Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quy hoạch sử dụng đất công cộng tại khu đô thị mới đại kim định công

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

VŨ THỊ THU HIỀN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI
PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUY HOẠCH SỬ
DỤNG ĐẤT CÔNG CỘNG TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI
ĐẠI KIM – ĐỊNH CÔNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội, Năm 2013


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

VŨ THỊ THU HIỀN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG
CAO HIỆU QUẢ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CÔNG CỘNG
TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐẠI KIM – ĐỊNH CÔNG
Chuyên ngành

: Quản lý Đất đai

Mã số

: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHẠM TRỌNG MẠNH

Hà Nội, Năm 2013


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị, một cơng trình nghiên
cứu nào.
Tơi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cám ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Vũ Thị Thu Hiền


LỜI CẢM ƠN

Để hồn thành được khóa luận này, tơi đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ rất
tận tình của PGS.TS. Phạm Trọng Mạnh, sự giúp đỡ, động viên của các thầy, cô
giáo trong Khoa Địa lý và bộ mơn Địa chính - trường Đại học Khoa học Tự nhiên –
Đại học Quốc gia Hà Nội. Nhân dịp này cho phép tơi được bày tỏ lịng biết ơn chân
thành và sâu sắc tới PGS.TS. Phạm Trọng Mạnh và những ý kiến đóng góp q báu
của các thầy, cơ giáo trong Khoa Địa lý và bộ mơn Địa chính.
Tơi xin chân thành cảm ơn các cán bộ Ủy ban nhân dân Quận Hồng Mai,

phịng Tài ngun và Mơi trường, phịng Thống kê, chính quyền các phường Định
Cơng, phường Đại Kim, cùng nhân dân tại KĐT mới Đại Kim – Định Công đã tạo
điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Cuối cùng, Tơi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè và các bạn đồng
nghiệp đã động viên, giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện luận văn!
Hà Nội, ngày tháng 12 năm 2013
Tác giả luận văn

Vũ Thị Thu Hiền


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC HÌNH
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2
3. Phạm vi và nội dung nghiên cứu.............................................................................2
4. Nhiệm vụ nghiên cứu ..............................................................................................2
5. Phương pháp nghiên cứu.........................................................................................2
6. Cấu trúc của luận văn..............................................................................................4
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA QUY HOẠCH SỬ
DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ ................................................................................................5
1.1. Cơ sở lý luận .......................................................................................................5
1.1.1. Những khái niệm cơ bản ........................................................................5
1.1.2. Vai trò của đất đô thị và quy hoạch sử dụng đất đô thị .......................11

1.1.3. Những nguyên tắc cơ bản, mục tiêu và yêu cầu của quy hoạch xây
dựng đô thị ................................................................................................................15
1.2. Cơ sở pháp lý về quy hoạch sử dụng đất ở khu đơ thị mới ..........................21
1.2.1. Các chính sách và văn bản ...................................................................21
1.2.2. Một số quy chuẩn và định mức sử dụng đất ........................................22
1.2.3. Quản lý Nhà nước về quy hoạch và xây dựng đơ thị..........................28
1.2.4. Vai trị của Nhà nước về quy hoạch và sử dụng đất ở đô thị và khu đô
thị mới .......................................................................................................................29


1.3. Thực trạng quy hoạch sử dụng đất ở các khu đô thị mới của Việt Nam và
của địa bàn thành phố Hà Nội ...............................................................................30
1.3.1. Thực trạng quy hoạch sử dụng đất tại các khu đô thị mới ở Việt Nam....31
1.3.2. Thực trạng quy hoạch sử dụng đất tại các khu đô thị mới trên địa bàn
thành phố Hà Nội ......................................................................................................34
1.4. Kinh nghiệm về quy hoạch sử dụng đất ở khu đô thị mới của một số nước
trên thế giới và một số bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam .....................37
1.4.1. Kinh nghiệm về quy hoạch sử dụng đất tại các khu đô thị mới của một
số nước trên thế giới..................................................................................................37
1.4.2. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.....................................................46
Chương 2: THỰC TRẠNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CÔNG CỘNG
TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐẠI KIM – ĐỊNH CÔNG ...........................................48
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hoàng Mai..........48
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................48
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.....................................................................52
2.1.2. Tình hình sử dụng đất quận Hoàng Mai...............................................60
2.2.Thực trạng quy hoạch sử dụng đất tại khu đô thị mới Đại Kim – Định Cơng
...................................................................................................................................62
2.2.1. Vị trí, ranh giới và quy mơ...................................................................62
2.2.2. Nội dung quy hoạch sử dụng đất ở khu đô thị mới Đại Kim – Định

Công ..........................................................................................................................63
2.3. Thực trạng sử dụng đất công cộng tại khu đô thị mới Đại Kim - Định Cơng
...................................................................................................................................72
2.3.1. Tình hình sử dụng đất...........................................................................72
2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất cơng trình hạ tầng xã hội..................................74
2.3.3. Hiện trạng sử dụng đất cơng trình hạ tầng kỹ thuật.................................79
2.4. Đánh giá chung về tình hình sử dụng đất ở khu đô thị mới Đại
Kim – Định Công.................................................................................................82
2.4.1. Những kết quả đạt được .......................................................................82


2.4.2. Những hạn chế .....................................................................................84
Chương 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT CÔNG CỘNG TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐẠI KIM – ĐỊNH
CÔNG.......................................................................................................................92
3.1. Luận điểm về quy hoạch sử dụng đất công cộng tại khu đô thị mới...........92
3.2. Giải pháp chung cho các khu đơ thị mới .......................................................93
3.2.1. Giải pháp tăng cường vai trị quản lý nhà nước về đất đai ..................93
3.2.2. Giải pháp đổi mới công tác quy hoạch đô thị và quản lý thực hiện quy
hoạch .........................................................................................................................95
3.2.3. Giải pháp đẩy mạnh công tác thanh kiểm tra và xử lý vi phạm.........100
3.3. Giải pháp cụ thể đối với khu đô thị mới Đại Kim – Định Công ................100
3.3.1. Đẩy mạnh tiến độ thực hiện quy hoạch, xây dựng các cơng trình hạ
tầng xã hội ...............................................................................................................100
3.3.2. Cải tạo, nâng cấp các cơng trình hạ tầng kỹ thuật..............................103
3.3.3. Xây dựng, tạo tính liên kết giữa khu đô thị mới Đại Kim – Định Công
với các khu dân cư, khu đô thị khác ở xung quanh.................................................104
3.3.4. Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước trong kiểm tra, giám sát việc thực
hiện thi công hạ tầng khu đô thị của chủ đầu tư .....................................................105
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ………………………………………………………….107

TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................110


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ, cụm từ viết tắt

Chú giải

CP

Cổ phần

DT

Diện tích

DV

Dịch vụ

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất

KĐT

Khu đơ thị

SDĐ

Sử dụng đất

TB

Trung bình

TDTT

Thể dục thể thao

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TP

Thành phố

UBND

Ủy ban nhân dân

XD

Xây dựng

DANH MỤC BẢNG

TT

Tên bảng

Trang

1

Bảng 1.1: Chỉ tiêu cân bằng đất đai khu dân dụng

23

2

Bảng 1.2: Mật độ xây dựng tối đa của lơ đất xây dựng cơng trình

23

3

Bảng 1.3: Mật độ xây dựng tối đa, hệ số sử dụng đất tối đa của nhóm cơng trình
theo tầng cao trung bình (diện tích đất trên 500m2)

24

4

Bảng 1.4: Chỉ tiêu một số cơng trình cơng cộng

25

5

Bảng 2.1: Diện tích, dân số quận Hồng Mai tính đến năm 2012

55

6

Bảng 2.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 quận Hoàng Mai

60

7

Bảng 2.3: Bảng tổng hợp quy hoạch sử dụng đất

64

8

Bảng 2.4: Bảng tổng hợp số liệu theo các ô đất quy hoạch

71

9

Bảng 2.5: Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất

73

10

Bảng 2.6: Bảng tổng hợp số liệu theo các ô đất hiện trạng

81,82


DANH MỤC HÌNH

TT

Tên bảng

Trang

1

Hình 1.1: Mối quan hệ giữa các chức năng đất đai

07

2

Hình 1.2: Nội dung chủ yếu về quản lý quy hoạch xây dựng đơ thị

28

3

Hình 1.3: Mơ hình phát triển đơ thị của Singapore

38

4

Hình 1.4: Mơ hình phát triển đơ thị gần gũi với thiên nhiên của

39

Singapore
5

Hình 1.5: Phố Đơng (góc trên bên trái) năm 1980

44

6

Hình 1.6: Phố Đơng ngày nay

45

7

Hình 2.1: Sơ đồ vị trí KĐT Đại Kim – Định Cơng

63

8

Hình 2.2: Hiện trạng đất xây dựng trường học

77

9

Hình 2.3: Hiện trạng đất XD cơng trình cơng cộng các trung tâm dịch vụ

78

10 Hình 2.4: Hiện trạng đất giao thông tĩnh

89



MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Xây dựng và phát triển các khu đô thị mới là một trong những biện pháp hiệu
quả để làm giảm sức ép lên các KĐT hiện có về mặt mật độ dân số, cơ sở hạ tầng,
cấu trúc xã hội, môi trường, yêu cầu nâng cao cuộc sống và văn minh đô thị. Sau
khi thực hiện công cuộc đổi mới theo xu hướng thị trường đã thúc đẩy thủ đô Hà
Nội phát triển vượt bậc vào đầu những năm 1990. Cùng với sự phát triển của nền
kinh tế theo xu hướng thị trường của đất nước, sự bùng nổ các hoạt động thương
mại và dịch vụ góp phần tạo nên những nhu cầu mới về nhà ở đơ thị. Tuy nhiên, đất
đai nói chung và đất đơ thị nói riêng diện tích có hạn. Vì vậy, việc sử dụng đất một
cách tiết kiệm, hợp lý và hiệu quả là rất cần thiết. Hơn thế nữa, quy hoạch, cải tạo,

nâng cấp các khu vực cũ để cải biến kết cấu sử dụng đất đô thị làm cho bộ mặt kiến
trúc đô thị ngày càng văn minh, hiện đại, mang đậm bản sắc văn hóa dân tộc là rất
khó khăn, địi hỏi cần phải có phương án và quy hoạch hợp lý. Ngày nay, có nhiều
người lựa chọn sống ở các KĐT mới, bởi ở đó có đầy đủ các tiện ích cho cuộc sống:
học tập, vui chơi, giải trí, mua sắm và các dịch vụ khác. Theo thống kê của Sở Xây
dựng Hà Nội, hiện nay trên địa bàn thành phố có 152 KĐT mới (có quy mơ trên 20
ha), với tổng diện tích 44.406 ha, quy mô dân số theo quy hoạch khoảng 2 triệu
người. Trong đó, có 10 KĐT đã cơ bản hồn thành; 50 KĐT mới đang triển khai
xây dựng cơng trình và hạ tầng kỹ thuật; 92 KĐT mới đã được phê duyệt quy hoạch
đang giải phóng mặt bằng, chuẩn bị công tác đầu tư hoặc mới bắt đầu thi cơng hạ
tầng kỹ thuật, chưa xây dựng cơng trình [40]. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai
đầu tư xây dựng các KĐT mới, chủ đầu tư chưa nghiêm túc thực hiện theo kế
hoạch, quy hoạch dự án đã được phê duyệt, thường tập trung vào xây dựng các cơng
trình nhà ở kinh doanh, chậm triển khai xây dựng các xây dựng các cơng trình cơng
cộng... do đó, một số KĐT mới khi đưa vào sử dụng trong tình trạng khơng đồng
bộ: hạ tầng xã hội như: trường học, nhà trẻ, chợ dân sinh, khu vui chơi giải trí…
thiếu trầm trọng; hạ tầng kỹ thuật như: hệ thống giao thông ra, vào KĐT thiếu đồng
bộ, chưa đáp ứng nhu cầu đi lại của người dân; thiếu tính liên kết giữa KĐT mới với

1


các KĐT khác ở xung quanh; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân
dân còn nhiều vướng mắc; cơng tác đền bù giải, phóng mặt bằng cịn chậm tiến
độ.… gây bức xúc trong nhân dân, trong đó có KĐT mới Đại Kim – Định Cơng
thuộc quận Hồng Mai, thành phố Hà Nội. Vì vậy, tơi chọn nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quy hoạch sử dụng
đất công cộng tại khu đô thị mới Đại Kim – Định Cơng”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Phân tích, đánh giá thực trạng quy hoạch sử dụng đất công cộng tại KĐT

mới Đại Kim – Định Công;
- Nghiên cứu, đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất công cộng tại
KĐT mới Đại Kim – Định Công.
3. Phạm vi và nội dung nghiên cứu
- Phạm vi nghiên cứu: KĐT mới Đại Kim – Định Cơng thuộc quận Hồng
Mai, thành phố Hà Nội.
- Nội dung nghiên cứu: Đề tài sẽ tập trung nghiên cứu đánh giá thực trạng
quy hoạch sử dụng đất công cộng tại KĐT mới Đại Kim – Định Cơng thuộc quận
Hồng Mai, thành phố Hà Nội từ đó nghiên cứu đề xuất các giải pháp để nâng cao
hiệu quả sử dụng đất cho KĐT trên.
4. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ sở khoa học, lý luận và thực tiễn của quy hoạch sử dụng đất
ở đô thị và KĐT mới;
- Điều tra, khảo sát, thu thập tài liệu, số liệu khu vực nghiên cứu để làm rõ
thực trạng quy hoạch sử dụng đất công cộng tại KĐT mới Đại Kim - Định Cơng;
- Phân tích, đánh giá tình hình quản lý, thực hiện quy hoạch sử dụng đất tại
KĐT mới Đại Kim - Định Công;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất công cộng tại KĐT
mới Đại Kim – Định Công.
5. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu dựa trên các phương pháp sau:

2


- Phương pháp tiếp cận hệ thống
Vấn đề nghiên cứu được đặt trong mối quan hệ tổng quan, được tiếp cận từ
nhiều phía; cụ thể là tiếp cận từ tổng thể tới chi tiết; từ lý luận, phương pháp luận
tới thực tiễn; từ chính sách, pháp luật tới thực tế triển khai thực hiện chính sách và
thi hành pháp luật.

- Phương pháp điều tra khảo sát
Thực hiện điều tra thực tế khu vực nghiên cứu; thu thập tài liệu, số liệu, văn
bản và các thông tin cần thiết cho mục đích nghiên cứu nhằm rà sốt, phát hiện và
hệ thống hóa các vấn đề.
- Phương pháp kế thừa
Thu thập tài liệu nghiên cứu trong và ngồi nước có liên quan; khảo cứu tài
liệu và kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các chương trình, cơng trình,
đề tài khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu.
- Phương pháp chuyên gia
Được sử dụng để tham vấn, trưng cầu ý kiến các nhà khoa học, các chuyên
gia có kiến thức và kinh nghiệm trong lĩnh vực nghiên cứu thơng qua đối thoại trực
tiếp, góp ý hoặc phản biện kết quả nghiên cứu nhằm hoàn thiện hơn các kết luận,
đánh giá và các đề xuất để góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất trên địa bàn
nghiên cứu.
- Phương pháp thống kê
Phân tích, thống kê các số liệu về tỷ lệ các loại đất trong khu vực nghiên cứu
để đối chiếu với quy chuẩn xây dựng và định mức sử dụng đất.
- Phương pháp so sánh
Qua việc so sánh kết quả thực hiện việc sử dụng đất ở KĐT mới Đại Kim –
Định Cơng với các nhóm chỉ tiêu, quy chuẩn xây dựng và định mức sử dụng đất ở
đô thị để chỉ ra những ưu điểm, tồn tại cần khắc phục từ đó có cơ sở để đánh giá
những ưu điểm và những mặt còn hạn chế cần khắc phục.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp, đánh giá
Trên cơ sở số liệu, tài liệu điều tra, thu thập được học viên phân loại số liệu

3


và tổng hợp theo các chỉ tiêu cần sử dụng để phân tích, đánh giá kết quả thực hiện
theo yêu cầu nghiên cứu của đề tài.

6. Cấu trúc của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, cấu trúc của luận văn
gồm 03 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc quy hoạch sử dụng đất ở đô thị;
Chương 2: Thực trạng quy hoạch sử dụng đất công cộng tại KĐT mới Đại
Kim – Định Công;
Chương 3: Đề xuất giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất
công cộng tại KĐT mới Đại Kim - Định Công.

4


Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Những khái niệm cơ bản
1.1.1.1. Khái niệm đô thị và khu đơ thị mới
* Khái niệm đơ thị
Có nhiều cách tiếp cận nghiên cứu đô thị, mỗi cách tiếp cận lại đưa ra định
nghĩa khác nhau về đô thị. Xét về khía cạnh quy hoạch xây dựng đơ thị, thì đô thị
được hiểu như sau:
Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt
động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh
tế, văn hố hoặc chun ngành, có vai trị thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của
quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành
của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xă; thị trấn [23].
- Những đô thị là trung tâm tổng hợp khi chúng có vai trị và chức năng nhiều
mặt về chính trị, kinh tế, văn hố xã hội. (Ví dụ: những thành phố, thị xã tỉnh lỵ, những
thị trấn huyện lỵ... đều là trung tâm tổng hợp của một tỉnh hoặc một huyện).
- Những đô thị là trung tâm chun ngành khi chúng có vai trị chức năng

chủ yếu về một mặt nào đó như: cơng nghiệp, cảng, du lịch, nghỉ ngơi, đầu mối giao
thông...(thành phố Việt Trì, thành phố Hải Phịng, thành phố Huế, thị xã Sầm Sơn,
thị trấn Sa Pa...).
Việc xác định đô thị là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành còn
phải căn cứ vào vị trí của đơ thị đó trong một vùng lãnh thổ nhất định. Phạm vi của
đô thị bao gồm nội thị và ngoại thị. Các đơn vị hành chính của nội thị bao gồm
quận, phường; các đơn vị hành chính của ngoại thị bao gồm huyện, xã.
- Cơ sở hạ tầng đô thị
Cơ sở hạ tầng đô thị là yếu tố phản ánh mức độ phát triển và tiện nghi sinh
hoạt của người dân theo lối sống đô thị. Cơ sở hạ tầng đô thị gồm:
+ Hạ tầng kỹ thuật như: Giao thông, điện, nước, cống rãnh thoát nước, năng

5


lượng và thông tin, vệ sinh môi trường...
+ Hạ tầng xã hội như: Nhà ở tiện nghi, các cơng trình dịch vụ cơng cộng văn
hố, xã hội, giáo dục, y tế, nghiên cứu khoa học, cây xanh, vui chơi giải trí...
Cơ sở hạ tầng đơ thị được xác định dựa trên chỉ tiêu đạt được của từng đô thị
ở mức độ tối thiểu. Ví dụ: Mật độ đường phố (km/km2), tỷ lệ tẩng cao xây dựng…
* Khái niệm KĐT mới
Đô thị mới là đơ thị dự kiến hình thành trong tương lai theo định hướng quy
hoạch tổng thể hệ thống đô thị quốc gia, được đầu tư xây dựng từng bước đạt các
tiêu chí của đơ thị theo quy định của pháp luật [23].
“Khu đô thị mới” là khu xây dựng mới tập trung theo dự án đầu tư phát triển
hạ tầng kỹ thuật và phát triển nhà hoàn chỉnh, đồng bộ của tồn khu, được gắn bó
với một đơ thị hiện có hoặc với một đơ thị mới đang hình thành, có ranh giới và
chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt [8].
Như vậy, KĐT mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới

đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở.
1.1.1.2. Khái niệm đất đô thị và quy hoạch đô thị
* Khái niệm đất đô thị
Theo Luật đất đai năm 1993 và điều I, Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994
của Chính phủ về quản lí đất đai đơ thị thì: Đất đơ thị là đất nội thành, nội thị xã thị
trấn được xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh,
cơ sở hạ tầng phục vụ công cộng, an ninh quốc phịng và các mục đích khác. Đất
ngoại thành ngoại thị xã đã được quy hoạch do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt để phát triển đô thị cũng là đất đô thị và được sử dụng như đất đô thị.
Luật Đất đai năm 1993 có xếp đất đơ thị là một trong 6 loại đất được Nhà
nước quản lý (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô
thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng), nhưng đến Luật Đất đai năm 2003 lại bỏ
loại đất đơ thị, chỉ cịn đất nông nghiệp, phi nông nghiệp. Cách phân loại như thế đã
khơng đánh giá được đúng vai trị của đơ thị trong yêu cầu phát triển chung của đất

6


nước. Hậu quả, bây giờ không ai thống kê được diện tích đất đơ thị là bao nhiêu,
hiện chỉ có thống kê đất công sở, đất nhà ở, đất quốc phòng an ninh…
- Cơ cấu chức năng đất đai phát triển đô thị:
Chọn đất và chọn hướng phát triển đô thị phải bảo đảm mối quan hệ hữu cơ
bên trong và bên ngồi của các khu đất khơng ảnh hưởng lẫn nhau trong quá trình
phát triển.
Ðất dành cho xây dựng đơ thị có 6 loại chính là:
+ Ðất dân dụng
+ Ðất công nghiệp và các khu vực sản xuất
+ Ðất kho tàng bến bãi
+ Ðất giao thông đối ngoại
+ Ðất cây xanh và thể dục thể thao

+ Ðất đặc biệt
- Cơ cấu chức năng tổng hợp có tính chất lý thuyết được biểu hiện theo 4
chức năng cơ bản của đô thị:
+ Khu đất dân dụng
+ Khu đất sản xuất cơng nghiệp
+ Khu đất cây xanh nghỉ ngơi, giải trí
+ Khu đất giao thông đối ngoại
Mối quan hệ cơ bản của các loại đất tạo thành một cơ cấu thống nhất, hài hoà
và hỗ trợ cho nhau cùng phát triển [2].
Cây xanh tập trung
Khu Dân Dụng

Cây xanh cách ly

Khu Công nghiệp

Giao thơng đối ngoại

Hình 1.1: Mối quan hệ giữa các chức năng đất đai [2]

7


* Khái niệm quy hoạch đô thị
Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đơ thị, hệ
thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật, cơng trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập mơi
trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ
án quy hoạch đô thị [23].
+ Quy hoạch đô thị gồm các loại sau đây:
+) Quy hoạch chung được lập cho thành phố trực thuộc trung ương, thành

phố thuộc tỉnh, thị xã , thị trấn và đô thị mới;
+) Quy hoạch phân khu được lập cho các khu vực trong thành phố, thị xã và
đô thị mới;
+) Quy hoạch chi tiết được lập cho khu vực theo yêu cầu phát triển, quản lý
đô thị hoặc nhu cầu đầu tư xây dựng.
1.1.1.3. Khái niệm và phân loại quy hoạch xây dựng
Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức hoặc định hướng tổ chức không gian
vùng, không gian đô thị và điểm dân cư, hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội, tạo lập mơi trường sống thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh
thổ đó, đảm bảo kết hợp hài hịa giữa lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng
được các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi
trường [7].
Quy hoạch xây dựng phải được lập, phê duyệt làm cơ sở cho các hoạt động
xây dựng tiếp theo. Quy hoạch xây dựng được lập cho năm năm, mười năm và định
hướng phát triển lâu dài. Quy hoạch xây dựng phải được định kỳ xem xét điều
chỉnh để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn. Việc
điều chỉnh quy hoạch xây dựng phải bảo đảm tính kế thừa của các quy hoạch xây
dựng trước đã lập và phê duyệt.
Theo Luật Xây dựng năm 2003, quy hoạch xây dựng được phân thành ba loại:
* Quy hoạch xây dựng vùng
Quy hoạch xây dựng vùng là việc tổ chức hệ thống điểm dân cư, hệ thống
cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong địa giới hành chính của một tỉnh

8


hoặc liên tỉnh phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.
Quy hoạch xây dựng vùng phải bảo đảm các nội dung chính sau đây:
+ Xác định hệ thống các đô thị, các điểm dân cư để phục vụ công nghiệp,
nông nghiệp, lâm nghiệp, du lịch, các khu vực bảo vệ môi trường, tài nguyên thiên

nhiên và các khu chức năng khác;
+ Bố trí hệ thống các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, không gian và các biện
pháp bảo vệ môi trường;
+ Định hướng phát triển các cơng trình chun ngành;
+ Xác định đất dự trữ để phục vụ cho nhu cầu phát triển; sử dụng đất có hiệu quả.
* Quy hoạch xây dựng đô thị
Quy hoạch xây dựng đô thị là việc tổ chức khơng gian kiến trúc và bố trí
cơng trình trên một khu vực lãnh thổ trong từng thời kỳ, làm cơ sở pháp lý cho việc
chuẩn bị đầu tư xây dựng, quản lý xây dựng và phát triển kinh tế xã hội. Quy hoạch
xây dựng đô thị gồm: quy hoạch chung xây dựng đô thị và quy hoạch chi tiết xây
dựng đô thị [9].
- Quy hoạch chung là việc tổ chức khơng gian, hệ thống các cơng trình hạ tầng
kỹ thuật, cơng trình hạ tầng xã hội và nhà ở cho một đô thị phù hợp với sự phát triển
kinh tế - xã hội của đô thị, bảo đảm quốc phòng, an ninh và phát triển bền vững.
Quy hoạch chung xây dựng đô thị là việc tổ chức không gian đơ thị, các cơng
trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị phù hợp với quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành, bảo đảm quốc phòng, an ninh của
từng vùng và của quốc gia trong từng thời kỳ.
Nội dung quy hoạch chung xây dựng đô thị gồm:
+ Quy hoạch chung xây dựng đô thị phải bảo đảm xác định tổng mặt bằng sử
dụng đất của đô thị theo quy mô dân số của từng giai đoạn quy hoạch; phân khu chức
năng đô thị; mật độ dân số, hệ số sử dụng đất và các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật khác
của từng khu chức năng và của đô thị; bố trí tổng thể các cơng trình hạ tầng kỹ thuật
đô thị, xác định chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ của các tuyến đường giao thơng
chính đơ thị, xác định cốt xây dựng khống chế của từng khu vực và tồn đơ thị.

9


+ Quy hoạch chung xây dựng đô thị phải được thiết kế theo quy chuẩn, tiêu

chuẩn xây dựng, phải tận dụng địa hình, cây xanh, mặt nước và các điều kiện thiên
nhiên nơi quy hoạch, giữ gìn bản sắc văn hoá dân tộc.
+ Trong trường hợp quy hoạch chung xây dựng cải tạo đô thị phải đề xuất
được các giải pháp giữ lại những cơng trình, cảnh quan hiện có phù hợp với nhiệm
vụ đề ra.
- Quy hoạch chi tiết là việc phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy
hoạch đô thị, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lơ đất; bố trí cơng trình
hạ tầng kỹ thuật, cơng trình hạ tầng xã hội nhằm cụ thể hoá nội dung của quy hoạch
phân khu hoặc quy hoạch chung [23].
Quy hoạch chi tiết xây dựng đơ thị là việc cụ thể hố nội dung của quy hoạch
chung xây dựng đô thị, là cơ sở pháp lý để quản lý xây dựng cơng trình, cung cấp
thơng tin, cấp giấy phép xây dựng cơng trình, giao đất, cho thuê đất để triển khai
các dự án đầu tư xây dựng cơng trình.
Nội dung quy hoạch chi tiết xây dựng đơ thị gồm:
+ Xác định mặt bằng, diện tích đất xây dựng các loại cơng trình trong khu
vực lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị;
+ Xác định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng của các cơng
trình hạ tầng kỹ thuật trong khu vực lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị;
+ Các giải pháp thiết kế về hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật đơ thị,
các biện pháp bảo đảm cảnh quan, môi trường sinh thái và các chỉ tiêu kinh tế - kỹ
thuật có liên quan;
+ Đối với các quy hoạch chi tiết cải tạo đô thị phải đề xuất các phương án cải
tạo các cơng tŕình hiện có phù hợp với nhiệm vụ ðề ra và phù hợp với quy hoạch
chung xây dựng khu vực.
+ Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được lập trên bản đồ địa hình và bản đồ
địa chính tỷ lệ 1/500 đến 1/2000 tuỳ theo nhiệm vụ quy hoạch đặt ra.
* Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn
Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn là việc tổ chức không gian, hệ

10

thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của điểm dân cư nông thôn.
Nội dung quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn gồm:
+ Xác định các khu chức năng, hệ thống các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng
xã hội, hướng phát triển cho từng điểm dân cư, thiết kế mẫu nhà ở phù hợp với điều
kiện tự nhiên, phong tục, tập quán cho từng vùng để hướng dẫn nhân dân xây dựng.
+ Quy hoạch chi tiết xây dựng khu trung tâm xã phải xác định vị trí, diện tích
xây dựng của các cơng trình: trụ sở làm việc của các cơ quan, tổ chức, các cơng trình
giáo dục, y tế, văn hố, thể dục thể thao, thương mại, dịch vụ và các công trình khác.
+ Đối với những điểm dân cư nơng thơn đang tồn tại ổn định lâu dài, khi
thực hiện quy hoạch xây dựng thì phải thiết kế cải tạo, chỉnh trang các khu chức
năng, các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội [20].
1.1.2. Vai trò của đất đô thị và quy hoạch sử dụng đất đô thị
1.1.2.1. Vai trị của đất đơ thị
Trong đời sống xã hội đất đai đơ thị có giá trị to lớn hơn các loại đất khác do
chức năng và tính chất sử dụng của nó.
- Đất đai đơ thị là tài sản quốc gia quý giá, là thành phần môi trường sống,
phân bố dân cư và xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Đất đai đô thị là tài sản quốc gia giao cho đô thị quản lý với chức năng ở và
các chức năng khác.
Theo kinh nghiệm của các chuyên gia kinh tế thế giới đã tổng kết cho thấy
đất đai là một thị trường có giá và ln ln biến động cùng với quá trình phát triển
kinh tế xã hội và khoa học kỹ thuật.
Việc chuyển đổi chức năng sử dụng đất đai từ nông thôn sang đô thị làm cho
giá đất đã tăng vọt, ở các trung tâm đô thị lớn Việt Nam có nơi giá đất đã lên tới
hàng trăm triệu đồng/m2 trong những năm gần đây. Vì vậy, việc đánh giá đúng mức
giá trị đất đai cho từng mục đích sử dụng ở đơ thị là hết sức quan trọng và cần thiết
đối với mỗi đồ án quy hoạch xây dựng cho phát triển đô thị [2].
Đô thị mang tính chất đầu tàu trong phát triển kinh tế - xã hội trong quá khứ,

hiện tại và tương lai. Đất đơ thị có tác dụng hiệu ứng lan tỏa về môi trường sinh

11


thái, sự phát triển dân số, về hiệu quả kinh tế - xã hội và cơ cấu sử dụng đất vùng
lân cận nói riêng và cả nước nói chung.
Theo hướng phát triển kinh tế hàng hố nhiều thành phần có sự quản lý của
nhà nước và sự nghiệp công nghiệp hố - hiện đại hố đất nước thì các đơ thị sẽ
hình thành các trung tâm cơng nghiệp, thương mại và các loại dịch vụ khác, là đầu
mối giao thông, quan hệ kinh tế quan trọng, giữa các vùng các địa phương trong cả
nước. Đất đai là nền tảng của mọi quan hệ đó, nó tham gia vào tất cả các hoạt động
của đời sống kinh tế - xã hội . Đó là vai trị chung của đất đai nhưng khi được qui
định là đơ thị thì giá trị của nó được tăng lên nhiều lần bởi vai trị của đơ thị đối với
cuộc sống và bên cạnh đó cầu đơ thị có xu hướng ngày càng tăng do qui mơ và tốc
độ tăng nhanh chóng của q trình đơ thị hố, mà đất đai là tài ngun có hạn, do đó
đất đơ thị có vai trị quan trọng đối với đời sống kinh tế-xã hội. Ngồi ra đất đơ thị
còn làm thoả mãn nhu cầu để mở rộng sản xuất, lập văn phòng giao dịch, trung tâm
tư vấn, cửa hàng dịch vụ... Với vai trò là tư liệu sản xuất khơng thể thiếu được, đất
ln có mặt trong các ý tưởng kinh doanh của mọi nhà kinh doanh.
Đất đô thị có tính đa dạng về mục đích sử dụng do hệ thống kinh tế đô thị
phức tạp và đa dạng, xã hội hóa cao độ, chun mơn hóa triệt để, các ngành hoạt
động được bố trí vào các khu vực có chức năng khác nhau, có mối liên hệ chặt chẽ
trong nội bộ của đơ thị. Tính đa dạng về mục đích sử dụng và giá thành cao khi phải
chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nên buộc phải tiến hành quy hoạch sử dụng đất
một cách cẩn trọng, phải xem đất đô thị là một không gian thống nhất cần được
thâm dụng để đạt hiệu quả cao, toàn bộ đất đô thị phải được xây dựng hạ tầng thống
nhất theo chủ trương và quy hoạch thống nhất. Vị trí đất trong đơ thị có ý nghĩa đặc
biệt trong tiêu chuẩn để xác định qua giá đất, lựa chọn khu dân cư, cũng như khu
vực sản xuất kinh doanh, phụ thuộc nhiều vào điều kiện giao thông và cơ sở hạ

tầng. Giá đất đô thị lại phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng vào vị trí thửa đất, khơng phụ
thuộc vào độ phì nhiêu của đất. Đất đơ thị khơng chỉ là tài ngun, mà đã là tài sản
có giá trị trong quyền sử dụng đất. Việc định giá đất đơ thị theo phương pháp luận
thống nhất thích ứng với cơ chế thị trường.

12


Thị trường đất đơ thị được hình thành trên cơ chế nhà nước là đại diện chủ sở
hữu đất đai có quyền giao, cho thuê có thu tiền đối với các đối tượng sử dụng.
Người sử dụng có quyền thừa kế, thế chấp, chuyển nhượng… quyền sử dụng. Khi
đất đai có giá trị tài sản làm cho giá đất đơ thị tăng lên không ngừng, đất đai trở
thành nơi đầu tư để tích trữ vốn và gia tăng giá trị. Sự biến động thị trường đất đai
đơ thị mang tính xã hội có tác động mạnh đến hoạt động kinh tế - xã hội. Nguồn thu
từ giao đất, cho thuê đất, thuế, các loại phí có liên quan đến đất đai, là những yếu tố
rất quan trọng trong tạo lập nguồn tài chính của chính quyền đơ thị. Tùy theo quy
mơ, vị trí của đơ thị, nguồn thu này có thể chiếm từ 30-70% của ngân sách chính
quyền đơ thị.
Phát triển kinh tế làm cho giá đất đô thị tăng cao là động lực quan trọng nhất
để sử dụng tiết kiệm đất đơ thị, cịn là cách khai thác tốt nhất hạ tầng kỹ thuật và hạ
tầng xã hội hiện có, làm tăng giá trị sử dụng đất. Giá trị đất đô thị không ngừng
tăng cao do nhu cầu phát triển, do sự hạn chế về không gian sử dụng, mặt khác khi
thay đổi mục đích sử dụng thì phải tăng chi phí đầu tư. Vì thế, khai thác khơng gian
đô thị không những cả chiều sâu và chiều cao, mà cịn có xu hướng lấn đất nơng
nghiệp vào mở rộng đơ thị.
1.1.2.2. Vai trị của quy hoạch sử dụng đất đơ thị
"Quy hoạch" ta có thể hiểu chính là việc xác định một trật tự nhất định bằng
những hoạt động như: phân bố, xắp xếp, bố trí, tổ chức. ...
"Đất đai" là một phần lãnh thổ nhất định (vùng đất, khoanh đất, vạc đất,
mảnh đất, miếng đất...) có vị trí, hình thể, diện tích với những tính chất tự nhiên

hoặc mới được tạo thành (đặc tính thổ nhưỡng, điều kiện địa hình, địa chất, thuỷ
văn, chế độ nước, nhiệt độ ánh sáng, thảm thực vật, các tính chất lý hố tính...) tạo
ra những điều kiện nhất định cho việc sử dụng đất vào các mục đích khác nhau.
Như vậy, để sử dụng đất cần phải làm qui hoạch đây cả quá trình nghiên cứu, lao
động sáng tạo sáng tạo nhằm xác định ý nghĩa mục đích của từng phần lãnh thổ và
đề xuất những phương hướng sử dụng đất đai hợp lí, hiệu quả và tiết kiệm nhất.
Đất đai nói chung và đất đơ thị nói riêng là tư liệu sản xuất đặc biệt, là đối

13


tượng của các mối quan hệ sản xuất trong các lĩnh vực sử dụng đất đai. Nó giữ vai
trị rất quan trọng trong phát triển kinh tế, xã hội và gắn chặt chẽ với quá trình phát
triển kinh tế, xã hội. Đất đai là địa điểm, là nền tảng, là cơ sở cho mọi hoạt động phát
triển kinh tế, xã hội của đất nước. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai sẽ là một hiện
tượng kinh tế, xã hội thể hiện đồng thời ở tính chất: kinh tế (bằng hiệu quả sử dụng
đất), kỹ thuật (các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật: điều tra, khảo sát, xây dụng bản
đồ, khoanh định, xử lý số liệu...) và pháp chế (xác nhận tính pháp lý về mục đích và
quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai theo pháp luật).
Qua phân tích ta có thể định nghĩa: Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các
biện pháp của nhà nước (thể hiện được đồng thời ba tính chất kinh tế, kỹ thuật và
pháp chế) về tổ chức sử dụng đất đai phải hợp lý, đầy đủ và tiết kiệm nhất, thông qua
việc phân bổ quỹ đất đai (khoanh định cho các mục đích và các ngành ) và tổ chức sử
dụng đất như tư liệu sản xuất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai môi trường [17].
Như vậy, về thực chất quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành các
quyết định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích
cao nhất, thực hiện đồng thời hai chức năng: điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và
tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng cao hiệu quả
sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và mơi trường.
Từ đó, ta thấy việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa đặc

biệt quan trọng không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm, điều
kiện tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế -xã hội của
mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất đai được tiến hành nhằm định hướng cho
các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai chi tiết
của mình; Xác lập ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý nhà nước về đất đai;
Làm cơ sở để tiến hành giao cấp đất và đầu tư để phát triển sản xuất, đảm bảo an
ninh lương thực, phục vụ nhu cầu dân sinh, văn hoá- xã hội.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất đai còn là biện pháp hữu hiệu của nhà nước
nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai,
tránh tình trạng chuyển mục đích tùy tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông

14