Học cách làm giàu - p2

Học cách làm giàu. Phần 2: Mua nhà
Phần 2: Nhà của Bạn - mái ấm của Bạn
1. Mua nhà
a. Ngôi nhà Bạn - sự đầu tư hợp lý
b. Tìm khoản vay hợp lý nhất
2. Đầu tư vào bất động sản
a. Kiếm tiền từ bất động sản
b. Kiếm tiền ngay
c. Làm người thuê nhà của chính mình
d. Hãy mua buôn
e. Vay thế chấp kép để không phải chứng minh khả năng tài chính với ngân hàng
g. Cam kết về quyền lựa chọn
h. Mua bất động sản bằng tiền mặt với giá hời và bán lại với mức giá cao nhất có thể
i. Chuyển nhượng hợp đồng
k. Quyền chọn thuê
l. Tìm kiếm thỏa thuận
m. Sử dụng vốn vay cho có lợi nhất
n. Dùng tiền của người khác để mua bất động sản
3. Câu hỏi kiểm tra
1. Mua nhà
Lý do chính để mua nhà không phải là để kiếm tiền. Giá nhà đất trong tương lai sẽ khó
mà tăng như thời gian trước đây, thời kỳ dễ kiếm tiền từ bất động sản đã qua. Tuy thế,
mua nhà vẫn là việc nên làm.
Trong những năm 80, thật dễ kiếm lời từ bất động sản. Bạn mua một căn nhà, ở đâu
cũng được, cho dù đó là một căn nhà rộng rãi ở ngoại ô, một căn nhà mới xây trong
phố hay một căn hộ tí xíu tít trên tầng cao của một chung cư, vì giá nhà đất ở mọi nơi
đều tăng.
Bạn sử dụng càng ít tiền của mình càng tốt, chủ yếu là tiền đi vay. Sau đó, bạn chỉ việc
ngồi đợi căn nhà lên giá. Nếu cần, bạn lại tiếp tục mua một căn nhà ở ngọai ô hoặc một
căn hộ chung cư nhỏ xíu, những căn nhà dễ cho thuê lại (vì tiền thuê nhà không đáng
bao nhiêu, trị giá vốn của căn nhà tăng mới là điều quan trọng).

Thời gian gần đây chúng ta lại thấy rằng: giá bất động sản có thể hạ, việc vay tiền mua
nhà cũng có nhiều nguy cơ và không phải tất cả các bất động sản đều đem lại lợi
nhuận, bạn có thể bị đọng vốn vào những căn hộ một buồng mà rất ít người muốn mua,
càng ít người muốn sống ở đó hơn, dù bán với giá bao nhiêu. Mặt khác, thực tế cho
thấy không phải giá nhà đất ở mọi khu vực đều tăng cao - giá nhà đất có phần chững lại
ở một số khu vực và thành phố lớn. Ngay cả ở những khu vực nơi giá đất vẫn còn
tương đối ổn định, cũng khó có thể tìm lại được thời hoàng kim như xua.
Dự đoán về tương lai bất động sản cũng như dự đoán về giá chứng khoán và lãi suất cổ
phiếu. Không ai có thể nói chắc chắn sẽ có yếu tố nào có thể đẩy giá nhà đất vốn đã cao
một cách vô lý lên cao nữa không. Nhưng hy vọng điều đó làm gì, khi bạn có thể hành
động vì một mục tiêu vững chắc, hợp lý và khiêm nhường hơn nhiều - sở hữu một ngôi
nhà?

a. Ngôi nhà bạn - Sự đầu tư hợp lý
Sở hữu một ngôi nhà có thể là một vụ mua bán khôn ngoan - tuỳ thuộc vào thành phố
nơi bạn sống, loại nhà bạn muốn mua, hàng xóm của bạn và giá mua ban đầu. Tuy
nhiên, đối với nhiều người, lý do lớn nhất để mua nhà là ước mơ sở hữu một ngôi nhà -
điều không thể định giá được. Tất cả những điều đó là tốt, nhưng cần khôn ngoan xem
xét liệu trong tương lai thị trường bất động sản có tiếp tục bùng nổ không vì thị trường
bất động sản sốt thường kéo theo nhiều biến cố có thể khiến Bạn phải trả một giá đắt.
Bạn cần có chỗ ở. Ngược lại với mua nhà là đi thuê. Trong một số trường hợp, thị
trường cho thuê thay đổi đến mức, nếu không tính giá trị tinh thần của việc có nhà
riêng, thì thuê nhà có lợi về mặt tài chính hơn nhiều.
Sở hữu nhà cũng đi kèm một số chi phí: lãi suất tiền vay, thuế thổ trạch, tiền bảo
dưỡng, tiền bảo hiểm và mua đồ đạc. Đó là chưa kể khoản tiền mặt nộp vào ban đầu. Ở
một số khu vực, đôi khi tính ra thuê nhà lại lời hơn. Chú ý, tính toán sơ bộ này chưa
tính đến sự lên giá của ngôi nhà- khoản lời này không bị tính thuế. Hiện nay, giá nhà
đất không tăng vọt như trước. Tốt nhất, trước khi quyết định mua nhà, hãy so sánh việc
mua và thuê cùng một ngôi nhà. Rất có thể, bạn sẽ ngạc nhiên vì kết quả này.
Có nhà riêng đem lại một số lợi thế rõ ràng:

• Tiền nợ trả hàng tháng sẽ không tăng nhanh như tiền thuê nhà
• Tiền nợ dần dần sẽ được trả hết, còn tiền thuê nhà thì không
• Nói cho cùng, nhà cũng lên giá so với lúc ban đầu mua
• Bạn nên đi đến quyết định đầu tư vào bất động sản sau khi đã so sánh với các lựa
chọn đầu tư khác
• Bạn nên nghĩ xem mình mua nhà để làm nhà ở hay coi đó là một cách đầu tư
thường kỳ, chủ yếu là để kế hoạch hóa việc sử dụng tiền mặt hàng tháng.
• Nếu bạn mua nhà để đầu tư, hãy nghĩ xem có thể làm cách nào để gia tăng giá trị
cho ngôi nhà, chứ không chỉ đơn thuần là trông đợi vào việc tăng giá do lạm phát
- bạn có dự định sửa sang ngôi nhà, chuyển mục đích sử dụng hoặc tự mình làm
lấy mọi chức năng liên quan đến việc quản lý căn nhà, v.v.
• Đừng ngạc nhiên nếu bạn không thể tìm được một ngôi nhà có hiệu quả kinh tế
cao - đôi khi không thể sử dụng các phương pháp định giá bất động sản thông
thường đâu.
• Cuối cùng, nếu bạn nhất quyết muốn đầu tư thêm vào một bất động sản nào khác
ngoài ngôi nhà của Bạn, thông qua các tổ chức Đầu tư Bất động sản, chứng khoán
bất động sản hoặc một quĩ đầu tư bất động sản tương hỗ nào đó, Bạn sẽ ít bị
phiền phức nhất.

b. Vay thế chấp sao cho có lợi nhất
Đối với nhiều người Việt Nam, ngôi nhà là vụ đầu tư lớn nhất trong đời. Có nhiều
người phải đi vay tiền để mua nhà và đó là khoản nợ lớn nhất trong đời họ. Nhiều
người nói đến vay thế chấp là nghĩ ngay đến chuyện làm sao để có đủ tiền trả nợ hàng
tháng. Một số khác lại chỉ quan tâm đến việc so sánh các điều khoản vay của nhiều
ngân hàng khác nhau khi bắt đầu vay tiền hoặc khi gia hạn khoản vay.
Vì sao phải mất công khảo giá và so sánh điều kiện vay thế chấp của các ngân hàng
khác nhau? Thường thì mọi người hay so sánh những khoản nhỏ nhặt mà quên đi khoản
tiền lớn. Họ sẽ tìm đến trạm bán xăng nào rẻ hơn và tiết kiệm từng đồng cho mỗi lần
đổ xăng nhưng với việc vay tiền lại chỉ đến 1 hoặc 2 ngân hàng và chấp nhận ngay lãi
suất hiện hành mà không mặc cả. Chỉ chênh lệch 1/10 của 1% thôi cũng đã tiết kiệm

cho bạn được cả vài triệu đồng/ năm. Bạn khó mà tiết kiệm được một khoản tương
đương từ tiền mua xăng.
Thực ra, cạnh tranh trong lĩnh vực vay mượn cầm cố của các ngân hàng còn mạnh hơn
bất kỳ lĩnh vực nào. Sự đổi mới liên tục cũng làm cho việc so sánh trở nên khó hơn.
Dưới đây là một số hướng dẫn trong lĩnh vực đầy biến động này:
• Các nguyên tắc cũ vẫn còn được áp dụng: hãy chọn kỳ hạn nợ thấp nhất mà bạn có
thể kham được, tăng khoản tiền phải trả hàng tháng hoặc chỉ hoàn lại một phần nhỏ tiền
gốc cũng có thể giảm đáng kể thời gian trả nợ. Như vậy bạn sẽ bớt phải thanh toán một
khoản tiền lãi.
• Về mặt pháp lý, những khoản vay thế chấp đóng không cho phép trả trước chút
nào, nhưng thực tế hầu hết đều được trả trước với một khoản tiền phạt nhỏ.
• Có rất nhiều loại hình vay thế chấp từ lãi suất cố định, lãi suất thay đổi đến lãi
suất phức hợp để phù hợp với nhu cầu và ngân quĩ của bạn.
• Luôn có những chương trình ưu đãi dành cho khách hàng trung thành.
• Bạn có thể trả nợ theo định kỳ hàng tháng (phổ biến nhất) hay nửa tháng, một
tuần.
• Phần mềm Home Calculator Software có tại trang Web www.b4usign.com có thể
giúp bạn so sánh thời hạn trả nợ, lãi suất vay và kỳ hạn thanh toán giữa các
phương án vay khác nhau.
• Internet sẽ giúp việc so sánh giữa các ngân hàng và tổ chức tài chính khác nhau
được dễ dàng hơn.
• Nhiều tổ chức tài chính đảm bảo giữ lãi suất vay thế chấp không đổi cho cả một
thời gian dài - tối đa là 90 ngày.
• Bạn có thể mặc cả mọi thứ: lãi suất thực sự mà bạn trả phụ thuộc vào tình hình
hiện tại của bạn với ngân hàng (tài khoản, thẻ tín dụng, các khoản nợ khác) và
mức độ cạnh tranh trên thị trường vào thời điểm đó. Hãy mặc cả để giảm giá, dù
chỉ là 0,5% lãi suất so với lãi suất niêm yết.
Tóm lại, trả nợ tiền vay thế chấp là một khoản chi lớn hàng tháng- quản lý nó một cách
hợp lý có thể tiết kiệm cho bạn hàng chục triệu đồng.
2. Đầu tư vào bất động sản

Có thể bạn đã nghe nói về một vài cách làm giàu nhờ bất động sản, nhưng chắc chắn có
những cách mà bạn chưa nghĩ tới. Đầu tư vào bất động sản kết hợp những tác động đầy
uy lực của việc tăng tỉ suất lợi nhuận với công cụ có hiệu quả cao là vay vốn. Thông
thường, chúng ta nghĩ đầu tư vào bất động sản là “mua” tài sản nhưng điều mà ta thực
sự phải làm là kiểm soát được tài sản đó thông qua sử dụng tiền vay. Ngân hàng là chủ
nhân chính của bất động sản nhưng họ vẫn để cho bạn, nhà đầu tư, gặt hái thành quả.
Bạn có thể sử dụng phối hợp hai chiến lược cơ bản để trở thành một nhà đầu tư bất
động sản nhạy bén. Đó là chiến lược “mua và giữ” và “mua và bán tức khắc”.
Khi bạn mua một bất động sản và găm nó lại trong vài năm, ấy là bạn trông chờ tài sản
đó sẽ tăng giá trong tương lai. Đó là chiến lược “mua và giữ”. Đây là cách kiếm tiền
phổ biến nhất và đơn giản nhất. Đó chính là cách mà chúng ta làm khi mua nhà cho
mình.
a. Kiếm tiền từ bất động sản
Nếu bạn cho rằng một bất động sản sẽ đạt đến giá trị xứng đáng để đầu cơ thì bạn cần
phải có khả năng kiểm soát quyền sở hữu tài sản đó mà không dùng tất cả số tiền mặt
bạn có. Mục tiêu ban đầu là mua tài sản sao cho không phải trả tiền mặt hoặc trả càng ít
càng tốt. Bạn còn phải duy trì tài sản đó, trả thuế thổ trạch, trả tiền nợ thế chấp mua
nhà. Đó là một chi phí lớn mỗi tháng trừ khi bạn thuyết phục được ai đó trả tiền thay
bạn.
Hãy tìm một ngôi nhà có thể cho thuê để lấy thu bù chi. Có thể sẽ phải mất công đôi
chút và thậm chí cần tìm căn nhà có giá thấp hơn giá thị trường.
Giả sử bạn là một nhà đầu tư, bạn tìm kiếm cho đến khi tìm được một ngôi nhà có giá
trị 100.000 USD nhưng có thể mua được ở giá 90.000 USD. Giả sử bạn vay thế chấp
82.000 USD và người bán đồng ý cho nợ 6000 USD. Như vậy, bạn mua ngôi nhà với
giá 90.000 USD mà chỉ phải trả 2000 USD tiền của mình và cho thuê ngôi nhà.
Ví dụ giá thuê nhà trên thị trường, tuỳ thuộc từng vùng, có thể khoảng 950 USD/ tháng.
Mỗi tháng bạn phải trả tiền cả hai khoản nợ là 820 USD. Thuế và tiền bảo hiểm 100
USD nữa. Tiền bảo dưỡng tốn nốt 30 USD còn lại của 950 USD tiền cho thuê.
Vậy bạn kiếm tiền từ đâu? Trước hết, 5 năm đầu tiên, tiền thuê sẽ tăng 5%/ năm, thu
nhập từ ngôi nhà của bạn là 1200 USD, trong khi chi phí không tăng đáng kể. Thực ra,

thêm 250 USD mỗi tháng không làm bạn trở thành tỷ phú, ngay cả khi bạn sở hữu thêm
9 ngôi nhà như vậy nữa. Tổng cộng bạn mới chỉ kiếm được 20.000 USD/năm tiền cho
thuê. Nhưng điều đó có nghĩa là bạn đã sở hữu được một phần ngôi nhà. Mỗi tháng, khi
người thuê trả tiền cho bạn, bạn mang trả ngay phần cần thiết cho ngân hàng thì khoản
nợ của bạn sẽ giảm dần.
Nếu bạn giữ ngôi nhà này trong 30 năm và nó tăng giá chỉ 5%/ năm, khi trả hết nợ bạn
sẽ còn lại 447.000 USD. Đừng quên rằng bạn có 9 ngôi nhà như vậy nữa. Nhân
447.000 USD với 10 và bạn có gần 5.000.000 USD tiền vốn rồi.
b. Kiếm tiền ngay
Bạn vẫn nói “như vậy tốt thật, nhưng tôi muốn kiếm ra tiền ngay”. Đây là lúc chiến
lược “mua rồi bán tức khắc” vào cuộc. Khi bạn tìm cách kiếm tiền từ bất động sản, hãy
áp dụng các nguyên tắc được trình bày ở đây, bạn sẽ thấy có những ngôi nhà được bán
với giá thấp hơn 20% so với giá thị trường.
Giả sử bạn mua ngôi nhà có giá trị 100.000 USD chỉ với 80.000 USD. Bàn về kỳ hạn
đối với ví dụ này là không thích hợp vì bạn sẽ bán ngay ngôi nhà này. Bạn sẽ rao bán
ngay khi vừa mua hoặc thậm chí trước đó. Bạn chắc chắn sẽ bán được ngôi nhà nhanh
chóng với mức chiết khấu 10%, tức là 90.000 USD. Mua nhà với giá 80.000 USD và
bán với giá 90.000 USD, bạn đã lãi nhanh chóng 10.000 USD.
c. Là người thuê nhà của chính mình
Từ trước đến nay, sở hữu bất động sản luôn đem lại nguồn lợi nhuận lớn. Đừng để tình
hình tín dụng xấu hoặc thiếu tiền mặt cản trở bạn. Đương nhiên, tình hình tín dụng tốt
hoặc đủ tiền mặt sẽ khiến quá trình mua nhà dễ dàng hơn, nhưng không có tiền không
có nghĩa là không mua được, đó chỉ là thử thách. Hãy tìm những ngôi nhà có thể vay
thế chấp hoặc/ và người bán đồng ý cho nợ.
Bạn có thể có cảm giác là mua nhà đắt hơn thuê. Không chỉ vì tiền phải trả hàng tháng
cao mà còn phải đóng thuế trước bạ, tiền bảo hiểm, chi phí bảo dưỡng, v.v. Nhưng thuế
tài sản và lãi suất tiền vay thuộc diện được hoàn thuế. Ngay cả một phần tiền bảo
dưỡng và chi phí mua đồ đạc cũng có thể được khấu trừ dần nếu bạn sử dụng căn nhà
đó để lập văn phòng.
Nếu vay 100.000 USD, lãi suất lúc đầu sẽ khoảng 9000USD/ năm, thuế khoảng 2000-

3000 USD, tổng số tiền phải chi trong năm là 11.000- 12.000 USD. Nếu số tiền là