Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện thanh chương, tỉnh nghệ an giai đoạn 2015 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN QUANG HUY

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN THANH CHƯƠNG,
TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2015 – 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên –2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN QUANG HUY

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN THANH CHƯƠNG,
TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2015 – 2019
Ngành : Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thế Huấn

Thái Nguyên –2020

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một luận văn nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ
rõ
nguồn gốc./.
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2020

Tác giả luận văn

Nguyễn Quang Huy


ii
LỜI CẢM ƠN
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thế Huấn người đã
hướng dẫn, giúp đỡ rất tận tình, tạo điều kiện để tơi hồn thành luận văn thạc
sĩ.
Tôi xin chân thành cảm ơn đến các thầy, cơ giáo trong khoa Quản lý tài
ngun, phịng Đào tạo, Ban giám hiệu Trường đại học Nông Lâm đã giảng
dạy đóng góp ý kiến, tạo điều kiện để tơi hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn đến các cán bộ phịng Tài ngun và Mơi
trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thanh Chương đã giúp

đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình thu thập tài liệu thực hiện đề tài.
Cuối cùng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình và những người bạn, những
người đã cùng tơi chia sẻ những khó khăn trong thời gian học tập, đặc biệt là
trong thời gian thực hiện đề tài này.
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2020

Tác giả luận văn

Nguyễn Quang Huy


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................. vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU................................. 3
1.1. Cơ sơ khoa học đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký QSD đất................. 3
1.1.1. Đăng ký đất đai ....................................................................................... 3
1.1.2. Văn phòng đăng ký đất đai ..................................................................... 3
1.2. Mơ hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước .............................. 9

1.2.1. Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất ở một số nước ....................
9
1.2.2. Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam ......................................... 11
1.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Văn
phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam ................................................................. 13
1.3.1. Tình hình thành lập Văn phịng đăng ký đất đai ở Việt Nam ...............
13
1.3.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phịng đăng ký đất đai.................................... 13
1.3.3. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKĐĐ ................ 14
1.3.4 . Đánh giá chung về tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký
QSD đất ........................................................................................................... 15
1.4. Cơ sở pháp lý về các vấn đề nghiên cứu................................................. 16
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 18
2.1. Đối tượng, thời gian và phạm vi nghiên cứu ........................................... 18
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 18
2.1.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 18


4

2.1.3. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 18


5

2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 18
2.2.1. Khái quát vị trí địa lý và tình hình quản lý nhà nước về đất đai........... 18
2.2.2. Khái quát hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất và Đánh giá kết
quả hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Thanh Chương giai
đoạn

2015 – 2019..................................................................................................... 18
2.2.3. Đánh giá của cán bộ Văn phòng đăng ký QSD đất và người sử dụng đất
về hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Thanh Chương. .........
19
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký QSD đất huyện Thanh Chương. ........................................................ 19
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 19
2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu..................................................... 19
2.3.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan .......................................... 21
2.3.4. Phương pháp thống kê, so sánh............................................................. 21
3.3.5. Phương pháp đánh giá.......................................................................... 21
2.3.6. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 22
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 23
3.1. Khái quát về vị trí địa lý và thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký
QSD đất huyện Thanh Chương....................................................................... 23
3.1.1. Khái quát về vị trí địa lý huyện Thanh Chương ................................... 23
3.1.2. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai huyện Thanh Chương............. 26
3.1.2.1. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện
Thanh Chương................................................................................................. 26
3.1.2.2. Tình hình sử dụng đất huyện Thanh Chương .................................... 28
3.2. Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Thanh
Chương giai đoạn (2015 – 2019) .................................................................... 35
3.2.1. Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức bộ máy................ 35


6

3.2.2. Điều kiện vật chất cơ sở hạ tầng kỹ thuật ............................................. 39

7

3.2.3. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thanh Chương
......................................................................................................................... 40
3.3. Đánh giá của cán bộ chuyên môn và người sử dụng đất về hoạt động của
Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Thanh Chương ...................................... 53
3.3.1. Mức độ công khai về thủ tục hành chính .............................................. 53
3.3.2. Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính .......................................... 54
3.3.3. Điều kiện cơ sở vật chất ........................................................................ 55
3.3.4. Mức độ và thái độ hướng dẫn của cán bộ chun mơn ........................ 55
3.3.5 Các khoản lệ phí người sử dụng đất phải thực hiện............................... 57
3.3.6. Ý kiến đánh giá tổng thể của cán bộ, người sử dụng đất về hoạt động của
Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Thanh Chương ...................................... 58
3.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký QSD đất huyện Thanh
Chương.................................................................. 58
3.4.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật ....................................................... 58
3.4.2. Giải pháp về tuyên truyền ..................................................................... 59
3.4.3. Giải pháp tổ chức bộ máy ..................................................................... 60
3.4.4. Giải pháp về con người, cơ sở vật chất, trang thiết bị .......................... 60
3.4.5. Giải pháp về tài chính ........................................................................... 61
3.4.6. Giải pháp ứng dụng công nghệ kỹ thuật trong chuyên môn, nghiệp vụ61
KẾT LUẬN KIẾN NGHỊ ............................................................................. 63
1. Kết luận ....................................................................................................... 63
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 65
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 66


8

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất theo đơn vị hành chính năm 2019 ..................
29
Bảng 3.2. Biến động diện tích đất đai theo mục đích sử dụng đất năm
2019......... 33
Bảng 3.3. Kết quả cấp GCN lần đầu của huyện Thanh Chương từ 2015 - 2019.
40
Bảng 3.4. Kết quả đăng ký biến động đất đai từ năm 2015 - 2019 .....................
42
Bảng 3.6. Hồ sơ tài liệu đo đạc bản đồ địa chính ........................................... 45
Bảng 3.7. Hồ sơ địa chính ............................................................................... 48
Bảng 3.7. Mức độ cơng khai TTHC tại Văn phòng đăng ký QSD đất huyện
Thanh Chương................................................................................................. 53
Bảng 3.8. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ trên địa bàn huyện Thanh Chương.
54
Bảng 3.9. Đánh giá về điều kiện vật chất tại Huyện Thanh Chương ..................
55
Bảng 3.10. Mức độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các
TTHC tại Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Thanh Chương ................... 56
Bảng 3.11. Thái độ của cán bộ chuyên mơn khi thực hiện các TTHC tại Văn
phịng đăng ký QSD đất huyện Thanh Chương .............................................. 57
Bảng 3.12. Nhận xét về hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất huyện
Thanh Chương................................................................................................. 58


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu thống nhất quản lý; là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan
trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật.
Pháp luật về đất đai quy định cơ quan quản lý nhà nước về đất đai gồm:
ở trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi trường; Cơ quan tài nguyên và môi
trường ở địa phương bao gồm Sở Tài nguyên và Mơi trường, Phịng Tài
ngun và Mơi trường và Văn phịng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) được giao
thực hiện một số nhiệm vụ trong quản lý nhà nước về đất đai.
Luật đất đai năm 2003 quy định về việc thành lập hệ thống Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) trực thuộc cơ quan tài nguyên và
môi trường (TNMT) ở 2 cấp gồm VPĐKQSDĐ cấp tỉnh trực thuộc Sở TNMT,
VPĐKQSDĐ cấp huyện trực thuộc Phịng TNMT. VPĐKQSDĐ các cấp có
chức năng, nhiệm vụ chủ yếu là giúp cơ quan tài nguyên và môi trường làm
đầu mối tổ chức thực hiện các thủ tục về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
(GCN); lập và chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính (HSĐC) và cơ sở dữ liệu địa
chính; tổ chức thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai hàng năm và theo định kỳ;
cung cấp thông tin đất đai phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai và cho
các tổ chức, cá nhân có nhu cầu.
Một trong những nhiệm vụ trọng tâm nhằm phát triển kinh tế, xã hội đất
nước cải cách hành chính trong tất cả các lĩnh vực nói chung, trong quản lý đất
đai nói riêng là yêu cầu bức thiết. Hoạt động của VPĐKQSDĐ gắn liền với
việc thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, góp phần
nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai ở địa phương.
Từ thực trạng phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn huyện Thanh
Chương cho thấy sự chuyển dịch mạnh mẽ từ sản xuất nông nghiệp sang sản
xuất công nghiệp, du lịch, dịch vụ; tốc độ đô thị hóa nhanh, tình hình giao
dịch về đất đai,


bất động sản ngày một tăng lên. Đất đai trở thành nguồn nội lực phát triển của
địa phương, nhu cầu đất đai cho xây dựng cơ sở hạ tầng công nghiệp, dịch vụ

ngày càng tăng, công tác giao dịch, huy động nguồn vốn từ quyền sử dụng đất
đang có ý nghĩa quan trọng trong phát triển kinh tế của người sử dụng đất.
VPĐKQSDĐ Huyện Thanh Chương đã hoạt động hơn 11 năm nhưng
đến nay vẫn chưa có bất kỳ sự đánh giá nào về hiệu quả hoạt động? Có những
tồn tại gì cần khắc phục để nâng cao chất lượng phục vụ người dân, giải quyết
tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký đất đai? Đã thực hiện triệt để cơng tác cải
cách hành chính trong lĩnh vực đất đai, sự hài lòng của người dân? … là
những vấn đề được chính quyền địa phương và người dân hết sức quan tâm.
Xuất phát từ lý do trên, tôi quyết định chọn đề tài nghiên cứu "Đánh giá hoạt
động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thanh Chương,
tỉnh Nghệ An giai đoạn 2015 – 2019” với mục tiêu giúp hoạt động của
VPĐKQSDĐ Huyện Thanh Chương được hiệu quả hơn, khắc phục được
những tồn tại, hạn chế; đẩy nhanh cơng tác cải cách thủ tục hành chính, đồng
thời tăng cường vai trò quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Thanh
Chương.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Thứ nhất, đánh giá hiệu quả hoạt động của Văn phịng đăng ký QSD đất
huyện
Chương

Thanh

Thức hai, phân tích thuận lợi và khó khăn của Văn phịng đăng ký QSD
đất
huyện
Chương

Thanh

Thức ba, đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn

phòng đăng ký QSD đất huyện Thanh Chương trong thời gian tới.


Chương 1


TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sơ khoa học đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký QSD đất
1.1.1. Đăng ký đất đai
1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai
Theo Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý
đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.”
Trong đó Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và
người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
1.1.1.2. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là
việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với
một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với
thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất. Đất đai thường có các tài sản gắn liền như nhà, cơng trình
xây dựng, cây lâu năm, … mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với
một thửa đất tại vị trí nhất định;
Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản
lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
1.1.1.3. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là
việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với


một thửa đất xác định và cấp GCN đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó
nhằm


chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
(Luật Đất đai 2013)
Theo Khoản 15, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “đăng ký đất đai, nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền
quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được
giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ
quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử
và có giá trị pháp lý như nhau.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ thì
người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có
quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.
1.1.1.4. Đối tượng đăng ký đất đai
Luật Đất đai 2013 quy định: Nguyên tắc xác định người sử dụng đất
phải đăng ký đất đai:
+ Là người đang sử dụng đất;
+ Là người có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện
quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.

Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký đất đai được quy định
tại Điều 5 của Luật Đất đai 2013 gồm:
Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân,
tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị
xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức
sự


nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (gọi
chung là tổ chức);
Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá
nhân);
Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng
địa bàn thôn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương
tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dịng họ;
Cơ sở tơn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường,
niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức
tôn giáo và cơ sở khác của tơn giáo;
Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức
năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ
chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại
diện của tổ chức liên chính phủ;
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về
quốc
tịch;
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gồm doanh nghiệp 100% vốn
đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà
đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sát nhập, mua lại theo quy định của pháp luật
về đầu tư

1.1.1.5. Các trường hợp đăng ký đất đai.
- Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong các trường hợp: (Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP, 2014)
+ Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng.
+ Người đang sử dụng đất, đủ điều kiện mà chưa được cấp GCN.
- Đăng ký biến động về đất đai được thực hiện đối với người sử dụng
đất đã được cấp GCN mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp:


Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng đất đai.
Người sử dụng đất được phép đổi tên.
Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất.
Chuyển mục đích sử dụng đất.
Có thay đổi về thời hạn sử dụng đất.
Chuyển đổi từ hình thức nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
Nhà nước thu hồi đất.
1.1.1.6. Người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai
Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký đất đai là cá nhân mà
pháp luật quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng
đất của người sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2013: Người chịu trách nhiệm
thực hiện việc đăng ký gồm có:
- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại
giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đối với việc sử dụng đất của tổ
chức mình.
- Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất nơng
nghiệp vào mục đích cơng ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND xã,

phường, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) để sử dụng vào mục
đích xây dựng trụ sở UBND, các cơng trình cơng cộng phục vụ hoạt động văn
hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa
địa và cơng trình cơng cộng khác của địa phương.
- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thơn, làng, ấp, bản,
bn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử
ra đối với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc SDĐ đã giao cho cơ sở tôn
giáo.
- Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình.
- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi đối với việc SDĐ của
mình.
- Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm
người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó. (Luật Đất đai
2013)
1.1.2. Văn phịng đăng ký đất đai
1.1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai
Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất:
1) Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được
giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
2) Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký
lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai
thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký

điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
3) Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
1.1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai.
a) Vị trí, chức năng
Tại Điều 5 Nghị định 4/2014/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 Điều
2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP và quy định chi tiết tại Điều 1 Thông tư liên tịch
15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, văn phịng đăng ký đất đai có vị trí, chức
năng như sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại
trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ngun và Mơi trường và các Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất trực
thuộc Phịng Tài ngun và Mơi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp
nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy
định của pháp luật.
Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và
tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất

hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp
thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu;
VPĐKĐĐ có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được Nhà nước bố
trí văn phịng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo quy định của pháp
luật.
b) Nhiệm vụ, quyền hạn
Điều 2 Điều 1 Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC
quy định Văn phòng đăng ký đất đai có nhiệm vụ, quyền hạn:
1. Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ.
3. Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao
quản lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
4. Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận,
quản lý việc sử dụng phơi GCN theo quy định của pháp luật.
5. Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng,
quản lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật.
6. Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7. Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ
đăng ký, cấp GCN.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8. Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
9. Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
10. Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.
11. Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với
năng lực theo quy định của pháp luật.
1.2. Mơ hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước
1.2.1. Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất ở một số nước
1.2.1.1. Ở Anh
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản tổ
chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phịng chính tại Ln Đơn
và 14 văn phịng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn
bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký
hồn tồn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất
(máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật
dữ liệu).
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất
đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có
hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh
sửa bổ sung vào năm 2009. Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt
động theo địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phịng
thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ
thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể
lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh.

1.2.1.2. Ở Thuỵ Điển
Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở
thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20
nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ
thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens.
Về mơ hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký BĐS do các cơ quan khác nhau
thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính. Cơ quan đăng ký
tài sản do Tổng cục quản lý đất đai thuộc Bộ Môi trường Thuỵ Điển. Cơ quan
đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phịng đăng ký BĐS đặt tại các địa
phương khác nhau. Ngồi ra cịn có một số Văn phịng đăng ký tài sản trực
thuộc chính quyền tỉnh.
Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây
dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lư dữ liệu BĐS trung
ương trực thuộc Bộ tài nguyên môi trường. Cơ quan này chịu trách nhiệm xây
dựng và quản trị hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai, quản lý tồn bộ thơng tin
đăng ký BĐS và đăng ký đất đai.
1.2.1.3. Ở Hà Lan
Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký chứng thư
phát triển. Trên cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đã được duy trì
hàng trăm năm, khi có một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao
dịch đó là tình trạng pháp lý hiện hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch
(actual legal situation) được rút ra và đăng ký vào một hệ thống hồ sơ riêng
biệt một cách có hệ thống và theo trình tự chặt chẽ (theo hệ thống thửa đất),
hệ thống đăng ký này gọi là Hệ thống địa chính Hà Lan. Sự chuẩn xác của hệ

thống đăng ký chứng thư kết hợp với hồ sơ địa chính mang lại hiệu quả tương
tự như một hệ thống đăng ký quyền. Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký văn
tự giao dịch phụ thuộc chủ yếu vào 2 yếu tố, đó là việc duy trì hệ thống hoạt
động liên tục và quy trình pháp lý xác định chủ quyền. Việc xác định chủ
quyền ở đây được hiểu là một quá trình mà tất cả các quyền đang tồn tại liên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




quan đến một thửa đất được khẳng định một cách dứt khốt, đúng thẩm
quyền để thực hiện

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN