Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở việt nam những vấn đề lý luận và thực tiễn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘTƯPHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
m

m

m

m

NGUYỄN THỊ DUNG

QUYỂN SỬ DỤNG BẤT
TRONG THỊ TRƯ0NG BẤT DỘNG SẢN ở VIỆT NAM ■

■

■

NHỮNG VẤN ĐỂ LÝ LUẬN VÀ THựb TIỄN
■

■

Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã S Ố

:

62 38 5001

LUẬN ÁN TIẾN Sĩ LUẬT HỌC
TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯVlệ
TRƯỜNG OẠI HỌC LUẬT HÀ NỘ.
PHÒNG DỌC - - t ị
^ 7.,

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Duy Nghĩa
PGS.TS Trần Ngọc Dũng

HÀ NỘI - 2011


LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình
nghiên cứu của riêng tôi. Các s ố liệu nêu
trong luận án là trung thực. Những kết luận
khoa học của luận án chưa từng được ai
công b ố trong bất kỳ cơng trình nào khác.

TÁC GIẢ LUẬN ÁN

Nguyễn Thị Dung


M ỤC LỤC

Trang
MỞ ĐẦU

1

Chương 1 : NHỮNG VÁN ĐÈ LÝ LUẬN VÈ QUYÊN sủ DỤNG ĐẤT

9

TRONG THỊ TRƯỜNG BÁT ĐỘNG SẢN

1.1. Quyền sử dụng đất với tư cách là đối tượng giao dịch trong thị

9

trường bất động sản
1.2. Cơ sở lý luận của việc xây dựng khuôn khổ pháp luật cho sự

35

tham gia của quyền sử dụng đất vào thị trường bất động sản
Chương 2: THựC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VÈ QUN s ử

66

DỤNG ĐẤT NHÌN TỪ GĨC Đ ộ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN

2.1. Lược sử hình thành và phát triển của chế định quyền sử dụng

66

đất ở Việt Nam trong mối quan hệ với thị trường bất động sản
2.2.

Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất nhìn từ góc độ phát

70

triển thị trường bất động sản ở Việt Nam
Chương 3: MỘT SĨ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VÈ

145

QUYẺN SỬ DỤNG ĐÁT NHẰM THÚC ĐẢY s ự PHÁT
TRIẺN CỦA THỊ TRƯỜNG BÁT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

3.1.

Mục tiêu và yêu cầu cơ bản đối với việc hoàn thiện pháp luật

145

về quyền sử dụng đất nhằm phát triển thị trường bất động sản
ở Việt Nam
3.2.

Một số giải pháp hồn thiện pháp luật và nâng cao tính hiệu quả

156

thực thi pháp luật về quyền sử dụng đất nhằm phát triển thị trường
bất động sản ở Việt Nam
KÉT LUẬN

183

CÁC CƠNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CƠNG BĨ LIÊN QUAN ĐẾN

185

ĐẺ TÀI LUẬN ÁN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

186


D A N H M Ụ C C Á C C H Ữ V IÊ T T Ắ T

BLDS

: Bộ luật Dân sự

BĐS

: Bất động sản

KTTT

: Kinh tế thị trường

LĐĐ

: Luật Đất đai

NSDĐ

: Người sử dụng đất

PLĐĐ

: Pháp luật đất đai

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SHTD

: Sở hữu toàn dân

TTBĐS

: Thị trường bất động sản

1'IĐĐ

: Thị trường đất đai

XHCN

: xã hội chủ nghĩa


1

M Ở ĐẢU

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Nghiên cứu sự phát triển của thị trường tài chính của các quốc gia trên
thế giới cho thấy, nếu ở những quốc gia phát triển, giá trị của những cơng cụ
nợ có cơ sở là đất đai và bất động sản (BĐS) chiếm tỷ trọng lớn nhất trong
tổng giá trị của thị trường nợ thì trái lại ở các nước đang phát triển, các tài sản
gồm đất đai, BĐS chưa thực sự trở thành nguồn vốn quan trọng của thị trường
tài chính để góp phần thúc đẩy đầu tư và tăng trưởng kinh tế. vấn đề đặt ra là
các nước phát triển đã làm gì để biến đất đai và những tài sản được xây dựng
trên đó thành nguồn vốn, cịn ở các nước đang phát triển thì chưa làm được?
Các kết quả nghiên cứu cho thấy, ở các nước đang phát triển, hầu hết các nguồn
lực quan trọng (trong đó có đất đai và BĐS) ít được khai thác về phương diện
thương mại và tài chính, khả năng chuyển đổi các tài sản này thành nguồn
vốn để có thể tiép cận chưa cao, trong khi việc thế chấp BĐS để có vốn cho
sản xuất, kinh doanh lại là một trong những ưu điểm lớn nhất của đất đai và
BĐS trong đầu tư [120, tr. 47].
Mặt khác, một trong những điều kiện tiên quyết để cho phép chuyển
hóa đất đai và BĐS thành nguồn vốn một cách dễ dàng là sự đầy đủ, minh bạch
về quyền sở hữu, quyền tài sản cùng với hệ thống pháp lý hoàn hảo trong đó
đất đai. BĐS phải được đối xử như là những đối tượng giao dịch thực thụ.
Ở Việt Nam, cùng với chế độ sở hữu toàn dân (SHTD) về đất đai, các

quy định về quyền sở hữu đất đai là khá phức tạp và có phần rắc rối, trong đó
Nhà nước chỉ đóng vai trị là người đại diện chủ sở hữu và có trách nhiệm
thống nhất quản lý đất đai, cịn các chủ thể khác như hộ gia đình, cá nhân, tổ
chức khơng có quyền sở hữu đất mà chỉ có "quyền sử dụng đất". Vì thể, để
thỏa mân nhu cầu khai thác công dụng của đất đai và phát huy các thuộc tính


của đất đai, thay vì coi đất đai là đổi tượng giao dịch (điều này là không thể
do chế độ SHTD về đất đai) thì "quyền sử dụng đất" được pháp luật trao cho
các thuộc tính của đổi tượng giao dịch để trở thành đổi tượng giao dịch trên
thị trường bất động sản (TTBĐS). Cùng với các loại BĐS khác được giao
dịch trên TTBĐS như nhà ở, cơng trình kiến trúc và tài sản khác gẳn liền với
đất, quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở Việt Nam dần trở thành khái niệm quen
thuộc được nhắc đến khi làm các thủ tục liên quan đến xác lập chủ quyền cho
người sử dụns, đất (NSDĐ), cũng như khi chuyển giao quyền năng đó cho
người khác trên thị trường thông qua các giao dịch dân sự và thương mại như
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn, để lại thừa kể, tặng cho QSDĐ.
Bất chấp những khó khăn, trở ngại và vướng mắc được tạo nên từ chế
độ sử hữu toàn dân về đất đai và các quy định về quản lý đất đai, quy định về
giao dịch liên quạn đến đấl đai trên TTBĐS, một thị trường QSDĐ đã hình
thành ở Việt Nam theo đúng nhu cầu khách quan của xã hội và nền kinh tế,
trong đó QSDĐ được giao dịch như một loại đối tượng giao dịch đặc thù. Tuy
nhiên, do những rắc rối và tính kém minh bạch trong cơ chế thực thi quyền sở
hữu đất đai nên thị trường QSDĐ ở Việt Nam gặp phải những bất lợi không
nhỏ, khiến cho thị trường này vận động khó khăn, khơng phù hợp với quy luật
khách quan của thị trường và dẫn tới những thiệt hại cho cả nhà nước, nền
kinh tế lần cho các chủ thể tham gia giao dịch trên thị trường. Mặt khác, sự
yếu kém trong quản lý, điều tiết TTBĐS từ phía các cơ quan nhà nước đã tạo
điều kiện cho sự hình thành và phát triển của một "thị trường ngầm" liên quan
đến QSDĐ, nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước và thị trường ngầm này

chỉ thỏa mãn lợi ích cho thiểu số lợi ích trong xã hội.
Thực tiễn trên đây cho thấy cần có những nghiên cứu nghiêm túc để
chỉ ra những hạn chế, bất cập của TTBĐS nói chung và thị trường QSDĐ nói
riêng ở Việt Nam, đặc biệl là các nghiên cứu từ khía cạnh chính sách và các
quy định pháp lý hiện hành liên quan đến QSDĐ. Trên cơ sỏ' đó, tìm ra những


3

giải pháp hồn thiện mơi trường pháp lý cho TTBĐS ở Việt Nam trong thời
gian tới.
Từ nhận thức như vậy, tôi đã quyết định lựa chọn vấn đề "Quyền sử
dụng đất trong thị trường bất động sản ỏ' Việt Nam - Những vấn đề ỉỷ luận
và thực tiễn" làm đề tài luận án tiến sĩ luật học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Trên thế giới, TTBĐS nói chung và thị trường đất đai (TTĐĐ) nói
riêng cũng như pháp luật về thị trường này đã có một bề dày lịch sử hình
thành và phát triển đáng kinh ngạc. Để đóng góp cho thành tựu đó, nhiều
nghiên cứu về TTBĐS trong đó có TTĐĐ đã được thực hiện ở nhiều quốc gia
trên thế giới. Nhìn chung, các nghiên cứu này được thực hiện từ nhiều góc độ
tiếp cận khác nhau, trong đó có một số nghiên cứu được thực hiện từ góc độ
pháp lý. Chẳng hạn, có thể kể đến các tham luận khoa học được công bố tại
Hội nghị thượng đĩnh về BĐS (2002) do nhóm tư vấn về BĐS (REAG) của
ủ y ban kình tế Châu Âu thực hiện, trong đó hội nghị này đã dành sự quan tâm
đặc biệt đến việc nghiên cứu sự phát triển TTBĐS tại các quốc gia có nền kinh
tế chuyển đổi. Ngồi ra, có thể kể đến cơng trình nghiên cửu của giáo sư Ulf.
Jensen thuộc Trường đại học Lund - Thụy Điển với vấn đề "so sánh các yếu
tố luật pháp của thị trường bất động sản". Đây thực sự là những nghiên cứu có
giá trị lý luận và thực tiễn để các nước đang phát triển tham khảo, vận dụng

trong q trình xây dựng một TTBĐS minh bạch, an tồn và có chất lượng,
cùng vói một mơi trường pháp lý hoàn hảo cho các giao dịch trên thị trường này.
Ở Việt Nam, các nghiên cứu từ góc độ kinh tế, xâ hội, chính trị và
pháp lý về TTBĐS và thị trường ỌSDĐ cũng đã được thực hiện trong những
năm gần đây.
Một cách khái qt, có thể kể đến những cơng trình nghiên cứu điển
hình liên quan đến TTBĐS đã được thực hiện như:


4

- "Thị trường bât động sản - Nhũng vân đê lý ìuận và thực tiên ở Việt
Nam" của PGS.TS Thái Bá cẩn và ThS. Trần Nguyên Nam, Nxb Tài chính,
Hà Nội, 2003;
- "Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công
cuộc đôi mới ở Việt Nam" do TS. Lê Xuân Bá chủ biên, Viện Nghiên cứu
quản lý kinh tế Trung ương, Nxb Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội, 2003;
- "Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam",
của Quỹ CEG, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Nxb Chính trị
quốc gia, Hà Nội, 2006;
- "Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam" của ThS. Bùi Thị Tuyết
Mai, Nxb Lao động - Xã hội, Hà Nội, 2005;
- "Bình ôn giá quyền sử dụng đất đô thị ở Việt Nam " của GS.TS Hoàng
Việt, PGS.TS. Hoàng Văn Cường, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2008...
Ngồi ra, một số luận văn thạc sĩ Luật học cũng đã đề cập đến vấn đề
này. Ví dụ như:

- Luận văn thạc sĩ Luật học của Nguyễn Thị Cam: "Chể định quyền sử
dụng đất trong pháp luật Việt Nam
- Luận văn thạc sĩ Luật học của Nguyễn Thị Vân Anh: "Hoàn thiện hệ

thống pháp luật đất đai đê phát triển thị trường quyền sử dụng đẩt"\
- Luận văn thạc sĩ Luật học của Nguyễn Thị Nga: "Xảy dựng và hoàn
thiện pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..
Trên các diễn đàn khoa học, cũng đã có nhiều nghiên cứu có chất
lượng thể hiện ở bài báo, bài giảng của các nhà khoa học, nhà nghiên cứu luật,
kinh tế, xã hội như:
- "Xảy dựng thị trường đất và bất động sản để phát triển thị trường
vốn ở Việt Nam" của Trần Thị Thái Hà, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế (số 316,
tháng 9/2004);


5

- "Xây dụng thể chê thị trường quvền sử dụng đấĩ" của Bùi Thị Tuyết
Mai, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế (số 321, tháng 2/2005)...
Có thể nhận thấy rằng giá trị khoa học của các cơng trình nghiên cứu
nói trên là rất đáng kể, đặt nền móng về lý luận và thực tiễn cho việc nghiên
cứu về QSDĐ trong TTBĐS đổi với nền kinh tế thị trường (KTTT) Việt Nam.
Tuy nhiên, các cơng trình nghiên cứu này được thực hiện ở các giai đoạn khác
nhau, trong khi bản thân TTBĐS lại là yếu tố biến đổi không ngừng theo quy
luật khách quan của thị trường. Mặt khác, qua khảo sát cho thấy rằng đến nay
vẫn chưa cỏ cơng trình khoa học nào ở cấp độ luận án tiến sĩ nghiên cứu một
cách chuyên sâu về QSDĐ trong TTBĐS.
Vì thế, việc nghiên cứu đề tài này được xem là một công việc có ý
nghĩa lý luận và mang tính thời sự trong giai đoạn hiện nay.
3. Mục
đích và nhiệm
vụ• nghiên
cứu của luận
án

•
•
o
•

3.1. Mục đích nghiên cứu của luận án
Với tư cách là một cơng trình nghiên cứu chun sâu về QSDĐ trong
TTBĐS, việc nghiên cứu đề tài của luận án nhằm các mục đích sau đây:
- Làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn về QSDĐ, với tư cách là
một đối tượng giao dịch trong TTBĐS;
- Làm rõ thực trạng pháp luật về QSDĐ và giao dịch liên quan đến
QSDĐ, cũna như thực tiễn giao dịch QSDĐ trong TTBĐS ở Việt Nam;
- Đe xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật về QSDĐ trong
TTBĐS, đáp ứng có hiệu quả các yêu cầu do thực tế cuộc sống đặt ra và phù
hợp với xu thế chung của thế giới.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của luận án
Để đạt được những mục đích nêu trên, luận án có nhiệm vụ:


6

- Nghiên cứu, làm rõ những vấn đề lý luận về QSDĐ - với tư cách là
một loại đối tượng giao dịch đặc biệt trong TTBĐS; cơ sở ]ý luận của việc
điều chỉnh bằng pháp luật đổi với thị trường QSDĐ.
- Nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật đất
đai (PLĐĐ) nói chung, các quy định về QSDĐ và thị trường QSDĐ nói riêng
ở Việt Nam để làm rõ cơ sở thực tiễn của việc đề xuất các giải pháp hoàn
thiện PLĐĐ liên quan đến QSDĐ. Các nghiên cứu này được thực hiện trên cơ
sở so sánh, đối chiếu giữa pháp luật Việt Nam với PLĐĐ và TTBĐS của một
sổ nước ít nhiều có truyền thống văn hóa, chính trị, pháp lý tương đồng với

Việt Nam để từ đó đưa ra các kết luận về bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
trong việc hoàn thiện khuôn khổ pháp lý cho thị trường QSDĐ.
- Đe xuất các giải pháp phù hơp nhằm hồn thiện PLĐĐ nói chung và
các quy định về QSDĐ trong TTBĐS nói riêng ở Việt Nam theo nguyên tắc
tôn trọng tối đa quyền tự chủ, tự định đoạt của người có QSDĐ và các quy
luật khách quan của thị trường, hạn chế một cách hợp lý sự can thiệp mang
tính hành chính của công quyền vào thị trường QSDĐ và đảm bảo cho thị
trường này vận hành đúng các nguyên tắc và quy luật của thị trường.
4.

Đổi tưọ'ng và phạm vi nghiên cửu của luận án

4.1. Đối tượng nghiên cứu của luận án
Với tư cách là một cơng trình nghiên cứu luật học, đối tượng nghiên cứu
của luận án sẽ là các quy định PLĐĐ nói chung và QSDĐ nói riêng; các học
thuyết liên quan đến tài sản đất đai và QSDĐ; các tình huống thực tiễn phát
sinh trong quá trình áp dụng PLĐĐ nói chung và QSDĐ ở Việt Nam nói riêng.
4.2. Phạm vi nghiên cứu của luận án
Xuất phát từ tên đề tài đã được xác định, trong khuôn khổ giới hạn của
một cơng trình khoa học ở cấp độ luận án tiến sĩ, phạm vi nghiên cứu của luận
án sẽ bao gồm các vấn đề sau đây:


7

- Nhũng vấn đề lý luận về QSDĐ - với tư cách là đổi tượng giao dịch
của TTBĐS và cơ chế điều chỉnh pháp luật đối với thị trường QSDĐ;
- Thực tiễn điều chỉnh pháp luật đối với thị trường ỌSDĐ và thực tiễn
giao dịch QSDĐ trong TTBĐS ở Việt Nam;
- Nghiên cứu khả năng hồn thiện khn khổ pháp luật cho thị trường

QSDĐ ở Việt Nam trong tương lai, theo hướng đảm bảo sự phát triển bình
thường của TTBĐS và sự phù hợp với thông lệ quốc tế.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện được mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu, luận án dựa trên
quan điếm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin,
tư tưởng Hồ Chí Minh, các quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về chính sách
và PLĐĐ - xem đó là phương pháp luận chủ đạo xuyên suốt nhằm giải quyết
những vấn đề thuộc nội dung của luận án.
Bên cạnh đó luận án cịn sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên
cứu cụ thể như:
- Phương pháp phân tích, tổng hợp, quy nạp, diễn giải quy phạm pháp
luật và phương pháp lịch sử được sử dụng trong chương 1 khi nghiên cứu
những vấn đề lý luận về QSDĐ trong TTBĐS.
- Phương pháp phân tích, phương pháp so sánh luật học, phương pháp
đối chiếu được sử dụng trong chương 2 để nghiên cứu thực trạng pháp luật về
QSDĐ ở Việt Nam - sự đánh giá từ góc độ phát triển của TTBĐS.
- Phương pháp bình luận, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy
nạp được sử dụng ở chương 3 khi đề cập tới một số giải pháp hoàn thiện pháp
luật về ỌSDĐ nhằm thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS ở Việt Nam.
6. Những đóng góp mói về khoa học của luận án

Luận án có những đóng góp mới về mặt khoa học như sau:


8

- Luận án đã tập hợp, hệ thống hóa và phân tích một cách tồn diện
các quan điềm, luận cứ khoa học có liên quan đến chủ đề nghiên cứu, thơng
qua đó làm rõ lý thuyết về QSDĐ - với tư cách là đổi tượng giao dịch trong

TTBĐS. Luận án cũng đã bước đầu khắc họa mối quan hệ giữa QSDĐ và
TTBĐS, cũng như vị trí đặc biệt của QSDĐ - loại đổi tượng giao dịch đặc biệt
trong TTBĐS;
- Luận án đã chỉ rõ những hạn chế, bất cập của pháp luật hiện hành
liên quan đến QSDĐ; sự ảnh hưởng của hệ thống pháp lý về QSDĐ hiện nay
đến TTBĐS; đồng thời khẳng định nhu cầu cấp bách của việc hồn thiện
khn khổ pháp luật cho sự phát triển của thị trường QSDĐ ở Việt Nam trong
giai đoạn hiện nay, theo xu hướng tôn trọng các nguyên tắc và quy luật khách
quan của thị trường nói chung và TTBĐS nói riêng;
- Luận án đã bước đầu đưa ra một số đề xuất có giá trị tham khảo
nhằm hồn thiện khn khổ pháp luật cho thị trường QSDĐ ở Việt Nam. Những
đề xuất này được thiết kế dựa trên kết quả phân tích cơ sở lý luận và cơ sở
thực tiễn liên quan đến QSDĐ trong TTBĐS, vốn đã được làm rõ ở chương 1
và chương 2 của luận án.
7. Kết cấu của ln án

Ngồi lời nói đầu, kết luận, mục lục và danh mục tài liệu tham khảo,
nội dung của luận án gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất trong thị
trường bất động sản.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất ở Việt Nam sự đánh giá từ góc độ phát triển thị trườnơ bất động sản.
Chương 3: Một sổ giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng
đất nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam.


9

Chương 1
NHỮNG VẤN ĐÈ LÝ LUẬN VÈ QUYÈN s ử DỤNG ĐÁT
TRONG TH I TRƯỜNG BẤT ĐƠNG SẢN

•

•

1.1. QUN SỬ DỤNG ĐÁT VỚI T ư CÁCH LÀ ĐÓI TƯỢNG GIAO
DỊCH TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
•

•

•

1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất vói tư cách là đối tượng giao
dịch trong thị trường bất động sản

L 1.1.1. Định nghĩa quyền sử dụng đất
Đất đai là một tài sản đặc biệt, một tư liệu sản xuất có giới hạn về
khơng gian, diện tích, nhưng vơ hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh
lợi. Thực tế đã chứng minh rằng, nếu được quản lý và khai thác tốt, đất đai sẽ
là nguồn tài nguyên vô tận của mỗi quốc gia. Ngược lại, tài nguyên đất đai sẽ
không phát huy hết hiệu quả nếu không được quản lý và sử dụng họp lý. Do
đó, mỗi quốc gia đều tìm cách thiết kế và xây dựng một chế định pháp luật
riêng về quyền sở hữu đất đai, hoặc thậm chí có nhũng quốc gia đã tìm cách
thiết kế một chế định đặc thù - gọi là QSDĐ.
Vậy, giữa đất đai và QSDĐ, đâu là đối tượng giao dịch trên TTBĐS?
Đi tìm câu trả lời cho vấn đề này quả là không hề dễ dàng, bởi sự khác
nhau về quan niệm sở hữu đối với đất đai giữa các quổc gia.
Ở các nước theo truyền thống luật dân sự (civil law), dựa trên nền tảng
của những quy định mang tính kinh điển của cổ luật La Mã, quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng, quyền định đoạt (jusudendi, íruendi, abutendi) là ba quyền

năng cơ bản trong các quyền của chủ thể đổi với vật hoặc đối với một người,
từ đó sinh ra quyền đối vật và quyền đối nhân (action in rem; action
persoimam). Đây chính là nền tảng cho pháp luật về sở hữu ở phương Tây và


10

có giá trị cho đên ngày nay. Triêt ]ý này cũng được du nhập vào nước ta từ
hơn 100 năm nay [64, tr. 43]. Đối với tài sản là đất đai, hầu hết các học giả
theo quan điểm coi quyền sỏ' hữu gồm ba quyền năng đều cho ràng chính đất
đai mới là đối tượng của quyền sở hữu, chứ khơng phải QSDĐ, vì họ cho ràng
QSDĐ chỉ là một quyền năng trong số ba quyền năng của quyền sỏ' hữu đất
đai nên không thể đồng thời là "đổi tượng" của quyền sở hữu.
Bên cạnh cách tiếp cận đó, một số ý kiến cho rằng, quyền sỏ' hữu chỉ
gồm có hai quyền năng là quyền sử dụng và quyền định đoạt. Ọuyền chiếm
hữu chỉ là hình thức bên ngồi của quyền sử dụng. Trong đó, định đoạt là giới
hạn quyền năng cuối cùng của quyền năng sử dụng. Điều đó cũng có nghĩa,
theo Hà Thị Mai Hiên, coi quyền sở hữu chỉ có một quyền năng - quyền sử
dụng [41, tr. 26]. Theo quan điểm này, nếu coi quyền sở hữu chỉ có một
quyền năng là quyền sử dụng thì đối với tài sản là đất đai, khái niệm "quyền
sở hữu đất đai" về cơ bản là thống nhất với khái niệm "quyền sử dụng đất".
Nói cách khác, để tránh những xáo trộn do thay đổi quan niệm SHTD, có
quan điểm coi quyền sử dụng đất đã có một sổ đặc điểm tiến gần tới quyền sở
hữu; QSDĐ có thể xem là đối tượng giao dịch trên TTBĐS.
Ở các nước theo truyền thống thông luật (common law), các học giả
lại tiếp cận theo cách mở rộng phạm vi quyền sở hữu bao gồm tập hợp của
nhiều quyền và lợi ích khác nhau, ví dụ "quyền chiếm hữu, quyền sử dụng,
quyền quản lý, quyền thu hoa lợi từ vật, quyền làm vốn, quyền bảo đảm, các
quyền và các sự kiện chuyến nhượng khơng có thời hạn, nhiệm vụ ngăn cản
thiệt hại, trách nhiệm đối với việc bẳt giữ và sự kiện phân chia". Đối với tài

sản là đất đai, các học giả theo quan điểm này cho rằng tuy đất đai chính là
đối tượng của quyền sở hữu, nhưng quvền sở hữu đất đai khơng phải là quyền
tuyệt đối, vì chủ sở hữu đất đai không thể thực hiện các quyền năng của chủ
sở hữu một cách trọn vẹn, họ thường tìm cách "chia sẻ" các quyền năng đó
cho nhũng, chủ thể khác thông qua cơ chế cho thuê đất hoặc các thòa thuận


11

khai thác lợi ích khác. Bên cạnh việc cơng nhận quyền sỏ' hữu đất đai, pháp
luật của một sổ nước theo hệ thống thông luật cũng chấp nhận sự tồn tại
khách quan của một quyền năng khác, gần tương tự như quyền sở hữu đất đai,
gọi là quyền đổi với đất đai (hay ỌSDĐ). Ví dụ như, ở Vương quốc Anh, đất
đai có thể thuộc quyền sở hữu của Nữ hồng Anh, nhưng quyền sở hữu đó chỉ
tồn tại về mặt danh nghĩa. Ở Anh và các nước theo hệ thống pháp luật
common law khơng có quyền sở hữu tuyệt đối đối với đất đai. "Lý do là,
quyền đối với đất đai được xác lập thông qua việc thuê mướn của nữ hồng.
Tuy nhiên vì những lý do thực tế mà người có quyền đổi với đất đai hiện nay
được đổi xử như đối với chủ sở hữu đất đai" [126, tr. 50]. "Quyền này rất
giống với quyền sở hữu trong các hệ thống pháp luật La mã" [66, tr. 216].
Từ những cách tiếp cận trên cho thấy, cho dù được khai thác ở những
góc độ khác nhau thì trước hết, quyền sử dụng vẫn là một trong những quyền
năng cơ bản của chủ sở hữu. Nói đến "quyền sử dụng đất" nghĩa là nói đến
quyền của một chủ thế trong việc khai thác công đụng và hưởng hoa lợi, lợi
tức từ việc sử dụng đất.
Trong khoa học pháp lý, khái niệm QSDĐ có thể được hiểu theo hai
nghĩa khác nhau.
Theo nghĩa khách quan, QSDĐ được xem là một chế định pháp luật,
bao gồm các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành để điều chỉnh các
quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình nhà nước giao đất, cho thuê đất, đăng

ký QSDĐ cho đối tượng sử dụng đất và thực hiện các giao dịch liên quan đến
QSDĐ như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn, tặng cho hay để lại
thừa kế QSDĐ. Với ý nghĩa là một chế định pháp luật, QSDĐ được biết đến
như là một tập họp các quy phạm pháp luật quy định về cách thức hình thành
ỌSDĐ; cơ chế quản lý của nhà nước đổi với QSDĐ - với tư cách là một loại
tài sản đặc biệt; các quyền năng cụ thể của QSDĐ (quyền chuyển nhượng,


12

chuyến đối, cho thuê, thế chấp, góp vốn, đê lại thừa kể...); sự chế tài đối với
người vi phạm pháp luật liên quan đến QSDĐ.
Theo nghĩa chủ quan, QSDĐ là một quyền năng của chủ thể sỏ' hữu,
chủ thể sử dụng đất đai. Quyền năng này được hiểu là khả năng pháp lý mà
pháp luật quy định cho một chủ thể (gọi là NSDĐ) được khai thác công dụng
của đất, hưởng hoa lợi từ đất.
Theo cách tiếp cận này, QSDĐ có thể được hình dung như là: (i) một
quyền năng trong ba quyền năng của chủ sở hữu đất đai (gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt); (ii) một quyền độc lập với quyền sở
hữu đất đai.
Với tư cách là một quyền trong ba quyền năng của quyền sở hữu đất
đai, ỌSDĐ có mối quan hệ chặt chẽ với hai quyền năng cịn lại của quyền sở
hữu, đó là quyền chiếm hữu và quyền định đoạt. Mối quan hệ này thế hiện ở
chỗ, ỌSDĐ được xem là sự tiếp nối của quyền chiếm hữu, nhưng đồng thời
cũng là "cầu nổi" giữa quyền chiểm hữu và quyền định đoạt tài sản đất đai.
Với tư cách là một quyền độc lập với quyền sở hữu đất đai, QSDĐ dù
phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu đất đai nhưng sau đó quyền này lại có tính
độc lập tương đổi so với quyền sở hữu đất đai. Tính độc lập tương đối của
QSDĐ so với quyền sở hữu đất đai thể hiện ở chỗ: mặc dù không phải là chủ
sở hữu đất đai nhưng NSDĐ vẫn có được phần lớn các quyền năng giống như

quyền của chủ sở hữu đất đai, chẳng hạn: quyền chiếm hữu, quyền chuyển
nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vổn, quyền để lại thừa kể, cho
tặng... đối với chủ thể khác. Tuy nhiên, có một điểm khác biệt quan trọng
nhất giữa QSDĐ so với quyền sở hữu đất đai là ở chỗ: Chủ sở hữu đất đai có
quyền được thu "địa tơ" đối với NSDĐ của mình, trong khi chủ thể của
QSDĐ khơng thể có quyền này. Đây cũng là điểm phân biệt giữa chủ thể sở
hừu đất đai với chủ thể sử dụng đất đai.


13

Tóm lại, qua các phân tích trên đây, có thể rút ra một định nghĩa tổng
quát về QSDĐ như sau: Quyền sử dụng đất là khả năng pháp lý do pháp luật
quy định cho NSDĐ để giúp chủ thể này thỏa mãn tối đa các lợi ích của mình
trong q trình khai thác cơng dụng của đất và hurmg hoa lợi, lợi tức từ việc
sử dụng đất.
Đe làm rõ hơn bản chất của QSDĐ, các phân tích dưới đây về đặc
trưng của QSDĐ sẽ góp phần làm sáng tỏ vấn đề này.
1.1.1.2.

Những đặc trung của quyền sử dụng đất với tư cách là đối

tượng giao dịch trong thị trường bất động sản
Với tư cách là dối tượng giao dịch trên TTBĐS, QSDĐ có những đặc
trung CO' bản sau đây:
Thứ nhất, QSDĐ phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu đất đai và bị chi
phối bởi quyền sở hữu đất đai.
v ề lý thuyết, bất kể chủ sở hữu đất đai là ai thì QSDĐ cũng được coi
là một trong ba quyền năng của chủ sở hữu đất đai. Đe thực thi quyền sử dụng
đổi với đất đai do mình sở hữu, chủ sở hữu đất đai có thể trực tiếp thực hiện

quyền này hoặc thực hiện gián tiếp bằng cách chuyển giao QSDĐ cho chủ thể
khác thực hiện phù họp với ý chí của mình. Đổi với các quốc gia thừa nhận
chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, QSDĐ luôn gắn liền với quyền sở hữu đất
đai, hoặc nếu có được tách ra khỏi quyền sở hữu đất đai thì thực chất cũng có
nguồn gốc phát sinh từ chính quyền sở hữu đất. Đối với quốc gia khơng thừa
nhận chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, QSDĐ tuy được xác lập cho tổ chức, cá
nhân thực hiện nhằm thỏa mãn nhu cầu, lợi ích của chính họ nhưng bản thân
QSDĐ ấy cũng bị chi phối bởi quyền sở hữu đất đai. Điều đó thể hiện ở chỗ:
Một là, Nhà nước được coi là người đại diện chủ sở hữu đất đai để
thực hiện quyền quản lý toàn diện đổi với tài nguyên đẩt đai trong cả nước.
Hai là, việc Nhà nước giao đất và xác lập QSDĐ cho một tổ chức, cá nhân


14

nào đó đều phải dựa trên quy hoạch đất đai đã được xây dựng từ trước. Ba là,
sau khi được giao đất, NSDĐ khơng có quyền tự ý thay đổi mục đích sử dụng
đất mà bắt buộc phải tuân thủ đúng mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước
xác định trong Giấy chứng nhận ỌSDĐ. Trong trường hợp muốn thay đổi
mục đích sử dụng đất, NSDĐ phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Càn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt, các cơ quan
đó sẽ quyết định việc cho phép hoặc khơng cho phép việc thay đổi mục đích
sử dụng đất. Đối với trường hợp pháp luật quy định NSDĐ được chủ động
chuyển mục đích sử dụng đất thì vẫn phải thực hiện việc đăng ký QSDĐ.
Điều này sẽ đảm bảo cho Nhà nước kiểm soát những biến động thường xuyên
trong quá trình sử dụng đất. Mọi hành vi sử dụng đất sai mục đích hoặc thực
hiện các quyền của NSDĐ không đúng quy định đều bị xử lý.
Thứ hai, QSDĐ là tài sản, nhưng có bản chất là quyền đối vật (vật quyền).
Yếu tố tài sản của QSDĐ thể hiện trước hết ở chỗ bản thân đất đai
chính là một tài sản. Trong điều kiện nền sản xuất hàng hóa, việc đất đai có

được coi là hàng hóa hay khơng tuy vẫn cịn nhiều ý kiến tranh luận nhưng
điều khơng thể phủ nhận là đất đai luôn được coi là một yếu tố "đầu vào" của
hoạt động kinh tế, giống như vốn (tư bản) và lao động. Hơn thế nữa, đất đai
còn là một loại tài sản đặc biệt, do thiên nhiên tạo ra, thường cổ định về vị trí,
giới hạn về diện tích và trường tồn cùng với thời gian. Do đất đai được xem là
tài sản nên ỌSDĐ - với tính cách là quyền đổi với vật (vật quyền) cũng được
coi là tài sản.
Yếu tố vật quyền của ỌSDĐ thể hiện ở chỗ, trước hết, QSDĐ là một
quyền năng pháp lý do pháp luật quy định, mang tính chất loại trừ, có hiệu lực
với bất kỳ ai, chứ khơng chỉ có hiệu lực giữa trái chủ và người thụ trái như
trong quan hệ trái quyền. QSDĐ là do pháp luật quy định chứ không phải do
tự nhiên sinh ra (giống như đất đai). Hai /à, QSDĐ là quyền của một chủ thể


15

(tổ chức, cá nhân sử dụng đất) được thực hiện trên tài sản của người khác (để
phân biệt với quyền sở hữu đất đai - vật quyền được chủ sở hữu thực hiện trên
tài sản của chính mình). Ba là, QSDĐ là một vật quyền hạn chế (so với quyền
sở hữu đất đai) vì chủ thế sử dụng đất khơng được tồn quyền định đoạt tài
sản theo ý chí của mình. Điều này có nghĩa là, tuy quyền sở hữu đất đai và
ỌSDĐ đều có bản chất là những "vật quyền" nhưng "quyền sở hữu đất đai" có
phạm vi nội hàm rộng hơn nhiều so với nội hàm của khái niệm "quyền sử
dụng đất". Điều này thể hiện ở chỗ NSDĐ có các quyền loại trừ với QSDĐ
của mình với bất kỳ ai, song không tuyệt đối, bởi QSDĐ đất đó có thể bị nhà
nước thu hồi, dù phải tuân theo những thủ tục chặt chẽ do luật định.
Thứ ba, QSDĐ được coi là BĐS do có đổi tượng gắn liền với tài sản
là đất đai, một loại BĐS do bản chất. Đặc trưng này của QSDĐ - với tư cách
là một loại vật quyền, được ghi nhận khá rõ trong pháp luật của một sổ nước
thec truyền thống pháp luật dân sự nhung lại không được quy định trong pháp

luật Việt Nam. Đặc trưng này cho phép phân biệt giữa QSDĐ (loại BĐS do
phụ thuộc) với đất đai (một loại BĐS do bản chất).
Thứ tư, QSDĐ tuy được coi là đổi tượng giao dịch trong TTBĐS
nhung không được xem là hàng hóa thơng thường.
Theo cách hiểu đơn giản nhất, hàng hóa là những vật phẩm được trao
đổi để thỏa mãn nhu cầu của con người [114, tr. 794]. Cụ thể hơn, có thể xác
định "một vật phẩm vừa để dùng, đồng thời vừa có thể đem ra trao đổi, nghĩa
là n5 có hai cơng dụng. Một cơng dụng thuộc về bản thân sự vật, cái tất nhiên
đó ầ giá trị sử dụng. Một công dụng khác không thuộc về bản thân sự vật, cái
ngẫi nhiên, đó là giá trị trao đổi" [114, tr. 37]. Theo quan điểm này thì một
vật phấm, dù có giá trị sử dụng, nhưng nếu khơng phải là sản phẩm của lao
động, khơng có kết tinh sức lao động của con người thì khơng có giá trị và
khơig thể trở thành hàng hóa [114, tr. 269].


16

Sỏ' dĩ ỌSDĐ tuy có thể là đổi tượng giao dịch trên TTBĐS nhung
khơng được coi là hàng hóa vì QSDĐ - với tư cách là một loại vật quyền,
được tạo ra bởi các quy định pháp luật, chứ không phải là sản phẩm kết tinh
sức lao động của con người, điều mà vốn dĩ vẫn được coi là thuộc tính của
hàng hóa thơng thường. Mặt khác, dù thừa nhận việc mua bán, trao đổi BĐS
(trong đó có QSDĐ) như là một nhu cầu khách quan của nền KTTT nhưng
theo thông lệ quốc tế, người ta không coi TTBĐS là thị trường hàng hóa và
cũng khơng coi BĐS (trong đó có QSDĐ) là hàng hóa theo nghĩa thơng
thường của luật thương mại.
1.1.2.

Mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất vói thị trưòng bất

động sản

1.1.2.1.

Khái niệm, đặc trưng và các yếu tố cẩu thành của thị trường

bất động sản
Khái niệm thị trường BĐS
Theo cách hiểu đơn giản nhất, "thị trường là chỗ gặp nhau của cả
người bán và người mua các đối tượng giao dịch và dịch vụ" [25, tr. 10]. Căn
cứ vào đối tượng giao dịch, thị trường được phân chia thành nhiều loại khác
nhau, trong đó có TTBĐS.
Theo nghĩa hẹp, TTBĐS là nơi diễn ra các giao dịch BĐS như mua
bán, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng BĐS... Xét một cách khái
quát, TTBĐS là tổng thể các hoạt động về đầu tư và kinh doanh BĐS, gồm
đầu tư, giao dịch cùng các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, định giá, tư vấn... giữa
các chủ thế có liên quan (người tạo lập, người đại diện bán BĐS với người có
nhu cầu sử dụng BĐS và người thực hiện dịch vụ trung gian môi giới, định
giá...). Theo cách hiểu thông thường, khái niệm TTBĐS được nhắc đến là nơi
diễn ra các quan hệ giao địch BĐS. Tại đó, những người mua và người bán
đàm phán, thương lượng, thỏa thuận với nhau để xác định giá cả và sổ lượng


17

đối tưọng giao dịch và dịch vụ BĐS được giao dịch. Theo cách diễn đạt này,
khái niệm "nơi" không phải đơn thuần là địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố
không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về BĐS diễn ra.
Các đặc trưng của thị trường BĐS
TTBĐS được hình thành trong nền sản xuất hàng hóa, chịu sự chi phối

của các quy luật kinh tế khách quan như các thị trường khác. Với vai trò đặc
biệt quan trọng của BĐS đối với đời sống con ngườivà xã hội

cũng như tính

chât đặc biệt củaloại đơi tR^gÀgiaếíứịeh TaồyịịĨTBĐ S có những đặc điêm cơ
, ,
b ản sau:

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
PHÒNG ĐỌC
4 7 .4 > ;

Thứ nhất, TTBĐS thường bao gồm nhiều thị trường nhỏ, mồi thị
trường nhỏ mang đặc trưng của từng vùng miền khác nhau với mức độ phát
triển và quy mô cũng không giống nhau. Thông thường, do cung cầu và mức
độ khan hiếm, tại các đô thị, TTBĐS sôi động hơn ở nơng thơn. TTBĐS ở đơ
thị lớn có quy mơ và mức độ phát triển cao hơn ở đô thị vừa và nhỏ. BĐS có
đặc điểm là khơng thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên,
kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Mặt khác, BĐS cịn có đặc điểm
là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực có
những đặc trưng riêng về cung và cầu BĐS. Người ta không thể di dời BĐS
từ nơi này sang nơi khác, cũng như khơng thể di chuyển nhanh chóng tâm lý,
tập quán, thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, mặc dù những
giá trị này có thể lan truyền. Với tính chất đặc thù đó, TTBĐS mang tính vùng
miền và tính khu vực sâu sắc. Trên thực tế, TTBĐS ở các đô thị, các vùng
đang trong q trình đơ thị hóa, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du
lịch...thường có quy mơ, trình độ phát triển cao hơn so với TTBĐS ở nông
thôn và miền núi. Điều này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch BĐS
thường chỉ diễn ra ở từng vùng, từng khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc

ảnh hưởng rất chậm đến TTBĐS của các vùng, các khu vực khác.


18

Thứ hai, TTBĐS là loại thị trưịng khơng hồn hảo do không đồng
nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường. "Mức độ hồn hảo của
thị trưịng bất động sản thấp hơn của thị trường đối tượng giao dịch tiêu dùng
và thị trường tư liệu sản xuất khác, địi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà
nước, đặc biệt trong công tác quy hoạch, kế hoạch" [4, tr. 14]. Đặc điểm này
một mặt do đặc trưng kinh tế - xã hội, phong tục, tập quán của mỗi vùng miền
khác nhau, mặt khác, nó là hệ quả tất yếu của sự không tập trung của TTBĐS.
Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá
BĐS khơng giống như đổi với các đối tượng giao dịch khác. Hơn nữa, số
lượng người tham gia cung và cầu đối với mỗi loại BĐS khơng nhiều, khơng
đảm bảo cho tiêu chí cho cạnh tranh một cách hoàn hảo. Đặc điểm này dẫn
đến việc giá cả BĐS khơng hồn tồn là giá cả cạnh tranh. Trong nhiều
trường hợp, là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó, người bán có lợi thế độc quyền.
Giá cả độc quyền ln mang lại lợi ích cao cho người có quyền đối với BĐS.
Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm làm
giá cả BĐS được đẳy lên cao, tạo ra những "cơn sốt" về giá. TTBĐS càng sôi
động, càng dễ tạo nên các "cơn sốt" giá của BĐS.
Thứ ba, không giổng như các loại hàng hóa khác, cung về BĐS thường
phản ứng chậm hơn so với biển động về cầu và giá cả BĐS. Đối với các đối
tượng giao dịch thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo
quy luật chung là: khi cầu tăng sẽ đẩy giá tăng lên, kích thích tăng cung để
cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với đối
tượng giao dịch BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng tăng
nhanh như các loại đối tượng giao dịch khác. Do cung BĐS là có giới hạn và
cầu BĐS lại luôn luôn tăng, cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả.

Do vậy, trong TTBĐS, sự thay đổi mất cân đối cung cầu thường dẫn đến sự
thay đổi về giá cả BĐS . Nói cách khác, giá cả là do quan hệ cung cầu quyết
định. Sự biến động về giá cả thường bắt đầu do sự thay đổi của cầu, mặt khác


19

khi giá giảm, câu ít co giãn so với giá bởi vì, giá giảm nhưng giảm khơng đên
mức để người mua có thể mua tăng thêm một đơn vị BĐS; ngược lại, khi giá
tăng do cầu tăng mà cung không phản ứng kịp sẽ làm cho giá lên. Khi giá
tăng nhưng cung khơng co giãn vì tổng nguồn BĐS, nhất là đất đai, là có giới
hạn. Việc đầu tư phát triển mới phải mất nhiều thời gian nên khi cầu tăng
nhanh, cung thường không thể đáp ứng kịp. Giá cả BĐS là do quan hệ cung cầu quyết định. Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động
của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành nên những "cơn sốt" giá BĐS.
Trong trường hợp này, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ
cung - cầu về BĐS và ổn định thị trường.
Thứ tư, về mặt lý thuyết, cầu của TTBĐS thường được hình thành sau
khi kinh tế - xã hội đã có sự tăng trưởng đáng kể. Sự tăng trưởng đó phải đem
đến cho các chủ thể khả năng tích lũy tương đối lớn về tài chính thì nhu cầu
về BĐS mới trở thành cầu thực tế trên thị trường.
Thứ năm, TTBĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi
ích chứa đựng trong BĐS. Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định.
Người có quyền sở hữu hay có QSDĐ khơng sử dụng đất đai như các đổi
tượng giao dịch khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do
đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, khơng thể xác định giá trị
của nó như xác định giá trị của các đổi tượng giao dịch thông thường, mà phải
xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và cả khả năng sinh lợi của
lượngvốn đã đầu tư vào đất đai.
Thứ sáu, TTBĐS là thị trường khó thâm nhập. Sở dĩ như vậy là vì đối
tượng giao dịch BĐS không bày bán trên thị trường như các loại đối tượng

giao dịch khác, người mua BĐS khơng có nhiều cơ hội và đủ lượng thông tin
cần thiết để lựa chọn được thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch. Hơn
nữa, vì BĐS thường có giá trị lớn, người mua và bán BĐS thường ít có kinh


20

nghiệm vì họ ít có cơ hội mua hoặc bán (trừ những người kinh doanh chuyên
nghiệp). Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên TTBĐS cần có sự tham gia
của các nhà tư vấn, mơi giới. Đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến
thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia của
họ, các giao dịch BĐS sẽ trở nên dễ dàng hơn.
Thứ bảy, TTBĐS chịu sự chi phổi của yếu tố pháp luật. BĐS là loại tài
sản có giá trị lớn. Việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ
sở để bảo đảm an toàn cho các giao địch BĐS. Mọi BĐS đều được Nhà nước
quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như
các biến động của chúng. Các giao dịch BĐS phải có sự giám sát của Nhà nước,
đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Hơn nữa, thơng qua kiêm sốt TTBĐS,
Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS.
Thứ tám, TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn. Đặc
điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn. Do đó, mọi hoạt
động đàu tư kinh doanh BĐS đều đòi hỏi phải có một lượng vốn lớn. Lượng
vốn này phải được huy động từ thị trường vốn. Thực tể cho thấy nếu thị
trưịng vốn phát triển khơng ổn định thì TTBĐS cũng không thể phát triển
lành mạnh và ổn định được. Sự trầm lắng trên TTBĐS bao giờ cũng có
nguyên nhân từ mức độ kiếm soát và khổng chế trên thị trường vốn. Những
khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của TTBĐS.
Khi BĐS sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó địi đối với
khách hàng vay tiền đầu tư BĐS, vì thế có thể kéo theo các tổ chức tài chính
tín dụng vào vịng xốy của cơn khủng hoảng.

Thứ chín, TTBĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị
trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian. Sở dĩ như
vậy là vì BĐS thường là có giá trị lớn, người mua trên thị trườne này không
đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại