Hoàn thiện quy trình quản lý dự án đầu tư bất động sản do công ty cổ phần tập đoàn videc làm chủ đầu tư
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.68 MB, 100 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI
---------------
NGUYỄN VĂN HUN
HỒN THIỆN QUY TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN DO CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN VIDEC
LÀM CHỦ ĐẦU TƯ
LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI, NĂM 2019
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI
---------------
NGUYỄN VĂN HUN
HỒN THIỆN QUY TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU
TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DO CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN
VIDEC LÀM CHỦ ĐẦU TƯ
Chuyên ngành: Quản lý xây dựng
Mã số: 858-03-02
NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS. ĐỖ VĂN QUANG
HÀ NỘI, NĂM 2019
LỜI CAM ĐOAN
Họ và tên học viên: Nguyễn Văn Huyên
Chuyên ngành đào tạo: Quản lý xây dựng.
Đề tài nghiên cứu: “Hồn thiện quy trình quản lý dự án đầu tư bất động sản do
Cơng ty Cổ phần Tập đồn VIDEC làm Chủ đầu tư”.
Em xin cam đoan đây là công trình của cá nhân. Các số liệu, kết quả trong Luận văn là
trung thực và chưa được ai công bố trong bất kỳ cơng trình nào.
Tác giả luận văn
Nguyễn Văn Huyên
i
LỜI CÁM ƠN
Sau thời gian học tập và nghiên cứu, Luận văn Thạc sĩ chuyên ngành Quản lý xây
dựng với Đề tài “Hồn thiện quy trình quản lý dự án đầu tư bất động sản do Công
ty Cổ phần Tập đồn VIDEC làm Chủ đầu tư” đã được hồn thành.
Có được kết quả này em xin chân thành cảm ơn sự động viên, quan tâm, giúp đỡ nhiệt
tình của các thầy cô, bạn bè và đồng nghiệp trong thời gian học tập tại Trường Đại học
Thủy lợi và quá trình cơng tác. Đặc biệt, em xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến thầy
TS. Đỗ Văn Quang, người đã trực tiếp hướng dẫn em thực hiện nghiên cứu và hồn
thành Đề tài của mình.
Trong q trình thực hiện Luận văn, em đã cố gắng và nỗ lực để hoàn thành Luận văn
một cách tốt nhất, nhưng do hạn chế về kiến thức, thời gian, kinh nghiệm và tài liệu
tham khảo nên Luận văn khơng tránh khỏi những thiếu sót. Em kính mong nhận được
ý kiến đóng góp, chỉ dẫn của các thầy cô, bạn bè và đồng nghiệp.
Em xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Nguyễn Văn Huyên
ii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................i
LỜI CÁM ƠN ................................................................................................................. ii
DANH MỤC HÌNH ẢNH ............................................................................................... v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................................vi
MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của Đề tài .............................................................................................. 1
2. Mục đích của Đề tài .....................................................................................................2
3. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu ..................................................................2
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...............................................................................3
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.....................................................................3
6. Kết quả dự kiến đạt được............................................................................................. 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN .....................................................................................................................4
1.1. Tổng quan về dự án đầu tư bất động sản ..................................................................4
1.1.1. Các khái niệm cơ bản ............................................................................................ 4
1.1.2. Phân loại dự án đầu tư BĐS ..................................................................................4
1.2. Tổng quan về quản lý dự án đầu tư bất động sản .....................................................5
1.3. Vai trị của cơng tác quản lý DAĐTBĐS .................................................................9
1.4. Trình tự và quy trình thực hiện đầu tư dự án BĐS .................................................11
1.5. Tổng quan các cơng trình nghiên cứu có liên quan ................................................15
Kết luận Chương 1.........................................................................................................16
CHƯƠNG 2. CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỂ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN
.......................................................................................................................... 17
2.1. Cơ sở pháp lý ..........................................................................................................17
2.1. Cơ sở lý thuyết........................................................................................................23
2.2. Nội dung công tác quản lý dự án đầu tư BĐS ........................................................ 24
2.2.1. Quản lý thi cơng xây dựng cơng trình ................................................................. 24
2.2.2. Quản lý giá, dự tốn, vốn, chi phí đầu tư dự án .................................................. 30
2.2.3. Giám sát và đánh giá dự án ................................................................................. 31
iii
2.2.4. Xây dựng kế hoạch chi tiết để xác định các công tác phải thực hiện của từng dự
án ................................................................................................................................... 32
2.2.5. Quản lý lập kế hoạch đấu thầu, trình phê duyệt và tổ chức lựa chọn nhà thầu ... 32
2.2.6. Quản lý dự án theo quy định của hệ thống văn bản pháp lật hiện hành ............. 33
2.2.7. Quản lý phạm vi dự án ........................................................................................ 33
2.2.8. Quản lý thời gian của dự án ................................................................................ 33
2.2.9. Quản lý nguồn nhân lực thực hiện dự án ............................................................ 34
2.2.10. Quản lý rủi ro trong dự án ................................................................................. 34
2.2.11. Quản lý hồ sơ dự án........................................................................................... 35
2.3. Các hình thức quản lý dự án đầu tư BĐS ............................................................... 35
2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng quản lý dự án đầu tư BĐS ......................... 38
Kết luận Chương 2 ........................................................................................................ 40
CHƯƠNG 3. THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN QUY TRÌNH THỰC
HIỆN QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CHO CÔNG TY CỔ PHẦN
TẬP ĐỒN VIDEC...................................................................................................... 41
3.1. Giới thiệu về Cơng ty Cổ phần Tập đồn VIDEC ................................................. 41
3.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển .......................................................................... 41
3.1.2. Các lĩnh vực, ngành nghề kinh doanh ................................................................. 42
3.1.3. Tầm nhìn, sứ mệnh, giá trị cốt lõi ....................................................................... 46
3.1.4. Tổ chức bộ máy ................................................................................................... 47
3.2. Thực trạng quy trình thực hiện quản lý DAĐTBĐS tại VIDEC Group ................ 48
3.2.1. Quy trình quản lý dự án đầu tư BĐS ................................................................... 48
3.2.2. Những kết quả đã đạt được ................................................................................. 55
3.2.3. Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân .............................................................. 57
3.3. Giải pháp hồn thiện quy trình thực hiện quản lý DAĐTBĐS do VIDEC Group
làm Chủ đầu tư .............................................................................................................. 64
3.3.1. Một số giải pháp chung ....................................................................................... 64
3.3.2. Một số giải pháp cụ thể điều chỉnh quy trình ...................................................... 66
Kết luận Chương 3 ........................................................................................................ 87
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................................... 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 92
iv
DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 3.1. Trụ sở Cơng ty Cổ phần Tập đồn VIDEC tại Tịa nhà Riverside Garden số
349 Vũ Tông Phan, phường Khương Trung, quận Thanh Xuân, Hà Nội ..................... 42
Hình 3.2. Dự án VIDEC Complex tại 283 Khương Trung, quận Thanh Xuân, Hà Nội44
Hình 3.3. Dự án Galaxy Tower tại Nguyễn Xiển, Thanh Trì, Hà Nội .......................... 44
Hình 3.4. Dự án The Dimond Park tại Mê Linh, Hà Nội .............................................. 44
Hình 3.5. Dự án khu du lịch biển Matana Resort Bãi Xép tại Tp.Quy Nhơn, .............. 45
Hình 3.6. Dự án Khu du lịch biển Casa Marina Island tại Tp. Quy Nhơn, ................... 45
Hình 3.7. Khu đơ thị Vũ Phúc - Riverside, xã Vũ Phúc, thành phố Thái Bình............. 45
Hình 3.8. Sơ đồ tổ chức bộ máy của VIDEC Group ..................................................... 47
Hình 3.9. Lưu đồ Quy trình lập kế hoạch chất lượng dự án .......................................... 49
Hình 3.10. Lưu đồ Quy trình quản lý chất lượng dự án ................................................ 49
Hình 3.11. Lưu đồ Quy trình quản lý chất lượng thi cơng xây dựng ............................ 50
Hình 3.12. Lưu đồ Quy trình nghiệm thu cơng việc xây dựng ..................................... 51
Hình 3.13. Lưu đồ Quy trình nghiệm thu giai đoạn thi cơng xây dựng ........................ 52
Hình 3.14. Lưu đồ Quy trình nghiệm thu hồn thành đưa cơng trình vào sử dụng ...... 53
Hình 3.15. Lưu đồ Quy trình đàm phán, lập và kiểm sốt hợp đồng hợp tác đầu tư .... 54
Hình 3.16. Lưu đồ Quy trình lập dự án ......................................................................... 67
Hình 3.17. Lưu đồ Quy trình Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch và lập, thẩm định
thiết kế ........................................................................................................................... 70
Hình 3.18. Lưu đồ Quy trình quản lý thực hiện dự án .................................................. 73
Hình 3.19. Lưu đồ Quy trình xin phép bán nhà ở hình thành trong tương lai .............. 74
Hình 3.20. Lưu đồ Quy trình xác định tiền sử dụng đất có giá trị dưới 30 tỷ đồng ...... 77
Hình 3.21. Lưu đồ Quy trình xác định tiền sử dụng đất có giá trị từ 30 tỷ đồng trở lên79
Hình 3.22. Lưu đồ Quy trình đăng ký cấp giấy chứng nhận ......................................... 82
Hình 3.23. Lưu đồ Quy trình Tổ chức nghiệm thu hồn thành cơng trình đưa vào sử
dụng ............................................................................................................................... 85
v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
- BĐS
: Bất động sản
- BGĐ
: Ban Giám đốc
- BKS
: Ban Kiểm soát
- CĐT
: Chủ đầu tư
- DA
: Dự án
- ĐT&PTDA
: Đầu tư và phát triển dự án
- ĐTXD
: Đầu tư xây dựng
- HCVP
: Hành chính văn phịng
- HĐQT
: Hội đồng quản trị
- PCCC
: Phịng cháy chữa cháy
- QLDA
: Quản lý dự án
- QLDAĐTBĐS
: Quản lý dự án đầu tư bất động sản
- QPPL
: Quy phạm pháp luật
- TGĐ
: Tổng Giám đốc
- TVGS
: Tư vấn giám sát
- TVTK
: Tư vấn thiết kế
- VBQPPL
: Văn bản quy phạm pháp luật
- VIDEC Group
: Công ty Cổ phần Tập đoàn VIDEC
vi
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của Đề tài
Những chính sách mở của nhà nước về lĩnh vực đầu tư bất động sản (BĐS) cùng điều
kiện hạ tầng, kinh tế, văn hóa và dân số phát triển, kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng cao
và ngày càng có nhiều doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực BĐS, trong đó có Cơng ty Cổ
phần Tập đồn VIDEC (VIDEC Group).
Một dự án từ khi được nghiên cứu đầu tư đến khi kết thúc xây dựng, đưa vào sử dụng
có thể được đầu tư từ nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc nguồn vốn tự có của doanh
nghiệp, vốn vay, vốn góp, dự án phải hoàn thành nhiều thủ tục pháp lý được quy định
như: giới thiệu địa điểm đầu tư dự án, phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu
tư dự án, cấp phép, thiết kế, thi công, kiểm định, quyết tốn,...Thơng qua các nội dung
này, đồng nghĩa với việc bộ máy tổ chức, nhân sự phục vụ cho thực hiện dự án cần
nhiều và hoạt động có hiệu quả, nếu khơng có quy trình làm việc cụ thể, quản lý khơng
tốt sẽ dẫn đến tình trạng chồng chéo, khơng rõ ràng trách nhiệm trong từng công đoạn,
cá nhân làm việc thiếu chủ động, tập trung,..
Ngoài ra, trong điều kiện kinh tế thị trường, hội nhập kinh tế quốc tế, đặc biệt khi Hiệp
định đối tác toàn diện và tiến bộ xun Thái Bình Dương (CPTPP) chính thức có hiệu
lực đối với Việt Nam từ ngày 14/01/2019 sẽ tạo ra nhiều cơ hội hợp tác đầu tư, nhưng
bên cạnh đó là sự cạnh tranh sản phẩm BĐS không chỉ giữa các doanh nghiệp trong
nước mà còn giữa các doanh nghiệp trong nước với các doanh nghiệp đầu tư nước
ngoài.
Như vậy, việc xây dựng quy trình để thực hiện quản lý dự án đầu tư bất động sản
(DAĐTBĐS) trong đó thể hiện tất cả những công tác từ giai đoạn chuẩn bị dự án đến
khi hoàn thành dự án và trong mỗi nội dung quy trình đó có nêu cụ thể, chi tiết các thủ
tục, giấy tờ cần thiết, phù hợp với từng thời điểm mà các văn bản pháp lý của nhà
nước quy định là hết sức cấp thiết.
Hơn nữa, đối với VIDEC Group hiện nay đã và đang triển khai nhiều dự án đầu tư,
nằm ở các địa điểm khác nhau, trải dài từ Bắc vào Nam, như: Hà Nội, Hải Phòng, Thái
1
Bình, Hà Giang, Tuyên Quang, Nha Trang, Bình Thuận, Phú Quốc (Kiên Giang),...Vì
vậy, để quản lý dự án được hiệu quả cần xây dựng quy trình thực hiện khoa học theo
trình tự cơng việc, tránh lãng phí thời gian và các nguồn lực.
Xuất phát từ những vấn đề đặt ra như trên, tác giả chọn Đề tài “Hoàn thiện quy trình
quản lý dự án đầu tư bất động sản do Cơng ty Cổ phần Tập đồn VIDEC làm Chủ
đầu tư” làm Luận văn thạc sĩ của mình.
2. Mục đích của Đề tài
- Tìm ra những bất ổn, chưa hợp lý trong trình tự thực hiện quản lý DAĐTBĐS của
VIDEC Group.
- Tìm ra những nguyên nhân chậm tiến độ trong quá trình thực hiện quản lý
DAĐTBĐS của VIDEC Group.
- Phản ảnh và kiến nghị những nội dung còn mâu thuẫn trong hệ thống văn bản Quy
phạm pháp luật hiện nay trong lĩnh vực đầu tư bất động sản còn tác động, gây khó
khăn trong q trình thực hiện dự án.
- Nghiên cứu xây dựng để hồn thiện quy trình thực hiện quản lý DAĐTBĐS tại
VIDEC Group.
3. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu
3.1. Cách tiếp cận
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu Đề tài, tác giả đã dựa trên cách tiếp cận như sau: cơ
sở lý luận về khoa học quản lý xây dựng; những quy định hiện hành của hệ thống văn
bản pháp luật trong lĩnh vực này; tiếp cận thực tiễn về trình tự thực hiện DAĐTBĐS ở
VIDEC Group.
3.2 Phương pháp nghiên cứu
Luận văn dự kiến sử dụng các phương pháp nghiên cứu phù hợp với đối tượng và nội
dung trong hệ thống văn bản và thực tiễn quản lý đầu tư xây dựng ở Việt Nam, đó là:
- Phương pháp nghiên cứu tổng quan
- Phương pháp điều tra, tổng hợp, phân tích định tính, định lượng, so sánh
2
- Phương pháp tổng kết thực tiễn
- Phương pháp kết hợp ý kiến chuyên gia
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Quy trình thực hiện quản lý dự án đầu tư bất động sản VIEC GRUOP đầu tư.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: Các dự án đầu tư bất động sản do VIDEC Group làm Chủ đầu tư.
- Về thời gian: Số liệu thực trạng quy trình thực hiện dự án tại VIDEC Group từ năm
2003 đến nay. Đề xuất quy trình quản lý dự án các năm tiếp theo giúp Chủ đầu tư triển
khai hiệu quả hơn.
- Về nội dung: Hoàn thiện Quy trình thực hiện quản lý dự án trong giai đoạn chuẩn bị
dự án, thực hiện dự án.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Việc nghiên cứu của Đề tài có ý nghĩa hệ thống quy trình thực hiện quản lý dự án đối
với các DAĐTBĐS nói chung và tại VIDEC Group nói riêng, qua đó phân tích được
những ưu điểm, những hạn chế còn tồn tại trong quy trình QLDAĐTBĐS hiện nay, từ
đó đề xuất những giải pháp khắc phục các tồn tại để hoàn thiện quy trình
QLDAĐTBĐS tại Cơng ty.
6. Kết quả dự kiến đạt được
- Phân tích thực trạng và nhận rõ những vấn đề tồn tại trong công tác quản lý dự án
của Công ty.
- Đề xuất các giải pháp, nội dung nhằm hoàn thiện quy trình quản lý dự án đầu tư bất
động sản của Công ty.
3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tổng quan về dự án đầu tư bất động sản
1.1.1. Các khái niệm cơ bản
Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế
giới. Ở Việt Nam, theo Điều 17 Bộ luật Dân sự năm 2015 [1] quy định:
“Bất động sản bao gồm:
+ Đất đai;
+ Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;
+ Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
+ Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”
Mặc dù với các quan niệm như trên, song việc phân định các tài sản là động sản hay
BĐS thường khá phức tạp. Khó khăn này thường làm cho người kinh doanh hoặc định
giá BĐS có cái nhìn sai về giá trị đích thực của các BĐS cần xem xét.
Đầu tư BĐS là những hoạt động làm hao phí các nguồn lực (nguồn vốn, sức lao động,
thời gian) vào lĩnh vực xây dựng các cơng trình bất động sản nhằm đến được kỳ vọng
về các lợi ích trong tương lai.
Dự án đầu tư bất động sản là một tập hợp các hoạt động đầu tư có liên quan và gắn kết
với nhau được kế hoạch hóa nhằm từng bước tạo ra sản phẩm của cơng trình BĐS.
1.1.2. Phân loại dự án đầu tư BĐS
Hoạt động đầu tư bất động sản rất đa dạng, việc phân loại có ý nghĩa quan trọng từ
khâu lập dự án, thẩm định dự án, quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu tư BĐS.
Việc phân loại dự án đầu tư BĐS có thể theo các hình thức sau:
Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đầu tư gián tiếp
4
Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, đầu tư tái tạo
dựng sản phẩm bất động sản (nhà ở, khách sạn, trung tâm thương mại...)
Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư cải tạo mở rộng các công trình hiện có.
Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn (trên 10 năm), đầu tư trung hạn (từ 5 năm đến
10 năm)
Dự án đầu tư bất động sản là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm tạo lập sản phẩm bất động
sản trên một khu đất để cung cấp sản phẩm dịch vụ bất động sản, bao gồm:
Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng.
Dự án căn hộ cho thuê.
Dự án trung tâm thương mại.
Dự án khách sạn, nhà hàng.
Dự án về dịch vụ, nhà ở.
Dự án hạ tầng khu công nghiệp.
Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên.
Các loại mơ hình khác (khơng thuộc các dự án đã kể trên).
1.2. Tổng quan về quản lý dự án đầu tư bất động sản
Thực tế hiện nay cịn có nhiều quan điểm, khái niệm QLDA, tuy nhiên trong phạm vi
Luận văn, tác giả xin nêu một số khái niệm QLDA hiện được sử dụng nhiều nhất:
+ QLDA là một quá trình gồm các khâu: lập kế hoạch, điều phối thời gian, nguồn lực
và giám sát quá trình phát triển của dự án, nhằm đảm bảo cho dự án hoàn thành đúng
thời hạn, trong phạm vi ngân sách quy định và đạt được các yêu cầu đã định về kĩ
thuật và chất lượng sản phẩm dịch vụ bằng những phương pháp và điều kiện tốt nhất
cho phép;
+ QLDA là một lĩnh vực hoạt động vừa mang tính nghệ thuật lại vừa mang tính khoa
5
học trong việc phối hợp các yếu tố như con người, thiết bị, vật tư, tiền bạc, trong
khuôn khổ tiến độ để hoàn thành một dự án cụ thể đúng thời hạn trong phạm vi chi phí
đã được duyệt;
+ QLDA là việc điều phối và tổ chức các bên khác nhau tham gia vào một dự án nhằm
hoàn thành dự án đó theo những hạn chế được áp đặt bởi chất lượng, thời gian và chi
phí;
Trên thế giới, quản lý dự án BĐS được hiểu là: Việc quản lý đất đai và các cơng trình
xây dựng gắn liền với nó bằng một loạt các chức năng liên quan đến đất đai và các
cơng trình xây dựng đó, bao gồm thu tiền th nhà/đất, thanh tốn các chi phí, sửa
chữa, bảo dưỡng cơng trình, cung cấp các dịch vụ kèm theo, bảo hiểm, giám sát công
việc của các nhân viên, đàm phán với các khách hàng (thuê hoặc mua) hiện tại và
khách hàng tiềm năng.
Luật Kinh doanh BĐS của Việt Nam cũng đưa ra khái niệm dịch vụ quản lý BĐS là:
Hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được chủ sở hữu
hoặc chủ sử dụng BĐS uỷ quyền thực hiện thực hiện việc bảo quản, giữ gìn, trơng coi,
vận hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản.
Như vậy, về cơ bản quan điểm của nhà nước Việt Nam về quản lý dự án BĐS cũng
gần với những khái niệm được đưa ra trên thế giới. Về bản chất, quản lý dự án BĐS
cũng là một loại dịch vụ trong kinh doanh BĐS. Dịch vụ này được cung cấp bởi
những công ty chuyên nghiệp và đang ngày càng chứng tỏ ưu thế của mình trong việc
kinh doanh các dự án BĐS có vốn đầu tư lớn, nhất là khi nó được cung cấp từ các
cơng ty đã xây dựng được thương hiệu hoặc uy tín cho mình
Mỗi ngành nghề, lĩnh vực hoạt động đều có những tính chất, đặc điểm khác nhau, phản
ảnh tính độc lập, đặc thù, riêng biệt của từng ngành nghề, lĩnh vực đó và cũng chính
q trình nghiên cứu những đặc tính đó chúng ta có thể có được những phương pháp
để giảm thiểu rủi ro và phát huy những giá trị vốn có của chúng. Đối với công tác thực
hiện quản lý các DAĐTBĐS có nhiều quy mơ, tính chất, sự phức tạp cũng mang nhiều
đặc điểm cơ bản như sau:
6
- Chịu sự tác động mạnh mẽ của quy hoạch, chính sách về lĩnh vực đầu tư BĐS. Khi
biết được các thơng tin về địa điểm xây dựng thì chủ đầu tư mới tiến hành lập dự án
đầu tư, xác định quy mơ, mục đích đầu tư, tiến độ thực hiện, cách thức huy động vốn,
phương thức kinh doanh. Thậm chí, trong q trình khảo sát, lập dự án tại thời điểm A
và ở khu vực B thì thiết kế kỹ thuật, biện pháp thi cơng, dự tốn là C, nhưng khi có
một trong các nội dung trên thay đổi thì C sẽ có thể phải chuyển thành D.
- Thủ tục triển khai, thực hiện quản lý DAĐTBĐS hết sức phức tạp. Mặc dù Chính
phủ và các ngành, các cấp đã đẩy mạnh thực hiện việc cải cách thủ tục hành chính,
nhưng CĐT vẫn phải trải qua một chuỗi các thủ tục pháp lý phức tạp, trải dài từ giai
đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực hiện dự án cho tới khi kết thúc đầu tư đưa dự án
vào khai thác sử dụng.
Thời gian để làm riêng giai đoạn chuẩn bị đầu tư hiện nay trung bình mất khoảng 2
năm, tuy nhiên có nhiều trường hợp cịn kéo dài hơn thế. Thủ tục pháp lý phức tạp, đội
ngũ công chức quan liêu đã làm cho doanh nghiệp tốn kém rất nhiều thời gian, tiền bạc
và cả cơ hội kinh doanh.
- Dự án có liên quan đến nhiều nguồn lực khác nhau: Triển khai dự án là một quá trình
thực hiện một chuỗi các đề xuất để thực hiện các mục đích cụ thể nhất định, vì thế để
thực hiện được nó thì vấn đề quản lý như thế nào để hiệu quả, huy động nhiều nguồn
lực khác nhau, có thể đó là nguồn lực tài chính, mối quan hệ, nguồn nhân lực, vật lực,
bộ máy,... và việc kết hợp hài hịa các nguồn lực đó trong q trình triển khai là một
trong những nhân tố góp phần nâng cao hiệu quả dự án.
- Tổ chức thực hiện quản lý DAĐTBĐS là một tổ chức tạm thời, được hình thành để
phục vụ dự án trong một thời gian hữu hạn. Trong thời gian tồn tại công việc thực hiện
dự án, nhà quản lý dự án thường hoạt động độc lập với các phòng/ban chức năng, sau
khi kết thúc dự án cần phải tiến hành phân cơng, sắp xếp, bố trí lại lao động, máy móc
thiết bị.
- Chịu sự ảnh hưởng lớn của yếu tố địa chất, địa hình, điều kiện kinh tế, nhu cầu xã
hội. Mặc dù, mạo hiểm để tạo ra sự khác biệt, mang lại những cơng trình hoặc giá trị
cơng trình để đời, nhưng tuy nhiên nếu cơng trình được đầu tư xây dựng trên nền đất
7
quá yếu, thường xuyên bị lở, nứt, khu vực nguy hiểm gần vực sâu, đèo cao,...thì nhà
đầu tư khơng chỉ sẽ mất nhiều thời gian để nghiên cứu thực trạng mà kể cả có quyết
tâm đầu tư thì rất tốn kém kinh phí để xử lý những vấn đề khó khăn đó. Mặt khác,
những tác động về sự phát triển thăng trầm của nền kinh tế đã có rất nhiều cá nhân,
doanh nghiệp ngày hơm nay được thì mai đã mất tài chính, vì vậy ảnh hưởng rất nhiều
đến nhu cầu thực sự của các cá nhân cũng như các nhà đầu tư lớn. Vì vậy trong quá
trình đầu tư, quản lý dự án BĐS phải khảo sát, tìm hiểu, nghiên cứu rõ đặc điểm này
để là một trong những căn cứ đưa ra quyết định đầu tư.
- Các DAĐTBĐS địi hỏi vốn đầu tư lớn: Vấn đề này khơng phải nhà đầu tư nào cũng
có thể huy động để thực hiện dự án. Nếu có huy động được, nhưng quản lý không tốt,
không đảm bảo tiến độ đã đề ra, kèm theo những rủi ro từ biến động thị trường, giá cả,
nhu cầu, quy định chung thì càng dẫn đến tình trạng dự án phá sản hoặc cầm chừng,
kéo dài, như vậy nguy cơ vốn đội vốn và nhà đầu tư mất nhiều vốn hơn rất có thể xảy
ra.
- Thời gian thực hiện đầu tư dài: Con số về thời gian thực hiện dự án thường từ 3-10
năm hay lâu hơn thế hoặc thực tế là có dự án treo đã trở thành vấn đề nan giải, đáng lo
ngại, báo động của rất nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư BĐS. Để
tháo gỡ gánh nặng đó cho các doanh nghiệp cũng như nhà nước, cá nhân đầu tư thì
việc rút ngắn thời gian bằng kế hoạch đầu tư nghiêm túc, chính sách, thủ tục thơng
thống hơn,...là một yêu cầu cấp thiết.
- Sản phẩm của dự án BĐS thường tồn tại với thời gian rất dài, do vậy, cơng tác quản
lý chất lượng cơng trình trong q trình thi cơng là rất quan trọng, là yếu tố quyết định
lớn đến tuổi thọ của cơng trình cũng như uy tín, hình ảnh của chủ đầu tư hay đơn vị thi
công, tư vấn giám sát cho dự án.
- Hoạt động đầu tư dự án BĐS gặp nhiều rủi ro do khách quan cũng như chủ quan.
Bên cạnh đó, việc bảo đảm an tồn cơng trình, tính mạng con người và tài sản liên
quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến q trình xây dựng dự án cũng như việc phịng chống
cháy nổ và vệ sinh cơng trình đều địi hỏi phải được tuân thủ, xử lý, nhìn nhận và thực
hiện nghiêm túc.
8
- Một dự án dù lớn hay nhỏ đều có khối lượng hồ sơ lớn, bởi để giải quyết nội dung
cơng việc của từng hạng mục cơng trình liên quan đến nhiều cấp sở, ban, ngành khác
nhau, liên quan đến quy trình, thủ tục đầu tư, quản lý dự án theo quy định của pháp
luật. Hồ sơ không chỉ phục vụ cho cơng tác thanh tra, kiểm tra, kiểm tốn, quyết tốn
mà cịn giúp giải quyết các vấn đề tranh chấp, bảo hành, bảo trì, sửa chữa cơng trình
sau này,.... Do vậy, việc quản lý, sắp xếp, tra tìm hồ sơ cần phải hết sức khoa học, cẩn
thận và logic.
1.3. Vai trị của cơng tác quản lý DAĐTBĐS
Từ năm 2014 trở về trước, tính theo tình hình thực tế cũng như mốc thời điểm Luật
Xây dựng năm 2014 được thông qua và chính thức có hiệu lực, việc đầu tư xây dựng
các dự án diễn ra ồ ạt và vấn đề quản lý dự án chưa được quan tâm đúng mức đã dẫn
tới tình trạng đầu tư các dự án không đạt được mục tiêu đã đề ra, các dự án kéo dài tiến
độ, chất lượng thi công không đảm bảo, đội vốn trong thi công,... Mặt khác, do ảnh
hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu, sự biến động về vấn đề chính trị, xung
đột về an ninh quốc phịng,... từ đó gây nhiều khó khăn trong hoạt động sản xuất kinh
doanh chung của các doanh nghiệp, sản phẩm hồn thiện khơng có đầu ra, gây ứ đọng
vốn rất lớn, nhu cầu của khách hàng đối với sản phẩm BĐS dần bị thu hẹp, yêu cầu
của khách hàng ngày càng cao hơn. Trong khi đó, việc QLDABĐS được triển khai
như thế nào để đạt hiệu quả lại là câu hỏi mà không phải cơ quan, tổ chức nào cũng
giải đáp được đúng, nhanh và ngắn nhất, mà có thể là sai, thất bại hoặc phải đi theo
đường vòng mới tìm ra được kết quả.
Cho đến nay, bất kỳ doanh nghiệp, cơ quan, tổ chức nào cũng đánh giá đúng mức hơn
về công tác QLDAĐTBĐS cũng như xây dựng các quy trình để thực hiện quản lý, bởi
nhận thức rõ những tác động, vai trị của cơng tác này, như:
- Giúp cho doanh nghiệp nắm bắt được cơ hội đầu tư; tận dụng, tối ưu hóa được các
nguồn lực; đồng thời các doanh nghiệp định hướng được chiến lược sản xuất kinh
doanh nhằm phát triển và đứng vững trong giai đoạn kinh tế nhiều khó khăn, biến
động hiện nay.
9
- Giúp doanh nghiệp nâng cao vị thế cạnh tranh không chỉ trong nước mà hướng tới
hội nhập kinh tế quốc tế. Bởi nếu quản lý DAĐTBĐS tốt, hiệu quả đồng nghĩa với lợi
nhuận kinh tế, tài chính thực tế của chủ đầu tư tăng, uy tín của chủ đầu tư được khẳng
định trên thị trường và đây chính là đòn bẩy để chủ đầu tư mở rộng đối tượng cung cấp
sản phẩm BĐS, phát triển thị trường mang tính chiến lược, trở thành đối thủ cạnh
tranh, đối tác hợp tác với nhiều doanh nghiệp khác.
- Hoạt động của công tác này phản ánh được chất lượng của sản phẩm BĐS. Điều này
đã được minh chứng rất nhiều qua thực tế khách hàng sử dụng sản phẩm. Thực hiện,
quản lý tốt có nghĩa sản phẩm đầu ra khơng chỉ kịp hoặc hồn thành vượt tiến độ mà
cịn mang tới sự hài lòng cho khách hàng về những thiết kế tối ưu diện tích, tiện lợi,
nội ngoại thất sản phẩm bền, đẹp theo thời gian.
- Quyết định việc thành công và mang tính cấp thiết đối với q trình lập, triển khai
thực hiện các dự án tiếp theo. Quản lý dự án không tốt đồng nghĩa với dự án bị kéo dài
thời gian thực hiện, tăng cao các chi phí khơng cần thiết, lãng phí nguồn nhân lực để
xử lý những tồn tại, khó bố trí các nguồn lực để thực hiện các dự án tiếp theo.
- Các quy trình chính là công cụ, cơ sở, căn cứ, hành lang giúp bộ máy hoạt động
chung của các doanh nghiệp không bị chồng chéo, mà tạo ra sự rõ ràng, trách nhiệm,
trôi chảy, đồng thời giúp các đơn vị, cá nhân thực hiện, phối hợp thực hiện công việc
được tự tin, chủ động, hiệu quả và chất lượng hơn.
- Thực hiện quản lý DAĐTBĐS thúc đẩy sự trưởng thành nhanh chóng của các nhân tài
chuyên ngành. Mỗi dự án khác nhau lại địi hỏi phải có các nhân tài chun ngành khác
nhau. Tính chun ngành dự án địi hỏi tính chun ngành của nhân tài. Vì thế, quản lý dự
án thúc đẩy việc sử dụng và phát triển nhân tài, giúp các nhân tài có đất để dụng võ.
Nhìn chung, việc thực hiện quản lý DAĐTBĐS ngày càng trở nên quan trọng và có ý
nghĩa trong đời sống kinh tế. Do vậy, hồn thiện cơng tác quản lý DABĐS u cầu
doanh nghiệp phải hoàn thiện bộ máy quản lý, hoàn thiện hệ thống quy định, quy trình,
đồng thời có giải pháp nâng cao trình độ, kỹ năng của cán bộ chun mơn, nâng cao
cách thức tư duy, tiếp cận với phương thức quản lý tiên tiến của thế giới, đầu tư cơ sở
vật chất phục vụ công tác quản lý dự án.
10
1.4. Trình tự và quy trình thực hiện đầu tư dự án BĐS
Trình tự thực hiện đầu tư dự án BĐS là một chuỗi hoạt động đầu tư dự án liên tiếp
nhau từ khi lập dự án đến khi kết thúc đầu tư, bàn giao đưa dự án vào sử dụng.
Trình tự thực hiện đầu tư cơng trình xây dựng theo Luật Xây dựng Việt Nam năm
2014 [2] được mô tả bằng sơ đồ như sau:
Giai đoạn chuẩn bị dự án
- Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có);
- Lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế kỹ
thuật đầu tư xây dựng để xem xét, quyết định đầu tư xây dựng và thực hiện các
công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án.
Giai đoạn thực hiện dự án
- Thực hiện việc giao đất hoặc thuê đất (nếu có);
- Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có);
- Khảo sát xây dựng;
- Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng;
- Cấp phép xây dựng (đối với cơng trình theo quy định phải có giấ phép xây dựng;
- Tổ chức lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng;
- Thi cơng xây dựng cơng trình;
- Giám sát thi cơng xây dựng;
- Tạm ứng, thanh tốn khối lượng hồn thành;
- Nghiệm thu cơng trình xây dựng hồn thành;
- Bàn giao cơng trình hồn thành đưa vào sử dụng;
- Vận hành, chạy thử và thực hiện các công việc cần thiết khác.
Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa cơng trình của dự án vào khai thác sử dụng
- Quyết tốn hợp đồng xây dựng;
- Bảo hành cơng trình xây dựng.
Hình 1.1 Trình tự thực hiện đầu tư xây dựng cơng trình
11
Đối với giai đoạn chuẩn bị dự án:
Như sơ đồ trên, tất cả các dự án đầu tư trước khi thực hiện đều phải trải quan giai đoạn
chuẩn bị dự án. Trước hết, CĐT tìm kiếm, phát hiện khu đất để lập phương án đầu tư
hoặc căn cứ vào quy hoạch phát triển ngành, lãnh thổ, quy hoạch xây dựng đơ thị,
nơng thơn cũng như phân tích những thơng tin thu thập được qua hoạt động thăm dò
thị trường để xác định nhu cầu, sự cần thiết phải đầu tư vào và quy mơ dự án, từ đó
thực hiện thủ tục xin giới thiệu địa điểm. Công vệc này thực hiện tốt sẽ giúp loại bỏ
những dự án không khả thi tránh tốn kém cho công tác lập dự án và thực hiện dự án
sau này.
Tiếp đó, CĐT chuẩn bị hồ sơ đề xuất dự án đầu tư với các nội dung như: nhà đầu tư
thực hiện dự án, mục tiêu, quy mô, vốn đầu tư, phương án huy động vốn, địa điểm,
thời hạn, tiến độ đầu tư, nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, đánh giá
tác động, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án.
Hơn nữa, tùy theo quy mô dự án, giai đoạn chuẩn bị dự án còn cần thực hiện nhiều thủ
tục quan trọng khác theo trình tự như: thỏa thuận thuê địa điểm, đề xuất nhu cầu sử
dụng đất; lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất; lập, thẩm định, phê duyệt chủ trương
đầu tư và quyết định đầu tư; lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500; lập
dự án đầu tư xây dựng cơng trình; thơng báo thu hồi đất; thơng tin hoặc thỏa thuận về
cấp nước, thoát nước, cấp điện; thẩm duyệt thiết kế PCCC; chấp thuận đầu tư dự án;
thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường; thẩm định dự án và thiết
kế cơ sở; điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng, thiết kế cơ sở (nếu có); quyết định giao
đất, cho th đất; trích đo bản đồ địa chính; cơng khai và thực hiện phương án đền bù
GPMB; điều tra số liệu, lập, phê duyệt, công khai phương án đền bù GPMB; thu hồi
đất.
Đối với giai đoạn thực hiện dự án:
Sau khi dự án đầu tư được thẩm định, phê duyệt, thì giai đoạn chuẩn bị đầu tư kết thúc
và giai đoạn thực hiện dự án đầu tư chính thức bắt đầu. Giai đoạn này có một số nội
dung cơ bản như sau:
12
- Thiết kế xây dựng cơng trình và tổng dự toán
Việc thiết kế xây dựng gồm các bước: Thiết kế sơ bộ (trường hợp lập Báo cáo nghiên
cứu tiền khả thi), thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và các bước
thiết kế khác (nếu có) theo thơng lệ quốc tế do người quyết định đầu tư quyết định khi
quyết định đầu tư dự án.
Nội dung phê duyệt thiết kế xây dựng bao gồm các thơng tin chung về cơng trình như:
tên cơng trình, hạng mục cơng trình; chủ đầu tư, nhà thầu thiết kế xây dựng cơng trình;
địa điểm xây dựng, diện tích sử dụng đất; quy mô, công nghệ, các thông số kỹ thuật và
các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu của cơng trình; quy chuẩn kỹ thuật quốc gia và
các tiêu chuẩn chủ yếu được áp dụng; các giải pháp thiết kế chính của hạng mục cơng
trình và tồn bộ cơng trình; dự tốn xây dựng cơng trình.
Hồ sơ thẩm định nội dung này bao gồm: Tờ trình thẩm định; thuyết minh thiết kế, các
bản vẽ thiết kế, các tài liệu khảo sát xây dựng liên quan; bản sao quyết định phê duyệt
dự án đầu tư xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế cơ sở được phê duyệt hoặc phê duyệt
chủ trương đầu tư xây dựng cơng trình; bản sao hồ sơ về điều kiện năng lực của các
chủ nhiệm, chủ trì khảo sát, thiết kế xây dựng cơng trình, văn bản thẩm duyệt PCCC,
báo cáo đánh giá tác động môi trường; báo cáo tổng hợp của chủ đầu tư về sự phù hợp
của hồ sơ thiết kế so với quy định hợp đồng; dự toán xây dựng cơng trình.
- Lựa chọn nhà thầu
Hiện nay, các dự án có sử dụng nguồn vốn ngân sách hay vốn vay, vốn tự có thì cơng
tác lựa chọn nhà thầu đều phải thực hiện theo các quy định trong Luật Đấu thầu. Thủ
tục khi lựa chọn nhà thầu cơ bản là: chủ đầu tư phải lập và trình cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà thầu, tổ chức xét duyệt hồ sơ dự thầu, thương
thảo hợp đồng, lựa chọn nhà thầu. Việc lựa chọn nhà thầu là một lợi thế đối với các
chủ đầu tư, bởi thông qua hoạt động này có thể tìm kiếm được các đối tác thực hiện dự
án chất lượng với giá thành cạnh tranh.
- Ký kết hợp đồng thi công, giám sát, bảo hiểm
13
Sau khi có quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu, chủ đầu tư hoàn thiện hợp
đồng làm cơ sở ký kết hợp đồng theo quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu.
Nội dung hợp đồng phải đúng những điều khoản quy định tại Nghị định 37/2015/NĐCP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng, nhất là những ràng buộc về nghĩa vụ, trách
nhiệm giữa chủ đầu tư và nhà thầu, đồng thời tôn trọng kết quả lựa chọn nhà thầu đã
được phê duyệt.
- Phê duyệt biện pháp thi công
Biện pháp thi công được xây dựng tốt khơng chỉ tiết kiệm được chi phí, nhân lực, thời
gian thi cơng cơng trình mà cịn đảm bảo an tồn cho người lao động, thể hiện trình
độ, năng lực quản lý, thi công của chủ đầu tư và nhà thầu. Do vậy, trước khi khởi công
xây dựng, nhà thầu thi công xây dựng phải lập, phê duyệt thiết kế biện pháp thi cơng
theo quy định, trong đó phải thể hiện được các biện pháp đảm bảo an toàn cho người
lao động, thiết bị thi cơng, cơng trình chính, cơng trình tạm, cơng trình phụ trợ, cơng
trình lân cận, phịng chống cháy nổ và bảo vệ mơi trường.
- Triển khai thực hiện dự án
Sau khi biện pháp thi công được phê duyệt, tổ chức thi công xây dựng công trình, quản
lý, giám sát thi cơng, chất lượng, tiến độ, khối lượng thi cơng, chi phí đầu tư, an tồn
lao động, mơi trường xây dựng cơng trình; tạm ứng, thanh tốn khối lượng hồn thành;
nghiệm thu cơng trình xây dựng hoàn thành theo quy định của hợp đồng.
Đối với giai đoạn kết thúc xây dựng đưa cơng trình của dự án vào khai thác sử dụng
gồm các công việc:
Giai đoạn cuối cùng của tồn thể q trình đầu tư xây dựng là kết thúc hoạt động đầu
tư, nhà thầu bàn giao dự án cho chủ đầu tư và chủ đầu tư bàn giao cho đơn vị quản lý
sử dụng (nếu có); kiểm tốn, thẩm tra, phê duyệt quyết tốn hợp đồng và quyết tốn dự
án hồn thành. Hoạt động đầu tư xây dựng chỉ được kết thúc khi đã xây lắp hoàn chỉnh
theo thiết kế được duyệt, vận hành đúng theo yêu cầu kỹ thuật và nghiệm thu hoàn
thành đạt yêu cầu chất lượng.
14
Hiện nay, tùy theo điều kiện cụ thể của từng dự án, trong q trình xây dựng có thể
tiến hành bàn giao tạm thời từng phần công việc, từng hạng mục cơng trình hồn thành
thuộc dự án hoặc dự án thành phần để khai thác, sử dụng.
Khi toàn bộ dự án hoàn thành, chủ đầu tư phải lập hồ sơ dự án hoàn thành, lưu trữ hồ
sơ, tiến hành bàn giao dự án kèm toàn bộ hồ sơ dự án hồn thành, những tài liệu về các
vấn đề có liên quan đến dự án, tài liệu hướng dẫn sử dụng, quản lý, chế độ duy tu, bảo
dưỡng cơng trình cho đơn vị sử dụng và quyết tốn dự án hồn thành, trình người
quyết định đầu tư phê duyệt trong thời hạn Bộ Tài chính quy định. Sau khi quyết tốn
phê duyệt, nhiệm vụ quản lý của chủ đầu tư kết thúc.
1.5. Tổng quan các cơng trình nghiên cứu có liên quan
Hiện nay, ở Việt Nam có nhiều cơ sở đào tạo chuyên ngành quản lý xây dựng, cùng
với đó cũng có những cơng trình nghiên cứu khoa học của các học viên liên quan đến
lĩnh vực quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình, như: “Đề xuất giải pháp hồn thiện
cơng tác quản lý dự án cho BQL dự án các cơng trình nơng nghiệp và PTNT tỉnh Bắc
Giang” [3], “Hồn thiện cơng tác quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình của Cơng
ty CP Tư vấn quản lý dự án xây dựng (TNP)”[4], “Hoàn thiện quy trình quản lý dự án
đầu tư xây dựng có nguồn vốn ngân sách do Chi cục Phát triển Nông thôn làm chủ đầu
tư”[5];…
Trong một số Luận văn kể trên đã và đang đề cập tới thực trạng công tác quản lý các
dự án đầu tư xây dựng; phản ảnh và kiến nghị những nội dung còn mâu thuẫn trong hệ
thống văn bản quy phạm pháp luật hiện nay trong lĩnh vực XDCB gây khó khăn trong
q trình quản lý dự án; đưa ra những giải pháp cơ bản nhằm nâng cao năng lực cho
các đối tượng nghiên cứu (hay chủ đầu tư). Tuy nhiên, những luận văn này chưa đề
cập sâu và chưa xây dựng được hệ thống các quy trình thực hiện quản lý dự án đầu tư
xây dựng, trong khi đó quy trình thực hiện dự án là một trong những yếu tố quyết định
đến chất lượng quản lý đầu tư nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư dự án.
15
Kết luận Chương 1
Như vậy, thơng qua tìm hiểu tổng quát những vấn đề về khái niệm, đặc điểm, vai trị
liên quan đến cơng tác thực hiện quản lý DAĐTBĐS có thể thấy đây sẽ là cơ sở, là bản
lề cho việc xây dựng quy trình của các nội dung cơng việc thực hiện quản lý dự án
được hồn chỉnh, chất lượng. Giúp CĐT, người nghiên cứu xác định được những vấn
đề cơ bản trong hoạt động thực hiện quản lý DAĐTBĐS nhằm góp phần hạn chế
những mặt tồn tại và đảm bảo tính chủ động, nâng cao năng lực của CĐT, tăng tính
khả thi, chất lượng thực hiện trong q trình thi cơng dự án.
16
CHƯƠNG 2. CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỂ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Cơ sở pháp lý
Hệ thống văn bản pháp lý thường mang đậm dấu ấn của từng thời kỳ phát triển kinh tế
cũng như thể chế chính trị, xã hội trong từng giai đoạn đó. Do vậy, các văn bản quy
định, hướng dẫn thực hiện pháp luật chính là phương tiện để thể chế hóa những chủ
trương, chính sách của Đảng, nhà nước và ý chí nguyện vọng của nhân dân, trong đó
đối tượng chịu sự tác động của các quy định này rất đa dạng và hoạt động đầu tư BĐS
cũng khơng nằm ngồi những tác động đó.
Hoạt động thực hiện quản lý DAĐTBĐS chịu sự ảnh hưởng, tác động, điều chỉnh của
rất nhiều quy định của nhà nước từ khâu xác định chủ trương đầu tư, vốn đầu tư, chuẩn
bị đầu tư, đền bù giải phóng mặt bằng, thực hiện đầu tư xây dựng và kết thúc đầu tư
xây dựng, kinh doanh, đưa dự án vào vận hành khai thác,… Do vậy, bên cạnh việc quy
định, tuân thủ thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ, sứ mệnh, quy mơ của CĐT thì các
CĐT cũng cần tìm hiểu, cập nhật, nắm vững các quy định của nhà nước về lĩnh vực
đầu tư BĐS và việc hệ thống, sâu chuỗi các văn bản này cũng chính là một trong
những biện pháp cần thiết để nâng cao hiểu biết, thực hiện tốt pháp luật về công tác
quản lý đầu tư BĐS.
Một số văn bản pháp lý cơ bản có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động thực hiện quản lý
DAĐTBĐS hiện nay như:
- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014, có hiệu lực thi hành từ ngày
01/01/2015 [1].
Luật Xây dựng năm 2014 được ban hành đã khắc phục được những tồn tại, hạn chế
của Luật Xây dựng năm 2003 và phù hợp hơn với thực tế cuộc sống tại thời điểm Luật
được ban hành. Khi Luật đi vào cuộc sống đã tỏ rõ một số ưu điểm cho lợi cho chủ đầu
tư, nhà đâu tư cũng như các cơ quan nhà nước dễ dàng thực hiện hơn như: Luật đã tạo
điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư có cơ sở triển khai các dự án đầu tư xây dựng,
17
