Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện quỳnh lưu, tỉnh nghệ an giai đoạn 2017 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRƯƠNG KIM TIẾN

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUỲNH LƯU,
TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2017 - 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRƯƠNG KIM TIẾN

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUỲNH LƯU,
TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2017 - 2019
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. TRẦN VĂN ĐIỀN

THÁI NGUYÊN - 2020


i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng
dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày… tháng 9 năm 2020
Tác giả luận văn

Trương Kim Tiến


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Tơi xin bày tỏ lời lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc đến thầy giáo hướng dẫn
PGS.TS. Trần Văn Điền, người đã dành nhiều thời gian tâm huyết, tận tình hướng
dẫn chỉ bảo cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài này.
Tơi xin được gửi lời cảm ơn đến Phòng đào tạo, Khoa Quản lý tài nguyên,
Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, những người đã truyền đạt cho tơi những
kiến thức bổ ích trong q trình học tập, rèn luyện tại Trường và hồn thành luận
văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ UBND huyện Quỳnh Lưu,
Phòng Tài nguyên và Mơi trường, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện

Quỳnh Lưu đã cung cấp những số liệu cần thiết, giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi
trong q trình tìm hiểu nghiên cứu tại địa bàn.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn
thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày… tháng 9 năm 2020
Học viên

Trương Kim Tiến


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN....................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................................ ii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG..................................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ..................................................................................................... viii
MỞ ĐẦU.................................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu .............................................2
Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU ....................................................................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận và thực tiễn của chuyển quyền sử dụng đất ...................................4
1.1.1. Cơ sở lý luận ............................................................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý về thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam ..................... 8
1.2. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất ............................10
1.2.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất .................................10
1.2.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất .................................12

1.3. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất .......................................................12
1.3.1. Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất ...............................12
1.3.2. Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất .................................................13
1.3.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất ................................................................................13
1.3.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất ...................................................................13
1.4. Tình hình thực hiện việc chuyển quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam.....13
1.5. Một số kết quả nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất của một số nước
trên Thế giới ..............................................................................................................18
1.5.1. Pháp...........................................................................................................................18
1.5.2. Cộng hòa Liên bang Đức .........................................................................................19
1.5.3. Thụy Điển .................................................................................................................19
1.5.4. Ôxtrâylia ...................................................................................................................20
1.5.5. Trung Quốc ...............................................................................................................20


iv
1.5.6. Những bài học kinh nghiệm rút ra từ việc thực hiện QSD đất của một số nước ....22
Chương 2.NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................... 23
2.1. Địa điểm, thời gian, đối tượng và phạm vi nghiên cứu .....................................23
2.1.1. Địa điểm nghiên cứu ................................................................................................23
2.1.2. Thời gian nghiên cứu ...............................................................................................23
2.1.3. Đối tượng nghiên cứu ..............................................................................................23
2.1.4. Phạm vi nghiên cứu..................................................................................................23
2.2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất
huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An ......................................................................................23
2.2.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất ......................23
2.2.4. Định hướng và đề xuất một số giải pháp sử dụng đất trong thời gian tới ............24
2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................24
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .....................................................................24
2.3.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp .......................................................................24

2.3.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu ...........................................................25
Chương 3.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU................................................................................... 26
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất
huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An ..............................................................................26
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................................................26
3.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội..........................................................................................30
3.1.3. Các lợi thế và hạn chế ..............................................................................................34
3.1.4. Tình hình quản lý và sử dụng đất ............................................................................36
3.1.4.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu năm 2019 ........................................36
3.1.4.2. Tình hình sử dụng đất của huyện Quỳnh Lưu giai đoạn 2017- 2019 ................38
3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu,
tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017 - 2019 .........................................................................41
3.2.1. Đánh giá công tác chuyển đổi QSD đất ..................................................................41
3.2.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSD đất ..........................................................42
3.2.3. Đánh giá công tác thừa kế QSD đất ........................................................................44
3.2.4. Đánh giá công tác tặng cho QSD đất ......................................................................48


v
3.2.5. Đánh giá cơng tác góp vốn bằng giá trị QSD đất...................................................50
3.3. Nghiên cứu một số yếu tố chính ảnh hưởng đến cơng tác chuyển quyền
sử dụng đất ................................................................................................................52
3.3.1. Nhóm yếu tố quy định pháp luật, chủ trương, chính sách......................................52
3.3.2. Nhóm yếu tố phát triển kinh tế - xã hội của địa phương .......................................55
3.3.3. Nhóm yếu tố về thủ tục hành chính và các ngành liên quan ...................................56
3.3.4. Yếu tố nội tại: Tâm lý, nhận thức, hiểu biết…của người dân ...............................59
3.4. Đánh giá chung việc thực hiện chuyển quyền của người sử dụng đất
tại huyện Quỳnh Lưu.................................................................................................61
3.4.1. Điểm mạnh ...............................................................................................................61
3.4.2. Những điểm yếu và nguyên nhân ...........................................................................62

3.5. Đề xuất một số giải pháp sử dụng đất trong thời gian tới ..................................63
3.5.1. Giải pháp về chính sách ...........................................................................................63
3.5.2. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật ...................................................64
3.5.3. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.......64
3.5.4. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ............................................65
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................................ 66
1. Kết luận .................................................................................................................66
2. Kiến nghị ...............................................................................................................66
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................................... 68


vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BĐS

Bất động sản

HTX

Hợp tác xã

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TTHC

Thủ tục hành chính

UBND

Ủy ban nhân dân


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất..............................................................................36
Bảng 3.2: Tình hình sử dụng đất của huyện Quỳnh Lưu giai đoạn 2017 – 2019 .....39
Bảng 3.3: Số liệu về chuyển nhượng QSD đất .........................................................43
Bảng 3.4: Bảng số liệu thừa kế QSD đất ..................................................................45
Bảng 3.5: Kết quả tặng cho QSD đất tại khu vực nghiên cứu ..................................49
Bảng 3.6: Bảng số liệu kết quả góp vốn bằng giá trị QSD đất .................................51
Bảng 3.7: Bảng đánh giá về cơ chế chính sách đất đai .............................................53
Bảng 3.8: Đánh giá mức giá đất Nhà nước dùng để tính thuế ..................................53
Bảng 3.9: Bảng đánh giá nhận thức của người dân về đầu cơ đất ............................56
Bảng 3.10: Kết quả phỏng vấn của cán bộ và người dân về trình tự, thời gian và
mức phí, lệ phí của công tác chuyển quyền sử dụng đất đai .................57

Bảng 3.11: Đánh giá thái độ làm việc của cán bộ quản lý ........................................58
Bảng 3.12: Đánh giá mức độ tìm hiểu các văn bản liên quan của người dân ...........60


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Bản đồ hành chính huyện Quỳnh Lưu ......................................................26
Hình 3.2: Cơ cấu kinh tế huyện Quỳnh Lưu năm 2019 ............................................31
Hình 3.3: Cơ cấu sử dụng đất năm 2019 của huyện Quỳnh Lưu ..............................36
Hình 3.4: Biểu đồ đánh giá mức giá đất Nhà nước dùng để tính thuế ......................54
Hình 3.5: Biểu đồ đánh giá thái độ làm việc của cán bộ quản lý ..............................59


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một tài nguyên quý giá nhưng có hạn nên mỗi nước cần có một hệ
thống quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả. Mua bán, chuyển nhượng đất đai là
hình thức giao dịch đã được hình thành từ khá lâu, xuất hiện gần như đồng thời với
chiếm hữu tư nhân về đất đai. Cùng với sự phát triển thăng trầm của kinh tế xã hội,
hình thức giao dịch này đã có nhiều thay đổi so với ngày đầu. Ngày nay, cơ chế
kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, thị trường đất đai ngày càng phát
triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và từng bước đồng bộ với các thị
trường khác trong nền kinh tế quốc dân, hình thành một thị trường đặc biệt đó là thị
trường bất động sản. Một thị trường không những ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống
kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội và có mối liên hệ mật thiết với các
thị trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ...có tác động khơng nhỏ đến mọi
tầng lớp dân cư.
Những năm vừa qua, nền kinh tế nước ta đã đạt được nhiều thành tựu to lớn,
đơ thị hố diễn ra mạnh mẽ nhưng nhiều loại thị trường chưa được chú tâm phát

triển theo kịp với xu thế chung, trong đó có thị trường về quyền sử dụng đất, do vậy
đã có phần hạn chế nhất định tới sự phát triển, tăng trưởng kinh tế chung. Tốc độ đơ
thị hố nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất
là việc thực hiện các quyền sử dụng đất. Mặc dù Nhà nước ta đã xây dựng khung
khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường chuyển quyền sử dụng đất
theo xu hướng công khai minh bạch nhưng thực tế thi hành cho thấy các quy định
về chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại một số bất cập làm giảm hiệu lực quản
lý nhà nước về loại thị trường này; thủ tục chuyển quyền còn phức tạp, phiền hà,
gây tâm lý “ngại” làm thủ tục về đất đai đối với người dân.
Cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đơ thị hố của huyện Quỳnh
Lưu, tỉnh Nghệ An cũng diễn ra khá mạnh trong giai đoạn từ năm 2017 -2019.
Quỳnh Lưu là huyện nằm ở địa đầu xứ Nghệ, có vị thế quan trọng trong phát triển
kinh tế - xã hội của tỉnh Nghệ An. Những năm gần đây, huyện đã có những bước


2
phát triển mới theo hướng cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa, đời sống tinh thần, vật
chất của người dân khơng ngừng được nâng cao, cải thiện. Q trình đơ thị hố
nhanh chóng đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, gây nên sức ép cho
đất đai, các vấn đề liên quan đến đất đai ngày càng phức tạp vì vậy đất đai ln
được quan tâm và chú trọng hàng đầu, việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra khá
sôi động và phức tạp. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp
luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo đó cũng tăng lên, tuy nhiên
cơng tác quản lý và sử dụng đất của huyện vẫn cịn có nhiều vướng mắc, trở ngại
đang cần được khắc phục. Hàng năm, số liệu thống kê lượng hồ sơ người sử dụng
đất đã thực hiện đăng ký biến động đất đai qua cơ quan nhà nước trên địa bàn huyện
Quỳnh Lưu chưa phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất hiện nay. Tình trạng này
diễn ra như thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết những tồn tại
như thế nào? Là các câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích
hợp trong giai đoạn tiếp theo.

Xuất phát từ thực tế trên, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài “Nghiên cứu
thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017 – 2019”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá được thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017-2019
- Đánh giá được những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017-2019
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất theo
pháp luật và giúp công tác quản lý được tốt hơn.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc
chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất
các giải pháp phù hợp.
- Ý nghĩa thực tiễn: giúp các nhà quản lý nắm bắt được tâm tư, nguyện vọng
của nhân dân trong q trình thực hiện các QSDĐ; từ đó cho thấy cần phải đơn giản


3
hóa các TTHC để người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của mình đối với
Nhà nước.
Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản lý chặt chẽ các giao dịch về đất đai,
giảm khiếu kiện về đất đai, giảm các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân
sách nhà nước.


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận và thực tiễn của chuyển quyền sử dụng đất

1.1.1. Cơ sở lý luận
Đề tài là cơng trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp
luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An và đề xuất giải pháp thực hiện.
Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao
dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hồn thiện một số chính sách,
thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với huyện Quỳnh Lưu, tỉnh
Nghệ An; Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi
thực hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất.
Theo Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai 2013:
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này
sang người khác thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
* Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.
Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm
mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh
mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng
văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp (Chính phủ, 2014).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn
mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất
nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có chuyển
đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia
đình, cá nhân khác (Quốc hội, 2013).


5
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp do được Nhà nước giao đất,

do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng
đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản
xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử
dụng đất và lệ phí trước bạ (Quốc hội, 2013).
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nơng nghiệp theo chủ trương chung
về “Dồn điền đổi thửa” thì khơng phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ
phí trước bạ, lệ phí địa chính (Quốc hội, 2013).
* Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thơng nhất của việc chuyển QSDĐ.
Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp
này người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được
chuyển nhượng, còn người được chuyển nhượng phải trả tiền cho người chuyển
nhượng (thực chất đây là một hình thức mua- bán).
* Quyền thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho
người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của Bộ luật Dân
sự và pháp luật về đất đai.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của
quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép
người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó,
QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để
thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về thừa
kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà khơng tự
thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia
theo di chúc;

6
- Nếu khơng có di chúc thì hoặc tồn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào
không hợp pháp thì chỉ chia những phần khơng hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế. Những người thừa kế theo
pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
+ Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi,
con đẻ, con nuôi của người chết;
+ Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột,
chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội,
bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
+ Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú
ruột, cậu ruột, cơ ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người
chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cơ ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà
người chết là cụ nội, cụ ngoại.
Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu khơng cịn ai ở
hàng thừa kế trước do đã chết, khơng có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng
di sản hoặc từ chối nhận di sản.
* Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là quyền mới được ghi nhận trong Luật đất đai 2003. Khái
niệm tặng cho QSDĐ được khái quát như sau: “Tặng cho quyền sử dụng đất là sự
thỏa thuận bằng văn bản giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng
cho giao quyền sử dụng đất ch bên được tặng cho mà khơng u cầu đền bù, cịn
bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về
đất đai. Đồng thời nó cịn là một phương tiện phá lý quan trọng bảo đảm cho việc
dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận tặng cho nhằm thỏa
mãn các nhu cầu về sử dụng đất”.
Bản chất của tặng cho QSDĐ là tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu của Nhà
nước. Bản chất của tặng cho QSDĐ trên thực tế là tặng cho đất, Nhà nước chỉ giữ

vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà thơi.
Ngồi ra Điều 463 Bộ luật Dân sự quy định khi tặng cho bất động sản thì:


7
1- Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có chứng nhận của Cơng
chứng nhà nước hoặc có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền và
phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu theo quy định của pháp luật
bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
2- Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất
động sản không phải đăng ký quyền sở hữu, thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ
thời điểm nhận tài sản.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường
hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được
phép tặng cho khơng phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những
trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
* Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Góp vốn là việc đưa tài sản của mình vào pháp nhân hoặc vào dự án đầu tư để
kinh doanh sinh lợi. Người góp sẽ trở thành chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu chung
pháp nhân hoặc chủ đầu tư dự án. Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người
sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để
góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy
ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền,
hoặc góp cái khác như sức lao động, cơng nghệ, máy móc... theo thoả thuận. Tuy
nhiên, quyền sử dụng đất để góp vốn phải đảm bảo được những điều kiện nhất định.
Việc góp vốn bằng QSDĐ được thực hiện thông qua Hợp đồng góp vốn tại
đơn vị cơng chứng và khi cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho chủ đầu tư đều có phần
ghi chú về việc góp vốn bằng QSDĐ này.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các

đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng
hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói
chung (Lê Xuân Bá, 2003).
Trước đây, Khoản 2 và Khoản 4, Điều 131, Luật Đất đai 2003 có quy định về
việc chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ chấm dứt trong các trường hợp hết thời


8
hạn góp vốn bằng QSDĐ. Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 lại không quy định về
thời hạn chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ, nhưng Nghị định 01/2017/NĐ-CP
(sửa đổi Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013)
lại có quy định các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ tương tự như
Luật đất đai 2003: Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên
về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng QSDĐ được tiếp tục sử dụng đất đó
trong thời hạn cịn lại. Trường hợp người sử dụng đất góp vốn bằng QSDĐ và sau
đó nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký hoặc xin phép chuyển mục đích sử dụng đất thì
khi hết thời hạn góp vốn, quyền và nghĩa vụ có liên quan giữa bên góp vốn và bên
nhận góp vốn thực hiện theo thỏa thuận của các bên theo quy định của pháp luật,
trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết và bên góp vốn bằng QSDĐ khơng cịn nhu
cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất.
* Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
và góp vốn bằng QSD đất:
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận
+ Đất khơng có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển

đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất cịn phải có
đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất
đai 2013.
- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký vào sổ địa chính. (Quốc hội, 2013)
1.1.2. Cơ sở pháp lý về thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam
1.1.2.1. Các văn bản của Nhà nước


9
- Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
- Luật Công chứng ngày 20 tháng 6 năm 2014;
- Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014 ;
- Bộ luật dân sự ngày 24 tháng 11 năm 2015;
- Nghị định Số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai 2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy
định về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ
quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6 tháng 1 năm 2017 của Chính phủ sửa
đổi, bổ sung một số nghị định quy địnhchi tiết thi hành Luật đất đai;
- Nghị định số 35/2017/NĐ-CP ngày 03/04/2017 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước trong Khu kinh tế, Khu cơng
nghệ cao;
- Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ về việc sửa
đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu

tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi Trường về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;
- Thơng tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06
tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng
dẫn thi hành Luật đất đai;


10
- Thông tư số 53/2017/TT-BTNMT ngày 04/12/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc quy định ngưng hiệu lực thi hành khoản 5 Điều 6
Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/09/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và
sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư số 80/2017/TT-BTC ngày 02/08/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài chính
hướng dẫn việc xác định giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản gắn liền với
đất được hoàn trả khi Nhà nước thu hồi đất và việc quản lý, sử dụng số tiền bồi
thường tài sản do Nhà nước giao quản lý sử dụng, số tiền hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất nhưng không được bồi thường về đất.
1.1.2.2. Các văn bản của UBND tỉnh Nghệ An
- Quyết định số 58/2015/QĐ-UBND ngày 13/10/2015 của UBND tỉnh Nghệ
An quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa
bàn tỉnh Nghệ An;
- Quyết định số 16/2018/QĐ-UBND ngày 03/4/2018 của UBND tỉnh Nghệ An

về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở và đất vườn, ao gắn
liền với đất ở trên địa bàn tỉnh Nghệ An;
1.2. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất
1.2.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất
Để đảm bảo tính chặt chẽ, có cơ sở pháp lý cho việc thực hiện công tác quản lý
nhà nước đối với quyền sử dụng đất thì hệ thống văn bản pháp luật luôn được Nhà
nước ta điều chỉnh và ngày càng hoàn thiện, giúp cơ quan quản lý và người sử dụng
đất có điều kiện tốt để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Sự hồn thiện đó đã
gắn với q trình phát triển của đất nước. Đó là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao
gồm các văn bản do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Từ năm 1993
đến nay, Đảng và Nhà nước ta đã quan tâm chỉ đạo ban hành hàng trăm văn bản quy
phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất nhằm cụ thể hoá quy định của Hiến pháp
1992, nhà nước ở Trung ương đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về


11
quản lý và sử dụng đất đai, trong đó có Luật Đất đai, Luật Thuế chuyển quyền sử
dụng đất và nhiều đạo luật khác có liên quan.
Hiện nay, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật còn hiệu lực và đang được
sử dụng trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai có 57 văn bản, gồm: 01 luật, 02
nghị quyết của Quốc hội, 09 nghị định (trong đó có 02 nghị định sửa đổi, bổ sung),
03 quyết định của Thủ tướng Chính phủ, 37 thơng tư, 04 thông tư liên tịch và 01
nghị quyết liên tịch của Hội Nông dân và Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Mơi trường.
Ngồi ra cịn nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan quy định về vấn đề đất
đai như Bộ luật Dân sự, Bộ luật Hình sự, Luật Đất đai, Luật Thuế chuyển quyền sử
dụng đất. và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Bên cạnh đó, uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng
ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành ở địa phương. Hệ thống văn bản quy phạm
pháp luật về đất đai được ban hành trong 26 năm qua đã tạo cơ sở pháp lý quan

trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Đó là
một hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, giải quyết khá tốt mối quan hệ đất đai ở
khu vực nông thôn, bước đầu đáp ứng được các mối quan hệ đất đai mới hình thành
trong quá trình cơng nghiệp hố và đơ thị hố. Hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi
mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an
ninh và ổn định xã hội. Bên cạnh nội dung hành chính, hệ thống pháp luật đất đai đã
có nội dung kinh tế – xã hội phù hợp với đường lối quản lý kinh tế theo cơ chế thị
trường của Đảng và Nhà nước.
- Quyền sử dụng đất được thừa nhận là một loại quyền đặc biệt về tài sản được
phép tham gia vào các giao dịch trên thị trường thông qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho…
- Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng được lập thành
văn bản có chứng nhận của cơng chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã,
phường, thị trấn.
- Quyền sử dụng đất của người sử dụng được để thừa kế theo di chúc hoặc
theo pháp luật…


12
Việc pháp luật cho phép quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch
trên thị trường đã khiến cho quyền sử dụng đất mang một vai trò mới, nó khơng chỉ
là quyền của chủ sử dụng nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất mà cịn trở
thành một loại quyền tài sản được sử dụng trong quan hệ góp vốn sản xuất, kinh
doanh, trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn với các tổ chức tín dụng. Điều này
góp phần vào việc hình thành thị trường Bất động sản ở nước ta và giúp nâng cao
hiệu quả sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường.
1.2.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất
Pháp luật quy định chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân được thực
hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội
khơng có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để sử

dụng đất ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định người
sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác. Việc
chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất đã được
nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận QSD đất. Giao dịch
chuyển quyền sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận theo đúng điều kiện đã
quy định. Với những đặc trưng riêng và vai trò quan trọng đối với sự phát triển nhân
loại, việc chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước quản lý nhằm:
- Đảm bảo việc sử dụng đất đai tiết kiệm, hợp lý và hiệu quả.
- Hạn chế tranh chấp, mâu thuẫn giữa các bên liên quan trong giao dịch
chuyển quyền.
- Dần hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật về đất đai.
1.3. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất
1.3.1. Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất
Theo Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi
có các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất khơng có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án;


13
- Trong thời hạn sử dụng đất.
1.3.2. Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất
- Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, văn bản.
- Hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất phải được công chứng,
chứng thực theo quy định của pháp luật.
1.3.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất
- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

- Do chủ sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất.
1.3.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định các nguyên tắc cơ bản để thực hiện giao
dịch chuyển quyền sử dụng đất như sau:
- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật
cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của
hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật
này và pháp luật về đất đai.
- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng
thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.
1.4. Tình hình thực hiện việc chuyển quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam
Luật Đất đai 1993 ra đời, thị trường QSD đất ở nước ta mới bắt đầu hình thành
và phát triển, thị trường QSD đất khơng thể khơng tránh khỏi những khó khăn,
những vấn đề tồn tại cần nghiên cứu để giải quyết. Luật đất đai 2003 ra đời đã quy
định cụ thể quyền cho từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng
đất và quyền này ngày càng hoàn thiện hơn, thúc đẩy sự phát triển của thị trường
QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông
nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển. Tuy nhiên,
bên cạnh những mặt tích cực cịn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung


14
và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều
dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, khơng có
khả năng đầu tư trên đất, đầu tư khơng đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích.
Về tình hình chuyển đổi QSDĐ: Sau hơn 20 năm thực hiện quyền chuyển đổi
QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất

chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nơng nghiệp trồng lúa
nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất. Thực hiện Nghị định số 64-CP ngày
27/9/1993 của Chính phủ về việc ban hành bản quy định về việc giao đất nông nghiệp
cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nơng nghiệp,
hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng
xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do đó, dẫn đến tình trạng đất nơng nghiệp "manh mún",
nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100 m2. Việc chuyển đổi
ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn
hơn là một nhu cầu thực tiễn. Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã
tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thơng qua chương trình
“dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ.
Sau khi chuyển đổi, việc sản xuất nông nghiệp của người dân đạt hiệu quả hơn, năng
suất tăng, tiết kiệm lao động, thời gian và chi phí đầu tư.
Tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An, giai đoạn 2014- 2018: tình hình chuyển
đổi quyền sử dụng đất diễn ra nhiều ở các xã kinh tế nơng nghiệp đóng vai trị chủ
đạo đối với hầu hết người dân, sự thuận lợi trong quá trình sản xuất ảnh hưởng trực
tiếp đến hiệu quả kinh tế của các hộ gia đình sử dụng đất (đặc biệt là đối với các hộ
muốn canh tác tập trung trên những thửa ruộng có diện tích lớn). Nhìn chung, tình
hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ từ năm 2014 đến năm 2018 có xu hướng
tăng. Nếu như số vụ chuyển đổi quyền sử dụng đất năm 2014 là 62 trường hợp thì
đến năm 2018 đã lên tới 248 trường hợp (tăng 186 trường hợp so với năm 2014)
(Đặng Thị Tới, 2019).
Về tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực
sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông
nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng


15
động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà
nước. Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nơng thơn, mỗi năm có khoảng 220.000 đến

310.000 hộ gia đình nơng thơn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua chuyển
nhượng QSDĐ. Trong q trình tổ chức thực hiện, cịn một số tồn tại như chuyển
nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển
nhượng cịn q phức tạp. Tuy nhiên những quy định của pháp luật đất đai đang dần
hoàn thiện, ngày một chặt chẽ hơn đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số
người dân khi có nhu cầu thực hiện chuyển nhượng QSD đất. Các trường hợp
chuyển nhượng QSD đất đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện kê khai
đăng ký theo đúng quy định của pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi về QSD đất
ngày càng đầy đủ hơn. Bên cạnh đó cơ chế hỗ trợ thực hiện các giao dịch đất đai,
BĐS đã hoạt động ở một số địa phương như sàn giao dịch BĐS, dịch vụ định giá
đất, thẩm định giá đất đã góp phần không nhỏ trong việc phát triển và tạo nên một
thị trường chuyển nhượng QSD đất ngày càng trong sạch, lành mạnh trên cả nước.
Kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nói riêng có vai trị đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế - xã hội. Tại
huyện Nghi Lộc, công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong những năm qua
đã đóng góp đáng kể vào sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Trong giai
đoạn 2014 - 2018, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Nghi Lộc diễn ra thường xuyên với 3.914 hồ sơ nạp tại bộ phận một cửa huyện
(Đặng Thị Tới, 2019).
Theo quy định việc tặng cho QSDĐ trong gia đình từ bố mẹ cho các con, anh
chị em ruột cho nhau một phần diện tích đất. Sau khi được cấp giấy chứng nhận
QSDĐ, người sử dụng đất đã có đủ điều kiện để thực hiện quyền QSDĐ được pháp
luật cho phép. Từ năm 2015 đến năm 2018 trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh
Quảng Ninh đã có 206 trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất. Giai đoạn này tình
hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ diễn ra với số lượng hồ sơ tương đối ít, có xu
hướng ngày càng giảm. Điều này cho thấy sự tác động của Luật thuế thu nhập cá
nhân đã ảnh hưởng đến người sử dụng thực hiện thủ tục tặng cho QSDĐ. Do thuế
thu nhập cá nhân áp dụng cho trường hợp nhận quà tặng ở mức 10%, trường hợp