Đánh giá thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện phong thổ, tỉnh lai châu giai đoạn 2015 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ ĐỨC THẮNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO DỊCH
BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT HUYỆN PHONG THỔ, TỈNH LAI CHÂU
GIAI ĐOẠN 2015 - 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ ĐỨC THẮNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO DỊCH
BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT HUYỆN PHONG THỔ, TỈNH LAI CHÂU
GIAI ĐOẠN 2015 - 2019
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ THANH THỦY

Thái Nguyên - 2020


i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, số liệu và kết
quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ
một học vị nào. Các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả

Lê Đức Thắng


ii

LỜI CẢM ƠN
Trước hết, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến các thầy giáo, cô giáo,
Khoa Quản lý Tài ngun đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập và nghiên
cứu để hồn thành luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Phong Thổ, Trung tâm phát triển
quỹ đất huyện, Chi cục Thống kê huyện, Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện
Phong Thổ đã giúp đỡ, tạo điều kiện và cung cấp những số liệu, tài liệu cần thiết để
nghiên cứu và hồn thành luận văn này.
Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS. Vũ Thị Thanh Thủy
người đã dành nhiều thời gian tâm huyết, trực tiếp hướng dẫn tận tình, chỉ bảo và
tạo điều kiện thuận lợi cho tơi trong suốt q trình thực hiện nghiên cứu đề tài và
hoàn chỉnh bản Luận văn thạc sĩ khoa học chuyên ngành Quản lý đất đai.
Qua đây, tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã động

viên, khích lệ, sẻ chia, giúp đỡ và đồng hành cùng tôi trong cuộc sống và trong quá
trình học tập, nghiên cứu!
Thái Nguyên, ngày

tháng 9 năm 2020

Tác giả

Lê Đức Thắng


iii

MỤC LỤC
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT.................................................................... vii
DANH MỤC BẢNG .............................................................................................. viii
DANH MỤC HÌNH ...................................................................................................x
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ........................................................................3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .........................................................................3
3.1. Ý nghĩa khoa học .........................................................................................3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn .........................................................................................3
CHƯƠNG 1................................................................................................................4
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..........................................................4
1.1. Cơ sở lý luận về giao dịch bảo đảm ..............................................................4
1.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm ..............................................................4
1.1.2. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..........................................6

1.1.3. Quy trình giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................................................6
1.1.4. Vai trò của giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất...........................7
1.2. Cơ sở pháp lý của giao dịch bảo đảm ..........................................................9
1.3. Thực tiễn công tác giao dịch bảo đảm ở một số quốc gia trên thế giới và
Việt Nam ..............................................................................................................11
1.3.1. Trên thế giới ...........................................................................................11
1.3.2. Ở Việt Nam.............................................................................................13
1.3.3. Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tại tỉnh Lai Châu ........................19
CHƯƠNG 2..............................................................................................................22
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG .................................................................22
VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................................22
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..............................................................22


iv

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................22
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................22
2.2. Nội dung nghiên cứu ....................................................................................22
2.2.1. Đánh giá tình hình cơ bản của huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu ..........22
2.2.2. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và sản gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu ......22
2.2.3. Đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Phong
Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015-2019 theo ý kiến của người dân và các cơ
quan ..................................................................................................................24
2.2.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao dich bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất tại huyện Phong Thổ giai đoạn 2015 - 2019......................................24
2.2.5. Khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao dịch bảo

đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu ....................................................25
2.3. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................25
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp .......................................25
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ......................................................25
2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu và biểu đạt kết quả......27
CHƯƠNG 3..............................................................................................................28
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .....................................................28
3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phong Thổ, tỉnh
Lai Châu ..............................................................................................................28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................28
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội..........................................................................31
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất ..............................................................32
3.2.1. Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2019 .............................................32
3.2.2. Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
..........................................................................................................................35


v

3.2.3. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính .......................................................................................36
3.2.4. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và
bản đồ quy hoạch sử dụng đất ..........................................................................36
3.2.5. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ..............................................36
3.2.6. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........37
3.2.7. Thống kê, kiểm kê đất đai ......................................................................37
3.2.8. Quản lý tài chính về đất đai ....................................................................37
3.2.9. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành các quy

định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai................37
3.3. Thực trạng đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai
Châu .....................................................................................................................38
3.3.1. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh
Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 (theo giời gian) .............................................38
3.3.2. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh
Lai Châu giai đoạn 2015- 2019 (theo không gian) ...........................................40
3.3.3. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh
Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 (theo loại tài sản) ..........................................42
3.3.4. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh
Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 (theo mục tiêu giao dịch) ..............................47
3.4. Thực trạng đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai
Châu theo ý kiến người dân và các cơ quan .....................................................52


vi

3.4.1. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai
Châu giai đoạn 2015 - 2019 theo ý kiến của người vay tiền ............................52
3.4.2. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai
Châu giai đoạn 2015 - 2019 theo ý kiến của viên chức chi nhánh Văn phịng
đăng ký đất đai ..................................................................................................55

3.4.3. Đánh giá cơng tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai
Châu giai đoạn 2015 - 2019 theo ý kiến của cán bộ tín dụng. .........................57
3.5. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .....................62
3.5.1. Yếu tố các hộ gia đình, cá nhân ..............................................................62
3.5.2. Yếu tố khu vực (vị trí thửa đất) ..............................................................64
3.5.3 Yếu tố loại tài sản (mục đích sử dụng đất) ..............................................66
3.5.4. Yếu tố mục tiêu giao dịch .......................................................................66
3.6. Những khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác
đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất ...............................................................................67
3.6.1. Những khó khăn, tồn tại .........................................................................67
3.6.2. Về giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao dịch bảo đảm.................68
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................71
1. Kết luận ............................................................................................................71
2. Kiến nghị ..........................................................................................................73


vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSD

Quyền sử dụng

SDĐ

Sử dụng đất

BLDS

Bộ luật Dân sự

HĐBT

Hội đồng Bộ trưởng

UBND

Ủy ban nhân dân

HĐND

Hội đồng nhân dân

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

TP

Thành phố

TB

Trung bình

ĐVT

Đơn vị tính

PGD

Phịng giao dịch

BĐS

Bất động sản


viii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đấtt huyện Phong Thổ năm 2019 ............................343
Bảng 3.2. Hiện trạng và Biến động các loại đất huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu
giai đoạn 2015 - 2019 ..............................................................................................344

Bảng 3.3. Tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ giai đoạn 2015 2019 ...........................................................................................................................38
Bảng 3.4. Tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn 2015 - 2019 tại vùng trung
tâm .............................................................................................................................40
Bảng 3.5. Tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn 2015 - 2019 tại vùng ngồi
(các xã cịn lại) ..........................................................................................................40
Bảng 3.6. Tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất ở và
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ở tại huyện Phong Thổ
giai đoạn 2015 - 2019 ................................................................................................42
Bảng 3.7. Tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất sản xuất
kinh doanh và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sản xuất kinh doanh tại huyện
Phong Thổ giai đoạn 2015 - 2019 .............................................................................43
Bảng 3.8. Tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất nông
nghiệp và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nông nghiệp tại huyện Phong Thổ
giai đoạn 2015 - 2019 ................................................................................................45
Bảng 3.9. Tình hình thực hiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ giai
đoạn 2015 - 2019 để tiêu dùng ..................................................................................47
Bảng 3.10 Tình hình thực hiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ giai
đoạn 2015 - 2019 để sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp......................................48


ix

Bảng 3.11. Tình hình thực hiện cơng tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ giai
đoạn 2015 - 2019 để sản xuất nông nghiệp ...............................................................50

Bảng 3.12. Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất tại huyện
Phong Thổ .................................................................................................................52
Bảng 3.13. Tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ theo ý kiến của
viên chức chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ......................................................55
Bảng 3.14. Kết quả điều tra cán bộ ngân hàng về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ .........58
Bảng 3.15. Bảng So sánh các ý kiến về công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất tại huyện Phong Thổ của các đối tượng điều tra ........................................60


x

DANH MỤC HÌNH
Biểu đồ 3.1: Tình hình giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phân theo không gian tại huyện Phong Thổ
trong giai đoạn 2015 - 2019 ......................................................................................42
Biểu đồ 3.2: Tình hình giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phân theo loại tài sản tại huyện Phong Thổ
trong giai đoạn 2015 - 2019 ......................................................................................46
Biểu đồ 3.3: Tình hình thực hiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ giai
đoạn 2015 - 2019 theo mục tiêu giao dịch ................................................................51
Biểu đồ 3.4: Tổng hợp số lượng các hồ sơ của các hộ gia đình, cá nhân thực hiện
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất giai đoạn 2015 - 2019 ..........................50
Biểu đồ 3.5: Tổng hợp số lượng các hồ sơ của các khu vực thực hiện giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất giai đoạn 2015 - 2019 ................................................64
Biểu đồ 3.6: Tổng hợp công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ giai đoạn

2015 - 2019 theo mục tiêu giao dịch .........................................................................65
Biểu đồ 3.7: Tổng hợp công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ giai đoạn
2015 - 2019 theo mục tiêu giao dịch .........................................................................65


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Tài nguyên đất đai có vai trị vơ cùng quan trọng trong sự phát triển của đất
nước, được coi là nguồn lực quan trọng trong sự nghiệp phát triển của quốc gia.
Quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai sẽ thúc đẩy thị trường bất
động sản phát triển, khơi thơng nguồn lực tài chính về đất đai và đóng góp lớn vào
nền kinh tế - xã hội đất nước.
Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền
của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã
hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hịa nhập vào
nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác
trong nền kinh tế quốc dân. Luật Đất đai năm 2013 có những quy định về giao
quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy
định để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền dễ dàng thực hiện
các quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất…
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảo
đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày càng không
ngừng gia tăng. Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được diễn ra hết sức phức tạp, dưới nhiều
hình thức khác nhau như, thế chấp và một phần các hoạt động đang diễn ra trôi nổi
trên thị trường tạo thị trường “ngầm”. Điều này, đã làm thất thu cho nguồn ngân

sách Nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và phát sinh
các tranh chấp dân sự. Vấn đề đặt ra hiện nay là cần có các biện pháp quản lý Nhà
nước chặt chẽ về các hoạt động này thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm.
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ
quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng,
loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một
trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”, tạo


2

điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất các
quyền của mình theo quy định của pháp luật.
Huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu là huyện có nhiều ưu thế về vị trí, tiềm
năng và thế mạnh có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong
quá trình phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời quá trình đơ thị hóa diễn ra tương đối
mạnh, thu hút nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp dần bị thu hẹp, hạ tầng đô
thị bước đầu được cải thiện. Cùng với tốc độ đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa ngày càng
cao thì nhu cầu vốn ngày càng gia tăng, các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất diễn ra khá sôi động trên địa bàn. Việc đăng ký các giao
dịch trên tại các cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật ngày càng tăng, hơn
việc đăng ký giao dịch bảo đảm tại các tổ chức tín dụng cịn góp phần vào việc ngăn
ngừa các tranh chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm hợp đồng vay, góp
vốn và cung cấp chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó. Tuy nhiên, trong
thực tế việc thực hiện cơng tác này vẫn cịn một số vấn đề hạn chế như việc cung
cấp thông tin về giao dịch bảo đảm còn chậm; Thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký
thế chấp ở một số nơi bị kéo dài; Có nơi chỉ tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đăng ký thế
chấp trong một số ngày cố định trong tuần hoặc cố định về số lượng hồ sơ được giải
quyết trong một ngày, do đó cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết.

Xuất phát từ thực tế khách quan nêu trên, tôi đã chọn đề tài nghiên cứu:
“Đánh giá thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu
giai đoạn 2015 - 2019 ”.


3

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai
Châu giai đoạn 2015 - 2019 theo loại tài sản.
- Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai
đoạn 2015 - 2019 theo ý kiến của người dân và các cơ quan.
- Xác định khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong công
tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải
pháp phù hợp.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Giúp địa phương nắm rõ được những thuận lợi và bất cập củng cố những
kiến thức đã học và tiếp xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu.
- Giúp cơ quan quản lý Nhà nước quản lý chặt chẽ hơn các giao dịch và công
tác giao dịch bảo đảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất, giảm khiếu kiện, tranh chấp về giao dịch bảo đảm, giảm các giao dịch phi

chính thức.


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về giao dịch bảo đảm
1.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm
Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật
quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại Điều 292 của Bộ luật
Dân sự (BLDS) 2015. Theo Điều 292 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định các biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc,
ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản.
Cầm cố tài sản theo Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 là việc một bên (sau đây
gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây
gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Thế chấp tài sản theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 là việc một bên (sau đây
gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
Đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 là việc một bên (sau đây gọi là
bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc
kim khí q, đá q hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc)
trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp
đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc
được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết,
thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận
đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài
sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường
hợp có thoả thuận khác.

Ký cược theo Điều 329 Bộ luật Dân sự 2015 là việc bên thuê tài sản là động
sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí q, đá q hoặc vật có giá
trị khác (sau đây gọi chung là tài sản ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm việc
trả lại tài sản thuê. Trường hợp tài sản thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại


5

tài sản ký cược sau khi trả tiền thuê; nếu bên th khơng trả lại tài sản th thì bên
cho th có quyền địi lại tài sản th; nếu tài sản th khơng cịn để trả lại thì tài
sản ký cược thuộc về bên cho thuê.
Ký quỹ theo Điều 330 Bộ luật Dân sự 2015 là việc bên có nghĩa vụ gửi một
khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong toả tại
một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ. Trường hợp bên có nghĩa
vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được tổ
chức tín dụng nơi ký quỹ thanh tốn, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra,
sau khi trừ chi phí dịch vụ.
Bảo lưu quyền sở hữu theo Điều 331 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Trong
hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản có thể được bên bán bảo lưu cho đến khi
nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ.
Bảo lãnh Điều 335 Bộ luật Dân sự 2015 là việc người thứ ba (sau đây gọi là
bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực
hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi
đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực
hiện không đúng nghĩa vụ.
Tín chấp được quy định tại Điều 344, Điều 345 Bộ luật Dân sự 2015: Điều
344 quy định Bảo đảm bằng tín chấp của tổ chức chính trị - xã hội: “Tổ chức chính
trị - xã hội ở cơ sở có thể bảo đảm bằng tín chấp cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay
một khoản tiền tại tổ chức tín dụng để sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng theo quy định
của pháp luật”. Điều 345 quy định Hình thức, nội dung tín chấp: “Việc cho vay có

bảo đảm bằng tín chấp phải được lập thành văn bản có xác nhận của tổ chức chính
trị - xã hội bảo đảm bằng tín chấp về điều kiện, hồn cảnh của bên vay vốn. Thỏa
thuận bảo đảm bằng tín chấp phải cụ thể về số tiền, mục đích, thời hạn vay, lãi suất,
quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người vay, tổ chức tín dụng cho vay và tổ chức
chính trị - xã hội bảo đảm bằng tín chấp”.
Cầm giữ tài sản theo Điều 346 Bộ luật Dân sự 2015 là việc bên có quyền
(sau đây gọi là bên cầm giữ) đang nắm giữ hợp pháp tài sản là đối tượng của hợp


6

đồng song vụ được chiếm giữ tài sản trong trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực
hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
1.1.2. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổ
đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao dịch
bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Các
tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thơng tin được ghi vào Sổ,
hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan đăng ký ghi thông tin
về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký, nhập vào cơ sở dữ liệu theo quy định của
pháp luật.
1.1.3. Quy trình giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Chi nhánh Văn phịng
đăng ký đất đai theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP
ngày 06/01/2017 về đăng ký giao dịch bảo đảm. Thông tư số 20/2011/TTLT-BTPBTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyến sử dụng đất, tài

sản gắn liền với đất. Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23
tháng 6 năm 2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Hồ sơ đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất gồm có: Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo
đảm; Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có cơng chứng hoặc chứng thực
theo quy định của pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ;
Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng
ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có Văn bản
ủy quyền. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ ghi nội dung đăng ký giao dịch


7

bảo đảm vào Giấy chứng nhận, Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo
quy định của pháp luật.
Quy trình giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất được thể hiện qua hình 1.1
Trách nhiệm

Danh mục hồ sơ

Trình tự cơng việc

1. GCN QSDĐ (bản chính).
2. Đơn đăng ký yêu cầu giao
dịch bảo đảm.

Bộ phận tiếp nhận

Tiếp nhận hồ sơ

và trả kết quả

3. Hợp đồng giao dịch bảo
đảm.
4. Các giấy tờ khác có liên
quan.

Giám đốc chi nhánh

Thẩm định hồ sơ đăng ký
giao dịch đảm bảo

Văn phòng đăng ký
đất đai.

Ký duyệt

Bộ phận tiếp nhận

Thu phí, lệ phí, trả kết quả
và lưu hồ sơ

và trả kết quả

Thời gian thực hiện không quá 1 ngày làm việc
(Nguồn: Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Phong Thổ)
Hình 1.1. Quy trình giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

1.1.4. Vai trò của giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
Đất đai là sở hữu toàn dân Nhà nước trao quyền sử dụng, người dân được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền chuyển đổi, chuyển


8

nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… (Luật Đất
đai, 2013)
Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp
luật về bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất huyện Phong Thổ và đề xuất một số giải pháp thực hiện.
Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao
dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hồn thiện một số chính sách,
thủ tục về việc thực hiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Phong Thổ, tỉnh Lai
Châu; góp phần hạn chế, những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi thực hiện các
thủ tục giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Từ khi Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng
ký giao dịch bảo đảm ra đời đã góp phần tạo thuận lợi cho người dân và doanh
nghiệp khi thực hiện các thủ tục giao dịch bảo đảm (Chính phủ, 2010), đồng thời
thể hiện một cách rõ nét vai trò của đăng ký giao dịch bảo đảm, tác động trực tiếp
tới các bên tham gia giao dịch cũng như các bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và
tác động tới nền kinh tế xã hội một cách đáng kể, đó là:
- Đối với bên nhận bảo đảm
Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền
lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm. Pháp luật về giao dịch bảo đảm của các nước
đều thừa nhận giao dịch bảo đảm được đăng ký mang ý nghĩa công bố quyền lợi của
bên nhận bảo đảm với người thứ ba và tất cả những ai (người thứ ba) xác lập giao

dịch liên quan đến tài sản bảo đảm đều buộc phải biết về sự hiện hữu của các quyền
liên quan đến tài sản bảo đảm đã được đăng ký.
- Đối với bên bảo đảm
Một trong những yêu cầu đặt ra trong đời sống kinh tế - xã hội là việc dùng
tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không được ảnh hưởng đến hoạt động sản
xuất, kinh doanh và sinh hoạt của bên bảo đảm. Điều này có nghĩa, bên bảo đảm
vẫn giữ tài sản bảo đảm và tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản nhằm phục vụ mục


9

đích sản xuất, kinh doanh của mình. Thơng qua cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm,
bên bảo đảm vừa đạt được mục đích dùng tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa
vụ, vừa duy trì được hoạt động sản xuất - kinh doanh của mình. Chính nguồn lợi thu
được từ việc khai thác tài sản bảo đảm sẽ giúp bên nhận bảo đảm từng bước thu hồi
vốn, tái đầu tư và thanh toán được nợ cho bên nhận bảo đảm.
- Đối với bên thứ ba
Trong nhiều trường hợp, do thiếu thơng tin nên bên thứ ba có thể dễ dàng
cho rằng tài sản vẫn chưa được dùng để bảo đảm cho bất kỳ một nghĩa vụ nào trên
thực tế. Vậy làm thế nào để bên thứ ba (ví dụ: bên cho vay tiếp theo hoặc bên mua
tài sản) có thể xác định để biết được liệu cịn có ai đó có quyền lợi liên quan đến
một tài sản cụ thể nào đó hay khơng? Việc cơng khai hóa thông tin về giao dịch bảo
đảm được đăng ký là một giải pháp, cụ thể là bên thứ ba có thể tìm hiểu thơng tin tại
cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm để biết được những giao dịch bảo đảm liên quan
đến tài sản bảo đảm đã tồn tại từ trước, vì những thơng tin về giao dịch bảo đảm
được lưu giữ, cơng bố rộng rãi. Nhờ đó, rủi ro pháp lý trong giao dịch sẽ giảm thiểu,
nhất là trong trường hợp tài sản bảo đảm vẫn do bên bảo đảm chiếm giữ, khai thác.
- Đối với nền kinh tế - xã hội
Nền kinh tế - xã hội phát triển đòi hỏi hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm
phải thực sự hiện đại, khoa học. Khi giao dịch bảo đảm được đăng ký chính xác,

thuận lợi với chi phí đăng ký hợp lý thì chi phí giao dịch (gồm chi phí về thời gian,
cơng sức, tiền của...) trong xã hội sẽ ở mức thấp, nhờ đó, tính cạnh tranh của nền
kinh tế sẽ tăng cao. Mặt khác, nếu giao dịch bảo đảm được đăng ký và cơng khai
hố, thì sẽ hạn chế được những tranh chấp phát sinh trong cuộc sống do các tổ chức,
cá nhân dễ dàng tiếp cận với thơng tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm
trước khi ký kết, thực hiện các giao dịch có liên quan đến tài sản đó.
1.2. Cơ sở pháp lý của giao dịch bảo đảm
- Bộ luật Dân sự năm 1995.
- Bộ luật Dân sự năm 2005.
- Bộ luật Dân sự năm 2015.
- Luật Đất đai năm 1993, 2003 và 2013.


10

- Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10 tháng 3 năm 2000 của Chính phủ về
đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ
về giao dịch bảo đảm.
- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ về
đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của
Chính phủ về giao dịch bảo đảm.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm
2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế

chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm
2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy
định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT.
- Thông tư liên tịch 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01 tháng 3 năm 2010
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường Sửa đổi, bổ sung một số quy định của
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường và Thông tư liên tịch số
03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài
nguyên và Môi trường.
- Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm
2011 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.


11

- Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016
của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25 tháng 11 năm 2019 của Bộ Tư pháp
hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất.
1.3. Thực tiễn công tác giao dịch bảo đảm ở một số quốc gia trên thế giới và
Việt Nam
1.3.1. Trên thế giới
Trên thế giới hiện nay, có thể khẳng định rằng, cơ chế cơng khai hố thơng
tin về tài sản bảo đảm được xem là phổ biến với tư cách là sản phẩm của nền tài
chính hiện đại đó chính là đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Thụy Điển:

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại
trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ
thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai.
Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký
đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai… đều được
luật hóa. Cụ thể:
+ Việc thế chấp quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng đã được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật
về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp như sau:
Bước 1: Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay
một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và
tịa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản
xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thế


12

chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế
chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.
Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay.
Khi thực hiện bước 1, tịa án khơng kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp.
Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay
vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2).
Bước 3: Được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi khơng được
thanh tốn đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ.
Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: cơ quan thi

hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp nhận, tài sản sẽ được bán đấu giá
và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này
được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vịng 06 tháng kể từ
khi có đơn xin bán đấu giá.
- Trung Quốc:
Theo Điều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân Trung
Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu
tập thể (đối với đất thuộc khu vực nơng thơn). Vì đất đai ở nơng thơn cũng là đối
tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối
với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung
Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng Điều 2 của Hiến pháp được
sửa đổi năm 1988, quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc.
Trong điều kiện này, quyền sử dụng đất đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay, quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại: quyền sử
dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao”. Quyền sử dụng đất được
“cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp
nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước khơng thu tiền hoặc
thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp này, quyền sử dụng
đất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp. Người sử dụng đất có thể thế
chấp quyền sử dụng đất thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các tổ
chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải được thực hiện


13

thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu đến hạn thanh
toán mà người thế chấp khơng trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền
sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới. Đối với người sử dụng đất nước
ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa
phương vẫn cịn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường

trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc.
Trích dẫn từ: Nguyễn Hồng Vân (2016) Đánh giá thực trạng và giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Quận Long Biên, Thành phố
Hà Nội.
1.3.2. Ở Việt Nam
1.3.2.1. Giai đoạn những năm cuối thập kỷ 80, 90 của thế kỷ trước
Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, các giao dịch tự nguyện, tự chịu
trách nhiệm giữa các chủ thể bình đẳng về quyền, nghĩa vụ pháp lý hầu như khơng
tồn tại và điều đó đồng nghĩa với thực tế, ở nước ta, thời kỳ này khơng có pháp
luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Tình trạng nói trên kéo dài cho đến năm cuối
cùng của thập kỷ 80 của thế kỷ trước, khi nước ta bước vào giai đoạn đầu của quá
trình thực hiện chuyển đổi nền kinh tế, với việc ban hành Pháp lệnh hợp đồng kinh
tế (năm 1989), Pháp lệnh hợp đồng dân sự (năm 1991), lần đầu tiên các biện pháp
bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng kinh tế bao gồm: thế chấp
tài sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản; và các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
phát sinh từ hợp đồng dân sự là: thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, bảo lãnh, đặt cọc
đã được luật hoá trong văn bản của Nhà nước. Tuy nhiên, trong thời kỳ đầu thực
hiện chuyển đổi nền kinh tế này, giao dịch bảo đảm mới được tiếp cận dưới giác
độ là biện pháp bảo đảm thi hành nghĩa vụ trong quan hệ hợp đồng dân sự, hợp
đồng kinh tế chứ chưa phải là đối tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa cơng
khai hố các quyền tồn tại từ trước đối với tài sản bảo đảm nhằm hạn chế và loại
trừ rủi ro pháp lý cho các giao dịch được thiết lập sau liên quan đến tài sản đó.