống trong cơ

l thuyết như đã trình ày phần trên là những nguyên nhân thôi thúc t c giả thấy
sự cần thiết ự nghiên cứu và chọn tên đề tài “Mối quan hệ giữa tài chính hành vi
và hiệu quả đầu tư trên thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh”, làm
cơng trình nghiên cứu để đóng góp phần nào về cơ

l thuyết và cũng như cơ

thực tiễn hiện nay.
Vấn đề này giúp cho NĐT c nhân hiểu r

ản thân mình hơn trước

hi

QĐĐT nh m đ m lại HQĐT tốt hơn hi tham gia đầu tư trên TT Đ và đồng thời
cũng giúp c c DN inh doanh Đ có chiến lược inh doanh hợp l cũng như giúp
nhà hoạch định, c c nhà quản l ch nh
định, ph t triển TT Đ

ch có những quyết

ch đúng đắn để ổn

Tp.HCM nói riêng và nền kinh tế nói chung.


6
1.2 Tổng

n c c ng

1 2 1 C c ng

n cứu có liên quan

n cứu ngồi nư c

(1) O ong o (2016) với nghiên cứu “ Influence of Behavioural Factors On
Real Estate Performance in Kisii Town, Kenya”, tác giả đã x m x t t c động qua lại
giữa các yếu tố thuộc về TCHV với hiệu quả hoạt động HQHĐ của các tổ chức
hành nghề kinh doanh đầu tư

Đ tại t nh Kisii thuộc đất nước Kenya. Các biến

độc lập gồm tự tin th i qu , phụ thuộc vào khung, bầy đàn, ự đại diện. Biến phụ
thuộc HQHĐ kinh doanh

Đ “

al Estate Performance” được đ nh gi th o tiêu

ch thang đo mức độ thỏa mãn của tổ chức kinh doanh Đ “ v l o Satisfaction”
Kết quả hồi quy đa iến, số mẫu quan sát 40, cho thấy các biến độc lập có mối quan
hệ cùng chiều với biến phù thuộc, trong đó tâm l qu tự tin và bầy đàn t c động
mạnh hơn hai iến còn lại đến HQHĐ của các tổ chức inh doanh
(2) Njenga và Kagiri

Đ

18 với nghiên cứu “Effect of Behavioral Bias on

Real Estate Prices in Kenya (A Case Of Real Estates in Kiambu County)” đã tìm ra
ảnh hư ng của các khái niệm TCHV t c động lên giá Đ

Hạt

iam u, đất nước

Kenya. h nh t, nghiên cứu đã ph t hiện ra r ng có một mối quan hệ đ ng tin cậy
và tích cực giữa xu hướng tự tin thái quá và giá Đ

Kenya. Th hai, nghiên cứu

phát hiện ra r ng có mối quan hệ hơng đ ng tin cậy giữa hiệu ứng bầy đàn và gi
Đ

Kenya hay nói cách khác bầy đàn hơng ảnh hư ng đến giá cả Đ . h ba,

nghiên cứu kết luận r ng ảo tư ng đ nh cược ảnh hư ng đến giá Đ

Kenya. h

tư, nghiên cứu phát hiện ra r ng ác cảm hối tiếc có mối quan hệ đ ng tin cậy và ảnh
hư ng đến với giá Đ

Kenya.

Dưới đây là một ố nghiên cứu c c yếu tố trong đó có c c yếu tố thuộc TCHV
của NĐT c nhân có ảnh hư ng đến QĐĐT Đ , mua
(3) D ca

Đ , cụ thể như au:

17 với nghiên cứu “The Role Of Behavioral Economics In The

Real Estate Market: Example Of Croatia “, phân tích dữ liệu của nghiên cứu đưa ra
các NĐT c nhân

Croatia thực sự bị ảnh hư ng b i c c huynh hướng của tài

ch nh hành vi hi đưa ra quyết định. Nghiên cứu cho thấy xu hướng lạc quan th i
qu trong ước tính của NĐT c nhân về tương lai đ c biệt là nếu họ có một thứ gì
đó liên quan đến tài sản thì họ dự kiến nó

mang lại một lợi ch về au

ệch lạc

n o và hành vi ầy đàn cũng được chứng minh là có hiện diện Nghiên cứu cho thấy


7
NĐT c nhân chịu ảnh hư ng

i người h c hi đưa ra QĐĐT.

(4) Grover (2015) với nghiên cứu ”Study On Behavioural Factors Influencing
Investment Decision In Real Estate: A Case Study Of Udham Singh Nagar
(Uttrakhand)”, nghiên cứu tìm ra c c yếu tố thuộc về TCHV t c động đến QĐĐT
trên TT Đ

Nghiên cứu ử dụng bảng gồm 18 câu hỏi để thu thập dữ liệu từ 200

NĐT, t nh Uttrakhand thuộc đất nước Ấn Độ. Dữ liệu được phân t ch đã x c định

được 4 yếu tố thuộc về TCHV trong tổng số 7 yếu tố t c động đến quyết định của
NĐT. Các yếu tố thuộc về TCHV lần lượt là sợ thua lỗ, nhận thức muộn, bầy đàn,
tự tin th i qu và c c yếu tố không thuộc hành vi như thông tin tài ản, sự gần đúng
hợp lý, động lực thị trường.
(5)

a

ru và cộng

ự (2014) với nghiên cứu “Behavioural Factors

Influencing Investment Decisions In The Kenyan Property Market ”, nghiên cứu các
nhận thức của NĐT ất động ản liên quan đến hành vi ra c c QĐĐT

Kenya hi

vận dụng các lý thuyết TCHV. Nghiên cứu cho thấy r ng neo, t nh đại diện, tự tin
th i qu , lệch lạc ẳn có, ợ thua lỗ, t nh to n cảm t nh là những yếu tố hành vi
chính ảnh hư ng đến việc ra QĐĐT. Ngoài các yếu tố hành vi, giá cả và vị trí của
tài sản cũng được coi là yếu tố quan trọng hi đưa ra QĐĐT Hơn nữa, kết quả ch
ra r ng thay đổi giá Đ và thông tin TT Đ có t c động rất cao đến các QĐĐT và
hầu hết các NĐT tìm kiếm thơng tin Đ thơng qua kinh nghiệm trước đó và thơng
qua các cơng ty Đ .
(6) Nata ha và Ha an

15 với nghiên cứu “Factors That Influencing

Property Investment Decisions Among Employees In Felcra Bhd”, có ốn biến độc
lập trong nghiên cứu này là kiến thức tài chính, thuộc t nh vị tr địa lý, nhận thức rủi

ro và lợi nhuận mong muốn t c động đến iến phụ thuộc là QĐĐT. Nghiên cứu
phát hiện ra r ng kiến thức tài chính của nhân viên Felcra mang lại t c động cao
nhất đến quyết định của họ đầu tư tài ản. Trong khi, nhận thức về rủi ro cho thấy là
yếu tố có thể t c động thấp nhất đến QĐĐT tài sản. Nghiên cứu cũng ph t hiện ra
r ng tất cả các biến độc lập đã thảo luận có t c động đ ng ể và tích cực đến các
QĐĐT Đ .
(7) Lowies (2012) với nghiên cứu “The Role Of Behavioural Aspects In
Investment Decision-Making By Listed Property Fund Managers In South Africa ”,


8
nghiên cứu ết luận r ng c c lệch lạc th o hướng inh nghiệm dường như hông
ảnh hư ng đến c c QĐĐT của c c nhà quản l quỹ tài ản, tuy nhiên, nghiên cứu
cũng ph t hiện ra r ng c c lệch lạc như n o-điều ch nh, c cảm mơ hồ thì có hiện
diện Và một ph t hiện quan trọng là tâm l
ng chứng r

ợ thua lỗ t c động đến QĐĐT và có

ràng C c nhà quản l quỹ cho r ng họ đã cắt lỗ và thấy hó hăn

trong quyết định mua

il

ợ thua lỗ

(8) Sumarauw (2016 với nghiên cứu “Factor Analysis Of Buying Property In
Manado City”, nghiên cứu này với mục đ ch là để tìm ra c c yếu tốđược người tiêu
d ng x m x t hi mua

Đ

thành phố

phân t ch định lượng tuyến t nh với mẫu
các yếu tố t c động đến quyết định mua
sẳn có; Giá cả

Đ ; Vị trí

anado Phương ph p được sử dụng là
người trả lời. Nghiên cứu cũng ch ra
Đ của c c hộ gia đình như: Điều kiện

Đ ; Hạ tầng kỹ thuật; Nhà phát triển dự án – chủ đầu

tư; và hu vực lân cận.
(9) Sean và Hong (2014) với nghiên cứu “Factors Affecting The Purchase
Decision Of Investors In The Residential Property Market In Malaysia ”, nghiên cứu
ch ra các yếu tố t c động QĐĐT nhà

hu dân cư tại thành phố Kuala Lumpur

thuộc đất nước Malaysia. Nghiên cứu điều tra với quy mô mẫu khảo sát là 105. Kết
quả nghiên cứu hồi quy mơ hình tuyến t nh đa iến cho thấy các yếu tố có t c động
cùng chiều với động cơ QĐĐT “ otivation o prop rty inv tm nt” và mức độ tác
động từ cao đến thấp lần lượt như au: Vị trí; tài chính; thiết kế cấu trúc nhà; và khu
dân cư lân cận.
(10) Chuan (2010 với nghiên cứu “House Purchasing Decisions: A Case

Study Of Residents Of Klang Valley, Malaysia”, nghiên cứu này đã đề xuất những
yếu tố marketing 7Ps ảnh hư ng đến quyết định mua nhà bao gồm: Sản ph m đ c
điểm nhà, không gian sống riêng tư và môi trường sống xung quanh); vị trí nhà (vị
trí gần nơi làm việc, gần chợ, gần trung tâm thương mại, gần tuyến đường chính,
gần trường học, gần bạn è và gia đình ; gi cả (giá nhà, lãi suất vay, chi phí vay,
khả năng thanh tóan trả góp); khuyến mãi; quy trình; b ng chứng thực tế; và con
người. Kết quả cho thấy r ng quy trình, b ng chứng thực tế, sản ph m (tính năng
bên ngồi, nội thất của ngơi nhà, khơng gian sống riêng tư và môi trường sống xung
quanh), và vị trí nhà (khả năng tiếp cận) là những yếu tố quan trọng ảnh hư ng đến


9
quyết định mua nhà.
(11) Haddad và cộng ự

11 với nghiên cứu “Factors Affecting Buying

Behavior Of An Apartment An Empirical Investigation In Amman, Jordan “, mục
tiêu của nghiên cứu này là điều tra các yếu tố chính ảnh hư ng đến việc hành vi
mua c c căn hộ chung cư của khách hàng và tìm ra c c yếu tốảnh hư ng lớn nhất
đến việc mua. Một mẫu hảo
vực khác nhau

t ao gồm 1

người đã mua một căn hộ

các khu

Amman. Nghiên cứu ch ra các yếu tố ảnh hư ng đến quyết định

mua nhà như tính kinh tế, tính th m mỹ, tính tiếp thị, t nh địa lý, và đ c tính xã hội.
Và nghiên cứu kết luận r ng có sự khác biệt đ ng ể trong việc ra quyết định mua
căn hộ chung cư th o mẫu giới tính và tuổi. Và khơng có sự khác biệt đ ng ể theo
tình trạng hơn nhân ho c trình độ học vấn.
(12) Opoku và

dul

1

với nghiên cứu “Housing preferences and

attribute importance among low-income consumers in Saudi Arabia”, tác giả cũng
nghiên cứu về các yếu tố ảnh hư ng đến quyết định mua nhà

của người tiêu dùng

Rập Xê Út và những điều này h c nhau như thế nào theo nhân kh u học xã
hội Nghiên cứu phân t ch

nhân tố về c c thuộc tính nhà

và h m ph ra 1 yếu

tố ch nh t c động đến quyết định mua, trong đó c c yếu tố về tài chính, khơng gian
sống riêng tư và th m mỹ của ngôi nhà được xếp vào ba yếu tố quan trọng hàng
đầu. Ba yếu tố t quan trọng nhất là không gian bên ngoài, vị tr đường phố và sự
gần gũi với người thân.
(13) Yam và McGreal

1

với nghiên cứu “House-Buyers’ Expectations

With Relation To Corporate Social Responsibility For Malaysian Housing”, t c giả
đã nghiên cứu về các yếu tố ảnh hư ng đến quyết định mua nhà bao gồm: Tiện nghi
công cộng (các cơ s vui chơi giải trí, cơng viên, các tiện nghi thể thao, câu lạc bộ
thể dục thể thao), Môi trường sống (các tính năng bảo mật, an ninh, khơng gian
xanh), Vị trí nhà (vị trí là một tiêu chí quan trọng chủ yếu là do tắc ngh n giao
thong, bao gồm vị trí gần nơi làm việc, trường học, siêu thị), Đ c điểm nhà (loại
nhà, thiết kế), Danh tiếng người bán (những yếu tố liên quan đến ý thức của khách
hàng về đạo đức, về trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp).
(14) Chia và cộng ự

16 với nghiên cứu “Understanding Factors That

Influence House Purchase Intention Among Consumers In Kota Kinabalu : An